物业承接查验方案及方法

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1、物业承接查验方案及查验方法 承接查验目的： 物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益， 明确 业主及开发建设单位、 物业服务企业各自的责任， 实现权利和义务的 转移，在法律上界定清各自的权利和义务， 避免物业管理中因物业质 量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 物业承接查验应具备的条件：1. 需移交的房屋及附属设施设备的建设工程施工全部完成，已经竣工 验收合格；2. 需移交的物业内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使 用；3. 需移交的物业房屋幢、户编号经有关部门确认。 成立物业承接查验小组 职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程中发 现问题的整改完善

2、工作； 按规范要求进行物业承接查验工作， 跟进查 验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。1. 图纸资料交接交接时间：承接查验前 15 天 参加交接人员：行政客服人员、工程部人员2. 房屋本体及公共设施承接查验 参加查验人员：客服人员、工程全部人员3. 强电系统设备设施承接查验小组 参加查验人员：工程全部人员4. 安全防范系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员5. 消防系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员6. 综合布线设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员7. 给排水各系统设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员8. 绿化工程承接

3、查验 参加查验人员：绿化保洁部人员、工程部人员9. 钥匙承接查验 参加查验人员：客服人员、工程部人员承接查验内容、要求及方法：一. 图纸资料交接 要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在图纸资料移交清单签 字确认。建设单位应向物业公司移交下列图纸资料：1. 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管 网工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。 （纸质和电子）2. 物业质量保修文件和物业使用说明文件。如：住宅质量保证书、住 宅使用说明书等。3. （1）基建文件（A类）a) 决策立项文件b) 建设用地、征地与拆迁文件c) 勘察、测绘与设计文件d) 工程招投标与承包合同文件e) 工程开工

4、文件f) 商务文件g) 工程竣工验收及备案文件h) 其他文件(2) 监理资料( B 类)a) 监理管理资料b) 监理工作资料c) 竣工验收资料d) 其他资料(3) 施工资料(C类)a) 施工管理资料b) 施工技术资料c) 施工测量记录d) 施工物资资料e) 施工记录f) 施工试验资料g) 施工质量验收记录4. 各种设备设施的安装、 使用和维护保养等技术资料； 如：设备操作、 使用说明书；设备维护保养说明书及维修工艺要求；随机图册；设备 产品样本；出厂合格证明；出厂精度、性能检验记录；装箱单；附件 明细表；开箱查验单；安装调试记录；安装调试查验记录；安装洽商 记录；进口设备技术资料原件及翻译文本

5、等。5. 与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协 议、合同、方案（图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电协 议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等） 。6. 政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所 必须的各种检验、检测记录及或工作记录。7. 对外联系方式，政府部门、供水、供电、供气，设备设施厂家、商 家等。8. 业主资料，已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。二 . 房屋本体及公共设施的承接查验 要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在 设施 设备接管查验记录表中， 查验工作完成后，参加查验人员应签字确 认，物业公司将设

6、施设备接管查验记录表分别报送各有关单位， 由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况， 组织施工单位确认 整改完成时间， 整改工作结束后， 由物业公司对整改情况进行检查确 认，并报送各有关单位。（一）查验范围 房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、 门窗、楼梯、扶手，供水、供电、弱电、排污管道、地漏等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿 化、园区道路、垃圾箱（房） 、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏 步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等。（二） 检测查验方法1. 地基基础查验1.1. 地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结

7、构及相 邻房屋的损坏。1.2 .查验方法：观察检查。2. 梁、柱、板等主体查验2.1. 无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。2.2. 无钢筋外露。2.3. 查验方法：观察检查。3. 外立面检查3.1. 房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。3.2. 散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒 泛水、积水现象。3.3. 查验方法：观察检查4. 天台、露台：4.1. 屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防 水层表面无裂缝。4.2. 平屋面应有隔热保温措施 ,三层以上房屋在公用部位应设置屋 面检查孔。4.3. 阳台及三层以上房屋的屋面应有组

8、织排水(排水坡度必须符合 设计要求)不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、 压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固 ,接口平密 ,不渗漏。4.4. 天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。4.5. 屋面避雷设施按设计要求检查。5. 顶棚的查验5.1. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉 点，无渗水痕迹、无污渍。5.2. 查验方法：观察检查6. 墙面的查验6.1. 抹灰应表面平整 ,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。 (允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。)6.2. 饰面砖应表面洁净 ,粘贴牢固 ,阴阳角与线脚顺直 ,无缺棱掉角。(1) 表面平整度允许偏差

9、值 2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(2) 立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查。(3) 接缝、压条平直度允许偏差值 2-3mm。拉5m线检查，不足5m 拉通线检查。(4) 压条间距允许偏差值2mm。用尺检查。(5) 接缝高低允许偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺检查。(6) 接缝宽度允许偏差值士 0.5mm用尺检查。(7) 涂料、刷浆应色泽一致 .表面不应有掉粉、 起皮、漏刷、透底、 反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。 (查验方法：观察检查)(8) 外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮 .无裂 纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 (查验方法：观察检查) 。7. 楼、地面的查验

10、7.1. 面层与基层必须粘贴牢固 ,不空鼓 ;整体面层平整 ,不允许有裂缝、 脱皮和起砂等缺陷。面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水； 与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。(1) 查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。7.2. 水泥砂浆地面 :抹灰平整 ,压光均匀 ,无空鼓、无裂纹、无起泡等。(1) 查验方法：允许偏差值 4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、 观察检查。7.3. 陶瓷地砖、水泥花砖面层 :表面平整 ,接缝均匀顺直 ,无缺棱掉角(1) 查验方法：高度差允许偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺 检查。(2) 查验方法：直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检 查

11、。(3) 查验方法：观察检查。7.4. 大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板 :应平整牢固 ,接缝密合。(1) 查验方法：高度差允许偏差值 0.5mm。用2m靠尺和楔形塞 尺检查。(2) 查验方法：直线度允许偏差值 2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(3) 查验方法：观察、脚踩检查。7.5. 卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。(1) 查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。8. 门窗的查验8.1. 钢木门窗应安装平正牢固 ,无翘曲变形 ,开关灵活 ,零配件装配齐 全 ,位置准确 .钢门窗缝隙严密 ,木门窗缝隙适度。8.2. 门窗安装后

12、外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀； 涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。8.3. 查验方法：观察检查。9. 楼梯、扶手的查验9.1. 栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水 平荷载；92栏杆高度不应小于1.05m,高层建筑的栏杆高度应再适当提高， 但不宜超过 1.20m；93栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；9.4. 有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。10. 公共设施查验：10.1. 路灯：(1) 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。(2) 灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花。(3) 检验方法：观察检查。10.2. 园区道路：(1

13、) 道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。(2) 道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。(3) 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉 角(4) 检验方法：观察检查。10.3. 岗亭：(1) 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无 污渍。(2) 电动道闸：安装牢固，配件齐全， 开启自如，道闸栏无损伤。(3) 停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。车道标识， 入口出口标识清楚，油漆均匀。(4) 车场照明：配套齐全，灯具完好无损， 开关灵活，照明正常。(5) 车场排水系统：应设有专门排水沟。(6) 车场排风系统：应设有专门排风系统。10.4. 检查井、化粪池：

14、(1) 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。(2) 检查井和化粪池进出水高度差不小于 5 厘米，立管与粪池之 间的连接管道应有足够坡度， 并不应超过两个弯。 井盖搁置稳妥并设 置井圈。10.5. 围墙、围栏：(1) 查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行。 三. 强电系统设备设施的承接查验要求： 1. 系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交 自检报告后进行。2. 承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在设施设 备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认， 物业公司将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建 设单位根据问题的严重程度及现场实际情况

15、， 组织施工单位确认整改 完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确认， 并报送各有关单位。(一) 查验范围包括如下设备设施：1. 变配电室设备设施。2. 给排水系统供电设备设施。3. 消防系统供电设备设施。4. 安全防范系统供电设备设施。5. 照明系统设备设施。6. 办公用电系统设备设施。7. 电梯系统供电设备设施。 、(二)设备设施查验内容与要求1. 变配电系统1.1 高压柜检查内容(1) 检查设备规格是否符合设计图纸；(2) 检查一次接线系统是否符合设计图纸；(3) 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；(4) 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；(5) 高压柜机械连锁

16、、电气连锁应动作准确、可靠；(6) 检查防止电气误操作的 “五防 ”装置齐全，并动作灵活可靠；(7) 柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出，并应牢固；1.2 高压开关的检查(1) 真空开关的检查内容：真空断路器应固定牢靠，外表整洁完 整；电气连接应可靠且接触良好； 真空断路器与其操动机构的联动应 正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无 电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，绝缘部件、瓷件应 完整无损；(2) 六氟化硫开关检查内容：开关应安装牢固可靠，外壳清洁完 整，电气连接应可靠，接触良好；开关及传动机构的联动应正常，无 卡阻现象；分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁

17、应动作正确可靠。 支架及接地引线应无锈蚀和损伤； 密度继电器的报警、 闭锁定值应符 合规定； 电气回路传动正确； 六氟化硫气体漏气率和含水量应符合规 定；(3) 分段安排停电：进行全面检查查线；1.3直流屏检查内容(1) 对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清 晰、正确；(2) 电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；(3) 电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于0.5MQ;(4) 直流屏交流电源互投功能应正常；(5) 直流屏内各接线标志应齐全、清晰;(6) 直流回路与交流回路应有明显区别。1.4低压盘2.1 低压盘检查内容(1) 检查设备规格是否符合设计图纸;(2) 检查一次接线系统

18、是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于0.5M Q;(3) 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于0.25M Q;(4) 设备标号、电力电缆、开关标识、控制电缆标号是否齐全；(5) 分段安排停电：进行全面外观检查；(6) 检查低压连络开关与主进开关自投自复是否正常；(7) 分段母线相序应一致；(8) 对电容器柜进行检查： 电容器接线应正确， 保护回路应完整， 电容器外壳应无变形或渗漏油现象， 端子连接牢固， 熔断器熔体的额 定电流应符合设计规定， 放电回路完整且操作灵活， 电容器外壳及构 架的接地应可靠；(9) 填写低压配线供电情况表；2 .2低压盘主要检查方法(1) 使用 500V

19、 绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路和接线；(2) 二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10MD时，用 2500V 兆欧表摇测 1 min ，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在 1-10MQ时，用1000V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；(3) 检查低压连络与主进开关自投自复应在空载状态下进行；(4) 分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试；1.5 其他1. 检查专用工具(高压安全用具应具有相关部门检测合格证) 、操 作手柄、小车联锁及钥匙齐全；2. 高低压柜绝缘垫应整洁完好，并具有符合要求的检测报告；3. 检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；4. 检查配电室消防报警是否灵敏

20、；5. 照明及通风系统检查正常；6. 变配电室应安装与实际设备相符合的模拟屏；7. 变配电室应按照相关规定开通电力公司直拨电话一部；8. 配电室应配备适量的消防器材；2. 各盘、箱、柜电源(1) 一般要求：a) 盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；装有电器 的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识。b) 盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施。c) 盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安 装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐。d) 盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标 识应清晰、坚固、准确。e) 盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固。f

21、) 主、备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确， 供电电缆应 挂标识牌。g) 一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊 接或压接等。配线回路导线均应标明回路编号、 排列整齐、避免交叉， 编号应正确、字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端 子排受到机械应力。 采用插接式端子的， 不同截面的导线不得接在同 一端子上。h) 按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。(2) 查验方法：a) 测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常。b) 检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象。c) 拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图 纸相符。d) 试验电源互投装

22、置、控制按钮等功能应正常。e) 对盘、箱、柜进行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长 度参数，登记电气元件参数及数量。f) 检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、 合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。g) 主供电源在低压盘上开关编号；h) 备用电源在低压盘上开关编号；i) 电源互投的条件及有无优先； (作自投及复归检查； )3. 电气照明装置(灯具、插座、开关等)(1) 电气照明装置的施工应符合现行国家标准GB503032002电气工程施工质量验收规范的规定。(2) 查验方法：a) 照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识 一致，开关与灯具控制顺序相对应，

23、插座接线顺序正确，风扇的转向 及调速开关应正常。b) 公用建筑照明系统通电连续试运行 24 小时，民用住宅照明系 统通电连续试运行 8小时。所有照明灯具均应开启， 且每 2小时记录 运行状态 1 次，连续试运行时间内无故障。c) 检查制造厂提供的图纸资料和文件： 产品说明书、 试验记录、 合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。4. 管线夹层4.1 检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机 械损伤，标志牌应装设齐全、正确、齐全；4.2高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按顺序分层配置；4.3 检查有无未封堵管线穿墙空洞；4.4电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板；4.5

24、检查有无消防报警设施；4.6 检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好；4.7检查管线夹层照明是否正常，并且应安装应急照明设备；5. 公用动力设备供电系统5.1 检查内容(1) 盘、柜的固定及接地应可靠， 盘、柜漆层应完好， 清洁整齐；(2) 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢 固；(3) 所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘 符合要求；(4) 抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明 装置齐全；(5) 操作及联动试验正确，符合设计要求；5.2 检查方法(1) 盘、柜的固定应牢固；(2) 所有二次回路接线应与图纸相对应；(3) 在停

25、电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁 试验；(4) 对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功 能自投自复应正常；6. 电缆桥架 :(1) 一般要求： 金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定：a) 金属电缆桥架及支架全长应不少于 2 处与接地干线相连接；b) 非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最 小允许截面积不小于 4mm2；c) 镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线，但连接板两端不少于 2 个有放松螺帽或放松垫圈的连接固定螺栓；d) 当设计无要求时，电缆桥架水平安装的支架间距为 1.53m， 垂直安装的支架间距不大于

26、 2m。(2) 查验方法：a) 进行电缆桥架全部外观检查；b) 检查接地线与干线连接情况；c) 检查支架与吊架间距及安装牢固程度；d) 检查桥架安装排列整齐、横平竖直、盖板齐全；e) 路由及电缆数量、走向是否符合设计；f) 桥架吊架牢靠、接地线齐全。四. 电梯系统设备设施的承接查验要求： 1.电梯施工单位提供电梯监督检验自检报告书。2. 承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在设施设备 接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认， 物业公司将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建 设单位根据问题的严重程度及现场实际情况， 组织施工单位确认整改 完成时间，整改工作结

27、束后，由物业公司对整改情况进行检查确认， 并报送各有关单位。（一）查验范围项目范围内的所有电梯设备设施， 包括竣工查验资料及电梯机房、 电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。 （二）查验内容 参照施工单位提供的电梯监督检验自检报告书进行查验。后附：电梯监督检验自检报告样书五. 安全防范系统设备设施的承接查验要求： 1.各子系统工程完成后，应由施工单位会同系统集成商自行组 织有关人员进行检测，并向建设单位提交工程自检报告。2. 承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在 设施 设备接管查验记录表中， 查验工作完成后，参加查验人员应签字确 认，物业公司将设施设备接管查验记录

28、表分别报送各有关单位， 由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况， 组织施工单位确认 整改完成时间， 整改工作结束后， 由物业公司对整改情况进行检查确 认，并报送各有关单位。（一）查验范围安全防范系统的范围包括：电视监控系统、出入口控制 （门禁 ）系 统、停车管理系统、综合管理系统。（二）查验要求1. 安全防范系统施工质量的检验，应根据系统设计方案、工程 施工合同规定、 该系统现行国家验收标准、 施工图纸来检查工程的实际施工质量情况2. 安全技术防范产品必须经过国家或行业授权的认证机构（或 检测机构）认证（检测）合格，并取得相应的认证证书 （或检测报告）；3. 系统安装质量检测：包括环境布局

29、、配电（包括应急电源） 电气防护、走线、接线、标识、通讯、通风、防水、机房安全、机房 温湿度等。4. 对系统的各类探测器、摄像机、云台、护罩、控制器、辅助 电源、电锁、对讲机等设备安装的部位、产品的规格型号和安装质量 等进行检验。5. 对各类探测器、控制器、执行器等部件的电性能和功能进行 检测。6. 检测应由建设单位、 监理单位、系统集成商和施工单位参加， 采用逐点通电、单机、联动的形式进行检测，检测结果应填写检测记 录表，并由各检测方签字确认。7. 安全防范系统的控制柜、箱、控制台与机架、监视器等的施 工质量的检验应遵照GB50348的第6章有关规定执行。8. 安全防范系统施工质量检验后，应

30、有建设单位、监理单位、 系统集成商和施工单位签字的检查查验报告。9. 在安全防范系统设备施工检测完成后可进行系统调试，系统调试完成后， 经建设方同意后可进入系统试运行。系统试运行时应做好试运行记录。10. 安全防范系统的系统检测是在设备施工检测和试运行的基 础上，对系统性能和功能进行检测。 检测以系统功能检测和现场设备 性能检测为主，并结合检查相关技术文件和资料的完整性、规范性。11. 系统性能和功能检测的依据是：相关的国家现行标准，工程 技术文件，产品资料等。12. 安全防范系统进行系统检测前，施工单位应根据工程合同和 设计文件编制检测大纲。(四) 电视监控系统的检测1. 检测内容1.1.

31、系统功能检测：摄像机的防拆、防破坏等纵深防御功能检测； 云台转动、镜头、光圈的调节、聚焦、变焦，图像切换、防护罩功能 的检测。1.2. 图像质量检测： 在摄像机标准照度下进行图像的清晰度、 灰 度、信噪比、干扰等检测。2. 检测方法：系统功能检测采用主观评价法， 检测项目参见 电视监控系统的 质量主观评价功能检测表 。检测结果按彩色电视图像质量主观评 价方法 GB7401 中的五级损伤制评定，主观评价应不低于四级。图 像质量检测采用客观测试， 系统测试表参见 电视监控系统的质量主 观评价功能检测表 。若清晰度、灰度在客观测试中已检测为符合规 定，可对噪声及各种干扰信号进行主观评价。2.1. 系

32、统整体功能检测(1) 根据系统设计方案进行功能检测。包括：电视监控系统的监控范围、现场设备的接入率及完好率；开通稳定运行时间；矩阵监控主机的切换、遥控、编程、巡检、报警联动、视频报警联动、图像识 别标识、记录等功能；系统的跟踪性能等。（2）对数字录像式监控系统还应检测主机的记录保存时间、图像 显示和记录速度、图像质量、对前端设备的控制功能、以及通信接口 功能、远端联网功能等。（3）对数字硬盘录像监控系统除检测其记录速度外，还应检测记 录的检索、查找等功能。（4）检测应急电源按合同约定（或产品说明）续航时间。2.2. 系统联动功能检测（1）对电视监控系统与安全防范系统其他子系统的联动功能进行 检

33、测，包括出入口管理系统和停车管理系统等的联动控制功能。（2）电视监控系统工作站应保存至少 1 个月 （或按合同规定 ）的图 像记录。（3）摄像机应按 100全部检测。被检测设备的合格率为 98以 上时为合格。系统功能和联动功能全部检测，合格率为 100时为合 格。（五）出入口控制 （门禁 ）系统1. 出入口控制 （门禁 ）系统的功能检测1.1. 系统主机在离线的情况下，出入口 （门禁 ）控制器独立工作的准确性、实时性和储存信息的功能；1.2. 系统主机与出入口 （门禁 ）控制器在线控制时，出入口 （门禁）控制器工作的准确性、实时性和储存信息的功能；1.3. 系统主机与出入口 （门禁 ）控制器在

34、线控制时，系统主机和出 入口（门禁）控制器之间的信息传输及数据加密功能；1.4. 检测掉电后， 系统启用备用电源应急工作的准确性、 实时性 和信息的存储和恢复能力。检测应急电源按合同约定（或产品说明） 续航时间。1.5. 通过系统主机、出入口 （门禁 ）控制器及其他控制终端，使用 电子地图实时监控出入控制点状况， 并防止重复迂回出入的功能及控 制开闭的功能；1.6. 系统对非法强行入侵及时报警、联动安全防护设备的能力；1.7. 系统对处理非法进入系统、 非法操作、 硬件失效等任何类型 信息的及时报警的能力；1.8. 检测（同约定） 与本系统相关的综合安全防范管理系统、 入 侵报警系统及消防系统

35、报警时的联动功能； 以及本系统报警时与电视 监控系统的联动切换录像功能；1.9. 现场设备的接入率及完好率测试；1.10. 出入口管理系统工作站应保存至少 1 个月 （或按合同规定 ） 的存储记录数据。2. 系统的软件检测2.1. 演示软件的所有功能， 以证明软件功能与任务书或合同书要 求一致；2.2. 根据系统设计方案中规定的性能要求， 包括精度、时间、 适 应性、稳定性、 安全性以及图形化界面友好程度，对所查验的软件逐 项进行测试，或检查已有的测试结果；2.3. 对应用软件的安全性进行测试， 包括：系统操作人员的分级 授权、系统操作人员操作信息的详细只读存储记录等；2.4. 对应用软件按

36、GJB-437-88 中的要求进行强度测试与降级测 试；2.5. 在软件测试的基础上， 对被查验的软件进行综合评审， 给出 综合评价，包括： 软件设计与需求的一致性、系统功能程序与软件设 计的一致性、文档（含培训软件、教材和说明书）描述与程序的一致 性、完整性、准确性和标准化程度等。3. 检测标准出/ 入口控制器应按 100全部检测。被检测设备的合格率为 98 以上时为合格。系统功能和应用软件全部检测，合格率为 100时为 合格。（六）停车管理系统1. 停车管理系统功能检测应分别对入口、出口、系统主机的功能进 行检测。1.1. 车辆探测器对出入车辆的探测灵敏度检测， 抗干扰性能检测；1.2.

37、自动栅栏升降功能检测，防砸车功能检测；1.3. 读卡器功能检测，对无效卡的识别功能；对非接触 IC 卡读 卡器还应检测读卡距离和灵敏度是否与设计指标相符；1.4. 发卡 （票）器功能检测，吐卡功能是否正常、入场日期、时间等记录是否正确；1.5. 满位显示器功能是否正常；1.6. 系统主机的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能的检 测；1.7. 出/ 入口设备与系统主机的通讯是否正常；1.8. 系统设备的其他功能，如 “防折返 ”功能检测；1.9. 对具有图像识别功能的停车管理系统应分别检测出 / 入口车 牌和车辆图像记录的清晰度、调用图像信息的符合情况；1.10. 停车管理系统与入侵报警系统

38、的联动控制功能检测；电视 监视系统摄像机对进出车库的车辆的监视等；1.11. 空车位及收费显示；1.12. 系统主机应保存至少 1 个月 （或按合同规定 ）的车辆出入记 录数据。2. 停车管理系统功能应全部检测， 合格率为 100时为合格。 对车牌 的识别率达 98时为合格。（七）系统查验1. 安全防范系统工程查验的条件1.1. 查验工作应在系统竣工的前提下进行。 参与查验工作人员应 充分掌握系统设计功能、原理、国家相关施工质量验收标准等。1.2. 根据安全防范系统工程设计文件和合同技术文件 ,安全防范 系统相关设备已全部安装调试完毕；1.3. 现场敷线和设备安装已经过施工质量检查和设备功能检

39、查，并已提交建设、监理、施工及相关单位签字的检查查验报告1.4. 系统安装调试、试运行后的正常连续投运时间大于 1 个月1.5. 已进行了系统管理人员和操作人员的培训，并有培训记录， 系统管理人员和操作人员已可以独立操作。1.6. 按标准进行了系统检测，检测结论为合格。1.7. 文件及记录完整。系统查验的文件及记录应包括以下内容：(1) 工程设计说明，包括系统选型论证，系统监控方案和规模容 量说明，系统功能说明和性能指标等；(2) 技防系统建设方案的审批报告；(3) 工程竣工图纸，包括系统结构图、各子系统原理图、施工平 面图、设备电气端子接线图、中央控制室设备布置图、接线图、设备 清单等；(4

40、) 系统的产品说明书、操作手册和维护手册。(5) 工程检测记录，包括隐蔽工程检测记录、 施工质量检查记录、 设备功能检查记录、系统检测报告等；(6) 其他文件，包括工程合同、系统设备出厂检测报告和设备开 箱查验记录、系统试运行记录、相关工程质量事故报告、工程设计变 更单、工程决算书等。(7) 系统的竣工查验应由工程的建设、监理、设计、施工单位和 本地区的技术防范系统管理部门的代表组成查验小组， 按竣工图进行 查验。查验时应做好记录，签署查验证书，并应立卷、归档。工程查 验合格后，查验小组应签署查验证书。（8）安全防范系统在通过查验后方可正式交付使用，未经竣工查 验的安全防范系统不应投入使用。

41、当查验不合格时， 应由工程承接单 位负责整改，在自检合格后再组织查验，直至查验合格。六 . 消防系统设备设施的承接查验 要求： 1. 消防系统承接验收工作，应在建设单位通过消防验收的基 础上进行， 消防系统承接验收前施工单位还应将相关的检验、 检测记 录（报告）及消防系统深化设计图纸、变更洽商记录及联动关系表等 相关图纸及技术资料交与物业公司并按照设计要求及系统实际情况 组织设备厂家及施工人员对承接查验人员进行系统的培训。2. 参加承接验收工作人员应在掌握系统设计要求及现场实际情 况并能熟练操作消防系统设备的情况下进行承接查验工作， 承接查验 全过程施工单位技术人员及相关施工人员应全程陪同进行

42、。3. 承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在 设施 设备接管查验记录表中， 查验工作完成后，参加查验人员应签字确 认，物业公司将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位， 由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况， 组织施工单位确认 整改完成时间， 整改工作结束后， 由物业公司对整改情况进行检查确 认，并报送各有关单位。（一）查验范围1. 消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包括：应急配电系统设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火 灾应急照明及安全疏散指示标志等） ；2. 自动喷水灭火系统（包括：消防水箱、消防水箱给水管路和控制 装置、消防水泵、喷淋水

43、泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓及 消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器等） ；3. 火灾自动报警设备（包括：消防自动报警主机和CRT各种火灾探测器；手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器等） ；4. 消防控制中心与联动控制系统（包括：联动控制台、区域联动控 制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通电话等）；5. 防排烟系统设备（包括：排风机、排烟风机、正压送风机、排烟 风道、正压送风风道、正压送风口、防排烟风口、防火阀等） ；6. 防火门；7. 消防电梯；8. 灭火器配置；9. 防火、防烟分区；（二）消防系统承接验收技术要求1. 一般规定1.1. 消防设备、 设施的配置、

44、安装及施工质量必须符合国家标准 规定。1.2. 消防系统设备检测应 100%覆盖，不能遗漏。1.3. 消防系统设备功能测试除特殊说明外应不少于 3 次。1.4. 消防系统各设备功能测试完成后， 还应根据设计要求进行分 项功能的测试，在完成分项功能测试的基础上还应进行一次全面的联 动测试，联动测试要对系统的全部功能进行检测。1.5. 在完成联动测试正常的基础上， 消防系统设备还应在自动状 态下连续运行 72 小时。2. 消防电源及消防疏散照明设备消防应急电源系统的设计、施工应符合现行国家标准GB50016-2006建筑设计防火规范及 GB50045-95 （2005年版） 高层民用建筑设计防火规

45、范的规定。3消防电气线路设计、施工应符合现行国家标准 GB50016-2006建 筑设计防火规范及 GB5004595 （2005年版） 高层民用建筑设计 防火规范的规定。4. 火灾应急照明及安全疏散指示标志的设计施工应符合现行国家标准GB50016-2006建筑设计防火规范及GB50045-95 （2005年版） 高层民用建筑设计防火规范 和 GB13495 消防安全标志的规定。5. 防爆电气设备的设计、施工应符合现行国家标准GB500162006建筑设计防火规范及GB50045-95（ 2005年版）高层民用建筑设计防火规范和GB50058-92爆炸和火灾危险环境电力装置设计 规范的规定。

46、6. 自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统内供水设施、 消防水泵、消防水箱和消防水池、 消防气压给水设备和稳压泵、消防水泵接合器、管网、喷头、报警阀 组及其他组件的设置、 安装施工质量及系统功能应符合现行国家标准 GB50084-2001（2005 年版）自动喷水灭火系统设计规范及 GB50261-2005自动喷水灭火系统施工及验收规范的规定。7. 火灾自动报警系统火灾自动报警系统火灾报警装置、 消防专用电话及区域报警系统、 集中报警系统、消防控制室和消防联动控制、布线等的设置、安装施 工质量及功能应符合现行国家标准 GB50166-92火灾自动报警系统 施工及验收规范及GB50116-98火灾自

47、动报警系统设计规范的 规定。8. 防排烟系统设备的设计、 施工应符合现行国家标准 GB500162006建筑设计防火规范及GB50045-95( 2005年版)高层民用建筑设计防火规范的规定。9. 防火门应为向疏散方向开启的平开门，并在关闭后应能从任何一 侧手动开启。用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行 关闭的功能。双扇和多扇防火门，还应具有按顺序关闭的功能。常开 的防火门，当发生火灾时，应具有自行关闭和信号反馈的功能。(三) 消防电梯1. 高层建筑消防电梯的设置数量应符合下列规定：(1) 当每层建筑面积不大于 1500m2 时，应设 1 台。(2) 当大于 1500m2 但不大于

48、 4500m2 时，应设 2 台。(3) 当大于4500m2时，应设3台。(4) 消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。2. 消防电梯的设置应符合下列规定：(1) 消防电梯宜分别设在不同的防火分区内。(2) 消防电梯间应设前室，其面积：居住建筑不应小于 4.50m2；公共建筑不应小于6.00m2。当与防烟楼梯间合用前室时，其面积： 居住建筑不应小于6.00m2;公共建筑不应小于10m2。(3) 消防电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外的出口 或经过长度不超过 30m 的通道通向室外。(4) 消防电梯间前室的门，应采用乙级防火门或具有停滞功能的 防火卷帘。(5) 消防电梯

49、的载重量不应小于 800kg。(6) 消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间，应采用耐 火极限不低于2.00h的隔墙隔开，当在隔墙上开门时，应设甲级防火 门。(7) 消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过 60s计算确定。(8) 消防电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料。(9) 动力与控制电缆、电线应采取防水措施。(10) 消防电梯轿厢内应设专用电话; 并应在首层设供消防队员专 用的操作按钮。(11) 消防电梯间前室门口宜设挡水设施。(12) 消防电梯的井底应设排水设施， 排水井容量不应小于 2.00m3， 排水泵的排水量不应小于 10L/s。3. 消防电梯安装质量的查验应符合电

50、梯承接查验的规定。(四) 灭火器配置灭火器的配置、设置及选择应符合现行国家标准GB50140-2005建筑灭火器配置设计规范的规定。(五) 消防系统承接查验方法1. 一般规则1.1. 设置、配置及安装质量检查： 符合现行国家标准及本标准规 定并符合设计要求；1.2. 各分项、 分部工程的检验、 检测记录及消防设备、材料进场 检验记录齐全、合格、有效；1.3. 外观检查完好无破损、污染；2. 消防应急电源系统2.1. 互投电源：(1) 消防应急配电系统首端互投设备的自动切换功能应进行 3 次 切换试验，每次均应正常(2) 消防水泵，消防电梯等消防用电设备电源(包括直流备用电 源)的自动切换功能应

51、进行 3 次切换实验，每次均应正常。2.2. 火灾应急照明电源的自动切换功能及直流逆变功能应进行 测试，在自动切换及支流逆变功能测试均正常后应对火灾应急照明电 源进行满载测试 24 小时，完成后还应对直流备用电池在满载状态下 的供电时间进行测试。 自动切换功能及直流逆变功能正常； 满载试运 行结束灯具及电源箱、柜无损坏、过热现象；电池在满载状态下的供 电时间应符合本标准规定。2.3. 应对全楼的安全疏散指示标志进行逐一检查并对其功能进行逐一测试，标志应完好，功能应正常；2.4. 应对燃气机房、 煤气表间等易燃易爆场所使用的防爆电气设 备逐一进行检查与检测，各设备应完好，功能应正常。3. 自动喷

52、水灭火系统3.1. 消防水箱的检测：(1) 测试低于消防水位时应自动进行补水，补水结束自动补水装 置应能自行关闭并无跑冒滴漏现象；(2) 水泵房内消防水箱的水位指示与实际水位应一致。3.2. 室内消火栓的功能查验应在出水压力符合现行国家标准的 条件下，进行下列功能抽检：(1) 工作泵、备用泵转换运行13次。a) 采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能。b) 现场手动启动消防泵，检查水泵运行应正常。(2) 消防控制室内操作启、 停泵 1 3 次。由中控室远程启动消防 水泵，按设计规定设置消防水泵自动停泵时间 (此时间在试泵时可根 据情况自行调整，但试验完毕后要恢复到原设计时间) ；(3) 消火

53、栓操作启泵按钮全部进行测试， 测试过程中可按 5% 1 0% 抽样进行消防泵的联动测试，其它只测试到联动模块即可。(4) 对末端消火栓进行放水，观察消火栓稳压泵启动应正常。3.3. 喷淋系统(含湿式、干式、干湿试、喷雾等)检验下列控制 功能。(1) 工作泵、备用泵转换运行 13次。(2) 消防控制室内操作启、停泵13次。(3) 水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等进行末端放水实验。现 场手动开关喷淋水支路总水管和干、 湿式报警上的信号蝶阀， 中控室 观察报警信号应正确；(4) 在消防系统设置为自动状态时， 对喷淋水系统进行末端放水， 观察稳压水泵应启动，同时采用测试消火栓稳压泵轮换启动功能；(5)

54、 在消防系统设置为自动状态时， 对喷淋水系统末端进行放水， 检查喷淋水泵应正常启动；(6) 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统进行末端 放气试验，观察稳压气泵应正常启动；(7) 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统区域内的 感温探测器进行加温试验， 观察快速排气阀应打开， 当干式报警器压 力开关报警后，喷淋水泵应正常启动；3.4. 火灾自动报警系统(1) 火灾探测器(包括手动报警按钮)和火灾报警控制器，应分 别按实际安装数量， 进行模拟火灾响应和故障报警实验。 实验时每个 功能应重复 12次。(2) 采用消防电话测试电梯机房、配电室、水泵房、楼层公共区 域内的消防插孔电话与中

55、控室的通讯功能。(3) 火灾报警系统联动功能情况的测试：将火灾报警系统设置为 自动状态，按火灾联动报警设计要求，每个楼层选一处报警点，用吹 烟测试仪点报感烟探测器，观察消防联动关系应正常，即：启动消防送/排风机，打开报警层的排烟风口，鸣响报警层及上下层的消防警 铃，切断报警层及上下层的非消防电源， 切断配电室内的非消防电源， 切断天然气室的燃气阀门；3.5. 消防风机(包括：正压送风机、防排烟风机等)的测试：(1) 现场手动测试消防风机的启动功能应正常；(2) 现场手动启动消防风机，风机正常运转后手动关闭风机管道 上的防火阀，观察风机应自动关停。(3) 将风机配电箱设为自动状态，由消防中控室远

56、程进行消防风 机的启 /停试验；(4) 将风机配电箱设为自动状态，手动打开排烟风阀，观察消防 风机应正常启动；(5) 在消防系统设置为自动状态时，从消防中控室发地址码启动 排烟风阀，观察消防风机应正常启动。3.6. 消防电梯(1)消防电梯应进行12次人工控制和自动控制功能查验，在消防态势下，应能消除轿内操作和轿外招呼信号，直返基站。(2) 电梯消防功能的检测：a) 用电梯钥匙开启电梯归首开关，检查轿内、外控制功能应被 取消，电梯应回归基站。b) 采用电梯机房报警电话，电梯轿厢对讲电话测试三方通话功七. 综合布线设备设施的承接查验 要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在 设施 设

57、备接管查验记录表中， 查验工作完成后，参加查验人员应签字确 认，物业公司将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位， 由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况， 组织施工单位确认 整改完成时间， 整改工作结束后， 由物业公司对整改情况进行检查确 认，并报送各有关单位。（一）查验范围 项目范围内语音、数据传输设备、设施。包括工作区、电信间、 设备间、管线夹层、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。（二）查验要求1. 环境检查1.1. 房屋预埋线槽、暗管、孔洞和竖井的位置、数量、尺寸均应 符合设计要求。1.2. 电信间、设备间应提供 220V 带保护接地的单相电源插座。1.3. 电信间、 设备间应提供可

58、靠的接地装置， 检查接地装置的设 置，测量接地电阻阻值。1.4. 进线间的照明、 电源、接地、防火、防水等应符合设计要求。1.5. 铺设活动地板的场所， 活动地板防静电措施及接地应符合设 计要求。2. 设备查验2.1. 线槽、线管及线缆(1) 各种型材的材质表面应光滑、平整，不得变形、断裂。金属 线槽、过线盒、接线盒及桥架等表面涂覆或镀层应均匀、完整，不得 变形、损坏。(2) 线槽、桥架吊装牢固，各段之间连接良好，安装牢固，接地 可靠。(3) 敷设线槽和暗管的两端宜用标志表示出编号等内容。(4) 缆线的布放应自然平直， 不得产生扭绞、 打圈、接头等现象， 外皮无破损。(5) 线槽内缆线布放应顺

59、直， 尽量不交叉，在缆线进出线槽部位、 转弯处应绑扎固定。(6) 桥架内线缆垂直敷设时，在缆线的上端和每间隔 1.5m 处应 固定在桥架的支架上；水平敷设时，在线缆的首、尾、转弯及每间隔 5IOm处进行固定。(7) 在水平、垂直桥架中敷设缆线时，应对缆线进行绑扎。对绞 电缆、光缆及其他信号电缆应根据缆线的类别、数量、缆径、缆线芯 数分束绑扎。绑扎间距不宜大于 1.5m，间距应均匀，不宜绑扎过紧 或使缆线受到挤压。(8) 楼内光缆在桥架敞开敷设时应在绑扎固定段加装垫套。(9) 缆线的弯曲半径符合规定。(10) 缆线应有余量以适应终接和检测。 对绞电缆预留长度： 在工 作区宜为36cm，电信间宜为

60、0.52m,设备间宜为35m;光缆 布放路由宜盘留，预留长度宜为35m，有特殊要求的应按设计要求 预留长度。2.2. 标识明确(1) 综合布线系统信息端口，各配线架双绞线电缆必须有清晰、 永久的编号。信息端口与它在相应楼层配线架内交接处的编号必须一 致，上一级配线架与下一级配线架内相应交接处的编号也必须一致。 信息端口与电缆的类别也应标明。(2) 不同区域的双绞线电缆配线架应根据不同用途标注不同的色 标。色标必须清晰、永久，便于区分。整个系统的色标必须一致。(3) 光缆布线各配线架内光端口也必须编号。上下级配线架内相 应端口的编号必须一致。光缆类别(多模或单模)也应标明。2.3. 现场设备测试

61、及检查(1) 对总、分配线架、终端标识逐一核对。(2) 逐一核对信息点的位置和数量。a) 信息插座模块、多用户信息插座、集合点配线模块安装位置 和数量核对b) 安装在活动地板内或地面上时，应固定在接线盒内；接线盒 盖可开启，并应具有防水、防尘、抗压功能。接线盒盖面应与地面齐 平。c) 信息插座底盒同时安装信息插座模块和电源插座时，间距及 采取的防护措施应符合设计要求。d) 固定螺丝需拧紧，不得产生松动现象。e) 各种插座面板应有标识，以颜色、图形、文字表示所接终端 设备业务类型。f) 工作区内终接光缆的光纤连接器件及适配器安装底盒应具有 足够的空间。(3) 检查连接器、适配器并逐一测试。(4)

62、 对信号传输进行测试，要求全覆盖。包括线缆、光纤、同轴 电缆。(5) 屏蔽电缆的屏蔽层端到端应保持完好的导通性。(6) 对信号线路浪涌保护器进行测试。(7) 接地性能测试。(8) 检查终接模块、配线部件、光纤插座及跳线。2.4. 查验时重点关注的问题(1) 标识清楚。标识可以分为以下类别：通道标识、空间标识、 电缆标识、端接硬件标识、 接地标识。其中对日常维护最重要的是电 缆标识，应当注意的是标识的越细致，日常维护越简单，其中，设备 间标识尤为重要，垂直、水平、光缆，甚至于房间的端接面板都应标 识清楚。(2) 线缆测试。综合布线系统采用异步传输非屏蔽双绞线方案， 传输距离不能超过 100 米，当不能满足要求时，应采用光缆。3. 培训3.1. 设备厂家、施工单位或交与方必须提供相关技术培训。3.2. 培训内容应包括：(1) 系统整体介绍。(2) 交换机、接收机、适配器等硬件设备介绍。(3) 测试工具的使用。(4) 一般故障的判断及解决办法。八. 给排水各系统设备设施的承接查验 要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在 设施 设备接管查验记录表中， 查验工作完成后，参加查验人员应签字确 认，物业公司将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位， 由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情