某地块全价值实现的策划思路

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1、鸿浩基全价值实现的策划思路鸿浩基全价值实现的策划思路20052005，价格提升计划价格提升计划 俞孔坚简介：俞孔坚简介：哈佛大学设计学博士，北京大学教授，博士生导师哈佛大学设计学博士，北京大学教授，博士生导师.北京大学景观规划设北京大学景观规划设计中心主任计中心主任.北京土人景观规划设计研究所所长，首席设计师北京土人景观规划设计研究所所长，首席设计师 市场给我们的启示市场给我们的启示世联的目标世联的目标目标下的战略目标下的战略工作流程工作流程目标下的战略目标下的战略世联的目标世联的目标项目项目名称名称所属所属片区片区项目项目规模规模项目主力项目主力户型面积户型面积销售销售均价均价推出推出时间时

2、间销售销售周期周期丽乐美居丽乐美居南头南头1212512125(31.1662.38)(31.1662.38)39003900200120014-124-12个月个月都市丰色都市丰色南头南头24561.6624561.66(47.3272.06)(47.3272.06)4300430020012001好来居好来居南油南油10758.7610758.76(25.9243.19)(25.9243.19)4500450020022002心语家园心语家园前海前海34681.134681.1(23.3160.23)(23.3160.23)4200420020022002金色年华金色年华南头南头37976

3、.537976.5(31.5478.04)(31.5478.04)5000500020022002小小家小小家南头南头31721.3931721.39(21.6272.25)(21.6272.25)5600560020022002梦想家园梦想家园南油南油4379943799(40.264.64)(40.264.64)5200520020022002金海岸大厦金海岸大厦南油南油5741457414(21.3263.27)(21.3263.27)4680468020022002碧玉小家碧玉小家前海前海2450024500(39.6661.66)(39.6661.66)430043002002200

4、2雅仕荔景苑雅仕荔景苑南油南油55220.2155220.21(35.4866.46)(35.4866.46)4800480020022002春天广场春天广场蛇口蛇口1520015200(45.0565.52)(45.0565.52)4800480020022002前海宜家前海宜家前海前海18841.5618841.56(29.569.71)(29.569.71)4300430020022002资料来源世联基础数据库分项研究结论分项研究结论1：南山典型小户型基本情况一览表南山典型小户型基本情况一览表项目项目名称名称所属所属片区片区项目项目规模规模项目主力项目主力户型面积户型面积销售销售均价均价

5、推出推出时间时间销售销售周期周期时代骄子时代骄子南油南油54494.4354494.43(3586)(3586)46004600200320035-125-12个月个月心语雅园心语雅园前海前海32171.6832171.68(25.6162.6)(25.6162.6)4600460020032003新街口新街口南油南油3660036600（43-59.1343-59.13）5080508020032003新一代公寓新一代公寓蛇口蛇口6167561675(3672)(3672)5700570020032003百分百公寓百分百公寓南山中心区南山中心区32828.6432828.64(38.1373

6、.88)(38.1373.88)5600560020032003百富大厦百富大厦南油南油25728.1625728.16(36.2970.8)(36.2970.8)4600460020032003西海明珠西海明珠南山中心区南山中心区 176638.35176638.35(38-90.35)(38-90.35)5600560020032003销售中销售中东方新地东方新地南头南头54506.6354506.63(41.3481.27)(41.3481.27)4800480020042004光彩新世界光彩新世界南油南油5758657586(49.2172.93)(49.2172.93)5200520

7、020042004英达钰龙园英达钰龙园南头南头121526.53121526.53(41.0466.68)(41.0466.68)5200520020042004南山典型小户型基本情况一览表南山典型小户型基本情况一览表资料来源世联基础数据库分项研究结论分项研究结论1：南山小户型不愁卖南山小户型不愁卖40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600单体平均价市场平均价分项研究结论分项研究结论2：南山小户型价格涨幅不大南山小户型价格涨幅不大项项 目目花园城三期花园城三期 钰龙园

8、钰龙园 东方新地东方新地光彩新世纪光彩新世纪位置位置蛇口蛇口工业八路与公园工业八路与公园路交汇处路交汇处 南头南头深南大道与南深南大道与南新路交汇处新路交汇处 南头南头深南大道与深南大道与南新路交汇西南南新路交汇西南南油南油南山大道与桂南山大道与桂庙路交汇处庙路交汇处 规模（规模（MM）3600036000（1#1#地）地）12152612152654506545062744627446套数套数50050013151315466466506506容积率容积率2.52.57.997.994.584.585.85.8主力户型主力户型1.2.31.2.3房房48-110M48-110M1.21.2房

9、房41-70M41-70M1.2.31.2.3房房40-108M40-108M2 2房房57-73M57-73M梯户比梯户比1 1*2/22/2*8 83 3*8-208-202 2*6 63 3*7 7销售率销售率90%90%50%50%30%30%50%50%开盘日期开盘日期2004.62004.6月月2004.3.62004.3.62004.4.182004.4.182004.22004.2实收均价实收均价6200-65006200-6500元元/平米平米50965096元元/平米平米48004800元元/平米平米49004900元元/平米平米评价评价位置一般，但周边配位置一般，但周边配

10、套成熟，品牌口碑好，套成熟，品牌口碑好，户型设计好。户型设计好。周边配套较好，户周边配套较好，户型设计佳，噪音大，型设计佳，噪音大，且有电磁波辐射且有电磁波辐射紧临沃尔玛，周紧临沃尔玛，周边配套成熟，空边配套成熟，空中花园中花园周边配套较成熟，周边配套较成熟，户型一般，目前似户型一般，目前似有纠纷，有纠纷，C C栋已封。栋已封。分项研究结论分项研究结论3：南山区典型小户型情况分析南山区典型小户型情况分析多数项目目前已处中后期多数项目目前已处中后期项项 目目米兰寓所米兰寓所光彩新天地光彩新天地位置位置蛇口蛇口招商东路与花果路交汇处招商东路与花果路交汇处南油南油南山大道与桂庙路交汇处南山大道与桂庙

11、路交汇处 规模（规模（MM）23838238382744627446套数套数224224234234容积率容积率4.244.245.85.8主力户型主力户型1.21.2房房45-72M45-72M1 1房房50-60M50-60M梯户比梯户比2 2*4-84-83 3*1212开盘时间开盘时间2004.92004.9月月2004.72004.7均价均价未定未定52005200元元/平米平米评价评价周边配套成熟、生活气息浓厚，户型周边配套成熟、生活气息浓厚，户型设计均好。客户相对固定设计均好。客户相对固定写字楼写字楼，周边配套较成熟，有价格优势，周边配套较成熟，有价格优势，未形成品牌优势。未形成

12、品牌优势。分项研究结论分项研究结论4：南山区预售小户型楼盘情况分析南山区预售小户型楼盘情况分析2005年市场竞争态势相对缓和年市场竞争态势相对缓和市场给我们的启示：市场给我们的启示：我们面对的是一个相对宽松的市场竞争环境；我们面对的是一个相对宽松的市场竞争环境；我们的对手不是别人，而是我们自己；我们的对手不是别人，而是我们自己；我们要利用这段时间创造点什么我们要利用这段时间创造点什么市场给我们的启示市场给我们的启示世联的目标世联的目标目标下的战略目标下的战略目标下的战略目标下的战略工作流程工作流程市场给我们的启示市场给我们的启示项目名称项目名称片区片区销售情况销售情况实现实现均价均价营销推广主

13、题营销推广主题岗厦岗厦70套套/月月7500开启新城市珍宝生活开启新城市珍宝生活（JUMBO CITY）上步上步118套套/月月8300新都市主义新都市主义,新都市生新都市生活活（NEW URBANISM）石厦石厦113套套/月月6800居住，并快乐着居住，并快乐着小户型第四代小户型第四代CONDO南山中南山中心区心区119套套/月月5600美居生活美居生活STUDIO上步上步2天实现一期天实现一期可售单位售罄可售单位售罄8300燕南路燕南路88号，打造华号，打造华强北品质居家领地强北品质居家领地100成功体验后的思索。成功体验后的思索。原则：原则：一切均基于一切均基于半年内结束战斗半年内结束

14、战斗冲刺南山区小户型最高价冲刺南山区小户型最高价世联对于本项目贡献的价值点：世联对于本项目贡献的价值点：40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600世联对于本项目实现的价格预期：世联对于本项目实现的价格预期：58005800 62006200 元元/平米平米被动性因素被动性因素地段因素地段因素配套因素配套因素景观因素景观因素主动性因素主动性因素定位因素定位因素产品因素产品因素概念因素概念因素展示因素展示因素推广因素推广因素客观存在客观存在专业代理专业代理发展商发展商多种

15、因素影响价格的实现多种因素影响价格的实现影响价格的因素影响价格的因素市场给我们的启示市场给我们的启示世联的目标世联的目标目标下的战略目标下的战略工作流程工作流程市场给我们的启示市场给我们的启示世联的目标世联的目标产品定位准确，目标鲜明产品定位准确，目标鲜明户型定位户型定位项目印象总结：项目印象总结：项目颇具可塑性项目颇具可塑性地理环境优越、地理环境优越、15米架空层米架空层产品不均衡性突出产品不均衡性突出“中段难中段难”个性设计不突出个性设计不突出外立面色彩、材质、窗墙比外立面色彩、材质、窗墙比分户型卖点不足分户型卖点不足附加值附加值123456最终使用客户年轻化最终使用客户年轻化200520

16、05，价格提升计划价格提升计划 u 产品提升计划产品提升计划u 概念提升计划概念提升计划u 展示提升计划展示提升计划u 推广提升计划推广提升计划“”1 1、产品提升计划、产品提升计划 2005 2005价格提升计划价格提升计划大家、交流欲望目标明确、功能固定目标明确、功能固定目标不明确、弹性目标不明确、弹性小家、私密性小家、私密性客户需求解析客户需求解析：弹性空间弹性空间 20-30岁岁30-40岁岁小户型客户特质矩阵小户型客户特质矩阵40-50岁岁小户型客户特质分析小户型客户特质分析小户型客户的特质：小户型客户的特质：因为他们因为他们知识丰富、但又没置业经验知识丰富、但又没置业经验所以他们的

17、所以他们的维权意识维权意识极强极强因为他们因为他们收入高但少积蓄收入高但少积蓄所以他们乐于接受所以他们乐于接受低首期、高月供低首期、高月供因为他们因为他们年轻有活力年轻有活力所以他们注重所以他们注重话语权话语权和和个人参与度个人参与度小户型客户对生活的追求小户型客户对生活的追求：弹性空间弹性空间+个人参与度个人参与度人对时间的分配人对时间的分配工作日工作日2424小时安排小时安排8 8小时工作小时工作8 8小时睡眠小时睡眠剩余剩余8 8小时在交流小时在交流休息日休息日2424小时安排小时安排8 8小时睡眠小时睡眠剩余剩余1616小时在交流小时在交流购物购物运动运动聚会聚会观光观光休闲休闲客户对

18、产品的需求客户对产品的需求客户对产品的需求客户对产品的需求本项目的核心功能定位本项目的核心功能定位感动客户的永远是细节感动客户的永远是细节个性和可塑性的完美结合（一）个性和可塑性的完美结合（一）可拼合型（部分）可拼合型（部分）多种形式户型选择多种形式户型选择多种形式户型选择多种形式户型选择个性和可塑性的完美结合（二）个性和可塑性的完美结合（二）感动客户的永远是细节感动客户的永远是细节+=从居住型小户型向从居住型小户型向“Studio”的转变的转变+另一户单身公寓=赠送5.5平米结构面积从纯居住型小户型向从纯居住型小户型向“SOHO”的转的转变变多功能型多功能型多种形式户型选择多种形式户型选择多

19、种形式户型选择多种形式户型选择个性和可塑性的完美结合（三）个性和可塑性的完美结合（三）感动客户的永远是细节感动客户的永远是细节赠送5平米结构面积凸窗赠送面积5.8平米阳台赠送面积0.96平米凸窗赠送面积10平米阳台赠送面积3.8平米 实用面积：实用面积：34.94平米平米 赠送面积：赠送面积：6.76 实用率：实用率：99.8%实用面积：实用面积：54.34平米平米 赠送面积：赠送面积：13.8平米平米 实用率：实用率：100%附加值型附加值型送面积：凸窗送面积：凸窗+结构面积结构面积+阳台，实用率接近或大于阳台，实用率接近或大于100%要点提示：要点提示：1 1、作足、作足1515米高度的空

20、间感，采用缕空中米高度的空间感，采用缕空中庭式设计新上下层融为一体。庭式设计新上下层融为一体。2 2、有效利用二层空间打造会所，为业主、有效利用二层空间打造会所，为业主提供超值享受。提供超值享受。打造最杰出的生态广场打造最杰出的生态广场多种共享交流空间多种共享交流空间 1 1、中庭广场、中庭广场卖场卖场/会所会所/广广场场/活动中心活动中心卖场卖场/会所会所/广广场场/活动中心活动中心要点提示：要点提示：3 3、保持通透性，多运用些玻璃幕墙来作、保持通透性，多运用些玻璃幕墙来作为间隔材料。为间隔材料。4 4、入户大厅作为将来的主卖场所在地，、入户大厅作为将来的主卖场所在地，整体空间规划风格统一

21、。整体空间规划风格统一。多种共享交流空间多种共享交流空间 1 1、中庭广场、中庭广场打造最杰出的生态广场打造最杰出的生态广场卖场卖场会所会所广场广场活动中心活动中心打造最杰出的生态广场打造最杰出的生态广场多种共享交流空间多种共享交流空间 1 1、中庭广场、中庭广场 卖场卖场/会所会所/广广场场/活动中心活动中心要点提示：要点提示：5 5、水的存在为自然增添了几分灵动的色彩、水的存在为自然增添了几分灵动的色彩水流拾阶而落，汇入底部池中，欢快而跳跃水流拾阶而落，汇入底部池中，欢快而跳跃命名：三叠泉命名：三叠泉打造最杰出的生态广场打造最杰出的生态广场感动客户的永远是细节感动客户的永远是细节每隔四层设

22、置共享平台（空中花园），每隔四层设置共享平台（空中花园），外墙采用外墙采用LOWELOWE玻璃或木百叶外饰增玻璃或木百叶外饰增强私密性，解决对视中段问题强私密性，解决对视中段问题1010层（层（4040*6“6“绿色空间绿色空间”）1818层（层（4040*6“6“蓝精灵蓝精灵”）2626层（层（4040*6“6“紫罗兰紫罗兰”）6 6层（层（4040*6“6“青苹果青苹果”）1414层（层（4040*6“6“动力营动力营”）2222层（层（4040*6“6“白玫瑰白玫瑰”）利用高附加值解决中段难问题利用高附加值解决中段难问题多种共享交流空间多种共享交流空间 2 2、共享平台花园、共享平台花园

23、 外挂式共享平台花园外挂式共享平台花园 “公权公权”思想的体现，理想的生活平台思想的体现，理想的生活平台多种共享交流空间多种共享交流空间 2 2、共享平台花园、共享平台花园 感动客户的永远是细节感动客户的永远是细节感动客户的永远是细节感动客户的永远是细节星光大道，私家领地星光大道，私家领地社区视线走廊的延升社区视线走廊的延升完全的人车分流完全的人车分流尊崇体验，私家领地尊崇体验，私家领地多种共享交流空间多种共享交流空间 3 3、星光大道、星光大道 多种共享交流空间多种共享交流空间 4 4、泛会所、泛会所 青年动力营（橙色）青年动力营（橙色）入户大厅入户大厅 留言板；留言板；室内大树、喷室内大树

24、、喷泉；泉；休闲座椅；休闲座椅；TVTV；自动售货机；自动售货机；书吧；书吧；鲜花店；鲜花店；ee城便利通；城便利通；饮水机；饮水机；背景音乐；背景音乐；点唱机。点唱机。.七彩时光会所七彩时光会所 乒乓球台；乒乓球台；单双杠；吊环；单双杠；吊环；秋千；仰卧起座秋千；仰卧起座台等大众体育设台等大众体育设施；施；跑步机；自行车跑步机；自行车机；举重机等健机；举重机等健身设施；身设施；游泳池游泳池 缓跑径缓跑径.中庭广场中庭广场33人篮球场；人篮球场；街灯、休闲座椅街灯、休闲座椅 ；滑道板（极限运滑道板（极限运动设施）；动设施）；宠物恋爱区。宠物恋爱区。保姆式服务保姆式服务 租务中心（商务租务中心（

25、商务中心）；中心）；提供钟点工服务；提供钟点工服务；保安、保洁员以保安、保洁员以物业经理、物业助物业经理、物业助理的形象出现；理的形象出现；自助洗衣房自助洗衣房/干衣干衣房；房；.社区资源表社区资源表我们的小区哪里吸引客户？我们的小区哪里吸引客户？DIY创作室创作室家庭影剧院家庭影剧院三叠泉三叠泉入户大厅入户大厅主卖场主卖场缕缕空空部部分分左岸书吧左岸书吧球迷集合村球迷集合村缕空缕空通道通道青年动力营青年动力营青年青年动力营动力营（一层）（一层）其它高品质产品体验其它高品质产品体验 建筑立面建议建筑立面建议本项目外立面应具备兼顾居家和商务的双重功能，建议本项目外立面应具备兼顾居家和商务的双重功

26、能，建议采用玻璃材质，以简单的线条对墙体进行勾勒，以绿色采用玻璃材质，以简单的线条对墙体进行勾勒，以绿色植物、灯光在简洁的建筑本体上的加以点缀，会起到意植物、灯光在简洁的建筑本体上的加以点缀，会起到意想不到的效果。想不到的效果。物业智能化物业智能化n车辆出入管理车辆出入管理n小区背景广播信息系统小区背景广播信息系统n小区安防监控系统中心小区安防监控系统中心n业主论坛业主论坛n物业管理公告物业管理公告n在线服务在线服务n万能万能ICIC卡卡安全防范智能化安全防范智能化n周界防范系统周界防范系统n电子巡更系统电子巡更系统n访客对讲系统访客对讲系统n室内安全系统室内安全系统n防灾害自动报警系统防灾害

27、自动报警系统居民生活智能化居民生活智能化n宽带网络宽带网络n通信线路通信线路n视频接收端子视频接收端子其它高品质产品体验其它高品质产品体验 小区智能化体系建议小区智能化体系建议2 2、概念提升计划、概念提升计划 2005 2005价格提升计划价格提升计划功能价值论功能价值论产品价值论产品价值论营销价值论营销价值论所属时代所属时代产品时代产品时代概念营销时代概念营销时代核心理论、主张核心理论、主张强调产品具体强调产品具体的特殊功效和的特殊功效和利益利益塑造形象塑造形象长远投资长远投资创造心理位置创造心理位置强调第一强调第一方法和依据方法和依据实证实证精神和心理精神和心理的满足的满足类的独特性类的

28、独特性沟通的着眼点沟通的着眼点物物艺术、视觉艺术、视觉的效果的效果心理上的认同心理上的认同房地产的变迁史房地产的变迁史深圳已进入概念营销时代深圳已进入概念营销时代世世联联概概念念营营销销案案例例赋予项目一个高尚的意义确保工程质量确保工程质量 面积短缺，缺一赔二面积短缺，缺一赔二落订后一周内，无理由退房落订后一周内，无理由退房购房各项费用购房各项费用严格按照国家规定标准进行严格按照国家规定标准进行房屋所有权保证房屋所有权保证零费用入伙零费用入伙严格按照国家规定组织、协助成立业主委员会严格按照国家规定组织、协助成立业主委员会超长房屋保修期超长房屋保修期星河星河国际国际 革命纲领革命纲领世世联联概概

29、念念营营销销案案例例物质性理性感性精神性精神性南山小户型楼盘诉求点南山小户型楼盘诉求点矩阵矩阵南山现有小户型诉求：南山现有小户型诉求：精神层面精神层面青春青春绚丽绚丽时尚时尚 本项目命名思路：本项目命名思路：先锋、时尚先锋、时尚明确体现本项目诉明确体现本项目诉求价值点求价值点碧玉小家碧玉小家过好日子过小日子过好日子过小日子百分百公寓百分百公寓一次邂逅，一生幸福一次邂逅，一生幸福前海宜家前海宜家前海明星小户前海明星小户小小家小小家美居生活美居生活DTUDIO时代骄子时代骄子青春飞扬生活飞扬青春飞扬生活飞扬钰龙园钰龙园柠檬印象柠檬印象雅仕荔景苑雅仕荔景苑西海明珠西海明珠小户型升级版小户型升级版我们

30、的定位背景：我们的定位背景：1房的厅，房的厅，2房的厅，房的厅，3房的厅房的厅这个时代已经过去！这个时代已经过去！现代年轻人需要什么样的客厅？现代年轻人需要什么样的客厅？年轻人想要开放自由的沟通；年轻人想要开放自由的沟通；年轻人不怕犯错误；年轻人不怕犯错误；年轻人可以推倒重来；年轻人可以推倒重来；年轻人喜欢尝试无限的可能；年轻人喜欢尝试无限的可能；新文明的诞生地新文明的诞生地项目形象定位项目形象定位城城 市市 公公 社社项目参考命名项目参考命名乌托邦式精神融合的领域乌托邦式精神融合的领域城市先锋，文明与艺术的探索者城市先锋，文明与艺术的探索者平等的关系，真诚面对平等的关系，真诚面对Commun

31、ity of city少数人的精神家园少数人的精神家园多数人的精神乐园多数人的精神乐园左岸生活标签左岸生活标签城市公社生活典范城市公社生活典范项目主推广语参考项目主推广语参考 城市的城市的一生活在具备国际化水准的现代都市一生活在具备国际化水准的现代都市 年轻的年轻的年轻一代交流的精神乐园年轻一代交流的精神乐园 共享的共享的内容丰富的公共空间，参与和分享，快乐才可以倍增内容丰富的公共空间，参与和分享，快乐才可以倍增 核心的核心的行政或文化的中心地，生活工作两不误行政或文化的中心地，生活工作两不误 小尺度的小尺度的小户公寓式居所小户公寓式居所 阳光的阳光的最大限度地享受阳光的户型最大限度地享受阳光

32、的户型 轨道上的轨道上的城市交通枢纽，节约时间成本城市交通枢纽，节约时间成本 便利的便利的完善的生活配套的服务配套完善的生活配套的服务配套建立建立“城市公社城市公社”生活八大标准生活八大标准真正的新文明的诞生地，充分共享与参与的乌托邦，一定要通过体现真正的新文明的诞生地，充分共享与参与的乌托邦，一定要通过体现年轻人无限多种可能的活动创新带来影响力。年轻人无限多种可能的活动创新带来影响力。因此，与年轻人、左岸相关的丰富的资源都可利用，如：因此，与年轻人、左岸相关的丰富的资源都可利用，如：网络、游戏、武侠、沙龙、大片、先锋艺术、网络、游戏、武侠、沙龙、大片、先锋艺术、FLASHFLASH、动漫、动

33、漫、PARTYPARTY、旅游、旅游、足球、足球、DVDV、动漫等等；每一种兴趣都有相应的玩家；、动漫等等；每一种兴趣都有相应的玩家；可以在项目的共享空间提供聚会场所，这些场所的精神是自由、平等、可以在项目的共享空间提供聚会场所，这些场所的精神是自由、平等、真实与创造，这些场所都有自己的宣言。真实与创造，这些场所都有自己的宣言。如：网络室：如：网络室：“我顶！我拍砖！我们不作中间派！我顶！我拍砖！我们不作中间派！”如：禅室宣言：如：禅室宣言：“也许我会一直孤单也许我会一直孤单”如：聊吧：如：聊吧：“童言无忌童言无忌”“城市公社城市公社”要营造成要营造成“城市公社城市公社”要营造成要营造成为年轻

34、人提供的服务配套有：为年轻人提供的服务配套有：u手机充电站；手机充电站；u数码图片社；数码图片社；u宠物公社（缘份的天空）；宠物公社（缘份的天空）；u驴行天下（野营、旅行召集板）；驴行天下（野营、旅行召集板）；u玩具总动员（玩具交换站）；玩具总动员（玩具交换站）；u特别健康（剑道馆、跆拳道馆、瑜珈）特别健康（剑道馆、跆拳道馆、瑜珈）美美 邦邦-国国 际际城城 市市 高高 度度尚尚 城城-国国 际际本本 色色-时时 代代其它参考命名其它参考命名社区相应配套命名社区相应配套命名泛会所泛会所“新协和村新协和村”Village of harmonyVillage of harmony中庭广场中庭广场“

35、协和广场协和广场”square of harmonysquare of harmony3 3、展示提升计划、展示提升计划 2005 2005价格提升计划价格提升计划包装展示的原则：包装展示的原则：最大限度地节约成本最大限度地节约成本丽阳天下楼书、宣传册均为世联员工自已的杰作。20042004年年9 9月月现场形象墙现场形象墙形象墙形象墙形象墙形象墙项目首度亮相项目首度亮相（可参考广告公司具体建议）（可参考广告公司具体建议）时尚时尚+趣味性趣味性让展示成为一种文化让展示成为一种文化前期卖场展示计划前期卖场展示计划20042004年年9 9月月楼体包装灯光工程楼体包装灯光工程前期卖场展示计划前期卖

36、场展示计划采用先进的数码控制技术，突破传统采用先进的数码控制技术，突破传统模式，将成熟的灯饰广告制作工艺引模式，将成熟的灯饰广告制作工艺引入楼体外包装方案入楼体外包装方案夜景效果夜景效果导视牌导视牌20042004年年1010月月现场导示牌现场导示牌配合现场形象墙，大型现场导示牌配合现场形象墙，大型现场导示牌（建议以巨大箭头为主题）（建议以巨大箭头为主题）让展示成为一种文化让展示成为一种文化前期卖场展示计划前期卖场展示计划个性化雕塑个性化雕塑+街道家具：强调实用性和参与性街道家具：强调实用性和参与性小区主入口星光大道星光大道20042004年年1212月月让展示成为一种文化让展示成为一种文化前

37、期卖场展示计划前期卖场展示计划主销售区主销售区包括泛会所子区间和销售中心，主销售区包括泛会所子区间和销售中心，可利用架空层的开敞格局，结合时尚的元可利用架空层的开敞格局，结合时尚的元素堆砌为一个趣味性十足的卖场空间。素堆砌为一个趣味性十足的卖场空间。售楼处售楼处20052005年年3 3月月让展示成为一种文化让展示成为一种文化前期卖场展示计划前期卖场展示计划 人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系来诠释一种新的人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。人际关系。主销售区功能展示：主销售区功能展示：洽谈区洽谈区(Consultation space

38、(Consultation space）看楼通道20052005年年3 3月月 客户对楼盘的二次体验，项目的精客户对楼盘的二次体验，项目的精神精髓的深入和传播的有效途径之一，神精髓的深入和传播的有效途径之一，也是体现楼盘档次和服务的细节之一。也是体现楼盘档次和服务的细节之一。前键词：传递信息与精髓前键词：传递信息与精髓让展示成为一种文化让展示成为一种文化前期卖场展示计划前期卖场展示计划“球迷之家球迷之家”/“/“音乐大师之旅音乐大师之旅”/“/“经典经典的理查轩尼诗的理查轩尼诗”/“/“浪漫的罗马假浪漫的罗马假日日”/“/“不列颠盛宴不列颠盛宴”/“/“纽约工作室纽约工作室”将各种产品进行系列

39、化演绎将各种产品进行系列化演绎让房子发生故事让房子发生故事样板房20052005年年4 4月月前期卖场展示计划前期卖场展示计划牛皮纸楼书牛皮纸楼书销售物料准备销售物料准备返朴归真的坦率与厚重会从视觉和触觉返朴归真的坦率与厚重会从视觉和触觉给受众留下双重印象。给受众留下双重印象。景观小品景观小品共享平台共享平台20052005年年5 5月月卖场的标准化展示卖场的标准化展示形象墙形象墙小区入口小区入口停车场停车场中心广场中心广场售楼大厅售楼大厅音乐影音乐影像区像区共享平台共享平台强势视觉识别系统强势视觉识别系统人流汇集焦点人流汇集焦点会所功能展示区会所功能展示区会所休闲洽谈区会所休闲洽谈区主体核心

40、主体核心体验系统体验系统看楼通道看楼通道样板房样板房核心洽谈区核心洽谈区过渡性体验系统过渡性体验系统核心售卖系统核心售卖系统现场卖场展示计划现场卖场展示计划9 9月月1010月月1212月月1111月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月广告、广告、园林公园林公司确定、司确定、形象墙形象墙设计确设计确定、架定、架空层园空层园林施工林施工形象形象墙制墙制作完作完成成主入主入口开口开始施始施工工标准化标准化看楼路看楼路线确定线确定会所设会所设计确定计确定看楼看楼通道通道设计设计制作制作完成完成样板房样板房位置、位置、开放时开放时间确定间确定户外户外导社导社牌设牌设计施计施工完工完毕毕

41、样板房样板房开放开放主入主入口施口施工完工完毕毕05年开盘内部认购选房前期卖场昭示展示工作时间表前期卖场昭示展示工作时间表4 4、推广提升计划、推广提升计划 2005 2005价格提升计划价格提升计划媒体组合策略媒体组合策略直效营销渠道直效营销渠道世联高端客户网络的预演世联高端客户网络的预演多渠道路演多渠道路演DMDM单张直邮单张直邮立体化营销渠道立体化营销渠道参加春交会参加春交会大型户外广告牌（主体形象）大型户外广告牌（主体形象）网络先行启动（印象和口碑）网络先行启动（印象和口碑）家园家园联动（培养习惯）联动（培养习惯）电台广告（锋利的销售武器）电台广告（锋利的销售武器）楼体条幅（最直效的手

42、段）楼体条幅（最直效的手段）建立完全直效的低成本营销渠道建立完全直效的低成本营销渠道将本项目营销费用控制在将本项目营销费用控制在1%-1.5%1%-1.5%以内以内建立完全直效的低成本营销渠道建立完全直效的低成本营销渠道4月月8月月 9月月10月月11月月 12月月1月月 2月月3月月4月月 5月月 6月月 7月月8月月9月月 10月月 11月月 12月月7月月6月月5月月3月月1月月项目主体形象项目主体形象确定确定项目认项目认购条件购条件成熟成熟项目接近或已项目接近或已经达到了售卖经达到了售卖的条件的条件项目已处尾项目已处尾盘销售期盘销售期网络先行网络先行户外广告牌户外广告牌/导示牌导示牌电

43、台广告电台广告家园家园栏目栏目参加春交参加春交会会DM（华强（华强北北/南山南山/中心中心区等）区等）多渠道路演多渠道路演短信营销短信营销“得业内人得业内人士者，得天士者，得天下下”获取先获取先天性的流行天性的流行价值，使项价值，使项目目“象病毒象病毒一样具备超一样具备超强的传染性强的传染性”先期树立项先期树立项目的市场形目的市场形象，吸引市象，吸引市场及目标客场及目标客户的眼球，户的眼球，生动地演绎生动地演绎项目主题，项目主题，主观形成神主观形成神秘感。秘感。利用利用家园家园这种公众型这种公众型的媒体作为的媒体作为锋利的销售锋利的销售的销售武器，的销售武器，制造社会舆制造社会舆论，提升项论，

44、提升项目知名度目知名度此时加大促此时加大促销力度，建销力度，建立与客户更立与客户更直接的对接直接的对接方式将更有方式将更有利于项目的利于项目的剩余房号的剩余房号的消化。消化。利用世联的利用世联的客户信息网客户信息网络，建立络，建立DM单张直单张直销体系，争销体系，争取最大程度取最大程度地节约销售地节约销售成本。成本。具备条件具备条件营销渠道营销渠道理由理由Action1 Action1 公社创立纪念碑：手机装置艺术墙（公社创立纪念碑：手机装置艺术墙（05/305/3）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”活动方式：活动方式：只要提供一部旧手机，加一句关于手机自我名言，即可

45、获得只要提供一部旧手机，加一句关于手机自我名言，即可获得10001000分公分公社工分，获取参加公社公开选房的资格，选房成功，社工分，获取参加公社公开选房的资格，选房成功，10001000分将抵扣房款分将抵扣房款1000010000元；不参加选房，元；不参加选房，10001000分可在限期内换回一张艺术墙为背景的个人分可在限期内换回一张艺术墙为背景的个人照和聊吧消费券照和聊吧消费券200200元。元。|所有的旧手机将由先锋艺术家设计为现代装置物，成为十五米架空大所有的旧手机将由先锋艺术家设计为现代装置物，成为十五米架空大堂中体现公社成员精神的标志物，也成为公社成员加入这个平等城邦的永堂中体现公

46、社成员精神的标志物，也成为公社成员加入这个平等城邦的永久纪念。（选房前完成）久纪念。（选房前完成）活动副产品：活动副产品：网络讨论与批判，评论人士专栏网络讨论与批判，评论人士专栏 Action2 Action2 公社社歌征集晚会：主场歌星面对面（公社社歌征集晚会：主场歌星面对面（05/505/5）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”活动方式：活动方式：于网络上作公社社歌有奖征集，邀请国内知名创作歌手（如老狼、叶于网络上作公社社歌有奖征集，邀请国内知名创作歌手（如老狼、叶蓓等）参加公社社歌评选活动。蓓等）参加公社社歌评选活动。活动主题：活动主题：主场歌星面对面！主场歌星面

47、对面！Action3 Action3 公社民选活动：搞笑短信征集与民选（公社民选活动：搞笑短信征集与民选（05/605/6）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”活动方式：活动方式：凡提供搞笑短信，均可参加民选。民选日由所有参加人以按钮或举方凡提供搞笑短信，均可参加民选。民选日由所有参加人以按钮或举方式决定自己青睐的短信作品。体验真正的民主和度过开怀大笑的一下午。式决定自己青睐的短信作品。体验真正的民主和度过开怀大笑的一下午。最受欢迎的十大作品将和作者大名一起在协和广场展出，同场展出的还有最受欢迎的十大作品将和作者大名一起在协和广场展出，同场展出的还有众多名人名言、前卫艺

48、术作品！被揭露为抄袭的作品将受到万足践踏！众多名人名言、前卫艺术作品！被揭露为抄袭的作品将受到万足践踏！活动主题：活动主题：真正的民选时代：真理在少数人的手里！真正的民选时代：真理在少数人的手里！Action4 Action4 公社官选活动：公社代言人征集（公社官选活动：公社代言人征集（05/605/6）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”活动方式：活动方式：通过深视超级情感对对碰栏目进行。社会广泛征集，优选出十位优秀通过深视超级情感对对碰栏目进行。社会广泛征集，优选出十位优秀者参加节目，由已认筹的公社准成员参加观众席，选出最佳三对代言人。者参加节目，由已认筹的公社准成

49、员参加观众席，选出最佳三对代言人。拍摄公社形象片及宣传册。拍摄公社形象片及宣传册。活动主题：活动主题：政府是这样产生的政府是这样产生的！Action5 Action5 公社历史：所有精彩瞬间记录（公社历史：所有精彩瞬间记录（05/705/7）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”活动方式：活动方式：征集征集DVDV发烧友、摄影发烧友拍摄，入伙时录成纪念碟，送给入住公社发烧友、摄影发烧友拍摄，入伙时录成纪念碟，送给入住公社社员。影像志则随时收录入公社展览空间。社员。影像志则随时收录入公社展览空间。人口普查：所有公社业主，从一开始便建立小群落档案，记录他的爱好与人口普查：所有

50、公社业主，从一开始便建立小群落档案，记录他的爱好与可能参加的活动。可能参加的活动。活动主题：活动主题：留住精彩每一刻留住精彩每一刻！Action6 Action6 公社假面足球赛：凌波微步，重出江湖（公社假面足球赛：凌波微步，重出江湖（05/805/8）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”活动方式：活动方式：公社社员为主要参与者，以武侠人物的装束出场，参加假面足球赛，公社社员为主要参与者，以武侠人物的装束出场，参加假面足球赛，须带啦啦队捧场。优胜者获旅游大奖。须带啦啦队捧场。优胜者获旅游大奖。活动主题：活动主题：凌波微步，重出江湖！凌波微步，重出江湖！Action7 A

51、ction7 公社自治：公社公约的签署（入伙前一月）公社自治：公社公约的签署（入伙前一月）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”活动方式：活动方式：公社社区委员会制定并通过公社社区委员会制定并通过社区公约社区公约，入伙前一个月召集所有已，入伙前一个月召集所有已签约业主组织公社公约的签署仪式。签约业主组织公社公约的签署仪式。活动主题：活动主题：城市公社公约，从我做起！城市公社公约，从我做起！20052005，价格提升计划，价格提升计划u 产品提升计划产品提升计划u 概念提升计划概念提升计划u 展示提升计划展示提升计划u 推广提升计划推广提升计划报告要点回顾报告要点回顾1：5

52、8005800 62006200 元元/平米平米报告要点回顾报告要点回顾2：城市公社生活城市公社生活“八大标准八大标准”城市的城市的一生活在具备国际化水准的现代都市一生活在具备国际化水准的现代都市 年轻的年轻的年轻一代交流的精神乐园年轻一代交流的精神乐园 共享的共享的内容丰富的公共空间，参与和分享，快乐才可以倍增内容丰富的公共空间，参与和分享，快乐才可以倍增 核心的核心的行政或文化的中心地，生活工作两不误行政或文化的中心地，生活工作两不误 小尺度的小尺度的小户公寓式居所小户公寓式居所 阳光的阳光的最大限度地享受阳光的户型最大限度地享受阳光的户型 轨道上的轨道上的城市交通枢纽，节约时间成本城市交

53、通枢纽，节约时间成本 便利的便利的完善的生活配套的服务配套完善的生活配套的服务配套城城 市市 公公 社社参考命名参考命名community of cityAction1 Action1 公社创立纪念碑：手机装置艺术墙（公社创立纪念碑：手机装置艺术墙（05/305/3）Action2 Action2 公社社歌征集晚会：主场歌星面对面（公社社歌征集晚会：主场歌星面对面（05/505/5）Action3 Action3 公社民选活动：搞笑短信征集与民选（公社民选活动：搞笑短信征集与民选（05/605/6）Action4 Action4 公社官选活动：公社代言人征集公社官选活动：公社代言人征集 （05

54、/605/6）Action5 Action5 公社历史：所有精彩瞬间记录（公社历史：所有精彩瞬间记录（05/705/7）Action6 Action6 公社假面足球赛：凌波微步，重出江湖（公社假面足球赛：凌波微步，重出江湖（05/805/8）Action7 Action7 公社自治：公社公约的签署（销售过半开始）公社自治：公社公约的签署（销售过半开始）让年轻人共鸣的事件让年轻人共鸣的事件“年轻年轻纪念册纪念册”报告要点回顾报告要点回顾3：2005，让我们一起提升！The end.The end.当设计是为了生活、为了内在人的体验，当设计是为了生活、为了内在人的体验，当设计者成为一个内在人而融入其中，当设计者成为一个内在人而融入其中，当设计的对象具有功用和意义时，当设计的对象具有功用和意义时，我们方可重归人性的生活空间我们方可重归人性的生活空间。