成本法土地案例

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1、（三）房屋建筑物评估说明1、评估范围此次评估范围为“某某工厂”全部建筑物类资产。共申报房屋建筑物18项， 合计建筑面积为5757.8平方米。依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估 明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下：房屋建筑物18项：账面原值2106155.00元，账面净值398471.85元。2、资产概况（1）基本情况“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤300米，南面 为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学校。申 报评估的18项房屋建（构）筑物位于马武汉市兴达新型墙体材料厂厂区内，主要 是宿舍、办公楼、及生活服务用房，房屋建筑物的主

2、要构造形式有砖混结构、砖木 结构。“某某工厂”房屋建筑物类资产特点如下： “某某工厂”大部分房屋物建筑物在上世纪五、六十年代建成投入使用，房屋建筑物使用年限长，维护成本高； “某某工厂”主要房屋建筑物为砖木结构，对建筑材料和施工工艺要求不高， 建筑工程造价相对较低。（2）主要建（构）筑物概况 新办公楼新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1747.9 m?,建筑类别为四类。基础工程：砖带形基础。主体工程：1砖承重墙，圈梁、构造柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊。门窗：镶板带亮单扇木门，无纱钢窗。楼地面：地面素土夯实，C15混凝土抹平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥 砂

3、浆垫层。屋面工程：预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，架设 隔热板，有组织排水。装饰工程：外墙水泥砂浆面层，内墙刷大白灰；一楼152X 152缸砖，二、三 层楼地面楼152X 152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。 卫生所卫生所为砖木结构，单层，建筑面积212 m2，平均山墙高4.2米，建筑类别为 四类。基础工程：自然地基，砖带形基础。 主体工程：1砖承重墙。门窗：单扇木镶板门，无纱木格栅窗。 地面：地面素土夯实，碎石垫层，混凝土抹平压光； 屋面工程：杉木檩条，顺水条、挂瓦条，油毡上挂红机瓦，无组织排水装饰工程：外墙清水砖墙，约1米高水泥砂浆外墙裙，30高

4、水泥砂浆勒脚；内 墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152X 152缸砖；杉木条下混合砂浆吊顶面 层；室外0.5米宽散水，明沟排水。3、评估依据(1) 国有资产管理局国资办发199623号资产评估操作规范意见(试行)；(2) “某某工厂”申报的房屋建筑物类资产清查评估明细表；(3) “某某工厂”提供的房屋产权证明；(4) 全国统一建筑工程基础定额湖北省估价表(2003)；(5) 湖北省建筑安装工程费用定额；(6) 建设部房屋完损等级评定标准；(7) )湖北省、武汉市建设项目应收取各种规费标准的文件；(8) 中国人民银行金融机构贷款基准利率表(2006年6月29日开始执行)；(12) 建筑工

5、程预算估价实用手册(中国建材工业出版社98年8月)；(13) 资产评估常用数据与参数手册(第四版)；(14) 武汉市房屋重置价格标准；(15) 评估人员现场勘察记录工作底稿。4、评估过程对“某某工厂”房屋类资产评估过程，大致分为以下几个阶段：首先，是收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据“马鞍山北光”提供 的资产评估申报表和财务报表，收集企业有关建筑物、构筑物有关资料和产权证明。其次，是实地勘察阶段，根据申报的清查评估明细表进行现场实物勘察。对每 一评估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建（构）筑物配套设施、用 途、外型、结构型式、层次、高度、建筑用材、内外装修、使用维修、施工质量

6、、 水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，并走访了有关房屋建筑 物、构筑物的管理维护人员及使用人员。再次，是评估作价阶段。对各项房屋建筑物和构筑物，根据武汉市现行建安工 程定额及取费标准、武汉市房屋建设前期费用标准和国家有关部门公布的基本建设 贷款利息率等依据，分别计算出各项建筑物、构筑物的重置全价，乘以依据各项建 筑物成新状况和使用年限计算的成新率，最终得到以2006年12月31日为基准日 的评估结果。5、评估方法根据本次评估目的及假设采用重置成本法评估。重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出 建筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因

7、素造成的贬值，最 后得出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：房屋建筑物评估值=重置全价X成新率评估人员以典型建（构）筑物为例，求取该建（构）筑物的重置单价；其他结 构形式及做法相类似的房屋建筑物类资产根据典型建（构）筑物重置单位价格，进 行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调整，得到评估对象的重置单价 乘以建筑面积（长度、体积等），即为评估对象重置全价。基本公式如下：评估对象重置全价=典型建（构）筑物重置单价X（1 +调整系数）（1）重置全价的确定 重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下： 重置全价二建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本 建安工程造

8、价计算一个建筑项目工程造价的方法有预（结）算编制法、竣工结算调整法、类 似工程预算法、指数调整法、概算指标编制法等。从理论上讲，一项建筑物的购建 包括两部分，一项房屋建筑物的购建应包括两部分，一部分是直接成本，另部分是 间接成本。直接成本通常是由人工、材料、机械费和相关税费组成，间接成本则通 常由与房屋建筑物购建有关的费用如建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、 工程监理费、贷款利息、固定资产投资方向调节税等相关税费组成。由于“某某工厂”建成已有几十年，其工程图纸与技术经济资料不齐全。为了 较为准确地确定其重置价值，我们采用指数调整法，通过结构形式及做法相类似的 典型建筑物重置单位价格，进

9、行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调 整，得到评估对象的重置单价，乘以建筑面积，即为评估对象重置全价。 房屋建筑物前期费用及其它费用 根据湖北省武汉市的有关建设工程取费规定，武汉市房屋建筑物前期费及其它 费用采用的现行标准如下表：武汉市前期费用及其它费用标准序号名称计算依据取费文件标准%元/m21工程勘察设计费工程造价4.50%国家计委、建设部（计价格 2002110 号）2招投标费工程造价0.06%鄂价费字1992232号3工程质量监督费工程造价0.14%鄂价费字2001329号4工程监理费工程造价1.50%国家物价局、建设部（价费字 19921479 号）5建筑工程造价咨询费工程

10、造价0.45%湖北省建设厅、物价局（鄂价房地 字2000151 号）6建设单位管理费工程造价2.00%国家计委、建设部（计价格 200212503 号）7城市基础设施配套费建筑面积80武政1997120号8新型建材基金建筑面积3鄂政发1992197号文9公共消防设施配套费建筑面积1.5鄂价费字（1998） 220号小计8.65%84.5资金成本资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他 费用）的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国内基 本建设贷款利率计算。（2）成新率的确定本次评估采用综合成新率。具体求取过程为： 首先，根据房屋建筑物而耐用年限

11、和已使用年限按年限法计算出理论成新率； 然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及 使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后， 对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的 综合成新率。房屋建筑物成新率公式为：综合成新率二理论成新率X 40%+现场鉴定成新率X 60%理论成新率=尚使用年限三（已使用年限+尚可使用年限X100% 勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。（3）确定评估值评估值二重置全价X成新率6、评估结果在实施了上述资产程序和方法后，纳入评估范围的房屋建（构）筑物在2006年12月31日的评估

12、结果反映如下（单位：人民币元）：科目名称账面价值调整后账面值评估价值增值额增值率房屋建筑物类账面原值房屋建筑物2106155.002106155.003107657.002709185.00679.89构筑物及其他管道沟槽房屋建筑物类账面净值房屋建筑物398471.85398471.853107657.002709185.00679.89构筑物及其他管道沟槽评估结果详见房屋建筑物评估明细表。7、案例分析 案例1：新办公楼（固定资产一房屋建筑物清查评估明细表 序号14）（1）基本情况：新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1749.7m?,建筑类别为四类。砖带形基础

13、；1砖承重墙，有少量不均匀沉降，圈梁、构造 柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊；镶板带亮单扇木门，无纱钢窗；地面素土夯实，C15混凝土抹平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥砂浆垫层；预制混凝土屋面板, 水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，局部渗漏，架设隔热板，有组织排水；外 墙水泥砂浆面层，部分已脱落，内墙刷大白灰；一楼152X 152缸砖，二、三层楼 地面楼152X 152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。（2）重置全价的确定公式：重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本 工程造价 根据武汉市政府发布的房屋重置价格标准，砖混结构三等重置价格标准为 570元/平方米。新

14、办公楼与重置标准中的房屋相比，结构相同，层高、所用建筑材料及建筑施 工做法相近。则委估建筑物单方造价为 570 元/平方米。委估建筑物工程造价= 570X 1749.7 = 997329元经核算照明及水电安装工程占土建工程造价的4%。照明及水电安装工程造价=997329X4%=39893.16元 则工程总造价=997329+39893.16=1037222.16元 前期费用及其他费用 依据前述武汉市有关文件规定标准计算的前期费用及其他费用= 1037222.16X8.65%+1749.7X84.5=237569.37（元） 资金成本 因全国统一建筑安装工程工期定额（2000年版）砖混结构办公楼

15、建设工期，据现场了解，该建筑物建设工期为6个月，评估人员认为其基本合理，故取正常建 设工期为6个月；建设投资贷款利息率按一年期固定资产投资贷款利息率6.12%计 算。资金成本二（1037222.16+237569.37）X6.12%X6/12X1/2 =19504.31（元） 重置全价重置全价=1037222.16+237569.37+19504.31=1294295.84（ 取整1294296元 ）（3）成新率确定成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算 理论成新率：尚可使用年限F （尚可使用年限+已使用年限）X100% 鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定 综合成新率二理论成新率X 4

16、0%+鉴定成新率X 60%房屋建筑物勘察成新率计算表建筑物名称新办公楼建筑结构砖混结构房产证号建筑面积1747.9m2耐用年限40年已使用年限23年项目标准分数评定分数结构G1、基础25122、承重结构25123、非承重结构1564、屋面20105、地面156小计：(l+2+3+4+5)X 权重 0.55 = 25.3装饰 S6、门窗25127、内外装饰40188、其他3515小计：(6+7+8) X 权重 0.15=6.75设备B9、水卫562010、照明4420小计：(9+10) X 权重 0.3=12鉴定评定分数：G+S+B=44.05%年限法评定：尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用

17、年限)=42.5%综合成新率：鉴定评定分数X60%+年限法评分X40%=43.43%, 取43%砖混结构生产用房耐用使用年限为 40 年，已使用 23 年，尚可使用 17 年，理论成新率为 42.5%，根据现场考察情况，房屋保养一般，鉴定成新率为44.05%，按 加权平均法计算为 43.43%，取定房屋综合成新率 43%。(4) 评估值的计算评估值二重置全价X成新率= 1294296X43%= 556547.21 元案例2：卫生所 (固定资产一房屋建筑物清查评估明细表 序号 6)(1) 基本情况：卫生所为砖木结构，单层，建筑面积212 m2，平均山墙高4.2米，建筑类别为 四类。自然地基，砖带

18、形基础，有少量不均匀下沉；1 砖承重墙，有少量出现风化剥 落；杉木檩条，顺水条、挂瓦条，部分节点松动，油毡上挂红机瓦，无组织排水； 单扇木镶板门，无纱木格栅窗部分开关不灵活；外墙清水砖墙，约 1 米高水泥砂浆 外墙裙，30高水泥砂浆勒脚；内墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152X152 缸砖面层局部破损；杉木条下混合砂浆吊顶部分变形、面层脱落；室外0.5米宽散 水，明沟排水；照明线路凌乱不整。（2）重置全价的确定 公式：重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本 工程造价根据武汉市政府发布的房屋重置价格标准，砖木结构杜等重置价格标准为 520 元/平方米。卫生所与重置标准中的房

19、屋相比，结构相同，层高、所用建筑材料及建筑施工 做法相近。则委估建筑物单方造价为 520 元/平方米。委估建筑物工程造价= 520X212 = 110240元 经核算照明及水电安装工程占土建工程造价的3%。照明及水电安装工程造价=110240X3%=3307.2元 则工程总造价=110240+3307.2=113547.2元 前期费用及其他费用 依据前述武汉市有关文件规定标准计算的前期费用及其他费用=113547.2X8.65%212X84.5=27735.83（元） 资金成本 因全国统一建筑安装工程工期定额（2000年版）砖木结构建设工期，据现场了解，该建筑物建设工期为2个月，评估人员认为其

20、基本合理，故取正常建设工期 为2个月；建设投资贷款利息率按一年期固定资产投资贷款利息率6. 12%计算。资金成本二（113547.2+27735.83）X6.12%X2/12X1/2 =720.54（元） 重置全价 重置全价=113547.2+27735.83+720.54=142003. 57（取整142004元 ）（3）成新率确定成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算 理论成新率：尚可使用年限F （尚可使用年限+已使用年限）X100% 鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定 综合成新率二理论成新率X 40%+鉴定成新率X 60%房屋建筑物勘察成新率计算表建筑物名称卫生所建筑结构砖木结构

21、房产证号建筑面积1747.9m2尚可使用年限12年已使用年限48年项目标准分数评定分数结构G1、基础25122、承重结构25103、非承重结构1564、屋面20125、地面156小计：(1+2+3+4+5)X 权重 0.7 = 32.2装饰 S6、门窗25107、内外装饰40158、其他3510小计：（6+7+8）X 权重 0.2=7设备B9、水卫561510、照明4420小计：(9+10) X 权重 0.1=3.5鉴定评定分数：G+S+B=42.7%年限法评定：尚可使用年限/ （尚可使用年限+已使用年限）=20%综合成新率：鉴定评定分数X60%+年限法评分X40%=33.62%, 取34%卫

22、生所已使用了 48年，由于对房屋经常维护、保养，经现场勘测尚可使用12年，理论成新率为 20%，鉴定成新率为 42.7%，按加权平均法计算为 33.62%，取定 房屋综合成新率 34%。（4）评估值的计算评估值二重置全价X成新率= 142004X34%= 48281.22 元8、重要说明 列入评估范围的房屋建筑物委托方未能提供房屋产权证明书，亦未能证明房屋 建筑物是否已提供抵押，本评估机构因调查手段受限未能进行调查取证，本次评估 是基于委托方合法或事实占有上述评估资产，并拥有控制权，如非前述，本评估机构不承担任何责任。（四）无形资产评估说明【一】估价对象描述1、土地位置状况 估价对象“某某工厂

23、”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤300米，南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一 轻工业学校。周边除百威（武汉）国际啤酒有限公司外，少有企、事业单位。此 路段仅有735路专线车通勤，交通不便。“某某工厂”有两宗土地，宗地总面积为218667.64平方米，土地形状不 规则，地势平坦。2、土地权利状况 评估标的物的土地所有权属于国家所有，证载估价对象土地使用人为武汉市兴达新型墙体材料厂。土地利用情况见下表土地证号座落面积（m2）用途使用权类型地号图号N0000061349汉阳区琴断口街黄金一村220号201745.93工业国有划拨D01220001794、 7

24、95汉阳区琴断口街黄金一村220号16921.71住宅国有划拨D012200027893、建筑物和地上附着物状况宗地内有建筑物18栋，总建筑面积5757.80 m2。主要是宿舍、办公楼、及生活服务用房，主要构造形式有砖混结构、砖木结构。4、资产占有方账面价值分析资产占有方账面列无形资产土地使用权价值22000000.00元，为2001年资产评估后调整账面值。（？）【二】估价对象因素分析1、一般因素分析（1）地理位置武汉市位于中国腹地的中心，湖北东部、长江与汉江交汇处，是全国交通的 重要枢纽和特大城市，也是湖北省省会，华中地区和长江中游的经济、科技、教 育和文化中心。武汉市以其优越的地理位置，自

25、古就有“九省通衢”之称，对外 交通十分便利。长江、汉江两条重要的水系，连接东西南北稠密的铁路网，良好完善的空港，已使武汉市形成了水、陆、空发达的立体交通网络。连接中国南北经济大动脉的京广铁路线与横贯东西部的长江流域经济区均 以该市为交汇中心，京珠和沪蓉两条高速公路连通该市，三峡工程、西部大开发 的启动，为武汉经济的发展提供了契机，优越的地理位置使该市成为中国经济地 理布局的“心脏”地区。（2）自然环境A、地势、地貌武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向 大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平、南北丘陵、岗垄环抱、北部低山林立。武汉以平原为主，地势大致东南高，西北低。

26、长江、汉水将武汉分割成武昌、 汉口、汉阳三大块。两列东西走向、南北平行的丘陵构成市区地形骨架。B、气候、水文武汉属亚热带大陆性湿润季风气候,雨量充沛，热量丰富，无霜期长，四季分 明。长年主导风向为东北风,平均风力为2.3 级。年平均降水量为 1204.5 毫米，年 平均气温约为16.3C，全年日照率46%。全市江河沟渠交织，湖泊库塘星罗齐布， 总水域面积达2143.6平方公里，占土地总面积的25.1%。全市地表水总量达7913 亿立方米，水能资源理论蕴藏量 2 万。 城市性质 武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，全国重要的工业基地和交通通信枢纽，是中国中部的经济、贸易、金融、科教和信息中心。

27、武汉属楚文化发祥地，距今已有2500 多年的历史。1700 多年的战国时期，武 汉地区是著名的战场。80 多年前，武昌是辛亥革命首义之地。并有诸如黄鹤楼、 东湖、古琴台、晴川阁等名胜古迹。 行政区划武汉市土地总面积为 8467.11 平方公里，人口 7565 万人。目前武汉市辖江 岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7 个城区，蔡甸、江夏、东西湖、汉 南、黄陂、新洲等6个郊区。 社会经济状况近几年来，随着我国经济发展战略由东向西的转移，长江流域开发开放的全面 启动，长江三峡工程的开工，武汉市地位显得日益重要，区位优势更加明显。作为 全国最早建成的老工业基地，武汉市已发展成为钢铁、汽车、机械

28、、高新技术产业 为支柱，化工、食品、服装、建材工业基地。2006 年，武汉市国内生产总值达到 2238.00 亿元，按可比价格计算，比 2005 年增长11.89%。经济运行质量提高，全年实现财政收入389.36亿元,同比增长34.9%, 占国内生产总值的比重为 17.39%。改革开放以来，武汉市稳定发展第一产业，高 速优化第二产业，加快发展第三产业，第三产业在全市国内生产总值的比重不断上 升，产业结构日趋合理，城市综合服务功能大大增强。第一、二、三产业增加值占 国内生产总值构成比例由上年的 5.4：43.9：50.7变化为 4.9：45.5：49.6。人均 国内生产总值达到26238.00

29、元。2、区域因素分析 影响商业用地地价的区域因素包括区域位置、基础设施状况、交通条件、公用服务设施状况、环境条件、产业集聚规模等。在本次估价中，我们以汉阳区V 级工业用地区域作为一个均质地价区进行描述（1）区域概况汉阳地处武汉西南部,与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉 阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心， 历来有“九省通衢”之称。全区辖 9 个行政街道， 2 个乡，总面积 108 平方公里， 常住人口42 万。（2）交通条件汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线 32公里，拥有大小码头 42 个。 杨泗港吊装码头可常年停靠5000吨级货轮。从汉

30、阳中心区到武汉最大的铁路客运、 货运站仅 5 公里，距武汉天河机场、王家墩机场仅 28 公里和 10 公里。区内 318 国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和正在动工兴建的墨水湖北路形成了纵横交错、 四通八达、方便快捷的交通网络。 19 万门程控交换电话，可直拨国内外。琴断口 水厂等一批大型水电设施为生产、生活提供了可靠的保证。（3）基础设施条件 结合创建省级文明城区，汉阳区加大环境整治力度，坚持退市入室，退路 还民，狠治主干道、次干道、连通道两旁，景区、景园、景点门前和周边以及居民 区内的乱搭乱盖，拆出一片新天地，建设一片新景观。道路规划建设形成网络，琴 台路上延线建成，直通古琴台至郭茨口，并

31、将延伸到黄金口连通市中环线，成为平 行于汉阳大道，纵贯汉阳东西的第三干道；规划建设墨水湖南路、沿河大道、四新 大道、二环路，分别成为第四、五、六、七干道；改造江堤中路、拦江堤路，新建 沿江大道梅子路、芳草路，形成平行于鹦鹉大道和龙阳大道的新干道。发达的道路 网络将为现代商住城提供极为畅达的交通基础。为了使汉阳的水彻底靓起来，2002 年，“武汉市汉阳地区水环境质量改善技术与综合示范”项目正式启动。这项列入 “十五”期间国家重大科技专项的“水污染控制技术与治理工程”，包括对月湖、 莲花湖为重点的景观湖泊治理，墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等水系水质改 善，以生物生态技术为重点的生态型城市污水处

32、理。国家对这项计划总投资 4.3 亿元，首期由国家投入 2500 万元，武汉市匹配资金 5000 万元，专为汉阳治水， 将使汉阳地区的水质由三级以下整体提升到二级水平，走在全国同类城市水环境治 理的前列。（4）产业聚集状况 为谋求汉阳经济的快速发展，汉阳区政府借鉴武汉经济技术开发区的成功经 验，经市人民政府批准，成立汉阳经济发展区。发展区以汽车、医药、科技为重点 的产业迅速发展，世人注目的汉阳区“三城”（旅游、商住、汽车城）建设中的“汽 车城”，在发展区中得以凸现。汽车城由整车生产制造中心、汽车贸易中心、零部 件生产加工中心、汽车博览中心、赛车运动休闲中心、信息服务中心等 6 大中心构 筑而成

33、，其中的汽车贸易中心已初具规模。目前，汽车城已累计引进奔驰、丰田、 别克、欧宝、奥迪A6、A8、福特、现代等名车样版站27个，汽车销售公司135家， 零部件销售门点277个，近年来，汽车销售量已达3万余台，销售额达30亿元。 发展区内的医药销售已形成较大规模，湖北九州通医药公司、湖北新龙保健品公司、 湖北康欣、隆泰医药公司等12 家企业相继落户区内，大大增强了发展区的经济实 力。汉阳区按照“整体规划、连片开发、突出特色、塑造品牌”的构想，提出以武汉 新城建设为龙头，以内兴两道（汉阳大道、鹦鹉大道）、外活两江（长江、汉江） 为重点，以滨湖、临江开发为特色，开发布局合理、交通便利、设施齐全、环境优

34、 良的现代化大型住宅新区，建设现代商住城。为了适应市民购物需求和城市辐射需要，建设一批特色市场。发挥汉商、家乐 福、华联、中百便民等一批骨干商贸企业的品牌效应，支持其扩大规模，再造商业 新优势。不断提升十里装饰装璜、琴台钢材、五里水泵等 30 多个专业市场的层次， 增加品种，提高市场科技含量和文化品位。发展大商贸，搞活大流通，积极引进正 大、好美家、豫园等国内外知名商家到汉阳投资建店，不断增强汉阳的商气和人气， 方便居民生活。为丰富的旅游资源，现已形成的有以三国城、电视塔、晴川阁、铁门关、禹稷 行宫、汉江索道、高山蹦极等为主要内容的龟山风景文化区，有以归元禅寺、翠微 峰、中华奇石馆、汉阳树等为

35、主要内容的翠微风景文化区，有以月湖、梅子山、古 琴台、琴台广场等为主体的月湖风景文化区，还有武汉动物园、汉阳公园、莲花湖 公园、新新体育休闲康乐园、龙阳休闲度假渔庄等风景旅游休闲度假胜地。随着汉 阳文化旅游品位的提高，武汉百龙大赛、莲花湖国庆焰火晚会、归元寺文化庙会、 琴台之声音乐会、觅知音金秋文艺演出、南岸嘴之夜、南岸潮、南岸嘴风筝节、武 汉之夏等大型文化活动频频开展，使汉阳的文化旅游不断升温。3、个别因素分析（1）土地位置及交通条件“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤 300 米， 南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学 校。周边除百威（

36、武汉）国际啤酒有限公司外，少有企、事业单位。此路段仅有 735 路专线车通勤，交通不便。（2）土地产权状况 评估标的物的土地所有权属于国家所有，证载估价对象土地使用人为武汉市兴达新型墙体材料厂。土地利用情况见下表土地证号座落面积（m2）用途使用权类型地号图号N0000061349汉阳区琴断口街黄金一村220号201745.93工业国有划拨D01220001794、 795汉阳区琴断口街黄金一村220号16921.71住宅国有划拨D01220002789（3）地质条件 厂区内地势平坦，地貌单元上属长江一级阶地。场地内地基土自上而下可 分为：第层素填土，结构松散，均匀性差；第层淤泥质粉粘土，属高压

37、缩性 土；第层系全新冲积粉土粉砂互层，属中等压缩性土；第层系全新统冲积粉 细砂，属中等偏低压缩性土。厂区地质综合为一般场地，无明显的震害、岩溶、 崩塌、滑坡、采空、断裂等不良地质现象，较为稳定。（4）基础设施配套某某工厂宗地红线外“五通一平”，宗地红线内“五通一平”具体基础配套 设施如下：A. 通路状况：宗地邻襄河堤路，交通为不便利；B. 供水状况：供水来自市政工程供水管网，供水保证率较高；C. 排水状况：宗地内雨、污合流，保证率高；D. 供电状况：宗地供电接至市政供电管网，供电保证率较高；E. 通讯状况：宗地内有外线直拨电话，通讯保障率高。【三】地价定义此次评估的价格是指待故宗地在2006年

38、 12月31 日，实际用途和设定用途 相同，在法定使用年限为，实际土地开发程度为宗地红线内外 “五通”（ 通上、 下水、通路、通电、通电讯）及红线内“场地平整”，设定土地开发程度为宗地 红线内外 “五通”（ 通上、下水、通路、通电、通电讯）及红线内“场地平整” 的国有划拨土地使用权价格。【四】估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有1、最有效使用原则；2、替代原则；3、协调原则；4、报酬递增、递减原则。【五】评估依据1、国有土地使用证（N0000061349）；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （国务院 1

39、99055 号令）；5、城镇土地估价报告规程 GB/T18508-2001；6、武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告7、国家和武汉市政府颁发的其它有关法规和政策文件；【六】评估过程本次评估采用成本逼近法（1）、所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价 方法。其基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费 用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理， 加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部 分，同时根据国家对土地的所有权在

40、经济上得到实现的需要，加上土地所有权应 得收益，从而求得土地价格。其计算公式如下：土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+应交税费+利息+利润+土地增值收益（2）、土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，土地取 得费用主要由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费构成。根据中 华人民共和国土地管理法（1999年 1月 1日起施行）第四十七条规定，征用耕 地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，征用耕地的安置 补助费，按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助 费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍，但每公顷最高不

41、得超过 被征用前三年平均年产值十五倍。青苗和地上附着物补偿费一般为该耕地被征用 前三年平均年产值的一倍，结合武汉市统计资料及对待估宗地周边地区的调查， 综合确定待估宗地被征用前三年平均年产值为 1000元/亩，根据国家有关规定土 地补偿费、安置补助费之和最高可取前 3 年平均年产值的 30 倍，地上附着物和 青苗补偿费按该耕地被征用前 3 年平均年产值的 1 倍补偿，则综合确定取得费总 额为：土地取得费= 1000X（30+1）666.67 = 47元/平方米（3）、土地开发费 估价对象目前为工业用地，已完成“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）的配套建设。估价对象所在区域各项土地开发费

42、用明晰，可逐项核算。根 据评估人员对周围用地调查并结合估价对象具体情况，确定估价对象宗地土地开 发的各项成本为：道 路：30.00 元/平方米供 水：20.00 元/平方米供 电：35.00 元/平方米通 讯：10.00 元/平方米排 水：15.00 元/平方米则土地开发费=30.00+20.00+35.00+10.00+15.00=110.00 元/平方米（4）、应交税费 应交税费包括耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金、征地管理费。a 耕地占用税： 根据武汉市人民政府关于发布武汉市耕地占用税实施办法的通知（武政 198798 号）的有关规定，耕地占用税标准为每平

43、方米 10.00 元。b 耕地开垦费： 根据湖北省人民政府关于印发湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办 法的通知（鄂政发199952 号），耕地开垦费标准为土地补偿费的一倍。本次 评估土地补偿费为2500元/亩，则待估宗地的耕地开垦费为：2500666.67 = 3.75 元/平方米c 新增建设用地土地有偿使用费： 根据财政部、国土资源部关于印发新增建设用地土地有偿使用费收缴使用 管理办法的通知（财综字1999117号）的规定，参照全国（湖北省）新增建 设用地土地有偿使用费征收等级划分的标准，武汉市属四等，相应的土地有偿使 用费征收标准为每平方米 40.00 元。d 水利建设基金：根据湖北省

44、人民政府第 182 号湖北省水利基金征收使用管理办法的规定， 其标准为耕地 2000 元/亩。则待估宗地的水利建设基金为：2000666.67 = 3.00 元/平方米e 征地管理费： 根据湖北省物价局、湖北省财政厅关于征收土地管理费的收费的通知(鄂 价房地字199544 号)的有关规定，征地管理费的计费基数为征地费用，包括 土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆迁补助费。一次 性征用耕地100亩以下或其他土地200亩以下的，动迁量不大，工作量较小的， 可按基数计收 2.6-3.1%的征地管理费。结合估价对象具体情况确定其征地管理 费为征地费的 3%。即：116.25X3%

45、= 3.49 元/平方米应交税费=a+b+c+d+e=10.00+3.75+40.00+3.00+3.49=60.24 元/平方米(5) 、利息 根据估价对象的开发程度和开发规模，经调查分析，确定土地开发周期为半年，假定土地取得费和应交税费在取得土地时一次付清，土地开发费在开发期内 均匀投入，年利率取估价基准日的一年期银行贷款利率6. 12%，则按单利计算利 息为：利息=(土地取得费+应交税费)X利率X 1/2+土地开发费X利率X 1/2= (93+60.24)X6.12%X1/2+110X6.12%X1/2X1/2=6.37 元/平方米(6) 、利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定

46、资产方式投入，并发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。参照近几年资金收益率的统计资料， 并结合社会投资利润率的一般水平，取投资利润率 8%。则利润为：利润=(土地取得费+土地开发费)X利润率=(93+110)X8%= 16.24元/平方米。(7) 、土地增值收益土地增值是区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用 条件而发生的价值增加额计算。由于土地由农业用地变为工业用地，土地发生增 值，土地增值收益一般按成本价格的1525%计。根据武汉市一般情况，并考虑 到估价对象所在区域的地价增值水平和基础设施状况，确定土地增值收益率为 15%。则土地增值收益为 :土地增值收益=(

47、土地取得费+土地开发费+应交税费+利息+利润)X土地增值收益率= (93+110+60.24+6.37+16.24)X15%=42.88元/平方米(8) 、无限年期土地价格 根据以上各项计算结果，得出估价对象无限年限土地价格为：土地价格=土地取得费+土地开发费+应交税费+利息+利润+土地增值收益=93+110+60.24+6.37+16.24+42.88=328.73元/平方米(9) 、价格修正与确定、个别因素修正宗地个别因素修正包括宗地面积状况修正、宗地形状修正，根据估价对象的 实际情况分别进行上述个别因素的修正，从而确定出估价对象的个别因素修正系 数，确定过程如下：a、宗地面积状况修正系数

48、估价对象面积对土地利用较为有利，根据武汉市市区土地定级与基准地价评估宗地面积状况修正系数表，确定出估价对象的修正系数为1.0。b、宗地形状修正系数估价对象宗地形状不规则对土地利用有不良影响。根据武汉市市区土地定 级与基准地价评估宗地形状修正系数表，确定出估价对象的修正系数为 0.95。则有宗地个别因素修正系数的乘积nsnS=aXb= 0.95X1.0= 0.95、估价对象地价为：宗地一地价：328.73X0.95X201745.93 = 63003942.5563003943 元 宗地二地价：328.73X0.95X 16921.71 = 5284540 元经过以上分析测算得到待估宗地在假设条件下的土地使用权价格为 68288483元。【七】重要说明1、本次评估是基于委估方提供的资料进行评估，本评估机构不对资料的真 实性负责。2、经评估人员现场调查，委估宗地上几幢民宅，评估人员假定其与委估宗 地不存在任何权属不清的事实和依据，并以委托方提供的土地使用权证证载事项 进行评估。