基于dea原理的住宅小区投资效率研究

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1、管理学硕士学位论文基于 DEA 原理的住宅小区投资效率研究RESEARCH ON THE INVESTMENT EFFICIENCYOF RESIDENTAL DISTRICTS BASED ONDATA ENVELOPMENT ANALYSIS METHOD刘玲哈尔滨工业大学2007 年 7 月国内图书分类号：F293.35国际图书分类号：332.7管理学硕士学位论文基于 DEA 原理的住宅小区投资效率研究硕 士 研究生：刘玲导师：武永祥教授申请学位级别：管理学硕士学 科、专 业：管理科学与工程所 在 单 位：管理学院答 辩 日 期：2007 年 7 月授予学位单位：哈尔滨工业大学Class

2、ified Index: F293.35U.D.C.: 332.7Dissertation for the Master Degree in ManagementA STUDY ON THE INVESTMENTEFFICIENCY OF RESIDENTALDISTRICTS BASED ON DATAENVELOPMENT ANALYSIS METHODCandidate:LiuLingSupervisor:Academic Degree Applied for:Specialty:Affiliation：Date of Defence:Prof. Wu YongxiangMaster o

3、f ManagementManagement Science & EngineeringSchool of ManagementJuly , 2007Degree-Conferring-Institution : Harbin Institute of Technology哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文摘要针对当前我国住宅小区建设中普遍存在的投资效率过低问题，通过对投资效率的理解，将数据包络分析方法运用到住宅小区建设项目的投资效率研究中，从而为开发商在住宅小区的开发策划，及政府对住宅小区建设项目的评价审批工作方面提供新的思考方式和评价办法。本研究参考王成秋博士对投资效率的界定：“项目投资所取

4、得的有效成果与所消耗或占用的投入额之间的比率，也就是投资活动所得与所费、产出与投入的比例关系。”对投资所费和投资所得作出了详细的界定。以此为基础，描述了投资效率的价值标准多样性、外部性等形式特征。在投资效率评价的价值标准选择过程中，需要把握好三种均衡：单一价值标准与多元价值标准的均衡，财务价值标准与非财务价值标准的均衡，价值标准与评价指标的均衡。通过对当前各种常用的评价方法的分类汇总和比较，结合本研究的具体情况选择了数据包络分析（DEA）方法作为住宅小区投资效率评价的主要方法。在论证了运用 DEA 方法评价住宅小区投资效率的可行性之后，结合住宅小区建设项目的实际情况，总结分析了影响住宅小区投资

5、效率的六大重要因素：土地市场总价值、建安工程费用、配套设施费、外环境投资、智能化投资和项目品牌投入。在此基础上建立了数据包络分析测算模型的投入指标体系；同时对住宅小区建设的产出指标进行分析筛选，以经济效益住区市场总价值和社会环境效益为产出指标。从而建立起了住宅小区投资效率的评价指标体系和数据包络分析模型。本文选定了 20 个住宅小区为样本，运用 DEAP 软件对其投资效率进行测算分析。经过测算，从这 20 个住宅小区中选出了一部分投资效率相对有效的决策单元，以它们为参照，给出了对其他投资效率相对较低的决策单元的投资分配调整的建议，并从整体上提出住宅小区和谐建设的建议。通过数据包络分析方法的运用

6、，希望能够对房地产的开发商提供投资决策的借鉴依据，为政府对住宅小区投资项目的评价提供新的思路，从而建立更加完善的评价体系。关键词住宅小区；投资效率；数据包络分析-I-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文AbstractThrough understanding the basis of Investment efficiency and DataEnvelopment Analysis Method, the author brings DEA into the research oninvestment efficiency of residential districts, which pro

7、vides the new thinkingmanner and evaluate way for the housing developers and government.In this study, the author makes a detailed definition on the investment fees andinvestment income. On this basis, the research analyses the factors of mostinvestment. Normally, natural conditions, human resources

8、, legal conditions forinvestment, investment scale and structure of investment, all of these affect theinvestment efficiency of a decision or enterprise in varying degrees. Based on theclassification and comparison of various commonly used methods of evaluation, thestudy chose Data Envelopment Analy

9、sis (DEA) method as the main method toevaluate the investment efficiency of residential districts.This paper discusses the feasibility of using DEA to evaluate the investmentefficiency of residential districts .Then, summarizes and analyzes six importantfactors which influence the efficiency mostly:

10、 the total market value of the land, thecosts of building and installation, investment on environment, facilities fee,investment on intelligence and the brand of the project. On this basis, we establishthe input indexes system for the DEA model. On the other hand, we chose theeconomic efficiency - t

11、otal market value and environmental benefits to society asthe output indexes. In this way , the evaluation index system for DEA model hasbeen established .Then, we selecte 20 residential districts as the sample, using thesoftware DEAP to calculate the investment efficiency of them. At last, we got s

12、omeDMUs which are more effective than others .And we give the suggestions to promotethe efficiency of the less effective ones refer to them. Finally, the suggestions ofdeveloping the residential districts in a harmony way has been gived.The article brings the DEA into the residential districts, hopi

13、ng to provide newintentional direction to the housing developers and government and set up moreperfect evaluate system.Keywordsinvestment efficiency; residential districts; Data Envelopment Analysis- II -哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文目 录摘要 .IAbstract . II第 1 章 绪论 . 11.1 研究背景及问题的提出 . 11.2 国内外研究现状 . 21.2.1 国内研究现状 .

14、 21.2.2 国外研究现状 . 31.3 本文的研究目的和意义 . 51.3.1 研究的目的 . 51.3.2 研究的意义 . 51.4 本文的研究内容及研究方法 . 61.4.1 研究内容 . 61.4.2 本论文的研究方法 . 7第 2 章 投资效率的相关理论及评价方法选择 . 82.1 投资效率概述 . 82.1.1 效率的定义 . 82.1.2 投资效率的界定 . 82.2 投资效率的评价体系 . 102.2.1 投资效率评价的价值标准 . 102.2.2 投资效率评价方法评析 . 112.3 DEA的适用性及其应用步骤. 172.3.1 运用DEA方法评价住宅小区投资效率的可行性.

15、 172.3.2 DEA方法的基本应用步骤. 182.4 评价指标体系的建立 . 192.4.1 指标体系的建立方法 . 192.4.2 评价指标体系的建立原则 . 202.4.3 确定指标体系的程序 . 212.5 DEA评价投资效率的模型分析. 212.5.1 C2R模型评价原理 . 212.5.2 C2R模型有关参数的经济含义分析 . 252.6 本章小结 . 26- III -哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文第 3 章 住宅小区投资效率评价指标体系 . 273.1 样本选择 . 273.2 输入指标 . 273.2.1 土地市场总价值 . 293.2.2 建安工程费用 . 303.2.

16、3 配套设施费 . 303.2.4 外环境投资 . 323.2.5 智能化投资 . 323.2.6 项目品牌投入 . 343.2.7 输入指标体系 . 363.3 输出指标 . 363.3.1 经济效益住区市场总价值 . 373.3.2 社会环境效益 . 373.3.3 输出指标体系 . 403.3.4 社会环境效益指标量化 . 413.4 本章小结 . 46第 4 章 住宅小区投资效率的测算与分析 . 474.1 基础数据汇总 . 474.2 住宅小区投资效率的测算 . 484.2.1 技术效率与规模效益 . 494.2.2 投资效率的提升 . 494.3 对于投资效率提升的建议 . 544

17、.4 本章小结 . 55结论 . 56参考文献 . 58哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明 . 61哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书 . 61哈尔滨工业大学硕士学位涉密论文管理 . 61致谢 . 62- IV -哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文第1章 绪论1.1 研究背景及问题的提出自 1998 年以来，我国的房地产业保持着迅猛的发展势头。随之而来，从1999 至 2003 年，房地产投资每年增速分别为 13.5%、 21.5%、 21.9%和31.3%，都高于同年全社会固定资产投资的增长速度。从 1998 年至 2004 年的6 年中，我国房地产业对 GDP 的贡献率与间接的贡献率之和

18、为 10%至 20%之间，房地产投资直接拉动 GDP 增长 2-3 个百分点，说明房地产是推动我国经济快速发展的最重要的因素之一，同时也标志着房地产业在国民经济中支柱产业地位已经确立了起来1。在房地产开发投资迅速增长的同时，住宅开发的构成发生了巨大的变化。住宅商品房开发投资在整个商品房开发投资中的比重不断的提高。2004 年，房地产开发总投资 13158.3 亿元，商品住宅投资为 9348.8 亿元，占 71.0%；房地产开发新开工面积为 6.41 亿平方米，其中：商品住宅新开工面积 5.10 亿平方米，占 79.62%；商品房的竣工面积 4.24 亿平方米，其中竣工面积住宅为 3.64亿平方

19、米，占 82.6%2。每年的房屋建设面积在大幅的增长，住宅市场如火如荼的发展中，尤其是随着人民生活收入水平的逐年提高，对住宅条件改善的需求也随之而增长，这样的需求就使得住宅产业迅猛的发展起来。大量的住宅小区涌向社会，房地产开发公司也尽自己所能完善住宅的功能，提高住宅的档次，更多的房地产开发商开始注重进行市场的前期策划，使得产品能够更加得符合社会的需求，并通过更大程度上加强营销的手段来促进住宅产品的销售。但是，在这种投资率不断攀升的局面下，住宅产业的投资效率又是怎么样的呢？众所周知我国房地产发展在很长一段时间中存在着投资过热，主要体现在商品房的结构不合理，大量的闲置房、烂尾楼的出现等诸多的问题上

20、3。这些都是当前住宅小区建设投资效率偏低的直接表现。一个住宅小区的建造，有规模之分，有产品的档次之分，购买的层次更不相同，楼盘的开发不同于一般商品的开发，它存在一个开发周期较长的问题，更由于投资太大，又存在相应风险和市场的不确定的因素4。在这整个投资过程中，如何进行资源配置才能得到最优的投资效率呢？这是目前众多地产商迫-1-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文切需要解决的问题。由此可见，对住宅小区建设的投资效率进行定量化分析成为了当前住宅小区市场问题的新的解决视角，是创新性的研究课题。1.2 国内外研究现状1.2.1 国内研究现状长期以来，我国许多学者从不同的角度，对有关投资效率问题进行了较深入的

21、研究和探索，取得了一系列丰硕的研究成果。此外，还有不少学者以投资效益为题目进行了相关的研究。中国人民大学的陈明理在其博士论文经济增长与投资效率研究中对经济增长中投资效率提高途径问题进行了研究，对如何利用现代科学技术，适应知识经济时代要求，转变经济增长方式，提高投资效率，进行了理论探讨5。财政部财政科学研究所马良在其博士论文投资效益论中站在国家的角度，对于投资效益的内涵、特点，对于影响投资效益的基本因素，对于全面提高投资效益的措施进行了探讨6。中国社会科学院研究生院的王峥在其博士论文证券市场与投融资效率中首先以美、日等发达国家的证券市场为参照，从理论和实证上剖析了现代市场经济中证券市场对投融资效

22、率的影响，在此基础上，结合我国国民经济的特殊历史条件和具体情况，就我国证券市场对投融资效率的影响从正反两方面进行分析探讨和综合评价，并提出了改进措施7。侯荣华、汲凤翔在其主编的中国固定资产投资效益研究一书中对固定资产投资效益的基本范畴，固定资产投资效益理论的历史考察，固定资产投资效益研究的理论框架等问题进行了探讨8。魏后凯在其主编的从重复建设走向有序竞争一书中，对我国经济发展中长期存在而至今没有得到很好解决的重复建设问题的发展历程，工业生产能力利用率和生产设备闲置状况等问题进行分析9。另外，中国人民大学刘付上在其博士论文对企业并购效率的分析中，厦门大学徐名社在其博士论文上市公司重组与投资效率中

23、对投资的特殊领域并购的效率进行了理论上和实务上的探讨和分析1011。中国人民大学的杨运杰在其博士论文国有企业融资结构与企业效率分析中，卢福财在其专著企业融资效率分析中从融资的角度对企业效率问-2-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文题进行了分析1213。当然，在一些期刊杂志也间或有一些学术论文对投资效率问题，或者从投资效益的角度，或者从投资效果的角度进行了相关的探讨，在此就不一一赘述。显而易见，这些科研成果，对于指导我国投资工作、提高投资效率水平等均具有重要的理论意义和实践意义。1.2.2 国外研究现状实际上，投资效率低下的问题不仅在我国存在，世界上其它许多国家也都程度不同地受到这一问题的困扰。因

24、此，长期以来，世界各国的理财学家们一直在不懈地努力探索解决这一问题的办法。1.2.2.1 早期范畴投资的概念，早期是和资本范畴联系在一起的，是包括在资本范畴之中的。自 1976 年，亚当斯密提出资本范畴以后很长一段时间里，资本范畴主要是和生产经营活动相联系的。如马克思在其学术巨著资本论中，从资本循环的角度，把资本划分为货币资本、生产资本和商品资本;从资本周转的角度，把资本划分为固定资本和流动资本;从资本和价值增值的关系角度，把资本划分为不变资本和可变资本等14。此时所提出的投资效率的概念则自然而然地称之为资本效益。当然，资本效益的有关理论和方法同样适用于投资效率的研究。如斯密的“经济人”假设，

25、即每个人都力图应用其资本得到最大的价值，客观上都在追求利润最大化的原理，这适用于投资效率的研究。再如帕雷托的最优状态理论，即保证不使任何一人减少福利的情况下，任何人也不能增加福利的实现最大效率标准的原理15，也适用于投资效率的研究。现代西方经济学中的“效用人”假说，即经济效益最大化分析(通常采取在一组约束条件下求极值)，同样也适用于投资效率的研究。1.2.2.2 马克思主义效益观马克思主义经典作家也是极为重视经济效益的。恩格斯最早是把经济效益作为生产费用和效用的关系来考察的。他曾指出：“价值是生产费用对效用的关系。价值首先是用来抵偿生产费用的问题”。恩格斯在这里讲的价值，实际上就是经济效益，并

26、用以作为判断是否进行生产的标准。马克思在阐述资本主义生产目的时，揭示了经济效益的内容。他说：“资本主义生产的始终不变的目的，是用最小限度的预付资本生产最大限度的剩余产品”。这里马克思所说的预付资本就是资本投入，所说最大限度的剩余产品，就是资本的产出。马克思在这里强调的是投入和产出的关系。当然，这些论断也完全适用于投资效率的研究16。-3-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文1.2.2.3 投资效率理论的演变从证券投资角度进行的研究学术成果比较多。哈里马柯维茨 (HarryMarkowitz)关于投资组合理论的第一篇论文在 20 世纪 50 年代初期发表，同期出现的还有詹姆斯托宾(James Tob

27、in)的投资组合分离的著作及肯尼斯阿罗(Kenneth Arrow)和杰拉尔德迪布罗(Gerard Debreu)关于状态-偏好理论的论文。威廉F夏普关于资本资产定价模型的论文：“投资组合理论与资本市场”(Portfolio Theory and Capital Market)于 1964 年发表，并一举获得诺贝尔经济学奖。另外，罗伯特豪根(Robert A. Haugen)的现代投资理论17一书、爱罗肯耐斯的投资组合的方法 18一书、贝尔曼哈罗德 (Biermnan.Harold. Jr)的运用投资组合改变风险 19一书、佛瑞德、爱文和道格拉斯威克斯(Friend, Irwin and Do

28、uglas Vickers)的投资组合的选择与投资效果20一书。当然，还有许多的专著和论文都对资本资产价格、套利交易价格、证券交易价格、汇率以及证券的管理等进行了广泛的讨论。并且还对股票的估价、对期货的收益和红利的评估、固定收益市场等问题进行了分析。当然，最重要的是在这些专著和论文中都对最优投资组合的确定方法以及投资组合对收益和风险的关系进行了深入细致地探讨。对固定资产投资效率的研究，自凯恩斯主义宏观经济学诞生以来，许多经济学家从各种角度进行过深入探讨，取得了一些有价值的成果。凯恩斯对投资的研究相当深入，但也仅仅是间接地涉及到投资效率问题。他认为国民收入由消费和投资组成，投资的数量取决于资本的

29、边际效率和利息率。他提出资本边际效率取决于资本资产的预期收益现值和资本资产的供给价格，利息率取决于货币数量和流动性偏好。这里的资本边际效率就是投资效率的范畴。凯恩斯把投资和就业结合起来，认为增加投资可以作为解决失业的重要手段，或者说增加投资的重要结果增加就业。一般认为，30 年代西方资本主义经济理论发展的一个重要成就当属哈罗德增长理论。哈罗德增长模型中的资本产出比率，即增加单位收入需要的投资，可作为投资效率的一个重要指标21。新古典综合派对投资效率进行了深入研究，有代表性的应该是 60 年代的索洛和托宾。索洛提出了投资收益率的概念和计算公式。他用储蓄代表投资，把消费增加量作为投资效果，由此得出

30、投资平均收益率公式为 K/n；K 为消费增加量，n为同期储蓄量。索洛的最优增长模型中，反映出深刻的投资效率理论。他提出人均储蓄有两个用途：一是用于人均资本拥有量的增加，即为每个人配备更多的资本装备，称为资本的深化；二是用于为每一新增人口提供平均的资本装备，称为资本的广化22。如果储蓄转化为投资后，用于这两部分比例合适，就-4-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文能经济最优增长，这应该是投资效率的优化。但是，显而易见的是，不管是学术专著也好，还是学术论文也好，它们对投资效率问题研究的切入点无疑都是从宏观的角度，即财政的角度进行的。1.3 本文的研究目的和意义1.3.1 研究的目的本研究通过对我国住宅

31、小区的投资效率进行定量化研究，期望达到以下目的：（1）简要介绍现有的在投资效率测评方面应用较广或可能用到的几种方法，对之进行细致的比较，从中选出适用于本论文的分析方法。（2）着重介绍数据包络分析（DEA）方法的基本原理及其在住宅小区投资效率评价方面所用到的基本模型。（3）通过资料搜集和理论研究，明确中国大部分住宅小区的投资收益状况，以使读者对之有一个感性的认识。（4）应用数据包络分析方法对若干住宅小区的投资效率进行测算与分析，得出较为精确的值，并对其所反映出的问题进行分析。（5）对于 DEA 模型测算所反映出的问题，有针对性地深入分析并提出解决对策。1.3.2 研究的意义对住宅小区的投资效率进

32、行定量化研究有着如下几个方面的意义：（1）有利于对不同住宅小区的投资效率进行相互比较，以便比较不同资源分配方案的投资效果，为房地产开发商作投资决策提供依据。（2）有助于改善我国住宅小区市场定位不准，小区的功能不均衡，个别功能过剩与居民的需求现状不符的现象。（3）针对目前住宅市场仍然存在的投资分配不合理的现状，通过市场和谐角度提供新的投资思考方式。（4）从产品的开发到与需求的吻合的整体上为开发商提供新型的有关住宅小区的投资决策和评价方法。（5）为住宅小区的发展模式提供新的思路。促使开发企业改善住宅小区-5-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文的自然环境和人文环境：促使企业建立一个科学的投资效率评价及

33、分类体系，从而引导住宅小区投资的健康运作。1.4 本文的研究内容及研究方法本论文拟以我国有代表性的若干住宅小区为研究对象，通过对各个住宅小区投入和产出情况的调查，得出基本研究数据。以 DEA 方法为基本的研究方法，分别对其投资效率进行横向评价研究。通过进一步的数据处理和分析，找出各住宅小区在投资分配组合中的优势和不足，希望通过本研究可以为住宅小区投资的健康发展提供意见和建议。1.4.1 研究内容首先，在分析总结现有研究成果的基础上，探讨测算住宅小区投资效率的方法，研究确定测算投资效率需要的各投入要素与产出指标和数据的获取方法，进而研究住宅小区投资效率的测算与分析，最后研究提高住宅小区投资效率的

34、对策。本文研究的主要内容如下：1.4.1.1 住宅小区投资效率测算方法研究在投资效率测算方法的研究中，对目前常用的评价方法进行汇总。通过分析比较，找出相对合理的适用于本研究的方法。1.4.1.2 住宅小区投资效率的评价指标选择主要根据模型需要，确定出能够反映住宅小区投入产出效率关系的投入要素和产出指标，在此基础上，通过统计调查获得各投入要素和各产出指标的原始数据。1.4.1.3 住宅小区投资效率的测算与分析根据获得的各投入要素和产出指标数据，用数据包络分析方法的模型进行实际测算，同时求解最优投入产出组合，然后对测算结果进行分析与综合，给出住宅小区目前的投资效率。1.4.1.4 提高住宅小区投资

35、效率的对策研究根据测算结果和住宅小区实际情况，给出提高投资效率的对策。本文的主要目标是：通过研究，给出测算住宅小区投资效率的理论方法和模型，给出指标的选择与获取方法。在此基础上，给出住宅小区优化投入方案，提出提高住宅小区投资效率的对策和措施，以供开发企业在优化投入时参考，使之达到提高住宅小区的投入产出效益的目的。-6-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文1.4.2 本论文的研究方法本文主要遵循理论研究和实践分析相结合的研究方法，同时注重定性分析和定量分析相结合。本文首先分析总结了现有的投资效率方面的研究成果，对在投资效率研究中应用较广的各种方法进行分类汇总，经过比较筛选，确定适合本研究的方法模型（

36、数据包络分析）。然后依照数据包络分析方法的应用步骤，为测算住宅小区投资效率进行了指标体系的研究，最后完成了住宅小区投资效率的分析与测算工作，并在测算结果基础上，分析我国住宅小区建设目前存在的主要问题，给出各投入冗余及产出不足的程度及各投入产出指标调整的方向和力度。-7-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文第2章 投资效率的相关理论及评价方法选择2.1 投资效率概述2.1.1 效率的定义效率是经济学的核心思想之一，国内外有很多学者曾经对效率下过定义。如著名的新古典综合学派的代表萨缪尔森在其经济学中写道：“效率意味着不存在浪费，即当经济在不减少一种物品生产的情况下，就不增加另一种物品的生产，它的运行便

37、是有效率的23。”我国经济学者樊纲在公有制宏观经济理论大纲中给经济效率下的定义是：“经济效率是指社会利用现有资源进行生产所提供的效用满足的程度，因此也可一般地称为资源的利用效率。”可见，樊纲在该书中从宏观的角度出发认为，效率作为资源利用效率的简称，是分为高低多个层次的，是相对而言的24。而综观我国专门研究效率的文献，对效率下的比较普遍的定义是：效率指的是决策单元在生产经营活动中投入与产出或成本与收益的对比关系2526。尽管诸多学者对效率下的定义在字面上有所区别，但从本质上看基本上是一致的，即沿用了极大化稀缺配置效率的帕累托效率(C ParetoEfficiency)的基本范式。帕雷托是新古典经

38、济学派的代表之一，于二十世纪初最早提出了效率的概念。帕雷托在其政治经济学讲义和政治经济学教科书中对配置效率下了一个精确的定义，并将其简称为效率。按照他的解释，效率是指这样一种状态：对于某种资源配置，如果不存在其它生产上可行的配置，使得该经济中的所有人至少和他们在初始时情况一样好，而且至少有一个人的情况比初始时更好，那么这个资源配置就是最优的27。尽管帕雷托用了“最优”这个词，但它实际上是对效率的一个定义。2.1.2 投资效率的界定在以往的大多数研究中，投资效率没有被明确提出过，也没有明确的定义，更没有比较完整的理论体系。王成秋在其博士论文中认为，项目的投资活动如果是有效率的，它应该表现为一种状

39、态，一种能够使企业价值得以实现最-8-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文大化的状态。他将“投资效率”定义为：“项目投资所取得的有效成果与所消耗或占用的投入额之间的比率，也就是投资活动所得与所费、产出与投入的比例关系 28。”本研究将参考该定义，对住宅小区建设项目的投资效率进行研究。下面对住宅小区的投资所费和所得再进一步细化。2.1.2.1 投资所费 投资所费主要是指投资中的消耗问题。在一般意义上，它是投资运动中的两个“流”的总称。一是资金的“流”，即在投资活动中一定数量的资金消耗和投入：二是实物的“流”，即实物形态的活劳动和物化劳动的消耗和投入。当然，在这两个“流”中，不论在哪种制度下，实物流都

40、是基础，是前提，资金流仅仅是实物流的外在标志而己。所以，住宅小区的投资所费（也即投入）可以归纳为以下几项：（1）社会劳动投入 反映到资金流中，也就是各种税费和土地价款；（2）直接劳动投入 主要表现为劳动人员工资、管理费用和社会平均利润；（3）物化劳动投入 主要表现为各种材料费用。2.1.2.2 投资所得 投资所得主要是指投资活动所取得的有用成果。对于住宅小区来说，将投资所得定义为是“投资活动所产生的功能和财富”可能更合适一些。我们从经济效益和社会环境效益两个方面来分析住宅小区建设项目的投资所得。经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。经济效益可以简单地表述为：人们进行生产经营活动所取

41、得的物质效用和经济效益。物质效用表现为生产经营活动对社会所具有的效用，它通过生产量、劳动量、品种、质量、服务年限等满足人民生活和杜会生产的某种需要，着重从使用价值方面考察。经济收益表现为生产经营活动获得的利益，它通过资金、成本、利润等价值形式的指标来反映，着重从价值形态方面来考察29。一个住宅小区的建成不仅会给开发投资者带来巨大的经济效益，而且会给小区周边带来巨大的社会环境效益。住宅建设的社会效益是指住宅建设对社会稳定和发展的影响，住宅建设的过程和交付使用后能满足人们日益增长的物质和丈化需要的效益。住宅是人民物质生活中“衣食住行”中具有综合性消费功能的消费品。住宅对发展人的个性、密切人际交往、

42、创造良好的社会空间和促进社会进步有着重要的作用。通过住宅的建设，尽快地解决人民、特别是困难户住宅的问题，让人们安居乐业，有利于经济的繁荣和社会的安定。住宅结构的合理化，有利于家庭的巩固和发展，良好的住宅环境，可以解除居住上的后顾之忧，让居民能够腾出更多-9-哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文的精力和时间，投入生产、劳动、学习、创作，创造出更多的社会财富和精神财富，使住宅这一社会物质形态在适应和保证社会需要方面发挥最优社会效益。因此，在住宅的设计建造中，应充分考虑如何适应人们的各种需要，使住宅尽可能的完善化，以充分发挥住宅的社会环境效益3031。2.2 投资效率的评价体系在确立了投资活动的目标及其影响因素后，那么新的问题就是：这个目标应该如何评价?其评价体系是怎么样的?投资效率评价体系的科学构建当是投资效率提升过程中的基石。2.2.1 投资效率评价的价值标准在构建投资效率评价体系之前，首先要明确的是投资效率评价的价值标准。在价值标准确定之后，构建科学合理的投资效率评价体系才会成为可能。投资效率评价的价值标准，是指评价投资方案效率高低的尺度