某大厦商业项目策略提案

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1、中南大厦商业工程策略提案中南大厦商业工程策略提案1、工程所处片区为宝安南片区，宝安南片区是指以宝安南路为中心，北至笋岗路、南至解放路、西至红岭中路、东至桂园路的区域。2、宝安南片区是深圳早期较密集的居住区，有清庆村和蔡屋村及众多企业的宿舍和福利房，聚集了众多老罗湖居民、公务员及生意人。3、宝安南生活配套成熟，菜市场、学校、幼儿园、邮局、银行、食肆等一应俱全，生活气氛较浓。交通四通八达，生活配套、交通配套相当齐全。医院鹏城门诊、深源门诊、牙科医院、幸福门诊药店一致药店、海王星辰学校红岭小学、桂圆中学银行和证券中国建设银行、招商银行、中国农业银行、中国光大银行、商业银行、天元证券、国通等饮食骏庭美

2、食坊、小肥羊、面点王、肯德基、潮泰牛肉店、永和大王、香辣蟹、大三元酒家、古来今、沙县小吃、广源海鲜城、东方海鲜楼、华昌海鲜楼、味之源、乌江活鱼、举人爷、美景饼坊等中西饮食一应俱全宾馆安轩宾馆、红岭宾馆娱乐豪门夜总会、凤凰台桑拿、盛泉桑拿、金色年华桑拿、指禅美容院、名仕休闲会所（主要功能为桑拿浴足、中西名菜、棋牌、会议饭局等）西餐厅名典咖啡语茶、西典咖啡语茶茶艺馆红月亮茶艺馆、静颐茶馆商服民润市场、岁宝百货、华润超市、富安娜床上用品、千色店、7-eleve便利店公园荔枝公园、人民公园1工程周边业态分布：工程周边业态分布：A、以餐饮、娱乐、银行、证券、商服为主，以其它生活必备配套包括医、以餐饮、娱

3、乐、银行、证券、商服为主，以其它生活必备配套包括医疗、学校、小型药店等为辅的业态分布。疗、学校、小型药店等为辅的业态分布。B、大小餐饮聚集，市场呈饱和趋势。、大小餐饮聚集，市场呈饱和趋势。C、银行、证券较多，反映了证券等金融行业成行成市的行业规那么。、银行、证券较多，反映了证券等金融行业成行成市的行业规那么。D、超市进驻比较多、百货、精品等相对较少。、超市进驻比较多、百货、精品等相对较少。2工程周边的业态空白点主要有以下几个方面：工程周边的业态空白点主要有以下几个方面：大型大型KTV、高档西餐、精品、写字楼等、高档西餐、精品、写字楼等3工程商业业态分布上我们建议以下方向：工程商业业态分布上我们

4、建议以下方向：A、从市场空白点如以上例举所示考虑工程的业态分布、从市场空白点如以上例举所示考虑工程的业态分布B、地段优势，遵循成行成市的规那么，考虑工程的业态分布、地段优势，遵循成行成市的规那么，考虑工程的业态分布C、引进大型品牌商家，实现销售，资金快速回笼、引进大型品牌商家，实现销售，资金快速回笼据调查片区主要租铺经营客户是香港和深圳本地的私营主和个体经营者。主力客户：香港私营业主和个体经营者常年来往深港，对于片区相当熟悉，对宝安南地段的经营价值看好，认为周边的人流情况和行业环境对于自己铺位的经营有较大促进。次主力客户：深圳本地的私营业主和个体经营者，以潮州人为主此类客户多年于宝安南市场经营

5、，对本区的商业气氛非常熟悉及具有极大的信心，熟悉片区的消费结构和区域行业侧重，对于粤式饮食，美容美发等行业有较多心得。租铺经营客户分析租铺经营客户分析客户特征客户特征1、客户以香港人为主，潮州人为辅，年龄介乎、客户以香港人为主，潮州人为辅，年龄介乎30至至45之间，经营行之间，经营行业多为美容美发店，桑拿屋，港式，粤式餐馆如茶餐厅，粤式大排业多为美容美发店，桑拿屋，港式，粤式餐馆如茶餐厅，粤式大排挡等，以满足本片区消费为主，一般租赁者就是经营者。挡等，以满足本片区消费为主，一般租赁者就是经营者。2、重视商铺地段，周边人流量，临街面大小、租赁价格；、重视商铺地段，周边人流量，临街面大小、租赁价格

6、；3、注意周边经营业态对自己经营行业的正负面影响，地段现时的商、注意周边经营业态对自己经营行业的正负面影响，地段现时的商业气氛；业气氛；4、租金、周边业态和铺位进深比是他们租铺的首要考虑因素；、租金、周边业态和铺位进深比是他们租铺的首要考虑因素；5、香港人在片区以经营饮食休闲为主，且偏好茶餐厅经营，对于铺、香港人在片区以经营饮食休闲为主，且偏好茶餐厅经营，对于铺位总面积要求一般比较小，对于开间位总面积要求一般比较小，对于开间 要求较高；要求较高；6、潮州人在片区以经营饮食为主，对于铺位总面积要求在、潮州人在片区以经营饮食为主，对于铺位总面积要求在15至至100平米之间，对于开间要求相对不高；平

7、米之间，对于开间要求相对不高；消费客户分析消费客户分析消费群：生活在片区的本地住户消费群：生活在片区的本地住户主要是潮州人，在罗湖生活长时间，对于片区有较强归属感，年主要是潮州人，在罗湖生活长时间，对于片区有较强归属感，年龄结构相对偏大，四十岁以上人士居多，偏好粤式传统饮食，茶龄结构相对偏大，四十岁以上人士居多，偏好粤式传统饮食，茶道等。道等。次主力客户：香港人次主力客户：香港人片区新开发楼盘港销成分较高，配套完善，临近口岸，旺而不吵片区新开发楼盘港销成分较高，配套完善，临近口岸，旺而不吵使宝安南成为港人在深圳多年来的生活区之一，香港人办事追求使宝安南成为港人在深圳多年来的生活区之一，香港人办

8、事追求效率，周边各快餐档，茶餐厅很适合他们的口味。效率，周边各快餐档，茶餐厅很适合他们的口味。周边写字楼的上班族周边写字楼的上班族片区南临地王商圈，中午和下午下班时间有相当一局部写字楼白片区南临地王商圈，中午和下午下班时间有相当一局部写字楼白领或叫外卖，或上门直接消费，但消费行业比较单一，受惠领或叫外卖，或上门直接消费，但消费行业比较单一，受惠 多为多为茶餐厅，快餐店，西餐店等饮食场所和美容院，桑拿店等业态；茶餐厅，快餐店，西餐店等饮食场所和美容院，桑拿店等业态；片区消费和跨区域消费比例大概为9:1，其中片区消费主要是由周边居民支撑，香港人和潮州人所占比例较大 商业商业本地住户专营店，超市，社

9、区店香港消费者特色精品店，专营店，超市周边上班族特色精品店，跨区域消者娱乐业娱乐业 本地住户中低档美容美发，桑拿香港消费者中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿周边上班族中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿跨区域消者餐饮业餐饮业本地住户中挡特色餐饮，茶社，中挡酒楼，大排挡，茶餐厅香港消费者中高档酒楼，茶餐厅周边上班族茶餐厅，咖啡厅，中档特色餐饮，跨区域消者中高档酒楼，中高档特色餐饮1、工程周边业态以满足周边生活区民为主，配套成熟；2、风味餐饮业较为饱和；3、中低档娱乐休闲业为主；4、商业、金融业比较齐全；5、街铺经营情况稳定，但片区内内铺空置率较高金堂大厦、深港豪苑、西湖花园 1

10、、区域内有十几条公交线路穿境而过，紧邻深南大道，地王商圈。2、片区路道陕窄，根本是二车道。顶峰期阶段塞车严重。3、停车较为不便。人流主要表达为周边住宅区的客户群、地王商圈上班白领，区域外的人流聚集不明显，主要以过路客为主。正确的思路 成功的一半商务休闲商务休闲+欢乐便利欢乐便利 结合片区商业市场特征，充分考虑片区内铺空置率高的特点结合片区商业市场特征，充分考虑片区内铺空置率高的特点 商业作为公寓配套，主要效劳片区消费人群商业作为公寓配套，主要效劳片区消费人群.消费人群的特殊性必须放弃常规商业业态划分原那么。消费人群的特殊性必须放弃常规商业业态划分原那么。业态选择配套公寓，形成支持互补，提升公寓

11、竞争优势：如高业态选择配套公寓，形成支持互补，提升公寓竞争优势：如高档品牌娱乐休闲业及商铺式写字楼。档品牌娱乐休闲业及商铺式写字楼。引进品牌商家整体经营引进品牌商家整体经营2F2F分割独立街铺分割独立街铺 1F1F3F3F商铺式写字楼商铺式写字楼4F4F3F3F商铺式写字楼商铺式写字楼4F4F商铺式写字楼：商铺式写字楼：商业裙楼的商铺被租用为写字楼，简称商业裙楼的商铺被租用为写字楼，简称“商铺式写字楼，商场可利用老商铺式写字楼，商场可利用老城商圈的写字楼工程稀缺的市场特点，把商场中层以上的商铺灵活组合成可作城商圈的写字楼工程稀缺的市场特点，把商场中层以上的商铺灵活组合成可作办公的单位出售，能吸

12、引一些在商业区内的品牌店的驻点办公，或小型贸易公办公的单位出售，能吸引一些在商业区内的品牌店的驻点办公，或小型贸易公司的进驻。既可以方便这些客户的经营管理需要，又可以直接减低商铺的空置司的进驻。既可以方便这些客户的经营管理需要，又可以直接减低商铺的空置率率。楼层楼层面积经营业态业态规模要求3、4908平方米商场式写字楼针对商业办公、小型的贸易公司，面积需求较小的发展中公司2845平方米品牌商家，整体营销人员密集型，通道便利1352平方米街铺经营展示面要大，方便出入我们将分析以上各种销售模式的优劣式，结合以其产生的利益，以将利润最大化的原那么，制定出行之有效的营销推广方案。B B备注：备注：在划

13、分一楼铺位时在划分一楼铺位时,通往二至四层楼的交通位需提前规划通往二至四层楼的交通位需提前规划预留预留,在以上楼层未售出前在以上楼层未售出前,该位置建议保存该位置建议保存.中原认为：整层销售开展商风险较小，推广费用较低，工作量较集中。但从片区的中原认为：整层销售开展商风险较小，推广费用较低，工作量较集中。但从片区的商业市场来看，二楼整层销售的难度较大，开展商的利润空间较小，且对公寓的销商业市场来看，二楼整层销售的难度较大，开展商的利润空间较小，且对公寓的销售将会带来不确定因素的影响。售将会带来不确定因素的影响。u置业门槛低，投资者容易接受u片区空白点u投资者风险较低，自主权大，灵活性高中原认为

14、：受片区裙楼商业销售环境的制约，裙楼的销售价格普遍偏低。且此中原认为：受片区裙楼商业销售环境的制约，裙楼的销售价格普遍偏低。且此种营销模式市场较为新颖，具有一定的销售风险。种营销模式市场较为新颖，具有一定的销售风险。工程周边商业裙楼租赁价格分析表：工程周边商业裙楼租赁价格分析表：二楼三楼租价售价租价售价骏庭名园60元/未售50元/未售深港豪苑80元/未售65元/未售TCL阅读缤纷80元/40元/金堂大厦58元/-西湖大厦-整体销售3300元/2、工程价格定位1定价的影响因素：包括位置、商业气氛、人流量、周边环境、交通情况、内部规划设施、规模、开展商信誉。2定价的根本原那么结合市场需求及中原多年

15、销售商铺经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：依据“市场比较原理，对可比相关楼盘二楼的租金价格经过修正，加权后得出。参考均租价计算：项目名称因素项目名称因素 本项目本项目骏庭名苑骏庭名苑深港豪苑深港豪苑TCLTCL阅读缤纷阅读缤纷按揭均价（万元/M2）PxPA=60PB=80PC=80位 置3016232518商业气氛2015191715人 流 量1611.5141310周边环境52.5543交通情况62.5443内部规划设施63544规 模83764发展商信誉33333经营管理公司61521合 计100QX=57.5QA=85QB=78QC=61根据市场比较，再经

16、过权重计算，修正后本工程二楼租金价格为：61元/平方米/月 根据中原以往操作商业的经验，商铺直接的价格将是返租价格的2/3，再要据周边商业裙楼的售价修正后，工程二楼商铺的销售均价如下：二楼销售均价：600010000元/平方米根据以往的经验，二楼与三楼商铺价格相差60%左右。考虑到三、四楼作为商铺写字楼销售，参照周边三、四楼售价情况，建议三楼商铺均价推算为：三、四楼均价：三、四楼均价：36006000元元/平方米平方米楼层面积（平方米）均价销售率收益（万元）收益（万元）一楼352 18000-30000 80%506.8844.8二楼8456000-10000100%507845三、四楼181

17、63600-600090%588.3980.6工程商业采用直接销售的方式，开展商收益初算如下：合计总收益约为：2200万元万元中原建议：公寓销售之前可以进行对二、三、四楼进行招租，招入品牌休闲中原建议：公寓销售之前可以进行对二、三、四楼进行招租，招入品牌休闲娱乐业进驻。公寓销售娱乐业进驻。公寓销售50%以后分割小面积，带租约销售。以后分割小面积，带租约销售。B BB Bu置业门槛低，经销商容易接受u销售容易出手u投资者风险较低，自主权大，灵活性高u对公寓销售有一定的促进作用中原认为：工程进入经营阶段，对投资商吸引较大；面积较小，投资都容易接中原认为：工程进入经营阶段，对投资商吸引较大；面积较小

18、，投资都容易接受，销售难度较低，同样可根据整体工程的销售率决定分割销售的销售节点。受，销售难度较低，同样可根据整体工程的销售率决定分割销售的销售节点。首层拆零直接销售；二、三、四层整体租与一商家，提供3年返租，买铺即收2年租金。1、预计返租情况：返租率8%/年，返租年限：3年。2、买铺即收2年租金，一次性冲抵首期款。3、初步预计均价楼层均价面积销售率收益（万元）首层31000元/平方米352 平方米80%873二层16120元/平方米845平方米90%1226三、四层11160元/平方米1816 平方米90%1824B B合计总收益约为：3900万元万元入户大堂入户大堂门禁系统门禁系统商铺商铺1商铺商铺2商铺商铺3商铺商铺8商铺商铺10商铺商铺11商铺商铺12商铺商铺4商铺商铺5商铺商铺6商铺商铺7商铺商铺13楼楼 梯梯利用公寓的人流，主经营商务、日用等业态与北面现有饮食餐厅对应，可经营餐饮业态作为通往二、三四楼的交通要道，内可设敞开式内铺考虑到视角方面的效果，建议将南面与门诊部的小隔道封起来