从房地产业与国民经济的相互关系看中国房地产宏观调控

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1、从房地产业与国民经济的相互关系看中国房地产宏观调控2013年第10期改革与战略NO.1O,2013 第29卷(总第242期)REFORMATION &S TRATEGY (Cumulatively,NO.242 ) 从房地产业与国民经济的相互关系看中国房地产宏观调控石丹，胡细英(江西师范大学城市建设学院，江西南昌330022)摘要当前，中国jf.处于社会经济发展的第二阶段，即随着工业化进程的不断加快，不断推动着城市化发展的进程中。房地产业与国民经济之间存在着作用与反作用及双向反馈的关系，且不是简单的局部与整体之间的关系，而是一个有机整体。文章结合中国历年房地产宏观调控政策及其执行效果，

2、提出对中国房地产进行宏观调控的原则，并在此基础之上对房地产宏观调控现状进行坪价。关键词l房地产;国民经济;相互关系;宏观调控中图分类号1F293.30文献标识码1A 文章编号11 002-736X(2013)1 0-0018-04 8tudy on the Real Estate Macro-Control in China Through the Correlation Between the Real Estate and the National Economy Shi Dan, Hu Xiying (College of City Construction, Jiangxi Norma

3、l University, Nanchang, Jiangxi 330022) Abstract: At present, China is in the second phase of the socio-economic development, that is to s呵，it is during the process of urbanization which is being continuously pushed forward with the accelerating process of industrialization. The real estate and the

4、national economy exists between action and reaction and the two-way feedback relationship, and not a simple relationship between the part and the whole, yet an organic whole, combining th巳deeplyanalysis with our y巳arsof real estate macro-control policies and their implementation effects, developed s

5、ome principles of carrying out macro-control for the real estate in our country, on the basis of which to evaluate the current situation of the real estate macro-control, in order that would provide some references for developing and implementing of macro-control in our real estate. Key words: real

6、estate; the national economy; correlations; macro-control 一、中国房地产业与国民经济的相产业部门。它的主要经济活动贯穿房地中介服务业和物业服务业。它具有通过互关系产生产(主要为房地产投资开发)、流物资流通和劳动服务为人们的生产和生通(房地产市场交易)、消费(房地产活提供服务，以改善和提高生产效率和房地产业是从事房地产开发、经营使用过程中的物业服务)三大领域，与人民生活水平的第三产业的产业特征。和管理等各类经济活动的产业，是国民众多其他产业部门有着密切的相关关从房地产业与其他产业的关系看，它是经济中兼有生产和服务两种职能的独立系。房地产业

7、主要包括房地产开发业、一个具有高度综合性和关联性的产业。作者简介石丹(1989-)，女，江西九江人，江西师范大学城市建设学院硕士研究生，研究方向:土地经济与制度;胡细英(1963-)，女，江西宜丰人，江西师范大学城市建设学院教授，硕士研究生导师，研究方向:土地经济与制度。-:U:Clel:1皿匹.l.晴圆.:但.a?.凰 111:.11.E固叫昌在41991-2011年中国房地产业和GDP基本情况此外，房地产这一商品一旦被生产之后便不可移动.使得表-1)fjj也I;'-!I共行?(域性中.HIEGDP GDPJti :$ 房地产开发投资JI事t亿)(，串t亿元一般地，干|会友展阶段不

8、间，房地产业在国民经济巾幡的地位行较大差圳纵观，1，今rl'外的社会经济发展状况可1990 18667.82 53.10 1991 217X 1.50 16.68 336.20 32.73 知.社会发展阶段分为农业、l业和l后1-.业阶段。主与币tr，1992 26923.4g 23.61 731.20 1 17.49 巾间iE处于社会经济发展的第二阶段.n随着t业化进程1993 35333.92 31.24 1937.50 164.98 的不断加快.不能fri(j!动疗城市化的发展.而在Tj化、城19994 48197.86 36.41 2554.10 31.82 市化的过自24巾

9、.'1'同房地产业在国民经济中处于基础1995 60793.73 26.13 ;9.02 23.29 性、先导性的地位1996 71176.59 17.08 3216.40 2.14 1997 7R973.03 10.95 317X.37 -1.18 (1:'1'网.房地产业是罔民主毛济的重要组成部分.既受199 8441)2.2 6.87 3614.23 1:1.71 到整个同时经济发)/苦水平的制约，义发怀着促进同民绞济1999 89677.05 6.25 4103.20 13.53 发展的作川L作为闰民统济中一个独立的且非常重要的产20 99214

10、.55 10.64 49B4.10 21.47 业部门，房地产业有苍白身的发展规律和基本特征。但2001 109655.2 10.52 币3中1.1127.29 是.房地产、1t.'J民经济的相互关系.不仅是一个局部与2002 120332.7 9.74 7790.92 22日l2以J3135822.8 12.87 10153.80 30.33 第体的关系.而且仔在11密切的内在联系和1相关性二2004 159878.3 17.71 13158.25 29.59 (一)房地产业与同民经济|同布在作用与反作用的Z阴15184937.4 15.67 15909.25 20.91 美系2时

11、)6216314.4 16.97 19422.92 22.09 在经济学上.经济技动因京主要归结为二驾马车2)7 265日10.3 22.88 25288.阳30.20 消费、投资和I:H口从该角度看，中国同民经济主要衡量z)8 3140-15.4 18.15 31203.19 23.39 2009 3402.8 8.55 36241.81 16.15 指标为同民1女人、投资水平、信贷规模和利率、经济2010 401202.03 17.69 48259.40 33.16 (ODP) tl;l长率等。1旧房地产业主要衡量指标为房地产开发2011 472881.60 17.87 61796.90

12、28.05 投资规模及其增L'E:率水平、房地产业增加值及其增L率、房地产供求水平等当同民经济繁荣(萧条)发展时，必4050505050 mO180 呈现:H消费、投资或.;1口等的快述(缓慢甚至负向)增啕33160 J封。咱增长率O1-10 J也长.，而这其中某个1&几个都将影响到房地产业的发展(停饨120产，&ZOZ10? n 句，滞)反过来.房地产业的迅速发展在创造经济财富的同也80发'币。投l时.还能带动中1关产业的发展.共同椎动着|司民主辛济的发-10冒220用展:、'房地产业;r:f条H才，必将衷现为房地产各项丰n关指标。KZ口-20

13、'非1 气、AcJ 叮，on 向A;，2E ll句l吨，aq，34l4l2 吨l 、1、Ol引i n up啡，''-IJJ?-的问必.illlJH影响到l宏观经济'1消货、投资!x:k口等经济;4j24 tj i '-zj -S F; 一一-j i -TZ | 咀川幽且毛在hzFK-2 纠|大l京.恻而制约右l叫民经济的2Ji:夜总的来说.在中同二L兰旦旦监岱一，?j的纯济、忱会q;1可怕条件下，房地产业.与同民统济之I?Jj图-11991-2011年中国GDP增长率及房地产开发投资增长率mzzmmr手在抒比较明il.?9作JIJ'J

14、反作川的相E关系，间者相茸侈11向、相互ilj!;J根据可是l和陈|一l可知，巾同同民统济在21句:J;l的ODP' (二)房地产业与|叫民经济之rriJfI.fE若以向反馈的1见较高的增i乏，大多数年份的ODP增长j主度占1/也过10%.此期关系间房地产业处于高速发展阶段i而1998年、1999年的ODP增l夭2020111纪90年代后WJ.有位主阿生毛济学家经过长达3年速度在5%-7%之间，房地产业处于缓慢发展阶段2002年、的统计分忻.发现Ja且同l已经济的发展和房地产业之间有2009年的ODPJ曾L'E:速度在8%-10%之间.房地产业处f快速发工着l'分

15、紧密的关系.JjJ也r;'.llI (I发版商!真一个良好宏观经展阶段。同样.以房地产JF发投资J的l支书为例.革IJJIj该指标来济环境作为1坚实的J，H:II他认为.在成熟的房地产罔家或反i21同民负济发展状况。1992-1993年在新住房制度环搅下地|由两汗的天系农J见得5lIM-i片1.具体天系为(1 )吁一个中|可JF始迅速川大x.t房地产业的卅发投入、使得房地产JF发投经济与制度研究114家或地|式的注;(见纯济W，'V主速度(IJ JIl GDP J作K;手表示)资增氏率.呈现超过100%的增伏，此时的间民经济水平也娃高速大于10%11.;. JU泣地产业处于

16、15速发展阶段(2)在8%?的发展1996年在巾同房地产政策调控的影111句下JF始步放级IO%IJ.1. Jlll也J挝、11'.处F快述发)1是阶段(3)在5%-7%1讨.别J元iJ也产业的开发投入，房地产开发投资呈现较小的增长.房地t二.、，lt.处于缓慢发展阶段(4)在4%-5%时，房地产l主持续到1998年，在此期间，小|菊同民主手济的ODP增长速度也业处于停滞阶段(5)、'小于4%1I，j;.房地产业处于倒退阶呈现如同房地产开发投资向下滑动的走势1998年义开始逐渐1段'由此Jt-约介;'1斗历年统计年鉴数据仰到表-1和l阁-10加大房地产的

17、开发投入嘈由于房地产开发周期较l三、此时国民-:1:1=创:1回J.l.1I.(.1.岛，.;，.:也:W.:lC曹.u'1民.1 改革品到盐经济呈现缓慢发展态势，并没有呈现较(二)应在一定阶段将房地产宏观政治特性，使得房地产宏观调控效果未明显的高速增长，而是存在一两年的缓调控作为国民经济的调控源与预期目标保持一致。因而，在制定和房地产业本身覆盖面较宽，包括房实施房地产宏观调控的过程中，除了需冲期2002年，随着对房地产开发投入地产开发、中介服务和物业服务等各行要坚持朝着对国民经济有利的方向发展的减少，国民经济从高速发展转为快速各业，同时，还涉及许多相关的产业部之外，还必须要避免社会

18、分配的不公发展的态势2008年，在美国金融危机门，如建筑业、建筑材料、家具业、装平与不协调。的影响下，中国通过宏观调控降低对房饰装修业、勘察设计、工程监理、质量地产业的开发投入，使得2009年中国安全检查等。此外，没有土地，没有建三、对中国房地产宏观调控的评价国民经济发展水平转入快速发展的阶段筑物或构筑物，没有一定的空间作为条等等。总而言之，中国房地产业与国民件，农业生产无法实施，工业活动元法(一)房地产宏观调控与房地产业经济之间存在着能够相互反馈的关系。开展，第兰产业以及科学、教育、文和国民经济之间的相互关系处理脱节(三)房地产业与国民经济并非纯化、卫生、体育等活动也无法进行。而1.房地产宏

19、观调控与产业调整脱属局部与整体的关系这些条件都需要以房地产为基础才能得节。从产业结构上看，中国经济发展的众所周知，国民经济属于经济领域到实现。房地产作为社会经济生活的基主要产业正在由第二产业向第士产业转的范畴，反映的是经济属性和特征，最本要素贯穿于社会生产和再生产的各个变，即在;231至321;的转变发展过终作用于整个国家的经济发展水平及全环节，房地产业在国民经济中的基础程中。而在中国房地产宏观调控政策的国人民的经济能力。房地产业虽然是国性、先导性产业特性是客观存在的，且引导下，各地市为了追求地方经济的发民经济的重要组成部分，属于国民经济具有不以人的意志为转移的特性。房地展大量出让土地，其巾，

20、在市县郊区大中兼有生产和服务这两种职能的独立产产业的发展情况能反映国民经济的发展力发展工业园区建设这一增加地方财政业部门，但房地产业具有较为明显的社状况，同时，国民经济的发展状况也能的方式表现极其突出，且工业园区的建会性和政治性，国此，并不能简单地说反射出房地产业的发展状态。这)双向设对地方收入的贡献巨大。据此可知，房地产业只是国民经济的一部分。房地反馈的相互关系，要求在房地产业占据中国房地产宏观调控使得地方政府较为产业与同民经济之间有着内在的、密切国民经济重要地位，即两者关联性程度重视第三产业的发展和建设，而这恰恰联系的相关性，是一个有机的整体。较大时，对国民经济的宏观调控应该以与中国目前的

21、产业结构调整战略相脱房地产宏观调控为切入点和通途，以其节。产业结构调整战略的施行受限将直为主要的调控源头，调节和调控房地产接影响到预期产业经济目标的实现，继二、中国房地产宏观调控的原则业的同时达到调控整个国家国民经济的而使得房地产业与同民经济之间的相互效果，实现互利共赢。关系无法得到体现，最终影响到国民经(一)应将房地产宏观调控纳入国(三)应以利于国民经济发展为宗济的快速健康发展。民经济的调控体系旨，同时避免社会分配不公2.房地产宏观调控与城市经济及房地产业对同民经济有促进或制约众所周知，房地产既可以作为商城市建设脱节。随着工业化的加速推的影响作用的同时，国民经济也能从宏品，而具有经济属性，也

22、可以作为投资进，城市化进程不断加快，人口不断集观层面影响整个房地产业的发展。因品，而具有投资属性。此外，房地产还中，城市地域逐步扩大。加上中国土地而，在对房地产业进行宏观调控的过程可以作为一种权益的保障(比如居住的公有制，地方政府代表国家行使权中，不应该将这一过程独立于国民经济权)，从而具有社会属性。在中国当前力，土地招拍挂的出让方式为地方财政的宏观调控体系之外，而是将其作为国政治体制之下，房地产业还存在着较鲜提供了主要的经济来源，对城市经济发民经济调控体系的一个重要组成部分。明的政治色彩。当下，房价在调控制度展起到了至关重要的作用。此外，还推否则，容易出现过分强化房地产业的宏的作用下呈现不断

23、上涨的态势，甚至涨动了城市建设的步伐，比如旧城改造、观调控，加速其发展速度，而超过当期幅比较高;保障性住房起步较晚，且保新城建设、城市规划的实施、生活配套国民经济发展状况所能承受的范围，或障对象的覆盖面不清晰也不广泛;土地设施和城市基础设施等建设。但是，通者为了追求国民经济增长，使得房地产或房屋征收补偿中补偿标准普遍偏低常中国房地产宏观调控政策的针对性不业的发展赶不上同民经济的发展步伐，等，使得部分信息灵通或者资源丰富的强，均从较广泛的角度提出，这对于不或者在国民经济发展缓慢的情况下期望人们得到了巨大的收益，而大多数人民同经济发展水平的城市或是不同发展规房地产业的高速发展等问题。这些都会却仍然

24、无法实现居者有其屋。在通过房划的城市而言，宏观调控的适用程度可造成房地产业发展与国民经济发展的脱地产业的发展追求国民经济快速发展的能相差较大。现实中也确实如此，中间同时没有意识到并重视房地产的社会和宏观调控在制定和实施的过程中并没有节、不协调等。-:tilllleJ:t即阻.e.咽睡11:耀.:rn咀.饵111&.111固政梢'码很好地与城市经济和城市建设相结合。型;、;限房价;的;限价房;以期解景之下，房地产业与国民经济之间存在3.房地产宏观调控中缺少房地产决中等收入夹心层群体的住房问题;着特殊的相互关系一方面，房地产业业退出机制。当前，房地产业正处于不2007年，从土地管

25、理、金融信贷和税收是国民经济的重要组成部分，既受到整断发展壮大之中，无论是房地产生产等方面，进一步深化以稳定房价为诉求个国民经济发展水平的制约，又发挥着(主要为房地产投资开发)、流通(房地的房地产调控2009年提出的;国四促进国民经济发展的作用，即房地产业产市场交易)还是消费(房地产使用过条2010年4月27日，国务院发布了与国民经济之间存在着作用与反作用以程中的物业服务)企业，只要符合相应国务院关于坚决遏制部分城市房价过及双向反馈的相互关系;另方面，房资质要求的便可以成立。但是，随着人快上涨的通知( ;国十条;)-一史地产业的发展和整个宏观经济之间的关们对房地产各方面要求的不断提高以及上最严

26、厉的调控政策2011年的限购、系又并不是简单的一个部门和整体(局科学技术的进步，企业在内部管理和外限贷等-系列抑制房价过快上涨的宏观部和整体)的关系，而是有着内在的、在环境的双重作用下把握着良好的机调控政策。这系列政策虽然基本上都密切联系的相关性，是一个有机的整遇，同时也面临着巨大的挑战，仅仅以没有达到预期的调控目标，甚至出现了体，即房地产业与国民经济之间存在非自然的优胜劣汰的方式无法从根本上淘逆向的结果，但是至少可以看到中国局部与整体的关系。从这一角度出发，汰掉那些不适合时代发展的企业。也就房地产宏观调控政策确实在一定程度房地产宏观调控应纳入国民经济调控体是说，对于房地产业的发展，不仅要健上

27、关注到了房地产业与国民经济的经系，且在特走阶段应将其作为国民经济全和完善市场准入制度，还应该构建一济性特征。调控体系中的调控源，同时，还应该在个较为完善且科学高效的市场退出机2.社会性方面，逐步重视住房的促进国民经济发展的前提下保证社会分制，而当前房地产宏观调控当中并没有保障'性特征。2003年8月出台的关于配的公平与协调，从而促进具有中国特涉及此内容。促进房地产市场持续健康发展的通知色的社会主义和谐社会的构建。4.房地产宏观调控中缺乏房地产(18号文件)中确认，经济适用房是具业发展规划。房地产宏观调控主要针对有保障性质的政策性商品住房2006年注释:房地产业发展现状所浮现出的问题制

28、定5月，国务院常务会议通过有针对性的刘海龙浅谈房地产业与国民经相应的调控政策，没有重视房地产业与六项措施(;国六条;)，加快城镇廉济的相互关系，载于北方经济国民经济之间相互关系的考虑，使得多租住房、经济适用住房和;限价房;建2011年第10期第23页。数房地产宏观调控政策不具有科学性和设，其中，值得一提的是;7090;政陶满德、叶明和从经济运行论长效性，呈现;治标不治本;的状态，策，加大了中小套型普通商品住房的供江西房地产业的发展，载于中国房并不能从根本上解决房地产中的实际问给以满足更多城镇居民的住房需求;地产2002年第2期44页。题，其中，最主要的是房价的调控以及2008年口月份出台的关于

29、促进房地陶满德十-Ji规划时期南昌房住房保障问题。因而，对于房地产业而产市场健康发展的若干意见，明确加地产市场的发展的趋势，来源于:南言，其宏观调控过程中应该有专门的发快保障性住房建设，与此同时，中央还昌搜房网/sOl白n4/newsl展规划，这样才能从源头上把握房地产提出争取在三年内基本解决城市低收入2006-01-25/627165_all.htm1 , 业与国民经济之间的相互关系，从而促住房困难家庭的住房问题及棚户区改造2006-01-25. 进房地产业的健康有序发展，实现国民问题2010年，中央又提出要力争到中国统计局中国统计年鉴, 经济发展进程的不断加速。2012年末，基本解决154

30、0万户低收入中国统计出版社1991至2012版。(二)房地产宏观调控相对关注了住房困难家庭的住房问题2011年，温房地产业与国民经济的经济、社会性家宝又提出全国建设保障性住房和棚户责任编辑:汤伟山1.经济性方面，提出抑制房价过区改造住房1000万套，未来五年将建快上涨政策。2005年3月底，国务院办成3600万套。可见，随着时间的推公厅下发关于切实稳定住房价格的通移，社会的进步和经济的发展，中国在知，提出抑制住房价格过快上涨的八房地产宏观调控上正逐渐加大保障'性项措施(;国八条;); 2006年5月，住房的建设，尽管现实中仍存在较多国务院常务会议通过有针对性的六项措问题。施(;国六条;)，以及随后出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意四、结束语见( ;九部委十五条，; )对;国六条;进一步细化，其中提到的;限套在中国现行的经济政治体制宏观背-=t:a;Z:.l=t回匹1.回.;.=施I.:a:c曹.l.IIC.I'1叫略4匾'