某公司开发工作管理制度汇编(DOC 75页)

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1、乐城公司开发部工作管理制度目录第一部分：总则第二部分：前期工作管理制度与工作流程第一章：前期工作管理职责第一节：前期工作中开发的管理职责第二章：前期工作职能与工作流程第一节：前期工作职能第二节：前期工作界面第三节：前期工作操作指南第三章：前期工作内部管理职责与工作流程第一节：前期工作内部管理职责第二节：前期工作内部管理流程第三部分：配套工作管理制度与工作流程第一章：配套工作管理制度第一节：配套工作中开发的管理职责第二章：配套外部工作流程第一节：市政手续办理总流程图第二节：公建各配套专业流程第三节：住宅各配套专业流程第三章：配套工作内部管理职责与工作流程第一节：配套工作内部管理职责第二节：配套工

2、作内部管理流程第三节：园林工程的管理流程第一部分 总则房地产开发是较复杂的综合性行业,它关系众多领域涉及许多政府部门和专业。由于房地产整体开发周期较长,而开发工作作为重中之重始终贯穿于开发项目的各个环节。从掌握市场动态信息为土地获取提供重要依据,到协调各方关系完成各项审批事项,开发工作都必须聚焦公司确定的时间节点,统筹、高效安排各项工作,缩短办件周期,加快开发进度,保证项目按时开工、开盘。通过对各项政策充分理解与深入研究,广泛利用各种资源,达到降低成本,增加利润,为公司实现整体经营目标保驾护航。开发工作不仅要聚焦时间节点,也要聚焦成本控制。在开发工作中必须严格控制成本,积极协调配套各专业局,以

3、项目有限的资金、资源,利用掌握的专业知识与丰富的工作经验,以及对相关政策的深入研究,高质量完成各配套专业的设计、审批。特别是对于奥城大型公建项目,必须充分发挥创新精神,不断开拓、进取,通过深入研究论证,使各项配套工作既符合公司经营需要又满足商业项目的实际需求,以最小投入获取最好结果,同时还要为商业项目后期经营创造有利条件。配套各专业施工需要统筹安排,严格现场施工管理,明确责任范围,做好成品保护,保证各专业验收的顺利完成。开发工作在做好外部协调工作的同时,与公司各部门充分交流也十分重要。通过交流能及时了解项目变更信息,为保证项目按时入住,提前做好与相关验收部门的协调工作,将所有不利因素全部化解,

4、使验收工作顺利完成,确保业主如期入住。园林工程作为整个建设项目的点睛之做,必须做到一丝不苟、精雕细琢,充分展现项目品质,突出产品形象,为业主创造良好的人居环境,为树立项目形象及口碑相传起到重要作用。 第二部分 前期工作管理制度与工作流程第一章 前期工作管理职责第一节 前期工作中开发的管理职责一、 项目研究阶段的管理职责1、 全面了解项目,结合政府相关流程及本项目开发节奏要求,拟定开发计划2、 加强与政府各职能部门的交流,及时把握政策动态,争取工作的主动性。3、 认真学习新颁布的相关政策、规定,与相关人员提前交流,充分讨论,从中找出有利于公司的解决方案,有效降低成本。4、 要具有前瞻性,争取做到

5、提前提出问题,提前解决问题,尽量减少对开发成本及开发周期的不利影响。5、 对项目运做要有大局观,整体思考,各项手续穿插进行,缩短办件时间,保证开发进度。6、 合理安排付款计划,保证开发进度,以最小的支出获取最佳的结果。7、 充分利用政府部门的资源,调动相关人员的积极性,提前知晓相关政策性收费变化的信息,有效控制成本。8、 加强横向交流,与集团及各公司及时充分交流信息,争取每个部门有效支持,保证有效控制成本。二、 土地、规划设计阶段的管理职责1、 拟订项目参与土地招标、出让、转让提供可靠的信息。2、 在获取土地前,与详细规划管理处建立良好合作关系,提前掌握土地控规各项指标,根据项目设计方案,将控

6、规指标调整到有利于公司项目设计方案的程度。3、 在修建性详细规划报批阶段,配合设计部门将草案预先征询市规划局意见,做好审批部门的协调工作,使方案按照集团经营要求,做到利益最大化。4、 在建筑方案报审时,做好审批部门的交流协调工作,使建筑方案调整到既满足规划要求,又最大限度控制开发成本。5、 在规划许可证报审阶段,充分理解和研究设计规范,结合管理条例与审批重点,使报审的规划面积做到优化,从而使公司利益最大化。6、 与规划执法监察部门保持良好关系,当项目建设与相关规定相违背时,降低公司损失,并且保证项目其他工作顺利进行。三、 施工阶段的管理职责1、 知各项审批办件流程,统筹各项工作安排,加快办件速

7、度,缩短办件时间,为后期工作打下良好基础。2、 熟知各项收费标准,结合项目特点,按照最优标准交纳有关费用,合理降低成本。3、 协调相关部门,保证各项招投标工作的顺利进行。4、 充分了解建委相关政策,深入研究细则,使工程尽快开工。四、 销售阶段的管理职责1、 知建筑面积测量规范,合理增大可售面积,从而增加公司利润。2、 与相关部门及工作人员保持良好关系,通过充分交流,放宽审批条件,加快办件速度,从而保证项目尽早开盘,保证公司现金流。五、 入住阶段的管理职责1、 消防验收部门保持良好关系,针对项目可能出现的问题,提前交流,排除不利因素,使消防验收顺利完成,保证项目按时入住。2、 随时掌握规划设计调

8、整,与规划验收部门充分交流,提前解决相关问题,避免给规划验收带来不利影响,保证顺利入住。3、 提前介入准入证办理程序,及时掌握各专业进度,总体协调各种关系,提前解决各种可能出现的问题,按时取得准入证。4、 在房地产权初始登记过程中,协调产权主管部门,按照项目竣工入住的实际情况,核算产权面积,降低办件难度,保证产权证按时取得。第二章 前期工作职能与工作流程第一节 前期工作职能一、 市建委、发改委审批事项1、天津市发展和改革委员会l 办理内资企业固定资产投资项目备案2、津市建设管理委员会 1) 房地产处 l 办理房地产开发项目资质预审 l 办理房地产企业资质l 办理房地产企业资质年检l 办理项目配

9、套工程实施及申请交付使用备案登记l 办理新建商品房准许交付使用证2) 设计处l 办理施工图审查备案3) 施工处l 办理工程项目报建登记l 办理施工许可证4) 节能办l 办理建筑节能技术资料备案3、天津市基础设施配套办公室1) 收费处 l 签订大配套收费合同l 办理市政公用基础设施大配套建筑申请l 办理大配套接用设施通知2) 规管处 l 办理住宅商品房配套合格证 4、津市发展散装水泥管理中心 l 办理散装水泥专项基金5、天津市墙体材料革新和建筑节能管理中心 l 交纳墙改费,办理墙改证明6、天津市建设安全监督管理站l 办理安全监督7、天津市建设工程质量监督管理总站 l 办理质量监督8、天津市建设工

10、程招标监督管理站l 办理勘察、设计、勘察监理、监理、施工、桩基检测招投标9、天津市建设工程合同管理办公室 l 办理施工合同审查二、 市国土资源和房屋管理局审批事项1、土地交易中心l 办理建设项目土地出让手续,签订国有土地使用权出让合同l 签定出让合同补充合同；2、市局财务处l 办理款齐证明3、资源处l 办理建设用地批准书4、地籍处、市区国土资源分局l 办理房地产权使用证（土地证）5、物业处l 前期物业管理备案6、房地产登记交易发证中心1）测量大队l 办理商品房前置测绘l 办理商品房登记测绘2）商品房登记科 l 办理商品房预售登记l 办理房地产权初始登记l 办理土地变更登记手续；7、市场处l 办

11、理商品房销售许可证l 办理商品房网上数据修改三、 规划部门审批事项1、详细规划管理处l 在取得土地前,获取相关地块控规信息,为集团决策提供依据。2、建设项目管理处l 办理建设项目选址意见书l 办理建设用地规划许可证l 办理规划设计方案申报（修详规）l 办理建筑设计方案申报l 办理建设工程规划许可证申报l 办理建设工程规划许可证变更事宜3、市政基础设施管理处l 办理（规划方案中）市政方案的审批事宜l 办理配套专业外网路由审批事宜4、执法监察管理处l 办理违法建设项目的处罚事宜四、 区建委审批事项1、地名办l 地名使用证2、配套办l 住宅商品房非经营性公建配套证明l 住宅商品房准许使用非经营性公建

12、配套证明五、 区规划处审批事项1、证监科l 办理建设工程规划验线申报与批复l 办理建设工程规划验收申报六、 市人防办公室审批事项1、人防办工程处l 办理修建人防工程审批事宜2、人防监督站l 办理人防监督手续。七、 市消防局审批事项1、建审处l 办理建筑消防设计审批意见书l 办理建筑消防设计变更审核意见书2、技术处l 办理建筑工程消防验收审核意见书八、 市测绘部门l 理建设工程规划放线事宜l 办理建设工程规划验收竣工测量事宜l 办理房地产权使用证（土地证）地籍测绘事宜l 办理房地产初设登记地籍测绘事宜。九、 其它审批事项1、环保局：办理建设工程环境影响评价批复。2、地震局：办理地震影响评价批复。

13、3、交管局：办理详规道路开口的审批4、安全局：办理商品房涉外销售事宜第二节 前期工作流程一、开工、开盘流程出让合同规划方案批复规划方案建设用地规划许可证大配套合同环境影响评价规划成果环境影响评价用地批准书土地证/土地确权建筑方案投资计划小配套证明地名供热证明大配套证明项目报建勘察监理招投标及合同审查施工图（规划设计部）设计招投标及合同审查 消防证明人防证明 监理招投标 建设工程规划许可证监理合同审查勘察报告 （工程部） 施工图审查施工招投标/桩基检测 墙改基金证明 散装水泥基金节能备案质量监督施工合同审查 安全监督 面积测量 工程开工施工许可证 物业备案 基础验收证明 销售许可证预售登记证明二

14、、入住流程电力证明煤气证明排水证明中水证明给水证明小配套证明供热证明大配套证明消防验收规划验收人防验收/竣工验收 （工程部）准入证产权面积测量地籍测绘初始登记分户房地产权证第三节 前期工作操作指南编号项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用1签定土地出让合同1、受让方填写申请表；2、中标通知书； 3、受让方为自然人的,需有效的本人身份证明复印件一份；受让方为非自然人的,需有效的法人营业执照和有效的法定代表人身份证明复印件,或设立组织的有效批文、组织负责人的任命文件及其有效的身份证明复印件；4、委托他人办理的,需授权委托书及被委托人有效的身份证复印件。30国土资源和房屋管理局土地交易中心

15、土地出让合同2房地产开发项目资质预审1、 房地产开发项目资质预审表；2、 经规划主管部门批准的项目规模及现状地形图；3、 与土地行政主管部门签订的国有土地有偿使用合同；4、 市政公用基础设施大配套收费合同。天津市建设管理委员会房地产处3项目备案1、 内资企业固定资产投资项目备案申请表；2、 土地出让合同；3、 资质证书；4、 营业执照；5、 项目简介。3天津市发展和改革委员会4建设用地规划许可证1、 建设用地规划许可证申报表；2、 申报单位（人）委托代理的,提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件；3、 标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或1/10000现势地形图2份；4

16、、 核定用地图；5、 法律、法规、规章规定的其他材料。8个工作日天津市规划局建设项目管理处建设用地规划许可证5规划设计方案（修详规）1、出让方式供地的提交国有土地使用权出让合同 (涉及土地转让的还需提交土地转让合同)、建设用地规划许可证和建设用地批准书复印件,其他方式的供地提交选址意见书复印件,同时交验原件；2、1/500或1/2000现势地形图1份；3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）2份,电子文件1份；4、在规划设计方案审定前,根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案16份,电子文件1份；1、 单位（人）委托代理的,提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验

17、原件；2、 法律、法规、规章规定的其他材料。8个工作日天津市规划局建设项目管理处规划设计方案审定通知书6建筑设计方案1、 1/500或1/2000现势地形图1份；2、 出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同（涉及土地转让得还需提供土地转让合同）、建设用地规划许可证和建设用地批准书复印件,其他供地方式的建设项目提交选址意见书、建设用地规划许可证和建设用地批准书复印件,同时交验原件；3、 经审定的规划设计方案或总平面方案；4、 有相应资质单位设计的建筑设计方案3份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）,重要项目需提交模型；5、 申报单位（人）委托代理的,需提交授权委托书；6、

18、法律、法规、规章规定的其他材料。8个工作日天津市规划局建设项目管理处建筑设计方案审定通知书7房地产权使用证（土地证）地籍测绘土地出让合同10天天津市测绘院地籍图、核定用地图按照物价局相关规定收取8房地产权证（土地证）1、变更土地登记申请书、土地登记委托书、法人身份证明书、地籍调查法人代表身份证明书、指界委托书；2、土地权属文件：国有土地使用证、国有土地使用权出让合同或划拨合同、租赁合同及相关权属证明文件；3、建设用地批准书；4、划拨图及通知、核定用地图及通知；5、桩点坐标图；6、地上物安置及补偿契约书、发票并有契约单位出具的证明；7、土地出让的,提交市国土资源和房屋管理局出具的已缴齐土地出让金

19、及契税证明；8、更名的提交更名文件；9、土地用途发生变更的,持市国土资源和房屋管理局的批准文件；10、营业执照；11、地籍图（现状）2张及测绘资料；12、提交所有文件电子文本（扫描.JPG格式）30国土资源和房屋管理局地籍处、市区国土资源分局房地产权证1000平方米收取100元,每增加500平方米加收40元,不足500平方米按照500平方米计算。9建设用地批准书1、设项目用地预审意见；2、建设用地规划许可证；3、属政府资金项目,提交经批准的投资计划文件； 4、 1/2000现势地形图两份； 5、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图； 6、初步设计或其他有关批准文件； 7、环保部门的审文件

20、； 8、勘测定界报告及勘测定界图； 9、申报单位（人）委托代理的,需提交授权委托书； 10、法律、法规、规章规定的其他材料。30国土资源和房屋管理局资源处建设用地批准书10消防证明1、投资计划；2、全套施工图纸（不包含结构专业）；3、建筑消防设计防火审核申报表；4、自动消防设施设计防火审核申报表。30天津市公安消防局建审处消防设计审核合格意见书11人防证明1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、修建性详规3、投资计划4、地面建筑平面、剖面图及电子文件5、建设用地内现有人防工程情况文件7个工作日天津市人民防空办公室工程处民用建筑修建防空地下室审批意见12人防监督人防地库核算面积数天津市人防监督

21、站人防监督申报表1、人防监督费：五级：单建3.5元/平米,复建：2.5元/平米；六级：单建：2.5元/平米,复建：1.5元/平米2、人防档案编制费：10元/平米13非经营性公建配套证明1、 正式规划图及施工总平面图；2、 住宅项目竣工验收备案通知书；3、 已按配套合同约定交付全部非经营性公建配套费；4、 约定由建设单位代建的配套项目竣工,并提供相关资料及办理移交；5、 年度投资计划。5天津市南开区住宅配套建设管理办公室14地名证1、 地名命名更名申请表；2、 建设用地规划许可证原件及复印件；3、 经批准的规划总平面图原件及复印件2份；4、 建筑位置示意图一式3份；5、 大型建筑物、有特色的居民

22、区项目,还需提交建筑景观图一式2份；6、 地名定性词语与事实相符的证明文件；7、 法律、法规、规章规定的其他材料。10天津市南开去地名委员会办公室15建设工程规划许可证1、 具有相应资质单位设计的有关图纸（一式4份及电子文件）；2、 标明用地范围的1/500或1/2000的现势地形图1份；3、 建筑设计方案审定通知书及其附图；4、 消防、人防、地名和大配套及小配套等部门的核准文件；5、 建设用地规划许可证和土地使用权证、房地产权证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同 (涉及土地转让的还需提交土地转让合同)等土地权属文件或土地管理部门出具的地籍调查成果复印件,同时交验原件；6、 属政府资金项

23、目,提交经批准的投资计划文件；属非政府资金项目,提交已核准文件；7、 申报单位（人）委托代理的,提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件；8、 法律、法规、规章规定的其他材料。8个工作日天津市规划局建设项目管理处建设工程规划许可证16建设工程规划放线建设工程规划许可证7天天津市测绘院建设工程规划定位放线报告按照物价局相关规定收取17建设工程规划验线1、 建设工程规划许可证及其通知书的复印件,同时核验原件；2、 建设工程规划放线测量技术报告（建筑工程）纸质文件2份和电子文件（包括DWG和SHP两种格式放线总平面图）；3、 现场悬挂建设工程总平面示意图照片；4、 法人身份证明;5、 申报

24、单位（人）委托代理的,提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件；6、 法律、法规、规章规定的其他材料。7个工作日天津市南开区规划处建设工程规划验线合格证18勘察、勘察监理、设计、监理、施工、桩基检测招投标一、勘察招标、设计招标需提供的资料：建设工程计划批准文件；（可暂时不提供,但应确保招标规模与在批计划相符）建设工程报建登记表；建设工程用地许可证；建设单位企业法人营业执照复印件（加盖公章）；建设单位法人代表资格证明书、授权委托书；（一式三份）勘察、设计备案登记表；（一式三份）勘察、设计邀请函或招标通告；（一式三份）二、监理招标需提供的资料：1、建设工程计划批准文件；（若监理是从勘察阶

25、段开始的,也可暂时不提供计划）2、建设工程报建登记表；3、建设单位企业法人营业执照复印件（加盖公章）；4、建设单位法人代表资格证明书、授权委托书；（一式三份）5、建设工程用地许可证；6、监理备案登记表；（一式三份）7、监理邀请函或招标通告；（一式三份）三、施工招标、桩基检测招标需提供的资料：1、建设工程计划批准文件；2、建设工程报建登记表；3、建设工程规划许可证4、设计中标通知书；5、监理中标通知书；6、施工图审查报告；建设工程用地许可证；施工备案流程表；（一式三份施工邀请函或招标通告；（一式三份）10、建设单位法人代表资格证明书、授权委托书；（一式三份）四、办理中标通知书需要提交：1、中标通

26、知书一式八份2、评标报告一式三份20天津市工程建设交易服务中心交易服务费监理交易服务费收费标准：投资额500 万元以上1000万元 监理交易服务费 1000元；投资额1000万元以上3000万元 监理交易服务费 2000元；投资额3000万元以上5000万元 监理交易服务费 6000元；投资额5000万元以上8000万元 监理交易服务费 10000元；投资额8000万元以上10000万元 监理交易服务费 16000元；投资额10000万元以上 每增加1亿元,加收0.4万元,不足1亿元的按照1亿元计算,但最高不得超过5万元。建设单位担负60%设计交易服务费收费标准：投资额500 万元以上1000

27、万元 设计交易服务费 2500元,投资额1000万元以上3000万元 设计交易服务费 5000元,投资额3000万元以上5000万元 设计交易服务费 15000元,投资额5000万元以上8000万元 设计交易服务费 25000元,投资额8000万元以上10000万元 设计交易服务费 40000元,投资额10000万元以上 每增加1亿元,加收0.4万元,不足1亿元的按照1亿元计算。但最高不得超过8万元建设单位担负60%施工交易服务费收费标准：投资额100万元以上500万元 施工交易服务费 1000元投资额500 万元以上1000万元 施工交易服务费 5000元投资额1000万元以上3000万元

28、施工交易服务费 10000元投资额3000万元以上5000万元 施工交易服务费 30000元投资额5000万元以上8000万元 施工交易服务费 50000元投资额8000万元以上10000万元 施工交易服务费 70000元建设单位担负60%19散装水泥基金1、 散装水泥专项基金表；2、 施工图审查备案书；3、 工程规划许可证；4、 投资计划；5、 施工图 。天津市发展散装水泥管理中心每吨水泥3元,每平米用水泥0.3吨20墙改1、 墙改费申请表；2、 施工图审查备案书；3、 工程规划许可证；4、 投资计划；5、 施工图；6、 施工合同。天津市新型墙体材料改革领导小组办公室墙改费2.4元每平米,2

29、1安全监督1、 银行安全文明施工措施费用专项存款根据（进帐单）,中标通知书,施工合同,施工单位的意外伤害保险根据（保单及合同）；2、 建设工程相关各方：建设单位、监理单位、施工单位的安全承诺；3、 建设单位工程项目负责人名单、监理单位总监理工程师名单、监理人员名单、施工单位工程项目负责人、安全负责人名单（名单中提供相关人员联系手机电话）；4、 供水、排水、供电、供气、供热、通讯等地下设施情况说明5、 施工现场平面布置图；6、 临时围挡情况；7、 文明施工措施费用计划情况；8、 施工现场临时用电施工组织设计；9、 施工单位安全方案：临建设施、安全施工管理、安全防护设施等；10、 安全生产许可证；

30、11、 建设工程规划许可证及建设工程规划许可证通知书；12、 房地产开发项目资质预审表；13、 工程建设项目报建备案表；14、 远程视频监控系统设计、安装委托书（合同）。5天津市建设安全监督管理站文明施工措施费住宅框轻结构为工程费的1.8%,最高限额为42.39万元；公建为工程费的1.64%,最高限额为38.62万元。22质量监督1、 建设工程质量监督登记表；2、 工程进度情况说明或补办中水质量监督的承诺；3、 经备案的勘察合同（原件）；4、 经备案的监理合同（原件）；5、 经备案的施工合同（原件）；6、 电梯工程的购买合同(原件及复印件)；7、 电梯工程的安装合同（原件及复印件）；8、 电梯

31、安装单位的资质（须市建委或建设部颁发的安装资质）。天津市建设工程质量监督管理总站23施工许可证1、 建设项目年度投资计划或核准、备案文件；2、 提供经办人授权委托证明；3、 建设用地工程规划许可证（复印件）；4、 建设工程规划许可证（复印件）（住宅项目需附住宅套型建筑面积登记表）；5、 拆迁情况报告书；6、 天津市建筑工程施工图纸技术资料报告书及设计审查备案书（建筑节能备案表）；7、 工程施工中标通知书及经过备案的施工承包合同（副本）；8、 天津市建设工程质量监督登记表（原件及复印件）,安全施工措施备案（原件并复印件）；9、 建设资金证明（银行存款证明,十日内有效）；10、 在轨道交通安全保护

32、区内的需提供轨道交通安全许可；11、 法律、行政法规规定的其他材料。3天津市建设管理委员会施工处24前置测绘1、 房产测绘申请书；2、 标准地名证；3、 经规划部门审批的建筑施工图纸及电子文件；4、 设计单位出具的设备用房服务范围的说明。每5万平米20个工作日天津市国土资源和房屋管理局测量大队前置测绘成果（办理销售许可证及预售登记用）住宅：1.36元/平米；公建：2元/平米25物业备案1、建设工程规划许可证及规划平面图； 2、前置测量报告； 3、物业管理企业营业执照； 4、物业管理企业资质证书； 5、前期物业管理服务合同； 6、物业管理服务制度； 7、服务内容及标准； 8、物业管理服务费标准；

33、9、业主条约。7国土资源和房屋管理局物业处前期物业管理备案证明26商品房销售许可证1、 天津市商品房销售许可证申请书；2、 营业执照；3、 资质证书；4、 房地产权使用证（土地证）；5、 商品房投资计划；6、 建设工程规划许可证；7、 建设工程施工许可证；8、 公用基础设施配套证明；9、 前期物业管理备案证明；10、 基础部位达到正负零；11、 前置测绘成果；12、 商品房网上销售数据录入合格证明；13、 标准地名证；14、 土地出让合同；15、 经办人身份证复印件及介绍信；16、 修建性详规复印件；17、 如有土地抵押18、 ,须提供银行证明。10个工作日天津市国土资源和房屋管理局市场管理处

34、商品房销售许可证通告费：6000元27商品房预售登记1、 房屋预售登记申请书；2、 申请人身份证明（公司营业执照及经办人身份证）；3、 房地产权使用证（土地证）；4、 建设工程规划许可证；5、 标准地名证；6、 前置测绘成果。7天天津市房地产登记交易发证中心商品房预售登记证明住宅：80元/套；非住宅：550元/楼28建设工程规划验收竣工测量1、 建设工程规划许可证及其施工图；2、 前置测绘成果。7天天津市测绘院建设工程规划验收竣工测量报告按照物价局相关规定收取29建设工程规划验收1、工程规划验线合格通知书复印件,同时核验原件；2、建设工程规划竣工测量技术报告（建筑工程）纸质文件2份和电子文件（

35、包括DWG和SHP两种格式竣工总平面图）；3、 工程档案预验收证明原件；4、建设用地规划许可证及通知书复印件,同时核验原件；5、标准地名证书及附图复印件,同时核验原件；6、现场实景照片；7、法人已更换的应重新提供法人身份证明；8、更换委托代理人的还应提交授权委托书和受委托人的身份证明复印件,同时核验原件；9、法律、法规、规章规定的其他有关材料。10个工作日天津市南开区规划处建设工程规划验收合格证30消防验收1、电气设施消防安全检测报告；2、建筑消防设施检测报告； 3、建筑消防设施质量监理报告； 4、室内、外消防给水管网图；5、供电方案；6、主要建筑防火材料、构件和消防产品合格证明；7、消防设计

36、审核部门出具的建筑工程消防审核验收联接单；8、消防竣工图纸。30天津市公安消防局技术处消防验收合格意见书31住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明6、 计划、正式规划图及施工总平面图7、 住宅项目竣工验收备案通知书8、 已按配套合同约定交付全部非经营性公建配套费9、 约定由建设单位代建的配套项目竣工,并提供相关资料及办理移交10、 启用地名通知书及图11、 商品房建筑面积测量报告书12、 营业执照、税务登记证13、 年度投资计划5天津市区住宅配套建设管理办公室32住宅商品房配套合格证1、 大配套接用设施通知；2、 新建住宅商品房给水工程配套合格证；3、 新建住宅商品房排水工程配套合格证；4、

37、新建住宅商品房燃气工程配套合格证；5、 新建住宅商品房中水工程配套合格证；6、 新建住宅商品房电力工程配套合格证；7、 新建住宅商品房道路工程施工企业资质,开发企业与施工企业签订的道路施工合同；8、 新建住宅商品房路灯工程企业资质,开发企业与施工企业签订的路灯施工合同；9、 开发企业与物业公司（或相关接管单位）签订的小区道路、路灯长期养管契约,物业公司资质；10、 界外地整治。33新建住宅商品房准许交付使用证1、 建筑安装工程竣工验收备案书；2、 建设工程规划验收合格证；3、 非经营性公建配套证明；4、 基础设施配套证明；5、 新建住宅商品房供热配套证明；6、 土地使用权证书；7、 地名管理部

38、门批准的地名文件；8、 小区竣薪水料；9、 入住申请书。材料齐全后对拟批准的开发建设项目在媒体进行为期7天的公示,公示结束时无群众或相关管理部门提出异议,3个工作日内核发使用证。34登记测绘1、 产测绘申请书；2、 标准地名证；3、 经规划部门审批的建筑施工图纸及电子文件,如前置已提交则不需再提供；4、 如有变更,须提供相应变更图纸。每5万平米30个工作日天津市国土资源和房屋管理局测量大队登记测绘成果（办理产权证用）住宅：1.36元/平米；公建：2元/平米（与前置面积进行对比,如不足需补交差额）35房地产初设登记地籍测绘1、 房地产权使用证（土地证）；2、 登记测绘成果。10天天津市测绘院地籍

39、测绘资料按照物价局相关规定收取36房地产初始登记1、 地产初始登记申请书；2、 申请人身份证明（公司营业执照及经办人身份证）；3、 房地产权使用证（土地证）；4、 建设工程规划许可证；5、 建设工程规划验收合格证；6、 标准地名证；7、 登记测绘成果；8、 已办预售登记的需提供预售登记证明；9、 地籍测绘成果及电子文件。30天天津市房地产登记交易发证中心房地产权使用证（未售及不出售房屋）住宅：80元/套；非住宅：550元/楼（如办理过预售登记的不需缴纳此费用）37分户房地产权使用证转移登记手续房地产权初始登记的件转至南开房管局天津市南开区房地产管理局业主可办理分户房地产权使用证转移登记费：3元

40、/平米第三章 前期工作内部管理职责与工作流程第一节 前期工作内部管理职责一、合同审批流程1. 政府性收费合同：凡包含在*项目政府性收费类说明适用范围及收费标准范围内的文件,需填写合同审批表、政府收费类说明。此类文件经主办部门填写成本计划部审核总经理签字返回成本计划部编写合同编号开发部合同盖章。2. 一般合同：主办部门填写合同审批表后附说明、合同等经办人签字部门负责人签署意见成本计划部签署意见合同总经理审核签字返回成本计划部编写合同编号开发部合同盖章。3. 特殊劳务费合同：由经办人详细写明支付劳务费原因 、经办人签字 主管领导审核签字 总经理签字确认二、合同附表1、说明：合同或契约价款可谈判的政

41、府垄断项目以及需二次设计的垄断性配套项目。2、政府收费类说明：固定的政府性收费及政府垄断性固定配套收费,即土地登记费、施工图审查费,人防易地建设费、招标监督服务费、墙改费、水泥专项基金、地名通告费、地籍地形图、核地、合同审查费、销售许可证公示费、销售面积测量费、土地分证测量、分户产权及土地登记费、房屋交易手续、质量安全监督费、文明施工费、住宅小配套费、建委备案标识费、准入证公示费,以上收费填写政府收费类说明。3、直接委托审批表：直接委托用于企业行为,但无法通过招标、议标确定施工单位,只能直接委托给一个施工单位的工程。l 含有地区特点的企业行为的垄断性项目 ,如天津地区有线电视入网。l 半年内进

42、行过同类招标采购,规格型号相同、且市场价格没有明显波动,不高于当前市场价格。l 其他原因需要直接委托的工程。如天津地区室内环境检测工程等。1、 合同附件：合作方的资质、采购明细、委托书等三、付款流程1、一般合同付款：合同审批通过填写付款计划成本计划部审核总经理批复填写付款单经办人和主管签字确认成本计划部核实是否符合付款条件、签字确认总经理签字内勤录入付款计划财务部审核付款2、特殊劳务费付款：合同审批通过、经办人签字 主管领导审核签字 总经理签字确认 财务付款（注：劳务费均为现金支付,需提前通知财务部准备）3、前期工作的档案管理归档范围参照集团下发的融创集团档案归档明细,凡属归档范围的文件,开发

43、部主办人员在办理完毕一个工作日之内将原件交由部门内勤,内勤将原件复印留存。填写档案移交清单将原件及时交与综合管理部档案专员归档。复印件及时分类整理,编号,存档。付款台帐及时更新,定期与财务核对。第二节：前期工作内部管理流程开发部设计部成本部工程部销售部客支部公司办理建设用地批准书委托相关单位编制环境评价、地震评价申请报告取得环境评价、地震评价批复。办理建设用地规划许可证签定大配套合同申报修建性详规以时间节点为主线开展全面手续办理工作。全面了解项目,结合政府相关流程及本项目开发节奏要求,拟定开发计划。对拟订项目参与土地招标、出让、转让提供可靠的信息。提供项目环评资料审核签定土地出让合同公司审核公

44、司审核开发部设计部成本部工程部销售部客支部公司委托有资质的招标代理机构进行招标工作,签订合同委托相应的招标代理机构进行监理、桩基检测、施工招投标工作,并办理合同备案。办理勘察、设计招投标办理施工图审查办理房屋前置面积测量办理建设工程规划许可证办理房地产权证（土地证）取得投资计划办理项目报建提供数据、文件提供招投标文件提供报审图纸并审核设计部提供全套施工图及意见回复、对房屋面积测量补充相关说明成本计划部确定监理、桩基检测、总包单位确定招标代理、勘察、设计单位提供招投标文件提供招投标文件公司审核公司审核开发部设计部成本部工程部销售部客支部公司办理房屋初始登记办理地籍测绘办理产权面积测量办理准入证规

45、划验收消防验收供热证明大配套证明小配套证明办理销售许可证办理预售登记证明办理建筑工程施工许可证。办理质量监督、安全监督、节能备案、散装水泥基金、墙改基金等手续设计部提供相关设计说明提供节能等备案资料人防验收电梯验收竣工验收提供验收所需文件及现场提供基础验收证明提供安全监督等备案资料提供网上数据支持财务部提供资金证明第三部分 配套工作管理制度与工作流程第一章 配套工作管理制度第一节 配套工作中开发的管理职责一、了解项目周边市政配套现状条件与规划情况,拟定项目周边配套实施方案。二、全面了解项目,加强与配套各职能部门的交流,结合配套专业局相关流程及本项目开发节奏要求拟定配套实施计划,及时把握配套相关

46、政策动态信息,争取工作的主动性。三、加强与各配套专业局的交流,认真学习相关配套政策,针对项目配套方案与各配套专业局相关专业人员进行深入讨论,制定更有利的配套实施方案,使公司配套成本得到最有效的降低。四、深入了解项目,结合项目本身的特点及各配套专业特点,要做到项目配套的整体性及穿插性,提前发现问题,并做到及时有效的解决。避免对开发周期的影响及变更成本的投入。五、要及时深入了解相关政策信息,严格按照审定后的管理规划执行,取得项目的配套相关合法手续。一、 准确把握各配套专业进度信息,安排合理的资金计划,使公司资金达到充分利用。二、 办理项目开发各主管部门的审批事项。三、 办理各项配套工程的前期手续。

47、四、 全面了解各配套专业周边的配套设施情况,负责为综合管网设计提供市政管线敷设规划。五、 组织配套工程的竣工验收,获取相关验收合格证。六、 加强与集团及公司各部门之间的横向交流与交流,使项目配套进度及资金得到最有效的安排和利用。七、 熟知各项审批办件流程,办理项目开发各主管部门的审批事项及各项配套工程的前期手续。八、 要与各配套专业局保持良好的工作关系,及时做好各配套工程的竣工验收,获取相关验收合格证。保证项目及时、顺利入住。九、 项目开始阶段提前介入,在红线外设计上配合各配套专业局制定合理管线规划方案。十、 在各配套专业进件阶段,结合各配套专业局在项目周边的配套设施情况,将草案预先征各配套专

48、业局意见,做好审批部门的协调工作,使方案按照集团经营要求,做到方案合理化和利益最大化,争取在各配套专业方案设计前使成本投入最小化。十一、 在各配套方案报审及细部设计时,做好配套专业局设计部门及审批部门的交流协调工作,使方案及设计调整到即满足项目使用所需要求,又最大限度控制配套成本。十二、 关于配套专业部门指定的行政收费,应根据项目实际经营情况,结合相关取费标准,按照最优标准交费,达到减低成本的目的,根据各配套专业进度要求,有效的利用资金达到资金的最大利用率。十三、 加强与公司相关部门的交流,严格执行公司招投标及合同审批流程,控制好成本。第二章 配套工作外部流程第一节 市政手续办理总流程图制定供

49、电方 案制定供电方 式用电面积审核签订通信合同施工面积审 核施工面积审 核专业设 计专业设 计竣工验收现场施工确定各专业施工单位各专业施工图纸会审设 计 综 合排水申报专业设 计专业设 计专业设 计施工面积审 核专业设 计专业设 计签订二次供水契约给水新 装办理节水指 标办理临时用 水弱电申报电力用电申报中水用水申报热力用热申报燃气用气申报自来水申报了解周边配套设施建设情况第二节 公建各配套专业流程一、自来水1.自来水配套职能1）天津市自来水集团有限公司供水发展部l 受理项目的用水申请l 协调自来水设计人员勘察现场l 组织自来水施工队伍招投标l 组织自来水施工单位现场施工l 负责审核表具费,收

50、取考核表费l 审批自来水验收手续是否合格,并发放自来水合格证l 负责临时水的方案确定,预算申报2）天津市华淼给排水研究设计院有限公司l 配合自来水集团相关人员勘察现场l 调查项目周边管网敷设情况l 制定自来水供水方案3）天津市自来水集团有限公司管网部l 审核自来水供水方案4）天津市自来水集团管网分公司l 审核自来水供水方案,查看图纸是否符合自来水管网产权界定范围5）天津市自来水集团有限公司下属营销分公司l 审核自来水供水方案l 制作自来水水表卡l 验收自来水管网敷设、安装是否合格l 抄查自来水绿化水表及临时用水水量,检查并保证正常用水。l 负责绿化水表的安装6）天津市公用设施配套办公室l 负责

51、自来水面积审核、收费2.自来水配套流程图签订二次网及泵房委托契约自来水进件委托设计审核面积制定供水方案施工图深化设计确定施工单位缴纳表费及水费押金缴纳小配套费签订二次网及泵房施工合同,缴纳相关费用自来水进场施工室外一次管网验收合格泵房验收合格开具通水通知3.自来水配套流程指南项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用自来水新装申请表1、填写申请2、规划许可证（原件及复印件）3、 投资计划、使用计划（备案、登记表）4、 大配套证明5、 消防申请意见书6、 1/500带坐标和方格网的地形图和总平面图及电子文件7、 首层给排水平面图8、 给水系统图9、 高层泵房图10、 消防专篇11、保证书(

52、二次供水的联系单)临时水水费收据（上月收据复印件）12、 临时水水费收据（上月收据复印件）天津市自来水集团有限公司制定供水方式,配置一户一表,出具自来水施工图纸,开具配套合格证书住宅25元/,公建27元/；二次网按实际工程预算收取；表具450元/块二、天然气1.天然气配套职能1）天津市燃气集团市场开发部l 受理新建住宅燃气用气申请l 负责安排燃气设计勘察现场l 负责按照设计图纸制作施工预算l 负责安排施工时间,协调施工中遇到的问题l 负责开具燃气官网带气令l 负责开具燃气点火令2）天津市煤气设计院l 负责设计新建公建项目的燃气管网3）天津市基础设施配套办公室l 负责安排燃气施工队,并组织施工交

53、底l 负责燃气工程验收,申报竣薪水料4）天津市燃气集团输配分公司l 负责开具带气反馈单l 负责竣工后管网的天然气置换计划工作5）天津市燃气集团南开管线所l 负责竣工后管网的天然气置换施工工作6）天津市燃气集团下属销售分公司公福科l 负责对市场开发部开具的点火令反馈单,并开具准许点火证明l 负责公建项目勘察现场,踩线l 负责点火时现场的监督工作7）天津市燃气集团公福区所l 负责燃气的点火工作2.燃气流程图燃气进件缴纳气源发展基金委托燃气设计制定燃气供气方案报燃气输配公司审批施工图深化设计缴纳燃气方案及设计费制作施工预算缴纳燃气工程费设计交底,现场施工竣工验收燃气输配公司开具带气反馈单开具燃气管道

54、带气令辖区燃气管线所负责管道带气开具居民点火令燃气集团下属销售分公福科辖区燃气区所燃气点火3.天然气配套流程指南项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用燃气新建申请表1、 填写申请书2、 投资计划、使用计划（备案、登记表）3、 规划许可证4、 开工许可证5、 准入证备案登记表6、 消防审核意见书7、 大配套进件证明,8、 1：500总平面图及电子文件天津市燃气集团有限公司制定供气方式,出具燃气施工图纸普通住宅28元/,高档住宅及单户面积大于144的40元/；公建依据小时用气量1500元/立方米；气源基金：住宅20元/,表具498元/块；三、中水1.中水配套职能1）天津市中水公司l 负责收取中水大配套建设费、二次网建设费及泵房建设费l 负责中水市政管网的设计、工程施工工作l 负责中水二次管网的设计、申报预算、工程施工工作l 负责安装中水水表l 负责中水管网的验收l 负责开具中水合格证书2.中水流程图填写进件资料审核收费面积中水泵房委托一次网设计委托二次网设计制作施工预算签订施工合同组织现场施工组织中水公司验收通水3.3中水配套流程指南项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用中水配套申请表1、 投资计划2、 建设工程规划许可证3、 工程项目详细规划复印件4、