成都眉山房地产市场报告课件

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1、谨呈：保利地产谨呈：保利地产眉山城市进入性研究眉山城市进入性研究城市宏观环境分析城市宏观环境分析城市外部环境城市外部环境【城市区位】【城市区位】四川地级市，面积7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地带，东邻内江、自贡、资阳，南 连乐山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，离成都离成都市市区最区最近近的地的地级级市市，位 于成都半小时经济圈，是“成都平原经济圈”的重要组成部分，距成都60KM，成都都市 圈发展主轴上的重要节点。成都平原西南部，岷江成都平原西南部，岷江中中游，游，成成乐黄乐黄金金走走廊廊中中段节段节点点位置位置成都都市圈发展主轴节点成都都市圈

2、发展主轴节点6060双流机场双流机场5050简阳机场简阳机场7070成都成都乐山乐山5 55 5【城市发展】【城市发展】三位一体，机遇与发展三位一体，机遇与发展并并存，存，发发展利好展利好紧邻成都，有利于承接紧邻成都，有利于承接成成都国都国际际金融金融、旅游旅游等等中心中心职职能的能的辐辐射，射，承承接成接成都都产业产业技技术、术、资资金的金的转转移移 空间布局上，眉山区域围绕宜业宜商宜居的国际化现代新城区，落实现代产业、现代生活、现代都市三位一体 高铁、高速、快速路推进了成眉同城化时代来临，眉山逐步融入成都交通枢纽体系眉山市整体规划图“绵-成-乐”城际铁路成都都市圈生态功能区划眉山【天府新区

3、辐射】【天府新区辐射】背靠天府新区，经济、背靠天府新区，经济、人人口辐口辐射射利好利好背靠天府新区成都直管背靠天府新区成都直管区区，部，部分分纳入纳入四四川天川天府府新区新区范范围，围，规规划成划成眉眉战略战略新新兴产兴产业业区，区，以以新材新材料料、生、生物物 医药、节能环保产业和医药、节能环保产业和科科技研技研发发为主为主导导，对，对未未来眉来眉山山在经在经济济发展发展、人才人才引引进上进上起起到良到良好好的助的助推推作作用。用。园区园区主导产业主导产业新川创新科技园新川创新科技园科技研发、信息服务，服务外包和总部办公成都经济技术开发区成都经济技术开发区汽车研发与制造、航空航天装备、工程机

4、械制造为主导空港经济开发区空港经济开发区新能源、光伏、风电与核电装备双流信息产业园区双流信息产业园区电子信息与科技研发、集成电路、软件服务与物联网成眉战略新兴产业区成眉战略新兴产业区新材料、生物医药、节能环保产业和科技研发东山科技产业区东山科技产业区科技研发、信息服务、中试孵化、总部办公南部现代农业产业区南部现代农业产业区农副产品深加工、现代农业科技研发、生物技术视高经济开发区视高经济开发区农副产品深加工、机械、电子制造城市内部环境城市内部环境【城市概述】【城市概述】行政区划行政区划2000年6月10日设立 管辖两区四县幅员面积7186k2016年常住人口349.85万自然人文资源自然人文资源

5、自然人文资源丰富：岷江和青衣江贯穿境 内；眉山市人文旅游 资源有东坡文化、长 寿文化等。主要旅游景点：三苏 祠、瓦屋山国家森林 公园、黑龙滩水库、彭祖山（仙女山）、东坡湖公园、龙鹄山。新兴产业发展新兴产业发展“两化互动、产城一体”理念打造的现代 工业旗舰和城市组团，由两个两个组组团、团、七七个个 园园区区组成。北组团为天府新区成眉工业集 中区、彭山经济开发区和成眉石化园区，南组团为眉山经济开发区新区、金象化工 产业园区、甘眉工业园区和机械工业园区历史文化名城历史文化名城，最年轻地级市，自然人，最年轻地级市，自然人文文资源资源丰丰富富 眉山位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游，眉山是国家、省历史

6、文化名城国家、省历史文化名城、园林城市、文明 城市、全国社会管理综合治理优秀市。2000年6月设立眉山市，是四川省最年轻的地级四川省最年轻的地级市市之一。眉山也是成（都）乐（山）黄金走廊的中段重点 位置及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是 国家星火计划农村信息化试点市和四川省制造业 信息化工程重点城市。2013年，眉山成功创建国家园林城市。2015年11月，列为第二批国家新型城镇化综合 试点地区。2016年，眉山市荣获亚太地区（二三线城市）首选旅游目的地称号。【城市发展战略】【城市发展战略】总体战略：总体战略：融入成都融入成都、中部崛中部崛起起、两翼突破、全域、两翼突破、全域共共进进融入成都

7、，积极承担区域分工融入成都，积极承担区域分工以区域分工加速工业化发展，进而带动城镇化进程，吸引成都市劳动力密集型产 业、土地密集型产业和高耗能产业落户。中部崛起，强化中心带动作用中部崛起，强化中心带动作用重点发展“眉山彭山青神”中部城镇密集地区，强化极核中心城市带动作 用。两翼突破，打造特色城镇密度带两翼突破，打造特色城镇密度带市域东西两翼分别形成以农业和旅游为特色的城镇密集地带。全域共进，发挥重点城镇枢纽作用全域共进，发挥重点城镇枢纽作用充分发挥极核和重点城镇在城镇体系中承上启下的枢纽作用，依托区域内的发展轴线，形成带动整个市域城乡社会经济全面发展的格局。成渝城市群发展规划中对眉山市的规划：

8、眉山地位为成渝经济圈中的成渝城市群发展规划中对眉山市的规划：眉山地位为成渝经济圈中的重重 要节点城市，成都天府新区的重要组织部分；眉山定位为要节点城市，成都天府新区的重要组织部分；眉山定位为“以东坡文化以东坡文化为特为特 色的历史文化名城，现代生态田园城市色的历史文化名城，现代生态田园城市”；眉山通过围绕区域中心城；眉山通过围绕区域中心城市、新市、新 兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城来进行城市规划打造。兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城来进行城市规划打造。资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府【城市发展规划】【城市发展规划】总体布局：总体布局：十字带动、十字带动、两两翼齐翼齐飞飞、

9、全、全域域共共进进2000年，国务院同意撤销眉山年，国务院同意撤销眉山地地区和区和县县级眉级眉山山县，县，设设立立 地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县县、彭、彭山山县、县、洪洪雅县、雅县、丹棱县、青神县和新设立的东坡区丹棱县、青神县和新设立的东坡区。2014年年，国务国务院院同同 意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。“十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业的隆起带；“两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北向城镇发展副轴；“全域共进”指的是自东向西形成北环线，将市域北部城镇 联系起来，构成

10、市域城镇发展网络，实现全域整体发展。彭山彭山眉山眉山青神青神 南南北纵向城镇主轴线北纵向城镇主轴线丹棱丹棱洪雅城镇洪雅城镇 发展次轴线发展次轴线文宫文宫彭山彭山市市 域北部东西次轴线域北部东西次轴线仁寿仁寿井研城镇井研城镇 发展次轴线发展次轴线仁寿仁寿眉山眉山丹棱丹棱洪雅东西横向城洪雅东西横向城镇发展主轴线镇发展主轴线东坡区东坡区资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府【城市交通规划】【城市交通规划】以成乐高速、成乐城际以成乐高速、成乐城际快快速铁速铁路路为依为依托托，重，重点点强化强化省省道道103的交通联系职能，在的交通联系职能，在眉眉彭地彭地区区各组各组团团间间 建建立立公交导公交导 向

11、的向的BRT快速通快速通道道，串联，串联南南北各北各城城镇组镇组团团，构，构成成多中心多中心、网络型和生态化的空、网络型和生态化的空间间结构。结构。高速公路高速公路：成乐高速/雅眉资遂高速 公路公路：三纵七横三纵：成眉快速通道、103省道、岷江东路七横：青龙北路、彭山北路、主城区北路、106省 道、青神-仁寿路等铁路铁路：成绵乐城际铁路、成昆线、成昆复线航运：航运：彭山、眉山2处港口打造复合交通走廊打造复合交通走廊 建立建立TOD快速通道快速通道成眉快速通道 大件路S106成乐高速岷江东路雅眉资遂高速洪仁路S103眉青路彭仁路蒲黑路万黑路眉彭青都市带综合交通规划图资料来源：眉山市政府资料来源：

12、眉山市政府【城市旅游资源】【城市旅游资源】三大旅游资源：东坡文三大旅游资源：东坡文化化、黑、黑龙龙滩、滩、瓦瓦屋山屋山 融入成渝，南北对接融入成渝，南北对接 高端定位，精品营造高端定位，精品营造 东坡为魂，文化引领东坡为魂，文化引领旅游总体布局：旅游总体布局：一带：一带：岷江文化休闲旅游带。岷江文化休闲旅游带。两环：两环：东环东环线线（成都黑龙滩眉山成都）；西环线西环线（成都眉山洪雅成都），组成了“8”字形字形的旅游交通线路网络。三大旅游经济区：三大旅游经济区：东坡文化旅游经济区、黑龙滩休闲旅游经济区、瓦屋山生态旅游经济区。三大片区分别突出文化旅游、休闲旅游和生态旅游三大主题。资料来源：眉山市

13、政府资料来源：眉山市政府【城市发展关键指标】【城市发展关键指标】20122013201420152016GDP775.22860.04944.891029.861117.23同比增长14.50%10.80%10.10%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%020040060080010001200经济总量经济总量眉山眉山市市2016年年GDP为为1117.23亿亿元，元，在在四川四川省省21市市州中州中排排名名12位位，处于，处于中中等水等水平平，但，但整整体增体增速速较快较快，发展势头向好发展势头向好。近五年眉山地区生产总值近五年眉

14、山地区生产总值GDP同比增长2016年年四四川省川省21市市州州GDP排名排名排名排名市州市州2016年年GDP（亿元）亿元）增速增速（%）1成都12170.237.72绵阳1830.428.33德阳1752.458.44宜宾1653.058.35南充1651.47.86泸州1481.919.57达州1447.087.58乐山1406.588.29凉山1403.92610内江1297.677.811自贡1234.567.712眉山眉山1117.238.413广安1078.627.914攀枝花1014.68815遂宁1008.459.116资阳943.447.817广元660.01818雅安54

15、5.338.119巴中544.667.820阿坝281.326.221甘孜229.8710.20%8.40%线性(GDP)资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府【城市发展关键指标】【城市发展关键指标】人口情况人口情况眉山全眉山全市市常住人口基本保持恒常住人口基本保持恒定定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年年增加增加，城镇化率处于从低水城镇化率处于从低水平高速增长的阶段平高速增长的阶段。资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府296.64297.84298.97300.0940.4641.8738.9537.57130.18111.45116

16、.01120.96125.6644434241403938373635340501001502002503003502012年2016年近五年眉山市常住人口近五年眉山市常住人口及及城镇城镇化化率变率变化化趋势趋势 43.38300.132013年眉山市常住人口（万人）2014年城镇常住人口（万人）2015年城镇化率（%）【城市发展关键指标】【城市发展关键指标】资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府203072236824381262052833570017895880310247112031976621901241352639528691823693321043312756139355000

17、01000015000200002500030000350002014年居民收入情况居民收入情况从近五年省、市居民可支配收入对从近五年省、市居民可支配收入对比比情情况况看看，眉，眉山山市城市城镇镇居民居民收收入水入水平平处于处于全全省平省平均均线，线，农农村居村居民民收入收入水水平高平高于于全省平全省平 均均线，居民收入情况属于线，居民收入情况属于中等水平中等水平。近五年四川省、眉山市近五年四川省、眉山市居居民可民可支支配收配收入入对比图对比图2012年四川省城镇居民人均可支配收入2013年四川省农村居民人均可支配收入2015年眉山市城镇居民人均可支配收入2016年眉山市农村居民人均可支配收入

18、【城市产业发展】【城市产业发展】2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.0%；第二产业增加值620.45亿元，增长9.2%；第三产业增加值327.33亿元，增长9.3%。7.3%5.2%5.6%5.1%5.5%61.2%66.8%66.2%67.0%73.1%31.5%28.0%28.2%27.9%21.4%0.0%20.0%80.0%100.0%20162015201420132012产业发展现状产业发展现状全市第三产业占比逐年增高，发展全市第三产业占比逐年增高，发展良良好，好，第第二产二产业业占比占比逐逐渐下渐下降降，

19、向，向现现代工代工业业发展发展，产业产业结结构优构优化化调整调整，整整体体经经济环境济环境 运行较为平运行较为平稳稳；随着市域内城镇化；随着市域内城镇化率率提高提高，以及以及工工业和业和服服务业务业吸吸纳导纳导入，入，城城市市吸附能力将吸附能力将得得到提升，一到提升，一定定程度程度上上 有利于房地产市场环境有利于房地产市场环境。近五年眉山市三产构成近五年眉山市三产构成情情况况40.0%第一产业60.0%第二产业第三产业资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府排名排名城市城市2016年年GDP总量（总量（亿亿元）元）2016年年GDP占全占全 市比重市比重1东坡区东坡区382.2334.21%2

20、仁寿县367.932.93%3彭山区134.112.00%4洪雅县108.539.71%5青神县70.26.28%6丹棱县54.284.86%排名排名城市城市2016年年社社会消会消费费品零品零售售总额总额（亿元）（亿元）1仁寿县152.612东坡区东坡区152.23彭山区48.394洪雅县38.815青神县25.36丹棱县20.77排名排名区域区域2016年年城城市市人人口口可可支支配配收入收入(元）元）1东坡区东坡区297112彭山区294313仁寿县279104青神县278535洪雅县277776丹棱县27224排名排名区域区域2016年年农农村人村人口口可支配可支配 收入（元）收入（元

21、）1彭山区154682东坡区东坡区153913丹棱县150684青神县148115洪雅县145016仁寿县12580排名排名区域区域固定资产投资（亿元）固定资产投资（亿元）1仁寿县316.82东坡区东坡区303.33彭山区227.34洪雅县115.895丹棱县68.86青神县68.27资料来源：眉山市及各县（区）政府资料来源：眉山市及各县（区）政府作为眉山地级市的中心城区，东坡区各项经济发展指标均位居市域前列，本报告作为眉山地级市的中心城区，东坡区各项经济发展指标均位居市域前列，本报告将将聚焦东坡区聚焦东坡区进行分析。进行分析。【东坡区概述】【东坡区概述】行政区划行政区划幅员面积1331k辖1

22、5镇、8乡、3街道2015年常住人口83.92万自然人文资源自然人文资源自然资源：岷江贯穿全境，穿城而过；主要旅游景点：三苏祠、东坡湖公园、水天 花月；传统文化美食：东坡 肉、东坡饼、东坡豆腐鱼。市政府驻地，中心城区，眉山政治、经济、文化中心市政府驻地，中心城区，眉山政治、经济、文化中心 东坡区古称眉州，又称齐通，位于眉山市西南 方向，眉山市市辖区，市政府驻地，是眉山政政 治、经济和文化中治、经济和文化中心心。东坡区是中国脐橙之乡、中国优质稻米之乡、中国泡菜之乡。全区面积1331平方公里，辖15个镇、8个乡、3个街道，2015年全区常住人口83.92万人。2012年被评为第二批国家现代农业示范

23、区；2013年被评为全国土地集约节约模范县；2014年被省委、省政府表扬为县域经济发展 先进县，全区县域经济综合实力晋级升位，由2010年第26位跃升到第19位，成功迈入全省县域经济发展第一方阵。新兴产业新兴产业泡菜食品、生物医药、机 械电子三大主导产业产值 占工业比重达63%发展总体思路：发展总体思路：主动融入成都都市经济圈、天府新区、主动融入成都都市经济圈、天府新区、四川自贸区四川自贸区倾力打造倾力打造“特色产业聚集区、宜居宜特色产业聚集区、宜居宜 业生态区、全面小康先行区、法治良业生态区、全面小康先行区、法治良 序示范区序示范区”资料来源：东坡区政府工作报告资料来源：东坡区政府工作报告【

24、东坡区发展思路】【东坡区发展思路】【东坡区发展规划】【东坡区发展规划】空间结构：空间结构：一环、两心，三片，四轴，一环、两心，三片，四轴，多多组团组团“一环一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边 界并疏解过境交通压力。“两心两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区现 代商务商业中心。“三片三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分 隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、西部工业物流片区。“四轴四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片 区内南北向三条发展轴。“多组团多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市 分隔成若干功能组团。资料来源：眉山市城市总体规划资料来源：眉山

25、市城市总体规划2010-2020【东坡区交通规划】【东坡区交通规划】构建外围公路环线，打造综合交通枢纽，提升城市交通地位构建外围公路环线，打造综合交通枢纽，提升城市交通地位公路：公路：新建2条高速公路和2条快速通道，改善中心城区对外交通；中心城区外围形成公路环，疏解过境交通。铁路：铁路：提升中心城区铁路客运功能，铁路货运中心向城外转移。水路：水路：中心城区南侧设港口一处；东坡湖公园东北侧、太和镇岷江西岸各规划客货码头1处。资料来源：眉山市城市总体规划资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区内部交通】【东坡区内部交通】构建构建“三横五纵三横五纵”城市交通干道体系，建设城市交通干道体

26、系，建设7条跨江通道，形成畅通城市交通体系条跨江通道，形成畅通城市交通体系城市道路交通系统：城市道路交通系统：城市快速路：城区外环交通性主干道：三横五纵生活性道路：以组团内部主次道路为主跨江通道：跨江通道：现有2条跨江通道：岷江一桥、岷江二桥新增5条跨江通道资料来源：眉山市城市总体规划资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020中部片区：历史文化名城中部片区：历史文化名城包括老城核心组团、东坡岛、东站板块，南湖板块，主要以三苏文化、综合服务 业并逐步改善品质，打造历史文化名城。岷东新城片区：岷东新城片区：生生活活品品质质之城之城主要依靠大学城，现代服务业，三苏文化延续及系统展示打造高端宜居社

27、区。西部片区：现代工业新城西部片区：现代工业新城依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km，“两化互动、产 城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。南部片区：泡菜城产业南部片区：泡菜城产业园园区，区，万科意向布局崇礼镇区域。十字带动、两翼齐飞，多组团城市发展十字带动、两翼齐飞，多组团城市发展以中部老城区为核心，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片 式格局，主体向北、重点向东、适主体向北、重点向东、适度度向西向西、优化优化南南部、部、提提升升 中部中部，多点开发、多组团发展西部西部现代工业新城中部中部历史文化名城岷东新区岷东新区生活品质之城南湖半岛南湖半岛东坡岛东坡岛北部新城北部新城经

28、开新区经开新区老城区老城区岷东大学城岷东大学城东站东站崇礼崇礼【东坡区发展进程】【东坡区发展进程】资料来源：眉山市城市总体规划资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区生态环境】【东坡区生态环境】岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地水水 系规划，实现系规划，实现“山水田园城市山水田园城市”发展目发展目标标岷江岷江东坡湖东坡湖东坡湿地公园东坡湿地公园苏洵公园苏洵公园诗书城公园诗书城公园苏澈公园苏澈公园苏堤公园苏堤公园欢乐谷休闲庄欢乐谷休闲庄水天花月水天花月市政府市政府绿地系统结构绿地系统结构 一心：东坡岛中央公园 一环：快速环路防护绿带 两带：岷江

29、沿岸生态保护绿带、交通廊道生态防护林带 六楔：利用河流、绿地，各片区组团之间形成六条生态绿地 多园：结合河流，城市主要道路的节点处形成多个城市公园资料来源：资料来源：眉山市城市总体规划眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区发展关键指标】【东坡区发展关键指标】排名排名城市城市2016年年GDP总总量量（亿亿元）元）2016年年GDP占全占全市比重市比重眉山市1117.23100.00%1东坡区东坡区382.2334.21%2仁寿县367.932.93%3彭山区134.112.00%4洪雅县108.539.71%5青神县70.26.28%6丹棱县54.284.86%267.2294323.0

30、7351.73382.2315.20%10.00%9.89%8.87%8.67%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%5003002502001501004504003502012年2013年2014年2015年经济总量经济总量作为眉山中心城区，东坡区经济总作为眉山中心城区，东坡区经济总量量始终始终处处于于全市首位全市首位，GDP不断不断提提升，升，增增速减速减缓缓但仍但仍保保持持8%以以上的上的较较高水高水平平，城市城市经济整体向好经济整体向好东坡区东坡区2012-2016年地区生产总值年地区生产总值 总量：2016年东坡区GDP总

31、量达到382.23亿元，增长8.67%，占眉山市经济总量的34.21%；排名：全市排名第一位;增速：近五年东坡区GDP增长率逐步放缓，但仍保持8%以上的较高水平；趋势：随着目前政府更加重视绿色GDP，强调GDP对民生、环境等的贡献，预计未来GDP的绝对增速将放缓。2016年数据来源：东坡区政府数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】【东坡区发展关键指标】82.8283.283.783.9284.1240.2341.6143.1344.3744.7748.60%50%51.50%52.90%54.80%56.00%55.00%54.00%53.00%52.00%51.00%50.00%49.0

32、0%48.00%47.00%46.00%45.00%30201004080706050902012年2013年2016年常住人口2014年城市常住人口2015年城镇化率常住人口及城镇化率常住人口及城镇化率东坡区常住人口较稳定东坡区常住人口较稳定，2016年年达达84.12万人万人，其，其中中城区城区常常住人口住人口44.77万万人人，整体，整体城城镇化镇化率率呈快呈快速速增长增长态态势，势，2016年达年达54.8%，城市化水平较城市化水平较高高。近五年东坡区常住人口近五年东坡区常住人口及及城镇城镇化化率变率变化化趋势趋势 常住人口：东坡区目前常住人口约84.12万人，其中城区44.77万人，

33、城市人口占比达到53.22%；城市发展增速：近年来城镇化率保持高速增长，2016年东坡区城镇化率达到54.8%，远高于眉山平均水平；人口展望：近5年的人口增长缓慢，但随着未来户籍制度改革及“二胎”政策的全面放宽，以及城市发展的吸引力增强，预计未来的人口增长速度将得到提升。数据来源：东坡区政府数据来源：东坡区政府人口变动情况人口变动情况2012-2015年东坡区整体迁年东坡区整体迁入入人口人口大大于迁于迁出出人口人口，属属于于人口导入型城市人口导入型城市，随着与成都产，随着与成都产业业转移转移的的加剧加剧以以及眉及眉山山城市城市 的快速发展，的快速发展，未来城市吸附力将进一步增强未来城市吸附力将

34、进一步增强，人口回流、产业人才的引入和城镇化带来的农村，人口回流、产业人才的引入和城镇化带来的农村人人口将口将为为房地房地产产发发 展奠定消费基础。展奠定消费基础。43513263212675346188220382868829199196202012年2013年2014年2015年迁出人口（人）26321435132675322038迁入人口（人）28688461882919919620户籍人口（万人）86.587.287.6487.722012-2015年东坡区户籍人口及年东坡区户籍人口及人人口变口变动动趋势趋势 因政治中心的行政优势，东坡区近四年整体迁 入人口大于迁出人口，城市吸附力在眉

35、山范围 内较为突出。成都城市挤压、两地发展融合及东坡区自身城 市的快速发展，将吸引大量人口回流。眉山承接成都产业转移将促使东坡区产业获得 强劲发展，由此将推动部分产业人才进入。随着城市化进程加快，农村人口的持续迁入产 生大量购房需求，促进房地产销量增长，稳定 房价，增强市场抗风险能力。新进城人口消费观念、消费能力局限性较大，客户的市场教化需要一个过程。数据来源：东坡区政府数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】【东坡区发展关键指标】居民收入情况居民收入情况东坡区居民人均可支配收入东坡区居民人均可支配收入逐步上涨逐步上涨，2016年年城镇城镇居民人居民人均均可支可支配配收入收入达达29711元

36、元，农村农村居民居民人人居可居可支支配收入配收入达达15391，居民购买力持续增强居民购买力持续增强。212032355625941272692971117.80%11.10%10.10%5.12%9%2.00%0.00%4.00%6.00%8.00%12.00%10.00%14.00%16.00%18.00%20.00%05000100001500020000250003000035000近五年东坡区近五年东坡区城城镇居镇居民民人人均均可可支支配配收收入入变变化化趋趋势势2012年2013年2014年城镇居民人均可支配收入（元）2015年2016年城镇居民人均可支配收入（%）88651007

37、911366140881539118.04%13.70%12.80%9.25%9.3%0.00%2.00%8.00%6.00%4.00%10.00%12.00%14.00%16.00%20.00%18.00%020004000600080001000012000140001600018000近五年东坡区农村居民近五年东坡区农村居民人人均可均可支支配收配收入入变化变化趋趋势势2012年2013年2014年农村居民人均可支配收入（元）2015年2016年农村居民人均可支配收入（%）数据来源：东坡区政府数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】【东坡区发展关键指标】居民消费情况居民消费情况近五年东坡

38、区社会消费品零售额近五年东坡区社会消费品零售额保持保持12%以上的高增速以上的高增速，2016年年达达152.2亿元亿元，在眉山市各区，在眉山市各区县县处于处于第第一集团一集团，居民消费力较强居民消费力较强。8799.6112.3 14.93%134.914.50%12.80%12.40%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%12.8%12.00%16.00%14.00%160140120100806040200近五年东坡区社会消费近五年东坡区社会消费品品零售零售总总额变额变化化趋势趋势 152.22012年2013年2014年社会消费品零售总额（亿元）2015年201

39、6年社会消费品零售总额增速（%）数据来源：东坡区政府数据来源：东坡区政府排名排名城市城市2016年年社社会消会消费费品零品零售售总额总额（亿元）（亿元）眉山市438.071仁寿县152.612东坡区东坡区152.23彭山区48.394洪雅县38.815青神县25.36丹棱县20.77 总额：2016年东坡区社会消费品零售总额达到152.2亿元，比上年增长了12.8%；增长：2012-2016年东坡区社会消费品零售总额以12%以上的增速持续增长；排名：2016年在眉山市六个区县中，东坡区社会消费品零售总额排名第二，与仁寿县同处第一集团，较第三名有绝对优势。【东坡区发展关键指标】【东坡区发展关键指

40、标】【东坡区产业发展】【东坡区产业发展】12.11%55.94%31.94%12.39%56.75%30.87%12.81%58.06%29.14%13.41%58.14%28.45%13.85%58.58%27.57%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2012年2013年2014年2015年2016年产业发展现状产业发展现状东坡区以东坡区以第二产业第二产业为为支撑支撑，第三产业第三产业地位不断地位不断提升提升，产业结构逐步清晰、发展路径明确，产业结构逐步清晰、发展路径明确，工工业、业、服服务务业

41、业带动经济发带动经济发展展的同时也将的同时也将吸引大量人口迁入吸引大量人口迁入，为房地产发展制为房地产发展制造造利好利好环环境境。近五年东坡区三产构成情况近五年东坡区三产构成情况第一产业第二产业第三产业数据来源：东坡区政府数据来源：东坡区政府向西拓展，南北延伸，形成向西拓展，南北延伸，形成“三楔两轴、两心四区三楔两轴、两心四区”的眉山整体产业空间布局，其的眉山整体产业空间布局，其 中东坡区主要有中东坡区主要有眉山经开区、金象化工产业园、铝硅产眉山经开区、金象化工产业园、铝硅产业业园、园、机机械产械产业业园园。天府新区彭山天府新区彭山经经开开区区（青青龙）龙）主业：新能源、新材料、现代物流新能源

42、、新材料、现代物流 积极引入太阳能光伏产业、风能产业、生物 质能、垃圾焚烧发电等高端能源产业，积极 发展节能和环保产业；积极培育现代物流产业、包括农副产品物流配送（含冷链）、食品物流质量安全控制技术服务、第三方物流服务设施建设。天府新区彭山天府新区彭山经经开开区区新区新区（公公义义）主业：节能环保和农副产品深加工节能环保和农副产品深加工 积极发展节能和环保专用设备制造业，创新高效节能和环保产品；优化提升农产品加工业，包括天然食品添加 剂、天然香料新技术开发与生产、高附加值 植物饮料的开发生产与加工等。成眉石化产业园区主业：高端油气化工高端油气化工 以天然气和石化下游项目为重点，大力发展 污染少

43、、附加值高的高端石油精细化工；大 力引进相关产业和项目，提升产业集聚能力，促进规模化、集聚化和国际化发展。眉山经开区新区眉山经开区新区主业：医药化工、电子信息、现代医药化工、电子信息、现代物物流流 引入生物药、疫苗、血液制品、中药、天 然药、化学药、医疗器械及诊断试剂、日 用化工等；积极培训与现代物流产业，包括农副产品 物流配送（含冷链）建设、食品物流质量 安全控制技术服务、第三方物流服务建设 等。金象化工产业园金象化工产业园主业：天然气精细化工天然气精细化工 重点打造三聚氰胺产业链，建成世界级三 聚氰胺产业高地、丙烯项目产业链。铝硅产业园区铝硅产业园区主业：冶金新材料冶金新材料 以有色金属、

44、光伏产业为主，大力发展硅棒、硅片、太阳能电池和组件等产品以及切 割钢丝、坩埚等配套产品；大力发展铝板带、铝线材、铝箔、铝压铸件、高精铝及各种铝合金制品等深加工。眉山机械产业园眉山机械产业园主业：机械装备机械装备 以机车制造为龙头，发挥国家级、省级企 业技术中心优势，加大产品研发力度，提 升产品质量和市场竞争力。东坡区东坡区【东坡区产业发展】【东坡区产业发展】产业规划格局产业规划格局机会产业发展机会产业发展机会机会 产业产业机械装机械装 备制造备制造电子电子信息信息生物生物 医药医药现代现代 物流物流新材料新材料食品食品 加工加工机械装备制造、食品加机械装备制造、食品加工工、生、生物物医药医药、

45、电子电子信信息、息、现现代物代物 流、冶金新材流、冶金新材料等新兴料等新兴产产业方业方面面将迎将迎来来良好良好的的发展发展空空间间【东坡区产业发展】【东坡区产业发展】【】城市能级判定城市能级判定1.眉山市位于成都半小时经济圈内，通过七横七纵的高速、快铁、快速通道形成的交通体系与成都有机联系，区域发展价值较为优越。2.东坡区作为眉山主城区，各项经济指标均呈上升趋势，虽然增速受全国经济环境影响有所减缓，但城市经济实力依然持续加 强，随着成、眉发展融合进程加快，城市产业结构优化调整，对外承接产业转移，未来具备较强竞争力。3.食品、生物医药、机械电子属东坡区支柱产业，在天府新区强势规划辐射下，城市产业

46、和经济发展前景向好，具备一定人口吸附能力，潜在市场客户容量存在潜力。大环境利好、自体发展较强、大环境利好、自体发展较强、城市进一步发展，能级逐渐提升，存在一定的市场机会。城市进一步发展，能级逐渐提升，存在一定的市场机会。房地产环境分析房地产环境分析备注：研究范围为眉山主城区备注：研究范围为眉山主城区宏观市场分析宏观市场分析 眉山积极楼市政策期结束，部分刚眉山积极楼市政策期结束，部分刚性性需求需求得得到提到提前前释放释放，改善性需改善性需求求在东坡区在东坡区市市场场逐步显逐步显现现；成都房地产调控政策持续加码，眉成都房地产调控政策持续加码，眉山山作为作为承承接城接城南南挤压挤压外外溢客溢客户户和

47、天和天府府新区新区利利好的好的首首位城位城市市，不在限购范围，房地不在限购范围，房地产产发展机遇显著发展机遇显著。【房地产政策简析】【房地产政策简析】住建部：房企取得预售证后应住建部：房企取得预售证后应10 日内应对外销售日内应对外销售央行：限制信贷流向投机性购房央行：限制信贷流向投机性购房限贷再升级限贷再升级成都：二套房贷款首付提至成都：二套房贷款首付提至6成成，利率上浮，利率上浮 10%银监会：打击银监会：打击“首付贷首付贷”限商：商业类项目严禁变居住用限商：商业类项目严禁变居住用 途途限购再升级限购再升级将成都高新区西部园区、锦将成都高新区西部园区、锦 江区、青羊区、金牛区、武江区、青羊

48、区、金牛区、武 侯区、成华区、龙泉驿区、侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、新都区、温江区、双流区、郫都区归入限购区郫都区归入限购区“限地令限地令”限购升级限购升级成都高新区天府新区成都成都高新区天府新区成都 直管区限仅户籍居民或稳直管区限仅户籍居民或稳 定就业并连续缴纳社会保定就业并连续缴纳社会保 险或个人所得税险或个人所得税1年以上年以上 可在区域内购买首套房可在区域内购买首套房成都限购成都限购高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实新都区、

49、温江区、双流区、郫县范围内实 行住房限购，同一身份自然人、法人只能行住房限购，同一身份自然人、法人只能 新购买新购买1套商品住房（购买二套房商业性套商品住房（购买二套房商业性 个人住房贷款首付款比例不低于个人住房贷款首付款比例不低于40%凡在眉凡在眉山城区购买商品房山城区购买商品房 的，按的，按6060元元/平方米给予平方米给予 购房补贴购房补贴二手房二手房营业税免征由营业税免征由5 5年年 改为改为2 2年；二套房商首付年；二套房商首付 降至降至4 4成；公积金首套房成；公积金首套房 降为降为20%20%针对所针对所有眉山市民以及外地有眉山市民以及外地 针对农针对农民买房：政府补贴民买房：政

50、府补贴来眉创来眉创业人员，政府补贴业人员，政府补贴30300 0元元/，开发商，开发商20200 0元元/20200 0 30300 0元元/，开发企业，开发企业优惠优惠200200元元/补补贴政策贴政策到到期期，不不再再出出 台台相关促相关促进进政策政策成都政策成都政策眉山眉山政策政策【房地产整体市场】【房地产整体市场】主城区商品住宅市场主城区商品住宅市场去库存背景下，眉山主城区商品住去库存背景下，眉山主城区商品住宅宅进入进入缺货状态缺货状态，价格，价格稳步提升稳步提升，住宅成交均价为约，住宅成交均价为约6000元元/，目前楼市进入，目前楼市进入调整发展期调整发展期。25.0020.0015

51、.0010.005.000.0060005000400030002016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月新增面积（万）1.585.257.421.571.402.770.0021.1810.510.4511.316.527.780.000.005.631.745.132.661.590.0019.026.8

52、2销售面积（万）5.238.5618.735.644.033.804.938.377.169.227.8710.217.3810.069.5510.838.827.134.603.471.1416.1211.27存量面积(万)0.300.610.400.280.350.730.002.531.470.051.440.641.050.000.000.520.200.720.580.460.001.180.60成交均价（元/）490542014452446546774556461846034569464945765129504249365073500350704839504445043810554

53、357392016年年1月月-2017年年11月眉山主城月眉山主城区区商品商品住住宅月宅月度度供销供销走走势势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）184.66145.7169.97138.25120.70159.5293.75160.40141.44174.51158.56134.544332422442234604515690.3693.49100.0050.36150.00200.0060005500500045004000350030002014年近近5年眉山主城区商品住年眉山主城区商品住宅宅供销供销走走势势50.000.002013年新增面积（万）2015年销售面

54、积（万）2016年存量面积(万)2017年1-11月成交均价(元/)数据来源：锐理备案数据来源：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）【房地产整体市场】【房地产整体市场】眉山主城区商业市场眉山主城区商业市场眉山主城区商业市场整体眉山主城区商业市场整体形势严形势严峻峻，库存量，库存量逐年逐年增高增高，去化压力大，目前商业均价约，去化压力大，目前商业均价约10600元元/。120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2

55、016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月新增面积（万）0.034.970.610.090.131.656.791.776.950.000.802.2511.550.000.000.140.544.590.371.250.005.751.23销售面积（万）1.600.530.860.640.460.560.610.660.642.881.080.961.151.44

56、1.421.441.501.582.250.931.033.932.35存量面积(万)90.2194.6594.40 93.8593.5293.9998.95100.06100.7397.8597.5798.84107.79 106.35104.93103.63102.66105.05103.17103.49102.46104.28 103.07成交均价（元/）62111008213236 15957108628563117421118312485452777911596411870 122401079889601022711552770010090453513538 101732016年年1

57、月月-2017年年11月月眉眉山山主主城城区区商商业业月月度度供供销销走势走势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）17.8847.5825.405.689.7538.999.5526.0511.4919.0265.35806633.56914591.78919798.849234103.071060050.00100.00150.0050001000015000近五年眉山主城区商业近五年眉山主城区商业供供销走势销走势00.002013年2014年2015年2016年2017年(1-11月)新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价(元/)数据来源：锐理备案数据来源

58、：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）【土地市场】【土地市场】土地供需趋土地供需趋势势（仅商、住用地）（仅商、住用地）近年因房地产市场处于去库存阶段近年因房地产市场处于去库存阶段，东坡东坡区区近年近年土土地市场地市场供需呈逐年递减态势供需呈逐年递减态势，2017年成交年成交土土地楼地楼面面均价均价1139元元/。2015年2016年2017年供应面积（亩）2570.81559.791144.6成交面积(亩）2350.251177.05469.981559.791144.61177.05469.983000250020001500100

59、050002015年年-2017年年11月土地供求趋势月土地供求趋势2570.82350.25供应面积（亩）成交面积(亩）201520162017楼面地价（元/）11378721139872 113711390200400600800100012002015年年-2017年年11月楼面地价（元月楼面地价（元/）数据来源：眉山市国土资源局数据来源：眉山市国土资源局政府背景企业拿地活跃程度逐渐上政府背景企业拿地活跃程度逐渐上升升，且，且基基本本以以原价取地原价取地，市场化，市场化开开发企业发企业拿地数减少、溢价较高拿地数减少、溢价较高。【土地市场】【土地市场】拿地、溢价情况拿地、溢价情况数据来源：

60、眉山市国土资源局数据来源：眉山市国土资源局2015年2016年2017年政府背景企业7124市场化开发企业15647 12 156 416141210864202015年年-2017年年11月东坡区拿月东坡区拿地地宗宗数数分分布布图图政府背景企业市场化开发企业2015年2016年2017年政府背景企业3.00%1.57%1.95%市场化开发企业35.90%30.89%2.97%3.00%1.57%1.95%35.90%30.89%2.97%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2015年年-2017年年11月东坡区土地月东坡区土地溢溢价价率率情情况况图图政府背景企业市场化开发企业【

61、土地市场】【土地市场】最新土拍动态最新土拍动态1 23拍卖时间：拍卖时间：12月20日土地位置：土地位置：齐通路与青衣街交叉口西南 角土地面积土地面积：125.77亩土地用途：土地用途：住宅兼容商 服容积率容积率：1.0R2.0建筑密度建筑密度：28%限高限高：100m，地下深度不超过 15m起拍起拍价价：21500万元成交金额成交金额：44000万元溢价率：溢价率：104%楼面价楼面价：2623.8元元/竞得人：恒大竞得人：恒大拍卖时间：拍卖时间：12月20日土地位置：土地位置：齐通路与文定街交叉口西南角 土土地面积地面积：122.98亩土地用途：土地用途：二类住宅兼容商业用地 容积率容积率

62、：1.0R2.0建筑密度建筑密度：28%限高：限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价起拍价：20000万元成交金额：成交金额：52000万元 溢价率：溢价率：160%楼面价楼面价：3171元元/竞得人：眉山天邦竞得人：眉山天邦拍卖时间拍卖时间：12月20日土地位置：土地位置：齐通路与文定街交叉口东南 角土土地面积地面积：157.81亩土地用途：土地用途：住宅兼容商服容积率容积率：1.0R2.0建筑建筑 密度密度：28%限高限高：100m，地下深度不超过 15m起拍价起拍价：27500万元成交金额成交金额：63500万 元溢价率溢价率：130%楼面价楼面价：3017元元/竞得人：万景集团竞

63、得人：万景集团12月眉山城区最新土拍价格再创月眉山城区最新土拍价格再创新新高，高，城城北楼北楼面面价已价已突突破破3000元元/大大关关，显，显示示出高出高涨涨的的市场信心市场信心。【土地市场】【土地市场】土地供应性质趋势土地供应性质趋势数据来源：眉山市国土资源局数据来源：眉山市国土资源局近近年年供应土地性质供应土地性质以商住用地为主以商住用地为主，比例在，比例在2016年大幅上涨，年大幅上涨，纯纯商业商业用用地降地降幅幅较大，较大，17年年仅仅占比占比7%。16%39%7%13%45%75%80%0%20%40%60%80%120%100%2015年2017年2015年年-2017年年11月

64、东坡区供应土月东坡区供应土地地性质性质宗宗数占数占比比趋势趋势20%5%2016年纯住宅纯商业商住用地【土地市场】【土地市场】土地潜在供应趋势土地潜在供应趋势（仅商、住用地）（仅商、住用地）资料来源：眉山市国土资源局资料来源：眉山市国土资源局31562478190城区土地放量受控城区土地放量受控，2017年年-2019年年仅供应仅供应1315.27亩商住用地亩商住用地，供应区域，供应区域集中在城市北部集中在城市北部。年度年度序号序号宗地位置宗地位置宗地面积宗地面积（亩）（亩）宗地用途宗地用途供地方式供地方式2017年年1眉州大道以北,玉屏街以西147住宅兼容商服用地拍卖2眉州大道以北,滨江路以

65、西172.52住宅兼容商服用地拍卖2018年年3齐通路以南，双凤街以东120.8住宅兼容商服用地拍卖4齐通路以南，文安路以西148.26住宅兼容商服用地拍卖5齐通路以南，滨江大道以西112.6住宅兼容商服用地拍卖6阜成路以北，滨江大道以西118.68住宅兼容商服用地拍卖2019年年7东坡大道以西，阜成路以北132.26住宅兼容商服用地拍卖8阜成路以北，双凤街以西62.79住宅兼容商服用地拍卖9滨江大道以西，科工园二路以南201.74住宅兼容商服用地拍卖10滨江大道以西，科工园二路以北98.62住宅兼容商服用地拍卖合计合计1315.27备注：政府公开供应计划，根据实际情况常有新增供地备注：政府公

66、开供应计划，根据实际情况常有新增供地【】宏观市场小结宏观市场小结1.房地产政策紧控，成都市场大环境压抑，客户外溢。2.眉山作为成都郊区首位城市，属热点市场里的非限购区域，大市场利好明显。3.东坡区自身房地产市场发展较为健康，去库存阶段结束，市场需求旺盛，产品供不应求。4.未来土地供应趋紧且价格上升趋势明显，将进一步对房地产市场形成刺激，市场价格有望继续走高。眉山城区房地眉山城区房地产产市市场场发发展展迎来迎来机机遇，遇，提提档升档升级级趋势趋势呈呈现现市场格局分析市场格局分析经开区西区经开区西区（西部现代工业化新城）（西部现代工业化新城）眉山经济开发区西区即现有的眉 山经济开发区新区和眉山金象化工产 业园区，规划总用地面积为20.09平 方公里，经开新区以医药为主导产业，引进以生物制品，涵盖医药研发、生产、销售及配套的完整产业链；金象化工定位为以天然气化工为主导的 化工园区，向精细化工方向发展的循 环经济产业园区。中部中部眉山东坡区传统居住集中区，依托 老城不断扩张发展，近几年房地产市 场表现较为活跃。岷东新区岷东新区岷江东岸，辖96平方公里，其 中，城市规划控制面积69平方公里，承载