扬州XX朗小城项目定位与发展战略报告

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1、扬州伦勃朗小城工程定位与开展战略谨呈：扬州市安厦正太房地产开发1/1/2023规划用地面积：规划用地面积：13.213.2万平方米万平方米容积率：容积率：1.61.6总建筑面积：总建筑面积：21.221.2万平方米万平方米建筑高度：建筑高度：不大于不大于3636米米 建筑日照间距：建筑日照间距：不小于不小于1 1：1.351.35配套商业：配套商业：防止沿城市道路带状防止沿城市道路带状布置布置技术经济指标技术经济指标学院地块2我们的工作都必须以现实条件为根底，我们的工作都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向以共同的目标为导向我们的目标我们的目标打造扬州样板性示范工程控制投资风险、实现投资利

2、润的可兑现和最大化塑造企业品牌实现房产与地产、近期与中期工程运作良性互动3工程背景与约束条件工程背景与约束条件u所在版块形象好u住宅市场供大于求u地块控规政策导向性强u市场局部泡沫认知程度较高的城西房地产版块，区域整体档次较高政府大量出让土地，2005年市场供给量显著增加，导致市场供大于求。政府主导的CLD新区，规划的配套设施有待于政府的持续投入就在住宅市场供大于求的局面出现时，价格却背离价值曲线稳步上升，而这种上升趋势仍在延续，在城市房产需求人口相对有限的大势下，扬州某些区域房地产市场开展已经进入相对虚假繁荣4本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图基地价值分析基地价值分析工程界定工程界定市

3、场分析市场分析工程定位工程定位整体开展战略整体开展战略宏观分析宏观分析5扬州城市经济定位扬州城市经济定位长三角地区的许多城市都在利用某某对外辐射的资长三角地区的许多城市都在利用某某对外辐射的资源来开展自身的经济，特别是某某周边的一些城市，源来开展自身的经济，特别是某某周边的一些城市，苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济开展轨迹和态苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济开展轨迹和态势与某某有着千丝万缕的联系。由某某向外所产生势与某某有着千丝万缕的联系。由某某向外所产生的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏州、无锡、常州等稍逊一筹。州、无锡、常州等稍逊一筹。

4、区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北经济活泼度：在苏中城市中较好经济活泼度：在苏中城市中较好定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北效劳定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北效劳型型 城市城市弊端：自身造血功能一般弊端：自身造血功能一般扬州地处苏中沿江经济带扬州地处苏中沿江经济带苏南经济辐射苏北的关键传承点苏南经济辐射苏北的关键传承点6扬州城市开展板块扬州城市开展板块西部开展关键词：西部开展关键词：行政副中心：行政副中心：在西局部区城市中心区附近预留市级在西局部区城市中心区附近预留市级行政中心区一处行政中心区一处 商业效劳副中心：商业效劳副中心：分

5、别设置西局部区和河东分区分别设置西局部区和河东分区市级文化、体育中心：市级文化、体育中心：市级展览中心、博物馆、市体育中心市级展览中心、博物馆、市体育中心等大型休闲设施布置在西局部区新城等大型休闲设施布置在西局部区新城西区西区教育中心教育中心 ：西部建设扬大职大、电大新校区西部建设扬大职大、电大新校区备注：备注：20042004年沿江开发区占全市年沿江开发区占全市GDPGDP的的78.8%78.8%；财政总收入；财政总收入80.180.1亿元，占全亿元，占全市的市的85.3%85.3%；出口；出口11.7511.75亿美元，占全亿美元，占全市的市的87%87%；工程区域工程区域扬州扬州老城区老

6、城区城市城市CLD中心中心沿江工业区沿江工业区文化风景区文化风景区7扬州市域经济社会开展指标扬州市域经济社会开展指标序号名称单位年份200120022005201020201国内生产总值亿元5055599221380(12%)3330(9%)2市域户籍总人口万人451.6452.24564584623市域外来人口万人1215204人均国内生产总值美元/人135014902468350082505市区居民可支配收入美元8409451404200048006产业结构比_13.2:48:3812.7:48.8:389.3：56.2：34.5 8:53:395:47:487城市化水平%47.048.3

7、51.056.066.0备注：经过城市化进程开展,扬州市区主城区人口约60万人左右8扬州市域经济社会开展指标扬州市域经济社会开展指标人均GDP2468美元/人，根据国际惯例，健康房地产高速开展时期人均GDP美元/人在30008000之间市区人均可支配收入11379元/年，每个家庭按照3人计算，每年可支配收入为34137元与周边城市经济发展指数与房价指数类比与周边城市经济发展指数与房价指数类比经济发展：苏州：50%上海：20%南京：60%镇江：100%淮安：120%房价指数：苏州：80%上海：30%南京：70%镇江：110%淮安：200%与周边城市数据类比分析：与周边城市数据类比分析：9扬州城市

8、化开展扬州城市化开展2005年城市规模：城市人口规模：64万用地规模：77平方公里左右中期2021年：75万人用地规模：90万平方公里远期2021年：100万用地规模：120万平方公里特别关注：扬州市区土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建设2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩南京2005年出让土地6900亩扬州扬州主城区主城区未来扬州城区未来扬州城区10扬州市宏观特征小结扬州市宏观特征小结特征特征1 1扬州的地理位置优越，是长江三角洲重要的承南启北效劳型城市，得天独厚的综合条件为房地产业的开展提供了有力的支撑，扬州是沿

9、江“城市带上一个重要的城市。特征特征2 2特征特征3 3特征特征4 4扬州土地市场供给强劲，在“卖地开展城建思想的引导下，扬州市房地产开展竞争将越发的剧烈。扬州房地产价格与经济开展指数相比较其他城市已经出现了失衡，说明扬州房地产价格已经出现了局部微度泡沫化的趋势。本工程所在区域是扬州的热点城建板块，其开展前景已经得到了市民广泛的认口，但同时也存在目前人气不够旺、配套不够完善的现实缺乏。11本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图基地价值分析基地价值分析宏观分析宏观分析整体开展战略整体开展战略工程定位工程定位市场分析市场分析市场分析市场分析12扬州扬州20052005年市场开展概况年市场开展概况

10、u供需关系略微失衡，交易面积仅是施工面积一半。u住宅市场持续火爆，商业地产供给充足，办公房市场尚未形成。u扬州2005年虽然受到国家宏观调控不同程度的影响，但房地产仍然经历了跨越式开展类别类别市区数据市区数据同比增幅同比增幅房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）42.21(其中住宅32.55)20.05420.1434.04竣工面积155.2911.4住宅131.30商业21.14办公1.5面积（万平方米）136.67金额（亿元）53.76面积（万平方米）64.2金额（亿元）20.77指标名称指标名称施工面积（万平方米）商品房供应商品房供应增量房存量房房地产市场交易房地产市场交易其中13全市住宅

11、板块扫描全市住宅板块扫描 各板块已经形成明显差异化的价值分级各板块已经形成明显差异化的价值分级西北板块东区板块老城区板块北区板块西区板块u扬州目前的房地产市场已经形成以西区强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；u受政府政策引导，房产开发倾西开展集中特征逐渐显现。14房地产市场分析之房地产市场分析之-板块研究板块研究区域区域城西板块城西板块城东板块城东板块老城区老城区城北板块城北板块（不包括西北片区）（不包括西北片区）区域范围区域范围产品（主要物业类型）产品（主要物业类型）多层、小高层、别墅多层、小高层多层、小高层多层、小高层价格（元/平方米）价格（元/平方米）公

12、寓30003900、别墅4600360031003900280033001、开发集中区域1、物流商业集中区域1、土地供应稀缺1、配套相对成熟2、政府重点打造区域2、住宅楼盘相对稀缺2、市民认可度低3、市民认可区域3、开发重点区域发展趋势发展趋势今日热点相对稀缺开发成熟熊市依旧市场短评市场短评备注：备注：1 1、由于西南区域属于科教以及局部工业板块，离主城区较远，不属于政府重点住宅板块，普通住、由于西南区域属于科教以及局部工业板块，离主城区较远，不属于政府重点住宅板块，普通住 宅开展较为低迷。宅开展较为低迷。2 2、扬州老城改造根本完毕，同时扬州在保护老城环境的大政方针引导下，老城根本不会有大规

13、模、扬州老城改造根本完毕，同时扬州在保护老城环境的大政方针引导下，老城根本不会有大规模 地块用于房地产开发。地块用于房地产开发。3 3、北区瘦西湖西边由于紧邻西区，受西区开展影响，也带动了西北片区房地产开展。、北区瘦西湖西边由于紧邻西区，受西区开展影响，也带动了西北片区房地产开展。152005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩，其余主要通过招商引资出让。从05年土地供给来看，西北区土地供给比例超过了西区，一方面说明西区土地随着前几年大幅供给，在西区中心区域土地逐渐减少。另外一方面说明政府均衡开展的目标。远期来看，随着西区开展，政府通过地块转让带动北区开展，西

14、北区也将成为政府重点开展区域。房地产市场分析之房地产市场分析之-板块研究板块研究16u西区作为扬州楼市的领头羊，作用非常明显u05年住宅成交面积66.13万平方米。份额占据全市50%u西区房地产受政策引导性大，05年新政曾经对市场形成巨大冲击。u总价较低的楼盘受到了市场的追捧，控制面积是楼盘销售关键所在u整个西区板块，以西区中心区域成交最为活泼。房地产市场分析之房地产市场分析之-西区板块西区板块京华城中城京华城中城保集半岛保集半岛华美康城华美康城香格里拉香格里拉金都汇金都汇17西区板块重点楼盘扫描西区板块重点楼盘扫描案名案名京华城中城京华城中城地理位置地理位置外观外观户数户数 1862户（楼盘

15、总户数）456户（在售户数）售价：售价：建 筑 风建 筑 风格格3600元/平方米（小高层）号称艺术古典主义建筑风格艺术古典主义建筑风格主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况在售的二期高层、小高层是06年4月开盘，主打套型为两房两厅和三房两厅，面积在85-135平方米。由于项目超大体量和强大宣传攻势，吸引了来自周边城镇的异地置业者。客户群客户群扬州本地客户为主，部分扬州周边城镇和其他外地置业者18西区板块重点楼盘扫描西区板块重点楼盘扫描案名案名保集半岛保集半岛 地理位置地理位置外观外观户数户数 770户（楼盘总户数）191户（在售户数）售价：售价：3500元/

16、平方米（小高层）3700元/平方米（多层，二期仅1幢）主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况在售是二期7幢小高层和1幢多层，主打套型为两房两厅和三房两厅，面积在90-120平方米，“朝南双卧室”户型赢得消费者口碑。由于面积控制较好，销售情况良好。客户群客户群中、青年人置业者为主导，公务员、教师等为主力 建筑风格：新海派建筑19西区板块重点楼盘扫描西区板块重点楼盘扫描案名案名富丽康城富丽康城 地理位置地理位置外观外观户数户数 390户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）97 97户（在售户数）户（在售户数）售价：售价：33003300元元/平方米（小高层）平方米（小高

17、层）建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约 主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况客户群客户群两房两厅和三房两厅主力户型，面积在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型销售速度缓慢，户型较大工程整体特色不显著成为滞销主要原因。中、青年人置业者为主导，公务员、教师等为主力 20西区板块重点楼盘扫描西区板块重点楼盘扫描案名案名香格里拉香格里拉 地理位置地理位置外观外观户数户数 一期约一期约360户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）20 20户（在售户数）户（在售户数）售价：售价：36003600元元/平方米平方米 主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实

18、景图景观实景图销售情况销售情况客户群客户群目前在售的06年6月25日开盘的十四栋住宅楼均是多层6层，主打套型为两室两厅和三室两厅，面积在80-105平方米。由于面积控制较好，价格比较廉价，销售情况良好。中、青年人置业者为主导，老年人占少数 建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约21西区板块重点楼盘扫描西区板块重点楼盘扫描案名案名金都汇金都汇 地理位置地理位置外观外观户数户数 394户（住宅总户数）户（住宅总户数）268户（住宅在售户数）户（住宅在售户数）售价：售价：住宅3500元/平方米主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况目前在售的06年6月21日开盘的二栋住

19、宅楼均是小高层，本期房屋套数共有200套，主打套型为一室一厅，面积在29-72平方米。由于面积小、总价低、地段好，销售情况良好。客户群客户群投资客群为主导22u城东是扬州重点物流商业批发区域，住宅楼盘相对稀缺。u城东住宅楼盘分布不均，价格也有很大的差异。u凯运天地和名都华庭代表着城东楼盘重点板块u城东楼盘大多靠水，水文化的开掘是其推广主旋律。房地产市场分析之房地产市场分析之-城东板块城东板块凯运天地凯运天地名都华庭名都华庭23东区板块重点楼盘扫描东区板块重点楼盘扫描案名案名凯运天地凯运天地 地理位置地理位置外观外观户数户数 774户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）106户户（在售户数）（在售户数

20、）酒店式公寓暂未酒店式公寓暂未公开公开售价：售价：4200元/平米4300元/平米 93-207平米（户型达十余种）主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况目前二期别墅已售完，在售类型有多层、小高层住宅，商铺，项目位于扬州老城区，商业区，环境优美，面向中产及以上阶级，销售情况位居前列。客户群客户群私营业主，教师，医生，公务员等物质条件较好的 24东区板块重点楼盘扫描东区板块重点楼盘扫描案名案名名都华庭名都华庭 地理位置地理位置外观外观户数户数 726户（楼盘总户数户（楼盘总户数）146户户（在售户数）（在售户数）售价：售价：3300元/平米起售，均价3500元/

21、平米，主力户型90140m2 主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况客户群客户群私营业主，公务员，教师等经济基础较好的客层，扬州本地人及经商者优先选择这里。名都华庭地理位置优越，户型丰富，价格相比凯运具有优势，以“大润发超市为代表的商业设施，销售情况良好，小面积已经销售一空，目前只剩下130140面积的大户型。25u城北区域紧邻老城区，配套成熟u城北属于档次较低的老居住区，在市民心目中形象较差。u目前老城北不属于政府重点开发板块，购房者主要是本区域人群。u扬州购房者容易受到市场诱导，跟风现象严重，在某种程度上可以说城北价值并没有完全被市场所发现房地产市场分析之

22、房地产市场分析之-城北板块城北板块阳光水岸阳光水岸御河苑御河苑26案名案名阳光水岸阳光水岸 地理位置地理位置外观外观户数户数 总户数总户数216套套,可售可售57套套 售价：售价：多层均价43003600元/m2 小高层均价3380元/m2 叠加4600元/m2 主力户型98244m2 主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况客户群客户群工薪阶层，外来人口为主工薪阶层，外来人口为主 叠加别墅面积 205.15 208.36m2小高层100137m2叠加已经根本售完，多层，小高层面积偏大，楼间距偏小 北区板块重点楼盘扫描北区板块重点楼盘扫描27北区板块重点楼盘扫描

23、北区板块重点楼盘扫描案名案名御河苑御河苑 地理位置地理位置外观外观户数户数 一期一期292户（楼盘总户数户（楼盘总户数）141户（在售户数）户（在售户数）售价：售价：均价3300元/平米主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况客户群客户群工薪阶层，外来人口为主工薪阶层，外来人口为主 目前在售的05年12月10日开盘的住宅楼是3栋多层和5栋小高层，本期房屋套数共有292套，主打套型为三室一厅和三室二厅，面积在80-136平方米。由于整体片区认可度等方面原因，销售情况一般。28u西北板块虽然属于城北板块，但由于紧邻城西板块，市场热度远远超越城北板块u紧邻瘦西湖风景区

24、，本区域高档楼盘在局部范围内吸引很大局部政府公务员来购置u城西北是2005年政府地块重点出让区域u本区域的111地块前期炒作已经引起了购房者的高度关注。房地产市场分析之房地产市场分析之-西北板块西北板块海德公园海德公园29西北区板块重点楼盘扫描西北区板块重点楼盘扫描案名案名海德公园海德公园 地理位置地理位置外观外观户数户数 882户（楼盘总户数）户（楼盘总户数）41户（在售户数）户（在售户数）售价：售价：3900元/平方米（低层公寓）主力户型图（在售）主力户型图（在售）景观实景图景观实景图销售情况销售情况客户群客户群政府公务员政府公务员 目前在售的位于工程北部的5层公寓，主打套型为两房两厅和三

25、房两厅，面积在85-130平方米。由于面积控制较好，加之别墅级怡人环境及配套效劳，销售情况良好。建筑风格：建筑风格：新古典主新古典主义义30扬州房地产市场特征小结扬州房地产市场特征小结房地产开展成熟，从概念营销过渡到产品营销特征特征2 2特征特征 3 3各区域板块已经形成明显差异化的价值分级特征特征4 4区域内属性挖掘较弱，无差异性，可复制性强，而且竞争剧烈，贴身肉搏战在局部板块表现。物业类型多样，小高层正在逐渐被消费群承受特征特征1 131扬州住宅市场特征的启示扬州住宅市场特征的启示快速入市、快速入市、取势造势将是本工程制胜的关键之道取势造势将是本工程制胜的关键之道城市开展地倾城西，通过造势

26、，本工程可最大化利用新城区的区域价值以新政府大楼为核心的新城开展将成为扬州未来10年城市开展的热点区域，为众多购房者提供了大量的参与时机，而本工程正位于新城区核心本工程应该顺应扬州房地产市场做“好产品的开展趋势扬州土地市场持续放量，市场供给量充足。房价爬升迅速：以扬州市区在售楼盘为研判根底，2005年销售量在120万平米，其中价格在3500元/平米的中高档楼盘占到70%以上；随着供给量的放量，未来竞争将越发剧烈目前扬州房地产市场已经属于持续开展阶段，在该层面上本工程机遇与挑战并存。u经过归纳总结，扬州住宅市场有以下特点：u地倾城西u产品营销开始显现u物业类型“多彩纷呈u中高档住宅市场竞争剧烈u

27、客户来源相对封闭u户型面积走向分化 u销售手段丰富化，概念炒作多元化u控制总价已经成为热点楼盘处理好的关键点u市民对小高层的抗性逐渐减小。扬州住宅市场上“好产品开始被消费者承受和青睐，社区品质开始成为购房决策的一大标准，特别对于城西竞争剧烈的市场更始如此。未来供给量将持续放量，本工程应抓住该契机快速进入市场区域价值的取势造势将是本工程完全超越竞争市场的差异化关键传统的封闭式纯居住性小区，核心卖点以产品社区景观环境为主32基准竞争个案针对性分析基准竞争个案针对性分析竞争重点个案之竞争重点个案之奥都花城奥都花城工程规划：由成功开发过栖月苑、月亮园等小区的外乡开发商扬州新能源虎豹房屋工程规划：由成功

28、开发过栖月苑、月亮园等小区的外乡开发商扬州新能源虎豹房屋开发某某公司打造，开发商塑造了一定的品牌知名度，对奥都花城的销售产生了较开发某某公司打造，开发商塑造了一定的品牌知名度，对奥都花城的销售产生了较好的影响。工程占地好的影响。工程占地208208亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约2626万平方米，以万平方米，以“运动、健康、教育为运动、健康、教育为开发理念，区内有社区素质教育中心、健身指导中心、体育馆、网球场、游泳池、开发理念，区内有社区素质教育中心、健身指导中心、体育馆、网球场、游泳池、中庭水景花园等配套。中庭水景花园等配套。物业类型：多层物业类型：多层5 51 1，其中在中心水景花园周边有

29、，其中在中心水景花园周边有7 7幢为退台式花园洋房设计幢为退台式花园洋房设计小高层小高层11111 1高层高层19191 1，其中一个单元为，其中一个单元为30306060的公寓设计的公寓设计153153套，套，半个单元的半个单元的300300多的多的1 11 1复式设计复式设计1010套套 户型设计：户型设计：面积：面积：3030300300，主导面积，主导面积100100130130 特征：正南正北、入户花园、双露台、弧形观景飘窗特征：正南正北、入户花园、双露台、弧形观景飘窗 33基准竞争个案针对性分析基准竞争个案针对性分析竞争重点个案之竞争重点个案之奥都花城奥都花城价格手段：多层价格手段

30、：多层38003800元元/高层高层36003600元元/花园洋房花园洋房48804880元元/开发进度：工程首期多层于元月十六日开盘，二期花园洋房于三月二日开盘，三期开发进度：工程首期多层于元月十六日开盘，二期花园洋房于三月二日开盘，三期小小高层于四月八日开盘。目前聚集了小区景观配套精华的压轴高层正处于高层于四月八日开盘。目前聚集了小区景观配套精华的压轴高层正处于认认购中，预计八月中旬正式开盘，销售较好。购中，预计八月中旬正式开盘，销售较好。物管费用：物管费用：1 1元元/(其中包括电梯费其中包括电梯费0.450.45元元/)34基准竞争个案针对性分析基准竞争个案针对性分析竞争重点个案之竞争

31、重点个案之奥都花城奥都花城促销措施：促销措施：2006 2006年年9 9月月1010日教师节前，凡专职教师本人购置奥都花城高层住宅的，凭有效证日教师节前，凡专职教师本人购置奥都花城高层住宅的，凭有效证件，给予件，给予2020元元/的购房补贴；的购房补贴；2006 2006年年9 9月月1 1日前，购置奥都花城高层住宅的客户本人或其子女凭日前，购置奥都花城高层住宅的客户本人或其子女凭20062006年大学录取通知年大学录取通知 书原件及有效某某件，给予书原件及有效某某件，给予2020元元/的购房补贴。的购房补贴。持中级职称的消费者可享受持中级职称的消费者可享受3030元元/的优惠，高级职称的消

32、费者可享受的优惠，高级职称的消费者可享受5050元元/的优惠。的优惠。自办公司注册资金自办公司注册资金5050万元以下的客户，享受万元以下的客户，享受2020元元/的优惠；注册资金的优惠；注册资金5050万元以上的客万元以上的客户，享受户，享受5050元元/的优惠。的优惠。35基准竞争个案针对性分析基准竞争个案针对性分析竞争重点个案之竞争重点个案之奥都花城奥都花城亮点打造：亮点打造：开发商在工程销售到开发商在工程销售到70%70%时拿出时拿出10001000万元，作为万元，作为1515年后电梯的更换费用执行方式：年后电梯的更换费用执行方式：10001000万元购置本工程铺面，所有权为全体业主所

33、有，暂时由物业办代管，其租金用于补贴电万元购置本工程铺面，所有权为全体业主所有，暂时由物业办代管，其租金用于补贴电梯运营费用。梯运营费用。高层住宅高层住宅1313层以上可以装太阳能。层以上可以装太阳能。外墙应用性能耐久的、高绝热性的挤塑型聚苯板保温材料。外墙应用性能耐久的、高绝热性的挤塑型聚苯板保温材料。高层豪华大堂，增加物业品质。高层豪华大堂，增加物业品质。物业公司提前介入，提升效劳形象。物业公司提前介入，提升效劳形象。运动主题：奥都体育馆、近万平米奥林匹克中心花园、奥林匹克城跑道。运动主题：奥都体育馆、近万平米奥林匹克中心花园、奥林匹克城跑道。细节把握：外墙面砖、楼梯贴大理石、电梯直达地下

34、车库、豪华大堂、空调外机采用铝细节把握：外墙面砖、楼梯贴大理石、电梯直达地下车库、豪华大堂、空调外机采用铝合金百叶窗统一安装处、物业提前进驻。合金百叶窗统一安装处、物业提前进驻。36基准竞争个案针对性分析基准竞争个案针对性分析竞争重点个案之竞争重点个案之京华城中城京华城中城工程规划：由扬州京华城中城生活置业开发、台华城工程规划：由扬州京华城中城生活置业开发、台华城/台北元宏建筑师事务所规划设台北元宏建筑师事务所规划设计的新艺术古典主义风格大型社区。工程占地计的新艺术古典主义风格大型社区。工程占地20002000多亩其中二期总建筑面积就达多亩其中二期总建筑面积就达4040万平方米，大手笔、大投入

35、，规划有金融商贸中心、长三角万平方米，大手笔、大投入，规划有金融商贸中心、长三角CBDCBD、Living MallLiving Mall全生活广场、高层住宅、叠加别墅等物业形态。全生活广场、高层住宅、叠加别墅等物业形态。户型设计：户型设计：面积：面积：6060300300，主导面积，主导面积8585135135 特征：超短进深特征：超短进深8.258.25米、超宽米、超宽4.84.8米客厅、南北双阳台、超宽米客厅、南北双阳台、超宽2.22.2米景观休闲阳米景观休闲阳台、次卫生间干湿别离、主卧豪华套房、卫浴四件套、更衣室、八角景观落地台、次卫生间干湿别离、主卧豪华套房、卫浴四件套、更衣室、八角

36、景观落地窗、客卧全飘窗设计窗、客卧全飘窗设计 价格手段：小高层价格手段：小高层36003600元元/高层高层38003800元元/叠加叠加45004500元元/左右左右联排联排50005000元元/左右左右 37基准竞争个案针对性分析基准竞争个案针对性分析竞争重点个案之竞争重点个案之京华城中城京华城中城开发进度：工程一期已交付，二期于四月八日开盘，销售良好。开发进度：工程一期已交付，二期于四月八日开盘，销售良好。物管费用：物管费用：1.11.1元元/(含电梯费含电梯费)促销措施：促销措施：1 1、定时总房款直接优惠、定时总房款直接优惠1 1万元万元2 2、1 1楼送花园楼送花园3 3、样板房展

37、示、样板房展示 38基准竞争个案针对性分析基准竞争个案针对性分析竞争重点个案之竞争重点个案之京华城中城京华城中城亮点打造：亮点打造：3500 3500中央湖景中央湖景 4300 4300半岛会所半岛会所左拥左拥4040万中央水景公园、右抱万中央水景公园、右抱1919万全生活广场万全生活广场Living MallLiving Mall双层玻璃窗、室内红外线监控系统、厨房火灾报警系统、双层玻璃窗、室内红外线监控系统、厨房火灾报警系统、多功能多功能可视对讲系统可视对讲系统国际标准水道温水游泳池、英式壁球馆、美式攀沿运动国际标准水道温水游泳池、英式壁球馆、美式攀沿运动场、球类场、球类竞技馆、法式休闲餐

38、厅等竞技馆、法式休闲餐厅等打造扬州第一座国家级打造扬州第一座国家级AAAAAA智能化小区：智能化小区：2424小时集中供热水系统小时集中供热水系统2424小时集中直饮水系统小时集中直饮水系统网络式管家效劳系统网络式管家效劳系统全程酒店式物业管理全程酒店式物业管理新毛坯房概念，水、电、气、网络、通讯、电视插座等新毛坯房概念，水、电、气、网络、通讯、电视插座等以装修设以装修设计带头配置到位。计带头配置到位。39消费群针对性分析消费群针对性分析扬州有着2500多年的历史。康乾盛世时期，扬州作为世界上人口超过50万的十大城市之一，其城市建设、经济开展、文化教育及社会各行各业都呈现着繁荣的景象。近五十年

39、改革开发开展以来，扬州逐渐向旅游城市的方向开展，老城区以古韵为特色，批发、零售、餐饮业比较兴旺，西城区将开展为现代化的中国未来国际会议中心。目前老城区的地位还是比较显著，城市绝大多数人口都集中在此，环境优美、商业繁荣，周边地区游人络绎不绝，零售、餐饮比较兴旺，市民享受着一种悠闲的生活。3040岁年龄段的市民，其中有一局部为外来商人，他们大多数以批发、零售、住宿、餐饮、沐浴、娱乐为主业，有12个子女，家庭经济较好。因此他们对自己的居住条件也希望得到很好的改善，加之一些公务员、教师、公司企业白领，形成了一支对住房二次置业的主力军，要求户型面积在100130之间，两个卧室和客厅朝南，并且客厅开阔宽敞

40、，小区的规划和户型设计比较有特色，彰显身份！40本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图客户分析客户分析工程界定工程界定市场分析市场分析基地价值分析基地价值分析工程定位工程定位整体开展战略整体开展战略41基地价值分析基地价值分析工程四周示意图工程四周示意图42工程工程SWOTSWOT分析分析S S（优势）（优势）西区属于政府重点发展板块西区在扬州市民心目中已经有了非常高的认知度周边知名学校云集，教育资源较好本案项目已经属于西区热点区域，周边的“保集半岛”已经为本区域树立良好的口碑。W W（劣势）（劣势）项目有待拆迁，不可控制因素较多本区域竞争项目众多，消费者可选余地较大本项目周边生活配套较差区

41、域商业地产销售较为困难开发商知名度较低地块周边存在着较多的高压线路O O（机会）（机会）政府将继续对西区配套发展加大投入周边项目直接接近尾声周边市场存在着热销户型的空白本区域持续热点，吸引了很多主城区消费人群购买T T（威胁）（威胁）扬州购房刚性需求逐渐稀释，改善居住需求人群已经完成购房需求扬州房地产市场已经出现了局部泡沫区域京华城中城2000多亩用地，完善配套，持续开发将吸引众多购房者43作为缺少知名度与美誉度的新开发企业而言，在宣传自身优势的同时，关键是打造好一期产品，引起市场关注。开发商凭借自身的雄厚实力，通过强强联合，融合各方实力与经验，整合优势资源，不但要将本工程做成功，更重要的是要

42、把工程品牌推向市场积极引进公交公交停靠站点停靠站点，同时根据周边缺少生活设施的情况，建议引进社区超市社区超市，也可以带动沿街商铺销售。区域公共交通、配套欠兴旺，可到达性略差商业存在风险和难度针对西区商业销售持续低迷的情况，前期住宅开发营销形成市场热点，同时根据周边缺少生活设施的情况，建议引进社区超市，商铺购置者主要是投资者，控制总价是顺利回收商铺资金的关键。劣势和威胁的躲避和弥补劣势和威胁的躲避和弥补对小高层的包装引导，增加客户承受度1、电梯带来的上下行交通的便利性、对老弱病残者的便利；2、绿地面积更大，建筑密度更低；3、楼间距更大，采光通风更好，私密性更强；4、视野更开阔，景观更好；44综合

43、来讲，我们认为工程假设要赢得成功，就要做好第一是树立精品意识，目前扬州房地产产品营销竞争剧烈，突出自身强项，并 在建筑用材上需要有所突破，以此来炒作市场。第二要充分利用差异化竞争策略，产品差异化、营销差异化、效劳差异化，打造扬州西城第一样板社区。第三考虑到后面商业工程的运作，工程前期开发和营销必须 形成市场热点，积累足够人气工程工程SWOTSWOT分析启示分析启示45对于本案的开发，我们充满热情和信心。当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。围绕市场，利润最大化围绕市场，利润最大化打造工程、企业双品牌打造工程、企业双品牌 扎根扬州，理念超前扎根

44、扬州，理念超前 针对客户需求做产品针对客户需求做产品 整体开发理念整体开发理念保障现金流，逐步分解风险保障现金流，逐步分解风险46本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图客户分析客户分析工程界定工程界定市场分析市场分析工程定位工程定位整体开展战略整体开展战略工程定位工程定位47区域整体形象定位区域整体形象定位工程区位特征工程地块特征消费者需求竞争分析连接某某、苏南的枢纽地带苏北经济领头羊未来扬州行政、文化和居住的新城市中心规模相对周边地块较小，所以在细节处理上要精致西区大盘离主城较远，周边配套生活配套相对稀缺，建议我们在配套建设上针对性解决。新城市核心成熟配套认政府内心深处有很强的融入苏南及某

45、某都市圈的渴望追求有城市魅力和内涵的生活对社区环境和社区气氛关注程度不断提高新城市魅力以京华城中城为代表的国际化工程出现周边资源共享，可复制性较强，需要在自身产品细节如环保与人性功能上作出考虑。样板社区新城市新城市-休闲生活样板社区休闲生活样板社区48区域整体价值定位区域整体价值定位 新城市新城市-休闲生活样板社区休闲生活样板社区49区域户型产品需求定位区域户型产品需求定位物业产品物业产品多层产品依然受到市场追捧，工程前期开盘时多以多层产品翻开市场局面，随着房地产开展，目前小高层也逐步被市场所承受，在区域内出现了小高层产品，更有工程推出了高层产品。区域工程竞争剧烈已是事实，众多开发商已经认识到

46、此问题，不管是某某的保集集团还是本地的新能源，在产品内部景观以及微观细节方面是下足了功夫户型产品户型产品随着扬州房地产开展，房价不断上扬，在缺少客户群外力支持的情况下，扬州本地需求成为主导力量，在经历过长时间地产开展顶峰期，目前经济型总价相对较低的户型热销也在情理之中，也符合目前江苏区域房地产开展特点。西区属于中央生活区，更多的产品是符合群众消费需求的物业类型，而高端物业类型别墅在扬州受到了消费者的认同，所以建议工程在中心景观区可以出现花园洋房或者四层叠加别墅等高端产品，进一步拉高工程产品品质。50区域客户来源及演变分析区域客户来源及演变分析在中心配套资源复制性强的特点下，本工程如何完善配套资

47、在中心配套资源复制性强的特点下，本工程如何完善配套资源本工程外围定位的重要因素源本工程外围定位的重要因素v交通到达性消费者来源的可能性v针对周边配套设施稀缺的特点，本工程的引进大型超市，解决公交配套尤为关键v消费习惯消费者潜在需求挖掘v从市场调研可以发现当前市场购房客户来源根本区域周边的，对城市中心吸引较弱，形成明显的区域分化，如何吸引城区客户，解决其心中疑虑。v客户演变预测当前的立意必须为未来的客户演变做好准备v目前周边楼盘的本区客户均占到了60%以上，随着新城区配套的跟进和人气的形成，主城区客户的比例必将有所提升51当前新城区中高端楼盘客户来源以私营业当前新城区中高端楼盘客户来源以私营业主

48、和政府官员、企业中高级管理人员为主主和政府官员、企业中高级管理人员为主 新城区中高档楼盘客户来源比例52本工程客户定位本工程客户定位作为新区大盘，启作为新区大盘，启动期一般仍以周边主流客户为目标对象动期一般仍以周边主流客户为目标对象u随着区域形象和人气的不断提升，城市中心的迁移，郊区及外地客户的比例将逐步上升扬州市区包括西区出于改善生活质量的要求及局部投资心理，看好新城区开展前景私企业主、政府官员、银行等金融机构职员、企事业单位公务员、医院医生、大学教职员工等，属市区中高档收入阶层周边郊区以京华城中城为主追求真正成熟的城市生活，以自住为主周边县市中的私营业主、政府公务员、企业中高层管理人员及技

49、术人员为主53本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图基地价值分析基地价值分析宏观分析宏观分析市场分析市场分析工程定位工程定位整体开展战略整体开展战略54工程总体战略思考工程总体战略思考55工程总体营销战略思考工程总体营销战略思考战略方向之一、如何结合正太集团品牌工程进展整合品牌战略战略方向之二、如何结合细节差异竞争进展样板产品战略战略方向之三、如何结合针对目标客户展开定向营销推广如何结合针对目标客户展开定向营销推广战略方向之四、如何政府专家资源形成论坛新闻炒做造势如何政府专家资源形成论坛新闻炒做造势56西北处为交通枢纽西北处为交通枢纽正北为文教区正北为文教区 正东为规划的商业中心正东为规划的

50、商业中心区区独享两大城市引擎独享两大城市引擎商业引擎商业引擎教育引擎教育引擎容积率：容积率：1.61.6一、本工程核心价值提炼一、本工程核心价值提炼118地块使本工程处于西区板块最得天独厚的优越地段位置57二、核心主题提炼：二、核心主题提炼：西城样板西城样板 学院生活学院生活工程的目标是打造西区的居住精品，要成为扬州新生活的典范，加上北面规划西区的文教区，必将以独特的品牌优势和学术气氛影响进而提升本案的内涵价值，而临近本案的商业中心区又使本案形成新城市时尚生活的板块，由此可提炼出本案最为独特的两大优势卖点：西城样板 学院生活。58三、推广总精神三、推广总精神 西城样板西城样板 学院生活学院生活

51、依托文教区的书香门第，引导一种新城市健康人文生活。鲜明有力地提出了最大优势所在，强调人文传承与现代时尚生活的互动与结合，同时通过产品整体与细节的发现与创新，营造扬州新生活的榜样。59四、案名及组团名建议四、案名及组团名建议 作为荷兰著名的画家，生于小城莱顿莱顿大学是荷兰富有传奇色彩的著名大学，是文艺复兴时期最具盛名的艺术巨匠，表现出巨大的创作力和文化感染力，与本工程有着非常严密的联系，充分表现本工程的人文与教育价值。海伦香岛海伦香岛精致洋房居住区拜伦街区拜伦街区小高层住区英伦特区英伦特区商业街伦勃朗小城60六、工程品牌整合策略六、工程品牌整合策略1、核心广告推广语：健康人健康人思想家思想家诠释

52、：1强调本工程教育引擎、生态引擎双健康引擎，因此居住在此将享受健康的新生活 方式，做新扬州健康人；2学院派大师思想学风，不仅打造一个物质家园，更要打造一个有思想的栖居地，有文化的新家园；3沐浴百年扬州风华，休闲圣地，强调人人皆可为思想家；61学院派人文版图学院派人文版图伦勃朗小城伦勃朗小城健康人健康人思想家思想家 学学院院文文化化生生态态健健康康格格调调未未来来报纸、电视、杂志、网络、报纸、电视、杂志、网络、SPSP、PRPR等等生活中心未来前景生活中心未来前景西区时尚生活地标西区时尚生活地标双健康环保生活双健康环保生活健康生态环境体验健康生态环境体验文化艺术主题社区文化艺术主题社区产品产品支

53、撑点支撑点广告广告宣传点宣传点USPUSP媒介通路媒介通路62七、六大篇章，演绎七、六大篇章，演绎伦勃朗小城伦勃朗小城卖点组团卖点组团风格人生风格人生六大思想六大思想1、第一篇章、第一篇章 教育思想家教育思想家：在浸透书香的空气中呼吸生活 文教新区的学术气息，世界名校的渊源人文精神，自然承受人文气氛熏陶，生活的精华所在，不是形式，而是细节；不在外表，而是自内而外流露的气质内涵。2、第二篇章、第二篇章 生态思想家生态思想家：在东方康桥的水岸边阅读生活水景营造：打造休闲新生活方式 绿化设计：简约优雅的绿化铺陈环境营造：生态休闲原景生活空间缔造身心双健康人性居停提倡生态养生，提倡居住环保提倡生态养生

54、，提倡居住环保633、第三篇章、第三篇章 休闲思想家休闲思想家：在新城市的休闲街上玩味生活 社区内特色商业步行街社区内特色商业步行街全面满足生活所需独有的社区内部商业街，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，散散步，购购物，生活所需，随手可得。优秀的人居空间规划优秀的人居空间规划精品的居住内涵规划 真正适合人居的生态空间，人性的极至表达具有品质感的园艺规划具有品质感的园艺规划生活与国际接轨 全力打造特色园艺，为未来生活喝彩 644、第四篇章、第四篇章 邻里思想家邻里思想家：新文化绅士阶层在一起分享生活 l 学院生活推崇邻里交往 l 仰慕，还是被仰慕l 做邻居，做朋友，就是不做陌生人 5、第五篇章、第

55、五篇章 建筑思想家建筑思想家：国际大师 学院派文化名宅l 正太集团实力企业精心打造高品质楼盘l 国际设计大师筑就西区人文建筑经典之作l 建筑艺术的细节体验 656、第六篇章、第六篇章 城市思想家城市思想家：时尚人文生活，实力企业打造 l 借势扬州西进城市营造，创造思想新生活l 菁英团队实力打造，实现人居健康理想l 品质，鉴证专业；专业，铸就品牌 66工程整体概念建议工程整体概念建议 67学院生活的灵魂与气质，营造人文悠闲的欧洲小镇生活；学院生活的灵魂与气质，营造人文悠闲的欧洲小镇生活；一大人文主题入口广场、三大大学主题公园牛津、哈佛、剑一大人文主题入口广场、三大大学主题公园牛津、哈佛、剑桥、一

56、个中央名人雕塑景观轴、一条康河，风格生活从此诞生；桥、一个中央名人雕塑景观轴、一条康河，风格生活从此诞生；雕塑、园艺、铺地红砖、亲水木平台、郁金香，所有关于学院的雕塑、园艺、铺地红砖、亲水木平台、郁金香，所有关于学院的美好记忆会在生活风景中一一浮现，这辈子，我在伦勃朗小城；美好记忆会在生活风景中一一浮现，这辈子，我在伦勃朗小城；西有哈佛，东有清华，主题学院社区将成新城西部独特风景。西有哈佛，东有清华，主题学院社区将成新城西部独特风景。【伦勃朗小城【伦勃朗小城-学院派情景社区，小城生活风情】学院派情景社区，小城生活风情】68工程整体概念建议剑桥实景工程整体概念建议剑桥实景 69【主题社区主题社区

57、】用充满人文精神的名校主题营造一种学院般的居住情景用充满人文精神的名校主题营造一种学院般的居住情景用欧美人文大师的名字命名街区主题用欧美人文大师的名字命名街区主题南加州学区：多层花园洋房；常春藤学区：多层公寓街区南加州学区：多层花园洋房；常春藤学区：多层公寓街区北美学区：小高层风格住宅北美学区：小高层风格住宅【邻里空间与泛会所邻里空间与泛会所】结合本项目特点，充分营造组团景观、架空层景观和小品景观的参与性会所设施建议添加具“人文、休闲”功能的设施，如书吧、音乐茶吧、雕塑展示、图书室、画廊等，突显主题或概念，提高附加值休闲商业街区与中心小广场的可形成不同街区沟通、交流的节点。【会所与商业街会所与

58、商业街】70工程总形象命名工程总形象命名示范扬州西城的未来示范扬州西城的未来扬州扬州 西城学院生活样板西城学院生活样板Urban new town metropolis model quartersUrban new town metropolis model quarters71样板社区十大学院生活标准样板社区十大学院生活标准 国家国家3A3A住宅产品标准住宅产品标准国家级环保住宅建材标准国家级环保住宅建材标准扬州第一个采用药用植物的生态养生社区扬州第一个采用药用植物的生态养生社区扬州第一个提倡合居生活标准的社区子母户型设计，考虑两代人的和谐居住扬州第一个提倡合居生活标准的社区子母户型设计，

59、考虑两代人的和谐居住扬州第一家国家级专家团队担任参谋团的高尚社区扬州第一家国家级专家团队担任参谋团的高尚社区扬州第一个推出全装修试点的高尚小区可以推出一个全装修组团扬州第一个推出全装修试点的高尚小区可以推出一个全装修组团扬州第一个推出实屋样板区的高尚小区扬州第一个推出实屋样板区的高尚小区扬州第一个推出教育长线扬州第一个推出教育长线VIPVIP效劳的学院住宅名校教育参谋效劳策略效劳的学院住宅名校教育参谋效劳策略扬州第一个推出家庭社区医疗高级保障体系的社区名医院定期医疗效劳扬州第一个推出家庭社区医疗高级保障体系的社区名医院定期医疗效劳扬州第一家提出住宅扬州第一家提出住宅DIYDIY的高尚小区针对局

60、部花园洋房产品，可以客户意见介入的高尚小区针对局部花园洋房产品，可以客户意见介入以上建议的实施在于充分考虑本钱和效益，以及开发商的政府社会资源整合以上建议的实施在于充分考虑本钱和效益，以及开发商的政府社会资源整合72工程产品定位工程产品定位 物业类型建议物业类型建议物业类型物业类型多层多层小高层小高层退台式花园洋房退台式花园洋房四层叠加别墅四层叠加别墅配套商业配套商业体量（比例)约40%约45%约10%约5%物业目的一期热销物业，带动人气，回笼资金,形成口碑,降低投资风险一期辅推物业，利用容积率，增加可售建筑面积提升社区档次和销售价格,补充周边市场阶段性供应缺口更好地促进住宅销售和人气入住,同

61、时形成销售额73工程产品定位工程产品定位 户型面积建议户型面积建议户型面积（M2）比例厅（M2）主卧（M2）次卧（M2）卫（M2）厨（M2）储藏（M2）经典二房75-9575-95353525-3525-3513-2013-20 1010 7 77 7 2 2 精致三房100-115100-115303025-3525-35 13-2013-20 13+1013+10 主卫主卫7 7次卫次卫5 5 7 7 3 3舒适三房半120-135120-135252530-4030-40 16-2516-25 16+13+816+13+8主卫主卫7 7次卫次卫5 5 7 7 5 5豪华四房140-160

62、140-1605 530-4030-40 16-2516-25 16+13+1016+13+10 主卫主卫7 7次卫次卫5 5 1010 5 5其它阁楼40-8040-805 515-3015-30 15-2515-25 -5-75-7 -0-30-3目前扬州房价逐渐透支，消费者在总价承受力相对有限的情况下，市场上经济户型出现了脱销，但大面积却在滞销，两级分化非常明显，针对目前周边楼盘剩余面积过大的特点，以精致小面积上市的本案，将会引起市场的关注。74工程产品定位工程产品定位 户型设计建议户型设计建议 户型的优劣直接影响客户的购置决定，在户型设计上，讲究简洁、实用、功能分区合理、科学，因此必须

63、遵循以下几点原如此：1户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，不显局促。2按三个空间理念设计户型 第一空间：建筑面积层高 第二空间：景观空间 第三空间：智慧、信息空间，注入高科技。3室内各功能分区的明显合理，要求动静分开，工作与生活空间分开，公 共与私密空间分开。4功能配置合理完善。带卫生间的主卧室、玄关、工作阳台、书房、儿童 房、衣帽间等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要严密联系起来。5户型设计更贴近人性化。充分考虑镇江消费者特征，尽可能将全部卧室 设计朝阳。6可考虑落地弧形窗打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面和飘窗 设计可坐可卧，即增强使用空间，又开阔视野，充分表现人性

64、化设 计。75户型设计建议户型设计建议 子母户型设计、可分可合子母户型设计、可分可合 和谐社会的和居时代和谐社会的和居时代 父母和子女既相对独立居住享受父母和子女既相对独立居住享受两代人不同的生活方式，两代人不同的生活方式，又便于互相照顾和看望又便于互相照顾和看望便于满足便于满足“国六条细如此的要国六条细如此的要求求 套型设计的灵活性，楼层间、分户间预留隔板式隔墙，根据家庭人口的变化，上下、左右两套可并为一套；套内墙体可根据需要灵活撤除。76工程产品定位工程产品定位 户型建议户型建议入户花园户型建议入户花园户型建议77工程产品定位工程产品定位 户型建议户型建议大露台户型建议大露台户型建议78建

65、议学院派产品立面建议学院派产品立面一种简约大气的风格一种简约大气的风格79工程产品定位工程产品定位 邻里商业街邻里商业街80工程产品定位工程产品定位 复合地产规划示意复合地产规划示意81工程产品定位工程产品定位 规划建议规划建议复合地产工程规划中对私密性的处理复合地产工程规划中对私密性的处理传统做法传统做法科学人性做法科学人性做法82考虑到中小城市购房者的心理承受程度，我司建议在小区内部住宅局部规划以及高层局部加以重新研判：由于工程所处的城市中心的绝佳地段，同时此类产品在市场上尚属空白，结合整体工程，四层叠加别墅与花园洋房产品的出现将可以极大的提升工程的档次感，同时这种稀缺产品还可以作为引爆市

66、场的绝佳武器起到奇效；83从目前中小城市市场来看，无论是购房人的承受程度还是去化速度，多层产品持续受到热捧，适当增加局部多层产品可以为拉动小区的整体销售速度起到极大的促进作用；84由于市场对小高层产品的抗性客观存在，因此在对小高层产品的规划设计上就应当充分考虑，将层数控制在11层以内，同时，在后期还可从营销角度考虑，通过物业协商等手段，将6层以下的小高层使用本钱适当降低，以减少客户购置时的抵触情绪。85底层架空的泛会所空间底层架空的泛会所空间文化艺术体验的会所空间文化艺术体验的会所空间86门厅的风格感觉门厅的风格感觉空中花园的体验空中花园的体验87销售中心的独特书墙建议销售中心的独特书墙建议88本案工程销售价格模拟本案工程销售价格模拟89本案工程销售价格模拟本案工程销售价格模拟定价原如此定价原如此在工程营销过程中，价格因素起着重要的作用，定价的上下关系工程利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分质一分价，正确的工程营销策略就是要如实地表现工程本身的价格规律，反映出工程的合理价值，做出准确定价，由于本案体量较大，高投入高风险，为定价准确，力求利润最大化，本案的根本定价标准以市场定价法结合本