邢台南宫住宅市场调研报告

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1、康璐德地产南宫项目市场调研报告南宫项目市场调研报告20132013年年4 4月月2121日日康璐德地产目目 录录南宫综述南宫综述1土地分析土地分析2市场分析市场分析3竞品分析竞品分析4康璐德地产南宫综述南宫综述康璐德地产南宫南宫市市n 南宫市位于河北省南部南宫市位于河北省南部距石家庄距石家庄120公里，距邢台公里，距邢台120公里公里 n 总面积总面积863863平方公里平方公里n 总人口总人口4747万人，城市人口万人，城市人口1313万万n 20122012年年GDPGDP总值总值83.2383.23亿元亿元n 城镇居民年收入城镇居民年收入1586015860元元 农村居民年收入农村居民年

2、收入64906490元元地理位置-邢台东部重要城市康璐德地产经济、交通、中心城区n 京津经济区、中原经济区、东部沿海地区、中西部地区交汇处，到黄骅港需3个小时，1.5个小时到石家庄、济南，3.5个小时能进京下卫 n 青银高速、大广高速、106、308、邢德线、邢衡高速、邯黄铁路、京九铁路n 特色经济：棉毛纺、钢制品加工、食品加工、羊绒业有“羊剪绒之乡”等称号n 南宫经济开发区：规划面积16.46平方公里 中心旧城区中心旧城区东部新城东部新城城市行政办公中心东迁城市行政办公中心东迁南南宫宫经经济济开开发发区区康璐德地产 城市经济城市经济56亿元亿元 74.3亿元亿元 83.23亿元亿元 年份年份

3、GDPGDP2010201056 56 亿元亿元2011201174.3 74.3 亿元亿元2012201283.23 83.23 亿元亿元n2012年城镇居民年人均可支配收入增长年城镇居民年人均可支配收入增长13%，达到，达到15860元元n2012年农民人均纯收入增长年农民人均纯收入增长10%，到达，到达6490元元n2012年社会固定资产投资增长年社会固定资产投资增长33%，达到，达到80亿元亿元n2013年计划总投资年计划总投资120亿元，重点建设项目亿元，重点建设项目76个个财政收入及经济总量在邢台市处中游，与沙河、宁晋差距大,与同一平台的巨鹿、平乡、临城、临西比增幅差距较大。康璐德

4、地产居民消费水平较低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河的较多。商业多集中在冀南路、凤泰隆广场、人民医院、联华超市附近。商业环境商业环境康璐德地产城市建设冀南红都、商贸水城南宫是有着千年历史的文化古城，素有凤城、金南宫之称，依托河北南部依傍县最大的人工湖南宫湖，建造环城水系，将普彤寺、南宫十景等历史遗迹连接，形成观光、佛教朝圣、旅游度假的休闲综合区。市政府、检察院、规划局等政府东迁，形成南宫东部行政办公区南宫已在106国道以东建设南宫经济开发区，园区规模已初步形成。康璐德地产土地分析土地分析区位意义区位意义交通条件交通条

5、件配套设施配套设施景观资源景观资源土地指标土地指标综合分析综合分析结论结论1234567市场分析市场分析土地分析土地分析竞品分析竞品分析康璐德地产1.1区域意义区域意义n项目位于南宫市开发区，项目位于南宫市开发区，106106国道东侧，朝阳路南侧。典型的首置区域，周边环境配套尚未形成国道东侧，朝阳路南侧。典型的首置区域，周边环境配套尚未形成商业中心商业中心行政中心行政中心人民检查院人民检查院市人大市人大公安局公安局规划局规划局市政府市政府建设局建设局长城医院长城医院第一中学第一中学人民医院人民医院联华超市联华超市南宫一中南宫一中南宫汽车站南宫汽车站人民法院人民法院人民广场人民广场职教中心职教中

6、心康璐德地产1.1区域意义区域意义n城市中心东移已成为南宫的现状，随着城市东部建设的推进，东部城区将成东部城区将成为未来南宫政府办公、居为未来南宫政府办公、居住为主的城市新轴心。住为主的城市新轴心。【南宫市总体规划（【南宫市总体规划（2008-20202008-2020年）年）】项目地位于南宫东城新区与开发区的交汇处，正处在未来规划的城市中心区辐项目地位于南宫东城新区与开发区的交汇处，正处在未来规划的城市中心区辐射范围内，射范围内，项目区位发展优势明显项目区位发展优势明显。康璐德地产1.2交通条件交通条件n项目地块交通便利。北临朝阳路，东侧为国道项目地块交通便利。北临朝阳路，东侧为国道3083

7、08，西临国道，西临国道106106，南临规划路学院路。，南临规划路学院路。n项目西侧为南宫第一中学，目前正在施工建设，已经入住两个年级。西北侧为长征医院。项目西侧为南宫第一中学，目前正在施工建设，已经入住两个年级。西北侧为长征医院。n从项目出发，从项目出发，1010分钟即到南宫新政府大楼和人民广场，分钟即到南宫新政府大楼和人民广场，1515分钟即到南宫商业中心冀南路。分钟即到南宫商业中心冀南路。商业中心商业中心行政中心行政中心长城医院长城医院第一中学第一中学南宫汽车站南宫汽车站西城西城-老城区老城区东城东城新城区新城区东城东城开发区开发区康璐德地产1.2交通条件交通条件n项目地处项目地处10

8、6106公路东侧，为南宫开发区，周边道路十分通畅公路东侧，为南宫开发区，周边道路十分通畅n项目地块沿项目地块沿106向北，向北，5分钟即到南宫汽车站分钟即到南宫汽车站106国道朝阳路学苑路（规划）康璐德地产1.3配套设施配套设施n项目区域内项目区域内106106以西已规模开发，以西已规模开发，106106以东尚未规模开发，项目以东尚未规模开发，项目1 1公里内基本无大型商场、酒店、公里内基本无大型商场、酒店、幼儿园、公园。对面有南宫第一中学（初中）（在建）、长征医院，向北幼儿园、公园。对面有南宫第一中学（初中）（在建）、长征医院，向北1 1公里内南宫汽车站、公里内南宫汽车站、小型超市。项目南侧

9、冀南商贸城在建，未来商业配套会逐步完善。小型超市。项目南侧冀南商贸城在建，未来商业配套会逐步完善。第一中学第一中学长城医院长城医院汽车站汽车站十里小学十里小学冀南商贸城冀南商贸城（在建）（在建）康璐德地产1.3周边项目周边项目n南宫东部楼盘档次较西部稍好，但也多为抵挡社区。项目西面的金都华府属于较高品质楼盘南宫东部楼盘档次较西部稍好，但也多为抵挡社区。项目西面的金都华府属于较高品质楼盘冀南商贸城博雅莊园东尚华都凤凰世纪城金南宫天阔公园城纯水岸金都华府中景官邸文景名苑龙泽苑御苑天地名门天地名城锦绣花园B区梧桐人家飞凤小区天阔第一城天铭苑紫御花庭滨河家园九方天骄国际区域内竞品项目区域外竞争项目尾房

10、项目入住小区停工项目康璐德地产1.4景观资源景观资源n项目地块整体性好。除东面界面紧挨工厂较差外，其他三面被道路包围，但周边公园等市政景观项目地块整体性好。除东面界面紧挨工厂较差外，其他三面被道路包围，但周边公园等市政景观暂无是项目一大短板；紧邻暂无是项目一大短板；紧邻106106国道且开发区为工业聚集区，大型车辆较多。国道且开发区为工业聚集区，大型车辆较多。学院路学院路规划路规划路n项目地貌简单，有充足的内部造景条件项目地貌简单，有充足的内部造景条件康璐德地产1.5用地指标用地指标n项目占地面积项目占地面积8080亩（地块详细功能划分表）亩（地块详细功能划分表）康璐德地产1.6未来规划未来规

11、划n未来项目周边规划改造未来项目周边规划改造康璐德地产1.6地块价值分析地块价值分析 n项目周边项目周边6 6个不利因素个不利因素周边商业、教周边商业、教育、公园配套育、公园配套不完善不完善周边无成熟社周边无成熟社区，没有形成区，没有形成生活氛围，城生活氛围，城区市民认可度区市民认可度不高不高106国道大国道大车经过噪车经过噪音较大音较大项目对面项目对面界面较差界面较差项目周边项目周边均为工厂均为工厂距离南宫现商距离南宫现商业中心和城市业中心和城市中心较远中心较远n除周边商业配套不完善，缺乏小学、幼儿教育资源，公园等市政配套不完善和项目周边工厂外，除周边商业配套不完善，缺乏小学、幼儿教育资源，

12、公园等市政配套不完善和项目周边工厂外，其他均可规避。其他均可规避。康璐德地产类别现状改造措施利好因素地貌平整，上有建筑内部造景景观项目三面环路周边南宫东部、南部相对其他乡镇较为富裕项目宣传下乡，沿东、南进市区沿街面景观改造交通106高速路未来将成为南宫市区干道列入未来城市建设计划项目南侧规划路学院路2014年竣工北侧朝阳路已成市区主干道教育教育配套：有初中，无小学幼儿园项目规划幼儿园医疗长城医院社区门诊商业项目南部未来将建成大型商业节点及景观社区配套不利因素位置位置稍偏，现认可度不高位置稍偏，现认可度不高城市东移，东区必然成为中心城区配套较差配套较差社区配建界面地上厂房道路边树阵隔离收购或搬迁

13、污染周边为企业，日常生产产生污染企业为轻工业，不影响环境评级噪音106国道大车较多，企业生产噪声社区底商1.6土地价值分析小结土地价值分析小结康璐德地产1.6土地价值划分土地价值划分康璐德地产1.6可比地块价值分析可比地块价值分析区域位置周边配套景观资源项目指标博雅莊园南宫东部新城区域，106国道东侧，胜利大街东段，中国公路东侧长城医院、第一中学社区景观，宅间绿化较少多地面硬化以便停车 私密性整体性较好 占地面积40亩，建面2万余东尚华都106国道西侧，第一中学南面，与公司项目地块相邻长城医院、第一中学景观规划暂无景观规划暂无300亩，1期100亩14栋楼，容积率2.0，现规划6栋多层6+1，

14、8栋小高层、高层金都华府朝阳路十里南侧，长城医院西行长城医院、第一中学1.5万平米中心景观私密性整体性较好 136亩，25万建面，2.4容积率中景官邸东进街和复兴路交叉口人民广场、凤泰祥商业广场、人民医院、职教中心4000平米中央景观带性整体性较好100亩，建面13万博雅莊园东尚华都凤凰世纪城金南宫金都华府中景官邸天铭苑康璐德地产优势优势 位于未来发展的城市中心区域内，发展优势明显；主次干道直达，地块三面环路，交通便利；项目地块方正完整，利于开发。紧邻医院及中学，优势明显 未来南部商业成型后将极大提升区域商业机会机会 城市中心东移，本项目将成为新的城市中心腹地；依托东部新区的规划定位，未来将极

15、大提升本项目的土地价值和居住价值。劣势劣势 目前项目周边的商业配套档次和规模一般，不足以形成明显优势；周边环境一般，紧邻开发区企业，没有市政公园等景观配套挑战挑战 区域内多个项目上市带来的竞争压力，新区未来仍有多个地块出让，会进一步加剧竞争。SWOTSWOT分析分析土地属性界定土地属性界定:精品精品，土地价值的核心为居住舒适、环境优良、配套完善、拥，土地价值的核心为居住舒适、环境优良、配套完善、拥有优质资源的未来新城市中心居住区有优质资源的未来新城市中心居住区康璐德地产市场分析市场分析市场分析市场分析土地分析土地分析竞品分析竞品分析市场界定市场界定市场概况市场概况竞品竞品123康璐德地产2.1

16、市场界定n项目主要的竞争区域为南宫新城即南宫东部、南部项目主要的竞争区域为南宫新城即南宫东部、南部竞争区域竞争区域康璐德地产2.22.2市场概况：市场概况：n 规划形式：规划形式：南宫2010年至2011年项目发项目，多数产品为6+1多层，高层小高层很少，且均未安装电梯，2012年后规划建造项目，多数以6+1多层电梯房和11+1小高层为主，部分建造18层。项目外立面95以上为现代简约风格。除个别项目高层建造1T3外，其余高层全部为1T2.n 景观：景观：多数社区景观规划不完整，现统计只有个别在建项目规划有大面积集中景观。n 车库、车位：车库、车位：多为地上停车位和1层车库，部分建有半地下车库，

17、全地下车库稀有。n 客群：客群：多为刚性需求，投资性需求基本没有。南宫市内刚需客户较少，周边村镇客户量较多，还有部分清河、威县下辖乡镇客户。且购房客户呈现出“市内客户需求面积小，乡镇客户需求面积大”和“乡镇客户扎堆购买”的特点。n 付款情况：付款情况：90%以上客户为贷款，贷款客户多为30%首付比例。东部乡镇客户明显首付比例较高，部分客户全款购买。康璐德地产项目风格一览金都华府东尚华都博雅莊园凤凰世纪城中景官邸天铭苑御苑文景名苑天阔公园城纯水岸锦绣花园B区龙泽苑金南宫九方天骄国际宝城名郡天地名都立面风格现代现代现代现代现代欧式现代现代现代现代、欧式现代现代现代未知立面材料涂料涂料涂料涂料涂料涂

18、料涂料涂料涂料下层石材上层涂料涂料涂料涂料市面项目以市面项目以现代简约风格现代简约风格为主流为主流康璐德地产n产品形式：产品形式：南宫市场需求户型不大，多数在建项目户型控制在140平米以下（文景名苑部分户型达到160-200平米）。城西与城东分化明显，城西项目为80-100平米两居与100-130平米三居为主，且130平米以上户型配比较少（部分项目有少量一居室，），两居三居占比接近1：1；城东项目多为110-140三居室，80、90平米两居较少，三居室中110-120小三居、120-140大三居比例接近1：1。各产品线总价段：各产品线总价段：南宫市整体总价承受力一般，30万是一个门槛各产品线供

19、求情况：各产品线供求情况：2025273033总价（万）总价（万）市场供应量（套）市场供应量（套）171023371088整体供求：整体供求：康璐德地产n量价走势：量价走势：南宫现有开发量在280万平方米左右，2012年6月-2013年3月，南宫市场项目集中入市供应较大，城西老城区供应量少于城东新城；成交均价整体在2500元/m2以左右，其中城东入市价格、成交价格明显高于城西。尽2013年春节放假期间，南宫市销售500套，明显好于2012年。n通过调查走访得知，春节过后，南宫各项目销售情况较好，其中金都华府销售截止调查之日，销售140余套，销售形势最好。其余在售项目月平均出房30套。康璐德地产

20、2.32.3竞品竞品冀南商贸城博雅莊园东尚华都凤凰世纪城金南宫天阔公园城纯水岸金都华府中景官邸文景名苑龙泽苑御苑锦绣花园B区天铭苑紫御花庭九方天骄国际主要竞品主要竞品次要竞品次要竞品康璐德地产调研项目竞争性综合评定调研项目竞争性综合评定 评定项 项目名称基础条件规划形态产品销售总计项目与我距离地理位置周边未来升值潜力产品形态丰富人车分流集中景观特色户型精装交房绿色节能技术立面材料价格优势示范区品质宣传策略金都华府 7东尚华都 6博雅莊园 6凤凰世纪城 7中景官邸 7天铭苑 6御苑 3文景名苑 2天阔公园城 3纯水岸2锦绣花园B区尾 房龙泽苑尾 房九方天骄国际停 工金南宫信息不全，暂不做评定天地

21、名都宝城名郡康璐德地产竞品分析竞品分析已建成小区分析已建成小区分析主要竞品分析主要竞品分析结论结论123市场分析市场分析土地分析土地分析竞品分析竞品分析康璐德地产A、东安小区、东安小区占占 地地60亩项目定位项目定位一般住宅开盘日期开盘日期06年8月开发商开发商南宫市房管局销售商销售商南宫市房管局财务科均均 价价1240元/平米车车 库库1228元/平米物物 业业 费费0.3元/月平米配配 置置地板辐射采暖、天然气、落地阳台外漂窗户型面积户型面积79-155.81，其中79-110售罄，所剩均为120-155.81的大户型项目位置项目位置东进街北，凤凰路东，位处城市向东发展方向B、天地名门、天

22、地名门占占 地地一期80亩项目定位项目定位高档小区开盘日期开盘日期开发商开发商石家庄天地房地产开发有限公司销售商销售商河北攻略房地产营销有限公司均均 价价1360元/平米车车 库库物物 业业 费费0.45元/月平米配配 置置六楼通电梯，香港阿尔贝泛亚景观设计，花园式小区，地板辐射供热，天然气、太阳能入户、中央电子监控，24小时巡更，专业物业公司。户型面积户型面积101.37-154.85项目位置项目位置南宫市西南角，青年街南侧，育才路以西，下高速路的入市口。已建成小区分析已建成小区分析康璐德地产已建成小区分析已建成小区分析C、锦绣花园、锦绣花园占占 地地一、二期130亩项目定位项目定位高档小区

23、开盘日期开盘日期06年8月开发商开发商南宫市金马房地产开发有限公司销售商销售商石家庄盛隆策划均均 价价1250元/平米车车 库库1358元/平米物物 业业 费费0.3元/月平米配配 置置地板辐射采暖（热源为地热资源），天然气，地热24小时热水，落地阳台外漂窗，专业物业公司。户型面积户型面积101.37-154.85项目位置项目位置南宫老城区西北方向，普彤街南，育才北路以东，靠近普彤寺和西北生态区。D、梧桐人家、梧桐人家占占 地地108亩项目定位项目定位高档小区开盘日期开盘日期07.11.18开发商开发商石家庄市广通房地产开发有限公司销售商销售商广通地产均均 价价1380元/平米车车 库库物物

24、业业 费费0.3元/月平米配配 置置地板辐射采暖，天然气，双景观，网球场，退台观景设计，落地阳台外漂窗，专业物业公司。户型面积户型面积99.74-200多项目位置项目位置西临新市政府大楼东侧，东临凤凰湖公园。通达街北，富强路东。康璐德地产金都华府金都华府7 7 大众户型高端项目大众户型高端项目 u位置：106国道西侧，第一中学南面，与公司项目地块相邻u开盘时间：2012年6月u入住时间：2014年12月u规模：建筑面积22万，占地136亩,容积率2.4u绿化率：60%u总户数：2000户u主力户型：110-120小三居，130大三居u装修标准：毛坯u配套：社区商业及会所u车户比：1:1u景观：

25、1.5万平中央景观带u售价：2800-3000u销售情况：1期1#、2#、6#、7#、10#基本售罄1T2高层、小高层(三单元为主，6栋两单元)，12栋18层、12栋12层主要竞品分析主要竞品分析康璐德地产东尚华都东尚华都6 6 （尚未开盘，规划未定）（尚未开盘，规划未定）u位置：106西侧，青年路南侧南宫县第一中学南侧学u开盘时间：2013年6月u入住时间：2015年12月u规模：占地300亩，1期100亩14栋楼，容积率2.0，1期建面13万平米。绿化率：40%u主力户型：未定u装修标准：毛坯u配套：社区商业u车户比：1:1u景观：未定u售价：24002500u销售情况：未开盘1T2现规划

26、6栋多层6+1，8栋小高层11层、18层主要竞品分析主要竞品分析康璐德地产博雅莊园博雅莊园6 6 大众型户型项目大众型户型项目u位置：南宫东部新城区域，106国道东侧，胜利大街东段，中国公路东侧u开盘时间：2013年6月u入住时间：2014年12月u规模：占地40亩，2.6万平米。u绿化率：40%u主力户型：124、115u装修标准：毛坯u配套：社区商业u车户比：1:1u景观：未定u售价：26002700u销售情况：3#4#2013年2月开始销售，多层4#已经售罄，3号楼销售20套。4栋11+1小高层，4栋6+1多层，均为3个单元1t2，主要竞品分析主要竞品分析康璐德地产凤凰世纪城凤凰世纪城7

27、 7 地段型高端项目地段型高端项目u位置：胜利大街东段，人民公园南侧u开盘时间：2011年u入住时间：2013年6月u规模：21万平米，36栋楼,容积率1.89u绿化率：40%u主力户型：80-140,90-120u装修标准：毛坯u配套：社区商业，幼儿园u车户比：1:1u景观：未定u售价：27002800，全款98折，贷款99折u销售情况：1、2期已经售完，3期共开7栋楼，1栋小高层，现多层已售完，小高层剩6套。2012年全年销售230余套。分为东西两区，西区分为1、2、3期销售，18栋多层1栋小高层1T3主要竞品分析主要竞品分析康璐德地产中景官邸中景官邸7 7 地段型高端项目地段型高端项目u

28、位置：东进街和复兴路交叉口u开盘时间：2011年u入住时间：2013年6月u规模：占地100亩，建筑面积13万，11栋12层小高层u绿化率：40%u主力户型：90-95,125,133-138u装修标准：毛坯u配套：社区商业，幼儿园u车户比：1:1u景观：未定u售价：28003000u销售情况：2011年1期2栋楼开始销售，二期3#、4#、5#已经销售完毕，三期8#9#2012年下半年开始销售，现已基本售罄，剩余7套顶层130平大三居，6#7#未开，10#11#即将开盘4栋11+1小高层，4栋6+1多层，均为3个单元1t2，主要竞品分析主要竞品分析康璐德地产天铭苑天铭苑6 6 大众型户型项目大众型户型项目u位置：凤凰路与胜利街交叉口南行u开盘时间：2011年5月u入住时间：2013年12月u规模：50多亩，10栋住宅楼，1栋办公楼。u绿化30%。u主力户型：顶层90平两居，125、135，u装修标准：毛坯u配套：社区商业,u车户比：1:1u景观：未定u售价：3000u销售情况：特价房优惠两万，送自动洗衣机10栋高层、小高层1T2，1栋多层8层，三个单元，其余为小高层，主要竞品分析主要竞品分析