房地产权属管理房地产权属登记管理

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1、第六章第六章 房地产权属管理房地产权属管理房地产产权房地产产权房地产权房地产权属登记属登记产籍管理产籍管理回顾v土地产权问题土地产权问题1.关于土地所有权、使用权、他项权利及我国土地所有权形关于土地所有权、使用权、他项权利及我国土地所有权形 式式v房屋产权问题房屋产权问题1.房屋所有权和产权属性房屋所有权和产权属性v讨论小产权房问题讨论小产权房问题1.什么是小产权房？存在的危害性？目前国家的政策？什么是小产权房？存在的危害性？目前国家的政策？房地产权属登记管理房地产权属登记的概念房地产权属登记的概念问题问题1：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政

2、府对()进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。A：房屋所有权房屋所有权 B：抵押权、典权等房屋他项权利：抵押权、典权等房屋他项权利 C：土地所有权：土地所有权 D：土地使用权：土地使用权答案：答案：A,B解析：解析：土地所有权、土地使用权应由土地管理部门进行管土地所有权、土地使用权应由土地管理部门进行管 理，因此，理，因此，AB选项是正确的。选项是正确的。房地产权属登记房地产权属登记 经权利人申请，由房地产权属登记机关将经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行

3、公示的行为。记簿并进行公示的行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，项重要制度，城市房地产管理法城市房地产管理法规定，国规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产权属登记的目的和意义房地产权属登记的目的和意义问题问题2:()是权属登记管理的根本目的和出发点。是权属登记管理的根本目的和出发点。A：保护房地产权利人的合法权益：保护房地产权利人的合法权益 B：收取登记费：收取登记费 C：行使房管权力：行使房管权力 D：保护房管部门的合法权益：保护房管部门的合法权益答案：答案：A房地产权属登记的目

4、的和意义房地产权属登记的目的和意义（一）保护房地产权利人的合法权益（一）保护房地产权利人的合法权益 保护房地产权利人的合法权益是权属登保护房地产权利人的合法权益是权属登记的根本目的和出发点。如房屋所有权、土记的根本目的和出发点。如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。继承权等，都受到国家法律的保护。（二）保证交易安全，减少交易成本（二）保证交易安全，减少交易成本 房地产价值量大、交易风险高。房地产房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，

5、从而使房地产权利人的合法权益受到权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。房地产权属登法律保护，免受他人的侵害。房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。成本，保证了交易较快完成。（三）房地产权属登记是房地产管理的基础工作（三）房地产权属登记是房地产管理的基础工作v房地产开发和住宅建设，首先需要向权属登记机关了解建设房地产开发和住宅建设，首先需要向权属登记机关了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设区域内的

6、土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。给予合理补偿。v 商品房预售，房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房商品房预售，房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要求向房地产权属登记地产权属和房屋的自然状况，这就需要求向房地产权属登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程资料。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。（

7、四）权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据（四）权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据 要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理工作能全面、完整、及时、准本情况。权属登记管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市新

8、区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。建设和管理都是不可缺少的科学依据。房地产权属登记管理的任务房地产权属登记管理的任务问题问题3：房地产权属登记管理的任务包括：房地产权属登记管理的任务包括()A：做好房地产登记发证工作：做好房地产登记发证工作 B：做好房地产测绘工作：做好房地产测绘工作 C：做好房地产权属档案管理工作：做好房地产权属档案管理工作 D：为征地、拆迁房屋、落实私房政策的：为征地、拆迁房屋、落实私房政策的 房产审查处理权属纠纷提供依据房产审查处理权属纠纷提供依据答案：答案：ABCD房地产权属登记管理的任务房地产权属登记管理的任务（一）做好房地

9、产登记发证工作（一）做好房地产登记发证工作 登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经作。在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。（二）做好房地产权属

10、登记信息化工作（二）做好房地产权属登记信息化工作 房地产权属登记机构通过房地产权属登房地产权属登记机构通过房地产权属登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋权属登记、租赁合同登记备案等管理信息系权属登记、租赁合同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产权属登记统一的信息平统整合，建立房地产权属登记统一的信息平台。通过对数据加整合，分析，向社会发布，台。通过对数据加整合，分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。引导房地产市场健康发展。（三）做好房地产权属档案管理工作（三）做好房地产权

11、属档案管理工作v要做好现有权属档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、要做好现有权属档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。v在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实以保持权属档案资料的完

12、整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。际情况保持一致。v除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。房地产权属登记的原则房地产权属登记的原则问题问题4：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行 权利主体权利主体()原则原则A：一致：一致B：不一致：不一致C：相分离：相分离D：相排斥：相排斥答案：答案：A房地产权属登记的原则房地产权属登记的原则（一）（一）房屋所有权与该房屋所占用的土地房

13、屋所有权与该房屋所占用的土地 使用权实行权利主体一致的原则使用权实行权利主体一致的原则（二）（二）房地产权属登记的属地管理原则房地产权属登记的属地管理原则 房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房 地产管理部门办理产权登记。地产管理部门办理产权登记。记地产权属登记的分类记地产权属登记的分类问题问题5：根据权属登记的内容和方式的不同，各国房根据权属登记的内容和方式的不同，各国房 地产权属登记制度分为地产权属登记制度分为()两大类型。两大类型。A：契据登记制：契据登记制 B：契约登记制：契约登记制 C：产权登记制：产权登记制 D：契据登记和产权登记结合制

14、：契据登记和产权登记结合制答案：答案：AC房地产权属登记制度分类房地产权属登记制度分类（一）契据登记制（一）契据登记制 即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，不其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只具有公示力而无公信力，不经过登作实质性的审查；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗

15、第三人。法院可以记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制法国登记制”。（二）产权登记制（二）产权登记制 当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或保护。只有履

16、行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。制和托伦斯登记制两种。1、权利登记制：权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登

17、地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度

18、发源于德国，故又称为国，故又称为“德国登记制德国登记制”。2、托伦斯登记制：为澳大利亚人托伦斯所创，在核、托伦斯登记制：为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登

19、记簿记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。副本内容必须完全一致。房地产权属登记制度的特点房地产权属登记制度的特点问题问题6：我国的房地产权属登记制度的特点包括我国的房地产权属登记制度的特点包括()。A：房地产权属登记由不同登记机关分别登记：房地产权属登记由不同登记机关分别登记B：房地产权属登记为房地产权利静态登记：房地产权属登记为房地产权利静态登记 C：房地产权属登记具有公信力：房地产权属登记具有公信力D：房地产权属登记实行及时登记制度：房地产权属登记实行及时登记制度E：颁发权利

20、证书：颁发权利证书答案：答案：ACDE解析：解析：目前我国房地产权属登记为房地产权利动态登记，目前我国房地产权属登记为房地产权利动态登记，因此因此B项错误。项错误。发证机关发证机关问题问题7：()主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他 部门输的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，部门输的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。不具有法律效力。A：市：市(县县)建设行政建设行政 B：市：市(县县)规划行政规划行政 C：市：市(县县)房地产行政房地产行政 D：市：市(县县)土地行政土地行政答案：答案：C房地产权属发证机关的分工和工作

21、程序房地产权属发证机关的分工和工作程序问题问题8(判断判断)城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：“经省、自治区、直辖市经省、自治区、直辖市 人民政府规定，县级以上地主人民政府由一个部门统人民政府规定，县级以上地主人民政府由一个部门统 一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统 一的房地产权证书一的房地产权证书”。()在房、地统管体制下，按城、乡划分权限的管理模式，在房、地统管体制下，按城、乡划分权限的管理模式，即城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土即城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土 地使用权和房屋所有权的登记发证管理

22、工作，由房地地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作，由房地 产管理局产管理局“一家发两证一家发两证”。()我国房地产权属登记的地域范围我国房地产权属登记的地域范围问题问题9：我国房地产权属登记的地域范围我国房地产权属登记的地域范围()。A：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记和房屋所有权都要进行权属登记 B：城市规划区内集体土地范围内取得土地使用权：城市规划区内集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记和房屋所有权都要进行权属登记 C：城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权：城市规划区外集体土地范围内取得

23、土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记和房屋所有权都要进行权属登记 D：城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权：城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记和房屋所有权都要进行权属登记答案：答案：A房地产权属登记的种类房地产权属登记的种类 房屋总登记房屋总登记 初始土地登记初始土地登记 房屋初始登记房屋初始登记 房屋转移登记房屋转移登记 房屋变更登记房屋变更登记 房屋他项权利登记房屋他项权利登记 房屋注销登记房屋注销登记 土地变更登记土地变更登记 问题问题10：总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限 开始之日开始之日()日

24、内发布公告。日内发布公告。A：20 B：30 C：40 D：60答案：答案：B问题问题11：转移登记是指房屋因转移登记是指房屋因()等原因致使其权属发生转移等原因致使其权属发生转移 而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日日 内申请转移登记。内申请转移登记。A：买卖、赠与买卖、赠与 B：交换、继承交换、继承 C：划拨、转让划拨、转让 D：分割、合并、裁决分割、合并、裁决答案：答案：ABCD问题问题12：()是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。A：注销登记注销登记 B：他项权利登记他项权利登记 C：变更

25、登记变更登记 D：房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记答案：答案：B申请条件与时限申请条件与时限问题问题13：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后()个月内向个月内向 登记机关提出申请。登记机关提出申请。A：1 B：2 C：3 D：4答案：答案：C房地产权属登记的程序房地产权属登记的程序（一）提出登记申请和提交法律文件（一）提出登记申请和提交法律文件（二）受理申请（二）受理申请（三）权属审核（三）权属审核（四）核准登记（四）核准登记 v现行的土地权属证书现行的土地权属证书 国有土地使用证国有土地使用证、集体土地所有证集体土地所有证、集体集体土地使用证土地使用证和

26、和他项权利证明书他项权利证明书四种四种v房屋权属证书房屋权属证书 房屋所有权证房屋所有权证、房屋共有权证房屋共有权证和和房屋他项房屋他项权证权证三种三种v统一的房地产权证书统一的房地产权证书 房地产权证房地产权证、房地产共有权证房地产共有权证和和房地产房地产他项权利证他项权利证三种三种在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据证件为依据房地产权属登记的程序房地产权属登记的程序答案答案:C问题问题14：登记机关自受理登记申请之日起登记机关自受理登记申请之日起()日内应当日内应当 决定是否予以登记。决定是否予以登记。A：3 B：5 C：7 D：12问

27、题问题15：填写房屋权属证书应当按填写房屋权属证书应当按()关于制作颁发全国统一关于制作颁发全国统一 房屋权属证书的通知的规定来填写。房屋权属证书的通知的规定来填写。A：国务院国务院 B：建设部：建设部 C：国土资源部：国土资源部 D：全国人大：全国人大答案：答案：B登记发证的时限登记发证的时限问题问题16：登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源 资料齐全的，应当按照规定的时间内核准登记，并资料齐全的，应当按照规定的时间内核准登记，并 颁发房屋权属证书。房屋权属登记发证为颁发房屋权属证书。房屋权属登记发证为30日时限日时限 的包括的包括()。A

28、：初始登记初始登记 B：转移登记转移登记 C：他项权利登记他项权利登记 D：变更登记变更登记 E：注销登记注销登记答案：答案：ABCD解析：解析：注销登记时限为注销登记时限为15日日注销房屋权属证书注销房屋权属证书问题问题17：下列登记机关有权注销房屋权属证书的包括下列登记机关有权注销房屋权属证书的包括()。A：申报不实的申报不实的 B：涂改房屋权属证书的涂改房屋权属证书的 C：房屋权利灭失，权利人在规定期限内办理房房屋权利灭失，权利人在规定期限内办理房 屋权属注销登记的屋权属注销登记的 D：因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权 属登记不实的属登记不实的答案：答案：ABD