第十三章契税

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1、第十三章第十三章第一节第一节 概述概述第二节第二节 征税范围征税范围第二节第二节 征税范围征税范围第二节第二节 征税范围征税范围（五）房屋交换（五）房屋交换房屋使用权交换房屋使用权交换 交换价值相等的不征收契税交换价值相等的不征收契税房屋所有权交换房屋所有权交换 双方交换价值相等，免纳契税双方交换价值相等，免纳契税 其价值不等，按超出部分由支付差价方缴纳其价值不等，按超出部分由支付差价方缴纳契税契税第二节第二节 征税范围征税范围（六）企业改革中有关契税政策（六）企业改革中有关契税政策1 1、公司制改革、公司制改革对不改变投资主体和出资比例改建的公司制企业承对不改变投资主体和出资比例改建的公司制

2、企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税受原企业土地、房屋权属的，不征契税对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税土地、房屋权属的，免征契税对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税权属的，免征契税对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税第二节第二节 征税范围征税范围2、企业合并、企业合并企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房

3、屋企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余权属，合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余征收契税征收契税3、企业分立、企业分立企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税权属的，不征收契税4 4、企业破产、企业破产企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税对非债权人承受破产企业

4、土地、房屋权属的，征收契税第二节第二节 征税范围征税范围5、股权重组、股权重组公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征契税的行为，不征契税在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于转移，不征收契税土地、房屋权属不属于转移，不征收契税在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作在增资扩股中，对以土地

5、、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税为出资投入企业的，征收契税第二节第二节 征税范围征税范围（七）房屋附属设施有关契税政策（七）房屋附属设施有关契税政策1 1、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，征收契税土地使用权的行为，征收契税 对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税不征收契税2 2、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地

6、使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税3 3、承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确、承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税定的适用税率征收契税 与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率第二节第二节 征税范围征税范围4 4、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税收契税。不得因减免出让金而减免契税5 5、对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合、对纳税人因改变土地用途而签订土地使

7、用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用应补缴政府的其他费用6 6、土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物、土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税税第二节第二节 征税范围征税范围7 7、土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其

8、是否取、土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税

9、等各税种依照税法规定缴纳契税等各税种第三节第三节 纳税义务人与税率纳税义务人与税率一、纳税义务人一、纳税义务人境内转移土地和房屋权属，承受的单位和个人境内转移土地和房屋权属，承受的单位和个人二、税率二、税率幅度比例税率：幅度比例税率：3%-5%3%-5%具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定个人首次购买个人首次购买9090平方米以下住房，从平方米以下住房，从20082008年年1111月月1 1日起按日起按1%1%税率征收契税税率征收契税第四节第四节 计税依据及应纳税额的计算计税依据及应纳税额的计算一、计税依据一、计税依据1、土地使用权出售、房屋买卖、土地

10、使用权出售、房屋买卖成交价格成交价格2、土地使用权赠与、房屋赠与、土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定市场价格核定3、土地使用权交换、房屋交换、土地使用权交换、房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显低于市场价格或明显不合理且无正当理由，明显低于市场价格或明显不合理且无正当理由，由征收机关参照市场价格核定由征收机关参照市场价格核定第四节第四节 计税依据及应纳税额的计算计税依据及应纳税额的计算4、出让国有土地使用权、出让国有土地使用权为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经为承

11、受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益济利益（1）以协议方式出让的）以协议方式出让的成交价格成交价格（2）以竞价方式出让的）以竞价方式出让的竞价的成交价格，土竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内应包括在内（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用全的，应交纳契税，为出让方式取得该土地使用全的，应交纳契税，计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用用第四节第四节 计税依据及应纳税额的计算计税依据及应纳税额的计算（4）

12、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税的契税5、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算 应纳税额应纳税额=计税依据计税依据税率税率 以人民币计算，外币结算的，按照纳税义务发以人民币计算，外币结算的，按照纳税义务发生之日人行公布的人民币市场汇率中间价折算生之日人行公布的人民币市场汇率中间价折算第四节第四节 计税

13、依据及应纳税额的计算计税依据及应纳税额的计算例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为成交价格为100000元；将另一套两室住房与居元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款40000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为契税（假定税率为5%）甲应缴纳契税甲应缴纳契税=400005%=2000（元）（元）乙应缴纳契税乙应缴纳契税=1000005%=5000（元）（元）丙不缴纳契税丙不缴纳契税第五节第五节 税收优惠税收优惠一、基本规定

14、一、基本规定1 1 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免契税。设施的，免契税。2 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。免。4 4 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税于农、林、牧、渔业生产的，免征契税第五节第五节 税收优惠税

15、收优惠5 5 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免定是否减免6 6 经外交部确认，应当予以免税的外国驻华使馆、经外交部确认，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税契税7 7 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份该国有控股公

16、司占新公司股份85%85%以上的，对新公以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属免征契司承受该国有控股公司的土地、房屋权属免征契税税第五节第五节 税收优惠税收优惠二、财政部规定的其他减免项目二、财政部规定的其他减免项目1 1、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税2 2、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免

17、出让金而减免契税征收契税。不得因减免出让金而减免契税3 3、对国家石油储备基地第一期项目建设中涉及的契、对国家石油储备基地第一期项目建设中涉及的契税予以免征税予以免征第五节第五节 税收优惠税收优惠4 4、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税续作为经济适用住房房源的，免征契税对个人购买普通住房、经济适用住房，在法定税对个人购买普通住房、经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税率基础上减半征收契税第六节第六节 申报和缴纳申报和缴纳一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天同性质凭证的当天二、纳税的期限二、纳税的期限应当自纳税义务发生之日起应当自纳税义务发生之日起10日内申报纳税，日内申报纳税，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款三、纳税地点三、纳税地点土地、房屋所在地的征收机关土地、房屋所在地的征收机关