住宅智能化研究报告66p

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1、住宅智能化住宅智能化研究报告研究报告2012年年5月月11日日智能化简介智能化简介 智能化系统介绍智能化系统介绍 智能化现状分析智能化现状分析 目录目录Part 1 智能化简介智能化简介 智能化的概念 智能化目标与需求 智能化的设计原则 智能化的星级标准智能化的概念智能化的概念 智能化住宅的概念，最初是从智能大厦的基本含义中延伸和发展而来的。20世纪80年代中后期，国际社会把智能大厦的概念推向住宅，形成了“智能住宅（SMARTHOME）”的概念，而国内则随着智能大厦的发展，结合本国居民小区发展的实际情况，到20世纪90年代中期才提出“智能化小区”的新概念。最初在我国沿海个别城市取得了不错的成效

2、。住宅小区智能化是指利用小区安防系统、通信与计算机网络、机电设备监控、三标（或四表）远传抄送和物业管理办公系统等设备，为住宅小区提供一个具有高度的安全性、便捷的通信方式、综合信息服务、现代化物业管理、家庭管理智能化的舒适居住生活环境。智能小区的总体设计目标智能小区的总体设计目标：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以满足居民现代居住生活的需求。智能化系统设计应满足：智能化系统设计应满足：住户的需求：住户的需求：（1）提供完善的安全防范措施和舒适的家居环境。（2）提供信息高速公路的家庭入口，便捷、全方位的信息交

3、换功能。（3）提供丰富多彩和高品位的文化娱乐生活。物业管理的需求：物业管理的需求：（1）提供对小区整体环境和公共机电设施进行实时的监控管理和安全防范。（2）提供对小区的各类信息实行计量和统计，实现能源管理和收费管理，达到经济、实用、方便。智能化的目标及需求智能化的目标及需求（3）提供种类齐全、轻松周到的小区服务面向入住户。（4）提供网络化、集成化物业管理，提供先进的物业管理手段。房产开发的需求：房产开发的需求：（1）为项目销售增加一些新的亮点。（2）从多种渠道提升企业和项目的品牌、品味。本着一切从用户利益出发的宗旨，充分注重性能价格比的优化和充分考虑融合用户的需求，保证工程的技术先进性和可行性

4、的基础上，以以“系统先进、投资经济、使系统先进、投资经济、使用方便、扩展容易用方便、扩展容易”为原则为原则，依据国家和行业标准设计一个先进、高效的小区智能化系统。以先进性为设计标准 该系统应充分遵循现有的国际通行设计规范。在设计和实施时，最大限度地利用当今先进、成熟、具有发展前途的计算机技术、通信技术、自动化技术。采用具有良好开放性的技术，采用国际标准或事实上的国际标准，从而保证系统能够随科技的发展而平滑升级。以经济性为目标 任何先进的技术和产品都必须以服务大众为基础，先进但不能贵族化，要考虑业主的承受能力。同时还要考虑系统投资的渐进性、合理性、重要性,三者缺一不可。智能化设计原则智能化设计原

5、则 以可扩展性为设计基础 基于本工程的特点及行业技术的发展，各个智能系统都会面临设备数量增加和技术升级的局面。因而尽量选择最有发展潜力的技术和扩展性好的设备，以适应小区使用的需要，保证系统结构与前端设备的可调整性和可扩展性。以方便应用为智能化设计的主导思想 “科技以人为本”，本着这一精神，系统应最大限度的服务于小区的使用者和管理者，因此系统的稳定性和方便性贯穿于智能化系统设计的始终。为了使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系为了使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设，建设部将全国住宅小区智能化系统划分为一星级（普及型）、二星级统建设

6、，建设部将全国住宅小区智能化系统划分为一星级（普及型）、二星级（提高型）和三星级（超前型）三种等级。（提高型）和三星级（超前型）三种等级。一星级智能化（1）安全防范子系统）安全防范子系统(SAS,Security Automation System)出入口管理及周界防越报警；闭路电视监控；可视对讲与防盗门控制；住户报警呼救；保安巡更管理；智能化的星级标准智能化的星级标准（2）信息管理子系统）信息管理子系统(IMS,Information Management System)对安全防范系统实行监控；远程抄表与管理和IC卡；车辆出入与停车管理；供电设备、公共照明设备、电梯、供水等主要设备监控管理；

7、紧急广播与背景音乐系统；物业管理计算机系统。（3）信息网络子系统）信息网络子系统(INS,Information Network System)该子系统是整个小区智能化系统集成的硬件网络平台，它的质量直接决定了系统的性能和扩展余地，因此，必须达到如下要求：居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等各自成系统，采用 多种布线方式，但要求科学合理、经济适用；居住小区宽带接入网应提供管理系统，支持用户开户、用户销户、用户暂停、用户流量时间统计、用户访问记录、用户流量控制等管理功能，使用户生活在一个安全方便的信息平台之上；居住小区宽带接入网应提供本地计费或远端拨号用户认证（RADIUS）的计费功

8、能；每户不少于两对电话线，两个有线电视插座和一个高速数据接口；建立有线电视网。除实现一星级的全部功能要求外，还要增加或优化部分功能除实现一星级的全部功能要求外，还要增加或优化部分功能：在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升；信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配置局域网，并可供住户联网使用。具体如下：具体如下：（1）周界防越报警水平的提高采用可视对讲及与物业管理中心的多方可视对讲。（2）采用多媒体技术实现安全防范实现物业管理的网络化；增加停车场汽车图像监控、车牌识别和停车位显示与管理等；采用多媒体技术实现对小区主要设备的监控等；小区

9、局域网络要连到每一住户，二星级系统必须满足这一要求。二星级智能化物业管理物业管理住户住户住户住户户外对讲户外对讲注：实施住宅开发生命周期的现代信息集成系统，可以达到住宅小区提高建设质量、降低成本、缩短工期、有效管理、改善环境的目标。三星级智能化具备二星级智能化系统所有功能，且增加或优化具备二星级智能化系统所有功能，且增加或优化部分功能：部分功能：1.信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网；2.实现交互式数字视频业务；3.实施现代信息集成建造系统（HICIMS）技术；4.同时，HICIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。Part 2 智

10、能化系统介绍智能化系统介绍 智能化的系统组成 智能化的品牌介绍 智能化的价格费用 （注：表示常规配套，表示亮点配套）智能系统安全防范系统设备控制与管理系统信息管理系统家居智能化系统功能模块周界防越报警系统闭路电视监控系统可视楼宇对讲系统家庭防盗报警系统保 安 电 子 巡 更 系 统背景音乐与公共广播系统出入口车辆管理系统小 区 物 业 管 理计算机系 统自动抄表系统IC一卡通系统有线电视系统网络宽带 系 统公共信息系统电动窗帘智能灯光家庭背景音乐家庭影院中央新风循环系统中央吸尘系统地暖系统归纳 智能化的系统组成智能化的系统组成如果楼盘是以毛坯房的形式交房，则只能安装安全防范系统、设备控制与管理

11、系统，以及信息管理系统；如果是以精装修的形式交房，除了毛坯房可安装的系统外，还可以安装家居智能化系统。（一）安全防范系统（一）安全防范系统 周界防越报警系统周界防越报警系统 周界防越报警系统主要由设在被保护区周界（或围墙）上的检测装置（如红外收发器、振动传感器、接近感应线等），周界报警器及设在终端控制室的报警控制主机，以及各种报警联运装置和传输线路等构成。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。通常周界报警系统大多采用两种方案，一种采用主动红外对射报警设备，另一种采用周界感应电缆报警设备。接警中心部分接警中心部分

12、配置模拟电子地图，可直观的显示警情发生区域的位置。监视屏幕墙主监视设备和系统控制显示屏可联动弹现报警发生区域的现场画面。前端部分前端部分 为方便对报警区域的准确定位，选用 的探测器的有效探测距离以100m以内为宜。周界探测器在安装时，应充分考虑气候对有效探测距离的影响，设计实际使用距离为产品有效探测距离的90%以内。闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。主要是对小区的出入口、主干道、周界围墙或栅栏进行监视。闭路电视监控系统闭路电视监控系统前端部分前端部分在小区的周界围墙上安装长距

13、离红外一体化彩色摄像机。长距离红外在夜间的有效探测距离40米，为了保证摄像机现场摄像的有效清晰距离，规划设计在周界围墙上每30米设置一台摄像机。监视屏幕墙监视屏幕墙 随着生活水平的日渐提高，人们的防盗安全意识也不断加深。该系统主要是在住宅楼道入口处安装防盗门控及语言对讲装置，住户可控制开启楼寓防盗门。具有监视、对讲、防盗报警及紧急求救等功能，极大地增加住户的安全感，提高小区管理中对突发事件的应变能力，为小区居民创造一个安全舒适的生活环境。可视楼宇对讲系统可视楼宇对讲系统 通过各种探测器进行昼夜监控，保证住户在住宅内的人身财产安全。住户可以通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在住宅内发生

14、抢劫案件或病人突发疾病时向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速出警。门磁、窗磁探测器 报警主机设防后，闯入者打开安装有门磁、窗磁的门窗，即门磁窗磁向报警主机发出信号，报警主机随即启动报警。红外移动探测器 在阳台、窗、通道、门等位置可设置红外移动探测器，探测非法人员的入侵行为。紧急按钮 在卧室床头位置可设置一个紧急按钮，当遇到紧急情况时，可用来向控制中心报警。另外，还有烟雾探测器，有害气体探测器。家庭防盗报警系统家庭防盗报警系统小区管理中心监控主机 电子巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。检查内容包括检查内容包括住户门窗的非正常开启，住宅四周非正常的

15、破损，小区道路周围的安全状况，周界及园区安防设备的完好性，以及重点部位的安全性等等。巡查时除目测外，还需用巡更器读卡（无线式），或用卡片打卡（有线式），以记录巡逻时间和路点信息。发现严重异常状况立即用对讲机报告请求支援，巡逻人员就留在现场，保护现场。巡更报表管理PC、打印机变送器采集器巡更纽扣 保安电子巡更系统保安电子巡更系统 背景音乐与公共广播系统背景音乐与公共广播系统（二）设备控制与管理系统（二）设备控制与管理系统 在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可利用音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节

16、目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。为了减少小区车辆管理的工作量，以及无法记录车辆信息的弊端。停车场智能管理系统在住宅小区、大厦、机关单位的应用越来越普遍。该系统对进出小区的车辆划分为小区常住户车辆和临时进出车辆。常住户车主备有物业管理部门发放的感应卡作为通行卡。当住户车辆出入，车主持卡靠近读卡机时，管理系统将立即识别，发出放行信息，控制道闸启动。车辆通过道闸后，控制道闸自行落下。临时进出车辆的车主必须在岗亭处购买或领取一次性车辆通行卡，方可通行。同时，摄像机拍摄车辆图片，供出口时查询比对。出入口车辆管理系统出入口车辆管理系统 小区物业管理计算机系统小区物业管理计算机系统

17、协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。自动抄表系统自动抄表系统 水、电、气、热等表具远程抄收计量系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费账单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读输误差。IC IC一卡通系统一卡通系统 小区的一卡通管理系统，可实现住宅小区物业管理、楼宇出入、登记、查询、停车管理、电梯控制、

18、区内购物、娱乐消费、记帐、结帐、统计等的一体化和自动化。目前大中小城市的住宅小区中几乎都配置了小区安防一卡通系统，而作为电子钱包应用的消费系统，也慢慢的在智能小区中普及起来。其中，比较特别的是IC卡电梯控制系统。业主手持IC卡，刷卡进入大堂门的同时，召唤电梯至首层，进入电梯后在轿厢中刷卡，IC卡电梯控制系统会激活电梯轿厢控制键盘的相应按钮，便会把你运送到你所在的楼层。（三）信息网络系统（三）信息网络系统 有线电视系统有线电视系统 有线电视作为及时了解时政、经济、新闻及相关内容最快、最可靠的手段，逐渐成为人们生活娱乐中不可或缺的一部分。该系统由接收天线子系统、前端设备子系统、传输分配网络子系统三

19、部分组成。常说的数字电视机顶盒的主要功能就是将接收下来的数字电视信号转换为模拟电视信号，使用户不用更换电视机就能收看数字电视节目。智能化小区的通信接入网是家庭住户、园区综合管理中心等与外界广域网进行信息交互的纽带，小区通信接入网是智能小区最基本的建设项目。从物理传输媒质看主要分有线接入和无线接入两大类，现有接入网仍以铜缆为主，光纤接入具有一定的规模，蓝牙技术的发展使无线接入已开始应用于接入网。针对于一些高端的楼盘，无线网络可以覆盖到整个小区，让居民享受随时随地上网的服务。网络宽带系统网络宽带系统 在小区的入口处安装相应尺寸的等离子显示屏，可以将紧急通知、天气预报、温馨提示、好人好事等信息进行及

20、时的发布，既节省资源又提高了效率。在电梯口安装LCD，通过大堂等离子和电梯口的LCD可以将物业管理所产生的各种费用、物业通知、物业维修信息等及时的呈现在客户面前，从而加快了管理流程，节省了人力成本和资源。公共信息系统公共信息系统 窗帘的基本作用是保护业主的个人隐私以及遮阳挡尘，但传统的窗帘必须手动去拉动，特别是别墅或复式房的大窗帘，比较重，而且长，需要很大的力量才能开关窗帘，很不方便；于是电动窗帘在最近几年得到迅速发展，并广泛应用于智能大厦、高级公寓、酒店和别墅等领域，只要遥控器轻按一下，窗帘就自动开合（百叶窗可以自动旋转），非常方便；采用智能电动窗帘控制系统还可以实现窗帘的定时开关，场景控制

21、等高级控制功能，真正让窗帘成为现代家居的一道亮丽风景线。（四）家居智能化系统（四）家居智能化系统 电动窗帘电动窗帘 智能灯光系统是对灯光进行智能控制与管理的系统，跟传统照明相比，它可实现灯光软启、调光、一键场景、一对一遥控及分区灯光全开全关等管理，并可用遥控、定时、集中、远程等多种控制方式，甚至用电脑来对灯光进行高级智能控制，从而达到智能照明的节能、环保、舒适、方便的功能。如泛光照明、内透式照明、点光照明、灯带式照明等多种照明方式，使得住房在璀璨夺目中更显尊贵。迎宾模式影院模式 智能灯光智能灯光 所谓家庭背景音乐家庭背景音乐，即指能够让多种音源在家庭任何一个房间都能选择性的播放，而每个房间的播

22、放又具有独立的个性化操作（主要是定时、音量调节、自主开关、时间显示等个性化功能）。家庭背景音乐是超越传统的家庭音响、家庭影院和室外公共广播方式的定阻式的背景音乐系统。让现代家庭的每个空间都充满激情、温馨的音乐；让忙碌一天的家人瞬间找到回家的感觉，充分体会到家作为心灵港湾的纯真意境，尽情享受家的温馨与快乐。书房书房厨房厨房卧室卧室 家庭背景音乐家庭背景音乐 智能家庭影院，是指在传统的家庭影院基础上加入智能家居控制功能，把家庭影音室内所有影音设备以及影院环境设备巧妙且完整地进行智能控制，只要一键就能实现“影院、音乐、K歌、娱乐、入场、离开”等各种情景控制模式快速进入与自由切换，以节省单独手动控制每

23、个影音设备与环境控制设备开关与调节时间，为观赏者创造出更舒适、更便捷、更智能的家庭影院视听与娱乐环境，以达到最佳的观影、听音乐、游戏娱乐的视听效果。家庭影院家庭影院 通过物理原理，从室外引入新鲜空气并排出室内浑浊、有害气体，使室外和室内的空气进行充分交换，确保室内有充足新鲜空气。有效驱除油烟异味、二氧化碳、霉变、香烟味等各种不健康或有害气体，24小时、365天不用开窗也能沐浴大自然的新鲜空气。另外，中央新风系统除了有换气功能外，还具有除臭、除尘、排湿、调节室温的功能。夏天的夜晚，用换气扇驱走室内的热气，把外面凉爽的空气替换进来，冬天进行全热交换减少室内温度流失，提高冬天的取暖效果。中央新风循环

24、系统中央新风循环系统 吸尘主机置于室外或建筑物的机房、阳台、车库、设备间内等灰尘比较密集的地方。主机通过嵌至墙里的吸尘管道与每个房间的吸尘插口相连接，连接在墙外只留如普通电源插座大小的吸尘插口，在进行清洁工作时将一根较长的软管插入吸尘插口，灰尘、纸屑、烟头、杂物及有害气体通过严格密封真空管道，将灰尘吸到吸尘器主机的垃圾袋中。任何人、任何时间都可以进行全部或局部清洁，操作简单、方便，确保了最清洁的室内环境。中央吸尘系统中央吸尘系统 地暖是以整个地面为散热器，通过地板辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。由于在室内形成脚底至头部

25、逐渐递减的温度梯度，从而给人以脚暖头凉的舒适感。该系统主要包括集中供暖、家庭锅炉、地采暖、电辐热、碳晶等五大类地暖系统，采用专业地暖安装方式，创造出一个温暖、节能、环保、健康、舒适的生态家居环境。地暖系统地暖系统一、监控系统一、监控系统 1、霍尼韦尔（中国）有限公司 霍尼韦尔国际公司是一家在技术和制造业方面占世界领先地位的多元化跨国公司，在全球近100个国家拥有10.9万员工，总部设在美国新泽西州莫里斯镇，名列财富100强，2005年全球销售收入达到310亿美元。霍尼韦尔安防集团(Honeywell Security)隶属霍尼韦尔自动化控制集团，是全球最大的安防产品和系统供应商之一，提供包括防

26、盗报警、视频监控、门禁控制、智能社区等全系列产品。索尼作为全球视音频技术生产商，索尼拥有各类具备优异质量的视音频产品及卓越的技术创新能力，向广大用户提供的模拟、数字、智能等安防监控产品已被广泛应用于金融、政府机构、工矿企业、医疗和教育等多种行业。设立在上海的B&P专业系统设计技术中心自2005年3月成立以来，以中国用户的需求为出发点，已经推出了多款适应中国用户需求的高价值产品。2、索尼（中国）有限公司智能化的品牌介绍智能化的品牌介绍 博世安防系统是罗伯特.博世集团的一员。创建于1886年的博世集团是全球领先的技术和服务提供商。博世安防系统于2008年1月在中国珠海建成了全球最大的制造中心。公司

27、拥有广博全面的产品线，可为多种应用场合提供一流安防产品及系统，从而为客户带来无以伦比的体验和一站式整合解决方案。博世安防系统的产品组合包括视频监控，会议系统，公共广播和语音疏散，防盗报警，火灾报警，可视对讲，门禁系统，专业音响和重要通话系统。3、博世安防系统 三星集团创立于1938年，是韩国最大的企业集团。三星电子是三星集团的最大的业务部分。总部设在韩国的三星电子集团，成立于1969年，是世界最大的电子产品制造商之一，在全球57个国家和地区建立了125个法人及办事处，员工12.8万人。三星电子有近20种产品在世界市场占有率居全球企业之首，在国际市场上彰显出雄厚实力。2007年，公司的销售量达到

28、了创纪录的1034亿美元，跻身全球电子产品制造商前三甲行列。4、三星集团二、二、报警系统1、Honeywell-霍尼韦尔 霍尼韦尔国际公司 4.Longhorn-豪恩 豪恩电子科技股份有限公司 2、Aleph-艾礼富 艾礼富电子（深圳）有限公司 创立于1996年的深圳市艾礼安安防设备有限公司，是一家集自主研发、设计、生产、销售于一体的高新科技企业，已成为中国安防行业龙头企业之一。公司制造商经营产品已涉及防盗报警、闭路监控等系列。艾礼安ALEPH产品覆盖销售网络遍及全国乃至世界三十多个国家和地区。3、Bosch-博世安保 博世安保有限公司 豪恩集团创建于1995年，是一家按照现代企业制度运作的科

29、技集团公司。产业涉及汽车电子、数字产品、精密塑胶模具、LED节能产品、太阳能光伏等。集团总部位于深圳市豪恩科技园，15年来，豪恩集团自主研发的多项产品获得了外观专利、实用新型专利、发明专利总计达300多个。三、三、门禁系统 西门子最早在中国开展经营活动可以追溯到1872年，当时西门子公司向中国出口了第一台指针式电报机。在过去130多年的时间里，西门子一直活跃在中国市场，并在工业、能源和医疗业务领域处于领先地位。多年来，西门子已经成为中国经济不分可割的一部分，是中国可靠、忠诚、可信赖的合作伙伴。英格索兰(Ingersoll Rand)创始于1871年，总部设在美国新泽西洲伍德克利夫湖。从1922

30、年公司进入上海后，目前在中国拥有1个投资公司，3个代表处，9个工厂，3个贸易公司以及20多个办事处。英格索兰在过去的20年里，通过直接投资以及引进新产品、新技术等方式，不断扩大和加深参与中国经济活动的范围和程度，并对中国经济和工业发展起到了重要的作用。1、英格索兰(中国)有限公司2、西门子（中国）有限公司 公司成立于1995年,是行业领先的建筑智能化和建筑节能服务商。公司是国家高新技术企业、重点软件企业、国家火炬计划软件产业基地骨干企业,是中国节能产业协会常务委员单位，智能建筑专业委员会副主任单位。“达则兼善天下，实则恒心如一”。公司将始终遵循自主创新和专业服务的方向，持续提升核心竞争力，为客

31、户创造更大价值。dds成立于1986年，是一家以色列的公司，已经在40个国家安装超过45,000个系统。它的客户目录中包括诸如空中客车，朗讯，摩托罗拉，intel，诺基亚，lexmark城市银行及牛津大学这些著名的国际企业。dds专业从事高性能安防硬件设备和监控软件的开发制造，提供门禁和报警监控的解决方案。从独立控制区域到多场所的高科技公司、大学、银行和军事设施，dds提供的解决方案都能使之与所有需求相适应，预算与配置相结合。3、深圳达实智能股份有限公司4、以色列dds安防门禁有限公司达实智能公司小区门禁小区门禁四、四、楼宇对讲系统2、ANJUBAO安居宝 1、视得安罗格朗 视得安罗格朗公司是

32、罗格朗集团旗下子公司，总部设在深圳市，是一家中外合资企业，其主营业务是在中国生产、销售楼宇对讲系统及产品。公司为客户提供了三大品牌产品：意大利原装进口智能家居顶级品牌Bticino、凝聚了中法两国楼宇专家智慧的罗格朗（Legrand）、获得“中国名牌”称号的视得安（Shidean）。视得安（Shidean）是一个在市场上处于领导地位的本土品牌，超过15年的楼宇对讲经验。可视对讲机 安居宝成立于1992年，是广东安居宝数码科技股份有限公司主打品牌，是唯一一家在国内上市的楼宇对讲企业，是国内最具市场竞争力的安防品牌之一。该公司是一家集研发、生产、销售、服务为一体的高科技企业，主要产品为楼宇对讲、报

33、警及智能家居产品。厦门市振威安全技术发展有限公司创建于1993年，是一家专业研发制造楼宇对讲、社区安防产品和智能家居系统的高新技术企业，拥有20000现代化生产基地，近600名员工，其中教授、工程师占20%以上，产品远销120多个国家和地区，年销售平均增长率30%，振威坚持“技术压强”，专注于前沿技术的研究，持续开发出技术含量更高的产品，为客户带来新的体验和更高的附加值；专注于多样需求的研究，推出系统的解决方案满足不同市场、不同客户的需求；专注于差异化的研究，设计出更高性价比的产品。3、振威 4、松本智能（SOBEN）广东松本电工电器有限公司隶属于伟雄集团，是一家专业从事建筑电器及低压电器研发

34、、生产与销售的知名品牌企业，创立于1992年。公司现有资产3亿多元，厂房4万平米，员工1000多名。松本智能TCP/IP楼宇对讲系统全面解决了语音、视频、数据在互联网上的传输问题，使智能小区系统与Internet溶为一体，实现数据、语音、视频三线合一。五、五、综合布线系统1、美国康普公司2、美国西蒙公司 自1976年成立以来，总部一直位于美国北卡罗莱纳州的Hickory。美国康普于1997年脱离General Instrument公司，成为纽约股票交易市场上的上市公司、股票代码为CTV。美国康普是通信网络基础设施解决方案的全球领先企业，为企业应用提供完整的端对端物理层解决方案，包括电缆和连接件

35、、机柜、智能软件和网络设计服务。同时，它还是宽带有线电视网络同轴电缆的顶级生产商。美国西蒙公司（The Siemon Company）1903年创立于美国康州水城，是全球著名的通信布线领导厂商，拥有300多项世界专利和8000余种全系列布线产品。西蒙公司拥有全系列增强五类/六类/七类、非屏蔽/屏蔽、光纤（包括小型光纤连接件MT-RJ/LC）及全套绿色环保布线系统，可支持大楼内所有弱电系统的信号传输。西蒙公司还是获得ISO9001质量认证及 ISO14001环境管理体系认证的生产制造厂商。康普公司西蒙公司3、施耐德电气（中国）投资有限公司4、德特威勒电缆系统（上海）有限公司 施耐德电气公司作为全

36、球500强企业之一，拥有悠久的历史和强大的实力。自1836年成立以来，施耐德电气一直是法国的工业先锋之一。施耐德电气（中国）投资有限公司成立于1995年，总部设在北京。全球能效管理专家施耐德电气为100多个国家的能源及基础设、工业、数据中心及网络、楼宇和住宅市场提供整体解决方案，其中在能源与基础设施、工业过程控制、楼宇自动化和数据中心与网络等市场处于世界领先地位，在住宅应用领域也拥有强大的市场能力。德特威勒集团公司是一家于1915年在瑞士成立的跨国公司，拥有四大分支：电缆、橡胶、药用包装、技术元件。公司全球员工近5,000人，年销售额约90多亿元。目前在全球15个国家拥有营业公司超过40家，为

37、100多个国家提供服务。集团总部位于瑞士阿尔道夫，集团于1986年在瑞士股票交易所主板上市。德特威勒电缆系统（上海）有限公司成立于2001年9月，座落于上海浦东康桥工业区內，厂区面积近6,000平方米。主要生产和销售数字通信用电缆以及结构化综合布线的相关配套产品。智能化各系统的价格根据单元数量，安装密度，设备档次智能化各系统的价格根据单元数量，安装密度，设备档次质量，功能要求而有所不同，该价格以最小单位来计费。质量，功能要求而有所不同，该价格以最小单位来计费。智能化价格表智能化价格表序号序号项目项目系统系统价格价格1 1安全防范系统周界防越报警系统400元/面（根据开发商要求，来确定需要防越的

38、面数）2 2闭路电视监控系统1,000元/个3 3可视楼宇对讲系统7004,550元/套4 4家庭防盗报警系统20,000元/套（包括门窗磁探测器、烟雾探测器、紧急按钮）5 5保安电子巡更系统巡更机：550元/个,地点钮：20元/个,人员钮：10元/个6 6设备控制与管理系统背景音乐与公共广播系统9,050元/套7 7出入口车辆管理系统23,000元/套9 9自动抄表系统1,000元/套1010IC一卡通系统660元/套（包括消费机，通讯转换器，发卡器）1111信息管理系统有线电视系统2,500元/套1212网络宽带系统根据工程量而定1313公共信息系统35,000元/套1414家居智能化系统

39、电动窗帘800元/个1515智能灯光5,500元/套1616家庭背景音乐3,800元/套1717家庭影院9,000元/套1818中央新风循环系统10,000元/套（包括3000安装费）1919中央吸尘系统10,500元/套（包括3000安装费）2020地暖系统18,000元/套智能化的价格费用智能化的价格费用1、每个智能化系统的计费标准，计费方式是不同的，有的以整套系统为计费单位，有的以个体数量为计费单位；2、除了可视对讲及部分家居产品外，智能化各个系统的品牌区隔不大，价格主要与所需产品数量，所需功能要求相关；3、上述价格主要针对中端产品提出，其中家庭防盗报警系统，出入口车辆管理系统，公共信息

40、系统，中央新风循环系统，中央吸尘系统和地暖系统价格较高，而IC一卡通系统和电动窗帘较便宜；另外，网络宽带系统要依据小区的规模，居民的需求等工作量而定。从上面表格可以得出：Part 3 智能化现状分析智能化现状分析 智能化现状总述 智能化楼盘案例 市场认知 小结智能化现状总述智能化现状总述 据统计，目前，智能建筑占新建建筑的比例，美国为70%，日本为60%，而中国，2006年仅为10%左右，2012年有望提升至33%左右。智能小区在我国还属于方兴未艾的新事物，经过10多年发展取得长足的进步，但发展还很不平衡。纵览中国的智能化市场，呈现出以下几个特点：1、没有形成统一的行业标准，各大、中、小厂家各

41、自为政，种类繁多且互不兼容的产品充斥市场，形成春秋战国时代诸侯争霸的分割局面。2、厂家多集中在东部沿海地区，且没有形成规模化生产，产品销量不大，与国外产品相比品牌的影响力远远不够。3、市场分布极不平均。沿海经济发达地区和内地大中城市的市场活跃，人们大多接受智能家居的概念；北方和西部地区则逊色许多，但是市场潜力巨大。4、实际生活当中的家居智能化与理想的智能化差距甚大。目前家居智能化的主要功能包括安防报警、远程智能抄表、录音留言、小区公共信息发布、商业信息远程发布、远程家电控制、单元门口与室内可视对讲、单元门开锁、管理中心与住户室内通话以及室内住户监视单元门口等，与比尔盖茨的“智慧家”有很大的距离

42、，与数字家电的互连互通目前也还没有真正得到应用。5、建筑智能化系统投资高、利用率低。很多房地产开发商和投资商日益加大智能化产品的投资，但在使用这些智能设备时，只是用到其中的一部分，智能设备的利用率很低；而且有些设备在使用一段时间后出现问题，没有及时地维修而搁浅在一边，成为一个昂贵的摆设，造成极大的浪费。项目名称项目名称项目简介项目简介基本配置基本配置亮点配置亮点配置国贸春天国贸春天（准三星级智能）（准三星级智能）占地3万，总建10万，最早于2006年5月开盘，开盘均价约10500元/，以毛坯房形式交房；智能化配置较为完善，代表当年甚至当前厦门智能化最高水平。可视对讲：科迈斯，彩色；红外对射；监

43、控；电子巡更；电子车库；广播系统；信息发布系统。家居防盗；家居智能模块；光纤主干网；小区网站；智能信报箱；远程三表抄送；联网可视对讲。智能化楼盘案例智能化楼盘案例国贸春天国贸春天项目经验项目经验项目借鉴项目借鉴以健康科技引领人居先锋以健康科技引领人居先锋新古典新古典营销亮点：营销亮点：厦门智能化水平最高的楼盘之一，其社区光纤、智能信报箱、家居智能化模块、联网可视对讲、小区网站等智能化提升可被购房者/住户直接感知，为项目增加了营销亮点；实质不足实质不足：其预留的家居智能化模块成本高，但受住户经济水平限制，安装者甚少，造成不必要的浪费；客户感受：客户感受：对小区安全及便捷性具有较高的认可度；着重打

44、造客户可感知的智能化配置，可利用厦门不具着重打造客户可感知的智能化配置，可利用厦门不具备的实用型智能化配置创造新营销亮点。备的实用型智能化配置创造新营销亮点。1.智能化水平的提升应着重打造客户可感知部分，创造营销亮点，提高住户满意度；2.根据项目售价把握客群消费能力，合理配置社区智能化，避免不必要的浪费；3.可着重打造厦门现有及在售楼盘不具备的、实用性高的智能化配置以创造营销新亮点（如水晶APPLE：社区3G热点宽带）。项目名称项目名称蓝湾国际（二星级智能）蓝湾国际（二星级智能）项目简介项目简介占地39049，总建约20万，最早于2006年开盘，当时均价约11000元/，四期均价近20000元

45、/平方米，以毛坯房形式交房；主打绿色建筑，智能化为亮点之一；基本配置基本配置可视对讲：三星，彩色；红外对射：VESS；监控：TIMBER（围墙）、霍尼韦尔（小区）；电子巡更；电子车库：车安；摄像头：YAAN；广播系统；信息发布系统；亮点配置亮点配置电梯召唤：T&J；智能信报箱；小区音频点播；智能灯光；楼宇自动控制；物业网络化。蓝湾国际蓝湾国际项目经验项目经验项目借鉴项目借鉴高品质人居典范社区高品质人居典范社区新古典新古典从客户角度出发，着重打造实用型的智能化配置；引从客户角度出发，着重打造实用型的智能化配置；引进新的实用型智能化配置打造营销新亮点。进新的实用型智能化配置打造营销新亮点。营销亮点

46、：营销亮点：生态、低碳节能是项目的重要卖点，智能化卖点主要配合其人居典范形象，智能化亮点配置有电梯召唤、智能信报箱、点播式背景音乐等可感知部分；物业管理网络化降低了物业管理成本，有利于社区服务水平的提高；卖点缺陷：卖点缺陷：智能化配置弱于同期在售的国贸春天，智能化卖点吸引力相对不足；1.智能化水平的提升要有的放矢，从客户角度出发，重点打造实用型智能化配置；2.根据客户生活习性，合理配置社区智能化，避免不必要的浪费；3.可着重打造厦门现有及在售楼盘不具备的、实用性高的智能化配置以创造营销新亮点（如水晶APPLE：社区3G热点宽带）。项目名称项目名称上海徐虹华庭上海徐虹华庭项目简介项目简介总用地面

47、积为26007，总建筑面积为73900，总住户数有584户左右，机动车停车位近245辆，整体均价为35500元/，以毛坯房形式交房。基本配置基本配置普通对讲系统：管理机有液晶显示，门口机、分机非可视；周边防范报警系统：周边红外报警；停车库管理系统：人工开启、闭合电动道闸；CCTV监视系统：监控大厅、走廊、电梯出入口、小区和停车场出入口、道路，配23个监视点；弱电接线设备系统：家居室内综合布线（网络、电话、对讲）。亮点配置亮点配置背景音乐系统：背景音乐，配有16个室外喇叭，可用于紧急广播；IC水表煤气表预收费系统：包括计算机、IC卡充值机、计算机软件、IC卡水表和煤气表等。上海徐虹华庭上海徐虹华

48、庭项目经验项目经验项目借鉴项目借鉴人文精品住宅人文精品住宅法国古典法国古典打造实用型的智能化配置，满足人们的日常生活；打造实用型的智能化配置，满足人们的日常生活；适当增加智能化配套亮点，提高产品的品质。适当增加智能化配套亮点，提高产品的品质。营销亮点：营销亮点：楼盘规模较大，整体的智能化成本易于控制；配套的 IC水表煤气表预收费系统大大地提高了小区的便利性，而背景音乐系统为该楼盘营造了新的销售亮点。实质不足：实质不足：该楼盘的智能化配套虽然可以满足居民的日常生活需要，但是可以直观感知的智能化设施还在少数，无法起到吸引眼球的作用。1.对于大盘而言，智能化产品成本便于控制，适当配置高端的智能化产品

49、，可以大大减少物业管理的工作强度以及节省相应的费用；2.在营销亮点不足的情况下，可以打造三星级及以上智能化配置来制造营销亮点，提升楼盘的品质价值。汇景新城项目名称项目名称汇景新城（广州）（三星级智能）汇景新城（广州）（三星级智能）项目简介项目简介占地80万，总建160万，10100户，产品有别墅、多层豪宅、高层豪宅，以精装修形式交房；获得建设部住宅性能认定的3A级(最高级)、智能化设计三星级(顶级)和国家级生态示范区三项全国第一；社区综合布线及计算机网络社区综合布线及计算机网络系统系统以光纤作为局域网主干系统，实现光纤到楼，使从中心设备室到各个楼栋管理间的数据传输速度达到1000M/S；建立小

50、区网站，为业主提供丰富的信息资源和各种服务；安全防范系统安全防范系统周界防范报警系统；保安巡更系统；闭路电视监控系统；社区停车场自动管理系统社区停车场自动管理系统入口车辆与闭路电视监控车牌识别功能；车辆进入驶出的存放时间记录；车辆存放收费管理；车辆存放历史记录查询和打印；摄像机、录像机的连锁控制；车位显示；盗车报警功能；纪录与出入车辆同步的车型与车牌号的影相资料；社区机电设备监控系统社区机电设备监控系统灯光的自动控制管理系统；公共设备的自动控制系统（供电、给排水、电梯等）；社区公共广播社区公共广播/背景音乐系统背景音乐系统社区公共广播/背景音乐系统；家居智能化系统家居智能化系统室内安全防范功能

51、；远程表具的自动抄收功能；彩色可视对讲系统及楼栋出入管理功能；家居自动控制功能；住户信息发布系统功能；社区服务系统功能需求；户内家庭综合布线功能；智能小区集成管理信息系统智能小区集成管理信息系统智能化管理软件平台；物业管理软件平台；小区门户网站及信息服务平台。汇景新城项目经验项目经验项目借鉴项目借鉴国际化社区国际化社区西班牙西班牙大盘智能化平均成本易于控制，社区网站可聚人气，大盘智能化平均成本易于控制，社区网站可聚人气，在营销亮点不足的情况下，打造智能化亮点为良策。在营销亮点不足的情况下，打造智能化亮点为良策。成本控制：成本控制：项目总建近160万，平均智能化成本相对较低；物业管理网络化、系统

52、化为物业管理人员提供便利，在同等人力成本的条件下，有利于社区服务水平的提高；营销亮点：营销亮点：作为我国首个三星级标准的社区，汇景新城的智能化亮点无疑是吸引眼球的，在周边发展不成熟的背景下，对楼盘竞争力的提升有着积极意义；1.对于大盘而言，高水平的智能化配置平均成本易于控制，且高水平的智能化配置对物业管理费用的降低及物业服务水平的提升有着积极意义；2.在营销亮点不足的情况下，通过相对较低成本打造超越市场的、强有力的智能化亮点不失为良策。项目名称项目名称连云港御景龙湾（准三星级智能）连云港御景龙湾（准三星级智能）项目简介项目简介占地面积为217000，建筑面积有581130，容积率为2.33，绿

53、化率是35%，有2109个停车位，以毛坯房形式交房。小区内设有幼儿园及3000的高级会所，会所内容纳了恒温游泳池，咖啡厅，茶吧，健身房等，将建成中国最先进、最大的数字化智能住宅园区。系统主要系统主要功能功能户户对讲功能：用户室内机不仅可以和门口机、围墙机、管理机进行可视对讲，而且还可以和其他用户室内机进行户户对讲；安防报警功能：家居智能化终端可外接各种安防探测器（如红外、门磁）；无线上网冲浪：数字家庭智能网关支持WiFi接入，通过内置的浏览器实现无线上网冲浪，也可以收、发邮件；信息发布功能：系统可以具有信息发布功能，既可以发布文本信息（例如小区的停水停电信息），也可以发布图片资料（宣传或广告图

54、片），即可以单发（一次对单个用户发送信息），也可以多发（一次同时对多个用户发布信息）；多媒体影音体验：内置MP3、MP4播放器，用户可以上网下载或通过U盘、SD卡来享受高品质的数字影音；小区电子购物：通过数字家庭智能网关可以自由的选购联网的商场里销售的物品。大大方便了用户，同时又为商家带来了大量的客源，实现双赢。连云港御景龙湾连云港御景龙湾项目经验项目经验项目借鉴项目借鉴高尚生态人文社区高尚生态人文社区新古典新古典充分发挥智能化产品的优势，配备多个营销亮点，充分发挥智能化产品的优势，配备多个营销亮点，打造安全、舒适、便捷、节能、高效的居住环境。打造安全、舒适、便捷、节能、高效的居住环境。营销亮

55、点：营销亮点：楼盘定位为中国最先进、最大的数字化智能住宅园区；社区从数字智能终端、智能住宅安防、智能家居系统三方面出发，精益求精，将人们的日常所需和智能化设备良好地结合，建设智能化典范小区。卖点缺陷：卖点缺陷：楼盘规模虽大，但是整体的智能化价格相对较高。1.打造全数字家园理念，使用功能强大的全数字对讲产品，提升楼盘的档次，让社区受到购房者更多的关注；2.智能化产品在一定程度上减少了物业公司的工作量，有助于节省物业管理费用；3.开发商从用户的切身利益出发，配备富有“人性化”的智能化设计，加深客户对楼盘的印象，从而提高产品的亮点。市场认知市场认知当前业内人士及客户对智能化的认识基本聚焦在安防系统上

56、；当前业内人士及客户对智能化的认识基本聚焦在安防系统上；物业服务更显重要；智能化易于损坏，维修繁琐。物业服务更显重要；智能化易于损坏，维修繁琐。对小区智能化认知不高，仅要求小区足够安全；家居智能化操作难度较大且易于损坏，维修繁琐；小区管理便捷度颇高，还比较满意（国贸春天：准三星智能化）；智能化价格偏高，愿意安装的占少数。业内人士认知业内人士认知当前智能化配置主要为安防系统；智能化配置易于损坏，后期维修繁琐；极少客户提及智能化的配置，最关心的仍是地段、户型、价格等；相比智能化配置，更多客户关注物业服务态度、贴心度及安全度；人管比智能化管理更为贴心；楼盘卖点充分的情况下，无必要打造智能化亮点。客户

57、认知客户认知现状总述现状总述整个智能化市场还发展不平衡，存在一定的问题。应该加大智能化的管理力度，把控好产品质量，改变“高投资、低利用率”的现状，提高整个智能化市场的规范化和标准化。楼盘案例楼盘案例在营销亮点充分情况下，打造智能化亮点的必要性不大，仅需达到二星级水平，若需增添亮点，可配置部分实用型、客户可见或可感知的智能化；亮点不足的情况下，可打造三星级及以上智能化配置制造营销亮点，但对于小型社区，智能化单价偏高，开发企业应量力而行。另外，需要区分毛坯房与精装修所配置智能化产品的不同，精装修增加了家居智能系统的安装部分，拓展了智能化的使用面。市场认知市场认知当前业内人士及客户对智能化的认识基本聚焦在安防系统上；智能化易于损坏，维修繁琐；在社区配置上，消费者认为物业服务更显重要。当前智能化市场体系还不够完善，大部分关注点还在安防系统上；楼盘多为二当前智能化市场体系还不够完善，大部分关注点还在安防系统上；楼盘多为二星星/准二星级智能化配置，除可视对讲外，各档次楼盘智能化配置的品牌区隔不大；适准二星级智能化配置，除可视对讲外，各档次楼盘智能化配置的品牌区隔不大；适当增加可感知的亮点来提高楼盘的品质，加强智能化的后期管理，使消费者无后顾之忧。当增加可感知的亮点来提高楼盘的品质，加强智能化的后期管理，使消费者无后顾之忧。小结小结