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1、低收入物业管理小区面临的困 难及发展思路摘要：物业管理公司的支出费用主要有三大部 分：一是维护成本费，如公共设施设备、公共部 位的维护费等；二是劳动力成本费；三是物业管 理企业的税费和管理开支。而收入主要来源于物 业管理费，其次是车位费、商业配套用房经营收 入及物业管理公司提供的有偿经营服务费。但人 力成本的逐年提高；员工养老保险福利制度的规 范；公共设施设备维护成本的增加；业主服务要 求的日益提高等一系列的困难都在影响物业管 理企业的正常运作。随着人民生活水平的提高和消费理念的改变，业主对物业管理服务的要求也不断提升，物业管理 费标准节节攀升，在一些大城市某些住宅楼的物业管理费甚至高于某些写
2、字楼的租金，在杭州出 现了12 元每平方米的管理费标准。但在新建小 区管理费逐渐上涨的同时，一些老旧小区的管理 费还停留在0204元每平方米左右，一定程 度影响了物业管理企业的发展，也限制了消费者 对物业服务更高层次的需求。一、低收入物业管理企业面临的困难1. 定价与服务定位不对称。IWJ九十年代初，杭州物业管理刚刚起步，物业管理 市场不健全，物业管理概念还比较模糊，许多房 产公司组建自己的物业管理公司，所以管理费定 价普遍偏低，房产公司对物业管理公司在一定的 程度上给予补贴，管理费的定价并没有真正体现 物业管理的成本和发展空间。=1=1物业管理企业经过多年的管理服务，小区内的设 备设施维护费
3、、办公设备的更换成本不断增大， 同时为了满足人们的需求，服务标准也在不断提 高。这些成本的不断增加，单靠低价管理费来维 持物业管理公司的生存已远远不足，企业将走向 亏损的边缘。2. 劳动力成本不断提高。 作为一个劳动力密集型的物业管理企业，劳动力 成本的支出是物业管理企业最大的一笔费用支 出。 服务要求标准的提高，物业管理公司不得不增 加劳动力和不断提高劳动力水平，物业管理发展 到今天，企业的持续发展，必须投入一定的资金 对员工从思想、技能等各方面进行培训，但这个 过程不仅需要时间，更要投入大量的人力和物 力，这就使得企业劳动力成本的增加。 劳动力成本的支出占企业总成本支出的50% 60%。劳
4、动法规定了劳动者在企事业单位享 受的福利待遇，受到劳动法的保护，使职工下岗、 退休后有一定的社会保障，如养老保险和退休金 等。因此，各物业管理公司依据社保办法为已转 正的员工办理养老保险金，但对于微利行业的物 业管理企业，特别是原来未将福利支出列入经营 成本的项目，无疑是个沉重的负担。=13. 公共配套设施、设备维护成本的增加。 老旧小区公共配套的一些设施、设备，都已逐渐 老化，如小区的道路、上下水管道、楼道、屋面 等这些设施设备的维护到都需要物业管理公司 大量人力、物力的投入。随着人们生活水平的提 高，车辆停放成为老小区管理最头痛的问题。车 位的紧张，造成了小区内道路的路面受损严重， 增加了
5、物业管理企业的维修成本支出。4. 业主权利和义务的失衡。 开发商为了能让自己的产品更受消费者欢迎，想 出许多办法为小区业主提供公共配套，如儿童教 育场所；医疗配套；生活、娱乐场所（超市、书店等）这些都给业主的日常生活提供很多方便。但对于十几年前房屋处于紧缺的时代，开发商根 本不需要开动脑筋吸引顾客的眼球。所以老业主 把只有0.4元每平方米的物业服务档次与 90年 代后期建造的新小区0.8元每平方米甚至1元每 平方米的小区进行比较，造成有的老旧小区业主委员会与物业管理公司“唱反调”，甚至拒交物 业管理费，给物业管理公司带来了很多压力和负 担。=15. 水、电成本的增加。=1公共能耗费的增加。水、
6、电资源的短缺，导致 水、电使用成本的增加，水、电管理部门同时也 提高了水、电费用。小区内公用楼道灯、路面灯、 花草灌溉的用水，都是物业管理公司从物业管理 费中提取的，公摊能耗支出的增加，加重了物业 管理企业负担。2003 年9月出台的物业管理条例第四十 五条明文规定：物业管理区域内，供水、供电、 供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终 用户收取有关费用。可是一些老旧小区还进行原 始操作，如水、电管理部门向总表收取费用，物业管理企业充当中间人的角色，挨家挨户收取水、电费，结果导致物业管理公司在没有得到任 何代办服务报酬的同时还要承担其中产生的水、 电损耗费用。6. 专项维修基金的续筹。199
7、7年杭州市房地产管理局第 44 号文件，已出 台杭州市住宅小区房屋维修专项基金缴交和使 用管理暂行办法。物业管理条例第五十四 条也规定，专项维修基金属业主所有，专项用于 物业保修期满后物业共享部位、共享设施设备的 维修和更新、改造。可是对于此文件出台前交付 的小区，都未曾交纳过专项维修基金，如共享部 位、共享设施设备的维修和更新、改造费用一直 都由物业管理公司承担。如何筹集物业专项维修 基金，是物业管理公司近几年面临的严峻问题之 二、健康发展的思路1. 政府的扶持，促进行业可持续发展。 物业管理企业是一个相当弱势的群体，尤其是管 理老旧小区的物业管理企业，其发展离不开政府 的支持。在税收上给予
8、一定的优惠和减免； 原开发配套不全的小区，由政府划出一定的城 市维护费来完善配套设施等； 媒体正确的宣传，要让业主改变“物业管理企 业是个筐，什么东西都往里面装”，要让业主了 解到物业管理企业在工作中确实存在的一定困 难，低收费会导致一些小区管理无法正常运行 等； 物业专项维修基金的续筹工作，希望政府有关 部门出台相应的操作办法； 希望政府部门针对一些低收费小区，出台一些 菜单式的有偿服务，明确服务标准。2. 水电部门的配合工作。=1前面所提各老旧小区的水、电费收缴情况，各水 电部门每月根据每小区设定总表显示的用量数 向物业管理公司收取总费用，物业管理公司为了 减少人力成本，每季向业主（一户一
9、表）收取一 次水电费，但同时物业管理公司也增加了资金风 险（为业主垫负了前两个月的水、电费），管理 费催缴工作的开展给物业管理公司带来很大的 工作量，投入了大量人力资源。水、电表的差额 由物业管理公司承担，如上所提，水、电供应部 门应该向最终用户收取有关费用。3. 业主委员会的配合与支持。未交纳物业维修基金的小区，道路的修补及公用 设施设备维修、维护费都由物业管理公司承担， 但是对于一个微利行业的物业管理企业，收入较 低的物业管理费，却要承担如此大的费用支出， 对于物业管理公司来说是是一个沉重的负担。因 此需要业主委员会的支持与配合，对于拖欠物业 管理费的业主进行沟通与劝解；对于物业管理小 区内经营性收入（如车位费、商业配套用房的经 营收入）按规定属全体业主所有，由业主委员会 调配，建议给予物业管理公司相应的补助；对于 需要筹集物业专项维修基金的小区，业主也做相 应的配合工作，做好业主的思想工作。
低收入物业管理小区面临的困难及发展思路
