房地产项目可行性研究报告华北理工大学轻工学院

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1、武汉城市房地产开发有限公司C.B项目建设工程成本规划与控制 课程设计 题 目：武汉城市房地产开发有限公司 C.B项目投资估算的编制专 业： 工程造价 班 级： 造价五班 姓 名： 林艳艳 学 号： 201324680513 指 导 老 师： 韩 星 开 课 系 部： 土木工程部 2015年12月18日建设工程成本规划与控制课程设计任务书课程设计题目隆化县新中医院工程项目投资估算的编制学部土木工程部专业工程造价年级2013设计目的和任务：以相关课程和理论知识为基础，通过课程设计的实践，培养学生理论联系实际的思想，加强学生对所修相关课程的理解、掌握，训练并提高其在工程成本规划与控制领域、资料文献查

2、阅、相关标准与规范运用等方面的能力。本课程设计的任务是：依据一定的工程背景，提出相应的系统化的成本控制方案。已知参数和设计要求：工程条件：工程项目所在地为国内某城市，可以是郑州、北京、深圳、上海等等工程类型：可以是多层住宅、高层住宅、写字楼、别墅等等成本控制主体：开发商原则上，每位同学所选设计条件不同，所呈交设计成果各不相同。设计要求：设计者依据所提供的相关资料，收集整理相关信息，进行XX房地产开发项目的投资估算。提交设计成果及装订（采用A4纸张打印）顺序如下：1、 课程设计封面，2、 任务书 3、武汉城市房地产开发有限公司学生应完成的工作：编制所选城市、房地产开发类型的开发项目的投资估算，打

3、印、装订、呈交设计成果。 资料收集：工程项目成本规划与控制王雪青，2014年2月第五次印刷建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013项目所在地管理机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件；项目所在地建设厅发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；其他价格文件课程设计的工作计划：第1天 收集资料；第35 天 整理资料，第613天 编制所选项目投资估算表；第14天 打印、装订、呈交设计成果。 写作要求:1、题目分别为XX工程项目投资估算的编制2、纸张一律使用A4纸，页边距为上下各2.54厘米，左右各3.17厘米，正文统一

4、为1.3倍行距字间距：按“标准”设置。3、页码：论文页码从前言部分开始至附录，用阿拉伯数字连续编排，页码位于页脚中间。封面和目录不编入论文页码。4、字体和字号章标题：小二号黑体节标题：小三号黑体条标题：四号黑体正文： 小四号宋体 5、页眉：双实线上方注写题目参考目录见附件1或者自拟目录respectively in the Tomb area, a series of anti-Japanese campaign. They were founded progressive youth organization tomb Youth Club, writing of the literacy

5、textbook, write anti-Japanese songs and publishing mimeographed Bulletin of the justice, news of the Tomb, supplemented by comic posted on Maple sides, attract the masses to watch. In the meantime武汉城市房地产开发有限公司C.B项目武汉城市房地产开发有限公司C.B项目投资估算书武汉C房地产开发有限公司2011年01月目录第一章 总论11.1项目背景11.1.1、项目名称11.1.2、项目承办单位概况1

6、1.1.3、项目提出的理由与目的11.2项目概况21.2.1、项目区位21.2.2、项目土地现状21.2.3、项目开发规模与目标21.2.4、项目主要建设条件31.2.5、项目主要经济指标41.3项目投资估算编制依据51.4项目建设存在的问题与项目实施建议51.4.1、项目建设存在的问题51.4.2、项目实施建议5第二章 项目开发市场环境分析72.1项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析72.2项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析72.3 A区国民经济和社会发展状况82.3.1、A区历史与发展现状82.3.2、A区交通及配套92.3.3、A区发展定位92.4武汉市房地产市场分析92.5

7、2015年上半年房地产市场运行特点102.6项目供需圈区域房地产市场分析112.6.1、D片区112.6.2、B片区122.7项目开发经营机会与风险分析142.7.1、项目开发经营优势142.7.2、项目开发经营劣势142.7.3、项目开发经营机会142.7.4、项目开发经营风险14第三章 项目建设方案163.1项目规划设计目标163.2项目规划构思17第四章 项目定位184.1项目目标顾客群定位184.2项目产品定位184.3项目价格定位18第五章 总体开发经营模式195.1独创性模式195.2差异化模式195.3充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式195.4分期滚动开发模式20第六章 项

8、目环境影响评价216.1项目实施过程中的环境影响及对策216.1.1、工程建设对环境的影响216.1.2、建设中环境影响的缓解措施216.2项目完成后的环境影响22第七章 项目建设指标及实施进度237.1项目建设指标237.2建设周期237.3项目实施进度安排23第八章 项目投资估算与资金安排258.1建设投资估算258.1.1、投资估算范围258.1.2、投资估算编制依据258.1.3、投资估算说明258.2项目投入总资金及分年投入计划25第九章 项目融资方案279.1项目融资主体279.2项目资金来源279.2.1、项目资本金筹措279.2.2、项目债务资金筹措279.3融资方案分析289

9、.3.1、资本金来源可靠性分析289.3.2、融资结构分析289.3.3、融资成本分析28第十章 项目财务评价2910.1财务评价基础数据与参数选择2910.1.1、财务价格2910.1.2、利率2910.1.3、项目计算期选取2910.1.4、财务基准收益率（Ic）设定2910.2营业收入与成本费用估算2910.2.1、销售收入估算2910.2.2、成本费用估算2910.3项目利润估算与财务评价表2910.4盈利能力分析3010.4.1、财务内部收益率3010.4.2、财务净现值3010.4.3、投资回收期3010.4.4、投资利润率3010.5不确定性分析3010.6财务评价结论30十一章

10、 项目风险分析3111.1风险因素的识别和评估3111.1.1、风险等级划分3111.1.2、风险因素的识别和评估3111.2风险防范对策3211.2.1、风险回避3211.2.2、风险控制3311.2.3、风险转移3311.2.4、风险自担33十二章 研究结论与建议3412.1结论3412.2建议341第一章 总论1.1项目背景1.1.1、项目名称项目暂定名称：CB。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。1.1.2、项目承办单位概况开发商：武汉C房地产开发有限公司武汉C房地产开发有限公司，是浙江C实业集团有限公司的全质子公司。浙江C实业集团有限公司于1992年7月批准成立，注册资本金人民币1.

11、7亿元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。武汉C房地产开发有限公司成立于2002年，注册资本金人民币3000万元，是C实业在武汉专业从事房地产开发的企业。1.1.3、项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。“仁者乐山，智者乐水”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优

12、美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。其中有约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有大面积水域、成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。项目地块自然

13、环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于武汉市、A区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。1.2项目概况1.2.1、项目区位该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有“武汉市后花园”之称的A区内。京珠高速公路、107国道、汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。A区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化城镇。项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。宗地总面积

14、706670.2平方米，约1060亩。其中约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。项目所在地B板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。经过几年的发展，该区域目前已经形成了一套完整的交通体系。从上空俯视B，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错，将B与汉口浑然连成一体。更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨1号线二期（宗关三店，全长11.5公里）预计2006年建成，届时将A

15、区与汉口中心城区连成一个整体。并且规划中的地铁将横贯B而过。B地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为武汉中产阶级的理想居住之所。1.2.2、项目土地现状项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地现在为鱼塘、藕塘以及养殖场。多处分布有13层建筑物，但总的来说规模不大。1.2.3、项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等。根据项目所在地块特点和开发策略分

16、四期实施，各期实施后形成四个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为7年，其中建设期为6年， 建设期与销售期重叠共7年。项目总体规划指标见下表（表11）。表11 项目总体规划指标序号项 目单位数量一规划用地面积M2706670.20二总建筑面积M2712003.56 其中： 1多层、小高层、高层住宅M2487469.102别墅、联排别墅、复式洋房M2168000.843公建面积M256533.62 三道路及停车场22.00%四建筑密度24.00%五容积率1.00 六绿化率54.00%1.2.4、项目主要建设条件1）已签订“项目开发协议书2）

17、土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。5）项目建设资金已经准备到位。6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。1.2.5、项目主要经济指标项目主要经济指标见下表（表12）。表12 项目主要经济指标序号项 目单位数量备 注一主要经济结果和数据1项目投入总资金万元141563.80 2建设投资（不含建设期利息）万元138279.72 其中：自有资金万元48767.75 3建设期利息万元32

18、84.08 4销售收入万元194659.24 5销售税金万元10706.26 6销售利润万元30709.63 7所得税万元10134.18 8税后利润万元20575.45 二主要经济评价指标1项目财务内部收益率%30.60%基准收益率Ic=8%2税后项目财务内部收益率%20.67%基准收益率Ic=8%3财务净现值（税后）万元10575.764财务净现值（税前）万元18107.095动态投资回收期（税后）年5.296动态投资回收期（税前）年4.627投资利润率21.69%8投资利税率29.26%1.3项目投资估算编制依据1、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第四版）（2013年）；2、

19、建设部房地产开发项目经济评价方法（建标2013205号）；3、国家发展计划委员会投资估算指南（计办投资201315号）；4、武汉市城市总体规划(1996-2020年)；5、项目开发用地协议书；6、武汉市及A区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。1.4项目建设存在的问题与项目实施建议1.4.1、项目建设存在的问题1）项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。2）项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。4）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成

20、严重影响。存在预期利益难以兑现的可能。5）资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。6）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。1.4.2、项目实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1）宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2）及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。3）尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5）项目营销工作从策划到组织落实

21、需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7）临环湖公路的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。8）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。9）重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量。33第二章 项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。2.1项目开发经营

22、的宏观经济与社会发展环境分析我国国民经济在经历了20年代初高速运行与房地产大范围“泡沫”期、1997年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康、稳定、持续发展期。国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济发展发挥了重大的、根本性的推动作用。进入21世纪后，我国国民经济较快增长，连续几年国内生产总值增长速度保持在8%左右。2015年上半年，中国宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长，经济效益继续提高，经济运行中的一些不稳定、不健康因素得到初步抑制，整体经济正朝着宏观调控的预期方向发展。经济增长保持了较快速度，GDP同比增长9.7%；固定资产投资增速逐步回

23、落；市场价格上涨在可控范围，且涨势有所减弱；城乡居民收入增长加快。上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件。2.2项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析1、上世纪90年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化1992年到1998年，作为一个拥有近800万人口的大城市，武汉经济曾连续7年年均递增16%，一度被称为上世纪90年代中国经济的“武汉现象”。然而，在中国加入WTO和“西部大开发”的宏观背景下，以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三大经济圈为主要支撑的东部沿海地区引领全国经济增长，西部地区、东北老工业基地也在相关政策的推动下，经济出现集中、连片

24、发展振兴的势头，而作为中部地区惟一的特大城市，武汉拥有“得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势”，其担纲中国东、西部地区资源、信息、技术交流和交换的战略结点的功能却出现了日趋弱化的态势2、武汉市经济目前经济形势判断就武汉市经济形势而言，总体上基本正常，“不热”也“不冷”。其理由是：武汉市经济发展的波动性减小，稳定性增强，经济运行实现了多年来期盼的速度和效益的协调统一，先行和滞后指标未明确显示经济“过热”信号。对当前经济运行的总体判断是：国民经济运行健康协调，武汉市经济正处在短周期波动的扩张期、中周期波动的复苏期和中长周期波动的谷底，处

25、在一个温和上升、逐步提速的增长平台上，其发展潜力和空间较大，已开始新一轮扩张。3、武汉市近期及未来经济和社会发展趋势政策因素仍是武汉市经济发展的保障十六届三中全会和中央经济工作会议，明确要进一步摒弃某些限制经济发展的观念，打破落后体制对经济发展的束缚，树立新的全面发展观，从而有利于改善非公有经济和中小企业的资金供给，刺激市场力量和非公有制经济积极投资，保证政治和经济的稳定协调。消费结构继续升级，消费需求明显回升住房、汽车、旅游、教育、文化等消费热点将带动消费需求增长和消费结构升级，并成为我国内需稳定增长的最大内生动力。投资将继续拉动武汉市经济增长，市场引导企业投资活力依然强劲 2015年，武汉

26、市计划安排全社会固定资产投资750亿元，比2014年增长16.3%。市场引导企业投资活力依然强劲，投资仍处于快速增长区间。从长远看，武汉市将成为中国中部经济的增长极。2004年初，中央提出了“中部崛起”的战略，武汉又成为了海内外客商的关注。今年年初以来，又一大批来自国内外包括国际著名财团在内的客商纷纷来汉考察，与武汉签署投资和合作协议。同时，地处中部的各个省市，也相继制定出台了与武汉的合作与交流计划。武汉正以其“得中独厚”的区位优势，加强与周边20多个大中城市的合作，加速兴建以武汉为重心的超越行政区划和行政约束力的城市经济圈。借助新一轮经济发展的机遇，以九省通衢的区位优势，武汉将进入打造新的中

27、部经济增长极、重塑辉煌的必由之路。2.3 A区国民经济和社会发展状况2.3.1、A区历史与发展现状A区位于武汉市主城区西北部，建国初期为了适应本区域社会经济发展的需要，在A成立了国营农场实施围垦造田，大力发展农业。50年来该地区在区位条件不断改善的情况下，由传统的农业生产区和分蓄洪区逐渐演变成城市化生长区和农业化产业区并重的区域。A区因湖而名，因水而兴。目前形成了以国家级D海峡两岸台商投资区、绿色食品加工工业区为主体的工业新区；以舵落口为主体的物流大区；以环B为主的商住新区。2.3.2、A区交通及配套到目前为止，A区公路主骨架基本形成，公用事业迅速发展。A区道路交通、环境、市政配套、城市功能开

28、始从城关镇向卫星城升级换代。A经汉口火车站7公里，距天河国际机场及武汉客运港均15公里，A交通十分便利，107国道，316国道，京珠高速公路，汉宜铁路，汉江航道贯通全境。市中环线、外环线、轻轨一号、地铁线、十余条公交线与中心城区连成网络；区内，以金山大道，惠安大道形成了纵横交错的交通体系。构成了以开发园为中心的四通八达的立体交通网络。2.3.3、A区发展定位今后五年武汉市将逐步把A区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区。按照这一发展定位：对工业。将扶持壮大一批现在骨干企业，优先引进一批大型工业项目，盯上一批国内外制造业项目，从而加快全区工业化水平；对建设现代物流区。将充分发挥

29、良好的区位优势和交通优势，着力培植和引进一批现代物流企业，加快以武汉西客运总站、轻轨A段等为主的重点工程建设，提升物流园区功能；对生态居住区。将利用好B、径河地区生态环境优势，引进一批知名的房地产企业，高品位、高规格地发展房地产业，形成具有A区特色的最佳人居环境，推进城市化进程；对发展旅游业。将重点规划建设好柏泉万亩森林公园、B区3千亩生态广场，完善配套设施，引进大型旅游项目，建设水乡旅游区。2.4武汉市房地产市场分析武汉市为华中腹地最大的交通、贸易、金融、科技中心城市，是我国最大而典型的内陆城市。 “内陆大城市”使之既无改革开放初期沿海城市的中央优惠政策，又无西部大开发中西部城市享受的中央政

30、策扶持，因而，经济发展速度相对较慢，居民收入水平相对较低，房地产业发展也随之速度较慢，投资增长速度低于全国水平，周期性波动存在而又不是很明显。1）房地产产品品质不断提高2015年武汉市房地产项目，从规划水平、园林设计、户型创意都体现出非常高的水平，这主要得益于行业竞争所带来的发展，每个开发公司仔细研究市场，高度重视项目品质和细节，日益满足居民消费品位提高带来的新的购房需求。在规划设计上纷纷请来外域或者外地大师参与，在建筑施工方面大量地运用了新技术、新工艺、新材料，尤其是在大规模社区体现得更加突出。2）政策扶持和监管力度不断加大围绕启动居民住房消费和市场发展的需要，国家有关房地产业政策体系不断完

31、善，政府对市场调控和监管的力度不断加大。改革土地供应制度，实行土地拍卖和挂牌交易，房地产开发收费实行“一费制”，提高商品房预售门槛，完善旧城改造房屋拆迁规则，进一步整顿和规范房地产市场次序等，这些都为房地产开发市场的持续发展注入了新的活力。3）外地企业继续看好武汉房地产市场2015年，有62家外地企业来武汉投资房地产，注册资金达12.43亿元。在外地来汉投资的企业中，有一批是全国知名品牌企业，如大连万达、深圳金地、上海复地、保利集团、龙腾置业、大华集团等等，这些外地企业的到来，加剧了武汉市房地产市场的竞争，进一步加快了市场调整组合的进程，推动了市场的发展。这些企业拥有雄厚的实力，较高的水平、先

32、进的理念，具有多年的开发经验，在具体操作环节上（如项目规划、产品设计、户型设计、景观设计乃至项目营销等）各具特点，为武汉市房地产开发行业注入了新的理念、带来了新的活力。2.5 2015年上半年房地产市场运行特点1）房地产开发投资、销售仍呈高速度增长态势2015年上半年，在国家宏观调控的大背景下，武汉市房地产开发各项指标均有不同程度的增长，供需基本平衡，消费市场保持活跃。上半年武汉市房地产开发累计完成投资85.09亿元,同比增长38.43%。全市上半年实现销售额54.58亿元，同比增长26.47%。2）住宅供应呈多元化和精品化今年以来，武汉市商品住房除在户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越面

33、向消费市场外,品牌、环境、企业形象等也日益成为重要品质指标。同时，高品质而不是高档次的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象。3）房地产销售价格总体上仍呈逐步上升状态上半年武汉市商品房销售价格涨幅进一步加大，与上年同期比，价格平均上涨21.2%，平均价格达到每平方米6000元。4）房地产开发大盘项目不断涌现上半年，武汉市施工项目中，单个项目施工面积超过10万平方米的楼盘45个，施工面积合计占全市的35.29%；单个项目施工面积超过5万平方米的楼盘136个，施工面积合计占全市的69.02%。5）房地产开发企业投资能力不断增强2015年上半年，武汉市

34、房地产开发投资过亿元的企业21家，年投资超过5000万的企业63家，同比增长近35%左右。这些都表明,在房地产开发市场日趋规范、竞争日趋激烈和市场需求拉动的情况下，武汉市房地产开发企业努力克服国家宏观调控带来的影响，经营状况明显好转，整体实力明显增强，竞争能力明显提高。2.6项目供需圈区域房地产市场分析A区房地产项目主要分布在D和B两个地区。2.6.1、D片区D片区主要物业基本情况如下表。表21 D片区物业基本信息序号名称开发商占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率1海景大厦武汉海景置业发展有限公司130066.67125000 0.96较小2海景浪晴屿武汉海景置业发展有限公司50000

35、 3祥泰家园武汉祥泰房地产有限公司17136 m226665.6 1.5636.2%4鑫海花城武汉东鑫集团物业发展公司300亩2万5富丽雅花园武汉跻巍房地产开发有限公司142亩15万1.640%6山水星辰武汉众合置业有限公司153亩133577 1.350%7嘉禾园武汉海兴房地产开发有限公司240亩20万1.2540%分析与结论：D板块的楼盘，从整体上来说，具有以下的特点：1）价格在汉口地区来讲比较低，因此它吸引了D及硚口部分居民的中低收入水平的需求。2）楼盘的品质相对而言还较低。户型设计不合理的居多，多为大户型，空间浪费较大。建筑设计理念较武汉市区还相当落后，建筑外观基本没有什么特色。内部配

36、套设施还不够完善，嘉禾园、富丽雅花园有泳池和幼儿园，但水平不高。小区规划设计无新意，更谈不上景观设计，营造良好的景观环境了。物业管理还停留在市内五年前的水平。3）开发商实力较弱。多为本地民营开发商，实力有限，主要依靠预售款来滚动开发，所每期开发量在5000-30000M2之间，且开发周期较长。4）目标顾客群基本相同。这个板块中的在售楼盘，D本地居民消化了其中的30%，外地来D经商或打工的人占据了其中的1520%，来自硚口古田及市内交通方便的人在其中所占的份额最大，有50%。2.6.2、B片区B片区物业基本情况如下表。表22 B片区物业基本信息序号名称开发商占地面积建筑面积容积率绿化率1常青花园

37、武汉新世界康居发展有限公司4000多亩360多万m21.435%2万科四季花城武汉万科房地产有限公司2000多亩110万m20.863碧海花园武汉宏宇实业有限公司武汉玉龙置业有限公司800亩40000 m20.856%4高尔夫城市花园武汉高尔夫城市花园房地产有限公司38万m260万m21.642%5汀香水榭武汉美好愿景房地产有限公司13.5万m212.3万m20.940%6奥林匹克花园武汉美好愿景房地产有限公司539亩23万m20.844%7黄金海岸湖北汇丰置业有限公司300亩8万多m20.598恋湖家园武汉深江物业发展有限公司450亩32万m20.950%9丽景湾耀江神马实业（武汉）有限公司

38、558亩43万40%分析与结论：在B板块中开发的楼盘，从整体上来说，基本具有以下特征：1）八仙过海，各显神通B的开发主体以国内龙头房地产企业和外资力量为主，各自借助项目所在区域的可借资源，如恋湖家园借助的是水资源，高尔夫城市花园借助高尔夫球场资源，丽景湾借助赛马场资源等。如果没有明显的自然资源可以借助，就打造一份与众不同，如奥林匹克花园的超大型室内运动场馆。2）物业类型、价格档次全方位覆盖目前B板块内建筑形式多样化，有别墅、联排别墅、叠加复式、多层、小高层，产品齐全，价格的覆盖面极广，从50000-10000/平方米不等。3）价格适中、符合汉口需求B地区多层住宅均价在7000-9000元/M2

39、之间，联排别墅单价11000-18000元/M2左右；独立别墅价格差较大，从500万/套到1400万/套不等。这个价位与武汉市内，尤其是汉口的住宅价格相比而言还是比较低的，与目前武汉地区的消费层次是比较适应的。4）总体生活配套缺少或不便，大多没有形成生活氛围目前大多数楼盘的学校、幼儿园等公建配套和菜场等社区配套还是停在纸面上，公交线路车少间隔长，出租车难得一见，影响了居住者的出行方便程度，因此B板块的楼盘普遍入住率较低。5）目标顾客群基本相同B板块内项目的目标顾客群体基本都是武汉市内的高收入阶层，没有重视D的需求潜力，这也使得D消费人群对B并不看重。通过以上分析，我们可以得出以下结论：1）无论

40、是地理位置还是在物业档次定位上B板块的楼盘与本项目都有着极大程度的类同性。2）在B板块内，因为劣势都基本相同，因此开发商对配套及交通这两点不足并没有花心思。但作为不同板块的竞争，就应该花气力在配套及交通上，这样才能突出优势。3）提高楼盘的性价比，是取胜的关键。4）一定要做出自己的特色。5）广告及宣传非常重要。2.7项目开发经营机会与风险分析房地产开发经营机会是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合。房地产开发经营机会点的实质是特定企业利用特定地块进行开发可进取的市场空间。经营机会转化为项目个性后，即形成为在激烈的竞争中的优势

41、点、竞争点、卖点。2.7.1、项目开发经营优势1）地段优势项目位于B生态旅游区的核心地段，交通（项目所在地附近规划为地铁总站，将建设立交桥，武汉城市轻轨1号线二期终点站也在A区内）、水、电、通讯等设施配套条件良好。2）环境优势项目位于B岸边，周边有山林、有水，自然环境优美。2.7.2、项目开发经营劣势1）B地区房地产市场长期处于城市郊区态势，虽道路主骨架已经形成，但该项目位于B片区和D片区的中间，该地段没有在建或建成的住宅小区，各类生活配套设施基本没有形成，并且公共汽车、出租车等交通工具也比较少，给人们上班、外出购物等带来极大不便。人们在心理上接受该地段的物业尚需在配套、物业品质、品位、环境、

42、服务等方面给予足够的支撑。2）B片区和D片区已经有较多比较成熟的楼盘，客户可选择空间很大，竞争激烈。2.7.3、项目开发经营机会1）项目开发时间与市场周期相联系的经营机会房地产市场具有显著的周期性特点，且与宏观经济运行密切相关，武汉市的国民经济正处于上升、快速增长期。本项目开发经营期正处于房地产市场继续繁荣时期，入市时机非常有利。2）项目竞争中的机会点项目供需圈内各类楼盘供应量相当大，但有此项目优良水景、适于建设高档物业的地块不多。2.7.4、项目开发经营风险一般说，房地产开发经营具有高投资、高回报、高风险、高智力、高公关的特点。在一个项目运作过程中，几乎每一个环节都有不确定性形成的风险。1）

43、竞争风险前已述及，B片区和D片区已经有较多比较成熟的楼盘，交通相对来讲要比本项目便利，将对本项目客户群体的培育带来难度。因此，为应对激烈竞争而使本项目经营处于被动局面的主要对策是：高度重视产品策划环节，务必追求新意特色，适合目标顾客群的住宅消费偏好。2）规模风险项目规模大所带来的营销运营的风险。3）周期风险武汉市房地产市场在市场周期高峰端运行已达三年半时间，按照房地产市场周期规律，加之我国政府对房地产宏观调控的不确定性，该项目有可能遇到市场转折点，由此，房地产市场发展的不确定性将造成项目运营后期的困难。4）运作风险项目投资规模大，资金运作能力非常重要。在项目运作中，一旦出现资金链断口，将使项目

44、面临较大风险。关键是面对市场，产品策划，适销对路，营销推广，加快销售速度，即强化投资回收能力。第三章 项目建设方案3.1项目规划设计目标本项目占地1060亩，总建筑面积71万多平方米，项目的建设将成为B边的大规模居住区。建议在进行小区规划时，要从消费者需求的角度出发，充分了解市场的发展动态，研究市场上哪种多层及小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房受消费者欢迎，以及项目的布局等问题。同时，也要总结发展商及其他开发商的成功经验，务求将项目规划好。1、本项目要建成“绿色生态健康”的园林式居住区。良好的居住环境，是当今社会人人都渴求的，久居城市的人需要一片净土，需要清新的空气以及自然美景。2、本项目规

45、划要跟上信息时代的潮流。项目定位中高档，居住区的设计要和中高收入阶层的地位相适应，特别是本项目所处地段现有配套匮乏，项目的设计必须跟上信息化、智能化的要求。具体来讲，本项目的设计要达到以下要求：1、规划超前化居住区要导入家居智能化设置，要确保510内不落后；建筑规划符合时代潮流；建筑材料要运用环保新型材料；服务意识要超前。2、户型合理化不论是多层及小高层住宅，还是别墅、联排别墅、复式洋房等设计的户型要求是合理、实用的。3、建筑艺术化本项目定位为中高收入阶层，学历大学以上，要求有浓厚的文化氛围，所以在进行项目规划时，要求建筑设计艺术化，包括建筑设计本身和整个居住区的环境设计。4、质量标准化项目建

46、设要求要达到国家优质水平。5、建材环保化迎合消费者环保的要求，同时，新型环保建材也可以降低成本，有效延长建筑的使用寿命。6、配套完善化本项目配套完善与否，将影响到项目的成败。7、服务酒店化良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。8、环境园林化本项目可以充分运用周围湖景、林地优势，打造园林式居住区。9、生活科技化项目要实现区内信息网络化、管理有效化、家居智能化等要求。10、社区人性化营造区内温馨、舒适的生活气氛。3.2项目规划构思本项目规划分四个大的组团，也即分四期实施。沿环湖公路以西为一期，约占地200亩，物业形态为多层住宅小区；环湖公路以东为二期，约占地300亩，为联排别墅、复式洋房；一期

47、以西为三期，约占地260亩，为多层、小高层住宅小区；二期以东，即卧龙岛东端，约占地300亩，为独栋别墅、联排别墅。其中独栋别墅沿湖边分布，联排别墅、复式洋房在岛的中心地带分布。整个项目规划设计要求错落有致，层次感明显，基本上要求朝B的方向由高到低布局。每个组团要求设计有足够的停车位供业主使用。组团要求有小区级园林绿化、区内组团绿化、住宅庭院绿化等。整个项目还要求设计有大型会所、体育康乐设施、各种文化教育设施、日常生活配套设施等公建设施。第四章 项目定位项目市场定位包括目标顾客群定位、产品定位、价格定位。4.1项目目标顾客群定位通过调研，目标顾客群体锁定在：汉口的“财智阶层”、新贵富裕阶层文化水

48、平高，学历大多为大学本科或以上个人月收入大于4000见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意人生的格言为：追求财富、创造财富、享受财富4.2项目产品定位在总体上，多层、小高层住宅定位于中偏高档，别墅、联排别墅、复式洋房定位于高档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。园林生态化管理智能化服务高水平化4.3项目价格定位根据对武汉市周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：住宅：7000-9000元/M2联排别墅、复式洋房：11000-18000元/M2别墅：20000-25000元/M2第五章 总体开发经营模式5.1独创性模式本项目所在地与D片区、B片区相比，房地产

49、项目还是空白。要在这样一个区域以企业强大的经济实力去开发一个1000多亩地的近郊区规模大盘，周边无其它项目可追随，无法“借火趋暖”，只能靠自己点火。娱乐、休闲设施的配套教育配套设施商业、餐饮业交通问题的解决这些问题都要同开发商自行解决，部分配套必须在首期开发时与住宅一起建设，用这些配套来吸引目标顾客群体。用这些独创性的东西来自行点火，燃起该项目所在区域的高档住宅热。为解决该项目配套问题，可以联合长源地产、泰跃地产、万科地产等开发商统筹规划做该区域的配套设施，同时可以避免重复建设、难成规模等不足。5.2差异化模式要想与B现有的高档住宅抗衡，要想在这个竞争激烈的区域做出自己的特色，就必须采取“差异

50、化战略”，“做一些万科所没有的东西”。如何才能做到这一点呢？首先应该从需求市场研究入手，抓住目标顾客群体的生理、心理需求，以人为本；其次就是要从供给市场研究入手，抓住目前市场的空白及不足，填其空白，补其不足。另外，从建筑产品本身的特点出发，应该在以下几点予以加强：建筑类型建筑风格户型与室内布局外立面建筑细部，如阳台、窗户等等5.3充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式1、整合交通资源，借D区中心的成熟配套组建社区班车完善交通与公交公司协商合作，组建公交线路2、整合教育资源，为目标顾客群体的子女教育服务与名校联手兴建教育配套整合企业资源，建设中英文幼儿园整合武汉市的品牌小学，打教育牌3）整合特色

51、商务休闲品牌引武汉的休闲、餐饮、商业龙头企业在此落户以各种优惠方式，与武汉市的知名品牌联手打造一个集居住、旅游、休闲、娱乐于一身的小镇4）整合优秀设计资源在开发过程中必须与优秀的单位合作，尤其是优秀的规划、建筑、园林设计公司。在一切发生费用的地方都可以应用价值工程，据大量统计，运用价值工作约可降低成本20%，用于价值工作的投资与其效益之比约为1：12。尤其是在设计过程中运用价值工程分析，用最少的成本获得产品必要功能，发挥其最佳的市场价值，这对整个项目成败与否往往会起到关键性的帮助。5.4分期滚动开发模式这样一个郊区性大盘，必然要采取分取滚动开发的战略。建议分四期开发，每一期针对某一固定的核心顾

52、客群体。针对不同类别的顾客群，巧妙地规划出不同类别与风格的组团，设计出不同的建筑特色与环境特色。建议项目分为四期开发：表51 项目开发分期序号开发分期物业类型用地面积（亩）1一期多层住宅2002二期复式及联排3003三期多层、小高层住宅2604四期独栋别墅及联排别墅300合计1060第六章 项目环境影响评价6.1项目实施过程中的环境影响及对策6.1.1、工程建设对环境的影响1）施工扬尘、噪声的影响工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。施工期间的噪声主

53、要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。但目前项目周围无居民居住，施工扬尘、噪声对人们生活影响不大。2）生活垃圾的影响工程施工时，施工区内近大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。3）废弃物的影响施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过

54、往和环境质量。废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅、破坏自然、生态环境、影响城市的建设和整洁。6.1.2、建设中环境影响的缓解措施1）减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。2）施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承

55、包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。3）倡导文明施工4）制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。6.2项目完成后的环境影响项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而会极大的改善周边的人居环境。第七章 项目建设指标及实施进度7.1项目建设指标1、总用地面

56、积：1060亩2、总建筑面积：71.2万M23、容积率（综合）：1.00表71 项目分期开发容积率表分期物业类型占地面积（亩）比例容积率一期多层2000.18871.5二期别墅及联排3000.28300.5三期多层，小高层2600.24531.8四期别墅及联排，复式3000.28300.54、公建面积：5.65万M25、建筑密度：24%6、道路及停车：22%7、绿化面积：54%7.2建设周期根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要，以及对项目建设、销售周期的预测，项目建设开发周期确定为7年，其中建设期6年。自2005年元正式开工建设开始，至2011年12月止。项目的工程建设和市场销售重叠进

57、行。主要的里程碑事件的相应时间为： 2005年1月正式动工建设；2005年7月1日开始销售；2011年12月底前销售完毕。7.3项目实施进度安排由于项目的建设期和销售期会重叠进行，项目建设需要配合楼盘销售工作，宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的办法。项目一期建设可分为十个阶段：A、获取土地使用权、前期论证和立项审批阶段；B、规划设计、报建和施工准备阶段；C、基础工程施工阶段；D、主体土建工程阶段；E、设备安装工程阶段；F、外装饰工程阶段；G、室内安装和装修阶段；H、室外工程和收尾阶段；I、楼盘开盘预售阶段；J、销售阶段。项目二、三、四期的部分工作可以在第一期建设阶段完成。考虑项目实施的任

58、务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内。并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现。第八章 项目投资估算与资金安排8.1建设投资估算8.1.1、投资估算范围本项目建设投资估算范围包括多层、小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期准备工程费用和工程建设其他费用等。8.1.2、投资估算编制依据1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；2）全国统一建筑工程预算定额湖北省统一基价表及类似工程经济指标；3）全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表及类似工程经济指标；4）全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表及类似工程经济指标；5）湖北省建筑安装工程费用定额；6）项目开发协议书。8.1.3、投资估算说明1）建筑工程费估算建筑工程费估算主要为房屋建筑物工程，主要采用单位建筑工程投资估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。一般建筑设计包含的建筑装饰工程部分包括在房屋建筑物工程造价之内