房地产企业的纳税筹划与财务运作

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1、纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)房地产企业房地产企业 纳税筹划和财务运作纳税筹划和财务运作 王景江王景江中国注册会计师中国注册会计师 北京托众管理咨询公司总经理北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授中国企业联合会客座教授国家会计学院客座教授国家会计学院客座教授世界税收联合会财税研究员世界税收联合会财税研究员 新加坡华新世纪管理研究院客座教授新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税务通网

2、络客座教授中国税务通网络客座教授首都经济研究会理事首都经济研究会理事纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授 EMAL: 手机：13501122469 著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所

3、合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家

4、管理咨询机构高级培训师和上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务为上百家企业提供

5、内部培训服务,在全国数百场高在全国数百场高级财税研讨会上演讲级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾班主讲嘉宾,全国全国CPA 考试辅导主讲教授，多家机考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。构卫星转播课程主讲。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)目目 录录v 房地产行业面临的问题和对策房地产行业面临的问题和对策v 房地产企业纳税筹划思路和方法房地产企业纳税筹划思路和方法v 房地产企业财务运作能力提升房地产企业

6、财务运作能力提升纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)1.1.房地产行业政策调整及其对策房地产行业政策调整及其对策 产业政策国务院国务院1818号文件精神号文件精神 肯定房地产行业：肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。18号文件核心内容：号文件核心内容：

7、提高认识，明确指导思想：提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。深化改革。完善供应政策，调整供应结构：完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。度；控制高档商品房建设。改革住房制度、健全市场体系：推进改革住房制度、健全市场体系：推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。市场，规范发展市场服务。发展住房信贷，强化管理服务：发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监归集和发

8、放、个人住房贷款担保、贷款监管。管。改进规划管理，调控土地供应：改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。土地市场的规划和审批。加强市场监管，整顿市场秩序：加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。市场监管、市场信息和预警、市场秩序。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)央行央行121121号文件精神号文件精神 央行央行121号文件的出台有两个目的，

9、一是为了防范商业银行可号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。央行央行121号文件核心内容是：号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款房地产开发企业申请银行贷款，其，其自自有资金有资金(指所有者权益指所有者权益)应不低于开发项目总投资的应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发商业银行发放的房地产贷款放的房地产贷款，严禁跨地区使用严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业；商业银行不得向房地产开发企业发放用于发放用于缴缴土地出让金土地出让金的贷款的贷款；对土地储备机构发放的

10、贷款为抵押贷对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不贷款期限最长不得超过得超过2年；年；承建房地产建设项目的建筑施工企业承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的只能将获得的流动流动资金贷款资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷对于个人房贷：商业银行只能对购买主商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用体结构已封顶住房的个人发放

11、个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过，贷款期限最长不得超过10年，所购年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套含第二套)住房的，应住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。的同期档次贷款利率执行。金融政策纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海

12、量营销管理培训资料下载)税收政策税种税种税改动态和趋势税改动态和趋势增值税增值税1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。营业税营业税1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；2.

13、个别税目税率可能调低。个别税目税率可能调低。消费税消费税1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。关税关税逐步降低进口关税。逐步降低进口关税。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.

14、managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)税种税种税改动态和趋势税改动态和趋势企业所得税企业所得税1.统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策。惠政策。2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因发展，应改变目前按应纳税

15、所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。标准，来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。个人所得税个人所得税1.建立分类与综合征收相结合的税制模式；建立分类与综合征收相结合的税制模式；2.扩大征税扩大征税范围

16、，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税适当调整税率和减少级距，宜实行率和减少级距，宜实行5级或级或6级超额累进税率，加大对级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；高收入者的调控力度；5.避免重复征税。避免重复征税。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)会计法规政策政策主要内容主要内容 会会 计计 法法 会会 计计

17、工工 作作 的的 基基 本本 法法 规规 强强 调调 单单 位位 负负 责责 人人 的的 法法 律律 责责 任任 健健 全全 内内 部部 控控 制制 制制 度度 会会 计计 准准 则则 会会 计计 核核 算算 的的 依依 据据 和和 基基 本本 规规 范范 与与 国国 际际 惯惯 例例 接接 轨轨 基基 本本 准准 则、则、基基 本本 业业 务务 准准 则、则、特特 殊殊 业业 务务 或或 特特 殊殊 行行 业业 准准 则则 会会 计计 制制 度度 会会 计计 核核 算算 的的 具具 体规体规 范范 和和 操操 作作 指指 南南 统统 一一 各各 行行 业业 会会 计计 制制 度度 稳稳 健健

18、、恰恰 当、当、充充 分分 披披 露露 会会 计计 信信 息息纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)2.2.房地产行业市场运营问题及其对策房地产行业市场运营问题及其对策 行业行业问题分析问题分析房地产业房地产业 规模小、市场占有率低房地产公司多。规模小、市场占有率低房地产公司多。供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。住房、高档写字楼、商业用房

19、积压严重。经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。题。最低收入家庭住房保障制度不落实问题最低收入家庭住房保障制度不落实问题 住房二级市场发展不平衡问题住房二级市场发展不平衡问题 住房公积金筹集和使用问题住房公积金筹集和使用问题 地方政府对房地产市场调控问题地方政府对房地产市场调控问题 住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低低 违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等建筑业建筑业 经营规模小、业务范

20、围单一经营规模小、业务范围单一 粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低 合同欺诈、工程行贿等合同欺诈、工程行贿等纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)竞竞 争争 要要 素素 分分 析析 全全 球球 地地 位位 进进 入入 世世 界界 强强 的的 企企 业业 主主 要要 是是 发发 达达 国国 家家 的的 企企 业，业，如如 美美 国国 有有 家。家。核核 心心 竞竞 争争 力力 衡衡 量量 企企 业业 竞

21、竞 争争 力力 的的 标标 准：准：资资 源源 的价的价 值、值、稀稀 缺缺 性性 和和 难难 以以 模模 仿（仿（资资 源源 包包 括括 资资 产、产、知知 识、识、信信 息、息、能能 力力 和和 组组 织织 程程 序序 等）等）商商 业业 模模 式式 电电 子子 商商 务务 模模 式（式（成成 本本 低、低、速速 度度 快、快、客客 户户 关关 系）系）大大 规规 模模 定定 制制 个个 性性 化、化、大大 规规 模、模、精精 益益 化生化生 产、产、组组 织织 扁扁 平平 化、化、速速 度度 快、快、供供 应应 链、链、虚虚 拟拟 经经 营、营、信信 息息 共共 享、享、服服 务务 重重

22、 要要 性性 兼兼 并并 和和 收收 购购 横横 向向 和和 纵纵 向向 扩扩 张，张，高高 速速 发发 展展 价价 值值 管管 理理 以以 股股 东东 价价 值值 最最 大大 化化 为为 目目 标，标，兼兼 顾顾 相相 关关 者者 利利 益益 学学 习习 型型 组组 织织 企企 业业 具具 有有 持持 续续 学学 习习 能能 力，力，通通 过过 发发 挥挥 员员 工工 的的 创创 造造 性，性，把把 学学 习习 与与 工工 作作 系系 统统 结结 合合 起起 来，来，形形 成成 高高 度度 灵灵 活活 和和 适适 应应 能能 力力 的的 企企 业业 组组 织。织。提高企业核心竞争力提高企业核

23、心竞争力纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)3.3.房地产行业财务问题及其对策房地产行业财务问题及其对策 行业行业问题分析问题分析房地产业房地产业首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高;第二，第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业三，房地产成为集聚财富的高利润率行

24、业;第四，房屋空置率开始上第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。现象出现。另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。也应该考虑如何提高直接融资的比例。（今年今年2 2月底，央行发布月底，央行发布20022002年货币政策执行报告年货币政策执行报告，公布了，公布了20022002年年1111月，中国人民银行对部分城市商业银行月，中国人民银行对部分城市商业银行20012001年年7 7

25、月月1 1日至日至20022002年年9 9月月3030日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款产贷款2090120901笔，金额笔，金额14681468亿元，其中房地产开发贷款亿元，其中房地产开发贷款36543654笔，金额笔，金额1380.51380.5亿元，个人住房贷款亿元，个人住房贷款1215812158笔，金额笔，金额44.144.1亿元，个人商业用房亿元，个人商业用房贷款贷款50895089笔，金额笔，金额43.443.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的总检查

26、笔数和金额的9.8%9.8%和和24.9%24.9%。建筑业建筑业 融资渠道单一、资金规模小融资渠道单一、资金规模小 资金周转速度慢，不良资产多资金周转速度慢，不良资产多 工程欠款问题工程欠款问题 挪用流动资金贷款挪用流动资金贷款资金运作问题纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)（一）房地产信托。（一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募

27、集资产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。能使信托业与房地产业达到双赢的局面。（二）房地产基金。（二）房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产在目前央行调控

28、房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。金品种的开发与推广，还有赖

29、于立法及政策的支持与推进。（三）（三）“买壳买壳”上市。上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过合作，通过“买壳买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成可转债等方式募集资本，如北京天创

30、房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。拓宽房地产行业融资渠道拓宽房地产行业融资渠道纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)（四）房贷证券化。（四）房贷证券化。早在上世纪早在上世纪7070年代，美国开始向投资者发行抵年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证

31、可通过证券公司公开上市及流通。英国也于通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 1985 年首次发行抵押贷款担年首次发行抵押贷款担保（保（MBSMBS），并于），并于1987 1987 年再度发行年再度发行MBSMBS，在伦敦证交所上市交易。从理，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式表内融资方式”，即金，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式表外融资方式”，

32、即银行将住房抵押贷款，即银行将住房抵押贷款“打包打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水试水”。（五）境外融资。（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVIBVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过）设立投资公司的程序就相对

33、比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVIBVI公司的法定资本一般为公司的法定资本一般为5 5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，7 7个工作日即可完成公司设立程序。个工作日即可完成公司设立程序。BVIBVI公司设立后，可通过境外发行公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。或转让股权的方式实现融资目的

34、。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)盈利模式问题 行业行业问题分析问题分析房地产业房地产业 特定历史原因形成的行业高额盈利特定历史原因形成的行业高额盈利 市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利 粗放经营和管理行业盈利流失粗放经营和管理行业盈利流失 产业链脱节造成持续盈利能力差产业链脱节造成持续盈利能力差 核心竞争能力弱不能形成超额盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利建筑业建筑业 粗放经营和管理行业盈利流失粗

35、放经营和管理行业盈利流失 合同欺诈形成的虚假盈利合同欺诈形成的虚假盈利 核心竞争能力弱不能形成超额盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利 产业链脱节造成持续盈利能力差产业链脱节造成持续盈利能力差纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)附加值理论：附加值理论：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加

36、值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。“新技术的应用新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适合是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；有实力的项目公司采用；“创新或反叛创新或反叛”是

37、附加值较大，但风险是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；“包装包装”附加值附加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；项目选用；“销售销售”附加值附加值增幅较大，但成本及风险较高，宜有增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；“服务服务”是长期是长期附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用

38、。者角色的开发商适用。提高房地产行业产业链各环节附加值提高房地产行业产业链各环节附加值纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)问题问题 弊端分析弊端分析会计核算会计核算 忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差财务计划财务计划 自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。财务监督财务监督 合

39、法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控制和流程控制薄弱制和流程控制薄弱财务分析财务分析 财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。非财务指标分析；与业绩管理脱节。纳税管理纳税管理 无专门纳税管理机构；偷税无专门纳税管理机构；偷税/避税避税/纳税筹划混淆纳税筹划混淆财务运作问题纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)一个中心：企业价值最大化两

40、个基本点：法人治理、财务管理三个到位：经营、投资、融资活动管理到位四方平衡：股东、客户、员工、社会利益平衡五项改革：五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司六项循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估 企业财务管理变革纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)目目 录录v 房地产行业面临的问题和对策房地产行业面临的问题和对策v 房地产企业财务运作能力提升房地产企业财务运作能力提升v 房地产企业

41、纳税筹划思路和方法房地产企业纳税筹划思路和方法纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)1.1.纳税筹划含义和途径纳税筹划含义和途径 概概 念念比比 较较偷偷 税税纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。或进行虚假的纳税申报，不缴或

42、少缴应纳税款的，属于偷税。偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。避避 税税纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，获取税收收益。获取税收收益。避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有避税，避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有避税，就存在反避税。就存在反避税。纳税筹划纳税筹划纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹

43、划，尽可能减轻税负，以获取税收收益。尽可能减轻税负，以获取税收收益。税收筹划合法，与立法本意不冲突。税收筹划合法，与立法本意不冲突。含义比较纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)企业偷税案例企业偷税案例 案例一：案例一：某公司通过开具某公司通过开具“小头大尾小头大尾”的发票少交流转税的发票少交流转税和企业所得税。和企业所得税。案例二：案例二：某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费用。用。案例三：案例三：某公司

44、通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税。业所得税。案例分析纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)案例一：案例一：某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。案例二：案例二：某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人职务消费部分。职务消费部分。案例三：案例三：某公司通过合法手段将个人工薪收

45、入平均化，减少应纳个人某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人所得税额。所得税额。案例四：案例四：某公司通过对限制性费用某公司通过对限制性费用“转换转换”方式，减少纳税调整金额。方式，减少纳税调整金额。企业避税案例企业避税案例 纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)案例一：案例一：某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税。某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税。案例二：案例二：某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式

46、，少缴企业所某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所得税。得税。案例三：案例三：某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。案例四：案例四：某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税收优惠政策。收优惠政策。企业纳税筹划案例企业纳税筹划案例 纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)途径途径说明说明实例实例 降低税率降低税率各种税一

47、般有多种税率，各种不各种税一般有多种税率，各种不同因素（地区、行业等等）影响同因素（地区、行业等等）影响税率高低。税率高低。如何选择经济开发区注册，如何选择经济开发区注册，经营高科技项目，个人所得经营高科技项目，个人所得平均化等。平均化等。缩小课税缩小课税基数基数各税种的计税依据不同（增值额、各税种的计税依据不同（增值额、营业额、所得额等）。在税率不营业额、所得额等）。在税率不变的情况下，缩小税基，减少纳变的情况下，缩小税基，减少纳税额。税额。如在合法的范围内，减少营如在合法的范围内，减少营业额的计税基数，或增加应业额的计税基数，或增加应税所得的扣除数等等。税所得的扣除数等等。直接减少直接减少

48、纳税额纳税额按税法规定减征一定比例的纳税按税法规定减征一定比例的纳税额。额。如企业享受如企业享受“两免三减半两免三减半”的税收优惠政策。的税收优惠政策。减少重复减少重复课税课税尽量避免重复征税。尽量避免重复征税。如在合法的范围内将个人所如在合法的范围内将个人所得尽量在税前利润列支等。得尽量在税前利润列支等。延期缴纳延期缴纳税款税款通过合理选择会计政策、合理进通过合理选择会计政策、合理进行会计估计等方法，延期缴纳税行会计估计等方法，延期缴纳税款。款。如合理选择折旧方法、存货如合理选择折旧方法、存货计价方法，合理估计折旧年计价方法，合理估计折旧年限和费用摊销期等。限和费用摊销期等。节税途径纳税筹划

49、与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)2.2.纳税筹划的基本方法纳税筹划的基本方法 方法方法具体内容具体内容免税法免税法在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经

50、认增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认定后，可自获利年度起，享受定后，可自获利年度起，享受“两免三减半两免三减半”政策等等。政策等等。减税法减税法在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过500万美元，经营期在万美元，经营期在10年以上，可享受年以上，可享受“一免两减半一免两减半”政政策等等。策等等。税率差异法税率差

51、异法在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地区、国别、行业、企业差异等）。如在经济技术开发区的生区、国别、行业、企业差异等）。如在经济技术开发区的生产性外商投资企业，可享受产性外商投资企业，可享受15的企业所得税率；在经济技的企业所得税率；在经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受24的企业所得税率；避免奖金集中发放等等。的企业所得税率；避免奖金集中发放等等。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.manage

52、cn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)方法方法具体内容具体内容分割法分割法在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平均化可以使总税负降低。均化可以使总税负降低。延期纳税法延期纳税法在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销

53、期。暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期。退税法退税法在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接节税的方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业节税的方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，退还其年的，退还其再投资部分已缴纳所得税的再投资部分已缴纳所得税的40。扣除法扣除法在法律允许的范围内，通过使扣除额尽量增加而直接在法律允许的范围内，通过使扣除额尽量增加而直接

54、节税的方法。如控制业务招待费实际支出；节税的方法。如控制业务招待费实际支出；纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)3.3.纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析 设立环节利用关联方转让定价避税案例分析利用关联方转让定价避税案例分析 例如：某公司所在地区所得税率为例如：某公司所在地区所得税率为30，其子公司所在地区，其子公司所在地区税率为税率为15，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司200万元。万元。减少税负减少税

55、负2001530万元万元 通过公司设置合理避税案例分析通过公司设置合理避税案例分析 例如：例如：A公司及下属甲、乙公司所得税率均为公司及下属甲、乙公司所得税率均为30，当年，当年A公司实现公司实现利润总额为利润总额为1000万元，甲公司实现利润总额万元，甲公司实现利润总额100万元，乙公司亏损万元，乙公司亏损150万万元元 如果甲、乙公司是子公司：如果甲、乙公司是子公司：A公司应纳税公司应纳税100030300万元万元 甲公司应纳税甲公司应纳税 1003030万元万元 如果甲、乙公司是分公司：如果甲、乙公司是分公司：A公司应纳税公司应纳税95030285万元万元 纳税筹划与财务运作纳税筹划与财

56、务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)融资环节 案例：案例：宏兴公司计划在年融资万元，宏兴公司计划在年融资万元，并设计了如下三个方案：并设计了如下三个方案：项目项目方案一方案一方案二方案二方案三方案三债务融资债务融资100025004000股权融资股权融资400025001000负债率负债率20%50%80%年利息率年利息率8%8%8%权益利润率权益利润率10%10%10%利息抵税利息抵税26.466105.6债务成本债务成本5.36%5.36%5.36%资本成本资本成本10%10%

57、10%加权平均资金成本加权平均资金成本9.07%7.68%4.49%财务风险财务风险小小中中大大纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)案例案例1:某公司某公司 A,2000 年年 11 月兼并某亏损国有企业月兼并某亏损国有企业 B。B 企业合并时企业合并时账面净资产为账面净资产为500万万元元,去年亏损为去年亏损为 100 万万元元(以前年度无亏损以前年度无亏损),评估确认的价值为评估确认的价值为 550 万元万元,经双经双方协商方协商,A 可以用以下方

58、式合并可以用以下方式合并B 企业。企业。A 公司合并后股公司合并后股票市价票市价 3.1 元元/股。股。A 公司共有已发行的股票公司共有已发行的股票 2000 万股万股(面值为面值为 1 元元/股股)。(1)A 公司以公司以 180 万股和万股和 10 万元人民币购买万元人民币购买 B 企业企业(A 公司股票市价为公司股票市价为 3 元元/股股):（2 2）A A 公司以公司以 150 万股和万股和 100 万元人民币购买万元人民币购买 B 企业企业。假设合并后假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化年度不发生变化 ,合并企业每年未弥补

59、亏损前应纳税所合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为得额为 900 万元万元,增值后的资产的平均折旧年限为增值后的资产的平均折旧年限为 5 年年,行业平均利润率为行业平均利润率为10%10%。所得税税率为。所得税税率为 33%。投资环节纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)选择选择 (1)方案方案:B 企业不按转让所得缴纳所得税企业不按转让所得缴纳所得税:B 企业去企业去年的亏损可年的亏损可以由以由 A 公司弥补。公司弥补。A 公司当年应缴所得税公司当年

60、应缴所得税=(900-100)*33%=264 万元万元,与合并与合并前相比少缴前相比少缴 33 万元万元,但每年必须为增加的股权支付股利。但每年必须为增加的股权支付股利。选择选择（2）方案方案:因为支付的非股权额因为支付的非股权额(100 万元万元)大大于所购于所购股权票面股权票面价值价值的的20%(150万股万股*1元元*20%=30 万元万元)。所以。所以,被合被合并企业并企业 B 应就转让所得缴纳所得税应就转让所得缴纳所得税,应缴纳的所得税为应缴纳的所得税为(150*3+100-500)*33%=16.5(万元万元)。B企业去年的亏损不能由企业去年的亏损不能由A公司再弥补。公司再弥补。

61、A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。万元。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)案例案例2：A公司向公司向B公司进行整体资产转让，公司进行整体资产转让，A公司公司资产负债表数据如下：资产负债表数据如下：资产总额万元，其中固定资产净值万元，资产总额万元，其中固定资产净值万元，公允价万元；存货万元，公允价万公允价万元；存货万元，公允价万

62、元；应收账款及货币资金万元。元；应收账款及货币资金万元。整体资产转让规定：整体资产转让规定：应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失产转让所得或损失纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)负债总额万元。负债总额万元。所有者权益总额万元。所有者权益总额万元。净资产评估价值万元。净资产评估价值万元。A公

63、司享有公司享有B公司的股权，公司的股权，B公司所有者权益万元。公司所有者权益万元。A公司：公司：销项税额销项税额 万元万元应税所得应税所得万元（固定资产和存货增值）万元（固定资产和存货增值）假定次年转让该项股权，转让收入万元，帐面投资成本假定次年转让该项股权，转让收入万元，帐面投资成本万元。万元。会计转让收益万元会计转让收益万元转让所得转让所得（）万元（）万元纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)借：长期股权投资借：长期股权投资 359.5 负债负债 1

64、200 累计折旧累计折旧 200 贷：固定资产贷：固定资产 1000 存货存货 300 应交税金应交税金-应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）350*17%=59.5 其他资产其他资产 400纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)开发环节方案方案A8 C售价售价(每平方米每平方米)0.140.15 0.16地价地价300300 300开发成本开发成本500500.500开发费用开发费用4040 40利息支出利息支出9090 90营业税金及附加营业

65、税金及附加7782.5 88其他扣除项目其他扣除项目160160 160允许扣除金额合计允许扣除金额合计11671172.5 1178增值率增值率19.9728.8 35.82应交土地增值税应交土地增值税O98.25 126.60利润利润233229.25 295.40案例案例1：某房地产公司开发完成一普通住宅项目某房地产公司开发完成一普通住宅项目,销售面积销售面积 10000 平平方米方米,公司领导在确定商品房销售价格时公司领导在确定商品房销售价格时,未能达成一致意见未能达成一致意见,但备但备选方案确定为选方案确定为 A、B、C 三种三种,具体方案如下具体方案如下:(单位单位:万元万元)纳税

66、筹划与财务运作纳税筹划与财务运作http:/www.managecnhttp:/www.managecn.org/.org/(海量营销管理培训资料下载海量营销管理培训资料下载)案例分析案例分析2例：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两例：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得万元，甲、乙各分得500万元的房屋。万元的房屋。分析：分析：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。了营业税的应税行为。由于甲、乙所属税目的税率