文案正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案

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1、文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案从目前南区商业的营销目标谈起：从目前南区商业的营销目标谈起：大洋百货大洋百货已敲定，剩余部分为裙楼大洋百货大洋百货已敲定，剩余部分为裙楼1 13 3层，层，约约6410.656410.65平米，占总商业面积平米，占总商业面积1010；1、通过商业定位和招商，与大洋形成协调的整体，保证南区商业长期良性的长期经营良性的长期经营；2、通过合理的销售方案，最大化实现资金回款最大化实现资金回款；质的成功质的成功量的成功量的成功文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案商业运作模式案例分析：商业运作模式案例分析：A:

2、A:北城天街北城天街纯商业面积达纯商业面积达1515万方，其中包含两个主力店（约万方，其中包含两个主力店（约6 6万方），商业街（天万方），商业街（天街区域）约街区域）约5 5万方，商业街（香港城及天街万方，商业街（香港城及天街2 2号区域）约号区域）约4 4万方；万方；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：开发商100持有，期望长期回报，从而保证了对整个商场规划和招商的控制权，也成功的打造了江北最繁华的商业中心；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案业态规划业态规划：整个北城天街形成由百货主力店、电影院、超市、高端品牌店、小型商铺集中卖场等组成的丰富的商业业态，

3、娱乐休闲购物餐饮多元互动，吸引大量人流；楼层楼层商业街业态分布商业街业态分布LG层 名品男女装、珠宝名表、休闲餐饮 一层 A区时尚女装、流行饰品、北京华联（空置）B区潮流休闲服、流行饰品、休闲餐饮、远东百货 二层 A区时尚女装、流行饰品、精品餐饮、北京华联（空置）B区潮流休闲服、远东百货 三层 A区运动100、北京华联（空置）B区个人护理、儿童专区、家庭生活、远东百货 四层 风味餐饮、特色餐饮、休闲娱乐、北京华联（空置）、远东百货 五层 UME重庆国际影城文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案招商策略招商策略：百货主力店百货主力店远东、北京华联

4、品牌大商家品牌大商家UME、星巴克、哈根达斯（低廉价格引入）零散型商家零散型商家中高端小型品牌店商家品牌优化以及租价调整商家品牌优化以及租价调整苹果、GSTAR、CK等文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案市场经营市场经营：开发商通过5年的经营期，达到95以上的经营面积，租金水平上涨；20032007200420052006形成期形成期开业面积：50租赁价格：成熟期成熟期开业面积：80租赁价格：调整期调整期开业面积：95租赁价格：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案商业运作模式案例分析：商业运作模式案例分析：B:B:香港城香港城纯商业面积约纯商业面积约1 1万方，共三层，单层面积

5、约万方，共三层，单层面积约35003500平平方米，分割成为方米，分割成为1010平米左右的小商铺经营；平米左右的小商铺经营；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：开发商接近100持有，聘请商业管理公司进行商场规划和招商的控制权，目前的一二层经营较为火爆，第三层较为清淡；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案业态规划业态规划：85为服饰、一层临街少量餐饮，但全为中低档产品，与北城天街的主力店和专门店都形成差异化，反而形成了有效的补充；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案招商及培育招商及培育：由于其定位的差异化和低门槛，自动吸引大量小型零散经营户，一年时间迅

6、速成市，经营和消费两旺；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案 对于持有型的商业，由于开发商具备长远期望（也放弃短期回对于持有型的商业，由于开发商具备长远期望（也放弃短期回报）从而完全控制业态规划和招商，使得商业价值得到有效的保障报）从而完全控制业态规划和招商，使得商业价值得到有效的保障和提升；和提升；规模越大，业态多元越重要，需自成体系；而规模小，则可以相对纯粹，依附周边大商业环境；小型商铺组成的卖场由于经营户众多，更加容易迅速成市；高楼层的接受度较低，三层以上小型商家选择很少；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案商业运作模式案例分析：商业运作模式案例分析：C:C:斌鑫世纪城斌

7、鑫世纪城纯商业面积约纯商业面积约9 9万方，共五层，其中包括百货主力店新万方，共五层，其中包括百货主力店新世纪百货和家乐福（世纪百货和家乐福（4.14.1万方）、品牌大商家区（万方）、品牌大商家区（3.43.4万万方）、内街（方）、内街（1.51.5万方）万方）文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：开发商少量持有位置较好的商场区域（1020）进行招商，其余全部划分销售；目前位置较好的持有部分（必胜客、肯德基等）经营良好，内街一层商户、客户、租金水平均不佳，二层以上有少量大面积客户（租金廉价），大部分商铺空置；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案业态规划业态规划：

8、由于是销售为主，因此除了自持的部分，其余没有做业态规划，即便做也不可能控制；2F 上岛咖啡上岛咖啡3F 活力酒廊活力酒廊6F 天籁歌城天籁歌城6F 龙厨龙厨(餐饮餐饮)-1F家乐福家乐福1F-5F 新世纪百货新世纪百货休闲娱乐休闲娱乐龙龙厨厨龙厨龙厨新新世世纪纪百百货货家乐福家乐福文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案1F：精品名店城：精品百货.通迅器材.钟表眼镜.女性饰品.箱包鞋类.音像制品.美食及特色店等.2F：时尚百货：休闲、运动服饰、运动器械、体育用品等3F：精品百货：男女服饰、鞋类、皮具、箱包、西餐、茶楼4F:精品百货：男女服饰、鞋类

9、、皮具、箱包、美容等5F：家居馆：床上用品、家居饰品、窗帘、布艺、儿童用品、美发等。6F：欢乐城：大型餐饮、KTV歌城、迪吧、酒吧文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案招商及培育招商及培育：开发商在前期铺垫了新世纪百货，后期只对自持部分招商，导致内部高楼层基本闲置；百货主力店百货主力店低价销售引入新世纪百货分零销售小型商铺分零销售小型商铺建成时引入家乐福建成时引入家乐福投入使用后逐步招商，肯德基、必胜客等投入使用后逐步招商，肯德基、必胜客等文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案销售情况销售情况：本项目于2005年销售，小型商铺划分1015平米，门槛低，吸引了较多市场投资者，小商铺销

10、售率95以上；注：注：4040平米以上的铺位基本未销售（位于二层以上）；平米以上的铺位基本未销售（位于二层以上）；二三层的小商铺数量为二三层的小商铺数量为3333个，仅占个，仅占7 7；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案对于开发商放弃控制权，而采取分零销售产权的商业项目，最对于开发商放弃控制权，而采取分零销售产权的商业项目，最大的风险就是极容易造成未来经营不善，从而影响到整个商场大的风险就是极容易造成未来经营不善，从而影响到整个商场的价值；的价值；高楼层的商铺接受度低，但在有效控制面积和总价情况下，也高楼层的商铺接受度低，但在有效控制面积和总价情况下，也具备一定的市场接受度；具备一定

11、的市场接受度；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案商业运作模式案例分析：商业运作模式案例分析：D:D:百康年百康年世纪门世纪门纯商业面积约纯商业面积约2 2万方，万方，1 1至至3 3层，层，1 1层为街铺约层为街铺约80008000方，方，分割成为分割成为10102020平米的小商铺经营；其余为大面积商场形式，约平米的小商铺经营；其余为大面积商场形式，约1200012000方；方；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：一层街铺于2005年进行销售，步行街内一层临街小商铺，划分1020平米，门槛低，吸引了很多市场投资者，销售率95以上；其余楼层采用整体出租，保持

12、了较高比例的自持物业，目前除了临步行街门面较好，其余部分经营较平淡；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案业态规划业态规划：进行过整体规划，但对一层主要是业态引导；而其余楼层定位模糊，导致招商不顺；女装女装/女性饰品女性饰品/化妆品化妆品咖啡厅咖啡厅/茶艺茶艺/特色小吃特色小吃情调酒吧情调酒吧中高档餐饮中高档餐饮 鞋帽鞋帽/女性特色用品女性特色用品儿童服饰儿童服饰/玩具玩具世界精品牌世界精品牌运动运动/休闲类用品休闲类用品家具家具/床上用品床上用品/男装男装小家电小家电/通迅器材通迅器材/运动运动器材器材文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案招商及培育招商及培育：招商出现较大问题，

13、由于没有提前招商，导致一层人气不足，经营状况不佳，同时又更增加了招商的难度；分零销售小型商铺分零销售小型商铺即将交房才开始其余面积的招商即将交房才开始其余面积的招商开街一年多，招商不顺，人气不足；开街一年多，招商不顺，人气不足；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案商业运作模式案例分析：商业运作模式案例分析：E:E:同创国际同创国际纯商业面积约纯商业面积约3.53.5万方，万方，1 1至至4 4层，层，1 1层分为内外街铺约层分为内外街铺约80008000方，方，分分割成为割成为20204040平米的小商铺经营；其余为大面积商场形式，约平米的小商铺经营；其余为大面积商场形式，约27000

14、27000方；方；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：一层街铺于2005年底销售，划分2040平米左右，单价24900，总价低，吸引了部分投资者，销售率30以上；其余楼层采用整体出租，保持了较高比例的自持物业，目前经营状况（除一层内街）良好，开业面积约80；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案业态规划业态规划：一层外街没有进行业态规划，但位置好，自然成市能力强；其余楼层进行过整体规划，招商较为顺利；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案招商及培育招商及培育：招商出现较大问题，由于没有提前招商，导致一层人气不足，经营状况不佳，同时又更增加了招商的难度；分零

15、销售外街商铺分零销售外街商铺交房前完成交房前完成50005000平米左右大品牌商家平米左右大品牌商家开街人气较好，开业部分的经营良好；开街人气较好，开业部分的经营良好；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案销售情况销售情况：本项目于2005年底销售，一层临街小商铺，划分20-40平米左右，单价24900，总价低，吸引了部分投资者，销售率30以上，目前停止销售，只租不售；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案商业运作模式案例分析：商业运作模式案例分析：F:E+EF:E+E数码广场数码广场纯商业面积约纯商业面积约1.51.5万方，万方，1 1至至4 4层，大商场内内铺形式，单层面积约层

16、，大商场内内铺形式，单层面积约40004000方，方，分割成为分割成为8 82525平米的小商铺经营，共约平米的小商铺经营，共约133133个；个；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：全部采用带租约产权式销售，返租期为1层5年，23层10年，年回报率8以上；目前销售达到95以上，但经营状况欠佳，开业面积仅30；业态规划业态规划：数码广场招商策略招商策略：没有提前敲定大型电脑商家，而是分零招商，前期完成80%左右的招商，但是商场经营管理不善管理不善，很多入住商家关门；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案多数项目采用大部分持有，少部分销售（或培育期持有，后多数项目

17、采用大部分持有，少部分销售（或培育期持有，后期归还业主）的方式，既保持商业持续健康，也能获得部分期归还业主）的方式，既保持商业持续健康，也能获得部分回款；回款；由于一层商业价值高，接受度也高，通常进行销售回款，高由于一层商业价值高，接受度也高，通常进行销售回款，高楼层部分多数选择招入品牌商家楼层部分多数选择招入品牌商家业态的合理规划和招商策略对开业后的经营至关重要；业态的合理规划和招商策略对开业后的经营至关重要；（忌（忌招商滞后或招商定位失误）招商滞后或招商定位失误）文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案本案的运作模式分析：本案的运作模式分析：1 1、必须保证市场成熟前对业态和招商的控制

18、权、必须保证市场成熟前对业态和招商的控制权开发商开发商100100持有，进行招商；持有，进行招商；部分持有、部分销售部分持有、部分销售培育期持有，后期交还培育期持有，后期交还文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案本案的运作模式分析：本案的运作模式分析：2 2、一层商铺的回款和自然成市能力强，高楼层的接受度低；、一层商铺的回款和自然成市能力强，高楼层的接受度低；一层可采用直接销售，二三层应租售并举和市场培养；一层可采用直接销售，二三层应租售并举和市场培养；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案本案的运作模式分析：本案的运作模式分析：3 3、尽早进行业态规划，尽可能考虑多元化，增强商业

19、吸引力；、尽早进行业态规划，尽可能考虑多元化，增强商业吸引力；一层由于直接销售，主要采用业态引导；一层由于直接销售，主要采用业态引导；二、三层制定明确的业态规划，保证业态的丰富以及与商业大环二、三层制定明确的业态规划，保证业态的丰富以及与商业大环境的互补；境的互补；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案本案的运作模式分析：本案的运作模式分析：4 4、按照合理的步骤进行提前招商；、按照合理的步骤进行提前招商；主力店（已完成）主力店（已完成）主力品牌商家主力品牌商家 零散商家零散商家 品牌优化（后期）品牌优化（后期）文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案本案的运作模式分析：本案的运作模

20、式分析：5 5、控制面积的小商铺在受到投资客户和租赁商家两方的追捧；、控制面积的小商铺在受到投资客户和租赁商家两方的追捧；销售部分的商铺在保证使用功能合理的情况下，尽可能实现面积销售部分的商铺在保证使用功能合理的情况下，尽可能实现面积控制，保证销售以及后期招商的良好；控制，保证销售以及后期招商的良好；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案南区商业租售方案南区商业租售方案文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案方案方案A A：一层中小面积商铺直接销售，大商铺面对品牌商家整体租售；一层中小面积商铺直接销售，大商铺面对品牌商家整体租售；二二/三层中小面积商铺以返租形式分零销售，大面积商铺面

21、对品牌三层中小面积商铺以返租形式分零销售，大面积商铺面对品牌商家整体租售；商家整体租售；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案整体租售区整体租售区零售自营区零售自营区一层一层第一层第一层文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：中小型商铺直接销售，客户自主经营；大型商铺针对大型品牌商家和大客户直接出售后出租；以下为初步的商铺面积统计：面积区间面积区间（平方米）（平方米）商铺个数商铺个数（个）（个）数量所占百分数量所占百分比比商铺面积小计商铺面积小计（平方米）（平方米）面积所占百分面积所占百分比比10201831.03272.9311.302030813.79203.8

22、38.4430401932.76686.6428.44405058.62214.698.89506023.45109.774.5560200610.34926.5738.38合计581002414.43100文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案整体租售区整体租售区经营方向：通迅经营方向：通迅/钟表钟表/眼镜眼镜/珠宝珠宝/服饰等；服饰等；需求面积：需求面积：7070200200平方米；平方米；经营方向：男女式精品服饰经营方向：男女式精品服饰/化妆品化妆品/饰品饰品/箱包箱包/皮具皮具/鞋类鞋类/快餐等。快餐等。需求面积：需求面积：10106060平方米平方米零售自营区零售自营区业态规划

23、业态规划 文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案整体租售区：整体租售区：1 1、确定需求面积较大的品牌商家，以购买优先争取销售，退而求其、确定需求面积较大的品牌商家，以购买优先争取销售，退而求其次以优惠的租金价格招租；次以优惠的租金价格招租；2 2、若品牌商家需求更大的租赁面积，可将周边铺位适当纳入租赁区、若品牌商家需求更大的租赁面积，可将周边铺位适当纳入租赁区域（此部分区域铺位仍旧可进行带租约形式销售）域（此部分区域铺位仍旧可进行带租约形式销售）零售自营区：零售自营区：商铺商家自行招商、出租和经营，不集中招商；商铺商家自行招商、出租和经营，不集中招商；租售执行租售执行：文案-正升置业百

24、老汇广场南区商业营销策划方案整体租售区整体租售区零售返租区零售返租区二层二层第二层：第二层：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案大商铺针对大客户和大型品牌商家整体租售（整体租售区）；中小商铺以返租销售形式分零销售（零售返租区）。注：零售返租区的返租率和返租期限在经济效益分析中说明；注：零售返租区的返租率和返租期限在经济效益分析中说明；整体租售区可根据零售返租区销售情况拆分成零售返租区。整体租售区可根据零售返租区销售情况拆分成零售返租区。以下为初步的商铺面积统计：赢利模式赢利模式：面积区间面积区间（平方米）（平方米）商铺个数商铺个数（个）（个）数量所占百分比数量所占百分比商铺面积小计商铺

25、面积小计（平方米）（平方米）面积所占百分比面积所占百分比102069921151.7757.8512218568839.1442.15合计751001990.91100文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案经营方向：美容美发经营方向：美容美发/男女士休闲服饰男女士休闲服饰/西餐咖啡西餐咖啡/数码产品等数码产品等;需求面积：需求面积：122122185185平方米；平方米；整体租售区整体租售区经营方向：男女士休闲服饰经营方向：男女士休闲服饰/皮具皮具/鞋类鞋类/数码音像等。数码音像等。需求面积：需求面积：10-2010-20平方米；平方米；零售返租区零售返租区业态规划：业态规划：文案-正升

26、置业百老汇广场南区商业营销策划方案整体租售区：整体租售区：1 1、确定需求面积较大的品牌商家，以购买优先争取销售，退而、确定需求面积较大的品牌商家，以购买优先争取销售，退而求其次以优惠的租金价格招租；求其次以优惠的租金价格招租；2 2、若品牌商家需求更大的租赁面积，可将周边铺位适当纳入租、若品牌商家需求更大的租赁面积，可将周边铺位适当纳入租赁区域（此部分区域铺位仍旧可进行带租约形式销售）赁区域（此部分区域铺位仍旧可进行带租约形式销售）零售返租区：零售返租区：1 1、分零返租销售；、分零返租销售；2 2、统一招商、出租和经营，统一管理；、统一招商、出租和经营，统一管理；租售执行租售执行：文案-正

27、升置业百老汇广场南区商业营销策划方案 提前针对整体租售区进行大型品牌商家招商；提前针对整体租售区进行大型品牌商家招商；并确保在正式销售零售返租区前签订大商家租赁意向协议；并确保在正式销售零售返租区前签订大商家租赁意向协议；最后针对零售返租区商铺进行小商家的招商。最后针对零售返租区商铺进行小商家的招商。招商策略招商策略：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案195.10m2180.19m2165.35m2151.13m2整体租售区整体租售区零售返租区零售返租区三层三层第三层：第三层：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案第三层赢利模式与第二层基本相同；（略）赢利模式赢利模式：注：零售

28、返租区的返租率和返租期限在经济效益分析中说明；注：零售返租区的返租率和返租期限在经济效益分析中说明；整体租售区可根据零售返租区销售情况拆分成零售返租区。整体租售区可根据零售返租区销售情况拆分成零售返租区。以下为初步的商铺面积统计：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案经营方向：运动服饰经营方向：运动服饰/户外用品户外用品/西餐咖啡西餐咖啡/家居饰品家居饰品/游戏等。游戏等。面积区间：面积区间：122218平方米；平方米；商铺数量：商铺数量：6间（间（小商铺小商铺43间）；间）；商铺面积：商铺面积：869.24平方米平方米商家数量：商家数量：6家家整体租售区整体租售区经营方向：户外运动用品

29、经营方向：户外运动用品/家居饰品家居饰品/床上用品床上用品/游戏玩具等。游戏玩具等。面积区间：面积区间：10-20平方米；平方米；商铺数量：商铺数量：69间；间；商铺面积：商铺面积：1138.07平方米平方米商家数量：商家数量：69家家零售返租区零售返租区文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案 根据业态规划，提前针对整体租售区进行大型品牌商家招商，并确保根据业态规划，提前针对整体租售区进行大型品牌商家招商，并确保在正式销售前签订商家租赁意向协议，完成整体租售区的招商工作；在正式销售前签订商家租赁意向协议，完成整体租售区的招商工作；最后针对零售返租区商铺进行小商家的招商。最后针对零售返租区

30、商铺进行小商家的招商。招商策略招商策略：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案分析：分析：n 商业整体经营、业态规划和招商能够完全控制，便于随时调整；商业整体经营、业态规划和招商能够完全控制，便于随时调整；n 整体业态规划，并且在前期进行整体招商，在一定期限内整体经营管整体业态规划，并且在前期进行整体招商，在一定期限内整体经营管理，对于商业市场的培育至关重要；理，对于商业市场的培育至关重要；n本方案尽可能将大商场划分成商铺，零售面积最大化，变现能力较强；本方案尽可能将大商场划分成商铺，零售面积最大化，变现能力较强；n由于可销售区域较大，存在较多位置不占优势的商铺，则通过销售政策由于可销售

31、区域较大，存在较多位置不占优势的商铺，则通过销售政策（返租销售，具体方案在后面经济评价中有详述）增强投资价值，促进最（返租销售，具体方案在后面经济评价中有详述）增强投资价值，促进最大化销售；大化销售；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案方案方案B B：一层中小面积商铺直接销售，大商铺面对品牌商家整体租售；一层中小面积商铺直接销售，大商铺面对品牌商家整体租售；二层中小面积商铺以返租形式分零销售，大面积商铺面对品牌商家整二层中小面积商铺以返租形式分零销售，大面积商铺面对品牌商家整体租售；体租售；三层针对聚客效应强的整层或半层商家整体租售，丰富整个业态；三层针对聚客效应强的整层或半层商家整体

32、租售，丰富整个业态；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案赢利模式赢利模式：针对大型品牌商家和大客户整体（分块）租售，不分零成商铺进行发售和招商。第三层：第三层：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案195.10m2180.19m2165.35m2151.13m2整体租售区整体租售区三层三层业态规划业态规划 文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案经营方向：餐饮经营方向：餐饮/户外用品户外用品/西餐咖啡西餐咖啡/家居饰品家居饰品/游戏游戏/KTV等。等。面积区间：面积区间：218680平方米；平方米；商铺数量：商铺数量：5间（间（小商铺小商铺112间）；间）；商铺面积：约商铺面

33、积：约2058.99平方米平方米商家数量：商家数量：5家家文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案直接针对大型品牌商家重点招商。直接针对大型品牌商家重点招商。招商策略招商策略：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案分析：分析：n 商业整体经营、业态规划和招商能够完全控制，便于随时调整；商业整体经营、业态规划和招商能够完全控制，便于随时调整；n 整体业态规划，并且在前期进行整体招商，在一定期限内整体经整体业态规划，并且在前期进行整体招商，在一定期限内整体经 营管理，对于商业市场的培育至关重要；营管理，对于商业市场的培育至关重要；n 对于不好的位置（如商场内的商铺，或高楼层商铺），通过反

34、租对于不好的位置（如商场内的商铺，或高楼层商铺），通过反租 销售，增强客户信心，能够最大化的促进成交；销售，增强客户信心，能够最大化的促进成交；n 与方案一比较，商铺直接销售面积减少，销售金额减少；与方案一比较，商铺直接销售面积减少，销售金额减少；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案方案三：方案三：第一层和第三层的赢利模式、业态规划和招商策第一层和第三层的赢利模式、业态规划和招商策略与方案一同。（略）略与方案一同。（略）文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案第二层：第二层：赢利模式赢利模式：划定6个区域先针对大客户和大型品牌商家整体租售（整体租售区）；其余商铺直接分零销售（销售自

35、营区）。注：整体租售区可根据销售自营区销售情况拆分，分零销售；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案整体租售区整体租售区零售返租区零售返租区二层二层业态规划业态规划 文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案经营方向：美容美发经营方向：美容美发/男女士休闲服饰男女士休闲服饰/西餐咖啡西餐咖啡/数码产品等。数码产品等。面积区间：面积区间：122185平方米；平方米；商铺数量：商铺数量：6间；间；商铺面积：商铺面积：839.14平方米平方米商家数量：商家数量：6家家整体租售区整体租售区经营方向：男女士休闲服饰经营方向：男女士休闲服饰/皮具皮具/鞋类鞋类/数码音像等。数码音像等。面积区间：面

36、积区间：10-20平方米；平方米；商铺数量：商铺数量：69间；间；商铺面积：商铺面积：1151.77平方米平方米商家数量：商家数量：69家家零售自营区零售自营区文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案 根据业态规划，提前针对整体租售区进行大型品牌商家招商，并确保根据业态规划，提前针对整体租售区进行大型品牌商家招商，并确保在正式销售前签订商家租赁意向协议，完成整体租售区的招商工作；在正式销售前签订商家租赁意向协议，完成整体租售区的招商工作；零售自营区商铺不集中招商。零售自营区商铺不集中招商。招商策略招商策略：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案分析：分析：n 第第1、2层小商铺分零发

37、售，自主经营，第层小商铺分零发售，自主经营，第1、2层小部分和第层小部分和第3层业态层业态规划，统一招商和经营；规划，统一招商和经营；n 第第2层不反租销售，整体销售速度和销售率较第层不反租销售，整体销售速度和销售率较第1、2方案有所下降；方案有所下降；n 与方案与方案1比较，商铺直接销售面积减少，销售金额减少；比较，商铺直接销售面积减少，销售金额减少；n 商场的后期持续性经营不能得到有效的保障。商场的后期持续性经营不能得到有效的保障。文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案三种租售方案对比分析一三种租售方案对比分析一楼层销售商铺个数销售商铺面积招商商铺个数招商商铺面积总商铺个数总商铺面积

38、方案一1531584.665829.77582414.432691151.77751990.91751990.913691138.07752007.31752007.31小计1913874.51554827.992086412.65方案二1531584.665829.77582414.432691151.77751990.91751990.9130052007.3152007.31小计1222736.43854827.991386412.65方案三1531584.665829.77582414.432691151.77751990.91751990.9130052007.3152007.31小

39、计1222736.43854827.991386412.65文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案三种租售方案对比分析二三种租售方案对比分析二n 从销售面积和销售商铺个数比较，方案一最大，方案二和三相同；从销售面积和销售商铺个数比较，方案一最大，方案二和三相同；n 从招商面积和招商商铺数量比较，方案一最大，方案二和三相同；从招商面积和招商商铺数量比较，方案一最大，方案二和三相同；n 从实际销售预估，一层销售率相同，二层销售率方案一从实际销售预估，一层销售率相同，二层销售率方案一=方案二方案二方方案三案三。文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案南区商业经济效益分析南区商业经济效益分析

40、文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案1 1、确定销售价格和租金、确定销售价格和租金文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案确定确定销售销售价格价格文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案1、参考项目销售价格分析、参考项目销售价格分析项目名项目名称称楼层楼层销售单价销售单价（套内万元（套内万元/）面积面积（）（）总价范围总价范围（万元）（万元）销售率销售率销售周期销售周期斌鑫世纪城一层（临街）121214 14 10以上150150以上以上85%85%一层（内街）（5 59 9）均价约）均价约5.55.58-2050-11050-110二层2 23 312-1525-4525-4

41、5-三层1.5-2.51.5-2.512-1520-3520-35-百康年世纪门一层（临街）1010121210120120以上以上85%85%一层（内街）5 58 8（均价约（均价约5.85.8）10-2050-12050-120二层（临街）2.3-2.52.3-2.5-二层（内街）1-1.51-1.5-E+E数码广场三层2.12.110-1221-2521-25-注：步行街外围盾安九龙都和艾佳天泰等项目未分零发售，因此无参照销售注：步行街外围盾安九龙都和艾佳天泰等项目未分零发售，因此无参照销售价格对比。价格对比。文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案百康年百康年世纪门世纪门转售物业:

42、门牌号:B35(现经营玩具)原售价格:约5.2万元/平米转售价格:6.5万元/平米(报价)价格上涨：1.3万元/平方米涨幅：25%套内面积:14.5 现租赁价格:207元/平米转让费:1万元简评:处于商业内街中段部分,口岸一般,但实际该铺业主并未打算出售该铺位.2、目前转租商铺价格、目前转租商铺价格文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案转售物业:门牌号:B57原售价格:约4.8万元/平米转售价格:5.8万元/平米(报价)价格上涨：1万元/平方米涨幅：20%套内面积:6 现租赁价格:1200元/月(200元/平米)简评:位于商业内街支路,口岸一般,现目前的转售价格基本上无人问津.文案-正升

43、置业百老汇广场南区商业营销策划方案转售物业:门牌号:C11(目前空置)原售价格:约6.8万元/平米转售价格:8万元/平米(报价)价格上涨：1.2万元/平方米涨幅：17.6%套内面积:18.67 现租赁价格:207元/平米转让费:1万元文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案斌鑫斌鑫世纪城世纪城转售物业:门牌号:D42(待租)原售价格:约8万元/平米转售价格:9.5万元/平米(报价)价格上涨：1.5万元/平方米涨幅：18.8%套内面积:14.9 现租赁价格:5500元/月简评:口岸好,地段佳,但整体经营状况不善.文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案转售物业:门牌号:D43(待租)原售

44、价格:约8万元/平米转售价格:9.5万元/平米(报价)价格上涨：1.2万元/平方米涨幅：18.8%套内面积:14.9 现租赁价格:5500元/月文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案转售物业:门牌号:A17(待租)原售价格:4.5万元/平米转售价格:4.5万元/平米(原价转让)套内面积:11.8 现租赁价格:1500元/月简评:属于内街支路位置,且一直经营状况较差.文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案 杨家坪步行街项目因市场经营状况较差杨家坪步行街项目因市场经营状况较差,缺乏缺乏经营氛围，商铺价格上涨不明显，没能达到投经营氛围，商铺价格上涨不明显，没能达到投资者的预期值，因此商铺

45、目前转售较少。资者的预期值，因此商铺目前转售较少。小结：小结：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案n 杨家坪步行街的临街门面价值为杨家坪步行街的临街门面价值为10-1410-14万，面积控制在万，面积控制在10-2010-20平米，平米，总价范围主要在总价范围主要在120-200120-200万元之间；万元之间；n 步行街内，一层内街的价格为步行街内，一层内街的价格为5-95-9万，总价主要控制在万，总价主要控制在50-10050-100万之间；万之间；n 二层商铺价格主要集中在二层商铺价格主要集中在2-2.52-2.5万，总价控制在万，总价控制在25-4525-45万之间；万之间；n

46、 三层商铺价格为三层商铺价格为1.5-2.51.5-2.5万，总价主要控制在万，总价主要控制在20-3020-30万；万；结论：结论：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案根据市场情况，对于本项目的初步估价为根据市场情况，对于本项目的初步估价为楼层楼层单价单价（万元/M2）总价控制总价控制（万元）一层5-10（均价5.5-6）50-200二层2-2.525-45三层1.5-220-30 由于大洋百货的招商成功，项目良好的商业规划和硬件设施等，由于大洋百货的招商成功，项目良好的商业规划和硬件设施等，我们可以定位在销售价格区间的高位。即一层我们可以定位在销售价格区间的高位。即一层5.85.8

47、万万/平方米，二层平方米，二层2.52.5万万/平方米，三层平方米，三层2 2万万/平方米。平方米。文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案主要原因：主要原因：本项目南区商铺价值低于步行街商圈内商铺；本项目南区商铺价值低于步行街商圈内商铺；结合面积和总价控制；结合面积和总价控制；结合项目的轻轨交通和大洋百货等优势；结合项目的轻轨交通和大洋百货等优势；考虑时间性增值因素；考虑时间性增值因素；尽可能实现快速销售，实现销售回款；尽可能实现快速销售，实现销售回款；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案确定商铺租金确定商铺租金文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案1、参考项目租金价格分析

48、、参考项目租金价格分析 项目名称项目名称楼层楼层纯租金价格纯租金价格(元元/月月/)管理费及空调费管理费及空调费入住率入住率百康年世纪门一层（临街）550550物管7元/空调10元/85%一层（内街）220220300300二层60-8080%三-五层50-六层45斌鑫世纪城一层（临街）500500700700物管7元/空调12元/98%一层（内街）240240370370金鹰女人街（杨家坪）一层380380450450物管5元/空调15元/100%（不含3层）二层210210300300三层130130160160香港城一层34034044044080元/(含经营税费)95%二层909019

49、0190三层100100150150艾佳天泰一层120-160120-160-25%盾安九龙都一-二层40405元/国美文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案百康年世纪门：现目前的租赁价格,基本上都低于当初销售时的租赁价格水平,并且现目前商业步行街整体经营状况都比较差,租赁价格还将有所下调,通过百康年内部渠道了解得知,估计租金还将下调15%20%左右.斌鑫世纪城整个一层商业现目前经营状况较差,内街的人气较差,经营管理也较混乱,现目前租金水平,与开业当初比较有大幅的下滑.百老汇金鹰女人街金鹰的整体正常租赁价格水平,高于原先的租金价格水平,在内铺的租赁方式上,采用整铺租赁,不以面积计算租金价

50、格.但在租赁政策方面,对内铺采取免租九个月的政策.实际折价后还略低于当初租赁价格.文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案p 杨家坪步行街内的地下商铺租金价格主要在杨家坪步行街内的地下商铺租金价格主要在200200340340元元/左右；左右；p 一层临街商铺租金高达一层临街商铺租金高达500-700500-700元元/；p 内街形式的商铺租金可达内街形式的商铺租金可达200-440200-440元元/；p 成熟的二层商铺租金可达成熟的二层商铺租金可达80-19080-190元元/；p 成熟的三层商铺租金可达成熟的三层商铺租金可达60-12060-120元元/；结论：结论：文案-正升置业百

51、老汇广场南区商业营销策划方案本项目的租金为：本项目的租金为：楼层楼层零售租金零售租金（元（元/平方米）平方米）备注备注一层一层150-500150-500 在市场培育期，租金水平会降低很大在市场培育期，租金水平会降低很大幅度，因此本项目在前期招商能够实现的幅度，因此本项目在前期招商能够实现的租金水平较低；表中的数据也是通过对经租金水平较低；表中的数据也是通过对经营商家的针对性调研后得到的租金估价；营商家的针对性调研后得到的租金估价；二层二层90-13090-130三层三层60-12060-120文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案招商中实际可实现的租金水平：招商中实际可实现的租金水平：

52、一层平均成交租金：一层平均成交租金：200元元/平方米平方米（整体租售区）；（整体租售区）；二层平均成交租金：二层平均成交租金：6868元元/平方米；平方米；公式推导：公式推导：=（6565*整租区面积）整租区面积）*实际招商率实际招商率80%+80%+（100100*零售区面积）零售区面积）*实实 际招商率际招商率80%80%/二层面积二层面积 备注：备注：整体租售区平均成交租金：（整体租售区平均成交租金：（50+8050+80）/2=65/2=65元元/零售区平均成交租金：（零售区平均成交租金：（90+13090+130）/2=110/2=110元元/（由于二三层靠（由于二三层靠内街的铺位

53、多于临外街部分，所以取平均值以下内街的铺位多于临外街部分，所以取平均值以下100100元元/）文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案三层平均成交租金：三层平均成交租金：5656元元/公式推导：公式推导：=（5555*整租区面积）整租区面积）*实际招商率实际招商率80%+80%+（8080*零售区面积）零售区面积）*实际招实际招 商率商率80%80%/三层面积三层面积 备注：备注：整体租售区平均成交租金：（整体租售区平均成交租金：（40+7040+70）/2=55/2=55元元/零售区平均成交租金：（零售区平均成交租金：（60+12060+120）/2=90/2=90元元/（由于二三层（由

54、于二三层 靠内街的铺位多于临外街部分，所以取平均值以下靠内街的铺位多于临外街部分，所以取平均值以下8080元元/）文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案具体租金定位具体租金定位：楼层楼层租金（元租金（元/平方米平方米月）月）一层一层整体租售区整体租售区200200二层二层整体租售区整体租售区50-8050-80零售返租区零售返租区90-13090-130三层三层整体租售区整体租售区40-7040-70零售返租区零售返租区60-12060-120零售租金来源于市场租金调查结论，整体租售区租金水平来源于零售租金来源于市场租金调查结论，整体租售区租金水平来源于商业公司掌握的意向较好品牌商家的咨

55、询商业公司掌握的意向较好品牌商家的咨询：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案论证商铺售价和租金论证商铺售价和租金说明：售价和租金确定均用市场参考项目比较得出，为 验证合理性，用投资回报收益率进行论证。文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案1、参考项目投资回报率分析、参考项目投资回报率分析 项目名称项目名称楼层楼层销售价格销售价格（万元（万元/）租金价格租金价格（元（元/月月/）年回报率年回报率斌鑫世纪城斌鑫世纪城一层（临街）一层（临街）121214145005007007005%5%6%6%一层（内街）一层（内街）5 59 92402403703705%5%5.7%5.7%百康年

56、世纪门百康年世纪门一层（临街）一层（临街）101012125505505.5%5.5%6.6%6.6%一层（内街）一层（内街）5 58 82202203003004.5%4.5%5.3%5.3%E+EE+E数码广场数码广场三层三层2 2平均平均9%9%女人广场女人广场一至三层一至三层很早销售，价格已无参考意义很早销售，价格已无参考意义8%8%文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案u 一层临街商铺的投资回报率在一层临街商铺的投资回报率在5%5%6.6%6.6%左右；左右；u 一层内铺的投资回率在一层内铺的投资回率在4.5%4.5%5.7%5.7%左右；左右；u 二、三层投资回报率在二、三层

57、投资回报率在8%8%10%10%左右；左右；u 一层的临街或内街门面目前的投资回报率都较低，但是一层的临街或内街门面目前的投资回报率都较低，但是 正是具备较强的升值能力和独立性，众多投资客较为追正是具备较强的升值能力和独立性，众多投资客较为追 捧，销售很好；捧，销售很好；u 高楼层的商业价值受限于商场的交通规划、硬件设施、高楼层的商业价值受限于商场的交通规划、硬件设施、业态规划等众多因素，因此吸引投资客需较高的投资回业态规划等众多因素，因此吸引投资客需较高的投资回 报率；报率；说明：说明：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案2、本项目投资回报率分析、本项目投资回报率分析 楼层楼层销售单

58、价销售单价（万元（万元/M/M2 2 ）平均租金平均租金（元（元/平方米）平方米）投资回报率投资回报率一层一层5-105-10（均价（均价5.5-5.5-6 6）150-500150-5003.6%6%3.6%6%二层二层2-2.52-2.590-13090-1305.4%6.24%5.4%6.24%三层三层1.5-21.5-260-12060-1204.8%7.2%4.8%7.2%一、二、三层商铺的投资回报率均与市场其它项目相当，由一、二、三层商铺的投资回报率均与市场其它项目相当，由此可以判断本项目的销售价格和租金与市场基本符合。此可以判断本项目的销售价格和租金与市场基本符合。文案-正升置业

59、百老汇广场南区商业营销策划方案2 2、经济效益分析、经济效益分析文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案方案一：方案一：女人广场女人广场一层一层商场内商铺形商场内商铺形式；式；8%8%3 3年年销售良好销售良好经营状况良好经营状况良好二层（平街二层（平街层）层）三层三层一层一层整体规划，产整体规划，产权式商铺权式商铺8.8%8.8%5 5年年销售良好销售良好经营较差经营较差E+EE+E数码数码广场广场四层四层8.5%8.5%1010年年销售良好销售良好经营较差经营较差项目项目名称名称楼层楼层特点特点投资回报投资回报返租年限返租年限销售状况销售状况经营状况经营状况投资回报率和返租年限确定投资

60、回报率和返租年限确定文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案投资回报率：投资回报率：7.5%7.5%原因：由于本项目在商业经营方面的可行性明显超过市场上其余高原因：由于本项目在商业经营方面的可行性明显超过市场上其余高楼楼 层商业产品，投资客对于本项目的信心应远超过其他项目，层商业产品，投资客对于本项目的信心应远超过其他项目，因因 此可以将返租的水平适当的降低；此可以将返租的水平适当的降低；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案返租年限：返租年限：5 5年年原因：由于要通过前期招商引进品牌商家，而品牌商家的签约期通原因：由于要通过前期招商引进品牌商家，而品牌商家的签约期通 常要超过常要

61、超过5年，为了保证销售面积最大化，所以按照年，为了保证销售面积最大化，所以按照5年的返年的返 租期执行；租期执行；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案返租销售方式经济分析：返租销售方式经济分析：二层（以二层（以1 1平方米商铺为例计算）平方米商铺为例计算）销售价格销售价格返租率返租率五年返租五年返租支出总额支出总额五年租金五年租金收入总额收入总额实际售价实际售价一次性返五年一次性返五年的价格的价格（合同价格）（合同价格）334727.5%125524080250002500020920三层（以三层（以1 1平方米商铺为例计算）平方米商铺为例计算）销售价格销售价格返租率返租率五年返租五年

62、返租支出总额支出总额五年租金五年租金收入总额收入总额实际售价实际售价一次性返五年一次性返五年的价格的价格（合同价格）（合同价格）266247.5%99843360200002000016640 以上分析按照五年租金一次性返还计算，可以降低投资门槛，吸引大量客群，以上分析按照五年租金一次性返还计算，可以降低投资门槛，吸引大量客群，且为双方避税；且为双方避税；文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案楼层楼层一层一层二层二层三层三层合计合计销售模式销售模式直接销售直接销售返租销售返租销售返租销售返租销售/销售面积（平方米）销售面积（平方米）2412.431990.912007.316410.65

63、销售均价销售均价（万元（万元/平方米）平方米）5.82.52.035852.8销售金额销售金额（万元）（万元）13992.14977.34014.622984销售率销售率100%85%65%84.4%租赁面积租赁面积（平方米）（平方米）01990.912007.313998.22租金价格（元租金价格（元/平方米平方米月）月）200685662租金金额（万元）租金金额（万元）0812674.51486.5回收资金回收资金（万元）（万元）13992.14230.7+812（5年租年租金）金）2609.5+674.5（5年租金）年租金）20832+1486.5（5年租金）年租金）方案一租售收入估算：

64、方案一租售收入估算：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案楼层楼层一层一层二层二层三层三层合计合计销售模式销售模式直接销售直接销售返租销售返租销售整层租售整层租售/销售面积（平方米）销售面积（平方米）2412.431990.912007.316410.65销售均价销售均价（万元（万元/平方米）平方米）5.82.52.035852.8销售金额销售金额（万元）（万元）13992.14977.34014.622984销售率销售率100%85%064.0%租赁面积租赁面积（平方米）（平方米）01990.912007.313998.22租金价格（元租金价格（元/平方米平方米月）月）20068566

65、2租金金额（万元）租金金额（万元）0812674.51486.5回收资金回收资金（万元）（万元）13992.14230.7+812（5年租年租金）金）674.5（5年租年租金）金）18222.5+1486.5（5年租金）年租金）方案二租售收入估算：方案二租售收入估算：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案楼层楼层一层一层二层二层三层三层合计合计销售模式销售模式直接销售直接销售直接销售直接销售整层租售整层租售/销售面积（平方米）销售面积（平方米）2412.431990.912007.316410.65销售均价销售均价（万元（万元/平方米）平方米）5.82.52.035852.8销售金额销售

66、金额（万元）（万元）13992.14977.34014.622984销售率销售率100%65%057.8%租赁面积租赁面积（平方米）（平方米）0696.822007.312704.13租金价格（元租金价格（元/平方米平方米月）月）200685659.1租金金额（万元）租金金额（万元）0284.3674.5958.8回收资金回收资金（万元）（万元）13992.13235.3+284.3（5年年租金）租金）674.5（5年租年租金）金）17227.4+958.8（5年租金）年租金）方案三租售收入估算：方案三租售收入估算：文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案3 3、销售方案对比分析、销售方案对比分析文案-正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案楼层楼层方案一方案一方案二方案二方案三方案三销售面积（平方米）销售面积（平方米）6410.656410.656410.65销售单价（万元销售单价（万元/平方米）平方米）35852.835852.835852.8销售金额销售金额（万元）（万元）229842298422984销售率销售率84.4%64.0%57.8%回收资金回收资金（万元）（万元）2