蓝山上城项目策划价值体系白皮书

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1、蓝山上城项目价值体系白皮书项 目 价 值 解 码华海项目价值白皮书之项目价值体系项目目标客户群圈分和剖析 项目外部显性价值定义 项目外部隐性价值挖掘 项目内在刚性价值定义 项目内在软性价值挖掘1,项目目标客户群体圈分和剖析1.1目标客户群设定主力目标消费群锁定5 / 676 / 67目标消费群锁定（二）次目标消费群锁定7 / 678 / 679 / 671.2 目标客户分析所在区域： 打破区域限制，各区域内均存在潜在客户，但以新城区、兴宁区为主， 65%在新城 区， 15%在兴宁区（商业经营者多） ，其它区域 20% 。置业目的： 改善居住质量、彰显身份置业经历： 二次置业或多次置业（ 55%

2、），少数为首次置业（ 30%），其它： 15%要紧用途： 自用、享闲生活为主，殷实、稳定或呈阶梯状增长年 龄：30-45岁之间（ 80%），其它（ 20%）收 入： 二次置业者（ 1000-4000元/ 月），首次置业者（ 1500-4000 元/ 月）要紧诉求： 片区环境、科技、交通、小区绿化、教育、会所、停车位，幼儿园敏感问题： 价格性能比，不怕贵，但要物有所值典型客户： 企业高层治理人员或私营企业主，机关事业部门的上层干部、高科技、广告、法律、贸易等新兴行业的从业人员，南宁中上阶层次主力客户群： 第五类消费群，其置业目的是养老、安度晚年，要紧诉求为片区环境、小区 园林、空气质量、老年人休

3、闲娱乐设施争取客户群： 来桂从商，拟在桂长期居住或往来办公的外地人群，或南宁周边都市人群。价值观： 有精品意识，宁缺勿滥；宁肯多花些钞票买一套心水房也不想图廉价买到劣质“产 品”。消费观： 有精品意识，宁缺勿滥；乐于投资健康，家人的健康是最大的财宝。世界观 ：有着长远的眼光，着眼以后；关于新事物，有着强烈的向往，乐于同意，关于买房， 保持着清醒的头脑。家庭观： 平常紧张的工作节奏，希望有一个避风的港湾，注重家人的健康，认为这是最大的财 富和幸福。关于下一代倾注了期望，重视小孩的教育， 尊重小孩的意见和方法。生活形态： 注重享受，明白只有在享受中放松身心，才能更好地投入工作。每天大量的阅读以 摄

4、取咨讯，尤其是报纸；因为受过高等教育，使其具备了对广告真假的判不能力。人生观： 人生只有一次，要善待自己，活得精彩。小波的置业观(个体)将主力消费者界定为某人，我们来描述以上特征消费群细分及特征(群体)：(1) 为都市的中高收入阶层，资金较充裕，有着较强烈的购房需求，以后购买力较强；(2) 年龄在3045岁之间，家庭成员较复杂，两人世界、三口之家，及三代同堂皆有比例；(3) 文化素养较高，大专本科以上学历，注重楼盘品位，并希望与其有相当素养和社会地位 的业主群居；(4) 热衷于现代都市生活，重视居住生活质量，要求回归自然，形成“注重个性化，环境舒 适和确较高精神享受”的第三类居住观(第三类住宅

5、的建设地点应在摆脱都市羁绊的风 景优美，空气清新的近郊，其类型应追求集自然山水、休闲度假为一体的住宅；(5) 要紧需求户型：面积为100-140的三房二厅、120-160的四房二厅、130-180的五房或楼中楼；(6) 要紧价格承受：多选择房款总价50万左右的物业，承受价格2000-3000元/平方米，首期 付款15万以下，月供800-1300元/月，物业治理费150元/月，普遍选取按揭年限长、首期 少，月供低灵活的付款方式。(7) 要紧购房用途：二次或以上置业者、市内急房的“夹心阶层”、为父母购买颐养之所的 重复置业者、喜爱安静与方便的生活环境的老年客户、作为渡假休闲物业的客户、外企 寻求高

6、尚物业的客户、看中凤岭片区升值潜力的客户13 / 67要紧客户分析见附件VV客户群体分析报告2,项目外部显性价值定义2.1都市形象价值南宁都市进展趋势“塘”（西乡塘）“城”（城中心朝阳、星湖广场）金色兴宁（兴宁的商业与生活味道）阳光新城（新城的蓬勃气象）灰色江南（江南的工业）蓝色南湖（南湖的水）绿色凤岭（凤岭的山）14 / 67（邕江沿线江南区）2.2区域形象价值221区域形象综述：大区域：新城区以东小片区：凤岭片区现 状 ：开发的重点，投资的热点，置业的焦点进展前景 ：南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体亚都市中心，更是投资增值的首选片区特性 ：环境优美，交通便捷，空间宽敞，

7、前景无限竞争状况 ：已有众多大盘雄居于此，目前竞争比较激烈2.2.2 具体形象价值部分：自然环境价值：南湖公园、南湖广场、石门森林公园、体育中心、体育公 园、民族广场青秀山风景区等山水相依，是南宁市比较高 档的居住区。人文环境价值：商业文化、住宅文明与生态科技衍生互用，人与自然和谐共 生之地！商业环境价值：华联超市、利客隆、大热门购物中心、梦之岛百货，另金湖广场 5万平米大型商业配套，交通环境价值：213、211、220、11、6路公交汽车超始站，并能享受到南 宁市最好的市政要道民族大道及快速都市外环道带来 的方便快捷其他环境配套价值：银行：农行广西分行、建行广西分行、中国银行、工商银行各储蓄

8、点遍布周围教育：市三十中、市三中、市二十九中、天桃实验中学、 广西艺术学院、广西医科大、广西幼师服务：国际大酒店、夏威夷大酒店、跨世纪大酒店、明园新都酒店、琅东大酒店市政：市政府、市政协、市人大、区党委、区人大、区政 协、区政府及各机关单位差不多或将东移与此。29/61.3，项目外部隐性价值挖掘3.1 都市进展趋势的以后价值3.1.1 积极推进城镇化进程， 改革城镇户籍治理制度， 可能 促进人口流淌将超过 30 人。南宁市区周边的城镇居民， 扩大了南宁市商品住宅市场的容 量。3.1.2 都市规模的扩大， 将使南宁市房地产业进入进展的黄 金时代。南宁市都市总体规划 ，到 2010 年，都市规划范

9、围达到4158 平方公里，比 2000 年增长 36%，实际居住人口达 150 万，比 2000 年增长 36.4%。都市化市我国实现现代化的重 要标志和途径，都市化的快速进展为房地产业带来了巨大 的进展空间。与此同时快速增长的都市人口及逐步扩大的 都市规模，形成了巨大的商品住宅需求量。3.1.3 大南宁的政府规划使南宁的行政区域和人口扩张。2003 年政府大南宁的概念圈定以后，使得南宁的区域圈分 扩大了从原来的 1002 平方公里扩至 2548 平方公里，包括 了原五城区及邕宁， 武明以外的横县， 宾阳，上林，马山， 隆安，人口从原来的 298 万扩充到 654 万，使得南宁对洲 边都市的吸

10、纳力加大，使得住房购买力扩充。3.3 区域延伸价值3.3.1 入市时机 ：南宁房地产通过几年的进展差不多到了一个成 熟的时期，项目所处区域通过前面已售及在售项目和政府 规划的共同作用，差不多形成了南宁市成熟的高档楼盘聚 拢区，是南宁市CBC和CLD中心，具有良好的区域形象价 值，这时入市，项目的区域形象足能够支持项目的价值部 分，比较容易得到市场的认同3.3.2 价格性能比：开发商所确定的每平米 3100 元的均价，结合 项目的产品素养和地段具有特不良好的价格性能比， 而且 在同区域具有不错的竞争优势。3.3.3 政府规划的以后价值：3.3.3.1 、实行都市规划与改造政策， 大量拆迁户由此产

11、生 。 南宁市都市总体规划 （ 19952010 年）差不多国务院批 准生效。都市建设 2002年度下达打算项目 75 项，打算投资 9.66 亿元，其中防洪建设可能 15654 万元。仅防洪工程建设一项就会 产生拆迁户 10038 户，涉及拆迁人口 36467 人，这些拆迁户将成 为一支购房大军。3.3.3.2 、南宁市三大中心与项目为临。紧邻项目的南宁国际会展中心 ，体育中心，文化中心建成 后将成为南宁市标志性建筑物， 成为广西甚至中国西南地区对外 交流和商业活动的重要窗口。 区域形象特不良好， 目前国际会展 中心差不多投入使用， 聚拢了许多上规模的大型政府活动， 展览 活动，商务活动等，

12、区域人流急速加大，都市亚中心形象差不多 形成。3.3.3.3 、南湖广场的投入使用，为琅东南湖一带的房地产 带来更多商机。南湖广场规划用地 178 亩，建成以观看、 休闲为主的开敞式 景观区，要紧满 足南湖区及凤岭、琅东片区周边高层建筑及湖 对岸俯视、远眺及都市休闲的 需要。3.3.3.4 ，都市重心东移：区党委及相关政府机构的东移， 加大了项目所在区域的中心 作用，结合相关的都市配套的跟进， 专门好的塑造了都市的亚中 心形象。3.3.4 ，宏观政策背景的利用3.3.4.1 ，政策措施方面 为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”打 算提出的住宅进展目标， 国家中期的八项措施来推进住

13、房消费改 革：（1）、加快立法，明晰产权，制定了物权法 、住宅法 及物业治理条例 ；（2）、加大货币化分房力度，支持职工买房和换购住房；（3）、加快二级市场，培育租赁市场；（4）、加大技术、产品创新力度，提升质量；（5）、拓展住房消费服务，建立房地产经纪人执业制度，规范中介业；（6）、大力进展住房金融， 提高金融对住房市场的支持力度； （ 7）、规范进展物业治理业，改善居住环境。出台职工工 资中增加物业治理消费支出的政策，提高物管消费 的支付能力；（8）、切实改进房地产行政治理工作， 简化房地产交易与房 屋权属登记程序。3.3.4.2 ，宏观调控方面 国家近期的政策宏观调控以后反映出来的问题：

14、（1）从总体住房市场情况来看，对南宁市阻碍不大，上 半年总体成交量与去年同期相比略有上升， 市场进展比较正常和 良好，但从整个市场成交价格来讲， 高价房的销售速度可能有所 减缓，低价房走势较好。在整个市场而言，本项目是高价房，销 售走势可能会遇到一些阻力， 但从区域的角度看， 本项目价格居 中，性价比较好，具有比较好的竞争优势。（2）从总体土地放量情况来看，土地供应量减少，市场放 盘量将逐渐减少， 竞争压力可能有所减缓， 特不是区域可供再开 发土地量几乎没有了， 因此项目的竞争优势依旧比较好， 销售应 该问题不大。（3）从整个国家宏观调控的时刻来看持续时刻可不能太长， 在项目的中后期销售时期速

15、度可能会比较快。4，项目内在刚性价值定义4.1 地盘状况地貌 ：陇状丘陵，山地建筑，地势起伏较大，总体布局为 西面较低，东北角较高，东西地标落差 13米。新辟规划路位于西 面和临近香榭里的南面。形成东高于西，北高于南的盆地状态。地形 ：整个地块形状比较规则， 无不行利用的菱形或三角 形等不规则部分，在规划布局方面比较好利用4.2 规划布局采纳“内向围合， 周边布置”方式， 再造小区生态环 境，建筑物总体排布顺应地形，充分配合小区内景观空间，同时 又照顾最佳朝向。整个小区以高层和小高层为主。 高层集中在地势比较 高的东北面， 可望青秀山风暴区， 小高层位于地势较高的西南角， 可看市中心繁花似锦，

16、 地下均采纳一至三层的架空层处理地势的 落差，使整个小区形成高低错落有致又步至于落差太大。 中央圆 形水体周围分布几栋低密度的小高层， 由因此环水体低密度中心 区，内景最佳。小区公建部分要紧集中在新规划路的西南角。4.3 功能定位纯住宅小区，带有少部分商业物业4.4产品特性:项目要紧技术指标面积分项计算表及要紧技术经济指标区间户型名称面积幢数层数占地面积建筑面积户数住宅占地面积A3(18)标准层477.53218955.0617191.08144复式000000A4(18)标准层502.942181005.918105.84144复式000000A5(17)标准层422217844143481

17、36复式000000A5-1(17)标准层462.12117462.127856.0468复式000000C1(17+1)标准层606.23116606.239699.6868复式4241424.3614241424.361C1- 2(17+1)标准层624.23116onx no9987.6868复式4371624.23436.9614371436.961C1- 3(17+1)标准层582.542161165.118641.28136复式4081815.5564081815.556C2(11+1)标准层451.6510225822580220复式31611580.631611580.6E(1

18、7)标准层581217116219754340F(9+1)标准层630.7118630.715045.6818复式4411441.4974411441.497D1（仃）标准层488.324151953.329299.2256复式34211367.29634211367.296D1 -1(17)标准层488.24151952.829292256复式34211366.9634211366.96D2(11+1)标准层478.776102872.628726.2264复式33512010.83433512010.834D4(11+1)标准层554.424102217.722176.8176复式3881

19、1552.37638811552.376D4-1(11+1)标准层521.82110521.825218.244复式3651365.2743651365.274D3（仃）标准层46121792215674136复式000000公建办公4500047612面积幼儿园2612住宅面积294319.11总用地面102484.86积停车单层停车23967.6建筑双层停车51713.9102990.1面积负一层停车27308.6双层商铺9439.8面积总建筑面积（1）341931.11 （不含商铺面积）总建筑面积454361.01 （含商铺、停车场面积）总建筑密度38.50%总容积率3.34绿地率35.20%总停车位数2943可能数总户数2474441建筑风格* （规划引导部分）现代风格