社区商业研究课件

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1、美格行商业地产金地集团深圳公司金地集团深圳公司社区商业研究文稿演示社区商业研究文稿演示美格行商业地产目目 录录（一）研究目的及基础资料来源（一）研究目的及基础资料来源（二）研究对象（二）研究对象（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（四）社区商业招商（四）社区商业招商/销售篇销售篇（五）社区商业经营管理篇（五）社区商业经营管理篇 美格行商业地产通过选取一些典型案例的调研分析，结合美格行公司自身资源，加以综合、提通过选取一些典型案例的调研分析，结合美格行公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业规划设计到后期的经营管理作一些较为透彻的剖析，希望能够炼，从社区商业规划设计到后期的经营管理作

2、一些较为透彻的剖析，希望能够形成对实际操作有借鉴意义的成果。形成对实际操作有借鉴意义的成果。v 研究目的：研究目的：v 基础资料来源：基础资料来源：典型案例实地调研；典型案例实地调研；商家访谈；商家访谈；美格行公司资料库。美格行公司资料库。美格行商业地产深圳地区：深圳地区：锦绣江南锦绣江南 招商海月花园招商海月花园 万科四季花城万科四季花城蔚蓝海岸蔚蓝海岸 风和日丽风和日丽 阳光棕榈园阳光棕榈园美丽美丽365365花园花园 皇御苑皇御苑 海滨广场海滨广场广州地区：广州地区：凤凰城凤凰城 星河湾星河湾 祈福新邨祈福新邨v 十二个典型案例：十二个典型案例：美格行商业地产v 按所处区域性质分类：按所

3、处区域性质分类：郊外大盘社区郊外大盘社区星河湾、祈福新邨、凤凰城星河湾、祈福新邨、凤凰城城郊结合部住宅社区城郊结合部住宅社区美丽美丽365花园、锦绣江南、海滨花园、锦绣江南、海滨广场、招商海月花园、阳光棕榈广场、招商海月花园、阳光棕榈园、蔚蓝海岸、万科四季花城、园、蔚蓝海岸、万科四季花城、风和日丽、皇御苑风和日丽、皇御苑美格行商业地产类型类型商业比例商业比例所属案例所属案例外向型外向型510美丽美丽365花园、锦绣江南、花园、锦绣江南、海滨广场、招商海月花园海滨广场、招商海月花园偏外向型偏外向型25阳光棕榈园、蔚蓝海岸阳光棕榈园、蔚蓝海岸内向型内向型12祈福新村、万科四季花城祈福新村、万科四季

4、花城零星型零星型1星河湾、风和日丽、皇御星河湾、风和日丽、皇御苑苑v 按商业比例及规模分类：按商业比例及规模分类：美格行商业地产3.1 商业体量的确定及布点商业体量的确定及布点 项目实际情况，如人口项目实际情况，如人口规模、商业氛围成熟度等；规模、商业氛围成熟度等；3.1.1 3.1.1 商业定量商业定量发展商自身意愿；发展商自身意愿；主要取决于两方面因素：主要取决于两方面因素：实际操作两者应有机结合，一定要对项目所在位置周边环境相关要素有全面的把握，实际操作两者应有机结合，一定要对项目所在位置周边环境相关要素有全面的把握，发展商意愿应符合客观实际要求。发展商意愿应符合客观实际要求。美格行商业

5、地产实地调查的十二个案例的商业体量可分为：实地调查的十二个案例的商业体量可分为：类型类型商业比例商业比例所属案例所属案例外向型外向型510美丽美丽365花园、锦绣江南、花园、锦绣江南、海滨广场、招商海月花海滨广场、招商海月花园园偏外向型偏外向型25阳光棕榈园、蔚蓝海岸阳光棕榈园、蔚蓝海岸内向型内向型12祈福新村、万科四季花城祈福新村、万科四季花城零星型零星型1星河湾、风和日丽、皇御苑星河湾、风和日丽、皇御苑美格行商业地产 外向型的社区商业定位偏向于社区购物中心，易于形成规模化，以吸引社区内外更多的消外向型的社区商业定位偏向于社区购物中心，易于形成规模化，以吸引社区内外更多的消费者，结合十二个案

6、例的调研情况及实际操作经验，商业面积与住宅面积之比在费者，结合十二个案例的调研情况及实际操作经验，商业面积与住宅面积之比在1 1：101101：2020之之间，间，5 588的商业面积比例是较合适的范围。的商业面积比例是较合适的范围。u外向型外向型案例案例锦绣江南锦绣江南商业面积商业面积42,000，社区户数，社区户数4,400户，社区人口和商业面积之比为户，社区人口和商业面积之比为1：2.73，需要外部消费群来支撑商业的正常经营。，需要外部消费群来支撑商业的正常经营。商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费者。者

7、。商业面积商业面积42,000，总建筑面积为，总建筑面积为500,000，商业比例为，商业比例为8.33。美格行商业地产 偏外向型的社区商业是在满足社区居民需求的基础上兼顾服务外部消费者，商业面积不宜追求巨偏外向型的社区商业是在满足社区居民需求的基础上兼顾服务外部消费者，商业面积不宜追求巨大大化，在商业体量的确定上也需要考虑周边的商业环境，所以，商业面积与住宅面积在化，在商业体量的确定上也需要考虑周边的商业环境，所以，商业面积与住宅面积在1 1：201201：5050之之间，间，3 355的商业面积相对较合适。的商业面积相对较合适。u偏外向型偏外向型案例案例蔚蓝海岸蔚蓝海岸商业面积商业面积16

8、,000，社区户数，社区户数5,119户，社区人口和商业面积之比为户，社区人口和商业面积之比为1：0.84，在外部消费群的支撑下一般可以提升社区商业的价值。，在外部消费群的支撑下一般可以提升社区商业的价值。商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费者。商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费者。商业面积商业面积16,000，总建筑面积为，总建筑面积为570,000，商业比例为，商业比例为2.86。美格行商业地产 内向型的社区商业基本上是考虑服务本社区居民，对外性很弱，商业体量应根据本社区的内向型的社区商业基本上是考虑服务本社区居民，对外性很弱，商业体量应根

9、据本社区的人人口规模来确定，口规模来确定，1 122的面积比例足以满足社区居民日常生活的需求，商业面积与住宅面积在的面积比例足以满足社区居民日常生活的需求，商业面积与住宅面积在1 1：501501：100100之间。之间。u内向型内向型案例案例万科四季花城万科四季花城商业面积商业面积7,700，社区户数，社区户数4,700户，社区人口和商业面积之比为户，社区人口和商业面积之比为1：0.47，社区人口规模完全可以支撑商业的正常经营。，社区人口规模完全可以支撑商业的正常经营。商业采用商业采用“内置内置”的形式，沿小区道路分布，方便居民的购物，在一的形式，沿小区道路分布，方便居民的购物，在一定定程度

10、上提高居民的消费频率。程度上提高居民的消费频率。商业面积商业面积7,700，总建筑面积为，总建筑面积为520,000，商业比例为，商业比例为1.47。美格行商业地产u零星型零星型 零星型的社区商业由于受到周边商业环境等种种因素的影响较大，商业面积往往小型零星型的社区商业由于受到周边商业环境等种种因素的影响较大，商业面积往往小型化，占社区面积的化，占社区面积的1 1以下，商业面积与住宅面积之比小于以下，商业面积与住宅面积之比小于1 1：100100，商业的功能并不突出，商业的功能并不突出。案例案例星河湾星河湾商业面积商业面积5,000，社区户数，社区户数10,330户，社区人口和商业面积之比为户

11、，社区人口和商业面积之比为1：0.14，商业的规划设计基本可以不考虑商业的对外性。，商业的规划设计基本可以不考虑商业的对外性。商业的布点较为集中，布置在其中一个出入口。商业的布点较为集中，布置在其中一个出入口。商业面积商业面积5,000，总建筑面积为，总建筑面积为1,200,000，商业比例为，商业比例为0.42。美格行商业地产各类型社区体量的特点各类型社区体量的特点类别类别商业面积与住宅面积之比商业面积与住宅面积之比商业面积占社区总面积比例商业面积占社区总面积比例外向型外向型1：101：2058偏外向型偏外向型1：201：5035内向型内向型1：501：10012零星型零星型1：1001用表

12、格表示用表格表示美格行商业地产商业体量的确定应根据自身的特点和周边情况合理选择符合社区自身发展的类型，使社商业体量的确定应根据自身的特点和周边情况合理选择符合社区自身发展的类型，使社区区商业得以持续性的发展。商业得以持续性的发展。综合来看综合来看社区商业体量的确定上始终要符合社区商业的特点，就是为满足社区居民生活的基本社区商业体量的确定上始终要符合社区商业的特点，就是为满足社区居民生活的基本需求。需求。适当的加大社区商业的体量有利于提升社区住宅的价格与形象，丰富业态，形成一定适当的加大社区商业的体量有利于提升社区住宅的价格与形象，丰富业态，形成一定规模效应，吸引社区外部的消费者规模效应，吸引社

13、区外部的消费者。美格行商业地产龙华项目启示龙华项目启示 由于周边商业的成熟，且周边众多社区商业体量较大，如锦绣江南由于周边商业的成熟，且周边众多社区商业体量较大，如锦绣江南近近5万平方米的商业面积，我们建议，龙华项目在社区商业类型上选择万平方米的商业面积，我们建议，龙华项目在社区商业类型上选择偏外偏外向型向型或或内向型内向型较为合适。较为合适。美格行商业地产3.1 商业体量的确定及布点商业体量的确定及布点3.1.2 3.1.2 业态比例业态比例 社区商业的成功与否，不仅受到商业体量上的限制，也需要业态上社区商业的成功与否，不仅受到商业体量上的限制，也需要业态上的的合理规划。社区商业的特点是满足

14、社区居民日常生活的需求，业态规划也合理规划。社区商业的特点是满足社区居民日常生活的需求，业态规划也应该遵循这一特点，在首先满足这一基础条件的前提下，才能发挥社区商应该遵循这一特点，在首先满足这一基础条件的前提下，才能发挥社区商业的最大作用。业的最大作用。美格行商业地产社区类型业态比例（）社区超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲郊外大盘社区354581511530353813城郊结合部社区203018251101510202513按社区地理位置分类，业态比例如下表：按社区地理位置分类，业态比例如下表：美格行商业地产 郊外大盘郊外大盘社区商业主要以满足社区居民日常生活需求为主，商业规模一般不大，

15、超市和服务配社区商业主要以满足社区居民日常生活需求为主，商业规模一般不大，超市和服务配套类的业态比重相对要高，其他业态以服务社区居民为目的加以设置。套类的业态比重相对要高，其他业态以服务社区居民为目的加以设置。案例：星河湾案例：星河湾业态比例大小：服务配套超市生活家居餐饮便利店美容业态比例大小：服务配套超市生活家居餐饮便利店美容 美格行商业地产 城郊结合部城郊结合部社区的超市和服务配套业态比重偏低，而相对应的适当增加了餐饮、美容等辐面较社区的超市和服务配套业态比重偏低，而相对应的适当增加了餐饮、美容等辐面较广的业态，同时根据社区对外性质的强弱而调整餐饮、美容等业态的比例以使业态的组合比例符合广

16、的业态，同时根据社区对外性质的强弱而调整餐饮、美容等业态的比例以使业态的组合比例符合社社区商业的定位特点。区商业的定位特点。案例：美丽案例：美丽365花园花园业态比例大小：超市服务配套美容餐饮业态比例大小：超市服务配套美容餐饮 生活家居便利店生活家居便利店美格行商业地产按社区商业规模特点分类，业态比例如下表：按社区商业规模特点分类，业态比例如下表：类型业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲外向型20302040158151525131偏外向型20301520251020510381内向型3040102013152538131零星型2040103051010201020581美格行商

17、业地产 外向型外向型社区商业的业态侧重于超市餐饮业美容业的组合，餐饮业和美容业两个辐射面较广社区商业的业态侧重于超市餐饮业美容业的组合，餐饮业和美容业两个辐射面较广的面积比例相对较大符合外向型社区的特点，以求吸引更多外部的消费者。的面积比例相对较大符合外向型社区的特点，以求吸引更多外部的消费者。案例：招商海月花园案例：招商海月花园业态比例大小：餐饮服务配套美容超市业态比例大小：餐饮服务配套美容超市 便利店便利店美格行商业地产 偏外向型偏外向型社区的商业基本业态组合是餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲，着社区的商业基本业态组合是餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲，着重体现社区商业服务社区居民的特

18、点同时设置辐射面相对较广的业态，如餐饮、美容、休闲等，业重体现社区商业服务社区居民的特点同时设置辐射面相对较广的业态，如餐饮、美容、休闲等，业态种类比较齐全，比例显得相对均衡。态种类比较齐全，比例显得相对均衡。案例：阳光棕榈园案例：阳光棕榈园业态比例大小：餐饮美容服务配套生活家居业态比例大小：餐饮美容服务配套生活家居 便利店休闲便利店休闲美格行商业地产 内向型内向型社区的商业在业态的设置上主要是社区超市服务配套餐饮，社区超市服务配套的社区的商业在业态的设置上主要是社区超市服务配套餐饮，社区超市服务配套的比比例相对较高，反映了内向型社区商业的特点例相对较高，反映了内向型社区商业的特点主要服务本社

19、区居民。主要服务本社区居民。案例：万科四季花城案例：万科四季花城业态比例大小：超市服务配套休闲美容业态比例大小：超市服务配套休闲美容 餐饮便利店餐饮便利店美格行商业地产 零星型零星型社区的商业主要受周边环境影响较大，在业态的设置上也因周边商业环境的不同而变社区的商业主要受周边环境影响较大，在业态的设置上也因周边商业环境的不同而变化，明显表现出业态比例的不均衡化，明显表现出业态比例的不均衡，比较偏重某一业态。，比较偏重某一业态。案例：风和日丽案例：风和日丽业态比例大小：美容服务配套生活家居便利店业态比例大小：美容服务配套生活家居便利店美格行商业地产社区商业的业态组合比例也受周边环境的影响，需要根

20、据周边环境来合理规划社区商业的社区商业的业态组合比例也受周边环境的影响，需要根据周边环境来合理规划社区商业的业态组合比例，以达到社区商业长期收益的最大化。业态组合比例，以达到社区商业长期收益的最大化。综合来看综合来看社区商业的业态组合主要以满足社区居民的日常生活需求为主。社区商业的业态组合主要以满足社区居民的日常生活需求为主。社区的地理位置是影响社区商业业态组合比例的重要因素，一般来说，郊外大盘社区业态规社区的地理位置是影响社区商业业态组合比例的重要因素，一般来说，郊外大盘社区业态规划偏重于综合超市服务配套，城郊结合部社区侧重于辐射面相对较广的业态，体量较大。划偏重于综合超市服务配套，城郊结合

21、部社区侧重于辐射面相对较广的业态，体量较大。美格行商业地产龙华项目启示龙华项目启示 由于我们建议龙华项目定位为偏外向型或内向型，那么在业态组合由于我们建议龙华项目定位为偏外向型或内向型，那么在业态组合上上建议偏重于建议偏重于社区标超服务配套美容休闲餐饮社区标超服务配套美容休闲餐饮，社区标超服务，社区标超服务配套美容的比例相对要高。配套美容的比例相对要高。美格行商业地产3.1 商业体量的确定及布点商业体量的确定及布点3.1.3 3.1.3 商业布点商业布点 如果说社区商业的体量确定和业态比例的规划是产品的内容的话，那如果说社区商业的体量确定和业态比例的规划是产品的内容的话，那么，社区商业的布点则

22、是对产品的包装，良好的包装可以使产品得以更好的么，社区商业的布点则是对产品的包装，良好的包装可以使产品得以更好的展示，在一定程度上提升商业的价值，反之，则会弱化商业本身所具有的价展示，在一定程度上提升商业的价值，反之，则会弱化商业本身所具有的价值。值。美格行商业地产郊外大盘社区商业布点规律郊外大盘社区商业布点规律内街内街小区内部小区内部外街外街社区商业独社区商业独立、集中立、集中商业临近主出入口商业临近主出入口祁福新邨商业分布图祁福新邨商业分布图参考案例参考案例社区商业一般独立于社区。社区商业一般独立于社区。商业的布点位于社区出入口。商业的布点位于社区出入口。通常以步行街体现，同时区分通常以步

23、行街体现，同时区分内街、外街。内街、外街。按社区地理位置分类分析：按社区地理位置分类分析：美格行商业地产城郊结合部社区商业布点规律城郊结合部社区商业布点规律锦绣江南商业分布图锦绣江南商业分布图社区商社区商业以出业以出入口为入口为中心分中心分布布出入口出入口出入口出入口社区商业以出入社区商业以出入口为中心分布口为中心分布社区商业临主干社区商业临主干道分布道分布参考案例参考案例商业主要沿主干道做直线型的分布。商业主要沿主干道做直线型的分布。一般情况下，如果社区周边商业环一般情况下，如果社区周边商业环境较成熟，在一定范围内，境较成熟，在一定范围内，商业的商业的分分布沿街长度就越长，反之，则越短。布沿

24、街长度就越长，反之，则越短。商业以社区主出入口为中向周边分布。商业以社区主出入口为中向周边分布。按社区地理位置分类分析：按社区地理位置分类分析：美格行商业地产按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：外向型社区商业布点规律外向型社区商业布点规律商业基本上以出入口为心，沿主商业基本上以出入口为心，沿主要道路伸展开。要道路伸展开。社区商业展示面较长，有利于吸社区商业展示面较长，有利于吸引更多的外部消费者。引更多的外部消费者。参考案例参考案例美丽美丽365花园商业分布图花园商业分布图美格行商业地产按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：偏外向型社区商业布点规律偏外向型社

25、区商业布点规律参考案例参考案例商业的布点以方便社区居民购物消商业的布点以方便社区居民购物消费为原则，商业的布点完全以社区出费为原则，商业的布点完全以社区出入口为中心，主要为方便社区居民的入口为中心，主要为方便社区居民的消费，同时，具有一定长度的商业展消费，同时，具有一定长度的商业展示面，吸引外部消费者。示面，吸引外部消费者。阳光棕榈园商业分布图阳光棕榈园商业分布图美格行商业地产按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：内向型社区商业布点规律内向型社区商业布点规律参考案例参考案例万科四季花城商业分布图万科四季花城商业分布图商业布点在一定范围内形成一定商业布点在一定范围内形成一定规模

26、的集中形式。规模的集中形式。商业的布点完全以方便社区居民为商业的布点完全以方便社区居民为基本原则，体现内向型社区商业的特基本原则，体现内向型社区商业的特点。点。美格行商业地产按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：零星型社区商业布点规律零星型社区商业布点规律参考案例参考案例星河湾商业分布图星河湾商业分布图商业布点时往往以集中的形式出商业布点时往往以集中的形式出现，商业的展示面不宽。现，商业的展示面不宽。美格行商业地产龙华项目启示龙华项目启示 由于梅龙路展示面较好，属城市发展主干道，交通便利，因此，建由于梅龙路展示面较好，属城市发展主干道，交通便利，因此，建议龙华项目商业布点临梅

27、龙路布置。议龙华项目商业布点临梅龙路布置。美格行商业地产3.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.1 3.2.1 建筑设计布局原则建筑设计布局原则业态性质业态性质是否满足居民日常生活所需的高购买频率商品是否满足居民日常生活所需的高购买频率商品业态特点业态特点是否要求有明显的展示效果，外向性强度是否要求有明显的展示效果，外向性强度经营规模经营规模能否发挥规模效应，凝聚、吸引人流能否发挥规模效应，凝聚、吸引人流品牌知名度品牌知名度是否业内知名品牌是否业内知名品牌盈利能力盈利能力是否具有公认的高利润率是否具有公认的高利润率商家在整个社区商业的相对位置最主要还是由以下几个要素决商家在

28、整个社区商业的相对位置最主要还是由以下几个要素决定定 美格行商业地产建筑设计布局原则建筑设计布局原则应该优先考虑的是主力店的位置问题应该优先考虑的是主力店的位置问题。其次考虑社区商业必不可少的业态，主要是服务配套类业态其次考虑社区商业必不可少的业态，主要是服务配套类业态 而精品、服装很多时候都是作为辅助业态的形式出现，在位置的规划上应该而精品、服装很多时候都是作为辅助业态的形式出现，在位置的规划上应该服从于居民生活所需的业态服从于居民生活所需的业态 美格行商业地产 从以上原则可以看出，社区商业从以上原则可以看出，社区商业中，配套性质越强，便利性质越明显，中，配套性质越强，便利性质越明显，购买频

29、率越高，其对于位置的要求也越购买频率越高，其对于位置的要求也越高，各业态对位置敏感度见下表：高，各业态对位置敏感度见下表：业态业态位置敏感度位置敏感度位置敏感业态：位置敏感业态：综合超市综合超市社区标超社区标超便利店便利店餐饮餐饮干洗店干洗店饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）位置要求相对不高业态：位置要求相对不高业态：冲印店冲印店花店、茶叶花店、茶叶地产中介地产中介生活家居生活家居美容美容/美发美发休闲类休闲类其他（精品、服装等）其他（精品、服装等）美格行商业地产3.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.2 3.2.2 硬件技术指标硬件技术指标 每种业态的商家都有自身对于建筑产品硬

30、件的要求每种业态的商家都有自身对于建筑产品硬件的要求，这些要求一般都是基，这些要求一般都是基于经营的需要，同时每种业态都有自己独有的特点，这也就决定了对于硬件技于经营的需要，同时每种业态都有自己独有的特点，这也就决定了对于硬件技术的要求不尽相同。每种业态选址时的首选因素的不同也影响各个业态对物业术的要求不尽相同。每种业态选址时的首选因素的不同也影响各个业态对物业硬件的要求程度，相对来说，选址时主要考虑周边环境因素的业态对于物业硬硬件的要求程度，相对来说，选址时主要考虑周边环境因素的业态对于物业硬件的要求要低，同时显得灵活多变。件的要求要低，同时显得灵活多变。美格行商业地产 对物业硬件要求最高的

31、是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的要对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的要求在求在8,000-15,000之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都有明确之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都有明确的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对物业硬件要的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对物业硬件要求比较严格。求比较严格。各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求超市超市美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求超市超市社区标超社区标超需求面积（）8,000-15,0002,000-5,000经营楼层

32、选择（层）3层一层单层面积（）4,0008,0001，000-5,000层高要求（m）4.54.5楼板承重（Kg/）500500开间（m）-进深（m）-给排水提供市政管道供水，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等接驳到位供配电提供符合国家标准的市电和变压器，同时提供后备发电机提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源中央空调提供独立的中央空调提供独立的中央空调店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部-电话线提供配口提供接口弱电要求提供配口200w/燃气管道提供城市燃气管道配口配备管道煤气或瓶装煤气站排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位设置排污、排油井、隔油池及排

33、油烟井道等设施停车场位置、数量200-500-物业交付装修标准毛坯毛坯美格行商业地产各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在餐饮业态对经营面积的要求是在2002001,5001,500之间，由于有之间，由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。餐饮餐饮美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求中餐类酒楼中餐类酒楼中式快餐店中式快餐店西式快餐店西式快餐店

34、西餐咖啡厅西餐咖啡厅需求面积（）1000-1500200-400200-1000500-1500经营楼层选择（层）1-51-21-21-2单层面积（）500200100500层高要求（m）3.53.53.53.5楼板承重（Kg/）500500500500给排水符合国家标准符合国家标准符合国家标准符合国家标准供配电100KW100KW100KW100KW中央空调需要需要需要需要电梯（部）2不要求不要求不要求步梯（部）111-21-2燃气管道提供接口提供接口提供接口提供接口排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及

35、排油烟井道等设施停车场数量（个）100左右不要求不要求20物业交付装修标准简单装修简单装修简单装修毛坯美格行商业地产各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业便利店社区商业便利店/连锁店业态对经营面积的要求是在连锁店业态对经营面积的要求是在60-200之间，对经之间，对经营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术指营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术指标标基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易达性基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易达性和和良好的展示面。良好的展示面。

36、便利店便利店/连锁店连锁店美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）60200经营楼层选择（层）一楼层高要求（m）3m开间（m）49进深（m）18给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调不需要店前走道店前走道在1.5m左右，且裸露没有绿化带燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修美格行商业地产各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业服务配套业态的经营面积要求是在社区商业服务配套业态的经营面积要求是在30-200，服务配套的商家，服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套种类繁多，对于硬件的

37、技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求。业态对硬件技术基本没有特殊要求。服务配套服务配套美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200经营楼层选择（层）13层高要求（m）3m开间（m）310进深（m）给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调可有可无店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准毛坯美格行商业地产各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业美容业态的经营面积要求是在社区商业美容业态的经营面积要求是在100-500之间，由于美容业服之间，由于美容业服务务的特点，其对给排水、排污等技

38、术指标提出较细致的要求，比如对店前走道也的特点，其对给排水、排污等技术指标提出较细致的要求，比如对店前走道也提出了要裸露，最好不要有绿化带。提出了要裸露，最好不要有绿化带。美容美容美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求美容美容SPA美发美发需求面积（）500100经营楼层选择（层）51层高要求（m）3.23开间（m）无特殊要求8-10进深（m）无特殊要求15给排水提供接口，能保持稳定正常提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准提供接口且符合国家标准中央空调不需要不需要店前走道无特殊要求裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要不需要排污提供接口，排污水管直径要宽提供接口，排污水管

39、直径要宽停车场位置、数量100可有可无物业交付装修标准毛坯简单装修美格行商业地产各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业社区商业生活家居业态对于经营场所的面积要求是在生活家居业态对于经营场所的面积要求是在150150之上，生活家之上，生活家居业态经营产品的体积一般较大，对于经营场所的面积要求相对较大，其余技居业态经营产品的体积一般较大，对于经营场所的面积要求相对较大，其余技术指标均无特殊要求。术指标均无特殊要求。生活家居生活家居美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3进深（m）10给排水提供接

40、口供配电提供接口且符合国家标准排污中央空调需要店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修美格行商业地产各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经营营面积要求一般在面积要求一般在500以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等技技术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。休闲休闲美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）500经营楼层选择（层）3层

41、高要求（m）3.5开间（m）进深（m）给排水提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽中央空调需要店前走道燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯美格行商业地产综合各业态对物业硬件技术指标要求：综合各业态对物业硬件技术指标要求：超市餐饮美容休闲便利店服务配套生活家居超市餐饮美容休闲便利店服务配套生活家居业态业态物业硬件技术指标要求物业硬件技术指标要求超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲美格行商业地产3.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.3 3.2.3 铺位面积配比铺位面积配比 目前很多社区商业的开发建设仍然缺乏统一的规划

42、，硬件不合理，合适目前很多社区商业的开发建设仍然缺乏统一的规划，硬件不合理，合适业业态无法进入，所以目前很多社区商业整体形象欠佳，经营状况不良，很大程态无法进入，所以目前很多社区商业整体形象欠佳，经营状况不良，很大程度度上就是前期规划留下的恶果。但实际操作中，社区商业的规划设计并不能完上就是前期规划留下的恶果。但实际操作中，社区商业的规划设计并不能完全全符合每一个业态的要求，但各业态商家在选址时硬件技术指标也是考虑的重符合每一个业态的要求，但各业态商家在选址时硬件技术指标也是考虑的重要要因素，必须在这两者间找到平衡点，以求达到双方都能接受的双赢结果。因素，必须在这两者间找到平衡点，以求达到双方

43、都能接受的双赢结果。美格行商业地产按社区地理位置分类分析：按社区地理位置分类分析：郊外大盘由于地理位置相对较为偏僻，在业态的组合上以超市服务配套为主，主要以郊外大盘由于地理位置相对较为偏僻，在业态的组合上以超市服务配套为主，主要以服务社区居民为目的，同时餐饮业、美容业等辐射面较广的业态的比例适当的减少，避免出服务社区居民为目的，同时餐饮业、美容业等辐射面较广的业态的比例适当的减少，避免出现现消费支持不够，因为地处郊外，周边商业不成熟。消费支持不够，因为地处郊外，周边商业不成熟。100-300的铺位比例较高，占的铺位比例较高，占40，业态，业态多为服务配套、美发、生活家居。多为服务配套、美发、生

44、活家居。300-500的铺位，业态多为餐饮和休闲，的铺位，业态多为餐饮和休闲，主要为社区居民服务主要为社区居民服务。100以下的商铺，主要是服务配套和便利店居以下的商铺，主要是服务配套和便利店居多。多。美格行商业地产按社区地理位置分类分析：按社区地理位置分类分析：相对郊外大盘社区商业来说，城郊结合部社区商业的对外性显得较强，商业体量较大，餐相对郊外大盘社区商业来说，城郊结合部社区商业的对外性显得较强，商业体量较大，餐饮、美容等辐射面较广的业态比例相对较高，同时，超市和服务配套业态的比例显得相对降低。饮、美容等辐射面较广的业态比例相对较高，同时，超市和服务配套业态的比例显得相对降低。300-50

45、0的铺位比例较高，业态以餐饮业、的铺位比例较高，业态以餐饮业、美容业居多。美容业居多。100-300的铺位，业态多为生活家居和美的铺位，业态多为生活家居和美发。发。100以下的商铺，主要是服务配套和便利以下的商铺，主要是服务配套和便利店居多。店居多。美格行商业地产 外向型社区商业的特点决定着其业态的组合辐射面较广的餐饮业和美容业等占的比例要外向型社区商业的特点决定着其业态的组合辐射面较广的餐饮业和美容业等占的比例要比比较大，其他业态的设置以服务社区居民为主要目的。较大，其他业态的设置以服务社区居民为主要目的。按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：10030023%100以下1

46、9%1000以上12%50010008%30050038%100以下10030030050050010001000以上300-500的铺位比例较高，业态以餐饮业、的铺位比例较高，业态以餐饮业、美容业居多。美容业居多。100-300的铺位，业态多为生活家居和美的铺位，业态多为生活家居和美发。发。100以下的商铺，主要是服务配套和便利以下的商铺，主要是服务配套和便利店居多。店居多。美格行商业地产 偏外向型社区商业的对外性相对外向型社区较弱，在业态的设置上以综合超市服务配偏外向型社区商业的对外性相对外向型社区较弱，在业态的设置上以综合超市服务配套套餐饮美容为主，业态比例显得较均衡，铺位面积配比也要体

47、现偏外向型社区商业的特点。餐饮美容为主，业态比例显得较均衡，铺位面积配比也要体现偏外向型社区商业的特点。按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：10030034%100以下17%1000以上8%50010008%30050033%100以下10030030050050010001000以上占比例最大的是占比例最大的是100-300和和300-500的的铺位，业态以服务配套、餐饮业、美容业居多。铺位，业态以服务配套、餐饮业、美容业居多。100以下，业态多为服务配套和便利店。以下，业态多为服务配套和便利店。500-1000和和1000以上的商铺，主要是以上的商铺，主要是超市和餐饮居

48、多。超市和餐饮居多。美格行商业地产 内向型社区商业的业态组合主要是社区超市服务配套，辐射面较广的业态比例较小，内向型社区商业的业态组合主要是社区超市服务配套，辐射面较广的业态比例较小，社社区商业的对外性较弱，主要为社区居民服务。区商业的对外性较弱，主要为社区居民服务。按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：100-300的铺位比例较高，业态多为服的铺位比例较高，业态多为服务配套、美发、生活家居。务配套、美发、生活家居。300-500的铺位，业态多为餐饮和休闲。的铺位，业态多为餐饮和休闲。100以下的商铺，主要是服务配套和便利店居以下的商铺，主要是服务配套和便利店居多。多。美格行

49、商业地产 零星型的社区商业由于一来自身商业面积偏小，二是受周边商业环境的影响较大，在业零星型的社区商业由于一来自身商业面积偏小，二是受周边商业环境的影响较大，在业态态的设置上也因周边商业环境的不同而变化，明显表现出业态比例的不均衡，在业态的比例上的设置上也因周边商业环境的不同而变化，明显表现出业态比例的不均衡，在业态的比例上偏偏重于某一业态，主要是由于其自身商业规模偏小，一种业态或一家店的面积只要达到几百米重于某一业态，主要是由于其自身商业规模偏小，一种业态或一家店的面积只要达到几百米的的规模，便导致了整体比例的偏向。规模，便导致了整体比例的偏向。按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点

50、分类分析：由于其在业态上的偏重性，导致对零星型社区的铺位面积配比的分析显得没有意义。由于其在业态上的偏重性，导致对零星型社区的铺位面积配比的分析显得没有意义。零星型社区商业受周边环境的影响较大，可以根据周边商业的状况来确定社区商业的业零星型社区商业受周边环境的影响较大，可以根据周边商业的状况来确定社区商业的业态态组合，从而可以根据偏重的某一业态来设置商铺面积配比，达到优化社区商业的目的。组合，从而可以根据偏重的某一业态来设置商铺面积配比，达到优化社区商业的目的。美格行商业地产综合来看：综合来看：300-500的铺位比例较高，此类商铺的业态主要是餐饮及美容类，对外性的铺位比例较高，此类商铺的业态

51、主要是餐饮及美容类，对外性相对较强，相对较强，城郊结合部社区、外向型、偏外向型社区城郊结合部社区、外向型、偏外向型社区等此类业态的比例相对要高；等此类业态的比例相对要高；其次是其次是100-300的铺位，此类商铺的业态主要是服务配套类居多，第三是的铺位，此类商铺的业态主要是服务配套类居多，第三是100以下的铺位，也是以服务配套和便利店居多，这两类的业态以服务本社区居民为以下的铺位，也是以服务配套和便利店居多，这两类的业态以服务本社区居民为主。从以上比例看，比较合适的体现了社区商业的特点。主。从以上比例看，比较合适的体现了社区商业的特点。美格行商业地产龙华项目启示龙华项目启示 建议龙华项目面积在

52、建议龙华项目面积在100以下和以下和100300的铺位比例要高，同的铺位比例要高，同时，在建筑产品规划设计上要符合几间小商铺打通成一间商铺后能保持合时，在建筑产品规划设计上要符合几间小商铺打通成一间商铺后能保持合适的开间进深比。适的开间进深比。美格行商业地产3.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.4 3.2.4 商业空间、尺度及流线商业空间、尺度及流线 社区商业的最根本目的就是满足居民日常生活需求，由此也决定了其消费群就社区商业的最根本目的就是满足居民日常生活需求，由此也决定了其消费群就是社区内部业主。那么在实际操作的演变过程中，社区商业必然朝着居民户外活动是社区内部业主。

53、那么在实际操作的演变过程中，社区商业必然朝着居民户外活动空间的延伸的方向发展。因此，社区商业旨在营造的是一种和谐、富亲和力而又不空间的延伸的方向发展。因此，社区商业旨在营造的是一种和谐、富亲和力而又不失活泼的商业氛围。反映在社区商业建筑的空间、尺度及流线上，也应该按此要求失活泼的商业氛围。反映在社区商业建筑的空间、尺度及流线上，也应该按此要求来设计。来设计。美格行商业地产商业空间、尺度商业空间、尺度 社区商业的空间、尺度重在营造一种和谐、活泼的商业氛围，与社区商业的空间、尺度重在营造一种和谐、活泼的商业氛围，与住宅共同组成舒适、亲密的居住、活动空间，所以与购物中心的商业住宅共同组成舒适、亲密的

54、居住、活动空间，所以与购物中心的商业空间、尺度是有根本区别的。空间、尺度是有根本区别的。美格行商业地产商业空间、尺度商业空间、尺度广场广场休闲座椅休闲座椅体现一种和谐的亲密空间体现一种和谐的亲密空间。不宜太宽，一般为不宜太宽，一般为10-12米较为合适。米较为合适。中间设置休闲座椅，点缀绿色植物，创中间设置休闲座椅，点缀绿色植物，创造谐意的休闲空间造谐意的休闲空间。社区商业街的空间、尺度设计社区商业街的空间、尺度设计参考案例参考案例万科四季花城商业分布图万科四季花城商业分布图美格行商业地产商业空间、尺度商业空间、尺度商铺的开间与进深比例商铺的开间与进深比例主要考虑因素：主要考虑因素：几间连铺打

55、通后成为一家铺几间连铺打通后成为一家铺面时，仍不会显得长宽比例失面时，仍不会显得长宽比例失调；调；商家要有充足的展示面；商家要有充足的展示面；商业街的长度；商业街的长度；开间宽度的规划设计上，应开间宽度的规划设计上，应以较为合理的以较为合理的4-6米为主米为主。进深深度的规划设计上，进深深度的规划设计上，10-12米比较合理。米比较合理。可以参考的开间与可以参考的开间与进深比例范围应该进深比例范围应该是不小于是不小于1：3，不，不大于大于3：5。美格行商业地产人流动线人流动线 根据调研的根据调研的12个案例及经验总结，在社区商业的流线规划上个案例及经验总结，在社区商业的流线规划上主要应注意以下

56、三点：主要应注意以下三点：规划流线简单易达，商业靠近社区主出入口及社区内道路；规划流线简单易达，商业靠近社区主出入口及社区内道路；人流动线设计以直线为主，因为根据经验，在人流视野范围内的商铺，人流动线设计以直线为主，因为根据经验，在人流视野范围内的商铺，具具有较高租金价值；有较高租金价值；在直线的人流动线中，最好能规划休闲小广场，起到很好的凝聚人气的作用，在直线的人流动线中，最好能规划休闲小广场，起到很好的凝聚人气的作用，也可以提升部分商铺的租金价值。也可以提升部分商铺的租金价值。美格行商业地产龙华项目启示龙华项目启示 商业建筑空间、尺度要营造出和谐的状态，商业街不宜太宽，一般商业建筑空间、尺

57、度要营造出和谐的状态，商业街不宜太宽，一般在在1012米的长度，中间设置雕塑、休闲座椅、植物花草等，创造休闲谐意米的长度，中间设置雕塑、休闲座椅、植物花草等，创造休闲谐意空间。空间。商铺的开间进深比例应保持商铺的开间进深比例应保持1：33：5之间，开间之间，开间46米，进深米，进深1012米较为合适。米较为合适。美格行商业地产楼盘名称楼盘名称主题风格主题风格表现形式表现形式万科四季花城欧洲小镇风情建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一锦绣江南江南园林建筑外观、线条景观小品点缀与住宅风格统一中海阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一3

58、.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.5 3.2.5 商业特色营造商业特色营造在此次调查的十二个在此次调查的十二个案例中，在商业特色案例中，在商业特色的营造上做得相对比的营造上做得相对比较好的有万科四季花较好的有万科四季花城、锦绣江南和阳光城、锦绣江南和阳光棕榈园。棕榈园。美格行商业地产商业特色的营造体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一。商业特色的营造体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一。在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用强化运用

59、。景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。我们可以总结出以下社区商业特色营造的几点建议：我们可以总结出以下社区商业特色营造的几点建议：美格行商业地产4.1 销售销售/租赁比例租赁比例4.1.1 4.1.1 社区商业销售社区商业销售/租赁现状租赁现状社区商业实现利益的手段主要有三种：社区商业实现利益的手段主要有三种：整体销售整体销售 纯租赁纯租赁销售、租赁相结合销售、租赁相结合美格行商业地产社区社区

60、状况状况销售销售/租赁比例租赁比例商业整体形象商业整体形象锦绣江南锦绣江南整体销售销售100一般风和日丽风和日丽整体销售销售100较差美丽美丽365花园花园销售、租赁结合租赁20.8，销售79.2一般万科四季花城万科四季花城整体销售销售100较好招商海月花园招商海月花园整体销售销售100一般蔚蓝海岸蔚蓝海岸租赁租赁100较好阳光棕榈园阳光棕榈园销售、租赁结合租赁19.4，销售80.6较差海滨广场海滨广场销售、租赁结合租赁21.7，销售78.3一般皇御苑皇御苑整体销售销售100一般凤凰城凤凰城销售、租赁结合租赁67.04，销售32.96较好星河湾星河湾租赁租赁100较好祈福新村祈福新村租赁租赁1

61、00一般调查的十二个社区的销售调查的十二个社区的销售/租赁现状如下：租赁现状如下：以上数据均为查询资料及现场询问所得以上数据均为查询资料及现场询问所得 美格行商业地产可以看出：可以看出：采用整体销售手法的社区较多，一共有采用整体销售手法的社区较多，一共有5家，占调研案例的近一半之家，占调研案例的近一半之多，采用租赁和租售结合的社区各分别有多，采用租赁和租售结合的社区各分别有3家和家和4家。家。采用纯租赁手法的社区商业整体形象较好，而采用纯销售手法的社区采用纯租赁手法的社区商业整体形象较好，而采用纯销售手法的社区商业大部分商业整体形象一般，有些甚至较差。商业大部分商业整体形象一般，有些甚至较差。

62、美格行商业地产4.1 销售销售/租赁比例租赁比例4.1.2 4.1.2 现状分析现状分析采用纯租赁方式的社区有蔚蓝海岸、星河湾、祁福新邨采用纯租赁方式的社区有蔚蓝海岸、星河湾、祁福新邨理由理由如果经营管理得当，纯租赁方式在获利能力比纯销售方式强。如果经营管理得当，纯租赁方式在获利能力比纯销售方式强。方便发展商对商业进行统一经营管理。方便发展商对商业进行统一经营管理。在维护、提升社区整体形象有很大的作用，可以较大程度的提升社在维护、提升社区整体形象有很大的作用，可以较大程度的提升社区住宅的价值。区住宅的价值。美格行商业地产采用租售结合方式的社区有阳光棕榈园、海滨广场、凤凰城、美丽采用租售结合方式

63、的社区有阳光棕榈园、海滨广场、凤凰城、美丽365花园花园理由理由快速回拢部分资金，获得一定的开发利益。快速回拢部分资金，获得一定的开发利益。对部分商铺进行统一管理，在一定程度上维护社区的形象。对部分商铺进行统一管理，在一定程度上维护社区的形象。经营部分商铺以获得长期持续的收益。经营部分商铺以获得长期持续的收益。美格行商业地产采用整体销售方式的社区有万科四季花城、锦绣江南、招商海月、风和日丽等等采用整体销售方式的社区有万科四季花城、锦绣江南、招商海月、风和日丽等等理由理由发展商承担较低的风险。发展商承担较低的风险。最快速度回拢资金，在短期内可以获得大量收益。最快速度回拢资金，在短期内可以获得大量

64、收益。省去对社区商业后期经营管理的人力、物力资源。省去对社区商业后期经营管理的人力、物力资源。美格行商业地产类别类别优点优点缺点缺点整体销售整体销售1、快速回笼资金；2、省去社区商业的后期经营管理；3、发展商承担风险小。1、很难对社区商业进行统一的经营管理。2、缺少统一的经营管理，社区商业难免显得凌乱，影响社区商业形象，弱化商业原有的价值。纯租赁纯租赁1、保持长期持续的经营收益；2、利于维持社区的整体形象；3、提升社区整体价值。1、资金回收周期长，承担较高的风险；2、对社区商业的后期经营管理要求很高。销售、租赁销售、租赁 相结合相结合1、快速回笼部分资金；2、对部分商铺进行统一管理，在一定程度

65、上维护社区的形象；3、获得部分商铺的长期持续的经营收益。1、无法对社区商业进行统一的管理，使商业无法协调一致，对社区商业的整体性影响较大，无法进一步的提升社区的价值。综合以上来看综合以上来看 三种方式在实际操作中较难区分孰优孰劣，关键是立场与角度的问题，所以，三种方式在实际操作中较难区分孰优孰劣，关键是立场与角度的问题，所以，选择时都应该根据自身的实际情况而定。选择时都应该根据自身的实际情况而定。美格行商业地产4.2 招商策略招商策略4.2.1 4.2.1 招商策略综述招商策略综述技巧要求高技巧要求高商业招商的主要特点商业招商的主要特点：谈判周期长谈判周期长反复次数高反复次数高难度高难度高专业

66、要求程度高专业要求程度高美格行商业地产招商分为两个阶段招商分为两个阶段主力店的招商一般集中在项目的前期规划主力店的招商一般集中在项目的前期规划 启动阶段启动阶段普通商家的招商分散于整个项目的建设期间普通商家的招商分散于整个项目的建设期间 对于商业销售来说，招商先行，销售压后。对于商业销售来说，招商先行，销售压后。美格行商业地产4.2 招商策略招商策略4.2.2 4.2.2 主力店招商策略主力店招商策略主力店的招商工作可分为三个阶段：主力店的招商工作可分为三个阶段：第一阶段第一阶段 准备工作阶段准备工作阶段第二阶段第二阶段 谈判实际操作阶谈判实际操作阶段段第三阶段第三阶段 合同签订及进场阶段合同签订及进场阶段美格行商业地产第一阶段第一阶段 准备工作阶段准备工作阶段1、制作招商宣传手册、制作招商宣传手册2、确认主力店商家类型、确认主力店商家类型3、主力商家的初步接洽工作、主力商家的初步接洽工作4、主力商家的筛选工作、主力商家的筛选工作美格行商业地产第二阶段第二阶段 谈判实际操作阶段（谈判实际操作阶段（26个月）个月）本阶段是在基本确立了主力商家的意向之后，进入合同条款的谈判阶本阶段是在基本