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1、2021/3/251第一课第一课户型图识别户型图识别物业工程基础知识系列培训物业工程基础知识系列培训2021/3/252（一）如何看懂户型图（一）如何看懂户型图（二）户型优缺点分析（二）户型优缺点分析（三）房屋面积的计算与区别（三）房屋面积的计算与区别2021/3/253 如何看懂户型图如何看懂户型图工程识图工程识图2021/3/254看户型第1步：看懂户型图图标看户型第2步：看懂户型图标尺看户型第三步：结合大图看小图2021/3/255户型图图标户型图图标2021/3/2562021/3/257标尺的作用用来计算每个功能空间的面积2021/3/258结合大图看小图，就是结合楼层平面图，结合具
2、体的方位了解户型情况楼层平面图楼层平面图具体方位图具体方位图2021/3/259 户型优缺点分析户型优缺点分析工程识图工程识图2021/3/2510 房型剖析房型剖析 2021/3/2511 图例中的楼房采光效果会很好 前后两排楼栋距离大 错落排列，使阳光可以直接照射到 一般西南朝向的房子是属于朝向比较好的，或者是双朝南的房间，都是比较受 客户喜欢的。但是西向的房子在夏天会西晒比较厉害。朝向采光 采光的好坏与前后两排的房屋的距离有直接关系，也是所谓的日照间距。在冬 至日那天，前后两排房屋需要获得不低于一小时的的满窗日照。房型剖析房型剖析 2021/3/2512动线是指行动的最佳路线。它可以包括
3、小区内部到大门、公交车站的最近距离、车库到家中的行走路线，各房间的行动距离。最佳的动线距离可成为一个很好的卖点。左图中的动线距离：北卧室距离卫生间的位置过长，对于老人 居住不是很方便卫生间距阳台距离过远，不方便洗晒不如意的动线距离只会使人看到更多的的缺陷动线动线经过餐厅经过客厅 房型剖析房型剖析 2021/3/2513楼层1-3楼空气换气受阻以及湿度较大，污染也比较严重。因为来往频繁的汽车使得这个楼层空气充满了甲醛、一氧化碳等有害元素 房型剖析房型剖析 9-11层聚集了大量的灰尘,由于近地面的灰尘随气流上升到一定的高度后，便会向下或是水平散开，而这个高度大概在30米左右，即9-11层之间。此外
4、，9-11层的噪音和电磁辐射也较大2021/3/2514结构房屋的建筑结构分为：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（细分为框架结构、剪力墙结构）、钢结构1、砖木结构指建筑物中竖向承重墙的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。2、砖混结构建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。3、钢筋混凝土指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐浊性强。4、钢结构指建筑物中主要承重结构以钢
5、制成。适用于超高层建筑。自重最轻。房型剖析房型剖析 2021/3/2515剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。框架结构、剪力墙结构是目前普遍使用的框架结构、剪力墙结构是目前普遍使用的金谊河畔：框架结构 上海奥林匹克花园：剪力墙结构 钢筋混凝土结构里面，还可以再细分钢筋混凝土结构框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。2021/3/2516客户比较在意客厅是否宽敞、主次卧的面积分配是否合理。如有的主、次卧面积相差不是很大，但这样的房型利用提升空间较大。客户如不需要两个卧室，可以把其中一个设计成书房。使用结构格局面积配比 是指建筑各部分的功
6、能性，比如；工作阳台可以放置洗衣机，储藏室的设计可以用来当鞋柜、摆放杂物。是指建筑各部分设计是否合理、居住舒适度是否符合人体功能的所需。比如房间内衣橱摆放的位置、各房间的位置是否安排合理合理。房型剖析房型剖析 2021/3/2517 为了吸引客户，现在的销售方法中使用较多的。附送额外的面积，比如飘窗不算面积，阳台面积算一半。购房赠送车库。够买复式房型赠送天台或阁楼。利用率房屋使用率也就是建筑面积利用率，指房屋的使用面积与建筑面积的比例，利用率越高越好。私密性私密性”强调个人（或家庭）所处环境具有隔绝外界干扰的作用，可以按照自己的意愿支配自己的环境，即有控制、选择与他人交换信息的自由。在当今人们
7、日益追求舒适度和个性化的现代生活中，居住环境的私密性更加受到人们的重视，大家都不希望路上的行人将自家室内的情况看的一清二楚，或者靠近墙壁就能听见隔壁的谈话声房型配比所售房型在整个楼盘中所占的比例。对于稀缺的房型，可以用具体过数据告知客户，让客户有更直观的概念。附送价值 房型剖析房型剖析 2021/3/2518房屋面积的计算与区别房屋面积的计算与区别工程识图工程识图2021/3/25192021/3/2520一、房屋的建筑面积建筑面积:指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,2.20米以上的建筑。建筑面积具体包含房屋居住的使用面
8、积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。在买卖房屋缴税费时、在缴纳物业费、供暖费时,是要按照建筑面积计算的。2021/3/2521二、房子的套内面积套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。与使用面积相比，套内面积增加了阳台面积以及套内墙体面积。其中，套内墙体面积包括房屋内部的分隔墙(按照投影面积全部计算)，两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算)，外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。建筑物投影面积是指垂直于水平面的射线（例如正午的太阳光）将建筑物投影到水平面的面积。2021/3/2522三、房子的使用面积住宅的使用面积：指建
9、筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算的范围主要包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层、阁楼等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。2021/3/2523四、房子的公摊面积公摊面积：包括建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半。公摊面积的大小，关乎使用面积的大小。公摊越大，使用面积就越小，会影响房屋的合理使用。2021/3/2524建筑面积和使用面积计算公式：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=建筑面积*公摊系数 公摊系数=建筑总公摊面积/建筑总建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 2021/3/2525谢谢观看谢谢观看2021/3/2526Thank you!
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