广东省广州海伦堡创意城调研报告课件

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1、广州海伦堡创意城调研报告编制时间：2011年5月8日编制部门：商业地产研究部编制人员：刘 曼2调研综述调研综述n调研目的l深入调查海伦堡创意园现状，了解广州市创意产业园发展趋势，为集团产业园标准化提供参考依据。n调研时间：l2012年5月7日n调研方式：l网络资料收集、实地资料采集、访问相关人员。n调研安排：调研阶段调研阶段调研方式调研方式调研时间调研时间阶段工作目的阶段工作目的调研初期调研初期网络资料收集4月20日4月25日收集资料，确定调研项目名单，了解项目基本资料，安排实地调研计划调研中期调研中期实地资料采集 访问相关人员5月7日现场资料收集调研后期调研后期资料整理5月8日资料整理汇总，

2、撰写调研报告调研说明调研说明3广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城区域背景分析区域背景分析n调研综述调研综述 2n区域背景分析区域背景分析4n项目概况 7n项目实景项目实景.16n租售价格租售价格 29n施工报建施工报建.30n招商进度招商进度.31n招商策略招商策略37n政企关系政企关系.38n调研小结调研小结.404广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城区域背景分析区域背景分析重点发展区域重点发展区域区域范围区域范围发展定位发展定位北部调整完善区含大石、钟村两镇以及南村镇中部快速干道以西，以大石为组团中心该区是番禺北门户，重要工业基地，广州城郊型高素质环境

3、居住区，珠三角现代都市旅游胜地。市桥调整完善区含市桥街、沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分是广州市南部重要的生活服务中心、商品流通中心和番禺片区行政中心广州大学城重点发展区含新造镇以及化龙镇的大部分、南村镇中部快速干道以东部分。广州信息港重要组成部分，以信息技术为主导的高新技术产业基地之一，学、研、产一体化发展新功能区广州新城重点发展区含石楼、东涌两镇以及石碁镇中部快速干道以东部分、化龙镇一部分，是集以控制、管理、服务等新型技术产业为主导的现代物流、生态型文化旅游产业、国际化商务办公、居住于一体的新功能区。南沙重点发展区含南沙经济技术开发区、珠江管理区、黄阁镇、横沥镇、万顷沙镇以及灵山镇的一

4、部分，是珠江三角洲地区的物流中心，集物流业、临港产业、高新科技产业为一体的现代产业基地，联结珠江三角洲两岸城市群的枢纽性节点，新粤港联系的重要通道。中部都市农业发展区含榄核、鱼窝头、大岗、灵山四镇是番禺片区主要的农业区、重要的加工基地，是市域重要的高新农业和都市型农业发展区番禺六大重点发展区域番禺六大重点发展区域注：以上信息来源于广州市番禺区政府门户网5广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城区域背景分析区域背景分析6广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城区域背景分析区域背景分析工业区工业区地址地址占地面积占地面积主导产业主导产业规模以上企业规模以上企业市桥首饰加

5、工中心市广路旁22901主要以首饰加工行业为主首饰加工行业为主，现有首饰加工企业22家，其他行业3家谢瑞麟集团，富耀珠宝首饰有限公司、新生饰物制品有限公司、广州致佳首饰制品有限公司和钎达珠宝厂小平工业区沙头街银平路西段以首饰加工行业首饰加工行业为主元迈饰品有限公司、精明工艺厂、勤艺饰品有限公司、凯溢珠宝有限公司西丽工业区市桥西环路西侧232330以机电五金、食品、海绵、灯饰、印刷等项目为主耀昌实业有限公司、中大海绵制品厂和皇冠蛋糕店联邦工业城禺山西路363号210109以卫浴、制衣、电路版和首首饰加工行业饰加工行业为主广州市海鸥卫浴用品股份有限公司和广州捷进制衣厂有限公司。东升工业区番禺迎宾路

6、段右侧286692电子、货物储运、酒店设备、冷库、机电五金、机械制造、精细化工、服装和药业自由鸟服装有限公司、潘高寿药业股份有限公司、海天塑料机械（广州）有限公司和番禺奥迪威电子有限公司市桥主要工业区市桥主要工业区注：以上信息来源于广州市番禺区市桥街道信息网7广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况项 目 名 称项 目 名 称海伦堡创意城项 目 位 置项 目 位 置番禺区桥南路190号开开 发发 商商广东海伦堡地产集团有限公司建筑指标建筑指标用地总面积：173000总建筑面积：480909产业楼：320422服务配套：160000容积率：2.0 绿化率：26.42

7、%用 地 性 质用 地 性 质工业用地车位车位3600个独立车位，1500个临访车位租 售 情 况租 售 情 况只租不售 交 楼 标 准交 楼 标 准毛坯物业管理费物业管理费5元/月8广东省广州海伦堡创意城调研报告项目概况项目概况海伦堡创意城海伦堡创意城 海伦堡创意园地处广州南拓核心的番禺，鼎力粤港澳中心，经济辐射力较强；与火车南站、亚运新城、大学城、中部信息港等，形成恰到好处辐射半径。区位图：区位图：9广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况高铁南站经济圈高铁南站经济圈珠江新城中央珠江新城中央CBD经济经济圈圈天河北传统经济圈天河北传统经济圈琶洲会展经济圈琶洲会

8、展经济圈番禺新城经济圈番禺新城经济圈周边商圈：周边商圈：10广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况交通图：交通图：11广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况创新娱乐园区创新娱乐园区创意设计园区创意设计园区信息产业园区信息产业园区创新科技园区创新科技园区1、园区规划说明：园区引入全新的“创意总部经济+EOD生态产业园+一站式产业服务平台”的符合产业园理念，以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、设计、孵化于一体的企业总部聚集基地。并实现以创意产业价值链高端聚焦，辐射珠三角乃至全国“创意总部外围效应”为企业铺设前瞻式的发

9、展路径。2、规划四大主题产业园区：u创意设计园区u创新科技园区u信息产业园区u创新娱乐园区规划图：规划图：12广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况信息产业园区信息产业园区u独立或打通使用均可，完全自主化的创意办公空间；u办公室独立卫生间，自由方便；uA、B座层高5.8米，夹层设计；C座层高达3.6米，宽阔空间，满足多层次需求；u独创阳光走廊设计，明朗办公空间，心情舒畅；u中空庭院，院落空间，创意园林，生态景观引景入室。一期一期1座楼层平面座楼层平面13广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况信息产业园区信息产业园区u酒店式入户大堂

10、，现代创新型智能化OFFICE艺术设计；u1162500户型，自由创意组合“活”性空间；u层高4.14.3米，打破传统办公环境的压抑；u大开间浅进深，独立或打通均可，满足不同企业的需求；u办公室独立卫生间，自由方便；u独创阳光走廊设计，中空庭院，将生态景观引景入室；二期楼层平面图二期楼层平面图14广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况信息产业园区信息产业园区A栋面积明细图15广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城项目概况项目概况信息产业园区信息产业园区B、C栋面积明细图16广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景（一期项目实景（一期1座）座）室内室

11、内海伦堡创意城海伦堡创意城一楼大堂门禁系统17广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景项目周边及入口项目周边及入口海伦堡创意城海伦堡创意城项目西边紧邻广州供电所二期A栋外围底层商铺门口LED电子屏幕18广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景（一期项目实景（一期1座）座）室内室内海伦堡创意城海伦堡创意城楼层指示牌通道19广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景（一期项目实景（一期1座）座）室内室内海伦堡创意城海伦堡创意城夹层楼梯夹层楼梯卫生间预留排水管卫生间预留排水管一层空间一层空间毛坯房毛坯房20广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景（一期项目实景（一期1座）座）室内室内海伦堡创意城海伦堡

12、创意城二层夹板二层夹板二层空间二层空间毛坯房毛坯房21广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景（一期项目实景（一期1座）座）室内室内海伦堡创意城海伦堡创意城室内装修效果图室内装修效果图22广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景二期二期海伦堡创意城海伦堡创意城楼体外立面，在招商阶段，企业未入驻，预计楼体外立面，在招商阶段，企业未入驻，预计7月份可入驻月份可入驻23广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景园林园林海伦堡创意城海伦堡创意城园林景观与点缀小品园林景观与点缀小品24广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景中空庭院中空庭院海伦堡创意城海伦堡创意城一期一期1座三楼中空庭院座

13、三楼中空庭院25广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景配套设施配套设施海伦堡创意城海伦堡创意城1：会所（现为招商中心，招商结束后改为：会所（现为招商中心，招商结束后改为会议中心，四楼为酒店，共会议中心，四楼为酒店，共40间客房）间客房）2：篮球场（由物管收费管理，每小时：篮球场（由物管收费管理，每小时40元）元）3：停车场入口（停车位：停车场入口（停车位400/月，目前还未月，目前还未开始收费）开始收费）26广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景配套设施配套设施海伦堡创意城海伦堡创意城游泳池游泳池27广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景园区内标识系统园区内标识系统海伦

14、堡创意城海伦堡创意城28广东省广州海伦堡创意城调研报告项目实景项目实景园区内标识系统园区内标识系统海伦堡创意城海伦堡创意城29广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城租售价格租售价格信息产业园区信息产业园区一期一期二期二期三期三期u一期为复式户型，建筑面积100-200，月租金 75元/u二期户型面积为单层1000-2000，单层2000-3000。其中2000-3000户型整层出租，1000-2000户型可分拆出租，月租金40-45元/u三期 面积为2000-3000 独栋别墅，共5层，地下2层，地上3层，整栋出租，月租金100-110元/后期发展用地后期发展用地占地约占地约1

15、010万万30广东省广州海伦堡创意城调研报告海伦堡创意城海伦堡创意城施工报建施工报建信息产业园区信息产业园区番施证字建设单位工程名称合同竣工日期发证日期440126201001070000广州市番禺金威泰房地产发展有限公司中颐.创意产业园1座厂房、2座办公楼、3座配套宿舍、1-3座地下车库（项目一期项目一期）2010-12-302010-1-7440126201106100000广州市番禺金威泰房地产发展有限公司中颐创意产业园4座及地下车库（CK-02、CK-03）（项目二期）项目二期）2012-6-12011-6-10440126201111160000广州市番禺金威泰房地产发展有限公司海伦

16、堡创意园三期5、6、7、8、9、10、11、12、13、14-1、14-2、15-1、15-2、16-1、16-2、17、18、19座及5-19座地下车库（项目三期项目三期）2013-8-312011-11-1631广东省广州海伦堡创意城调研报告招商进度招商进度海伦堡创意城海伦堡创意城项目启动以及招商节点项目启动以及招商节点32广东省广州海伦堡创意城调研报告招商进度招商进度一期一期海伦堡创意城海伦堡创意城一期一期物业建筑指标：物业建筑指标：开发物业：3栋建筑面积：76813”户型面积：120-1000层数：共10层，其中3-10层均为10间，2层12间。租金：39-60/不等最短租期：3年招商

17、定位：主要引进广告设计、工业设计、产品设计、建筑设计等创智行业用户。一期招商现状：一期招商现状：一期部分企业已经入驻，招商人员说明一期入住率70%，据调研，实际办公情况为，5层以上都无企业办公，5层3家，4层4家，3层4家，2层7家，1层大堂。现场冷清，物业管理不善33广东省广州海伦堡创意城调研报告招商进度招商进度一期一期海伦堡创意城海伦堡创意城诺城凌音诺城凌音广东鸿图投资有限公司广东鸿图投资有限公司粤港澳投资促进会粤港澳投资促进会广州基冠房地产有限公司广州基冠房地产有限公司广州竞朗贸易有限公司广州竞朗贸易有限公司Alice&lee34广东省广州海伦堡创意城调研报告招商进度招商进度一期一期海伦

18、堡创意城海伦堡创意城广州比嘉木业有限公司广州比嘉木业有限公司香港日照香港日照HEREV中国区域总代理中国区域总代理35广东省广州海伦堡创意城调研报告招商进度招商进度一期一期海伦堡创意城海伦堡创意城u诺城凌音：香港易时代，东莞道声，广州兴杭三方合资组建了汽车后市场的旗舰型贸易公司广州诺城凌音贸 易有限公司；uHIREV中国区域总代理：HI-REV为马来西亚著名汽车润滑油品牌，保时捷，宝马，奔驰229.1，大众502.00、505.00厂家认证；uAlice&lee：日用品外贸企业u香港日照：一家经营塑料、橡胶及化学品的进出口贸易型企业。专门代理进口日本各大著名化学品公司如三菱化学、住友化学、旭化

19、成、昭和电工、电气工业等的产品，主要从事多类化工产品如PMMA板材和微粒、PC膜和片材、氯丁橡胶、丙烯酸酯橡胶、纺织化学品、二氧化钛、酚醛树脂、医药级碳酸钙等的销售。u粤港澳投资促进会：粤港澳投资促进会是以粤港澳三地区各产业领域投资商家为主体的产业经济发展研究及投资促进专业服务机构。促进会联盟了粤港澳地区130多个行业协会、商会，26，000多个企业团体及1700多家投资财团、银行和境内外投资机构，向中国内陆地区实施联盟式组团投资发展合作。u广州比嘉木业有限公司：比嘉多层实木地板是国内多层实木市场的知名品牌。u广东鸿图投资有限公司：是由广东省政府部门批准成立的综合类投资企业，注册资金一千万元人

20、民币。一期主要进驻企业简介：一期主要进驻企业简介：36广东省广州海伦堡创意城调研报告招商进度招商进度二期二期海伦堡创意城海伦堡创意城现在（2012年5月份）主推二期（两个月后可入驻），共A、B、C三栋，uA栋为23层甲级写字楼，目标打造当地标志性建筑，整层出租；uB栋为百度华南区总部（9000平方左右，8-9层，根据百度要求量身定做，今年6月份入住）；uC栋体量与B栋相当，主要吸引中小企业入住。37广东省广州海伦堡创意城调研报告招商策略招商策略海伦堡创意城海伦堡创意城 据现场销售人员介绍，园区目前招商主要目标首先是消化一二期已有存量，将园区填满，待租约满后，三到五年时间，对入驻企业进行升级，引

21、进高新技术类、IT类、信息产业以及创意产业等相关企业入驻。38广东省广州海伦堡创意城调研报告政企关系政企关系海伦堡创意城海伦堡创意城海伦堡地产在番禺项目海伦堡地产在番禺项目39广东省广州海伦堡创意城调研报告政企关系政企关系海伦堡创意城海伦堡创意城开发商背景开发商背景据悉，中颐集团1998年涉足地产，在番禺南区开发华景新城，并确定了华景地产（中颐集团前身）的住宅经营方向和“欧式建筑风格”产品定位方向；20012003年品牌成型：当具有欧洲风情的海伦堡、海伦堡御院让华景新城迎来市场普遍认可时，“海伦堡”品牌根基从此扎根，同时缔造了“一个楼盘带旺一片区域”的神话。2010年4月，中颐集团开始以战略性

22、的眼光提出企业更名的实质构想，将逐渐实现“中颐集团”更名为“海伦堡地产”的企业发展与品牌之路。在“中国房地产百强企业研究成果发布会”上，海伦堡地产首获2010中国房地产百强企业称号。（注：从海伦堡地产发展历程可以分析出，开发商与番禺区政府尤其是项目所在番禺南区部分有着较强的关系，从调研中得知百度华南总部的入驻亦是政府部门大力引进。可见当地政府在项目开发以及招商当中给予很多关注。）项目发展的政策契机项目发展的政策契机20082012年五年时间里，政府斥资500亿元，助力“腾笼换鸟”产业转移，海伦堡创意园，作为承接番禺产业转移的首个100亿项目，是政企合作的样板工程，将得到政府的大力支持，例如对入

23、驻园区的高科技企业将补贴10元/租金等优惠政策。（注：在实际调研过程中，销售人员称可给予租金方面九七折扣，一个月免租期（三年一签，第3年5%递增），政策补贴可以帮企业申请，但无直接针对园区的政策优惠。）40广东省广州海伦堡创意城调研报告调研小结调研小结海伦堡创意城海伦堡创意城1、项目自09年1月份正式启动，至今历时3年半时间，目前仅有一期少量入驻企业，二期正在主力加推，但从总体上来看招商节奏较慢。2、由于产权的限制，项目二期A栋只能整层出租，户型面积近2000平方，三期独栋部分亦只能整栋出租，但是，番禺市桥周边产业以珠宝首饰为主，缺乏大型主力企业消化整层、整栋的出租面积。3、项目只租不售，在项目开发周期较长的情况下，对企业的现金流造成了极大的考验，开发商也在融资周转方面显得较为被动。4、项目现场物业管理水平较低，各项配套设施亦未投入使用，如何运营管理各种配套，目前还未有完善明确的对外信息。5、项目园区内绿化较好，毛坯交付比较灵活。总体上看，此项目目前有着较大的招商压力，只租不售以及产权的限制让开发商短期内较为被动。整个园区的招商以及未来发展还需时间培养以及政府的大力支持。谢谢Thank you