《投资性房地产》PPT课件

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1、定义定义及特征及特征p投资性房地产，是指为赚取投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。兼有而持有的房地产。目的是为赚取租金或资本增目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；值，或两者兼有；能够单独计量和出售（或转能够单独计量和出售（或转让）。让）。范围范围p下列项目属于投资性房地产下列项目属于投资性房地产:已出租的建筑物。租赁协议规定的已出租的建筑物。租赁协议规定的租赁期租赁期开始日开始日起属于已出租。起属于已出租。已出租的土地使用权。已出租的投资性房已出租的土地使用权。已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出地产租赁期届满，因暂

2、时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产租的，仍作为投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权。p下列项目不属于投资性房地产下列项目不属于投资性房地产:自用房地产。比如出租给本企业职工居住自用房地产。比如出租给本企业职工居住的宿舍。的宿舍。作为存货的房地产作为存货的房地产闲置土地不属于。闲置土地不属于。范围范围p下列房地产，是否属于投资性房地产，下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断要根据具体情况判断:1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管值，部分用于生产商品、提供劳

3、务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。房地产，否则不可。2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确

4、认为自用房地产。企业的经营场所，应当确认为自用房地产。范围范围p下列房地产，是否属于投资性房地产，下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断要根据具体情况判断:3.关联企业之间租赁房地产，出租方应将出关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用但在编制

5、合并报表时，作为企业集团的自用房地产。房地产。4.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。售的，出租的部分可确认为投资性房地产。6 长期股权投资长期股权投资投资性房地产同时满足下列条件投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：的，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠该

6、投资性房地产的成本能够可靠地计量。地计量。6 长期股权投资长期股权投资投资性房地产应当按照投资性房地产应当按照成本成本进行初始计量。进行初始计量。1.外购外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2.自行建造自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和应予以资本

7、化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等分摊的间接费用等。3.以以其他方式其他方式取得的投资性房地产的成本，按照取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。相关会计准则的规定确定。投资性房地产增加的举例投资性房地产增加的举例：科目设置：科目设置：“投资性房地产投资性房地产”（1 1）外购方式取得）外购方式取得例例1 1 甲公司是一家商贸企业，为了拓展甲公司是一家商贸企业，为了拓展经营规模，以银行存款购得位于繁华商经营规模，以银行存款购得位于繁华商业区的一层商务楼，并业区的一层商务楼，并当即进行出租当即进行出租。支付买价支付买价600600万元，相关税费万元，相关税费3030万元

8、。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产 630630 贷：银行存款贷：银行存款 630630（2 2）自行建造方式取得）自行建造方式取得例例2 2 乙企业为了降低经营风险，于开始在自己乙企业为了降低经营风险，于开始在自己拥有的一块地皮上自行建造商务办公楼，拟用拥有的一块地皮上自行建造商务办公楼，拟用于出租。工期于出租。工期1 1年，完工，于达到预定使用状年，完工，于达到预定使用状态，态，并立即用于出租并立即用于出租。工程建造期间发生人工。工程建造期间发生人工费费600600万元，投入工程物资万元，投入工程物资30003000万元，假定无万元，假定无相关税费。工程开工时，所占地皮的账面价值相关

9、税费。工程开工时，所占地皮的账面价值40004000万元，在无形资产中核算。万元，在无形资产中核算。（3 3）其他方式取得）其他方式取得例例3 3 丙公司是一家工业企业，接受丁公丙公司是一家工业企业，接受丁公司投入的土地使用权，该土地在丁公司司投入的土地使用权，该土地在丁公司的账面价值的账面价值40004000万元，双方协商按照评万元，双方协商按照评估价值作为投资的价值入账。经评估确估价值作为投资的价值入账。经评估确认的公允价值认的公允价值50005000万元。丙公司取得土万元。丙公司取得土地后，地后，拟于适当的时机转让。拟于适当的时机转让。借：投资性房地产借：投资性房地产 50005000

10、贷：实收资本贷：实收资本 50005000 6 长期股权投资长期股权投资（一）通常应当采用成本模式进行计量（一）通常应当采用成本模式进行计量成本模式下，应对投资性房地产计提折旧成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用或摊销。计提折旧或摊销适用固定资产固定资产、无形资产无形资产准则。增设准则。增设“投资性房地产累投资性房地产累计折旧（或摊销）计折旧（或摊销）”科目。科目。如存在减值迹象，应按如存在减值迹象，应按企业会计准则第企业会计准则第号号资产减值资产减值进行减值测试，并计提相进行减值测试，并计提相应减值准备。应减值准备。采用成本模式举例：采用成本模式举例：成本模式成本模

11、式-比照固定资产（建筑物）、无比照固定资产（建筑物）、无形资产（土地使用权形资产（土地使用权)处理。处理。例例4 4 上接例上接例3 3。假定法律规定有效年限假定法律规定有效年限5050年。年。丙公司取得土地使用权后，比照无形资产，丙公司取得土地使用权后，比照无形资产，进行摊销。进行摊销。应摊销应摊销=5000/50=5000/50*6/12=506/12=50万元万元借：其他业务成本借：其他业务成本 5050 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 5050例例5 5 上接例上接例1 1假设甲公司从开始出租，每月租金假设甲公司从开始出租，每月租金1010万元。万元。预计使用预计使用

12、3030年，净残值年，净残值3030万元，采用直线万元，采用直线法计提折旧。法计提折旧。每月收租金时每月收租金时借：银行存款借：银行存款1010 贷：其他业务收入贷：其他业务收入1010每月计提折旧时每月计提折旧时借：其他业务成本（借：其他业务成本（7600-307600-30）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）6 长期股权投资长期股权投资（二）有确凿证据表明投资性房地产公（二）有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，允价值能够持续可靠取得的，可以可以对投对投资性房地产采用公允价值计量。资性房地产采用公允价值计量。投资性房地产投资性房地产所在地所在地

13、存在活跃交易市场。存在活跃交易市场。企业能够从房地产交易市场取得企业能够从房地产交易市场取得同类或类同类或类似房地产似房地产的市场价格及其他相关信息，从而的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。6 长期股权投资长期股权投资计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。企业应当对所有的投资性房地产采用企业应当对所有的投资性房地产采用同一种计量模式。同一种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，应当成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额

14、，调整期初留存收益与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式的，不得转为成已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。本模式。6 长期股权投资长期股权投资公允价值模式下的会计处理公允价值模式下的会计处理不计提折旧或摊销不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基以期末公允价值为基础础,公允价值与原账面价值的差额计入当期公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。损益。借借:投资性房地产投资性房地产(公允价值变动公允价值变动)贷贷:公允价值变动损益公允价值变动损益 或相反。或相反。采用公允价值模式举例采用公允价值模式举例公允价值模式公允价值模式不对投

15、资性房地产计提折旧或摊销，应不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。期损益。例例6 6 戊公司与乙公司进行债务重组，重组当日戊公司的戊公司与乙公司进行债务重组，重组当日戊公司的应收账款应收账款32003200万元，双方协议由乙公司以一幢楼房抵偿万元，双方协议由乙公司以一幢楼房抵偿债务。手续债务。手续于于日办理完毕，假定房产的公允价值是日办理完毕，假定房产的公允价值是30003000万元，无其他税费。万元

16、，无其他税费。戊公司将楼房用于出租戊公司将楼房用于出租，于与丁公于与丁公司签订租赁协议，租期司签订租赁协议，租期1010年，年租金年，年租金120120万元，每年年万元，每年年末结清，参照当地房地产交易市场行情，该楼房的公允末结清，参照当地房地产交易市场行情，该楼房的公允价值价值31003100万元，的公允价值万元，的公允价值30203020万元。万元。07年年10月月1日日：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 30003000 营业外支出营业外支出 200200 贷：应收账款贷：应收账款 320032000707年年1010月末：月末：借：应收帐款借：应收帐款 1010（120/121

17、20/12）贷：其他业务收入贷：其他业务收入 10100707年末：年末：由于公允价值大于账面价值由于公允价值大于账面价值100100，确认收益，确认收益借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 100100 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 1001000808年末：年末：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 8080 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 8080 6 长期股权投资长期股权投资与投资性房地产有关的后续支出，满与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，应当资足投资性房地产的确认条件的，应当资本化，计入投资性房地

18、产成本，比照固本化，计入投资性房地产成本，比照固定资产的改良处理；定资产的改良处理；不满足准则规定的确认条件的，应当不满足准则规定的确认条件的，应当费用化，在发生时计入当期损益（如对费用化，在发生时计入当期损益（如对出租用房的日常修理），比照固定资产出租用房的日常修理），比照固定资产的修理处理。的修理处理。1.投资性房地产开始自用。投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产，改作为存货的房地产，改为出租。为出租。3.自用土地使用权停止自自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资用，用于赚取租金或资本增值。本增值。4.自用建筑物停止自用，自用建筑物停止自用，改为出租。改为出租。（一）（一）转换日转

19、换日的确定的确定1.投资性房地产开始自用，转换日投资性房地产开始自用，转换日是指房地产是指房地产达到自用状态达到自用状态，企业，企业开开始将房地产用于生产商品、提供劳始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理务或者经营管理的日期。的日期。2.作为存货的房地产改为出租，或作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为用改为出租，转换日应当为租赁期租赁期开始日开始日。3.自用土地使用权停止自用，改为自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指资本增值，转换日是指已停止已停止将该将该项土地使用权用于生产商品、提供项土地使用权用于

20、生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让能够单独计量和转让的日期。的日期。处置举例：处置举例：甲公司以甲公司以500500万元的价格对外转让一项房产。该房产万元的价格对外转让一项房产。该房产是甲公司以是甲公司以400400万元的价格购入的，用于对外出租。采万元的价格购入的，用于对外出租。采用用成本模式成本模式计量，购入时预计使用计量，购入时预计使用2020年，采用直线法年，采用直线法提折旧，无残值，营业税率提折旧，无残值，营业税率5%5%。该房产已提折旧该房产已提折旧=400/20=400/20*2=402=40出售时的账面价值出售时的账面价值=400-40=360=400-40=360处置损益处置损益=500-360-500=500-360-500*5%=1155%=115 借：银行存款借：银行存款 500500 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 500500 借：其他业务成本借：其他业务成本 360360 累计折旧累计折旧 4040 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 400400 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 2525 贷贷：应交税费应交税费应交营业税应交营业税 2525