2022年北京市XXXX年项目负责人物业管理法律法规重点

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1、物业治理法律法规笔记 第一部分 国家法律、国务院法规、部委规章一、物权法中华人民共和国主席令62号,2007.10.1执行1、建筑物区分所有权：是指多个业主共同拥有一栋建筑物时,各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权,和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权, 及基于建筑物的治理、维护和修缮等共同事务而产生的共同治理权的总称。2、物权法规定的住宅改变为运营性用房的前提条件：物权法第七十七条首先明确业主不得违背法律、法规以及治理规约，将住宅改变为运营性用房。业主将住宅改变为运营性用房的，除恪守法律、法规以及治理规约外，应当经有利害关系的业主同意。3、物权法规

2、定的业主行使共有部分共有权的内容：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务建筑区划内的道路、绿地、物业治理用户及其他公共场所、公用设备的所有权归属对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定对建筑物及附属设备的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定。4、物权法第七十六条第一款中业主共同决定事项的内容：制定和修正业主大会议事规则制定和修正建筑物及其附属设备的治理规约选举业主委员会和更换业主委员会成员选聘和解聘物业效劳企业或其他治理人筹集和使用建筑物及附属设备的维修资金改建、重建建筑物及附属设备有关共有和共同治理权利的其他严重事项。5、物权法中建筑区划内道路、绿

3、地、车位、车库、物业治理用房等所有机归属的内容：物权法第七十三条规定:“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业效劳用房，属于业主共有。” 物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式商定占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。6、物权法中关于建筑物及附属设备费用分摊与收益分配的内容：

4、物权法第八十条规定:建筑物及附属设备的费用分摊、收益分配等事项，有商定的，按照商定；没有商定或商定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。7、物权法规定的建筑物及附属设备的治理方式：物权法第八十一条规定:业主能够自行治理建筑物及附属设备，也可委托物业效劳企业或其他治理人治理。对建立单位聘请的物业效劳企业或其他治理人，业主有权依法更换。二、物业治理条例国务院令379号及2007504号于2007.10.1执行8、物业治理条例对物业治理的定义：条例第二条本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同商定，对房屋及配套的设备设备和相关场地进展维修、养

5、护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。9、物业治理条例确立的七项根本制度及详细内容：创设了业主大会治理规约前期物业治理招标投标物业承接查验物业效劳企业资质治理物业治理从业人员职业资历住宅专项维修资金等七项根本制度。10、物业治理条例对物业效劳企业应当协助做好物业治理区域内的平安防备工作的规定：条例第四十七条规定：物业效劳企业应当协助做好物业治理区域内的平安防备工作。发生平安事故时，物业效劳企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政治理部门报告，协助做好救助工作。物业效劳企业雇请保安人员的，应当恪守国家有关规定。保安人员在维护物业治理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得损害

6、公民的合法权益。11、物业治理条例中关于利用物业共用部位、共用设备设备进展运营方面的规定：条例第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设备设备进展运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。12、物业治理条例规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理：条例第六章规定：违背物业效劳合同商定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业效劳企业能够向人民法院起诉。三、住宅室内装饰装修治理方法-建立部110号令13、住宅室内装饰装修治理方法对住宅装修的禁止行为：

7、未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重构造将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除连接阳台的砖、混凝土墙体损坏房屋原有节能设备，降低节能效果其他妨碍建筑构造和使用平安的行为。14、需要变动建筑主体或承重构造时的处理方式：110号第十四条规定：变动建筑主体或承重构造的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。15、住宅室内装饰装修治理方法对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定：110号第三十三条规定：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿属于装

8、饰装修企业责任的，装修人可向装饰装修企业追偿装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设备造成损失的，由装修人负责赔偿。四、关于审理物业效劳纠纷案件详细应用法律假设干咨询题的解释16、最高人民法院认定业主的条件：依法登记获得或依照物权法第二章第三节规定获得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主基于与建立单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，能够认定为物权法第六章所称的业主。物权法第二章第三节：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定导致物权设立、变更；因继承或受遗赠获得物权的；因合法建造等事实行为设立物权的所有权人。上述

9、所有权人须按照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。17、最高人民法院对物权法所称专有部分的解释：建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能明确区分具有利用上的独立性，能够排他使用能够登记成为特定业主所有权的客体规划上专属特定房屋，且建立单位销售时已经依照规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。18、最高人民法院对物权法所称共有部分的解释：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的根底、承重构造、外墙、屋顶等根

10、本构造部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分消防、公共照明等附属设备、设备避难层、设备层或设备间等构造部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设备等；建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建立用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。19、最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算尚未进展物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算尚未进展实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。20、最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定：

11、业主将住宅改变为运营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与本人有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量遭到或可能遭到不利妨碍。21、最高人民法院对业主和物业效劳企业不予支持的行为：建立单位依法与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持物业效劳企业已经按照合同商定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持物业效劳企业回绝退出、移交，并以

12、存在事实上的物业效劳关系为由，恳求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 22、建立工程质量治理条例对建立工程最低保修期限的规定：根底设备工程、房屋建筑的地基根底工程和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年供热、供冷系统为2个采暖期、供冷期电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年其他工程的保修期限由发包方与承包方商定。建立工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。23、保安效劳治理条例对自行招用保安员的单位的要求：自行招用保安员的单位应当具有法人资历，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安

13、效劳治理制度、岗位责任制度和保安员治理制度。娱乐场不得自行招用保安员。自行招用保安员的单位，应当自开场保安效劳之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案，备案应当提供材料：法人资历证明法宝代表人、分管负责人、保安员的根本情况保安效劳区域的根本情况建立保安效劳治理制度、岗位责任制度、保安员治理制度的情况。保安效劳中构成的监控影像材料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或扩散。24、保安效劳治理条例规定的保安员的禁止行为：保安效劳治理条例第三十条规定：保安员不得有以下行为：限制别人人身自由、搜寻别人身体或凌辱、殴打别人扣押、没收别人证件、财物阻碍依法执行公务

14、参与追索债务、采纳暴力或以暴力相威胁的手段处置纠纷删改或扩散保安效劳中构成的监控影像材料、报警记录进犯个人隐私或泄露在保安效劳中获知的国家机密、商业机密以及客户单位明确要求保密的信息违背法律、行政法规的其他行为。 25、民法通则中与物业治理亲密相关的规定：中华人民共和国民法通则是一部调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律。在第六章 民事责任中的有关规定，与我们日常物业治理效劳亲密的关系。26、消防法中与物业治理亲密相关的重要规定内容六个有：有义务有制度有责任有教育（培训）有检查有演练。27、在行政执法中，立法法所确定的法律适用规则：上位法优于下位法、后法优于

15、前法、特别法优于一般法、不溯及既往的法律适用规则。第二部分 北京市地点规章、标准性文件28、现阶段物业治理存在的咨询题：开发建立阶段遗留咨询题妨碍到后期的物业治理物业效劳不标准为主委员会成立有困难信息不对称。29、北京市两个标志性法规是：北京市人民政府令1995年第21号北京市居住小区物业治理方法于1995.10.1起执行北京市人民政府令2010年第219号北京市物业治理方法于2010.10.1起施行。30、北京市物业治理方法的根本思路：围绕开发遗留咨询题，创新前期物业治理制度完善业主自我治理机制构建质价相符的市场环境，创新治理手段标准物业效劳企业行为，创新行业监管方式。31、北京市物业治理方

16、法对物业治理的定义：是指业主自行或通过别人对物业治理区域内的建筑物、构筑物及配套的设备设备和相关场地进展维修、养护、治理，维护环境卫生和相关秩序的活动。32、北京市物业治理方法中划分物业治理区域的原则：建立单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设备设备、建筑物规模、社区建立等要素划分物业治理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设备设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业治理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业治理区域。33、北京市物业治理方法对业主共同决定物业治理区域进展分立或合并事项时的规定：业主共同决定对物业治理区域进展分立或合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府

17、提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进展审查，确需调整的，予以确认并公告。34、北京市物业治理方法对建立单位委托专项效劳的规定：建立单位可将全部专项效劳委托给物业效劳企业，也可将专项效劳委托给专业性效劳企业。35、北京市物业治理方法中关于物业治理活动的相关监视治理工作的详细划分：北京市房屋行政主管部门负责全市物业治理活动的监视治理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车治理、秩序维护、设备设备维护等专项效劳的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监视治理工作。36、北京

18、市物业治理方法中规定的物业治理活动的区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责：区县人民政府应当做好辖区内物业治理以及和谐社区建立的相关工作街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进展协助、指导和监视，协调处理纠纷。37、新建住宅物业，关于建立单位配建的物业效劳用房的要求与标准：新建住宅物业，建立单位应当配建物业效劳用房，包括客服接待、工程档案材料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业效劳用房的坐落位置。新建物业，物业效劳用房不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于1

19、00平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。38、前期物业效劳责任：建立单位承担前期物业效劳责任。销售房屋时，前期物业效劳合同应当作为房屋买卖合同的附件。39、前期物业治理建立单位撤出治理区域并移交相关材料的前置条件是：业主共同决定解除前期物业效劳合同的，建立单位应当与全体业主进展物业共用部分的查验交接，撤出物业治理区域，并移交相关材料。40、业主共同决定解除前期物业效劳合同的情况下，建立单位应当与全体业主进展物业共用部分查验能够选择的方式：全体业主承接前应当对物业共用部分进展查验可委托选聘的物业效劳企业进展查验也能够共同委托物业效劳评估监理机构进展查验。41、业主对物业

20、治理区域共用部分施行共同治理时由业主共同决定的事项内容：制定或修正治理规约、业主大会议事规则选举或更换业主委员会委员确定或变更物业治理方式、效劳内容、效劳标准和收费方案选聘、解聘物业效劳企业或不再接受物业效劳企业事实效劳筹集、治理和使用专项维修资金申请改建、重建建筑物及附属设备申请分立或合并物业治理区域决定物业治理区域内的其他严重物业治理事项。42、业主对物业治理区域共用部分施行共同治理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项：筹集、治理和使用专项维修资金申请改建、重建建筑物及附属设备同时申请分立或合并物业治理区域的，应当分别经原物业治理区

21、域内以及拟分立或合并后物业治理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。43、业主对物业治理区域共用部分施行共同治理，详细事项范围和决定程序：业主对物业治理区域共用部分施行共同治理；业主大会议事规则全体业主共同决定。44、未成立业主大会，发生物业效劳企业停顿效劳或其他严重紧急物业治理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业效劳企业或其他事项的处理方式：由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。45、建立单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备初次业主大会会议所需材料并推荐业主代表作为临时召集人的条件：已交付专有部分到达50%以上

22、的，建立单位推荐业主代表作为临时召集人。46、除建立单位外，业主本人申请成立业主大会需要满足的条件：占总人数5%以上或专有部分占建筑物总面积5%以上的业主能够自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。47、街道办事处、乡镇人民政府在接到申请成立业主大会后需要履行的职责：接到申请之日起60日内指定代表担任筹备组组长。48、业主委员会选举产生后30日内持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单：筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告业主大会决议治理规约、业主大会议事规则业主委员会委员名单。49、北京市物业治理方法中对业主委员会委

23、员资历自动终止后移交工作的规定：应当自终止之日起3日内街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。50、北京市物业治理方法中对物业效劳合同内容的规定：应当对双方权利义务物业效劳事项效劳标准效劳费用工程负责人物业效劳用房的治理与使用合同期限效劳交接违约责任等内容进展商定。51、北京市物业治理方法关于物业效劳企业委托外包效劳的要求：物业效劳是包括各专项效劳的综合效劳。物业效劳企业能够将专项效劳委托给专业性效劳企业，但不得将全部物业效劳一并委托给其他单位或个人。52、物业效劳企业公示效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等有关情况时的详细规定：北京市物业治理方法中规定，物业

24、效劳企业应当按照价格主管部门的规定，将效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等有关情况在物业治理区域内明显位置公示。每年一季度公示上一年度物业效劳合同履行情况、物业效劳工程收支情况、本年度物业效劳工程收支预算。业主提出质询时，物业效劳企业应当及时答复。业主共同决定或业主委员会要求对物业效劳工程收支情况进展审计的，物业效劳企业应当予以配合。53、物业效劳合同期限届满前，全体业主共同决定续聘或解聘原物业效劳企业的，应当履行的义务：决定续聘原物业效劳企业的，应当与原物业效劳企业协商签订物业效劳合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未商定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业效劳企业

25、，并在物业治理区域内公告。54、物业效劳合同届满，物业效劳企业决定不再续签物业效劳合同的，应当履行的义务：通知义务未商定通知期限的于三个月通知业主。55、业主共同决定不再接受物业效劳时，物业效劳企业提供物业效劳及向业主收取物业效劳费用的规定：物业效劳企业未与业主签订书面物业效劳合同，但事实上提供了物业效劳，并履行了告知义务的，物业效劳企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业效劳的，物业效劳企业不得强行提供物业效劳，不得以事实效劳为由向业主收取物业效劳费用。物业效劳企业决定不再提供物业效劳的，应当提早三个月告知业主。56、对拒不撤出物业治理区域的物业效劳企业，新的物业效劳企业和业主

26、争取权益的合法手段：原物业效劳企业拒不撤出物业治理区域的，新的物业效劳企业和业主应当与原物业效劳企业协商处理；协商不成的，应当依法提起诉讼或申请仲裁，不得强行接收。57、北京市物业治理方法对物业效劳工程负责人与效劳工程之间的规定：业主共同决定要求物业效劳企业更换工程负责人的，物业效劳企业应当及时更换。58、物业效劳质量、效劳费用和物业共用部分治理情况如何进展评估：业主、物业效劳企业、建立单位和有关部门可委托物业效劳评估监理机构，就物业效劳质量、效劳费用和物业共用部分治理情况等进展评估和监理。59、业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主维护本人权益的措施：业主大会、业主委

27、员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可恳求人民法院予以撤销。60、北京市物业治理方法所指的前期物业治理期限：是指从首户业主入住起至全体业主与建立单位完成物业共用部分交接止。61、北京市物业治理方法施行后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业工程，确定物业效劳事项和效劳标准的有关规定：建立单位应当在销售房屋前确定物业效劳事项和效劳标准，并委托物业效劳评估监理机构对效劳费用进展测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业效劳合同。建立单位应当按照合同商定的效劳事项和效劳标准提供效劳。62、关于北京市物业治理方法施行中假设干咨询题的通知对业主和街道办事处、乡镇人民政府

28、的要求分别是：街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立协助、指导和监视。63、北京市物业治理方法施行后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业工程，对完成物业共用部分交接前收取物业治理费的规定：完成物业共用部分交接前，建立单位不得向业主收取物业效劳费；业主按照前期物业效劳合同的商定缴纳物业效劳费：筹备组成立满3个月未召开初次业主大会的未决定解除前期合同且未确定治理方式的初次业主大会完毕后，建立单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开场查验的查验后建立单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的筹备组成立公告，初次业主大会会议，查验通知、交接通知、物业效劳查验交

29、接报告或摘要文本在明显位置公示。64、发放和初次使用“业主一卡通”的详细规定：一卡通内预存不超过12个月物业费，相关商定即时生效，建立单位可依照商定通过银行直截了当从一卡通中划转前期物业效劳费并履行必要的通知义务、公示。65、北京市物业治理方法施行后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业工程，对前期物业效劳责任、物业效劳方式的规定：建立单位可自行提供前期物业效劳，也可将全部专项效劳委托给物业效劳企业、专项效劳委托给专业性效劳企业，应当符合相关的资质要求。66、北京市物业治理方法施行前，对同一物业治理区域内分期开发建立的住宅物业工程物业效劳合同的规定：按合同商定执行。67、北京市物业治理方法

30、施行后，对政府相关部门在物业用房方面的要求：规划行政主管部门核发建立工程规划许可证；测绘单位在房屋土地测绘技术报告书中标明物业用房位置、面积；房屋行政主管部门办理测绘成果备案时应当核查是否符合标准规定。68、北京市住宅专项维修资金使用审核标准（京建发2010272号于2010.5.23执行）的物业适用范围：是北京市行政区域内的商品住宅、售后公有住房。69、北京市住宅专项维修资金使用审核标准中对质量保修期限的规定：住宅质量保证书中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以住宅质量保证书承诺的期限为准。70、住宅专项维修资金的审批条件：经两个三分之二以上的业主讨论通过。71、住宅保修期满后，能够不

31、需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进展维修的紧急情况：难以处理的电梯危及人身平安的要停梯整改供水中断楼体单侧外墙面五分之一以上脱落危险的危及人身财产平安的要求对消防设备设备维修及更新、改造的。72、北京市物业效劳企业信誉信息治理方法京建发2010658号于2011.1.1执行。73、北京市物业效劳企业信誉信息治理方法适用的对象：本市行政区域内物业效劳企业对物业工程施行物业效劳活动的监视治理，及其信誉信息的采集、发布和使用活动。74、本市物业效劳信誉信息系统监视治理的分工和职责：市房屋行政主管部门负责

32、全市物业治理行业的信誉信息治理工作； 区县房屋行政主管部门负责对辖区物业效劳企业及其负责人的违法违规行为进展检查、处理、记分，将结果记入信誉信息档案。北物协负责制定、组织施行本市物业效劳行业人才培养方案，组织工程负责人接着教育的培训工作。75、物业效劳合同备案制度对物业效劳企业、建立单位、业主及主管部门的详细要求：物业企业应当自物业效劳合同签订之日起15日内备案建立单位应当自前期物业效劳合同签订之日起15日内办理前期物业效劳合同备案手续其他治理人应当自签订之日起15日内向工程行政主管部门备案区县主管部门受理后10日内办理备案手续，备案后5日内将相关信息告知工程所在地街道办事处、乡镇人民政府。7

33、6、物业工程负责人（2010.12.1执行）包括三种品种型：建立单位按照前期物业效劳合同指派的物业效劳企业按照物业效劳合同商定指派的业主共同决定聘请的其他治理人。一个工程应当有一名驻场工程负责人，另有商定的除外。本市工程负责人持证上岗制度须经：市房屋行政主管部门考试合格、颁发证书合格证书有效期为三年，需要延期的，于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续每年须参加不少于40学时接着教育。工程负责人有以下情形之一的取消合格证书，并予以记录：未按规定参加岗位考核、接着教育的在记分周期累计扣分超过规定分值的（扣15分）其他应予取消合格证书的情形（自3年内不能在本市担任工程负责人）。77、信誉信息主要

34、包括：根本信息、业绩信息和警示信息。采集渠道：包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业效劳企业及工程负责人自行申报。78、物业效劳企业及工程负责人信誉记分制度的详细规定：市、区县房屋行政主管部门对信誉行为进展调查、确认，记分。79、物业效劳企业及工程负责人信誉记分制度的总分值分别是：企业为20分、工程负责人为15分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。80、依照信誉记分结果：企业记分到达3分时书面警示、限期整改，不得参加示范工程考评，告知注册地区县房屋行政主管部门。企业记分到达5分时，注册地房屋行政主管部门约谈该企业法宝代表人，不得承接新工程，一年内不得参加示范工程考评，一

35、年内不得晋升资质等级。企业记分到达20分时，一年内不得承接新工程，不得参加示范工程考评，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料；核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书。81、依照信誉记分结果，工程负责人记分到达3分时书面警告；到达5分时进展约谈，记入信誉信息档案；记分到达15分时，注销北京市物业工程负责人考试合格证书，进展公示，并扣除企业5分。82、物业效劳企业及工程负责人的信誉信息用处：可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门及北京物协等施行物业效劳企业资质等级核定、物业治理示范工程评定、物业效劳评估监理、物业治理行业专家选聘等工作，提供监视治理的依照。83、北京市城镇房

36、屋建筑使用平安综合治理方法京改发201017号于2010.6.2执行。84、房屋建筑使用平安治理应遵照的原则：合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保平安的原则。85、房屋建筑的平安责任人的定义：是指房屋建筑的所有人，房屋建筑所有人下落不明或房屋建筑权属不明晰的，实际占有有人是平安责任人。承担责任：房屋建筑的平安责任人应当对房屋建筑的平安使用、检查维护、平安评估与鉴定、平安咨询题治理等承担责任，保证房屋建筑的平安性、适用性、耐久性。86、房屋建筑治理人的定义：是对房屋建筑使用平安承担治理责任的自然人、法人或其他组织；自行治理的，平安责任人是治理人；委托的，受托人是治理人。 房屋建

37、筑治理人的职责：进展检查维护、制止、报告、平安宣传。87、使用人在使用房屋建筑时，妨碍平安和公共利益的行为：擅自变动建筑主体和承重构造违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品超过设计使用荷载使用房屋损坏、挪用或擅自撤除、停用消防设备、器材，设置妨碍逃生和灭火救援的障碍物擅自拆改防雷装置擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设备设备。88、治理人对房屋建筑日常检查的内容：异常现象虫蛀、腐朽蚁情构件完好性装饰装修构筑物结实情况运转情况消防标志完好性供水、电等根底设备设备的完好性。89、平安责任人应当依照物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋平安鉴定机构进展平安评估的

38、主要类型及要求：学校、医院大型公共建筑每时每5年进展一次评估居住建筑使用满30年，每10年进展一次到达设计使用年限仍接着使用的，每2年进展一次建在水渠、山坡等危险处，自交付使用起，每5年进展一次梁、板、柱构造构件和阳台、雨罩自交付使用第30年起，进展一次平安评估，以后每10年进展一次。悬挑阳台、外窗、抹灰、屋檐自交付使用起每10年进展一次。90、房屋建筑平安责任人应当委托平安鉴定机构进展平安鉴定的详细情形：开裂、变形，地基不均匀沉降危及使用平安的构造改造或改变使用用处的构造损伤的妨碍使用平安的出现损伤的变动建筑主体和承重构造的有平安隐患、需进展平安鉴定的其他依法进展平安鉴定的。费用由平安责任人

39、承担，人为缘故导致房屋建筑出现平安咨询题的，鉴定费用由责任人承担。91、房屋建筑平安咨询题的治理措施及费用承担：应采取修缮、解除危险、撤除措施。治理费用由平安责任人承担；人为缘故导致的其治理费用由责任人承担。92、房屋修缮：是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进展必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进展的查勘、设计、施工和验收的过程操纵活动。93、房屋修缮工程应依法获得施工许可证的对象：投资额到达30万元以上或面积到达300平方米以上时，依法获得施工许可。94、危险房屋的处理类别：观察使用处理使用可解除危险的房屋停顿使用无修缮价值，不危及相邻别人平安的

40、整体撤除整幢危险且无修缮价值，立即撤除的。95、房屋应急抢险遵照的原则：属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反响、统一指挥、保障有力的原则。96、北京市物业效劳第三方评估监理治理方法京建发2010383号于2010.10.1执行。97、物业效劳第三方评估监理：是指物业效劳评估监理机构接受业主、业主大会、建立单位、物业效劳企业或有关部门的委托，按照法律、法规、规章规定和合同商定，对物业效劳质量和效劳费用、物业共用部位和共用设备设备治理情况等提供专业评估监理效劳的活动。98、各当事人应当如何委托物业效劳评估监理效劳：应当与委托人签订书面合同，商定效劳内容及费用。与委托事项有关的证明材料。业

41、主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或业主委员会应当提供备案证明；建立单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业效劳企业应当提供物业效劳合同。99、物业效劳评估监理业务范围、收费方式和付费主体：工程交接查验效劳费用评估效劳质量评估其他需要评估监理的事项。按照“谁委托谁付费”原则；建立单位和全体业主共同委托，由建立单位承担评估费用。100、在物业效劳评估监理活动过程中，评估监理机构、建立单位、物业效劳企业及相关当事人的义务：保持材料的齐全完好，物业工程交接验收评估报告相关材料保管期限不得低于5年；物业效劳费用评估、物业效劳质量评估报告相关材料保管期限不得低于3年

42、。101、北京市物业工程交接收理方法京建发2010603号2010.12.1执行102、物业工程交接的含义：是指建立单位或物业效劳企业与全体业主之间进展移交和承接的行为。103、物业工程交接的主体的规定：已经成立业主大会的由业主委员会代表全体业主进展交接； 未成立业主大会的，可由全体业主受权的业主代表进展交接。全体业主能够委托选聘的物业企业进展交接；委托物业效劳评估监理机构进展，并出具交接查验报告。104、物业工程交接的内容包括：物业工程名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议处理方式。业主共同决定解除前期物业合同的，由全体业主与建立单

43、位进展交接：业主共同决定告知建立单位签订协议告知主管部门移交和承接。业主共同决定不再接受事实效劳的：书面告知物业企业，签订合同的，应当在届满前3个月书面告知物业企业签订协议主管部门按协议进展移交和承接。物业效劳企业决定不再提供事实效劳的：物业企业提早3个月书面告知全体业主签协议书面告知行政主管部门按协议进展移交和承接。物业效劳企业告知之日至合同期限届满之日缺乏3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业治理区域，不得擅自停顿物业效劳。业主共同决定选聘新的物业企业，全体业主与物业效劳企业进展交接程序：全体业主书面告知物业效劳企业双方签订交接协议全体业主及时告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府

44、及主管部门双方按照北京市物业治理方法和交接协议商定，对物业共用部分进展查验交接并对物业治理相关材料进展移交和承接。105、交接过程中对各方的禁止行为：拒不移交物业用房和相关材料拒不配合交接查验拒不撤出物业治理区域强行接收法律、法规、规章禁止的其他行为。106、应急物业效劳的适用情形和详细要求：不能维持正常物业治理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应组织提供给急物业效劳：合同期限届满，建立单位或原企业依法撤出物业治理区域，全体业主未能依法确定物业治理方式的合同期限内，建立单位或物业企业违背商定单方解除物业效劳合同合同期限内，建立单位或物业企业因破产、资质被注销，不能履行物业效劳义务的。应

45、急仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运转等根本生活的效劳事项。应急效劳费用由全体业主承担，业主委员会协助收取。应急物业效劳期限一般不超过3个月。107、业主决定共同事项公共决策平台使用规则京建发2010545号于2010.10.1执行。108、物业治理区域内能够使用决策平台表决的事项有：业主可发起：成立业主大会筹集、治理和使用建筑物及其附属设备的维修资金变动建筑主体和拆改承重构造改变房屋建筑使用用处决定本楼幢、本单元共同决定事项。业主委员会可发起的：修正业主大会议事规则；修正治理规约；决定或变更物业治理方式、效劳内容、效劳标准和收费方案；选聘和解聘物业企业或其他治理人；筹集、治理和使用建

46、筑物及附属设备的维修资金；选举业主委员会或更换业主委员会成员；决定业主委员会的工工作职责和经费；审查业主委员会和物业企业或其他治理人的年度工作报告；决定改建、重建建筑物及其附属设备；申请分立或合并物业治理区域；决定本物业治理区域内全体业主共有部分的运营、收益分配等方案；决定本物业治理区域内共用部位和共用设备设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、治理、收费等事项；改变和撤销业主小组做出的与业主大会决定有抵触的决定；决定本物业治理区域内全体业主诉讼事宜；决定有关共有和共同治理权利的其他严重事项。物业效劳企业发起：筹集、治理和使用建筑物及附属设备

47、的维修资金。109、实行一卡通制度的业主如何申领一卡通：2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业工程，建立单位应在业主办入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行申领该工程房屋的一卡通，并在办入住手续前将一卡通发给购房人。110、2010年10月1日前已入住物业工程的一卡通的申领：2010年10月1日前已入住物业工程的一卡通，可由业主委员会或物业效劳企业统一到光大银行领取后发放给业主。111、共同决定事项发起人应当在发起决策前完成的工作：明显位置公示，不少于15日补录信息确认一卡通持卡情况。112、决策平台提供的表决方式有五种：互联网、语音、光大银行自助缴费机、人工协助、现场协助

48、。业主如何投票表决：每张一卡通同一事只能表决一次。113、北京市住宅专项维修资金治理方法于2009.12.1执行，对按照本方法交存住宅专项维修资金的业主的定义：住宅业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设备设备的除外住宅物业治理区域内的非住宅或住宅物业治理区域外与单幢住宅构造相连的非住宅业主前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应按照本方法规定交存住宅专项维修资金。114、北京市住宅专项维修资金治理方法出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定：业主按房改本钱价的2%售房单位多层按售房款的20%，高层30%，从售房款中一次性提取。115、北京市住宅专项维修资金治理方法规定住宅共用

49、部位的维修更新、改造范围：屋面防水层破损、顶层房间渗漏的楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内外表浸湿地下室出现渗漏、积水的楼房外墙装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、标准规定值的增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内外表出现潮湿、结露或霉变的外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门出现破损的公共区域门窗或窗纱普遍破损的其它情况。116、北京市住宅专项维修资金治理方法规定住宅共用设备设备的维修和更新、改造范围：电梯主要部件需要进展维修或更换的二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严峻的避雷设备不

50、能满足平安要求的配电设备部分电缆、电线、配电箱内元件损坏的消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严峻的楼内排水设备出现毛病，给、排水管道漏水、锈蚀严峻、排污泵锈蚀或其他设备损坏的其他情况。117、北京市住宅专项维修资金治理方法规定住宅共用部位、共用设备设备的维修和更新、改造费用的分摊方式：相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。专属一个单元业主的共用由该单元全体业主按比例分摊；专属一个楼层的由该楼层按比例分摊售后公有住房之间的按比例分摊售后公有与商品住宅或非住宅之间的先按比例分摊到各相关物业，再按项的原则进展分摊。118、规定住宅专项维修资金划转业主大会治理后，需要使用住宅专项维修资金的

51、办理规定：物业企业提出使用方案业主大会依法通过使用方案物业企业施行使用方案物业企业向业主委员会提出列支业主委员会审核同意，并报区县建委备案，使用售后公有住房经区县房改部门审核同意业主委员会向开户银行发出划转通知，使用售后公有住房维修资金的，发出支付通知业主大会开户银行划转至维修单位。119、北京市住宅专项维修资金治理方法规定危及房屋使用平安的紧急情况：屋面防水损坏造成渗漏的电梯毛病危及人身平安的高层住宅水泵损坏导致供水中断的楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的消防系统出现功能障碍，消防治理部门要求对消防设备设备维修及更新、改造的。120、北京市住宅专项维修资金治理方法对不得从住宅专项维修资金

52、中列支的费用规定：依法应当由建立单位、施工单位承担的依法应当由相关单位承担的应当由当事人承担的依照物业效劳合同商定，属于物业效劳内容的日常维修和养护费用。121、北京市高级人民法院关于审理物业治理纠纷案件的意见京高法发2003389号于2004.1.1执行。122、业主拖欠物业费的滞纳金确定原则：物业企业依照商定恳求一并支付滞纳金的，法院将予支持；数额过高的，可适当调整，一般不应超过欠费金额。123、物业效劳费案件的诉讼时效期间确定原则：2年。但不会过苛，除物业效劳企业明显怠于行使权利的，一般会认定其在持续主张权利。124、业主要求物业效劳企业承担财物丧失或毁损责任的情形及条件：物业合同商定有

53、财物保管效劳，业主能够要求企业依保管义务承担相应的赔偿责任物业合同没有商定的，未尽到平安防备义务或未配置应有的平安防备设备，对财物丧失或毁损有过错的，业主能够要求物业企业承担与其过错相习惯的赔偿责任。125、业主要求物业效劳企业承担车辆丧失或毁损责任的情形：设有车辆泊位，收取泊位维护费用，按签订协议确定赔偿责任没有协议的，物业企业有过错的，可依照过错程度、收费标精确定物业企业应承担的赔偿责任。126、北京市住宅物业效劳标准京建发2010613号于2010.10.1执行。127、北京市住宅物业效劳标准根本规定的理解：物业共用部分的维涵养护为日常维涵养护，物业效劳标准分为五级，一级为最低标准。签订

54、物业合同时，依照住宅物业实际情况确定物业效劳事项，选定物业效劳标准，施行前已签订合同的按商定执行。128、北京市住宅物业效劳标准分为五级，一级为最低，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。每一级标准包括的内容：根本要求、共用部位及共用设备设备运转、维涵养护、消防平安防备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修治理等。129、临时治理规约的制定主体有：建立单位。130、临时治理规约的制定时间：应在销售房屋前制定临时治理规约，并在销售场所公示。131、临时治理规约的根本内容有九部分：物业根本情况物业的使用、维修和治理前期物业效劳装饰装修初次业主大会会议筹备物业工程交接争议处理方式附则。132、

55、临时治理规约的必备条款：尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建立单位享有业主权利、承担业主义务业主在交付手续前，应向建立单位领取“业主一卡通”业主共同决定解除前期合同并确定治理方式的，建立单位应按方法规定与全体业主进展物业共用部分查验交接建立单位应自初次业主大会会议筹备组成立之日起7日内提供材料，并承担会议所需费用建立单位应于每年第一季度公示上一年度前期物业合同履行情况、收支情况。133、北京市物业治理行业专家治理方法京建发2010340号。134、关于印发北京市物业工程承接查验评估标准（试行）、北京市物业效劳费用评估标准）（试行）和北京市物业效劳质量评估标准（试行）的通知京建发201039

56、1号。135、电梯使用单位的平安治理人员应履行的职责：进展电梯运转的日常巡视，做好电梯日常使用情况记录，落实电梯的定期检验计划；妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙；监视电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯；发觉电梯存在平安隐患需要停顿使用的，有权作出停顿使用的决定，并立即报告本单位负责人；遇有火灾、地震等妨碍电梯运转和电梯乘客人身平安的突发性事件时，应当迅速采取措施，停顿电梯运转。136、北京市供热采暖治理方法于2010.4.1执行。137、供热单位在供热效劳中应当恪守的规定：建立供热设备巡检制度，对治理范围内的供热设备进展检查，并作好记录。发觉共用设备隐患应及时消除；发觉用户自用采暖

57、设备存在隐患的，应书面告知用户及时消除供热前应进展供热系统充水、试压、排气、试运转等工作，并提早在供热范围内公告建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进展检测，测温记录应有用户或其他证明人签字采暖期内实行24小时效劳，并及时处理和回复用户反映咨询题。138、供热范围内住宅用户的室外、室内共用供热设备的治理、维护、抢修和更新改造责任方；室内自用采暖设备维修、更新的相关费用承担方：供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设备和室内共用供热设备承担治理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤效劳部门提供社会供热效劳的，能够按照规定委托专业企业承担。住宅用户发觉室内供热采取设备异

58、常、泄漏情况时，应及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设备维修、更新的相关费用。非住宅用户供热采暖设备的维护、治理以及更新改造，由供热单位与用户在合同中商定。建立单位应依法承担供热采暖设备保修期内的保修责任。139、北京市有限空间平安作业消费标准（试行）于2009.2.1执行140、北京市有限空间平安作业消费标准所指的有限空间的定义和分类：标准所指的有限空间是指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量缺乏的空间。分为三类：密闭设备贮罐、压力容器、管道、烟道、锅炉地下有限空间地下管道、地下室、地下仓库、污水池、沼气池、化

59、粪池、下水道地上有限空间储藏室、酒糟池、垃圾站、温室、冷库。141、在有限空间作业，事先应进展的检测及留意咨询题：消费运营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。作业者工作面发生变化时，应重新检测后再进入。 施行检测时，检测人员应处于平安环境，检测时要做好检测记录，包括检测时间、地点、气体品种和检测浓度。142、消费运营单位委托承包单位进展有限空间作业的规定：消费运营单位委托承包单位进展有限空间作业时，应严格承包治理，标准承包行为，将工程发包给具备相应资质的企业和个人。消费运营单位将有限空间作业发包时，应签订专门的平安消费治理协议，或在承包合同中商定各自的平

60、安消费治理职责。承包单位应严格恪守平安协议，恪守各项操作规程，严禁违章指挥、违章作业。143、北京市人民防空工程和一般地下室平安使用治理方法于2005.1.1执行。144、本市地下空间的平安使用原则：坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则。145、利用地下空间从事消费运营活动或作为居住场所，地下空间的产权人、治理单位应当保证地下空间具备的条件：防火、卫生检查合格建筑平安具有上下水、卫生间、用电设备通风良好有防汛、防雨水设备装备各项消防设备。 不具备平安使用条件，对从事运营活动的，由人民防空主管部门、建立行政主管部门责令改正，并处3万元罚款；对从事非运营活动的，并处1000元罚款。146、装修人在

61、装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重构造的行为时，受损害的业主或业主委员会应采取的应对措施；装修人在装饰装修活动中，严禁施行擅自变动建筑主体和承重构造的行为。装修人出现上述行为时，受损害的业主或业主委员会可按照法律、法规以及治理规约的规定向人民法院提起诉讼，要求装修人停顿损害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。147、装修人出现擅自变动建筑主体和承重构造的行为时，房屋治理单位采取的处理措施：发觉装饰装修活动中存在擅自变动建筑主体和承重构造违法行为时，房屋治理单位应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告业主委员会或居委会、街道办事处，并会同业主委员会或居委会、街道办事处组织相关

62、业主与装修人进展协调，要求其改正违法行为；装修人仍不改正的，房屋治理单位应当上报区县住房城乡建立行政主管部门处理。148、大型社会活动平安工作坚持的原则：坚持平安第一、预防为主的方针按照谁主办、谁负责的原则，由主办者对平安工作全面负责。149、本市对楼宇平安治理第一责任人的商定，物业治理单位平安治理职责的依照：产权单位、使用单位是楼宇平安治理第一责任人。150、物业治理单位应急演练间隔期：至少每季度组织一次全面的应急演练，做好应急演练记录。案例2010年12月21日北京市某房地产开发公司开发的位于朝阳区某住宅小区获得销售许可，总建筑面积27完平方米，开发公司从建委网站上抽取了第三方建立评估机构

63、对物业效劳费用进展了评估，并将全部专项效劳委托给一家注册地在海淀的三级资质的甲物业效劳企业。业主于2011年8月1日开场入住，2011年10月该小区召开初次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了一家一级资质的乙物业效劳公司。业主委员会与注册地在丰台的乙物业效劳企业签订了物业效劳合同，合同定于2011年11月1日乙公司进驻，业主委员会以书面方式通知甲物业效劳公司应于2011年11月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业效劳公司收到业主委员会书面通知后，拒不撤出物业小区，并以部分业主欠缴物业效劳费为由，回绝移交相应的物业治理材料，拒不配合物业交接查验。但是乙物业公司依然强行接收了小区，并开场提供物业效劳。2012年6月15日，该小区顶层的20户业主发觉房间在雨天渗水，因此联名要求乙物业效劳公司无偿修复。乙物业效劳公司称这是由于甲物业效劳公司效劳不善所致，应由甲物业效劳公司负责修缮。之后，乙物业效劳公司不再受理业主有关该咨询题的投诉。请依照北