房地产开发可行性研究报告

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1、房地产开发可行性研究房地产开发可行性研究房地产房地产投资的含义投资的含义 房地产投资房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。活动的经济行为。房地产投资的类型房地产投资的类型v房地产投资可以分为房地产投资可以分为直接投资直接投资和和间接投资间接投资。房地产投资类型体系图 房地产开发项目可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发房地产开发项目的可行性研究是在投

2、资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。可行的综合研究。第一节第一节 房地产开发项目策划和决策概述房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述（一）房地产开发项目策划的主要作用 项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要主要用途或综合用途和目的用途或综合用途和目的。项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力

3、和最有利的投资项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的方案，决定项目的规格和档次规格和档次。奠定项目决策基础理论奠定项目决策基础理论 目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可可行性研究行性研究的分析评价基础上，其重要的的分析评价基础上，其重要的决策依据是项决策依据是项目财务评价和国民经济评价目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。济环境和市场。（二）项目策划的内容和依据 项目总体策划指在

4、项目前期立项过程中所进行的全面策项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。划。局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。专业性问题的策划。(资金资金 进度进度 质量）质量）1 1、项目构思策划、项目构思策划 （1）项目的）项目的定义定义 （2 2）项目的）项目的定位定位 （3 3）项目的）项目的系统系统构成构成 （4 4）其他其他 2 2、项目实施策划、项目实施策划（1 1）项目组织策划。）项目组织策划。法人制法人制（2 2）项目融资策划。）项目融资策划。（3 3）项目目标策划。）项目目标策划。项目目标策划包括项

5、目项目目标策划包括项目总目标总目标(总投资、建设质量、总投资、建设质量、总进度总进度)体系体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的等进行分解的子目标体系子目标体系设定。设定。（4）项目管理策划）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划 项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划（三）项目策划的层次和程序决策领

6、导层和项目实施基层决策领导层和项目实施基层中间管理层和技术管理层中间管理层和技术管理层 项目项目早期的策划早期的策划工作是在许多经验性阶段工作是在许多经验性阶段假设假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计粗略的估计，项目的发展使原来的，项目的发展使原来的假设被证实假设被证实或者被推翻或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于，粗略的估计会逐渐趋于详细和精详细和精确确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项

7、动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。目管理工作人员必须充分理解的一个特性。二、房地产开发项目投资决策概述（一）项目投资决策的含义1 1、决策与房地产投资决策、决策与房地产投资决策有明确的决策目标；有明确的决策目标；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有评价方案优劣的标准；有评价方案优劣的标准；真实反映客观实际的数据资料。真实反映客观实际的数据资料。2 2、房地产投资策略、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。安排的计划。3 3、房地产投资决策的基本

8、要素、房地产投资决策的基本要素 决策者；决策者；决策目标；决策目标；决策变量决策变量（决策者定）（决策者定）；状态变量状态变量（不确定性）（不确定性）。（二）房地产投资决策的程序 1 1、确定决策目标、确定决策目标 房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标。目标。2 2、拟订决策方案、拟订决策方案 拟订多个可行的备选方案。拟订多个可行的备选方案。3 3、优选决策方案、优选决策方案 选择标准。选择标准。实际运用。实际运用。4 4、执行决策方案、执行决策方案 第二节 房地产投资决策方法定性分析方法和定性分析方法和定量分析方法定量分析方法两大类。两大类

9、。一、定性分析方法因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。（一）经验判断法 普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。（二）创造工程法 是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。力基础上的创造技术的总称。关键是运用人们关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。去认识、分析和解决问题。二、定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行

10、房地产定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。（一）确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且定的，且一种方案只有一种确定一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。可以预期达到的结果。1 1、单纯选优法单纯选优法（1 1）绝对法）绝对法 效益或费用的绝对值大小效益或费用的绝对值大小 净收益法净收益法 总收入扣除总成本的余额

11、总收入扣除总成本的余额。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。净现值法净现值法净年值法净年值法 ntttiCOCINPV01CRCOCINA（2 2）相对法）相对法内部收益率法内部收益率法效益费用比法效益费用比法 ntttFIRRCOCI101ntntttttiCiBCB001/1/净现值收益率法净现值收益率法 净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。2 2、模型选优法、模型选优法 例例3-13-

12、1 某房地产开发公司现有资金某房地产开发公司现有资金15001500万元左右、欲分别投资万元左右、欲分别投资于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希望确定哪类投资多些，哪类投资少些。假设该公司为实现科学望确定哪类投资多些，哪类投资少些。假设该公司为实现科学决策，分别邀请房地产专家、市场调研员及有关领导共决策，分别邀请房地产专家、市场调研员及有关领导共9 9人组人组成决策群体，对三类房地产投资方案进行决策，投资成决策群体，对三类房地产投资方案进行决策，投资700700万元万元左右表示左右表示“投资多投资多”，投资，投资50050

13、0万元左右表示万元左右表示“投资中等投资中等”，投资投资300300万元左右表示万元左右表示“投资少投资少”。解解 9 9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D D为：为：投资饭店投资住宅投资别墅350059004700300500700621027162D（二）风险型决策法 1 1、最大概率法最大概率法 在风险决策中将概率最大的状态作为决策的根据在风险决策中将概率最大的状态作为决策的根据。所。所发生的概率都很小，或互相接近，就不宜采用此方法。发生的概率都很小，或互相接近，就不宜采用此方法。1 1、期望值法期望值法 最大的损益期望值即最优方案；如果决策目

14、标极小，则最大的损益期望值即最优方案；如果决策目标极小，则最小的损益期望值为最优方案最小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为：。其一般结构形式为：设设 为决定的行动方案；为决定的行动方案；为相应自然状态的概率，为相应自然状态的概率，且且 ；mAAAA,21mPPPP,21mjjP11mjijjiaPAE1 AEMaxAA AEMinAA 例例3-23-2 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。两者建设经营期限为两者建设经营期限

15、为4 4年。大面积开发需要投资年。大面积开发需要投资50005000万元，小万元，小面积开发需要投资面积开发需要投资30003000万元，根据市场预测，房屋需要量的概万元，根据市场预测，房屋需要量的概率及两个方案损益值如表率及两个方案损益值如表3-13-1所示。试问选用何种方案收益最所示。试问选用何种方案收益最大？大？表不同房屋需求量概率年损益值表不同房屋需求量概率年损益值 需求量需求量 行动方案行动方案 损益值损益值 需求量高需求量高P1=0.70 需求量低需求量低P2=0.30 期望值期望值E(Ai)大面积开发大面积开发（A A1 1）2000 -400 小面积开发（小面积开发（A A2

16、2）900 600 解解 在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为：在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为：万元120500043.04007.02000211jijjaPAE万元240300043.06007.0900212jijjaPAE因此，最优方案则为因此，最优方案则为 以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。221,AAEAEMaxAA3 3、决策树法决策树法 （1 1）决策点决策点：用符号表示。：用符号表示。（2 2）状态点状态点：用符号表示。：用符号表示。（3 3）结果点结果点：用符号表示。：用符号表示。（4

17、4）分枝分枝：用符号：用符号表示。表示。例例 某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区，经某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区，经初步决定提出两个拟建方案。方案初步决定提出两个拟建方案。方案1 1是进行大规模开发；是进行大规模开发；方案方案2 2是先进行小规模开发。建设经营期限均为是先进行小规模开发。建设经营期限均为6 6年。大规年。大规模开发需要投资模开发需要投资1500015000万元，小规模开发需要投资万元，小规模开发需要投资1000010000万万元。根据市场调研和预测，房屋需求量的概率及两个方案元。根据市场调研和预测，房屋需求量的概率及两个方案的年损益值见表的年损益值见表3-

18、23-2。需求量需求量 行动方案行动方案 损益值损益值 需求量高需求量高P1=0.70 需求量低需求量低P2=0.30 期望值期望值E(A)大规模开发大规模开发 5300-1000 小规模开发小规模开发 3000 1000 题中建设经营期分为前题中建设经营期分为前2 2年和后年和后4 4年两期考虑。根据对年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测，前该地区房地产市场调查、预测，前2 2年房屋需求量较高的年房屋需求量较高的概率为概率为0.70.7，如果前，如果前2 2年市场需求量较高，则后年市场需求量较高，则后4 4年房屋需年房屋需求量较高的概率为求量较高的概率为0.90.9；如果前；如果前2

19、 2年市场需求量较低，则后年市场需求量较低，则后4 4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？优方案？需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-1000100010003000万元1868041.010009.053003AE3696150003.040007.01868023.010007.053001AE万元400040.110005AE万元11

20、20041.010009.030006AE万元3840100003.040007.01120023.010007.030002AE万元400041.010004AE 特别需要注意的是，特别需要注意的是，若按期望值法进行计算，大规模开若按期望值法进行计算，大规模开发的净损益期望值为发的净损益期望值为54605460，算式为：算式为：（530053000.7+0.7+（-1000-1000）0.30.3）6-150006-15000，而小规模开发的净损益期望值为而小规模开发的净损益期望值为44004400，算式为：算式为：（300030000.7+10000.7+10000.3 0.3）6-100

21、006-10000，似乎可判似乎可判断应采取大规模开发。断应采取大规模开发。所以，对期限较长的投资项目，应充所以，对期限较长的投资项目，应充分考虑市场分考虑市场不同时期的需求问题不同时期的需求问题，这是避免风险时必须考虑，这是避免风险时必须考虑的因素。的因素。（三）不确定型决策 1 1、乐观法（大中取大法）、乐观法（大中取大法）例例3-43-4 某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲、乙、丙、丁出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲、乙、丙、丁表示，已知四种自然状态相应的损益值如表表示，已知四种自然状态相应的损

22、益值如表3-33-3所列。所列。表表3-3 乐观法乐观法/悲观法决策表悲观法决策表 单位：万元单位：万元 状态方案损益值自 然 状 态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值3002 2、悲观法（小中取大法）、悲观法（小中取大法）3 3、后悔值法（大中取小法）、后悔值法（大中取小法）将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标，并用其与该

23、状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未标，并用其与该状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未达到理想的后悔值。达到理想的后悔值。表表3-4 后悔值法决策表后悔值法决策表 单位：万元单位：万元 状态方案 后悔值自 然 状 态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大后悔值中的最小值200第三节 房地产投资不确定性分析 一、盈亏平衡分析找出盈亏平衡点找出盈亏平衡点 （一）线性盈亏平衡分析 1 1、线性盈亏平衡分析的、线性盈亏平衡分析的假设条件假设条件 （1 1）房地

24、产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。积（产品产量）的线性函数。（2 2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去；全部租售出去；（3 3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；保持不变；（4 4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；算成一种产品；（5 5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。）

25、计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。2 2、固定成本和可变成本的划分固定成本和可变成本的划分 固定成本固定成本 可变成本可变成本 3 3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程线性盈亏平衡分析的计算分析过程tVPCQF*C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数量 例例3-53-5 某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为目的固定成本为50005000万元，单位可变成本为万元，单位可变成本为15001500元元/，项目建成后平均售价为项目建成后平均售价为30003000元元/，销售税金及附加为，销售税金及附加为500500元元/，

26、试求项目盈亏平衡时的开发数量。，试求项目盈亏平衡时的开发数量。222/500/1500/30005000mtmVmPCF元元元万元24*5000050015003000105000mQ（二）非线性盈亏平衡分析 A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本0 补充例补充例：某房地产公司生产房地产建筑配件产品，年固定成本位：某房地产公司生产房地产建筑配件产品，年固定成本位2828万元，万元，单位变动成本为单位变动成本为8080万元万元/件，产品销售价格为件，产品销售价格为260260元元/件，目前该公司年件，目前该公司年产量为产量为35003500件。根据市场调查和预测可知，

27、由于近几年市场需求量较大，件。根据市场调查和预测可知，由于近几年市场需求量较大，同时市场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按同时市场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按销售量的销售量的1%1%递减售价，并按销售量的递减售价，并按销售量的1%1%递增单位可变成本，试求：递增单位可变成本，试求：（1）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？（2 2）最大盈利时的最佳产量是多少？）最大盈利时的最佳产量是多少？解：（解：（1 1）设最佳年产量为）设最佳年产量为Q Q，根据题意和有关公式建立方程，得：根据题意和有关公式建立

28、方程，得：销售收入：销售收入：S=S=（P-QP-Q1%1%）Q=260Q-0.01QQ=260Q-0.01Q2 2生产总成本：生产总成本：C=CC=CF F+（C CV V+Q+Q1%1%）Q=280000+80Q+0.01QQ=280000+80Q+0.01Q2 2如能达到盈亏平衡，则有：如能达到盈亏平衡，则有：S=CS=C即：即：260260Q-0.01QQ-0.01Q2 2=280000+80Q+0.01Q=280000+80Q+0.01Q2 20.02Q0.02Q2 2180Q180Q280000=0280000=0Q Q1 1=2000=2000，Q Q2 2=7000=7000即

29、：在即：在2000700020007000之间，可盈利。之间，可盈利。（2 2）项目盈利函数为）项目盈利函数为y y（考虑了考虑了S S和和C C两个变量），两个变量），则则y y（）0.020.02Q Q2 2180Q180Q280000280000一阶导数为零：一阶导数为零：-0.04-0.04Q+180=0Q+180=0 Q=4500 Q=4500y y（）0.020.02Q Q2 2180Q180Q280000280000 125000125000元（最大）元（最大）二、敏感性分析（一）敏感性分析的概念 敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标敏感性分析，是分析和预测反映

30、项目投资效益的经济评价指标对主对主要变动因素变化的敏感程度要变动因素变化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目找出对项目经济评价指标影响较大的因素经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。度。（二）敏感性分析的方法和步骤 首先首先，找出那些，找出那些最能反映项目投资的经济评价指标；最能反映项目投资的经济评价指标；其次其次，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感分析中的动

31、的因素作为敏感分析中的不确定性因素不确定性因素；第三第三，设定，设定不确定性因素的变化范围不确定性因素的变化范围；最后，最后，对项目经济评价指标进行分析对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。计算，找出敏感性因素。（三）单变量敏感性分析和多变量敏感性分析 单变量、相互独立单变量、相互独立，一项可变参数的变化而其它参数保，一项可变参数的变化而其它参数保持不变。持不变。多变量、两个或两个以上多变量、两个或两个以上的变动因素同时发生变化。的变动因素同时发生变化。变动幅度一般取变动幅度一般取10%10%。表表3-5 开发商开发商利润的变动（敏感性）分析（的变动（敏感性）分析（%）变动幅度变动因

32、素变动因素（原始值）原始值-10%原始值+10%地价（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面积（2000平方米）-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.27租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0.56-0.55土地购置附加费（3.5）%+0.90-0.90租金、建造成本共同变化对开发商利润变动的敏感性分析（租金、建造成本共同变化对开发商利润变动的

33、敏感性分析（%）租金（美 元/）建造成本（美元/）30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、风险分析（概率分析）（一）关于风险的定义 风险风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应。结果的综合

34、效应。（二）风险的度量KPFR,niiiPKKR12niiiPKK1 例如例如，一房地产投资者拟投资高档写字楼，由于市场，一房地产投资者拟投资高档写字楼，由于市场条件的变化，他所能获取的回报率是不确定的。假设这个条件的变化，他所能获取的回报率是不确定的。假设这个事件的不确定资料如表事件的不确定资料如表3-93-9所示、其风险计算过程如表所示、其风险计算过程如表3-3-1010所示，计算结果表明，这项投资的风险值为所示，计算结果表明，这项投资的风险值为0.30510.3051。表表3-9 高档写字楼的投资回报率预测高档写字楼的投资回报率预测 经济状况发生概率投资回报率萧条0.2-15%平稳0.5

35、20%繁荣0.370%表表3-10 高档写字楼投资的风险度量值测算高档写字楼投资的风险度量值测算iP状况10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292结果风险度量值R=0.3051iKKKi2KKiiiPKK20931.028.012RKPi方差表表3-11 普通住宅的投资回报率预测普通住宅的投资回报率预测 经济状况发生概率投资回报率萧条0.26%平稳0.515%繁荣0.320%表表3-12 普通住宅投资的风险度量值测算普通住宅投资的风险度量值测算 iPiKKKi2KKiiiPKK2状况

36、10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427结果风险度量值R=0.049002361.0147.012RKPi方差（三）房地产投资风险的特点和类型 房地产投资风险度量值为房地产投资风险度量值为0.07170.0717左右，左右，比债券（比债券（0.01750.0175）、黄金（）、黄金（0.01940.0194）、古董（）、古董（0.04370.0437）、外）、外汇（汇（0.07080.0708）大，而比股票（）大，而比股票（0.07360.0736）、期

37、货（）、期货（0.0.07500750）要）要小小。政治环境风险经济体制改革风险产业政策风险房地产制度变革风险金融政策变化风险环保政策变化风险法律风险城市规划风险容积率变化风险建筑覆盖率变化风险用途的相容性风险近邻地区发展风险类似地区发展风险购买力风险住户规模变化风险单元住宅面积变化风险建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障、损坏或施工事故风险建筑生产力因素短缺风险信息风险火灾风险风暴风险洪水风险地震风险气温风险国家风险国际政治风险国际投资环境风险货币汇率变化风险国际货币利率变化风险国际经营风险地价风险融资风险国民经济状况变动风险通货膨胀风险利率变

38、化风险资金变现风险开发费用变化风险税率变动风险房地产投资风险国 际风险自 然风险技 术风险经 济风险社 会风险政 策风险区域发展风险公共干预风险住客干预风险治安风险市场供求风险财务风险图图3-7 3-7 房地产投资风险分类图房地产投资风险分类图第四节 房地产开发项目的可行性研究一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念 房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究是对拟开发的项目进行全面、系统的调是对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

39、终确定该项目是否可行的综合研究。技术；技术；效益效益(主要是经济效益主要是经济效益)。（二）可行性研究的作用 1 1、作为项目投资决策的依据、作为项目投资决策的依据 凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计能批准设计任务书，不能进行设计。2 2、作为筹集建设资金的依据、作为筹集建设资金的依据 3 3、作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据、作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据 4 4、作为编制下阶段规划设计的依据、作为编制下阶段规划设计的依据 三、住宅开发项目可行性研究阶段（一）机会研究

40、 机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出提出项目项目。在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。1 1、建设项目提出的必要性的依据。、建设项目提出的必要性的依据。2 2、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。3 3、建设条件的初步分析。、建设条件的初步分析。4 4、投资估算和资金筹措设想。、投资估算和资金筹措设想。5 5、项目的进度安排。、项目的进度

41、安排。6 6、经济效益初步估计。、经济效益初步估计。估算精度一般在估算精度一般在30%30%以内，研究费用一般占总投资的以内，研究费用一般占总投资的0.20.20.8%0.8%。所需时间约。所需时间约1-21-2个月。个月。（二）初步可行性研究 分析投资机会研究的结论；分析投资机会研究的结论；对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。初步可行性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到初步可行

42、性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到20%20%，所需费用约占总投资的，所需费用约占总投资的0.25%0.25%1.5%1.5%，所需的时间为，所需的时间为2 2个月左右。个月左右。（三）详细可行性研究阶段 详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中资可行性研究全过程中最重要的一个部分最重要的一个部分。该阶段对建设投资估算的精度在该阶段对建设投资估算的精度在10%10%，所需费用小，所需费用小型项目约占总投资的型项目约占总投资的1%1%3%3%，大型项目约占，大型项目约占0.2%0.2%1%1%。所。所需时间为

43、需时间为2 23 3个月。个月。（四）项目的评价和决策 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须须就项目可行性研究报告进行评价论证就项目可行性研究报告进行评价论证。四、可行性研究的基本内容一是项目的必要性；一是项目的必要性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；三是项目的技术、经济分析。三是项目的技术、经济分析。五、可行性研究报告的撰写（一）可行性研究报告的基本构成 1、封面、封面 2、摘要、摘要 字数以不超过字数以不超过1500字为宜。字为宜。3、目录、目录 4、正文、正文 通

44、常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。二个方面。5、附表、附表6、附图、附图 根据国家发展计划委员会第根据国家发展计划委员会第9号令（号令（2001年年6

45、月月18日颁发），日颁发），在工程项目可行性研究报告中还须增加有关招在工程项目可行性研究报告中还须增加有关招标的内容标的内容。（二）可行性研究报告正文的写作要点1、项目总说明、项目总说明2、项目概况、项目概况3、投资环境研究、投资环境研究4、市场研究、市场研究5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排、建设方式及进度安排 8、投资估算及资金筹措、投资估算及资金筹措 包括土地费用、前期工程费用（含专业费用）、房屋包括土地费用、前期工程费用（含专业费用）、房屋开发费用、开发间接费、管理费、销售费用、

46、财务费用和开发费用、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用和不可预见费。不可预见费。9、项目评价基础数据的预测和选定、项目评价基础数据的预测和选定 10、项目经济效益评价、项目经济效益评价 现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。值和投资回收期进行分析测算。11、不确定性分析、不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。率分析）。12、可行性研究

47、的结论、可行性研究的结论 较强的抗风险能力，项目是否可行。较强的抗风险能力，项目是否可行。根据项目综合评价，提出项目可行或不可行的理由，对根据项目综合评价，提出项目可行或不可行的理由，对于不可行的项日，要提出不可行的主要问题及处理意见，于不可行的项日，要提出不可行的主要问题及处理意见，对于可行的项目，应指出存在的问题及改进建议。对于可行的项目，应指出存在的问题及改进建议。以上以上12点是可行性研究报告正文的内容，其中点是可行性研究报告正文的内容，其中市场研究、项目经济效益评价和风险分析是可行性研究报告中的重中之重的部分。（三）可行性研究报告的校读与编辑 撰写者有必要先一字一句地读一下评价报告的

48、草稿撰写者有必要先一字一句地读一下评价报告的草稿。第五节 房地产市场研究二、房地产市场研究的内容（一）宏观因素研究 要收集和研究的数据要收集和研究的数据（二）市场状况研究 是介于宏观和微观之间的研究是介于宏观和微观之间的研究。（三）相关因素研究 （微观）（微观）四、房地产市场研究的基本方法（一）市场数据的收集（二）对原始数据的加工1、列表分析、列表分析2、运用数理统计方法进行分析、运用数理统计方法进行分析 回归分析法分为一元线性回归法和多元线性回归法两回归分析法分为一元线性回归法和多元线性回归法两种。种。（1）一元线性回归法）一元线性回归法比较平稳比较平稳iibXaYNXbYaii22iiii

49、iiXXNYXYXNb2222iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第六节 房地产开发项目经济效益评价 一、房地产开发项目财务数据估算总成本总成本（总投资或开发总成本）（总投资或开发总成本）+销售期成本销售期成本、销售收入销售收入、销售税金及附加销售税金及附加、利润利润等估算。等估算。总成本一般由开发总成本和销售期成本所组成总成本一般由开发总成本和销售期成本所组成。总成本可分离出固定成本和变动成本总成本可分离出固定成本和变动成本。（一）住宅开发项目总投资（或开发总成本）估算 房地产开发项目总投资是由固定资产投资（即工程造价）房地产开发项目总投资是由固定资产投资（即工程造价）和流动资金（即流动

50、资产投资，较少，略）二部分构成。和流动资金（即流动资产投资，较少，略）二部分构成。2 2、固定资产投资估算、固定资产投资估算（1 1）土地使用费）土地使用费（2 2）前期开发费）前期开发费（3 3）建筑安装工程费）建筑安装工程费（4 4）工程监理费）工程监理费（5 5）配套设施费）配套设施费（6 6）建设单位管理费）建设单位管理费（7 7）工程保险费）工程保险费（8 8）工程承包管理费）工程承包管理费 以上以上（l l）（8 8）项内容构成了住宅开发项目工程费和工程建设其他费项内容构成了住宅开发项目工程费和工程建设其他费。（9 9）预备费）预备费 预备费是指投资估算时用以处理预备费是指投资估算

51、时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。费和涨价预备费两大部分。基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。用公式表示为：。用公式表示为：基本预备费(工程费+工程建设其他费)即（1）（8）项基本预备费率 涨价预备费又称为价差预备费，是涨价预备费又称为价差预备费，是指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测

52、预留费用预留费用。110tnttfIPF 例例3-73-7 某住宅小区固定资产静态投资为某住宅小区固定资产静态投资为1000010000万元，按本万元，按本项目进度计划，项目建设期为项目进度计划，项目建设期为3 3年，年，3 3年的投资计划比例分年的投资计划比例分别为别为40%40%、35%35%、25%25%，预测建设期内年平均价格变动率为，预测建设期内年平均价格变动率为3%3%，请估算该住宅小区建设期的涨价预备费。，请估算该住宅小区建设期的涨价预备费。解解 第一年固定资产静态投资额：第一年固定资产静态投资额：I It t100001000040%=400040%=4000（万元）万元）第一

53、年涨价预备费第一年涨价预备费PFPFl l=I=I1 1(1+f)(1+f)1 1-1-140004000(1+3%)(1+3%)1 1-1=120-1=120（万元）万元）第二年固定资产静态投资额：第二年固定资产静态投资额：I I2 2100001000035%35%35003500（万元）万元）第二年涨价预备费第二年涨价预备费PFPF2 2=I=I2 2(1+f)(1+f)2 2-1-135003500(1+3%)(1+3%)2 2-1=213.15-1=213.15（万元）万元）第三年固定资产静态投资额：第三年固定资产静态投资额：I I3 3100001000025%25%2500250

54、0（万元）万元）第三年涨价预备费第三年涨价预备费PFPF3 3=I=I3 3(1+f)(1+f)3 3-1-125002500(1+3%)(1+3%)3 3-1=231.82-1=231.82（万元）万元）该住宅小区建设期涨价预备费：该住宅小区建设期涨价预备费：PF=120+213.15+231.82=564.97PF=120+213.15+231.82=564.97（万元）万元）（1010）固定资产投资方向调节税估算）固定资产投资方向调节税估算固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税=（工程费（工程费+工程建设其他费工程建设其他费+预备费）预备费）投资方向调节税税率投资方向调节税税率目前

55、住宅开发项目投资方向调节税税率为目前住宅开发项目投资方向调节税税率为0%0%。（1111）建设期贷款利息估算）建设期贷款利息估算建设期每年应计利息建设期每年应计利息=（年初贷款本息累计（年初贷款本息累计+本年贷款额本年贷款额2 2）年利率年利率 例例3-8 3-8 某住宅小区，建设期为某住宅小区，建设期为3 3年，在年，在3 3年建设期中，第一年建设期中，第一年贷款额为年贷款额为300300万元，第二年贷款额为万元，第二年贷款额为600600万元，第三年贷万元，第三年贷款额为款额为400400万元，贷款年利率为万元，贷款年利率为6%6%。计算该住宅小区建设。计算该住宅小区建设期贷款利息。期贷款

56、利息。解：第一年建设期贷款利息解：第一年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计（年初贷款本息累计+本年贷款额本年贷款额2 2）年利率）年利率=（0+3000+3002 2）6%=96%=9（万元）（万元）第二年建设期贷款利息第二年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计（年初贷款本息累计+本年贷款额本年贷款额2 2）年利率）年利率=（300+9+600300+9+6002 2）6%=36.546%=36.54（万元）（万元）第三年建设期贷款利息第三年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计（年初贷款本息累计+本年贷款额本年贷款额2 2）年利率）年利率=（300+9+600+36.54+400300+9+600

57、+36.54+4002 2）6%=68.736%=68.73（万元）（万元）该住宅小区建设期贷款利息该住宅小区建设期贷款利息=9+36.54+68.73=114.27=9+36.54+68.73=114.27（万元）（万元）例例3-93-9 上海市某高档住宅小区占地面积上海市某高档住宅小区占地面积1250012500平方米，有平方米，有5 5幢小高层组成，总建筑面积幢小高层组成，总建筑面积3500035000平方米，其中，住宅建筑面积平方米，其中，住宅建筑面积3350033500平方米，公建建筑面积平方米，公建建筑面积15001500平方米，容积率平方米，容积率2.82.8，绿化，绿化率率40

58、%40%，居住总户数，居住总户数310310户。该住宅小区基本预备费率为户。该住宅小区基本预备费率为3%3%，开发期，开发期3 3年，预计年平均价格年，预计年平均价格上涨为上涨为2%2%，固定资产投资方向调节税率，固定资产投资方向调节税率0%0%。该项目的实施计划进行为：第一年完成项目全。该项目的实施计划进行为：第一年完成项目全部投资的部投资的40%40%，第二年完成项目全部投资的，第二年完成项目全部投资的30%30%，第三年完成项目全部投资的，第三年完成项目全部投资的30%30%。该项目。该项目原有自有资金原有自有资金40004000万元，实行滚动开发后，预计第一年末预售额为万元，实行滚动开

59、发后，预计第一年末预售额为10001000万元，第二年末住万元，第二年末住宅销售后预计获得宅销售后预计获得25002500万元资金，第二年末预售额估计万元资金，第二年末预售额估计15001500万元，这些预售额和销售后获万元，这些预售额和销售后获得的资金都可用于投资，项目资金不足部分可向银行贷款，贷款年利率为得的资金都可用于投资，项目资金不足部分可向银行贷款，贷款年利率为6%6%，工程中标价，工程中标价为为43754375万元，对工程总投资额估算前的粗略预估为万元，对工程总投资额估算前的粗略预估为1000010000万元。则整个住宅小区的总投资万元。则整个住宅小区的总投资粗略估算如表粗略估算如

60、表3-233-23所示：所示：项目内容单方投资（元/）投资额（万元）1.土地使用费用土地使用费用1600.005600.002.前期开发费前期开发费99.34347.712.1.可行性研究费1.144.002.2.勘察设计费(3.2.5%)31.25109.382.3.工程设计招标管理费0.572.002.4.工程施工招标管理费0.501.752.5.施工招投标代理费(3.0.35%)4.3815.332.6.人防费60.00210.002.7.执照费(3.2+3.3)0.1%1.003.502.8.审照费0.501.753.建筑安装工程费建筑安装工程费1250.004375.003.1.桩基

61、础工程费120.00420.003.2.土建工程费890.003115.003.3.水电设备及安装费110.00385.003.4.电梯设备及安装费130.00455.004.工程监理费工程监理费(3.1.4%)17.5061.25(1.4%计)5.配套设施费706.002471.005.1.小区内配套设施费386.001351.005.1.1供电配套工程费145.00507.505.1.2供水管道工程费17.5061.255.1.3泵房建设费10.0035.005.1.4供水征询费及排管贴费10.0035.005.1.5燃气管道工程24.5085.755.1.6通讯工程费（含宽带网）15.5

62、054.255.1.7环卫设施及补贴费15.0052.505.1.8排污处理费10.0035.005.1.9绿化建设费40.00140.005.1.10保安设施费4.0014.005.1.11有线电视费4.5015.755.1.12智能化设施费50.00175.005.1.13小区总体及道路设施费40.00140.005.2住宅建设配套费320.001120.006.建 设 单 位 管 理 费建 设 单 位 管 理 费(1.+3.+5.)2.5%88.90311.157.工程保险费工程保险费(3.0.3%)3.7513.138.工程承包管理费工程承包管理费57.14200(18)工程费和工程建

63、设其他费3822.6313379.219.预备费266.19931.689.1基本预备费(18)3%114.68401.38（19.1）固定资产静态投资部分3937.3113780.599.2涨价预备费151.51530.30（19）除贷款利息外的固定投资4088.8214310.8910.固定资产投资方向调节税0011.开发期贷款利息175.48614.17（111）合计为总投资估算值4264.3014925.06表表3-233-23涨价预备费的计算涨价预备费的计算:第一年固定资产静态投资额：第一年固定资产静态投资额：I I1 1=13780.59=13780.5940%=5512.2440

64、%=5512.24（万元）万元）第一年涨价预备费：第一年涨价预备费：PFPFl l=I=I1 1(1+f)(1+f)1 1-1-15512.245512.24（1+2%1+2%）1 1-1=110.24-1=110.24（万元）万元）第二年固定资产静态投资额：第二年固定资产静态投资额：I I2 2=13780.59=13780.5930%=4134.1830%=4134.18（万元）万元）第二年涨价预备费：第二年涨价预备费：PFPF2 2=I=I2 2(1+f)(1+f)2 2-1=4134.18-1=4134.18（1+2%1+2%）2 2-1=167.02-1=167.02（万元）万元）第

65、三年固定资产静态投资额：第三年固定资产静态投资额：I I3 3=13780.59=13780.5930%=4134.1830%=4134.18（万元）万元）第三年涨价预备费：第三年涨价预备费：PFPF3 3=I=I3 3(1+f)(1+f)3 3-1=4134.18-1=4134.18（1+2%1+2%）3 3-1=253.04-1=253.04（万元）万元）该住宅小区建设期涨价预备费：该住宅小区建设期涨价预备费：PF=110.24+167.02+253.04=530.30PF=110.24+167.02+253.04=530.30（万元）万元）表表3-233-23开发期贷款利息的计算：开发期

66、贷款利息的计算：第一年固定资产投资额（除利息外）第一年固定资产投资额（除利息外）=14310.89=14310.8940%=5724.3640%=5724.36（万元）（万元）第一年贷款额第一年贷款额=5724.36-4000=1724.36=5724.36-4000=1724.36（万元）（万元）第一年开发期贷款利息第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计（年初贷款本息累计+本年贷款额本年贷款额2 2）年利率）年利率 =（0+1724.360+1724.362 2）6%=51.736%=51.73（万元）（万元）第二年固定资产投资额第二年固定资产投资额=14310.89=14310.8930%=4293.2730%=4293.27（万元）（万元）第二年贷款额第二年贷款额=4293.27-1000=3293.27=4293.27-1000=3293.27（万元）（万元）第二年开发期贷款利息第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计（年初贷款本息累计+本年贷款额本年贷款额2 2）年利率）年利率 =（1724.36+51.73+3293.271724.36+51.73+3293.272 2）