某市国际城项目提案

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1、2013-6-15沈阳国际城项目沈阳国际城项目11.0财务分析参数假设财务分析参数假设方案一方案一方案二方案二方案三方案三序号序号项项 目目面积面积(平米平米)面积面积(平米平米)面积面积(平米平米)一总建筑面积239,944 240,052 239,9861地上181,208 181,208 181,208 商业101,208 106,208 108,208 高档写字楼45,000 酒店式公寓35,000 loft写字楼30,00030,000 四星级酒店25,00028,000 服务式公寓20,000 经济型酒店15,0002地下58,736 58,844 58,778 商业18,000

2、18,000 18,000 商业地下车库23,842 24,842 25,242 写字楼公寓地下车库9,750 loft写字楼车库4,5004,500 酒店车库3,6003,600 设备用房7,144 7,902 7,436 二租售面积1出租面积 商业（使用面积）65,564 68,314 69,414 高档写字楼（使用面积）32,400 商业车位（个）795 828 841 写字楼公寓车库（个）325 四星级酒店客房（间）278311 服务式公寓（建筑面积）20,000 酒店服务式公寓车库（个）120 经济型酒店（间）300 四星、经济型酒店车位（个）1202销售面积 公寓（建筑面积）35,

3、000 loft写字楼（建筑面积）30,00030,000 loft写字楼车库（个）150150l假设商业使用率为55；l假设写字楼使用率为72；l假设四星级酒店每个客房及其分摊面积为90平米；l假设经济型酒店每个客房及其分摊面积为50平米；l假设每个车位及其分摊面积为30平米；l假设商业首层层高为5.5-5.8米，2-5层为5米，6-7层为4.5米，共7层；l假设高档写字楼层高为3.8米，共30层；l假设loft写字楼层高为6米，共19层；l假设四星级酒店层高为3.3米，共19层；l假设服务式公寓层高为3.3米，共13层；l经济型酒店层高为3.3米，共13层；11.0财务分析车位配比财务分析

4、车位配比l从区域车位配置看，以商业为主的项目基本在每万平米车位配置在24.3-48.1个，由于车位配置低，导致车位数量不够。l本项目未来想成为消费者逛太原街的第一站必须要有更充足的车位；车位配置着眼于未来，既提供充足车位，又减少投资，增加收益。l建议商业车位按照每万平米65个车位的标准配置；l写字楼按照每万平米50个车位的标准配置，基本达到一户一个车位；l酒店式公寓由于较多为过渡型居住和租赁居住，需要车位少，按照6-7户配置一个车位，约350平米配置一个车位；l酒店和服务式公寓由于主要为中短期租赁居住，车位需要少，整体配置120个车位。l由于本项目属于综合体，各物业客户对车位使用的时间有所错位

5、，各物业按标准配置的车位还可相互调剂。l根据以上标准，方案一每万平米车位56.3个；方案二每万平米车位55.2个；方案三每万平米车位55.8个；主要停车处主要停车处位置位置总车位总车位规模规模车位标准车位标准中兴商业大厦中华路36014.8万平米24.3个/万平米万达商业广场中华路50010.4万平米48.1个/万平米商贸饭店中华路55588间9.35个/百间百利保大厦中华路45010万平米45个/万平米五洲商业广场太原北街65020万平米32.5个/万平米11.0财务分析成本假设财务分析成本假设方案一方案一方案二方案二方案三方案三序号序号费费 用用合计合计(万元万元)单价单价(元元)面积面积

6、(平米平米)合计合计(万元万元)单价单价(元元)面积面积(平米平米)合计合计(万元万元)单价单价(元元)面积面积(平米平米)一土地成本55,834 181,208 55,834 181,208 55,834 181,208 土地成本分摊 酒店式公寓3,558 1,016 35,000 高档写字楼6,458 1,435 45,000 商业45,675 3,832 119,208 45,444 3,659 124,208 46,678 3,699 126,208 服务式公寓3,379 1,68920,000 四星级酒店2,140 85625,000 2,460 879 28,000 loft写字楼

7、4,570 1,523 30,000 4,621 1,540 30,000 经济型酒店1,767 1,178 15,000 地下车库143 43 33,592 306 93 32,942 308 92 33,342 二工程费98,101 4,089 239,944 112,589 4,690 240,052 112,5664,691 239,986 公寓14,000 4,000 35,000 写字楼16,200 3,600 45,000 商业53,644 4,500 119,208 55,8944,500 124,208 56,794 4,500 126,208 服务式公寓12,000 6,0

8、00 20,000 四星级酒店17,500 7,000 25,000 19,600 7,000 28,000 loft写字楼12,900 4,300 30,000 12,900 4,300 30,000 经济型酒店9,000 6,000 15,000 地下车库11,757 3,500 33,592 11,530 3,500 32,942 11,670 3,500 33,342 设备用房2,500 3,500 7,144 2,7663,500 7,902 2,603 3,500 7,436 三合计153,935 6,415 239,944 168,423 7,016 240,052 168,40

9、0 7,017 239,986 成本分摊 公寓17,933 5,124 35,000 写字楼23,141 5,143 45,000 商业100,599 8,439 119,208 102,818 8,278 124,208 104,884 8,310 126,208 服务式公寓15,617 7,809 20,000 四星级酒店19,938 7,975 25,000 22,3737,991 28,000 loft写字楼17,828 5,943 30,000 17,856 5,952 30,000 经济型酒店10,935 7,290 15,000 地下车库12,261 3,650 33,592 1

10、2,222 3,710 32,942 12,351 3,704 33,342 11.0财务分析租金售价假设财务分析租金售价假设商业楼层商业楼层开业租金水平（元开业租金水平（元/月月/平米，使用面积）平米，使用面积）B1360 1层600 2层450 3层360 4层288 5层216 6层130 7层110 整体平均314 物业管理费50l置力广场首层租金在11-17元/天/平米（使用面积），五洲商业广场首层租金在13元/天/平米（使用面积）。l根据营业额和扣点套算，卓展服装服饰首层租金在15-25元/天/平米。l考虑到未来租金的增长及本项目较好的设计和业态安排，预测本项目商业首层租金在20元

11、/天/平米。l根据各楼层租金与首层的租金大致比例关系，以及各楼层的业态安排各楼层的租金如右表。l6层和7层由于安排的主要是租金较低的餐饮和娱乐休闲业态，租金水平会低于底层以零售为主的楼层。租金水平在3-4元/天/平米之间。l随着项目逐渐市场认可，结合考虑大部分商户的租期在2年左右，预测开业后整体租金平均每两年增长10。11.0财务分析租金售价假设财务分析租金售价假设l以上沈阳代表性的高档写字楼项目租金报价在1350-1600元/年/平米（使用面积），平均租金报价为1470元/年/平米（使用面积）。l实际成交租金通常为报价的80，则目前沈阳高档写字楼的实际成交租金为1180元/年/平米（使用面积

12、）左右。l如果按照目前房价5的年均增长速度，则到项目写字楼投入使用时，平均租金水平将达到1450元年/平米（使用面积）左右。折合2.9元/天/平米（建筑面积），低于北京4-5元/天/平米（建筑面积）的水平。l为加快招租进度，建议投入使用初期租金水平采取届时平均租金水平1450元年/平米（使用面积）。入住后，随着项目高档写字楼地位的树立，根据租期长度，每两年租金平均增长10。写字楼部分写字楼部分总统大厦总统大厦城市广场城市广场华新大厦华新大厦海悦城市广场海悦城市广场北方传媒北方传媒平均租金平均租金租金报价（元/年/平米，使用面积）13501600150014001500147011.0财务分析租

13、金售价假设财务分析租金售价假设l区域及周边代表性的高档酒店式公寓目前售价在8000-9500元，由于曼哈顿公寓依托于富丽华酒店，售价较高，其他普遍在8000-8300元/平米左右。整体平均售价在8400元/平米左右。l按照目前整体房价5的年增长率，到2009年年底项目开盘时，整体平均售价将达到9300元/平米。l建议本项目开盘时售价可略低，为9000元/平米，销售后期售价增长5为9450元/平米。写字楼部分写字楼部分曼哈顿公寓曼哈顿公寓百利保大厦百利保大厦 腾龙国际公寓腾龙国际公寓银河国际银河国际华府天地华府天地平均售价平均售价售价（元/平米，建筑面积）95008200830080008000

14、840011.0财务分析租金售价假设财务分析租金售价假设l服务式公寓定价一方面要考虑其运营成本和管理费用，另一方面要考虑当地的消费能力。作为首个服务式公寓，初期定价不应过高，与四星级酒店相当，但略低于好的四星级酒店，以便获得消费者的认可。初期定价在1460元/平方米.年。后期每年按2-3的幅度逐渐提升。l四星级酒店开业初期采取一定的价格折扣吸引折扣，房价与假日和商贸酒店相当，每晚380元/平米左右。l经济型酒店比三星级酒店更少配套成本，但服务管理好，价格与市场三星级酒店的价格相当，约220元/晚。专业服务式公寓运营商的专业服务式公寓运营商的目标租金（以北京为例）目标租金（以北京为例）专业服务式

15、公寓运营商专业服务式公寓运营商目标租金（以大连为例）目标租金（以大连为例）沈阳五星级酒店长包房沈阳五星级酒店长包房沈阳四星级酒店长包房沈阳四星级酒店长包房优势专业管理专业管理服务好，档次高，身份体现服务好，档次高，身份体现租金定价1居80平：2000美金/月3居170平：3500美金/月合计：25美金/平方米月1居80平：12000元/月1居108平：14000元/月2居128平：15000元/月2居148平：16500元/月250-300元/月/平米120-200元/月/平米折合的租金标准2400元/平方米年1600元/平方米年3000-3600元/平方米年1440-2400元/平方米年11

16、.0财务分析租金售价假设财务分析租金售价假设lLoft写字楼通过6米的层高，在既定的地价条件下多创造面积。虽然是写字楼，除有更时尚、更具商务氛围的立面外，其他配置标准基本与商务公寓相似。l目前沈阳的商务公寓售价平均价格在7000元/平米左右，按照年均5的增长速度，到项目开盘销售时均价在8100元/平米。l由于层高较高，相当于两层，可以采取平层商务公寓1.5-2倍的价格销售。为突出项目的性价比，在此采用平层商务公寓的1.5倍销售。初期售价为12000元/平米，后期售价为13200元/平米。l写字楼和公寓等长租车库，按照市场平均价格水平，600元/个/月。l考虑到本项目为购物中心，主要通过延长客户

17、的逗留时间而增加消费者的消费水平。开业初期除较低的停车费外，消费者还可通过消费小票获得停车优惠。l对于商业等短期使用的车位，按照每小时4元，每天12小时的营业时间，60的价格折扣，则每月的停车费价格相当于864元/个/月。11.0财务分析方案比较财务分析方案比较l根据前述的成本和租金售价假设，在投资者回报率为12的情况下，进行上述三个方案的比较。l从整体来看，三个方案的收益情况相差不大。l但是方案一开发投入小，银行贷款少，内部回报率和净现值高。l相比较而言，方案一会略由于其他两个方案。开发商指标开发商指标方案一（商业、高档写字楼、酒店式公寓）方案一（商业、高档写字楼、酒店式公寓）方案二（商业、

18、方案二（商业、loftloft写字楼、四星酒写字楼、四星酒店、服务式公寓）店、服务式公寓）方案三（商业、方案三（商业、loftloft写字楼、四星酒写字楼、四星酒店、经济型酒店）店、经济型酒店）开发投入153,935（万元）168,423（万元）168,400（万元）银行贷款65,100（万元）74,500（万元）74,500（万元）税后利润34,864（万元）35,055（万元）34,391（万元）税后利润/开发投入22.620.820.4内部回报率11.7%11.6%11.4%净现值8,417（万元）8,273（万元）7,823（万元）回收期4.6（年）4.6（年）4.6（年）11.0财务

19、分析方案比较容积率财务分析方案比较容积率7的参数假设的参数假设方案一方案一方案二方案二方案三方案三序号序号项项 目目面积面积(平米平米)面积面积(平米平米)面积面积(平米平米)一总建筑面积214,538 214,653214,5621地上158,557 158,557158,557 商业101,208 101,208 101,208 高档写字楼32,349 酒店式公寓25,000 loft写字楼22,34924,849 四星级酒店20,00022,500 服务式公寓15,000 经济型酒店10,0002地下55,981 56,096 54,569 商业18,000 18,000 18,000

20、商业地下车库23,842 23,842 25,242 写字楼公寓地下车库6,995 loft写字楼车库3,3523,727 酒店车库3,0003,000 设备用房6,000 6,000 6,000 二租售面积1出租面积 商业（使用面积）65,564 65,564 65,564 高档写字楼（使用面积）23,291 商业车位（个）795 795 795 写字楼公寓车库（个）233 四星级酒店客房（间）222250 服务式公寓（建筑面积）15,000 酒店服务式公寓车库（个）100 经济型酒店（间）200 四星、经济型酒店车位（个）1002销售面积 公寓（建筑面积）25,000 loft写字楼（建筑

21、面积）22,34924,849 loft写字楼车库（个）112124l假设商业使用率为55；l假设写字楼使用率为72；l假设四星级酒店每个客房及其分摊面积为90平米；l假设经济型酒店每个客房及其分摊面积为50平米；l假设每个车位及其分摊面积为30平米；l假设商业首层层高为5.5-5.8米，2-5层为5米，6-7层为4.5米，共7层；l假设高档写字楼层高为3.8米，共30层；l假设loft写字楼层高为6米，共19层；l假设四星级酒店层高为3.3米，共19层；l假设服务式公寓层高为3.3米，共13层；l经济型酒店层高为3.3米，共13层；11.0财务分析方案比较财务分析方案比较l根据前述的成本和租

22、金售价假设，在投资者回报率为12的情况下，进行上述三个方案在容积率8和容积率7的比较。l从整体来看，容积率7时比容积率8时，虽然投入低，但税后利润、净现值、内部回报率要低，回收期要更长。l整体比较，在容积率为8，商业、高档写字楼和酒店式公寓的组合较好。l在以下分析将主要针对上述的最优方案进行分析。开发商指开发商指标标方案一（商业、高档写字楼、酒店式公寓）方案一（商业、高档写字楼、酒店式公寓）方案二（商业、方案二（商业、loftloft写字楼、四星酒店、服写字楼、四星酒店、服务式公寓）务式公寓）方案三（商业、方案三（商业、loftloft写字楼、四星酒店、写字楼、四星酒店、经济型酒店）经济型酒店

23、）容积率容积率8容积率7容积率8容积率7容积率8容积率7开发投入153,935（万元）144,016（万元）168,423（万元）154,756（万元）168,400（万元）154,712（万元）银行贷款65,100（万元）58,600（万元）74,500（万元）65,700（万元）74,500（万元）65,600（万元）税后利润34,864（万元）32,268（万元）35,055（万元）31,589（万元）34,391（万元）30,613（万元）税后利润/开发投入22.622.4%20.820.4%20.419.8%内部回报率11.7%10.7%11.6%10.8%11.4%10.5%净现值

24、8,417（万元）6,818（万元）8,273（万元）6,171（万元）7,823（万元）5,497（万元）回收期4.6（年）4.6（年）4.6（年）4.6（年）4.6（年）4.7（年）11.0财务分析售价确定财务分析售价确定l根据与投资机构的访谈，投资机构在开发阶段介入，由于预期的风险大，回报率要求在20-30之间。在现房阶段介入，开发商的实力雄厚、信誉好，要求的收益率可以降低到10-15l由于开发前期投资机构要求的收益率高，项目的收益较难达到要求，建议投资机构在开发后期将近开业阶段介入。l上表为投资机构和开发商相对应的收益。综合投资机构和开发商的收益率，建议投资机构的收益率为12，商业和相

25、应车库售价为14400元/平米，写字楼和相应车库售价为6700元/平米，开发商的收益率能达到11.7。开发商回报率敏感性分析写字楼售价变动商业投资回报率商业售价变动11.7%11.7%9,000 9,000 8,500 8,500 8,000 8,000 7,500 7,500 7,000 7,000 6,700 6,700 6,500 6,500 6,000 6,000 12.0%12.0%17,000 17,000 16.8%16.6%16.3%16.0%15.7%15.6%15.4%15.2%17,000 17,000 9.6%16,500 16,500 16.1%15.8%15.6%1

26、5.3%15.0%14.8%14.7%14.5%16,500 16,500 10.0%16,000 16,000 15.4%15.1%14.8%14.6%14.3%14.1%14.0%13.7%16,000 16,000 10.4%15,500 15,500 14.7%14.4%14.1%13.8%13.6%13.4%13.3%13.0%15,500 15,500 10.9%15,000 15,000 13.9%13.7%13.4%13.1%12.8%12.6%12.5%12.2%15,000 15,000 11.4%14,500 14,500 13.2%12.9%12.6%12.3%12.1

27、%11.9%11.8%11.5%14,500 14,500 11.9%14,400 14,400 13.1%12.8%12.5%12.2%11.9%11.7%11.6%11.3%14,400 14,400 12.0%14,000 14,000 12.5%12.2%11.9%11.6%11.3%11.1%11.0%10.7%14,000 14,000 12.4%13,500 13,500 11.7%11.4%11.1%10.8%10.5%10.3%10.2%9.9%13,500 13,500 13.0%13,000 13,000 10.9%10.6%10.3%10.0%9.7%9.5%9.3%8

28、.9%13,000 13,000 13.5%12,500 12,500 10.1%9.8%9.5%9.1%8.7%8.5%8.3%8.0%12,500 12,500 14.2%12,000 12,000 9.2%8.9%8.5%8.1%7.7%7.5%7.3%6.9%12,000 12,000 14.8%写字楼投资回报9,000 9,000 8,500 8,500 8,000 8,000 7,500 7,500 7,000 7,000 6,700 6,700 6,500 6,500 6,000 6,000 12.0%12.0%7.5%8.4%9.3%10.3%11.3%12.0%12.4%13

29、.6%11.0财务分析售价确定财务分析售价确定商业楼层商业楼层开业租金水平（元开业租金水平（元/月月/平米，平米，建筑面积）建筑面积）售价（元售价（元/平米，建筑平米，建筑面积）面积）成本分摊（元成本分摊（元/平米，平米，建筑面积）建筑面积）售价成本差额（元售价成本差额（元/平米，建平米，建筑面积）筑面积）B1198 18,961 9,013 9,948 1层330 31,602 12,021 19,581 2层248 23,702 10,141 13,560 3层198 18,961 9,013 9,948 4层158 15,169 8,110 7,059 5层119 11,377 7,20

30、8 4,169 6层71 6,826 6,125 701 7层61 6,115 6,115 0 商业车库-3,650 3,650 0 整体平均-14,400 7,641 6,759 l由于车库主要为写字楼和商业提供配套，相对于这些物业的收益，车库的收益较低，基本按照成本价销售。l商业顶层为整个商业提供了餐饮、休闲娱乐配套，虽然租金收益低，但无这部分业态，商业难以获得成功，这部分商业不可或缺，基本按照成本价销售。写字楼投资写字楼投资开业租金水平（元开业租金水平（元/月月/平米，平米，建筑面积）建筑面积）售价（元售价（元/平米，建筑平米，建筑面积）面积）成本分摊（元成本分摊（元/平米，平米，建筑面

31、积）建筑面积）售价成本差额（元售价成本差额（元/平米，平米，建筑面积）建筑面积）写字楼部分877,361 5,143 2,218 写字楼车库-3,650 3,650 0 整体平均-6,700 4,877 1,823 12.0产品设计建议外部交通产品设计建议外部交通N太原街天津街南二马路大中庭大中庭商业主入口其他物业入口地下车库入口小中庭B1上挑空B1上挑空B1上挑空B1上挑空下沉广场12.0产品设计建议商业国际名品廊产品设计建议商业国际名品廊N太原街天津街南二马路大中庭大中庭Fast Fashion旗舰店 跨二或三层时尚餐饮国际名品区国际名品旗舰区Fast Fashion旗舰店 跨二或三层国际

32、名品区国际名品区时尚餐饮及银行小中庭B1上挑空B1上挑空B1上挑空B1上挑空B11F2F3F4F5F6F7F12.0产品设计建议商业国际名品廊产品设计建议商业国际名品廊动线安排动线安排l考虑到人流主要从项目的南端和北端进入，建议将商业主要入口设置在南北两端；在主入口处配以两个1000平米左右的中庭，通过扶梯往上输送人流，避免顾客拥堵在入口。但扶梯不建议设在出入口。l考虑到本项目打造成为进入太原街的第一站，南部的主入口是重点装饰建设的入口。l由于中部地块面积较大，在中部地块中间设置一个小型中庭，使人流得以聚集和疏散；并在中部设置一个次要出入口与此中庭相连。l在中庭之间间可以考虑预留地下一层的挑空

33、，挑空部分两侧作为通道，这样可以增加商业内部的可视性。l各地块间设置相对的出入口，以便各地块的客流相互流动。l可以考虑在南北两端出入口外，设置与地下一层相连的扶梯，带动地下一层的人流。l首层层高在5.5米，可以使进入项目的消费者感觉宽敞明亮，同时减少地块间步行街的压抑感。l可以在西南角项目设置主入口处设置一个下沉广场。面宽进深面宽进深l贯通两大中庭的通道设置要考虑两侧的店面进深，避免进深过大。具体的设置方式，还需要通过设计师来实现，在此仅为示意。l旗舰店的面积在600-2000平米，由于考虑跨层，以带动上部和下部的商业气氛；旗舰店首层的面积在300-600平米。为了给更多商户提供一层的展示空间

34、，一层的面积小于二层的面积。l可以在与旗舰区相邻处设置一些100-200平米的店铺，增加旗舰区面积组合的灵活性。l国际名品店的面积在80-200平米左右。l进深和面宽比控制在1.2-2之内，最好不要超过3。如果无法避免，尽量减少此类商业铺面。业态安排业态安排l考虑到本项目主要以时尚为主，在紧邻主入口处布置fast fashion的旗舰店，通过跨层将人流向上输送，以带动整个项目的时尚气氛。l国际名品的消费人群需要更优雅的购物环境，布局在中部地块靠东一侧，形成项目的金街。l在东南角和东北角相对人流更少区域，设置一些银行、咖啡、精品冷饮和西餐，作为项目和该层的配套服务，增强消费的目的性。12.0产品

35、设计建议商业国际名品廊产品设计建议商业国际名品廊外立面建议外立面建议l外立面建议采用现代时尚的建筑风格，可以考虑采用少部分石材和大面积玻璃幕墙。l首层和二层外立面可以考虑让旗舰店和部分国际名品店设置logo展示空间，凸现项目的时尚和高档氛围。l商户越来越注重对外的展示面，本项目的商业外轮廓尺度可以考虑采用弧形，增加展示面。l在主入口预留一定的活动举办空间，并且可在主入口上方设置大屏幕电子显示屏，作为时尚资讯传播源或者成为室内中庭活动的转播窗口。12.0产品设计建议商业国际名品廊产品设计建议商业国际名品廊旗舰区旗舰区Zara/NOVO/next/c&a/H&M/Top Shop/Bestsell

36、er/Sephora/Time Zone等需要面积：1000-2500 sm客户年龄层：20 to 40主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 200012.0产品设计建议商业国际名品廊产品设计建议商业国际名品廊国际名品区国际名品区A tesoni/Agnes b./coach/paul&shark/Brooks brother/Swarovski/Missoni /Armani Exchange等需要面积：80-250 sm客户年龄层：30 to 50主要货单价：FashionRMB 3000 toRMB 500012.0产品设计建议商业摩登前沿产品设计建议商业摩登前沿N大中庭

37、大中庭小中庭Fast Fashion旗舰店 一跨二层Fast Fashion旗舰店 一跨二层Fast Fashion旗舰店 一跨二层Fast Fashion旗舰店 一跨二层旗舰区一跨二层时尚餐饮时尚品牌店时尚品牌店时尚品牌店时尚品牌店(半开放)与过街天桥相连时尚品牌店B11F2F3F4F5F6F7F12.0产品设计建议商业摩登前沿产品设计建议商业摩登前沿动线安排动线安排l为了使二层的客流能更好的横向流动和各地块分享客流，建议二层地块间连接上。l利用一层南北两端向上延续的中庭，使更多人流上到二层；l由于二层较狭长，在两端设置主中庭有利于各个方向充分分享人流，避免中间设置主中庭造成两端的人流死角。

38、l可以考虑在太原北街和太原南街间设置过街天桥，天桥与太原街间最好设置有扶梯，并且提供冷暖气，吸引消费人群走过街天桥。并且在项目西北角开口与天桥相连。如果目前无法落实，也应预留连接口。l可以考虑地下一层设置直达二层的扶梯，增加二层的人流。l通过连接过街天桥、两端主中庭和旗舰区向上带动人流以及地下一层直达二层的客梯等因素，使二层塑造成另一个首层，增加对商户和消费者的吸引力和增加租金收入。面宽进深面宽进深l可以考虑设置两条弧形通道连接各个中庭，增加店铺的展示面，避免店铺进深过大。l由首层上延的旗舰店面积在400-600平米左右，略大于首层。与其相邻处设置一些100-200平米的店铺，增加组合的灵活性

39、。l国际时尚品牌店的面积在80-200平米左右。l进深和面宽比控制在1.2-2之内，最好不要超过3。目前进深的估计最深的部分为20多米,一般的店铺的进深希望在15米以下.业态安排业态安排l在两端设置跨层旗舰店，有利于客流向中间流动；如果中间的旗舰店能跨层到二楼，将更有利于中间的人流。l将时尚品牌店设置在旗舰店之间，以使二层能享有更多人流，而且也是一层国际名品店的延续，有利于提升二层的档次。l在中部靠东处预留部分餐饮配套服务区，减缓购物人群的疲劳，增加逗留时间；但此部分提供的餐饮主要使休憩和休闲功能的，而不是目的性的，包括西式简餐、咖啡、冷饮等。目的性餐饮设置在高楼层。l在通道两侧可以间隔设置一

40、些花车，增加购物的乐趣。12.0产品设计建议商业摩登前沿产品设计建议商业摩登前沿过街天桥过街天桥l通过过街天桥打造新的首层；l通过封闭的环境，提供冷暖气和连接扶梯，增加消费者使用过街天桥的吸引力；l还可通过过街天桥与万达广场等周边项目相连，共享人流。12.0产品设计建议商业摩登前沿产品设计建议商业摩登前沿时尚品牌区时尚品牌区Promod/Jessica/Episode/mango/morgan/Miss Sixty等需要面积：80-200sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 1000-300012.0产品设计建议商业摩登前沿产品设计建议商业摩登前沿餐饮区餐饮区Cold Stone

41、/乐杰士/王品牛排/罗马娜冰淇淋等需要面积：100-400sm客户年龄层：25 to 3512.0产品设计建议商业个性潮流产品设计建议商业个性潮流N大中庭大中庭小中庭时尚品牌概念店时尚餐饮时尚品牌店时尚品牌店时尚品牌店时尚品牌店时尚品牌店时尚品牌概念店时尚品牌概念店时尚品牌概念店B11F2F3F4F5F6F7F12.0产品设计建议商业个性潮流产品设计建议商业个性潮流业态安排业态安排l通过南北两端的两个主要中庭，使人流从二层延伸到三层，并向中间延伸。l靠近中庭处，安排80-200平米的时尚品牌店；l在两端和中间靠近中庭区域，安排优衣库、esprit、艾格、belle等较活跃品牌的大型概念店或综合

42、店，再次提升人流。面积在500-800平米。l在中间设置一些休憩功能的餐饮设施，包括西式简餐、咖啡和水果捞等，面积在100-400平米。12.0产品设计建议商业个性潮流产品设计建议商业个性潮流时尚品牌概念店时尚品牌概念店优衣库/bestseller/esprit/艾格/belle等需要面积：500-800sm客户年龄层：20 to 3512.0产品设计建议商业个性潮流产品设计建议商业个性潮流时尚品牌店时尚品牌店Azona/levis/g2000/5th street/马克华菲等需要面积：80-200sm客户年龄层：20 to 3512.0产品设计建议商业青春活力产品设计建议商业青春活力N大中庭

43、大中庭小中庭时尚餐饮时尚休闲品牌店笼式足球时尚休闲品牌店运动品牌店运动品牌店运动品牌店活跃品牌综合馆活跃品牌综合馆B11F2F3F4F5F6F7F12.0产品设计建议商业青春活力产品设计建议商业青春活力动线安排动线安排l可以利用二层直达四层扶梯，使15-25岁此类更年轻的客流能直接上到四层以上，将从地下一层上来的人流和二层的人流更容易上到四层以上。l在南北两端安排班尼路、美斯特邦威、佐丹奴、博西尼综合馆，使街的概念引入购物中心；面积在2000-4000平米。在此综合馆内，其可安排内部的通道。l南北两端中庭向中间延伸处设置运动、户外用品店以及韩国、日本、台湾、香港等亚洲时尚潮流的品牌，面积在80

44、-300平米左右。l在时尚品牌店之间，可以穿插一些款式丰富、价钱不贵的饰品店，店面面积在30-60平米左右。l由于太原街一直缺乏与中街类似的街的概念，利用本项目地块较狭长的特点，在设计和内部装修上突出街的概念，使消费者具有逛街的感觉，同时为中高收入人群创造一个随意消费的空间。l为了提升中部的运动和互动氛围，同时为体育品牌提供推广空间，可以考虑在中部中庭附近设置一个笼式足球场。l笼式足球场可以考虑三对三的小型场地，场地规格为10m16m3m，包含外围规格为15.6m12.3m。l可以在笼式足球场附近设置部分运动主题餐厅和休闲餐饮区。12.0产品设计建议商业青春活力产品设计建议商业青春活力l结合东

45、北热爱足球和耐克铁笼蝎斗广告的反响，在运动用品层设置一个笼式足球场。l活跃整个运动用品区的气氛，并以此为契机吸引运动用品商户，促进产品销售。12.0产品设计建议商业青春活力产品设计建议商业青春活力时尚综合馆时尚综合馆班尼路/美斯特邦威/佐丹奴/博西尼/361。等需要面积：3000-4000sm客户年龄层：18 to 3012.0产品设计建议商业青春活力产品设计建议商业青春活力运动用品区运动用品区Adidas/Nike kappa/Mizuno/le coq sportif/Fila/Callaway等需要面积：800-2000sm客户年龄层：15 to 4012.0产品设计建议商业青春活力产品

46、设计建议商业青春活力年轻时尚品牌区年轻时尚品牌区达芙妮/哥弟/翠贝卡/热风/海盗船等需要面积：30-200sm客户年龄层：18 to 3012.0产品设计建议商业儿童育乐馆产品设计建议商业儿童育乐馆N溜冰场中庭中庭孕婴用品店儿童用品、宠物用品店儿童才艺教育/早教中心美容美发手足护理儿童游乐中心大型玩具销售店B11F2F3F4F5F6F7F儿童摄影/主题餐厅12.0产品设计建议商业儿童育乐馆产品设计建议商业儿童育乐馆动线安排动线安排l在楼层中部设置一个溜冰场，成为整个楼层中心，吸引两端上来的人流向中间聚集；上部挑空，使溜冰场成为七层餐饮街的观赏区，同时也能更好的与七层娱乐区联动；l溜冰场面积30

47、00平米左右，冰场核心区规格为3160米。l在南北两端的中庭面积比四层的有所减小，成为人流聚集疏散的场所；l在两个中庭附近设置儿童早教中心、大型玩具销售店和儿童游乐中心等主力店，充分吸引下部人流和目的性人流到此楼层；l儿童早教中心的面积400-2000 平米，大型玩具销售店的面积在600-1000平米，儿童游乐中心面积在500-1000平米，成为沈阳乃至东北最大的旗舰店。l在此楼层设置部分美容美发和手足护理店，满足部分陪同孩子前来母亲的美的需求，面积在30-200平米之间。l在溜冰场附近可以设置孕婴、儿童用品店，儿童摄影店和儿童主题餐厅，面积在80-150平米左右。12.0产品设计建议商业六层

48、业态安排产品设计建议商业六层业态安排儿童游乐中心儿童游乐中心汤姆熊游乐中心/大西洋游乐城 等需要面积：650-1000sm客户年龄层：3 to 1012.0产品设计建议商业六层业态安排产品设计建议商业六层业态安排大型玩具店大型玩具店玩具反斗城/toy city等需要面积：650-1000sm客户年龄层：3 to 1012.0产品设计建议商业六层业态安排产品设计建议商业六层业态安排早教中心早教中心/才艺培才艺培训训红黄蓝亲子乐园/姜杰钢琴城文化艺术中心 等需要面积：400-2000sm客户年龄层：0 to 15岁12.0产品设计建议商业炫魅生活产品设计建议商业炫魅生活N溜冰场上挑空中庭中庭B11

49、F2F3F4F5F6F7F电影院KTV/迪厅电玩城酒吧、茶座、餐馆、咖啡馆酒吧、茶座、餐馆、咖啡馆音乐主题餐厅/主题吧12.0产品设计建议商业炫魅生活产品设计建议商业炫魅生活业态动线安排业态动线安排l可以考虑将六层和七层打造成类似于上海新天地、南京1912类似的餐饮、休闲、娱乐区，成为沈阳标志性的休闲娱乐目的地，外地人到沈阳的首选休闲娱乐地。l以五层溜冰场的上部挑空区为中心，在南北两端安排电影院、KTV、电玩城等主力娱乐店，带动整个楼层的休闲娱乐气氛；l在中间挑空区的南侧由于临近KTV/迪厅，可以考虑安排一个音乐主题主题餐厅或者音乐主题吧，形成互动。l在环形步道两侧穿插安排餐厅、酒吧、茶座、咖

50、啡吧，成为时尚人群休闲聚友的空间，同时也能更好的促进娱乐休闲娱乐气氛的形成。l考虑到这部分店的营业时间较晚，晚于下部楼层的打烊时间，可以考虑在地块南侧设置部分直达的观光电梯。面积考虑面积考虑l电影院面积大约4000-5000平米，5-6个厅，安排有一个300人以上的厅，既能满足活动举办要求和消费者选择的多样性，又避免片源不足时造成的控制。层高9米左右，包含六层和七层。lKTV/迪厅面积2000-3000平米；电玩城面积1000-2500平米。l音乐主题吧或主题餐厅的面积为800-1800平米。其他餐厅、酒吧、茶座、咖啡吧的面积在100-400平米。l该层层高可以略低，大约在4.5米左右。12.

51、0产品设计建议商业炫魅生活产品设计建议商业炫魅生活酒吧餐饮休闲娱乐24家13家14家354035402025南京南京1912示例示例12.0产品设计建议商业炫魅生活产品设计建议商业炫魅生活KTV/disco钱柜/麦乐迪/乐圣/滚石等需要面积：2000 to 3000 sm客户年龄层：25 to 4012.0产品设计建议商业炫魅生活产品设计建议商业炫魅生活音乐主题餐厅音乐主题餐厅/音乐主题吧音乐主题吧阿拉丁音乐主题餐厅/阿凡提嘉年华/喀秋莎音乐餐厅/babyface等需要面积：2000 to 3000 sm客户年龄层：25 to 4012.0产品设计建议商业炫魅生活产品设计建议商业炫魅生活电玩城

52、电玩城Sega game需要面积：1000 to 2500 sm客户年龄层：15 to 4012.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地NB11F2F3F4F5F6F7F中庭中庭电影院美容SPA健身/yoga正餐正餐中庭12.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地业态动线安排业态动线安排l由于该层主要为大面积的店铺，主动线为一条弧形的通道。可以通过扶梯和观光梯上到该楼层。l七层北端部分为六层电影院的延续。l南端布置健身/瑜伽馆和spa中心，为爱美、追求健康人士提供长期的动力加油站。l中间为8-10个大型正餐餐厅，包含日本/韩国料理、粤菜馆、川菜馆、海鲜自助、东南亚风味餐

53、厅等，为高收入人群和本项目的商务人士提供商务交流的空间。面积考虑面积考虑l健身/瑜伽馆面积1000-4000平米，包含一个游泳池。lSPA馆面积大约在600-1000平米。l该层餐厅面积比其他楼层的大，面积大约在800-2000平米左右。l该层的层高4.5米左右基本能满足需求。12.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地美容美容/SPA美丽田园/思妍丽/海斯美尔/丽人/玛花纤体等需要面积：600 to 1000 sm客户年龄层：25 to 4012.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地健身健身/瑜伽瑜伽中体倍力/宝力豪/奥力/inch by inch等需要面积：100

54、0 to 4000 sm客户年龄层：20 to 4512.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地特色餐厅特色餐厅翡翠皇宫/日本纸火锅/非常越/高恩/致真/喜多屋/金钱豹/等需要面积：1000 to 4000 sm客户年龄层：20 to 4512.0产品设计建议商业便利服务产品设计建议商业便利服务NB11F2F3F4F5F6F7F美食广场B1上挑空B1上挑空B1上挑空B1上挑空两岸三地美食两岸三地美食与地下时尚商业街相连精品超市药妆店创意家居饰品创意生活用品12.0产品设计建议商业便利服务产品设计建议商业便利服务动线安排动线安排l地下一层主要将来往于太原街的大量人流引入地下，通过安排

55、一些客单价不高的便利服务业态，为消费者创造冲动购买的机会。l为增加地下一层的人流，除商场内部向下的扶梯，一方面可在一层设于商场外的扶梯，将太原街上随意逛的人流引入地下，另一方面还可考虑与地下时尚商业街相连。l为避免地下时尚商业街的闲杂人流对一层的冲击，可在连接口处设置美食广场进行缓冲。同时设置直达二层以上的电梯，直接把人流向上输送。l为消除负一层的地下感觉，一方面可以在项目西南端设置下沉广场；另一方面在地块中部，由北向南安排一些方形的挑空区域，挑空区内设置一些高大的绿植，创造出和一层一体的感觉。业态安排业态安排l在地块北端安排一个美食广场和特色美食店，汇聚大陆、香港、澳门、台湾两岸三地最具人气

56、和特色的餐饮商家，成为整个太原街商圈的美食配套区。l美食广场面积在1000-2000平米左右，外延出3-4个独立的特色美食店，每个面积在50-300平米左右。l在地块南端设置一个精品特色超市，除提供部分日常用品外，更多的是提供进口食品或特色商品。800-3000平米。l利用地块南部下沉广场带来的较大人流，在入口附近将药妆店引入地下。面积在300-600平米左右。l为避免地下一层对一层国际名品区的影响，在国际名品区对应的地下一层部分设置创意家庭生活饰品和生活用品。每个店的面积在50-200平米左右。12.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地美食广场美食广场大食代/亚惠等吉野家/泰国

57、鱼蛋粉/味千拉面/棒约翰/面包物语/华伦天奴巧克力/优之良品等需要面积：1000 to 2000 sm客户年龄层：15 to 5012.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地特色超市特色超市Citysuper/百亮/Max value等需要面积：800 to 3000 sm客户年龄层：15 to 5012.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地药妆店药妆店屈臣氏/万宁/同仁堂等需要面积：300 to 600 sm客户年龄层：15 to 5012.0产品设计建议商业美丽天地产品设计建议商业美丽天地创意家居饰品及创意家居饰品及生活用品生活用品Lock&lock/Potato

58、&Co/爱涛/等需要面积：50 to 200 sm客户年龄层：15 to 5012.0产品设计建议写字楼产品设计建议写字楼项目定位项目定位l利用项目150米的建筑高度，将项目打造成太原街区域的地标性建筑物。成为形象卓越、品质一流、服形象卓越、品质一流、服务完善、性价比突出务完善、性价比突出的甲级写字楼，企业彰显实力和形象的舞台。着重突出项目以下特征：l地标性：区域内独一无二的建筑高度；新颖的建筑立面和建筑造型；有影响力的世界500强龙头租户。l生态型：商场屋顶花园；室内空中花园；呼吸式玻璃幕墙；较大的面宽，较小的进深，利于自然通风和采光；清新、舒适的空调系统；l弹性：可提供灵活接口的架空地板；

59、可灵活拆分的办公单元；可拓展的电话及网络等系统；l高使用率：方正的平面层，便于办公区内的安排；办公单元内无柱；l便利配套：项目自身及太原街提供的充足购物、餐饮、酒店配套。l出行成本低：处于城市核心区，出行与客户来访交通成本低，员工通勤便利。12.0产品设计建议写字楼产品设计建议写字楼客户定位客户定位l利用项目处于太原街成熟商圈的优势，客户定位为入住沈阳的国际知名企业、全国性公司的沈阳分支机构，以及沈阳当地的实力型公司企业。l建议通过一些优惠措施，吸引部分世界500强企业作为写字楼部分的龙头企业，提升整个写字楼的形象，带动项目的招商；l客户主要来源于区域优质写字楼需要扩租的客户、周边老旧写字楼和

60、宾馆内对现有写字楼使用不满的优质客户，以及未来进入沈阳拓展业务的知名企业。l客户行业特征主要为服务于沈阳重工业的数控机床、精密测量、电力设备、污水处理等制造企业，以及运输物流、贸易、制药、汽车、顾问、房地产等类别的企业。l客户需求的面积主要在100-300平米，有部分需求整层面积的客户，比例较少；l由于有部分客户为小型办事处，人员数量少，需要的面积仅为50-60平米，而现有的优质写字楼较少提供此类小面积的办公单元，可以吸引这部分客户。12.0产品设计建议写字楼产品设计建议写字楼外部交通外部交通l由于南二马路将成为客户进入写字楼的主要道路，可以考虑在南二马路和天津街交汇的拔角处作为写字楼的入口，

61、以便到访车辆在写字楼门口下客后能直接进入车库或者离开。l入口前可以考虑适当预留一个小广场，以便人流的疏散；同时可以在入口处设置雨蓬，避免客户受不利天气的影响。l作为高档写字楼，首层应该考虑预留大堂空间，大堂的面积可以稍小，300-500平米左右，实现首层和商业上部写字楼的连通。l可以考虑在商业屋顶设置屋顶花园，屋顶花园与商业七层设置楼梯或者电梯相连，通过在该层设置写字楼的出入口，既可使写字楼客户享受屋顶花园的生态环境，又能通过与七层相连的楼梯满足企业的商务宴请需求。外立面外立面l写字楼的立面设计应具有一定的地标性，具有新颖性，较容易区分辨别，使周边过往车流能立刻注意到本项目。l外立面整体现代、

62、简洁、时尚，但不应为追求外立面的新颖性，失去了甲级写字楼内敛、沉稳、大气的外立面要求或者降低整体的使用率。l在立面装修材料上采用符合现代建筑风格的金属、玻璃为主，也可采用一部分干挂石材；l在立面材料的选择上除了要控制前期的工程成本，同时还应该考虑降低后期的维护成本。l可以考虑采用节能、隔声、通风效果好的双层呼吸式幕墙，区别于传统的单层幕墙。屋顶花园屋顶花园屋顶花园屋顶花园12.0产品设计建议写字楼产品设计建议写字楼办公区办公区l办公区是写字楼中最重要的组成部分，根据本项目的定位要求，结合甲级写字楼的通行标准及沈阳和项目的条件，建议如下：l甲级写字楼的单层面积通常在1500-2000平米左右，考

63、虑到沈阳租户普遍租赁面积小，建议单层面积控制在1200-1500平米左右，便于整层客户需求。l平面层布局应考虑方正，减少不规则形状，有利于办公空间的家具布局，提高客户实际使用率，上图为本项目平面层的一个参考。l为便于办公单元内的自然采光和通风，窗到核心筒的距离控制在10-12米，也有利于实现无柱设计。l作为甲级写字楼，楼层净高应满足2.6-2.8米，地板可考虑设置7-15厘米的网络地板，以便于客户灵活布线。l走廊宽度建议在1.5-1.8米左右。l每隔3-4层可以考虑设置室内挑空花园，增加项目的生态卖点。l单元分割以100-200平米为主，提供部分50-60平米的办公单元，办公单元可自由拆分组合

64、。12.0产品设计建议写字楼产品设计建议写字楼公共部分装修公共部分装修类别类别建议建议大堂l大堂装修应符合整体的现代风格基调，采用符合商务气氛的较为稳重的格调，不宜使用过多、过于复杂的装饰。通过细节设计突出本项目的档次，而不是依靠昂贵材料的堆积。l出于甲级写字楼档次的考虑，建议地面采用天然石材。l墙体、柱面的选材较为宽泛，除可以采用石材外也可以考虑采用金属、玻璃或其它质感的高档复合材料。l顶棚应结合照明系统的选择进行设计，可以考虑采用铝合金等轻质、易维护的材料。l在大堂空间中也可以考虑设计适当的水景或植物，从而使其空间感觉更为自然，具有活力。电梯厅l电梯厅（客梯）的设计应与大堂在风格上相协调，

65、但整体气氛应更为亲切，建议增加一些偏暖的色调以及给人亲切感的材料。l可设立液晶电视缓解等候的急躁感；公共走道l地面采用颜色、材质易于保持清洁的地毯。l墙面考虑维护的方便应采用壁纸。l天花应采用与办公区相同的材料。l走廊应避免有过多、过于集中的设备间开门，可以采用普通开门和隐藏式开门结合的方式。卫生间l卫生间装修设计首先应给人以清洁的感觉，材质高档而风格平实。l卫生间具有使用频率高以及与使用者近距离接触的特点，装修材料、洁具和五金件应选择质量考究、耐用、易清洁的产品。l地面、墙面材料可以选择石材或高档面砖。l在尺度的设计（包括洁具、五金件的位置、高度等细节）上力求更加人性化。l提供24小时热水，

66、这对凸显项目档次具有积极意义；12.0产品设计建议写字楼产品设计建议写字楼机电设备机电设备要点要点设计建议设计建议电梯l从节约造价和维修方便考虑，尽量采用国内生产的国际知名品牌电梯。l客梯等候时间平均应在30秒以内，高峰时段应在1分钟以内，可以通过调整电梯数量、梯速及进行高低分区等方法达到缩短等候时间的目的。l由于本项目层数多，可以考虑设置电梯高低分区；通风空调l建议在成本允许的情况下，采用VAV空调系统，提高空调制冷制暖效率，体现健康环保要求。l另外考虑可开启的窗户数量，保证自然通风的需要。l空调系统应具有充分的空气过滤、杀菌装置，具有新风、加湿、区域独立调节功能。l设计新风量在每人占用10平方米的前提下，做到30-35立方米/小时/人之间。网络l网络通讯技术发展迅速，因此在设计中应充分考虑管线系统的升级空间。l提供宽带入户，建议采用千兆标准。l提供国际直拨电话。l提供充足的交换机资源。l采用移动电话信号增强系统，实现手机信号无缝连接（包括电梯、地下室等部位）。强电l提供双路供电。l考虑为商业、写字楼部分提供紧急柴油发电机组。l提供电力增容的技术可能。安防l写字楼安防系统采用人工和自