国风纯别墅大盘广告与营销推广方案

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1、Something about 美锦云天字号细 请细看 广州星河湾、上海汤臣一品、北京颐和原著苏州平门府、西安大明宫何况2500年古城扬州。每个城市，都该有一座代言这座城市的建筑谁，最扬州？Who，represent the city 谁，在2500年来临之际，代言扬州？Who，is the card of this city看看美锦云天是否具备这个潜质！千年韵味的扬州，极致的美锦云天美锦云天档案基础经济指标总占地：307700总建面：418382计容总建面：334797可售建面：232738实际容积率：0.75分物业类型双拼：4.8万联排：8.7万叠加：9.7万首开区可售建面：6.41万联排

2、：3.8万双拼：2.6万美锦云天核心竞争力详见下文扬州中轴大道轻车裘马一路行，倏忽已至云天府扬州景观中轴大道东西文昌、南北扬子江8公里市中心 折合车行10分钟5公里二城 折合车行6分钟看得见的是亲水亲中心亲生活落霞与孤鹜齐飞，城市与静谧共融王国维取词曰境界有三，至臻境界众里寻他千百度，暮然回首，那人却在灯火阑珊处词意不同，境界相同人世间万般砥砺，追寻琳琅世间物到头来，你想要的就是本心历经尘世浮华 何处取真章 。城市中央 不慌不忙王国维取词曰人生三重境界大意为：望山 拥山 心中有山，有山于天下美锦云天，10分钟文昌阁、6分钟二城中央城央之中，体味真大儒至臻境界美锦云天，希冀为现代大儒提供一处真正

3、的城市悠居之地。小隐隐于野，大隐隐市朝野与市朝不可得兼，舍野而取市朝也看不见的是扬子津古镇昔年盛景今犹在，一纸方针复传奇扬子津古镇所在，最扬州缩影运河文化起源，三岔湾亘古不变高旻寺悠悠古刹千年钟，梵音依旧开发区着力复原扬子津古镇休闲区打造临港新城核心区沿江生活配套区因河而生因河而荣因河而闻名于世。龙为江形 水为湾脉历史，在岁月年轮中划下一圈圈的车辙运河的历史，可曾留下一只片影？难道非得取之百度，我们尚可获悉一二？三岔湾，扬州运河文化精髓，现在来临，珠纱缓揭，凝肌玉脂，尚不为晚。这一片九龙真脉宝地，终将遇到有识之士。古运河是扬州的根！古运河是扬州千百年来的脉！三岔湾，则是这条脉的最关键所在！看不

4、见的是运河三岔湾三岔明珠一方汇，九龙汇聚真宝地运河三岔湾所在三条水龙、六条土龙康熙取意九龙真脉宝地古往今来，三岔湾润泽四方百姓蕴育一处上风上水宝地看得见的是公园海水上园林进，则公园环伺；退，则环伺公园有墅在公园海，城南又有何不可三公园环伺，墅生活无极限水上私属园林，领地格局分野高下四面环水，雨打池塘鱼欢人更乐东西蓝轴，一城活水一城悠南北绿轴，梧桐两岸阔，繁花似锦开看得见的是看不见的是水文化水的内心今时古昔万般变，智者乐水岿不变水，善利万物而不争水的内心，其实就是人的内心我们不只是创作水景观我们倡导一种水样生活仁、静、和、善生活真谛，以“水”承之，亲“水”得之惑在于求真 所得非所期 惑也。大智凛

5、然 以水承之三十而立，四十而不惑不惑之年，是否还在为生活困惑不已静观恬水，仁静和善，现在不惑，尚不为晚。这一片水上私属园林，才是你魂牵梦萦的故乡。水，善利万物而不争仁、静、和、善，千年不变智者矍铄寻一处善地，安放尘杂中那一颗渴望回归的心灵天元地方，中轴对称一脉皇脊端两仪，天元地方照紫阁师法宫廷，端庄又不失现代布局恢弘、秩序井然，一派浩然正气整体布局端庄威严，直抒皇者气息一脉中轴大道，严谨对称显露威仪暗合天谕，天元地方上风上水看得见的是看不见的是文化复兴 文化传承中华上下五千年，脊梁永存炎黄根当舶来品大行其道，中国丢了什么？泱泱五千年，我们只能拿历史炫耀一二？美锦云天，中国式文化传承让中国文化在

6、960万平方公里甚至世界版图上，继续占据一席之地而不只停留在书本和那段历史当代中国墅 复兴一个国度的脊梁。习古承今 中国脊梁960万平方公里领土面积，这是大中国。满城欧美、地中海，这也是中国？呵。中国是兼收并蓄，开放明义的但中国不该失去自己的脊梁这一片当代中国墅，冀望传达对中国文化的景仰。上下五千年，我辈炎黄子孙繁荣昌盛可当舶来品大行其道，中国丢了什么？难道我们只能拿书本炫耀那段辉煌历史？匠心承制 东方国墅 坡檐斗拱仪万千，恢弘气势耀龙魂每一栋别墅 都是东方符号的缩影39万 大疆大域 一派东方格调扑面而来放眼中国，实属稀罕的现代东方别墅取法中式，却又和而不同注重中式精神的留承又尊重居者现代生活

7、需要看得见的是看不见的是观止美锦 仰止云天千年扬州府，一墅悦古今墅，只是物质。怎样的墅才有精神物质可以被超越，精神只有越陈越香在的建筑，才是善的何为在，有思想的墅，文化的墅这是一种源于对中国文化的认同这是一种源于对居者内心回归的理解当代中国墅 盛载一个阶层的回归。和而不同 东方别墅在的建筑才是善的美锦云天，东方别墅，盛载一个阶层的内心需要我思故我在这一片当代中国墅，冀望给现代大儒一个有思想的墅。智者所依，非一般所能承载生活哲思、我的境界，需要容器的盛载寻寻觅觅中，有缘回归于此，美锦云天起承转合 蔚然景观四横五错景相间，远近高低各不同取法江南园林造景艺术一石一物、一桥一水皆是景源自中式，不仅中式

8、博采众长，融入当代景观造园手法高低相间，一步一景呈现一园天工之作看得见的是看不见的是墅有高下，园分九等四大名园皆上品，美锦云天第五园四大名园盛名至今，为何？何为？江南园林甲天下，美锦云天甲扬州？不是所有景观都能叫园林美锦云天，精诚所至，金石为开深入研磨古法造园艺术融入当代思想基础，打造一处孤品当代园林当代中国墅 一等园林甲扬州。一等园林 东方别墅美锦云天，历时700多日夜几十次讨论、构图、否定，再讨论再构图再否定只为谱写一张足够甲桂扬州园林的大作这一片当代中国墅，希冀成为当代一等孤品园林为何四大名园盛名至今一等造物者创造一等园林看得见的是景，看不见的匠心构思，感受到的是心巅峰物业 极致管家世界

9、级物业管理 只为世界级的你一等别墅，应以一等物业相匹一等人，应以一等物业相匹全球五大行之一尊崇礼遇匹配层峰人生应有高度体味世界级高端人士相同生活礼制看得见的是看不见的是当代大儒 礼仪之墅中华美德礼相往，以礼相待谓大夫匹配当代大儒 仅仅服务是不够的服务，亦是可以复制并超越的将东方礼制纳入社区与建筑、园林一起习古承今共同构建一个足以流传百年文化别墅当代中国墅 传承一个国度的礼数。一等物业 东方别墅之所以邀请世邦魏理仕（代用）当然旨在提供世界级高端人士相同生活礼遇然而，小礼于人，大礼于邦美锦云天，以东方礼制致礼东方国墅这一片当代中国墅，希冀传承一个国度的礼数国墅，岂能缺了礼数一等别墅一等人，一等物业

10、礼为纲与建筑、园林一起，习古承今致礼东方国墅美锦云天。尚有无数细节，有待一一展现世人面前美锦云天。一个传承古法、融合当代，说一不二东方别墅美锦云天。扬州独有，省内少有，国内不寻常的东方别墅美锦云天。代言扬州这座城市的建筑孤品美锦云天。致礼扬州建城2500周年！诸多核心卖点，如何提炼项目物质定位与精神定位？当代中国墅一宅藏扬州项目物质定位Physical location虚化的创一个？诸如大盘大气魄大格局大文化不是不可以，其他楼盘惯常做法我们有没有抛开常理，出奇制胜的可能？借势扬州，直接与城市高度比肩代言这座城市，何况扬州2500年非等闲之辈省去品牌包装成本、省去形象期空洞无物带给客户的难以消化

11、比世界于此、看遍世界要好的多别墅产品，形象附加值与产品哪个更重要我们在此保留意见。只能兼收并蓄，一如项目建造理念坦白讲，美锦能够拎出来打形象的点还是不少的但问题是，最快速、最直接、最效果的是？建筑、园林、物业、体量等等等个个分量十足却总感不够全面能够代表扬州，诠释项目内涵的唯有属于文化层面的物质提炼并且，进一步拔高高度，达到睥睨扬州的终极目的当代中国墅，站在中国的肩膀上代言扬州符合本案以古法文化与当代文明相结合造园理念恰当的点睛出项目核心特质瞬间展现项目睥睨扬州不二形象高度、气度，后面一句话足矣但支撑耀扬州这句话，需要有足够说服力当然，我们说服力足够，但不能着急释放好东西应该在万众瞩目中，一层

12、层慢慢揭开尚美佳要做的，是提炼项目内涵特质冠以一个准确全面的名称以中国拔高项目调性，赋予项目国墅的概念体现的是融贯古今，包容并蓄的扬州精神一宅足以典藏扬州2500年古韵今风一宅足以验证扬州2500年上风上水项目精神定位 Spirit location国墅天下 一宅一生确定身份高度，一宅一生确定国墅地位，天下无匹国墅，睥睨天下，代言当代国墅，文化与建筑的完美交融国墅，终极置业选择，少数人的专属官邸仁者乐山、智者乐水，古今中外，和而不同史记淮阴侯列传“诸将易得耳，至如信者，国士无双。”前一句营造堂堂泱泱、包容并蓄的姿态后一句赋予项目调性、稀缺唯一的特质备选：江山有别 国墅无双Logo创意及VI演示

13、方案一Logo创意及VI演示方案二Logo创意及VI演示方案三概念推导完成 下面进入广告策略扬州目前所有项目面临的问题：媒体效果很一般很一般。许多同行抓耳挠腮绞尽脑汁，想标题想画面想创意，可惜无济于事理解客户吧，他们长大了。冲动只是青春时代的附属。我们来想象一下我们自己买东西。我们到了商店，挑选自己需要的产品，寻价格，问品质，做比较最后，决定买还是不买。我们可能现在目光集中在后半段，但别忘了，我们已经在商店里，正实实在在的接触产品。核心就在于此！我们打广告，目的当然也是为了传达信息、给予认识、吸引来访但上文讲了，媒体效果很一般。这时候，我们该怎么做？你不来，不要紧！我拿八台大轿请你来！ADVE

14、RTISE IDEA广告策略/媒体一、主动套近乎报纸也好、网络也好，看看就放下或者关了。要给出一种能较长时间内与客户亲密接触的渠道，并且让客户印象深刻。杂志营销（其实是体验营销的行销创新版）这个杂志，不是DM报纸，不是投放专业杂志美锦云天，自己做杂志。一本详细剖析项目（注意不是楼书），页数不甚太多印制精美（注意不是指精装）的画册注意，这个杂志不是用来像DM一样到处派发的别墅嘛，专业点，高档点，再弄个不大不小的事件美锦云天，世邦魏理仕团队全城限额礼送精美画册在目标客群可能覆盖的范围内，有模有样有板有眼的为穿西装的、坐办公室的，彬彬有礼的，发出一本美锦云天精美画册情况就是这样。ADVERTISE

15、IDEA广告策略/媒体ADVERTISE IDEA广告策略/媒体二、轻轻的告诉你上来就玩硬的，太生硬了。从认知到认可，这是一个循序渐进的过程就如电影上映一般，海报这些硬的，只是各式发布会、各式谍照这些软的的配套铺垫的越到位，硬广告出来的瞩目更万众软文营销谈国学文化、谈扬州风情、谈扬州名胜古迹谈生活真谛、谈花鸟逸趣、谈名人大儒事迹很多项目急的很，上来就满世界打形象打产品，除非你不愁卖何必呢，花点时间培养客户情感归属，很重要的价值观的重塑或启蒙，是别墅营销的必备过程ADVERTISE IDEA广告策略/媒体三、不停的对你说户外，就好比连锁店，瞧瞧那些快捷酒店，同城遍地开花这已然不是一种传播媒介，是

16、一种基于客户心理的品牌包装户外营销媒体这块，也就户外效果还不错没办法，客户躲不开为了符合美锦云天项目调性、为了代言这座城市的气度减少其他渠道媒体的费用，多拿牌，机场、高速出入口、城市中心、项目十字范围内等ADVERTISE IDEA广告策略/媒体四、单单的告诉你本案客群，这里笼统的讲（还没到营销细分阶段）各行业中高端客户、企事业中高端、政府高级公务员内刊营销广撒网这块，户外和常规型媒体已经差不多了。精准化广告投放，需要对各行各业各个阶层进行专门化深入分析，利用内刊、行业期刊、协会刊物等，打入内部。ADVERTISE IDEA广告策略/媒体五、让别人告诉你扬州高端客群，通过尚美佳众多案例分析，与

17、上海、南京高端客户有较大联系扬州客户往往视上海、南京高端客户为圈层领袖外域营销在南京、上海两地，投放专业杂志，如三联周刊在南京、上海两地，通过公关公司，展开高端客户联谊活动在扬州，释放美锦云天外地热捧信息MARKITING IDEA营销策略/总纲抛问题、解决问题配合项目足够的高端形象，营销体系怎么做？高端客户的分散性、隐藏性，如何拓展客户？项目核心竞争力，如何深刻的传达给客户（认同的问题）？针对别墅客户较长的考虑周期，如何持续深化认同?营销节点与货量铺排问题？不可避免的价格问题？年度销售目标制定问题？问题1：配合项目足够的高端形象，营销体系怎么做？MARKITING IDEA营销策略/总纲营

18、销 体 系内外销售中心软硬包装及功能配置销售中心外部包装销售接待体系物业服务体系示范区接待体系平面表现及媒体组合营销战略活动营销的战略举措渠道拓展的战略举措本案建筑已然符合东方国墅意向，软硬包装上，须注重现代手法与古法的结合，意境第一，特色第一，奢华第二；外部包装，整个吴州西路高档次绿化、部分区域静物小品的铺排，将极大程度提升项目品质感。（星河湾）销售接待及物业服务体系，制定国墅专项接待体系，本案略平面表现，一线设计手法，注重国墅大气威严、意境与文化的传递活动营销与渠道拓展，制定标准化体系，全程务必凸显项目品味问题2：高端客户的分散性、隐藏性，如何拓展客户？MARKITING IDEA营销策略

19、/总纲不得不说，我们的目标客群，是真忙！或者换句话说，头脑无时无刻不处于思考状态，没办法，他们需要考虑的事情更多一些。让他们专心致志看看广告、报纸，太难了。除非他们自己就是做广告的。面对这样一部分客群，我们如何去找到他们、接触他们、打动他们呢？高端客户，都有其十分明显的特征一天24小时，5-6小时的休息时间，除此之外，他们会做些什么？开车或坐车 每天1-2小时 一周内上高速的可能性极大 一月内上机场可能性极大吃饭 每天1-3小时坐办公室 每天3-6小时开会 每天1-3小时陪家人 每天1-3小时私人时间 每天1-3小时每周另有高端休闲会所、运动会所的出入开车/坐车吃饭坐办公室开会陪家人高端场所每

20、天1-2小时 经常上高速/机场每天1-3小时 经常应酬/被应酬每天3-6小时 经常思考/决策每天1-3小时 不开不舒服 每天1-3小时 周末居多银行/休闲/运动/养身/棋牌突破点：车 突破地点：高速出入口 机场 4S店 车行 突破点：酒 突破方式：扬州几大白酒经销商突破点：办公场所 突破方式：大中小写字楼、酒店等突破点：大型会议 突破方式：各大酒店 会议中心突破点：孩子 突破方式：高端培训机构 亲子机构 突破点：圈层 突破方式：相得益彰的高端匹配突破点：酒 突破方式：扬州几大白酒经销商突破点：孩子 突破方式：高端培训机构 亲子机构 突破点：圈层 突破方式：相得益彰的高端匹配第一层面，要电话、电

21、话营销、邀约普通客户也许可行，对高端客户，还是省省吧。第二层面，情感维护定时发发短信，一个陌生人的关怀，可以尝试第三层面，美锦会横空出世专为高端人士定制的扬州首席名流俱乐部美锦会MEI JIN CLUB7000 扬州首席名流俱乐部7000/纸墨书香 藏菁阁 代言扬州智慧阶层7000/心灵鸡汤 拾心堂 代言扬州大儒阶层7000/光影人生 名人堂 代言扬州英雄阶层7000/金融理财 智慧囊 代言扬州财富阶层 美锦会与美锦云天，双车道开展，独立包装，独立做品牌，独立引进俱乐部，独立发展客户。这是一个从长期角度出发考虑的事情。美锦云天销售周期较长，入市较长时间后极大可能面临被市场新生项目淹没的现状。扬

22、州有会所的楼盘不多，但其中绝大多数，中看不中用！会所如何管理？运营？税务发票？人员及财务？美锦会，作为一个纯正的俱乐部，独立运营！引进或成为知名俱乐部区域分支；扬州各行高端机构、场所，通过美锦会独立运作，成为联盟资源；吸收扬州所有行业高端人士入会，政府高级人员，暂时不收取入会费用，但设定严格的入会门槛。这是一个健康向上的俱乐部，地位相仿，思想相仿，在这里可能迸发出大量商业机会与友谊。突破点：车 突破地点：高速出入口 机场 4S店 车行 突破点：办公场所 突破方式：大中小写字楼、酒店等突破点：大型会议 突破方式：各大酒店 会议中心4S店 纳入美锦会筹建体系高速/机场 高炮覆盖车行 美锦会会员VI

23、P服务（全球通服务）体验型行销植入式会议营销问题3：项目核心竞争力，如何深刻的传达给客户？MARKITING IDEA营销策略/总纲扬州市场，惯用方式：打广告 做巡展 做活动 雷打不动三样这三点没有错。关键看你做之前，你怎样去做？打广告：如今有点实力的，主力就是打广告；今天一整版，明天一整版。到最后，还是产品说话。产品不错，价格不贵，卖的也可以。好。打广告成功了。做巡展：项目地段差点的，产品价格不是够硬的项目，但凡觉得最近客户不够啊，销售不行啊，好，做巡展、派单去。做活动：有点档次的项目，我做口碑。思路不错，这周这个活动，那周那个活动，把所有可以DIY、所有可以动手做的东西，轮番活动一遍。客户

24、一开始觉得不错，后来，对不起疲惫了，再说活动氛围差的要命，倒是把乙方的设计师折腾的死去活来的。为什么说关键看操作思路广告应该怎么打：首先，不说一个年度，至少一个推广周期内，你必须有一个贯穿始终的策略，这个策略不是说这次打地段，下次打园林，再下次打物业，不是靠一两句文案或一两个平面。而是，摸清楚客户需求属性、弄清楚扬州惯常广告手法，在广告手法本身，就卖点、就文案、就平面，形成差异化、形成策略、形成脉络。报纸也好、网络也好，看看就放下或者关了。要给出一种能较长时间内与客户亲密接触的渠道，并且让客户印象深刻。杂志营销（其实是体验营销的行销创新版）这个杂志，不是DM报纸，不是投放专业杂志美锦云天，自己

25、做杂志。一本详细剖析项目（注意不是楼书），页数不甚太多印制精美（注意不是指精装）的画册注意，这个杂志不是用来像DM一样到处派发的别墅嘛，专业点，高档点，再弄个不大不小的事件美锦云天，世邦魏理仕团队全城限额礼送精美画册在目标客群可能覆盖的范围内，有模有样有板有眼的为穿西装的、坐办公室的，彬彬有礼的，发出一本美锦云天精美画册情况就是这样。巡展、派单的做法：就别墅物业而言，貌似巡展、派单档次低了，并且抓到目标客群的几率相当低。这是实话，但是不是没有任何操作的可能了？非也，只要目标客群基数尚可（如本案），巡展派单还是可行的。其次，档次不能低，如果与案场的服务达到一般水准，可也。活动的做法带着强烈目的去

26、活动!脱离客群、脱离产品、脱离现场的活动，可能很精彩，但很难出彩。结合客群、结合产品、结合现场的活动，可能很没趣，也很难出彩。时下新颖的品牌性周度系列活动，形式不错，代价也不高，但往往成为营销过程中不中看不中用的道具，无法构成对客户兴奋点的刺激，仅长线来看，对客户感性印象、口碑传销有较好益处。尚美佳认为，扬州目前的活动，多是终端，是结果，是点；而活动的目的是促进销售，销售是长线。以点带线，要么把点做成线，要么用无数点，形成线。美锦云天活动的做法美锦企业品牌，可以拿出来讲的不多，在扬州市场比较弱。所以在前文的物质定位中，将“代言扬州”作为美锦云天的标榜，弥补品牌不足，打造高度。活动，亦是如此。美

27、锦云天，需要打一场形象、品牌的活动战役。常规型活动，譬如售楼处公开、示范区公开、样板房公开，在此略过不谈，但我们知道美锦需要的高度。这里重点谈能够使美锦在2013、2014年大放异彩的活动。美锦云天 依靠广告，可以在业界出彩，在市场引发波澜，让少部分目标客群受到感染但落到实处，需要活动！做什么活动，看需要解决的问题是什么！大前提：美锦企业品牌在入市初期的“无法利用”大目标：美锦云天在较长周期里的无可撼动（想象下2015年，美锦还要苦苦想活动？）1、美锦云天非常高端的项目形象2、美锦云天一致的市场口碑3、别墅型高端目标客群的拓展区域这个问题，除城央、公园海之外，其他提不如不提，所以不开展活动。如

28、何依靠活动营销，建立项目高端形象，同时完成目标客群的拓展！三条线一、品牌跨界合作打品牌，最快的就是借势。iphone6发布前，万众瞩目，美锦提前预定500部，合作一下，效果会如何？与宝马、古奇、浪琴等等合作一下，效果会如何？二、名人与文化文化墅，不能缺了文化。易中天、马未都、赵忠祥等等（文化物品一两次即可）三、美锦会独立线运作当然，所有活动成功与否，现场其次（现场极其重要），最关键在于活动包装、铺垫、炒作的广度。问题4：针对别墅客户较长的考虑周期，如何持续深化认同？MARKITING IDEA营销策略/总纲这其实是客户维系和圈养的问题。目前扬州市场，对客户维系做的是比较弱的。常用有活动、老带新

29、奖励、置业顾问个人维护三类别墅客户尤其需要维系！如何维护！考虑五到七年的销售周期，客户维系完全应该而且必须制定标准化维系政策！1、CRM建立2、根据CRM制定日常客户维系，如节假日、周末等专项维护方式3、美锦会定制服务（联盟伙伴提供的会员专属服务）4、业主生日party5、业主亲子系活动问题5：营销节点与货量铺排问题？MARKITING IDEA营销策略/总纲首开区货量统计：双拼计45栋90套；联排计30栋173套，总计263套，6.41万方。物业类型户型计容可售 面积计容不可 售面积户数各档次 户数各类型 户数各户型物业占比各类型 占比各档次 栋数各类型栋数双拼特大双拼sa南入户（样）354

30、.56166.24812908.89%13.33%645sc北入户352.225188.444.44%大双拼sd南入户（模）295.975147.31162017.78%22.22%10se北入户295.515151.0144.44%小双拼sh南入户（模）264.745130.685245826.67%64.44%29sj北入户（模）286.755135.1351617.78%sk北入户（样）281.325135.1351820.00%联排特殊联排端头户型北入户-东端（模）262.3993.758461734.62%26.59%830北入户-西端（模）270.6994.7684.62%中间户型

31、北入户（模）213.8680.873017.34%大联排端头户型南入户-东端251.8692.346333.47%19.08%6南入户-西端264.7894.4963.47%中间户型南入户207.92583.9952112.14%小联排端头户型南入户-东端（模）249.8675.6110945.78%54.34%16南入户-西端（模）219.1974.64105.78%北入户-东端225.3985.8763.47%北入户-西端244.3980.7463.47%中间户型南入户（模）197.9966.6453922.54%北入户200.0363.6752313.29%推货策略1、根据首开区区域内，

32、物业类型、物业位置、物业搭配，制定每批次推量；2、根据（在非蓄客前提下），根据市场别墅走量，制定每批次推量；3、根据首开区目标去化周期，制定每批次推量；4、根据项目入市高调形象，制定具体推盘产品。首开区物业价值品析双拼区6栋绝版亲水特大双拼18栋亲水大双拼10栋小双拼10栋大双拼联排区北向第四排水系大联排沿水系特殊联排中间排小联排中间排大联排每批次物业类型搭配原则双拼+联排捆绑推盘，双拼作为本案绝对明星产品，拔高形象，掩护联排出货，并完成自身出货。推售批次制定首开区总计面积6.14万方，根据市场单盘2-3万年度去货量，首开区计划分两期推售，销售周期1.5年。单次开盘推售制定小批量多批次开盘，根

33、据1.5年销售周期，单次推盘3000-4000方左右，每1-1.5月，推盘一次。一期首批次开盘制定亲水特大双拼+部分小双拼+部分特殊联排，率先入市一批次推量约8000-1万方。一期一批次推量6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月形象期深化期产品期深化期形象期美锦会筹建/第一波跨界市区接待点蓄水公开预告进场/示范蓄水现场蓄水美锦会运作/第二波跨界蓄水现场蓄水客户拓展一期一批开盘加推持续加推美锦会春季扩张/第三波跨界案场维系活动客户CRM客户维系客户维系客户维系注：持续加推推盘计划视本方案甲方认同程度营销推广排期 PDCA问题6：不可避免的价格问题？MARKITING IDEA营销策略/总

34、纲分项指标依云城邦运河印象林溪山庄尚城帝景园品尊国际紫金文昌天郡华府金域蓝湾郡王府本案品牌（5%）87666999997地段（50%）6676.559108896小区品质（10%）688681098899小区规模（5%）758758788710户型（5%）87777879899景观（10%）688788888910配套（5%）55665898895物业管理（10%）777678888810得分6.36.57.156.455.958.759.18.18.058.87.45价格(叠加)900090001250013300价格（联排）1300013000110001700026000价格（独栋/双拼

35、）122003000025000市场静息比较市场比较权重设定周边项目：60%次周边项目：30%同一层级项目：10%金域蓝湾、林溪山庄、帝景园依云城邦、运河印象、尚城品尊国际、紫金文昌、郡王府、天郡华府经计算，本案各产品系静态均价分别为叠加：10800 联排：14200 双拼：17600静态竞比价格10800元/平米（理论价格）修正系数5%市场增幅专业营销手段修正系数2%11560元/平米静态竞比价格14200元/平米（理论价格）修正系数5%市场增幅专业营销手段修正系数2%15200元/平米静态竞比价格17600元/平米（理论价格）修正系数5%市场增幅专业营销手段修正系数2%18800元/平米2

36、015后均价，根据市场自然增幅、项目成熟、CPI，进行5-15%加权，但目前此预测缺乏依据，略过不谈。叠加联排双拼注：以上数据为以目前市场运行状态下，计算得出的整盘数据，未来增长不含在内。考虑本案各类物业产品的均好性，此均价可视为当期分物业类型均价。2014年均价2013年入市静态均价一期一批次入市价格建议在静态价格基础上，受让5-10%联排：13000 双拼：17000问题7：年度销售目标制定问题？MARKITING IDEA营销策略/总纲年度计划推量均价目标去化量目标总销备注2013年2万方联排13000 双拼170005%976450002014年4万方联排14500双拼1850020%

37、4145095002015年4.5万方联排16000双拼2050038%8434664202016年4.5万方联排18000双拼23000叠加1300055%20%15519745402017年4.5万方联排20000双拼25000叠加1400070%45%23351885402018年4.5万方联排23000双拼28000叠加1500085%70%32036534402019年联排26000双拼31000叠加1600095%95%3969338640总计3969338640EXPENSES BUDGET费用预算/2013类别广告推广类活动类物料制作类资源整合公关类营销费用编排以总销1.5%计

38、算，计6000万第一年20%第二年25%第三年15%第四年15%第五年10%第六年10%第七年5%6月7月8月9月10月11月12月备注总计市区售楼处100万5万5万5万5万5万5万130万户外200万100万1.5万1.5万1.5万304.5报媒20万20万20万20万20万20万20万扬子、扬晚为主及软文14万网络15万15万15万15万15万15万15万三家网站105万电视10万10万10万10万10万10万10万电视仅为平衡70万电台2万2万2万2万2万2万2万电台常年14万杂志10万10万10万10万10万10万10万高端杂志70万常规SP8万8万8万8万8万8万8万一月2-4次56万品牌跨界10万10万10万10万40万节点营销5万5万10万10万5万10万10万现场/示范/市区公开等活动55万公关公司10万10万10万10万月费40万美锦会20万20万20万前期筹备60万物料制作10万20万2万2万34万总计：1040万，占总预算17.3%，预留总预算2.7%为不可预测或临时其他费用The End 请及时沟通