资产评估学上册166P课件

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1、资产评估资产评估 2023-1-121资产评估学（上册166P）对资产评估的基本认识 一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。1资产评估已经发展成为重要的经济鉴证类中介服务行业。2资产评估是一个专业性、技术性非常强的学科，涉及资产的门类繁多，它要求执业人员既有工程技术方面的知识，又有财务会计方面的知识，同时还要有一定的实践经验。2023-1-122资产评估学（上册166P）第一章 总论 第一节 资产评估的产生与发展 第二节 资产评估的概念及基本要素 第三节 资产评估的对象 第四节 资产评估目的与价值类型 第五节 资产评估的假设 第六节 资产评估的原则 第七

2、节 资产评估于会计和审计的关系2023-1-123资产评估学（上册166P）第一章第一章 总总 论论第一节第一节 资产评估的产生与发展资产评估的产生与发展一、资产评估发展历程一、资产评估发展历程 资产评估是资产评估是商品经济商品经济发展的必然产物，资发展的必然产物，资产拟发生产权交易或产权变动，资产评估产拟发生产权交易或产权变动，资产评估为确定资产的交易价格做准备。为确定资产的交易价格做准备。可以说资产评估活动的产生与人类社会的可以说资产评估活动的产生与人类社会的资产交易行为一样久远，历经长期的发展资产交易行为一样久远，历经长期的发展与完善，已经成为现代市场经济中发挥基与完善，已经成为现代市场

3、经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。础性作用的专业服务行业之一。2023-1-124资产评估学（上册166P）资产评估大体经历了以下三个资产评估大体经历了以下三个发展阶段发展阶段1、原始评估阶段、原始评估阶段 原始社会后期，随着剩余财产及原始社会后期，随着剩余财产及私有制的出现，产生了产品或资产的私有制的出现，产生了产品或资产的交易。基于产品或资产的交易必须遵交易。基于产品或资产的交易必须遵循等价交换规律的客观要求，于是产循等价交换规律的客观要求，于是产生了生了估计剩余财产价值估计剩余财产价值的最原始意义的最原始意义上的资产评估活动。上的资产评估活动。2023-1-125资产评估学（上册1

4、66P）这一阶段资产评估的主要特点这一阶段资产评估的主要特点（1）非专业性）非专业性：资产评估专业化尚未资产评估专业化尚未形成，缺乏独立的评估机构与专业人士形成，缺乏独立的评估机构与专业人士（2）直观性）直观性：评估人员主要依赖其直观评估人员主要依赖其直观感觉、主观偏好进行评估，缺乏专业测评感觉、主观偏好进行评估，缺乏专业测评手段手段（3）无偿性）无偿性：资产交易双方无需支付评资产交易双方无需支付评估人员报酬。这一特点是与早期资产评估估人员报酬。这一特点是与早期资产评估业务的偶发性、方法的简单性及其评估过业务的偶发性、方法的简单性及其评估过程的非专业性特点相适应的。程的非专业性特点相适应的。2

5、023-1-126资产评估学（上册166P）2、经验评估阶段、经验评估阶段 随着商品经济的日益发达，资产交易频随着商品经济的日益发达，资产交易频率也不断提高，社会对资产评估的需要与率也不断提高，社会对资产评估的需要与日俱增，资产评估业务逐步走向专业化。日俱增，资产评估业务逐步走向专业化。伴随着资产评估业务的专业化进程，社伴随着资产评估业务的专业化进程，社会上产生了一批具有实务经验的评估人员。会上产生了一批具有实务经验的评估人员。这些评估人员利用经验数据，依托自身长这些评估人员利用经验数据，依托自身长期实践所累积的评估知识和经验开展工作，期实践所累积的评估知识和经验开展工作，使得其对财产价值的评

6、定更加准确，资产使得其对财产价值的评定更加准确，资产交易双方因此都愿意委托他们进行评估，交易双方因此都愿意委托他们进行评估，从而推动了资产评估业务进一步繁荣。从而推动了资产评估业务进一步繁荣。2023-1-127资产评估学（上册166P）这一阶段的主要特点这一阶段的主要特点（1）经验性：）经验性：频繁发生的资产评估业务，频繁发生的资产评估业务，使得评估人员得以积累丰富的执业经验。使得评估人员得以积累丰富的执业经验。（2）有偿性：）有偿性：资产评估人员对资产评估资产评估人员对资产评估业务进行有偿服务。业务进行有偿服务。（3）责任性：）责任性：评估机构或人员对评估结评估机构或人员对评估结果特别是对

7、欺诈行为和其他违法行为而产果特别是对欺诈行为和其他违法行为而产生的后果负有法律上的责任。生的后果负有法律上的责任。2023-1-128资产评估学（上册166P）3、科学评估阶段、科学评估阶段 产业革命促使资本主义经济飞跃发展，生产业革命促使资本主义经济飞跃发展，生产要素市场日臻发达，资产业务急剧扩大，产要素市场日臻发达，资产业务急剧扩大，资产业务的社会化分工日益细密，从而推资产业务的社会化分工日益细密，从而推动了资产评估活动向职业化方向不断发展。动了资产评估活动向职业化方向不断发展。公司化的资产评估机构和专业评估人员开公司化的资产评估机构和专业评估人员开始出现，评估理论和方法日趋成熟，行业始出

8、现，评估理论和方法日趋成熟，行业管理逐渐规范，资产评估的发展已经步入管理逐渐规范，资产评估的发展已经步入了科学评估阶段。了科学评估阶段。2023-1-129资产评估学（上册166P）这一阶段的主要特点这一阶段的主要特点（1）公司化的评估机构：）公司化的评估机构：评估机构通常是产评估机构通常是产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代服务型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法服务型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的交易双方，其产品是以评估报告形式提交客户的交易双方，其

9、产品是以评估报告形式提交客户的优质评估报告。优质评估报告。（2）专业化的评估人员：）专业化的评估人员：评估机构中的从业评估机构中的从业人员必须了解、掌握资产评估的专业理论与业务人员必须了解、掌握资产评估的专业理论与业务知识，评估报告只能由具备注册资产评估师或价知识，评估报告只能由具备注册资产评估师或价值评估师等资格者签发。值评估师等资格者签发。2023-1-1210资产评估学（上册166P）这一阶段的主要特点这一阶段的主要特点（3）多元化的评估业务：）多元化的评估业务：评估内容十分丰富，评估内容十分丰富，不仅包括有形资产和无形资产的评估，而且细化不仅包括有形资产和无形资产的评估，而且细化到专项

10、资产、金融资产的评估，从整个资产评估到专项资产、金融资产的评估，从整个资产评估行业看，评估业务几乎无所不包。行业看，评估业务几乎无所不包。（4）科学化的评估方法：）科学化的评估方法：现代科学技术和方现代科学技术和方法在资产评估中广泛运用，极大地提高了资产评法在资产评估中广泛运用，极大地提高了资产评估结果的准确性和科学性。估结果的准确性和科学性。（5）法律化的评估结果：）法律化的评估结果：评估人员必须在评评估人员必须在评估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产评估报告须负相应的法律责任。产评估报告须负相应的法律责任。2023-1-1211资产评估学（

11、上册166P）二、资产评估在我国的发展二、资产评估在我国的发展 中国现代意义上的资产评估是在改革开放中国现代意义上的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它首先是从维护国有资产、加强国有资产它首先是从维护国有资产、加强国有资产管理起步的。管理起步的。历经历经20多年的发展，资产评估活动及其行多年的发展，资产评估活动及其行业已经与注册会计师行业、律师业一样，业已经与注册会计师行业、律师业一样，成为我国发展市场经济、推进改革开放来成为我国发展市场经济、推进改革开放来可缺少的的基础性中介服务行业，在经济可缺少的的基础性中介服务行业，在经济发展

12、和社会进步的历史进程中发挥着日益发展和社会进步的历史进程中发挥着日益重要的作用。重要的作用。2023-1-1212资产评估学（上册166P）资产评估在我国的发展，可大体资产评估在我国的发展，可大体分为四个阶段：分为四个阶段：1、19891992年，产生与初步奠定基础年，产生与初步奠定基础阶段阶段 改革开放以后，国有企业对外合资合作、改革开放以后，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多，为确定合理的产权转让价格，维护增多，为确定合理的产权转让价格，维护所有者的合法权益，防止国有资产流失，所有者的合法权益，防止国有资产流失，在在20世纪世

13、纪80年代末期出现了国有资产评估年代末期出现了国有资产评估活动。活动。2023-1-1213资产评估学（上册166P）奠定基础阶段奠定基础阶段 1989年，原国家国有资产管理局颁发了年，原国家国有资产管理局颁发了关于国有资产产权变化时必须进行资产关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干规定评估的若干规定。1990年，国家国有资产管理局批准组建了年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心资产评估中心，负责全国的国有资产评，负责全国的国有资产评估工作。估工作。1991年年11月，国务院发布月，国务院发布国有资产评估国有资产评估管理办法管理办法，标志着我国国有资产评估制，标志着我国国有资产评估

14、制度基本形成，有力地推动了中国资产评估度基本形成，有力地推动了中国资产评估事业的进一步发展。事业的进一步发展。2023-1-1214资产评估学（上册166P）奠定基础阶段奠定基础阶段 这些行政法规确立了我国资产评估的这些行政法规确立了我国资产评估的基本依据、基本方针和基本政策，系基本依据、基本方针和基本政策，系统地规定了工作要求，形成了初步的统地规定了工作要求，形成了初步的法律基础。法律基础。2023-1-1215资产评估学（上册166P）2、19931995年，行业自律与年，行业自律与初具规模阶段初具规模阶段 1993年年12月，月，中国资产评估协会中国资产评估协会正式成立，正式成立，开始了

15、资产评估在政府监督指导下的行业自律性开始了资产评估在政府监督指导下的行业自律性管理体制，评估对象扩展到除国有资产以外的其管理体制，评估对象扩展到除国有资产以外的其他各类所有制性质的资产。他各类所有制性质的资产。1995年年3月，中国资产评估月，中国资产评估 协会代表中国评估行协会代表中国评估行业加入了业加入了国际评估准则委员会国际评估准则委员会，标志着，标志着我国评估业管理组织已经与国际评估组织接轨。我国评估业管理组织已经与国际评估组织接轨。2023-1-1216资产评估学（上册166P）行业自律与初具规模阶段行业自律与初具规模阶段 1995年年5月，发布了月，发布了注册资产评估师执注册资产评

16、估师执业资格制度暂行规定业资格制度暂行规定和和注册资产评估注册资产评估师执业资格考试实施办法师执业资格考试实施办法，建立了我国，建立了我国的注册资产评估师制度，组织了全国统一的注册资产评估师制度，组织了全国统一考试，在公平竞争的机制下，确认了我国考试，在公平竞争的机制下，确认了我国第一批注册资产评估师。第一批注册资产评估师。2023-1-1217资产评估学（上册166P）3、19962000年，逐步迈科学年，逐步迈科学化与规范化阶段化与规范化阶段 1996年年5月，我国发布了施行了月，我国发布了施行了资产评资产评估操作规范意见（试行）估操作规范意见（试行），标志着资产，标志着资产评估行业从此走

17、向科学化、规范化操作的评估行业从此走向科学化、规范化操作的新阶段。新阶段。该法规的出台，不仅有利于提高评估业务该法规的出台，不仅有利于提高评估业务水平，规范评估业务，同时也为以后制定水平，规范评估业务，同时也为以后制定行业的统一标准奠定了基础。行业的统一标准奠定了基础。2023-1-1218资产评估学（上册166P）科学化与规范化阶段科学化与规范化阶段 1998年年6月月1日开始实行注册资产评估师签日开始实行注册资产评估师签字制度，旨在强化注册资产评估师的责任，字制度，旨在强化注册资产评估师的责任，增强其风险意识。增强其风险意识。这一制度使评估师的责权利有机结合起来，这一制度使评估师的责权利有

18、机结合起来，进一步规范了评估师的行为。进一步规范了评估师的行为。在在1999年北京国际评估准则委员会年会上，年北京国际评估准则委员会年会上，中国成为国际评估中国成为国际评估 准则委员会常任理事国准则委员会常任理事国。2023-1-1219资产评估学（上册166P）4、2001年至今，执业标准系统工程取得实质年至今，执业标准系统工程取得实质性进展，初步建立了中国资产评估准则体系性进展，初步建立了中国资产评估准则体系 2001年年9月月1日，日，资产评估准则资产评估准则无形资产无形资产颁布并实施，这是我国资颁布并实施，这是我国资产评估第一个执业具体准则；产评估第一个执业具体准则；2004年年2月月

19、25日财政部正式颁布并实日财政部正式颁布并实施施资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则和和资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则基本准基本准则则，标志着我国资产评估准则体系，标志着我国资产评估准则体系初步建立。初步建立。2023-1-1220资产评估学（上册166P）第二节第二节 资产评估的概念及基本要素资产评估的概念及基本要素 一、资产评估的概念一、资产评估的概念 资产评估资产评估：由专业评估机构和评估人员，依由专业评估机构和评估人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择恰当的价值类型，按照法定的适用的原则，选择恰当的价值

20、类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。估算的过程。2023-1-1221资产评估学（上册166P）二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素 1、评估主体：评估主体：进行资产评估的评估公司（法人）进行资产评估的评估公司（法人）或具备评估资格的个人，必须是符合国家有关规或具备评估资格的个人，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。展资产评估业务。2、评估客体：

21、、评估客体：指被评估的资产，它是资产评估指被评估的资产，它是资产评估的具体对象的具体对象,也称为评估对象，是对资产评估内容也称为评估对象，是对资产评估内容上的界定。上的界定。2023-1-1222资产评估学（上册166P）二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素 3、评估依据：、评估依据：指资产评估工作所遵循的法律、指资产评估工作所遵循的法律、法规等其他参考依据。法规等其他参考依据。一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：（1）是与资产评估相关的法律、法规。如）是与资产评估相关的法律、法规。如公公司法司法、国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法

22、、资产评资产评估操作规范意见估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；产评估工作必须遵守的；2023-1-1223资产评估学（上册166P）3、评估依据、评估依据（2）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；（3）是与被评估

23、资产相关的重大合同协议。）是与被评估资产相关的重大合同协议。2023-1-1224资产评估学（上册166P）二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素 4、评估目的：、评估目的：即资产业务引发的经济行为即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途。具体用途。5、评估程序：、评估程序：资产评估必须按一定的程序资产评估必须按一定的程序进行，评估程序是资产评估工作从开始准进行，评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。备到最后结束的工作顺序。6、评估价值类型、评估价值类型 7、评估方法、评估方法2023-1-1225资产评估学

24、（上册166P）例：XX有限公司为取得银行贷款，以成都XX花园15号楼及地下车库在建工程房地产抵押，为此委托四川省同正房地产评估有限责任公司进行资产评估。该评估公司结合抵押贷款的估价目的，采用了假设开发法和成本法两种方法计算，最终确定该房地产在估价时点2001年11月22日的正常、公开市场价值为16789万元，综合单位价格为2357元/平米。2023-1-1226资产评估学（上册166P）现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性三、资产评估的特点2023-1-1227资产评估学（上册166P）三、资产评估的特点 现实性是指以现实性是指以评估基准期评估基准期为时间参照，为时间参照，按这一时点的资产

25、实际状况对资产进行的按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。评定估算。评估基准期：指确定的资产评估价值的基准评估基准期：指确定的资产评估价值的基准日前。日前。各种资产都处于不断运动和变化之中，资产各种资产都处于不断运动和变化之中，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期不不的数量、结构、状态和价值也就不可能长期不不变，因此，只能是评估某一时点的资产，它不能变，因此，只能是评估某一时点的资产，它不能完全反映各个时期的资产状况。完全反映各个时期的资产状况。2023-1-1228资产评估学（上册166P）表现在以下三个方面：表现在以下三个方面：资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依资产评估

26、以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动，只需要说明当前资产状况。动，只需要说明当前资产状况。资产评估是以资产现实状态为基础反映未来。资产评估是以资产现实状态为基础反映未来。现实性强调的是客观存在。现实性强调的是客观存在。2023-1-1229资产评估学（上册166P）三、资产评估的特点 市场性是对被估资产价值确认的市场市场性是对被估资产价值确认的市场基础基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的

27、检验2023-1-1230资产评估学（上册166P）三、资产评估的特点 预测性预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测，也就是说没有未来继续利续利用价值的预测，也就是说没有未来继续利用价值的资产，其现实评估价值是不存在的。用价值的资产，其现实评估价值是不存在的。表现形式：表现形式：1.用未来预期收益折算来反映整体资产的现用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值实价值 2.用预期使用年限和功能来评估某类资产的用预期使用年限和功能来评估某类资产的价值价值2023-1-1231资产评估学（上册166P）三、资产评估的特点 公正性评估结论

28、对双方当事人来讲是公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。检验。评估主体的身份是独立于资产业务双方之外的评估主体的身份是独立于资产业务双方之外的第三者。第三者。2023-1-1232资产评估学（上册

29、166P）咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见 是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只能对结论本身合符职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。三、资产评估的特点2023-1-1233资产评估学（上册166P）第三节 资产评估的对象资产评估的对象就是被评估的资产2023-1-1234资产评估学（上册166P）一、资产的含义（一）经济学中的定义 资产是指未来的经济利益。（二）

30、会计学中的定义 资产是指企业的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。（我国2006年颁布的企业会计准则基本准则）第三节 资产评估的对象2023-1-1235资产评估学（上册166P）（三）资产评估学中的定义 目前资产评估学中还没有权威的资产定义，但资产评估学中的资产与会计学中的资产不是一个概念，这里对资产评估学中的资产提出以下几方面的理解：1、资产是一种权利（同样的资产载体，其权利是不同的。被评估的对象是资产的权利，而不是资产本身）2、资产是一种获利能力（资产的价值是其获利能力决定的，不是评估人员评出来的，获利能力的大小决定其价值的大小）3、资产必须为某一主体所

31、拥有和支配（权属问题也是资产的本质内容，权属模糊不清，就无法界定资产范围，也就无从估算其价值）例如：定理、公式2023-1-1236资产评估学（上册166P）二、资产的分类 1、按资产存在形态分类 有形资产 具有实体形态的资产 无形资产 没有物质实体而以某种特殊权利存 在并发挥作用的资产。商誉、专利权、商标权2023-1-1237资产评估学（上册166P）2、按资产是否具有综合获利能力分类 单项资产 单台、单件的资产 整体资产 一组单项资产组成的具有获利能力的综合体。整体资产的价值不等于各单项可确指资产价值的总额，企业整体资产评估主要考虑的是它作为一个整体资产的生产能力或获利能力，所以其价值不

32、只包括各单项可确指的资产价值，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。2023-1-1238资产评估学（上册166P）二、资产的分类3、按资产能否独立存在分类 可确指的资产 是指能独立存在的资产，所有的有形资产与除商誉外的无形资产均为可确指的资产。不可确指的资产 是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。2023-1-1239资产评估学（上册166P）可确指可确指(辨认）资产与不可确指资产辨认）资产与不可确指资产商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。商誉是企业整体价值的组成部分。在企业

33、合并时，它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允价值的差额。2023-1-1240资产评估学（上册166P）4、按资产的流动性分类 短期资产 长期资产2023-1-1241资产评估学（上册166P）第四节第四节 资产评估目的与价值类型资产评估目的与价值类型 一、资产评估的目的一、资产评估的目的 被评估资产即将发生的经济行为。它被评估资产即将发生的经济行为。它直接或间接地决定和制约着资产评估直接或间接地决定和制约着资产评估的条件及价值类型的选择。的条件及价值类型的选择。2023-1-1242资产评估学（上册166P）1、资产评估目的对资产评估的影响（1）确定在什么条件下，即资产发生怎样的经济

34、行为时应该或可以评估（是界定评估对象的基础）；（2）不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，从而引致资产评估结果的差异（对于价值类型的选择具有约束作用）。2023-1-1243资产评估学（上册166P）2、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的（1）资产转让 资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为；（2）企业兼并 指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为2023-1-1244资产评估学（上册166P）（3）企业出售 指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为；（4

35、）企业联营 国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为；2、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的2023-1-1245资产评估学（上册166P）（5）股份经营 资产占有单位实施股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票；（6）中外合资、合作；（7）企业清算（包括破产清算、终止清算和结业清算）；（8）抵押 是指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为；2、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的2023-1-1246资产评估学（上册166P）（9）担保 资产占有单位，以本

36、企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为；（10）企业租赁 资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为；（11）债务重组 债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。2、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的2023-1-1247资产评估学（上册166P）二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型 资产评估价值的含义资产评估价值的含义 1、资产评估价值与马克思资本论中所称的价值不是同一概念。马克思资本论中的价值是由劳动耗费决定的，是确定的、内在的；资产评估价值是根据评估的特定目的、价值

37、类型和具体方法确定的，是动态的，是价值的一种表现形式，类似于价格。2023-1-1248资产评估学（上册166P）2、资产评估价值由资产的使用价值决定。资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型2023-1-1249资产评估学（上册166P）区分：固定资产的投资行为和变现行为对区分：固定资产的投资行为和变现行为对评估价值的影响评估价值的影响 投资行为：评估价值取决于该固定资产投资行为：评估价值取决于该固定资产在投资企业中的获利能力、是否有用及其在投资企业中的获利能力、

38、是否有用及其有用的程度有用的程度 变现行为：变卖，其价值取决于市场的变现行为：变卖，其价值取决于市场的交换条件和需求者对使用价值的判断。交换条件和需求者对使用价值的判断。2023-1-1250资产评估学（上册166P）二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型 资产评估中的价值类型：资产评估中的价值类型：是指资产评估是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，它是对资结果的价值属性及其表现形式，它是对资产评估价值质的规定性，制约着各类资产产评估价值质的规定性，制约着各类资产评估参数的选择。评估参数的选择。2023-1-1251资产评估学（上册166P）分类：分类：市场价值市场价值 自愿买方和自愿

39、卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人，交易的目的在于最大限度的追求经济利益 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人2023-1-1252资产评估学（上册166P）分类：分类：清算价格清算价格 清算价值是在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。只有在快速变现或强制出售的前提条件，评估结果的价值类型才可以选择清算价值。2023-1-1253资产评估学（上册166P）市场供求状况决定了清算价格一般低于现行市场价格 原

40、因：1、因经营失利而导致破产的企业，急于将资产装让或拍卖 2、交易活动主要取决于买方，占有主动权的买方必然极力压低成交价格2023-1-1254资产评估学（上册166P）资产评估中的其他价值类型资产评估中的其他价值类型 在用价值在用价值 投资价值投资价值 持续经营价值持续经营价值 保险价值保险价值 课税价值课税价值2023-1-1255资产评估学（上册166P）第五节第五节 资产评估的假设资产评估的假设 使用假设的原因：使用假设的原因：由于认识的无限性和阶段性，人们不得不依据已由于认识的无限性和阶段性，人们不得不依据已掌握的事实对某一事物做出合乎逻辑的推断，这掌握的事实对某一事物做出合乎逻辑的

41、推断，这种推断以事实为依据，有其合理性，但毕竟不是种推断以事实为依据，有其合理性，但毕竟不是全部事实，因此，假设就是指依据有限事实而做全部事实，因此，假设就是指依据有限事实而做出合理推断的状态。出合理推断的状态。假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上，如，会计方法都是建立在一定假设的基础之上，如，会计的四大假设：会计主体、会计分期、持续经营、的四大假设：会计主体、会计分期、持续经营、货币计量货币计量2023-1-1256资产评估学（上册166P）一、资产评估的假设一、资产评估的假设 由于同一资产在不同用途和不同经营环

42、境由于同一资产在不同用途和不同经营环境下的经济效用与价值含量不同，因此评估下的经济效用与价值含量不同，因此评估人员在评估时就必须对被评估资产的未来人员在评估时就必须对被评估资产的未来用途和经营环境做出合符逻辑的假定与说用途和经营环境做出合符逻辑的假定与说明，这就是资产评估假设。明，这就是资产评估假设。2023-1-1257资产评估学（上册166P）资产评估的假设资产评估的假设 注册资产评估师执行资产评估业务，应当注册资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理地使用评估假设，并在评估报告科学合理地使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结果的影响。中披露评估假设及其对评估结果的影响。公开

43、市场假设公开市场假设 继续使用假设继续使用假设 清算假设清算假设2023-1-1258资产评估学（上册166P）是对资产拟进入的市场条件及资产在市场是对资产拟进入的市场条件及资产在市场条件下将受何种影响的一种假设与说明。条件下将受何种影响的一种假设与说明。（一）公开市场假设（一）公开市场假设2023-1-1259资产评估学（上册166P）（一）公开市场假设（一）公开市场假设 它是指资产可以在充分竞争的产权市场上它是指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场供自由买卖，其价格高低取决于一定市场供求状况下独立的买卖双方对资产价值的判求状况下独立的买卖双方对资产价值的判断。断

44、。资产买卖双方地位平等，彼此都有获得足资产买卖双方地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间。够市场信息的机会和时间。凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。市场假设前提进行评估。2023-1-1260资产评估学（上册166P）（一）公开市场假设（一）公开市场假设 公开市场假设，是市场经济发展的内公开市场假设，是市场经济发展的内在要求，是实现资源最优配置的前提在要求，是实现资源最优配置的前提条件。在进行资产评估时，只有遵循条件。在进行资产评估时，只有遵循公开市场假设

45、处理资产业务或做适当公开市场假设处理资产业务或做适当调整，才能体现出资产的真正市场价调整，才能体现出资产的真正市场价值，使资产得到最佳利用。值，使资产得到最佳利用。2023-1-1261资产评估学（上册166P）（二）继续使用假设 该假设首先设定待估资产处于使用状态；其次根该假设首先设定待估资产处于使用状态；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。产还将继续使用下去。这一假设既说明了待估资产所面临的市场条件或这一假设既说明了待估资产所面临的市场条件或市场环境，市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。同时着重说明了资产的存续状

46、态。该假设要求：一般情况下不能按资产拆零该假设要求：一般情况下不能按资产拆零出售所得收益之和来估价，而应将资产看出售所得收益之和来估价，而应将资产看成是一种获利能力而不是物的堆积。成是一种获利能力而不是物的堆积。2023-1-1262资产评估学（上册166P）（三）清算假设 清算假设的使用是较为特殊的，它首先是基于待清算假设的使用是较为特殊的，它首先是基于待估资产面临清算或具有潜在被清算的现实或可能估资产面临清算或具有潜在被清算的现实或可能性，再根据相应数据资料推定待估资产处于被迫性，再根据相应数据资料推定待估资产处于被迫出售或快速变现状态。出售或快速变现状态。因此清算假设下的资产评估是对处于

47、非公开市场因此清算假设下的资产评估是对处于非公开市场条件下被迫出售或快速变现的价值估算。在这一条件下被迫出售或快速变现的价值估算。在这一特殊条件下，资产交易双方地位不平等，交易时特殊条件下，资产交易双方地位不平等，交易时间短，待估资产的评估值要低于同样资产在公开间短，待估资产的评估值要低于同样资产在公开市场或持续使用假设前提下的评估值。这一假设市场或持续使用假设前提下的评估值。这一假设的特殊性表明：在该假设前提下的资产评估结果的特殊性表明：在该假设前提下的资产评估结果的适用范围十分有限。的适用范围十分有限。2023-1-1263资产评估学（上册166P）第六节 资产评估的原则 即资产评估的行为

48、规范，是调节评估当事即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。人各方关系、处理评估业务的行为准则。它是资产评估工作应遵循的基本要求。它是资产评估工作应遵循的基本要求。分为工作原则和经济技术原则。分为工作原则和经济技术原则。2023-1-1264资产评估学（上册166P）一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则2023-1-1265资产评估学（上册166P）一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则 一、工作原则一、工作原则 1、独立性原则：、独立性原则：评估机构评估机构自身应是一个独自身应是一个

49、独立的、不依附于他人的社会公正性中介组立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，与资产业务各当事人没有任何利益和织，与资产业务各当事人没有任何利益和利害关系。利害关系。评估机构和评估人员评估机构和评估人员在执业过在执业过程中应始终保持独立的立场，不受任何干程中应始终保持独立的立场，不受任何干扰地开展工作。扰地开展工作。2023-1-1266资产评估学（上册166P）一、工作原则一、工作原则 2、客观性原则：、客观性原则：该原则要求评估工作该原则要求评估工作实事求是，尊重客观实际；实事求是，尊重客观实际；3、科学性原则：、科学性原则：资产评估机构和评估资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，

50、制定人员必须遵循科学的评估标准，制定科学合理的评估方案，并根据评估目科学合理的评估方案，并根据评估目的选择科学的评估方法。的选择科学的评估方法。2023-1-1267资产评估学（上册166P）二、经济技术原则二、经济技术原则 资产评估执业过程中的一些技术规范与业务准则，资产评估执业过程中的一些技术规范与业务准则，它们为评估人员进行专业判断提供技术依据与保它们为评估人员进行专业判断提供技术依据与保证。证。1、预期原则：、预期原则：在资产评估过程中，资产的价值在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格确定，而可以不按照过去的生产成本或销售价格确定，而是基于对未来收益的期望值决定

51、的。按照这一原是基于对未来收益的期望值决定的。按照这一原则，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者则，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量。或控制者带来的预期收益量。该原则要求在进行资产评估时必须合理预测资产该原则要求在进行资产评估时必须合理预测资产未来的获利能力及这一获利能力持续的有效期限。未来的获利能力及这一获利能力持续的有效期限。2023-1-1268资产评估学（上册166P）2、贡献原则：、贡献原则：资产中某一部分或部件价资产中某一部分或部件价值可以根据它对资产整体的贡献来衡量，值可以根据它对资产整体的贡献来衡量，或者假设缺少它时整体价值的下降值来确或者假设缺

52、少它时整体价值的下降值来确定。定。这就要求在评估整体资产价值时，必须综这就要求在评估整体资产价值时，必须综合考虑考虑在整体资产中的重要性，而不合考虑考虑在整体资产中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。是孤立地确定该项资产的价值。2023-1-1269资产评估学（上册166P）资产评估的原则资产评估的原则 3、替代原则：、替代原则：任何理性投资者对具有任何理性投资者对具有相同效用的物品，必须选择价格便宜的；相同效用的物品，必须选择价格便宜的；而在价格相同时，必定选择效用较大的。而在价格相同时，必定选择效用较大的。因此，在同一市场上，如果有两种以上可因此，在同一市场上，如果有两种以上可相互替

53、代的商品存在，其价格会相互牵引相互替代的商品存在，其价格会相互牵引而趋于同一水平，这就要求在进行资产评而趋于同一水平，这就要求在进行资产评估时，必须考虑资产的可替代性，以正确估时，必须考虑资产的可替代性，以正确评估资产价值。评估资产价值。2023-1-1270资产评估学（上册166P）第七节、资产评估于会计和审计的关系（1)1)资产评估与会计和审计的联系资产评估与会计和审计的联系(1)(1)资产评估与会计的联系主要表现在特定条件资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论,以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。以及资

54、产评估需要参考会计数据资料两个方面。2023-1-1271资产评估学（上册166P）(2)(2)从我国的实际情况来看从我国的实际情况来看,资产评估与审计的联系主要资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面：表现在以下几个方面：资产评估中的资产清查阶段资产评估中的资产清查阶段,就其工作方法而言就其工作方法而言,包包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定括对委托方申报的评估对象进行核实和界定,有相当部有相当部分工作采用了审计的方法分工作采用了审计的方法,具有具有“事实判断事实判断”的性质。的性质。2023-1-1272资产评估学（上册166P）根据我国现行资产评估法规要求根据我国现行资产评估法规要

55、求,流动资产及流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内企业负债也被纳入企业价值评估范围之内,而流而流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。方法进行。在企业价值评估中在企业价值评估中,经审计后的企业财务报表经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。2023-1-1273资产评估学（上册166P）2)2)资产评估与会计和审计的区别资产评估与会计和审计的区别资产评估与会计计价以及相互利用的情况资产评估与会计计价以及相互利用的情况只是在特定的条件下才能够发生或成立只是在特定的条件下

56、才能够发生或成立,在大多数情况下在大多数情况下,两者的区别是明显的。两者的区别是明显的。2023-1-1274资产评估学（上册166P）第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 第一节第一节 市场法市场法 一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件 1、市场法的含义、市场法的含义 也称现行市价法或市场价格比较法，是也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资

57、产评估方法。一种资产评估方法。2023-1-1275资产评估学（上册166P）市场法市场法 市场法是一种最简单、最直接、最具有说市场法是一种最简单、最直接、最具有说服力的一种资产评估方法。（因为评估过服力的一种资产评估方法。（因为评估过程中和资料直接来源于市场，同时又为即程中和资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价）将发生的资产业务估价）但市场法的应用，与市场经济体制的但市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切建立与发展，资产的市场化程度密切相关。相关。2023-1-1276资产评估学（上册166P）2、市场法应用的前提条件、市场法应用的前提条件 1、需要有一

58、个充分发育活跃的资产市场；、需要有一个充分发育活跃的资产市场；在活跃公开市场上，资产成交价格基本上在活跃公开市场上，资产成交价格基本上可以反映市场行情；按市场行情估测被评可以反映市场行情；按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更加贴近市场，估资产价值，评估结果会更加贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。更容易被资产交易各方所接受。2、公开市场上存在可比的资产及交易活动、公开市场上存在可比的资产及交易活动（参照物），且参照物与被评估资产可比（参照物），且参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。的指标、技术参数等资料是可以收集到的。2023-1-1277资产评估学（上册166

59、P）市场法应用的前提条件市场法应用的前提条件 资产及其交易的可比性：是指选择的可比资产及其交易的可比性：是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及其资产业务相发生过，且与被评估资产及其资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性主要体现在以下几资产及其交易的可比性主要体现在以下几个方面：个方面：2023-1-1278资产评估学（上册166P）市场法

60、应用的前提条件市场法应用的前提条件（1）参照物与评估对象在）参照物与评估对象在功能功能上具有可比上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象）参照物与被评估对象面临的市场条件面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状具有可比性，包括市场供求关系、竞争状态和交易条件等；态和交易条件等；（3）参照物）参照物成交时间与评估基准日时间间成交时间与评估基准日时间间隔隔不能过长，应一个适度的时间范围内，不能过长，应一个适度的时间范围内，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。同时时间对资产价值的影响是可以调整的。2023-1-1279资产评估

61、学（上册166P）二、市场法评估的基本程序二、市场法评估的基本程序 1、明确评估对象、明确评估对象 2、进行公开市场调查，寻找、选择参照物、进行公开市场调查，寻找、选择参照物 是市场法的基础，是整个评估过程的关键。是市场法的基础，是整个评估过程的关键。不同的资产业务对参照物的具体要求有所不同，不同的资产业务对参照物的具体要求有所不同，但也存在有共同的地方：但也存在有共同的地方：（1）参照物的基本数量要求：）参照物的基本数量要求：市场法是通过同类资产的市场行情来确定被评估市场法是通过同类资产的市场行情来确定被评估资产价值的，如果只能找到一两个交易案例，是资产价值的，如果只能找到一两个交易案例，是

62、不能反映市场行情的。不能反映市场行情的。2023-1-1280资产评估学（上册166P）市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序 我国目前一般要求至少有我国目前一般要求至少有3个或以上的交易个或以上的交易案例，案例，国外在正常情况下要求至少国外在正常情况下要求至少45个个交易案例，才能有效运用市场法。交易案例，才能有效运用市场法。（2）参照物成产成交价格必须真实：）参照物成产成交价格必须真实：参照物的成交价格必须是实际成交价格。参照物的成交价格必须是实际成交价格。报价、拍卖底价等均不能视为成交价，它报价、拍卖底价等均不能视为成交价，它们不是实际成交的结果。们不是实际成交的结果。（3）参照物成交

63、价应是正常交易的结果）参照物成交价应是正常交易的结果2023-1-1281资产评估学（上册166P）市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序 关联交易、特别交易不能反映市场行情，关联交易、特别交易不能反映市场行情，不能被选作参照物；不能被选作参照物；但，如果能将非正常交易修正为正常交易，但，如果能将非正常交易修正为正常交易，如能够获得关联交易的成交价格高于或低如能够获得关联交易的成交价格高于或低于市价多少的信息，则可选用。于市价多少的信息，则可选用。此外，还要求参照物的成交时间应尽可能此外，还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日，以提高参照物成交价格接近评估基准日，以提高参照物成交价格的

64、可参照程度。的可参照程度。2023-1-1282资产评估学（上册166P）市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序（4）参照物与被评估资产之间大体可替代）参照物与被评估资产之间大体可替代 即要求参照物与被评估资产要尽可能相似。即要求参照物与被评估资产要尽可能相似。如：房地产评估中，要求参照物与被评估如：房地产评估中，要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内，处于同一区域房地产应在同一供需圈内，处于同一区域或区段等；或区段等；如：机器设备评估中，要求参照物与被评如：机器设备评估中，要求参照物与被评估机器设备功能相似，最好是规格型号相估机器设备功能相似，最好是规格型号相同、出产日期相近等；同、出产

65、日期相近等；2023-1-1283资产评估学（上册166P）市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序 又如：在企业整体资产评估中，要求参照又如：在企业整体资产评估中，要求参照物与被评估企业在行业生产规模、收益水物与被评估企业在行业生产规模、收益水平、市场定位、增长速度、企业组织行式、平、市场定位、增长速度、企业组织行式、资信程度等方面相似。资信程度等方面相似。3、差异调整、差异调整 参照物与被评估资产之间具体存在哪些差参照物与被评估资产之间具体存在哪些差异，需视具体资产业务采用定性或定量的异，需视具体资产业务采用定性或定量的方法分析确定。一般来说，可能需要调整方法分析确定。一般来说，可能需要调

66、整的差异因素主要有以下几方面：的差异因素主要有以下几方面：2023-1-1284资产评估学（上册166P）市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序（1）时间因素：）时间因素：参照物成交日期与被评估参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点，而在这段时间间资产评估基准日不在同一时点，而在这段时间间隔内参照物价格变动对被评估资产价值产生的影隔内参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响。响。调整方法：可采用定基物价指数法或环比物价指调整方法：可采用定基物价指数法或环比物价指数法。数法。（2）地域因素：）地域因素：指参照物所处区域与被评指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。响。地域因素对房地产价格影响尤其突出。地域因素对房地产价格影响尤其突出。2023-1-1285资产评估学（上册166P）市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序（3）功能因素：）功能因素：指参照物与被评估资产指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。的功能差异对被评估资产价值的影响。调整方法：可通过功能系数法，计算功能调整方法：可通过功