安徽淮南市9月南山新区某地块前产品测策划报告沟通稿67p

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1、淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告 淮南山南新区项目地块 前期定位发展策略报告这是一块山南新区即将崛起的土地，政府大手笔的规划带来了一次历史性的机遇36万磅礴盛大的造城之举，赋予了这片土地创造奇迹的机会我们有理由相信，本案之上，再无他盘！我们有理由相信，本案即将成为这个区域最具价值的黄金楼盘；淮南城市品质生活标杆；那么，让我们开始赋予这块土地一次华丽的转身序序淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告2问题二如何寻找项目最佳物业机会？实现物业的持续经营、稳定收益，和产品差异化问题三各种物业类型配比是否可行？如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？问题一在淮南的大市场环境下，本项目产品

2、如何定位？关键问题：淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告3项目位置淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告4宏观经济本案区域维度淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告5淮南合肥南京p淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区淮南市区淮河中游，安徽省中部偏北，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界，东北与蚌埠市属怀远县相交。淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，强交通导向力城市p距合肥机场1小时高速车程，距南京机

3、场3小时高速车程淮河航运直通江海p淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积2600平方公里，总人口260万p淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国p淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告6淮南市中人口基数较大，历年户籍人口保持平稳零增长，外来人口、城市化速度增幅大淮南市人口基数大，处于安徽省中上游户籍人口增长缓慢，外来人口增长相对较为快速,趋于高度的城市化进程n淮南市人口常住人口从08年至10年增长近10万人n户籍年均增长率0.2%，增长率较小n未来

4、持续保持零增长，而外来人口、常住人口将大批涌入，为加快城市化进程带来契机10%30%70%起步阶段加速阶段后期阶段城市化率沿S型曲线变动233.4236.4238.2240.9242.5244.5247.32252302352402452502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年淮南市淮南市2005-2011年人口增长走势年人口增长走势淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告7城市合肥芜湖马鞍山铜陵淮南大同唐山晋城鄂尔多斯人均可支配收入（元）110131084113705112801229511759123761013213000同比增长率13.70%12.60

5、%14.80%18.40%24%10.40%18%13.70%17.90%长期以来煤炭产业受计划经济制约，价格受国家控制，淮南经济发展较为缓慢随着国家放开煤炭市场以及国内国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展p周边矿区零散分布，以生产功能为主，生态环境产业输出型城市p淮南经济的单一性，使得其经济支点零散分布于各个矿区，共同支撑淮南经济的发展田家庵潘集八公山凤台谢家集山南新区7418823410660123451300314046153770.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200040006000800010000120001400016000

6、2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年淮南市2004-2010年人均可支配收入增长人均可支配收入（元）增长率23.10%57.40%19.60%50.00%24.10%26.50%11.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0501001502002503002004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年淮南市2004-2010煤炭总产值增幅增长率煤炭行业（亿）淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告8生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55597.65

7、05511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均水平仅为10左右，发达国家一般达到20以上。p近年，淮南居民消费与收入增长率变化基本同步p淮南居民消费，食品消费占比较大，消费水平较为初级p9的住房支出比重与当前的收入水平不符，居住消费可提升空间大，过去受到压抑的居住需求将被激发；11年达到11%554553008060.48930935896131068822.50%3.40%30.60%3%1%2.70%11.20%0200040006000800010000120000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00

8、%30.00%35.00%2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年淮南2004-2010年人均消费增长情况人均消费性支出（元）增长率922511232143181550219563221692399816.00%16.50%15.60%12.10%15.70%13.70%13.90%05000100001500020000250000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年淮南市淮南市2004-2010年

9、人均年人均GDP发展走势发展走势人均GDPGDP增长率居民人均消费的增长，但购房消费比例相对较小09-11年淮南居民住房消费明显开始释放淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告9n三产结构中，第二产业占据主导地位n第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89n三产结构中，第二产业占据主导地位n第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2010年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89111.88140.18160.7199.1277.2319.43880501001502002503003504004502004年2005年2006年2007年200

10、8年2009年2010年淮南市2004-2010三大产业总产值比重第一产业（亿）第二产业（亿）第三产业（亿）76.6116.06128.6163.2241.7280.23880501001502002503003504004502004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年淮南市2004-2010规模以上工业产值规模以上工业（万元）线性(规模以上工业（万元）)19.826.5723.928.343.249.956.501020304050602004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年淮南市2004-2010电力产业总产值淮南以第二产业为导向产

11、业基础雄厚发展迅猛煤炭电力为导向资源输出外向型城市为房地产发展提供经济支撑淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告10人口基数大，为房地产市场带来人口支撑；城市化进程较快，具备城市外扩能力结论一产业基础雄厚，工业发达；以煤炭和电力支柱产业为导向，有较强购房能力结论二随着淮南人均消费和收入的增加房产购买需求开始释放，人均购房比重将持续加大结论三宏观经济结论淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告11宏观经济本案区域维度淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告12p以省会经济圈为中心，以沿江城市带和沿淮城市群为支撑”的中心城市带动战略。将“合淮”同城化提升到城市发展战略的高度.p提出建立“两心一廊

12、两翼”合淮同城规划 以核心城市为中心的松散状态交通快速发展以核心城市为中心网络化城市圈同城化提升到战略高度，以产业为支撑的强交通导向力正在释放淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告13新建合淮蚌客运专线在蚌埠与京沪高铁相衔接，也是京福高速铁路的组成部分，不仅把淮南连接上京沪高速铁路，构成淮南北上快速通道，更重要的是连通了沪汉蓉、武广、京沪三条客运专线对完善铁路网结构、提高铁路通过能力和协调能力具有重要意义。形成以京沪高速铁路、城市轻轨为核心，形成以高速公路、港口为骨干、干线公路为基础、相配合、管道输送相辅助的“中心成网、外围成环、四周放射、五通汇流”的现代化立体交通体系。城市发展，交通先行合

13、淮同城规划 合淮同城/城市发展方向淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告14“两心”：分别为合肥中心城区、淮南中心城区。“一廊”：为沿合淮阜高速公路、206国道和102省道、合淮铁路及合淮蚌客运专线沿线的小城镇发展走廊。“双翼”：分为西部自瓦埠湖起包含江淮运河沿线的蓝色生态发展带，东部沿合徐高速公路沿线的绿色农业发展带。战略的重点区域为合肥北部新区、淮南中心城区山南新区、长丰中部地区、空港新区等。而淮南发展重点一区一廊。“一区”：淮南的山南新区。这是淮南的新行政中心区、文教体育中心区，准备发展高新技术产业、先进制造业和现代物流业等，将成为合淮同城化的重点对接区域.合淮同城规划 淮南东扩南进，

14、着力打造“一区一廊”山南新区是淮南的新行政中心区、将成为合淮同城化的重点对接区域.淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告15皖江城市带（如图）u便捷的交通条件使淮南与城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了房产市场的需求范围。u城市化进程的加快为房地产市场的高速发展提供了基础。u“城市东扩南进”的城市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件;随着山南的不断规划和建设，其配套和房地产环境将会得到逐步改善，将会为本案未来的发展，带来巨大的机遇。合淮同城、皖江城市带的规划发展总体，为整个淮南带来的新的发展契机，在宏观上在未来都将产生巨大助力作用皖江

15、城市规划 淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告16 公路建设：（1）快速路：淮南市主城区规划快速路3条，分别为东环路（206国道改线）、南环路和西部二通道。（2）主干路：东部城区干路网概括为“六横七纵，西部城区西北东南走向主干路有4条西部城区东北西南方向主干路有10条，南部新区干路网概括为“四横十纵。（3）次干路（4）支路 高速公路建设：合淮阜高速、淮滁高速、淮蚌高速铁路建设：在淮河以北规划新建两淮铁路和淮南至蚌埠铁路联络线；新建田集至顾桥铁路专用线复线；利用原水张线预留建设市内轻轨线路。公路建设四横十纵，在规划下城外加强周边城市外扩力，铁路网和预留轻轨的建设将成为新的城市交通引擎淮南山南

16、新区项目地块前期定位发展策略报告17“三组团、多中心”结构，即东部城区组团、西部城区组团和南部新区组团。三组团分工上各有侧重，东部城区组团主要功能为全市的商业中心；西部城区组团主要功能为矿区生活服务中心；南部新区组团主要功能为行政、办公及文教中心 p目前田家庵区为政治、商业、文化中心，市党政机关、淮南矿务局、大专院校集中于此。p西部谢家集、八公山区为煤炭重工业集中地区，北部潘集区为煤炭电力工业区。p目前设立山南新区，定位为全市的新型政治、经济、教育和高新技术产业集聚区、生态环境建设示范区、现代化城市建设样板区。p淮南市总体布局为“五片区、多组团”式，各组团之间以城市干道相连，生态绿地分隔。p市

17、区由“一个主城区、两个次中心区”组成，主城区用地主要向东、南发展。p城市发展以形成龙湖路为中心的城市商务区，提高人口聚集力，形成代表淮南市现代化城市形象的主中心区。五片区、三组团、多组团，功能化城市分区，山南新区定位为现代化城市建设样板区，中高档品质住宅、生态人文居住区南区发展规划 淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告18西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；增强城市服务功能，提升城市品质南拓：在舜耕山以南山南新区 东进：扩大经济技术开发区规模，形成高新技术和物流产业基地 北联：加强主城区与北部地区的交通联系，带动潘集区和凤台县的城镇发展 资料来源：淮南市城市总体规划（200

18、5-2020年）p城区北部被淮河阻隔；东部为工业区，且有铁路分割；向西受煤层塌陷区的阻碍；向南又被舜耕山阻挡，各个方向的空间都遭遇障碍，需要寻找新的发展空间p为了维持经济高速发展，突破城市发展空间的瓶颈问题，政府提出新的空间发展战略，重点是“南拓”，希望通过跨越式发展山南新区，开拓出城市发展的新空间受地形条件限制，城市跨越式发展山南新区成为必然趋势南区发展规划 淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告19城市发展：由于各种原因的制约，山南新区发展完善将是一个中期的过程，未来区域存在规划建设与房地产并行的局面山南新区舜耕山田家庵区p山南新区发展用地充足，但与老城的联系被舜耕山隔断，仅有三条通道联

19、系，获得老城区的支撑少p前期需进行完善的基础设施建设，基础设施建设的成熟需要较长时间，其大规模发展将是一个长期过程p与周边的合肥、蚌埠等城市相比，淮南产业结构、城市功能单一，因此对周边地区的人口吸引力不大p人口增长主要依靠自然增长，增长缓慢山南新区的发展需要有相应足够的人口支撑，但山南新区与原有城区割裂，p近期又缺乏足够的产业支撑，其人口积累过程将经历较长时间2005-2010年淮南人口机械增长20052010迁入人数（人）4852456893迁出人数（人）4838155982人口机械增长（人）143911p淮矿是淮南的支柱企业，2010年完成工业增加值占了淮南的约60p整个淮南与淮矿相关的人

20、口约占了城市人口的一半左右p当前淮南的发展主要依托淮矿，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响原因1：跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间原因3：淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移南区发展规划 238.7260.7112.01136.830501001502002503002009201009-10年矿业完成工业增加值工业业增加值（亿）矿业工业增加值（亿）淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告20主体育场全民健身馆游泳跳水馆体育馆奥利金匹克宾馆序号项目名称项目数量投资估算1路网及基础设施项目76.22亿元

21、2社会公用事业项目711.83亿元3产业园区项目及其社会投资项目1130.68亿元4房地产开发及商业开发项目540亿元p为加快推进合淮同城化，淮南市计划投资295亿元加强山南新区建设：2009年到2011年，淮南市计划开工建设项目107个，预计投资295亿元p其中路网及基础设施项目34个，总投资32.2亿元；p社会公用事业项目22个，预计投资40.5亿元；产业园区及其他社会投资项目35个，预计投资70.7亿元；房地产及商业开发项目16个，总投资151.6亿元，3年开工建设房地产项目大约630万平方米。p逐步把山南新区建设成为全市的政治、经济、教育和高新技术产业集聚区、生态环境建设示范区、现代化

22、城市建设样板区。山南占位政府大手笔规划，房地产开发力度极大未来建设重点将打造成为政务中心和具有强势景观配套的品质住区定位于行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业区南区发展规划 淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告21目前山南新区规划利好已经释放，市场预期良好9月核心区方案定下来省市电力部门正为山南占地11平方公里的高压走廊拿方案做高压线入地的科研论证启动区15000亩用地已经申报完毕，现已审批1475亩道路建设用地现已启动银行为山南建设提供前期运作资金贷款工作和10亿元人民币的企业债券发行工作.已启动银行专为前期运作提供资金贷款明年底完工

23、1.7公里连接陈洞隧道的洞南路和2.6公里的南纬三路即将动工高压走廊改造项目开始规划龙泉公园3月进行了奠基仪式规划建设用地资金基础建设核心政务区、市级商业中心、核心区北部区景观公园、专业市场区、核心设施（商业、娱乐、国内先进、省内一流、融山水林城为一体，集行政中心、科教文体中心、物流中心、最佳人居区和高科技术产业区于一身的现代化新城区。科教文体中心、体育中心、物流中心、最佳人居区、高科技术产业区 淮南山南新区总体规划南区发展规划 淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告22山南新区占位政府规划，重点发展为具有商务配套的品质住宅区，未来将导入外区购买力，成为城市住宅副中心结论一合淮、皖江同城一体

24、化的利好，山南新区将成为合淮同城化的重点对接区域为房地产市场带来新的机遇结论二区域的配套建设和大体量的土地供应，使南区房地产具备领跑全市的先决条件结论三区域发展结论淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告23区域房地产市场竞品市场本案定位支撑淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告24GDP增幅增幅8%房地产发展周期房地产发展周期萎缩萎缩停滞停滞稳定发展稳定发展高速发展高速发展12.8%人均人均GDP0800$8004000$40008000$800020000$房地产发展速度房地产发展速度启动期启动期高速发展期高速发展期平稳发展期平稳发展期减缓发展期减缓发展期7458$城市化率城市化率90%

25、城市化速度城市化速度初步城市化初步城市化低速发展期低速发展期高速发展期高速发展期稳定发展期稳定发展期60%本 阶 段 市 场 特 征外部环境l消费者收入水平显著提高；l区域市场发展不平衡，地段差异明显；l土地和商品房市场存在不规范操作；l政策因素影响大、住房福利大量存在；l工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展供应特 征l住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现；l数量与质量并重，产品形式逐渐多样化；l产品附加值提高；竞争条 件l大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现；l以市场份额的竞争为主；需求特 征l生存、改善需求兼有；l需求急剧增加，客户层面扩大

26、；GDP与房地产市场的关系淮南所处梯队经济环境支撑淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告25GDP增幅和房地产业发展状况的关系 库兹涅茨根据GDP与房地产行业的发展关系，淮安市GDP超过18%的增长率，标志着房地产处在一个高速发展的阶段。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展n2004年-2010年淮南市GDP保持高速增长的态势，增长率均在18.2%以上。n2009年和2010年，淮南GDP总量，09年GDP总量为508.8亿元，10年为603.5亿元。800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期8,000

27、-20,000US经济环境支撑210263.6315355449508.8603.513.10%25.50%19.50%12.70%26.50%13.30%13%01002003004005006007000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年淮南市淮南市2004-2010GDP总产值走势图总产值走势图GDP(亿）增长率年均高度的GDP增长为促进房地产发展，标志着淮南房地产已进入了高速发展期淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告26宏观环境房地产市场交通导向区域资源政府规划支撑1支

28、撑2支撑3支撑4合淮一体化进程成为重大利好；城外加强周边城市外扩力，铁路网和预留轻轨的建设将成为新的城市交通引擎，为房地产市场提供支撑逐步把山南新区建设成为全市的政治、经济、教育和高新技术产业集聚区、生态环境建设示范区、现代化城市建设生活居住样板区山南房地产及商业开发项目16个，总投资151.6亿元，3年开工建设房地产项目大约630万平方米。占位政府规划，房地产市场迎来黄金发展期作为政务新区，未来政府搬迁带来相关的政务资源，驱动力强；依托山体的南侧阳面，环境较淮南市区具有强烈的优势；强势的教育资源搬迁带来一定的驱动因素。山南优越的区域资源、交通导向力、规划前景和占位规划下的房地产市场，给予了高

29、价值产品的市场支撑宏观市场环境支撑淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告272011.1合肥明文下发公积金贷款规范，第三套房停贷l1月10日联合发布了l1月17日起合肥市第二套住房公积金贷款，首付款比例不低于50%;贷款利率1.1倍；第三套及以上的住房公积金个人贷款全面停止。2011.3合肥市住房和城乡建设局：出台住房限购令l3月2日，合肥市出台住房限购令2011.5合肥出台一房一价规范新版价目表 不明码公示将被查处l5月27日，合肥市物价局下发通知，将于5月30日起，实行新版商品房“一房一价”价目表，并新增“二手房”“一房一价”价目表。政策密集执行度强“4.17”新政合肥市住房保障政策调整

30、l7月1日起，合肥城区住房保障政策的五项标准进行调整政策环境支撑合肥房地产政策与全国重点城市同步淮南作为三线城市山南新区占位政府规划方向房地产市场不会出现政策面打压淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告28p2010年在全国一线城市成交均有 所下滑的背景下，淮南整体成交住 宅类商品房230万平方米，比上年增 长40%以上，市场呈现逆势扩增，受调控政策影响细微；p2010年，全年供应亦为230万平方 米，市场供需平衡 淮南厉年住宅成交面积比较（万M2）230万平方米房地产市场支撑2010年全年成交230万平方米，市场上行，成交量逆势扩增 整体市场需求旺盛趋于成熟，未来看涨淮南山南新区项目地块前

31、期定位发展策略报告29数据来源：淮南房管局资料 p2010年淮南整体成交均价保持持续上升趋势，由年初的3400元/M2上涨到年末的4600 元/M2，涨幅达到35%；p山南新区在5月份入市以后，一直保持领先优势，并成为全市的价格标杆。p2010年淮南房地产市场格局以田区和山南新区最为集中。p山南新区在各方的推动下，虽然在2010年是首次面世，但是全年成交量 亦达到近60万平方米，占全市的 25%；p山南新区和田区在价格上同样位居全市前列 数据来源：淮南房管局资料 淮南市场被南山区和田区分食，成为淮南市场主要成交支撑南山区成交价格成为全市标杆，未来将进一步被拔高房地产市场支撑淮南山南新区项目地块

32、前期定位发展策略报告30项目名称物业类型 公寓供应量别墅供应量预计入市时间恒大绿洲高层22.4万方，14栋，住宅共1837套2012年6月领秀山南独栋、双拼、联排360套，均面积350平2011年10月金大地金域蓝湾多层、小高层22.2万方，1492套2011年年底金融世家3栋30层住宅478套，140平米、280平米2011年底开盘区域后续放量估算区域后续放量集中11年年底，在产品主要以高层洋房小高层为主，并有大体量别墅产品入市填补市场别墅产品空白，保守预计总体量大约在65万方，本体市场需要2年左右的消化时间。本案的启示：多层高层产品面积段控制面积段；合理设置别墅产品体量，避免与竞品直面冲突

33、11年底区域市场集中放量，市场去化周期大约2年左右；别墅产品市场空白也将被领秀山南所填补房地产市场支撑淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告31山南占位政府规划的大方向，市场出现调控政策的可能极小，较长期将 处于政策安全的高速发展期结论一山南和田区拉升了整个淮南市场；山南区成为价格标杆，伴随后期的区域建设，山南价值进一步凸显领跑全市结论二受规划利好和市场态势影响，区域市场后期竞争更为激烈，将迎来品质为先大盘主导的新时期结论三房地产市场结论淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告32区域房地产市场竞品市场本案定位支撑淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告33项目 建筑面积 容积率 绿化率 建

34、筑形态 价格 1金地滟澜山 24万 150%独栋、联排、叠拼、电梯洋房 联排均价7500，洋房均价5600 2山南印象 23万 1.4950%多层、洋房、小高层 多层5600 3广弘城 44万 1.853.50%高层 高层5000 4西湖春天 44万 251%多层、洋房、高层 多层5500，高层5000 5泉山湖 153万 0.9957%独栋、联排、多层、小高层、高层 二期多层4700，小高层4300 6岭秀山南 16万 1独栋、联排、双拼 未定 7金融世家 13.5万 3.550%高品质高层 未定 竞品市场支撑综合结论p多层、洋房、小高层去化较好，市场认知度和需求足够支撑去化，p产品价格高于

35、其他区域，但控制在5500左右，区域价格的差异在于产品力本身的比拼p别墅类物业短期将处于市场空白期竞品特点p价格方面，新区楼盘均高于市区同类楼盘500-1500元/平方米不等p体量大多20万方以上物业类型多以洋房多层为主，洋房、多层、小高层销售率均达到了80%左右p别墅类产品较少，现已基本去化淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告34金地滟澜山基本参数 案名金地滟澜山地址金地滟澜山位于山南新区淮河大道与南纬二路交叉口西北角总占地面积266800平方米总建筑面积240000平方米建筑类型独栋别墅,联排,叠拼,低层,多层物业类型普通住宅,别墅容积率1.0绿化率50%开盘时间2010年12月02日

36、交房时间待定交房状况毛坯装修标准0均价6000元/平米 可售套数414套主力户型三房两厅两卫 主力产品95-144平米多层面积段总套数已售去化率89-95545194%95-10545444798%110-12534632494%130-14531025984%联排175-18055100%220-235807796%250-255494898%叠拼175-180363597%205-225413893%独栋41633100%结论一：多层产品90-100区化极好；130以上存在市场抗性结论二：联排产品市场稀缺，认可度高结论三：产品配比；多层：联排：叠拼=4：2:1结论四：产品搭配合理，市场风险

37、小结论五：低密度混合社区应控制多层产品体量和面积地中海风情，多轴水系景观低密社区三房二厅一卫 104.01平米三房二厅二卫118.30淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告总面积类项类型房型面积套数栋数总面积 总比率售价未售套数销售率备注244000平方米独栋416.997729191.20%17000-18000443%联体4联体220-250287672423.50%8300-980012249%5联体220-25040895236联体220-2501742941035合计24244叠加4联1-2：205-215 3-4：175-1857291424118.70%8000-8500138

38、39%6联1-2：205-215 3-4：175-1861561331368合计228洋房小三房90-10021833200008.00%5000-68004082%顶层小三房价格都在6000以上，其余在5000-5600之间三房107-1235666400027.00%5091%四房138-1454105500022.00%6085%合计57%总计1671106244810414金地滟澜山详尽销售数据淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告36独立的西班牙式风情，采用下沉式设计，分为地下一层，地上两层，外墙整体呈棕黄色，高贵典雅。植被种类丰富，从远处看生机盎然，与会所融为一体。会所后方有大型

39、喷水池，下沉式庭院中间还有小水池，顺着地势自然叠落，形成流动的景观小品。淮南首个五星级会馆下沉式外墙地上层卖点一：外立面风格和会所配套淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告37以纯正的托斯卡纳风格打造地中海风情社区涂料与文化石墙面的搭配、拱形门廊、红色坡顶、入户花园和情调阳台等元素构建了一幅幅优美的休闲画卷。高低堆坡涂料+拱门+红坡顶入户花园喷泉，水系卖点二：园林景观情趣小品和水系的打造淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告38取材于自然，捕捉光线，给人一种更接近于原生态的感觉。运用了色调和元素符号与项目的整体形象都是统一的低调、奢华、古朴的西班牙风格卖点三：西班牙风情生活淮南山南新区项目

40、地块前期定位发展策略报告39山南印象基本参数 案名山南印象地址淮河大道与南纬三路交叉口西北侧总占地面积186648平方米总建筑面积220000平方米建筑类型板楼,多层,小高层、洋房物业类型普通住宅,公寓容积率1.49绿化率65%开盘时间2010年06月交房时间待定交房状况毛坯,精装装修标准0均价5600元/平米 可售套数148套主力户型三房两厅主力面积128公寓公寓多层多层面积面积套数套数已售已售去化率去化率54-10754-10726726724924993%93%81-12081-12092492489989997%97%120-130120-13024624619019077%77%13

41、5-150135-15048484848100%100%150-160150-1608282808098%98%160-170160-1705858141424%24%170-252170-2525454393972%72%其中其中2522522 20 00%0%结论一：多层洋房产品54-120主要针对首置刚需客户去化较好；120以上公寓产品存在市场抗性结论二：135-160产品主要针对再改客户，去化相对较好结论三：160-252面积和总价控制不合理，市场接受度低跃层 149.05平米标准层 133平米山水式景观，多层洋房为主淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告2010.7开盘面积类项类型

42、房型面积套数总面积 分比率 总比率 未销售套数销售率销售价格总建筑面积：203195m25层洋房 （29个门栋）94150m2小三房110-1203664209044.71%46.33%1895%5000-5800三房1302172797029.71%6249%大三房1651462409025.58%5268%合计72994150 100.00%小高层（11层为主，22个门栋）109045m2二房77-102(主要78-90)3202720024.94%53.67%299%4200-4600小三房105-1155846429758.96%0100%三房127-1505678407.19%100

43、%大三房-五房173-1885087007.98%1570%五房252410080.92%100%合计1014109045 100.00%149总比率以上类项总计二房77-102(主要78-90)3202720013.39%小三房105-120950106387 52.36%三房130-1502733581017.62%大三房-五房165-188、2522003379816.63%合计1743203195 100.00%山南印象详尽销售数据淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告41“山水有灵，景色有性“山水园林式以建筑“百年建筑”标准，采用大气尊贵的ArtDeco的建筑风格，用十足质感的石材

44、与面砖贴饰外立面，3万平方米大型中央公园景观带更是房地产开发史上空前少有的魄力规划卖点一：ART DECO 风格建筑卖点二：山水式园林景观打造淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告42西湖春天基本参数 案名西湖春天地址淮河大道与南纬三路交汇处向西200米总占地面积22000平方米总建筑面积490000平方米建筑类型板楼,多层,高层、洋房物业类型普通住宅,公寓容积率2.0绿化率50%开盘时间2009年10月30日2011年8月13日交房时间待定交房状况毛坯,精装,公共部分精装均价5300元/平米 可售套数587套主力户型两房两厅一卫三房两厅主力面积84-124结论一：主力户型三房产品，高层、洋

45、房产品控制在84-100、110-130结论二：总价控制合理，低于区域同类产品价格结论三：表明单价低于5500元，面积控制在80-130的产品市场认可度高公寓多层洋房面积总套数已售去化率35-62700%84-10097779481%110-13097176278%131-150572646%160-170603457%B户型 162.89平米 M户型 124平米淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告43卖点一：新古典主义风格大型居住社区卖点二：立体式中央景观轴线淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告44广弘城基本参数 案名广弘城地址淮河大道与南纬山路交汇处总占地面积226780平方米总建

46、筑面积446000平方米建筑类型板楼,高层物业类型普通住宅,公寓，商铺容积率1.68绿化率53.6%开盘时间2011年04月16日交房时间待定交房状况毛坯装修标准0均价5000元/平米 可售套数233套主力户型两房至四房 主力面积83-169平米公寓高层多层面积总套数已售去化率84-9150049499%100-10537937799%125-13039731680%131-14139030779%150-1701197361%结论一：主力户型三房产品，高层、洋房产品控制在84-100、110-130结论二：总价控制合理，低于区域同类产品价格结论三：表明单价低于5500元，面积控制在80-13

47、0的产品市场认可度高三室二厅二卫 125平米三室二厅一卫105平方欧式城堡风情，围合景观淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告45社区采用欧式城堡风情的建筑风格，围绕中心景观湖坐落而成淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告2010.8.11开盘总面积类项类型房型面积套数栋数总面积分比率总比率售价开盘未售套数销售率备注 190307.5平方米（81栋）独栋别墅329.16172914.340.15%2000070382.12434.533570.331合计7联体别墅253-254252514688.167.72%120002116%206-208382632%合计634层中三房 127-13

48、62610343214.6912.27%6300-6700580%大三房 149-15319290812.45573%四房140-15634500021.401168%164-17329500021.401066%185-21136702030.05975%合计144233606层二房76-86、100-104565324800047.38 53.24%5000-60001298%27套为100-104小三房110-1186675237.43 1380%中三房118-1263694530044.71 17652%商业13、32-50、120244900.48 35000-38000240102

49、410131311层二房77-8624071992041.47 25.24%4300-48003884%超小三房952220904.35 0100%小三房108-1242182562053.34 2091%商业194、20824020.84 204824803235000总计1720190307.5100%379统计独栋别墅329-570772914.341.53%联体别墅206-254632514688.167.72%二房77-104805496792035.70%三房小三房95-1266758053342.3045.63%中-大三房127-1534563403.33四房小四房140-156

50、3450002.638.94%大四房164-21165120206.32商业13-208268920.470.47%1720190307.5泉山湖详尽销售数据淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告类型房型面积套数栋数总面积总比率售价未售套数销售率备注花园联排330-350276509000065%未开盘电梯双拼550-60056283000022%电梯独栋700-800261900013%合计358139000领秀山南详尽销售数据淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告48主力竞品多以多层、洋房、小高层为主，产品体量普遍比较大，多在20万方以上结论一主力竞品高层和洋房去化较快，部分产品价格面

51、积控制不合理，存在一定的滞销；别墅产品较少，但未来将大体量入市结论二产品打造和规划上,普遍表现力一般，差异化竞争不强，产品的去化主要以区位和市场需求所拉动结论三竞品结论淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告49竞品安全面积段支撑多层：80-105；100-120；110-131洋房：80-110；105-125联排：200-220、230-250在保证产品安全的条件下本案产品面积段定位多层面积控制在90-105 100-120联排面积在：220-225 250-255金地滟澜山多层面积控制在：135-150 100-120洋房面积控制在：81-120山南印象高层面积控制在：84-130洋房面

52、积控制在：80-110 110-130西湖春天高层面积控制在：84-125广弘城淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告50竞品规划布局支撑广弘城西湖春天 山南印象滟澜山结论：大部分产品采用了中轴景观设计，营造仪式感，采用浅水人造河道，有效将高层与别墅区进行区隔的同时，打造社区亮点淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告5151竞品园林景观支撑滟澜山广弘城西湖春天 山南印象结论：大部分产品园林景观仅采用常规的树木绿化和坡地，表现力一般；滟澜山复制龙湖对产品的景观和细节打造，在精品中明显具有稀缺性淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告5252景观比较结论：项目滟澜山山南印象广弘城景观水系、山景

53、集中式主题景观中央公园集中式中心主题景观（人工湖）、组团景观特点特色鲜明，均好性强特色鲜明，有亮点，易宣传均好性强，户户有景，易宣传三个项目的景观都以水为基础来作文章，其中山南印象、广弘城都有大面积中心景观，在考虑景观的时候，我们目光长远一点，不仅仅局限于项目本身。山南本来就是一个大公园，项目西侧就是景观带，在项目内部再花大气力去打造中心景观是不理性的，更应当注重内部景观的和谐不是一味求大，把内部景观与建筑真正融合起来，为生活的细节而打造。淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告53滟澜山山南印象广弘城其它项目水系已经做得很出色集中式主题景观,以水系为主导的主题景观也已经很出色规划比较结论：淮

54、南山南新区项目地块前期定位发展策略报告54竞品外立面支撑滟澜山广弘城山南印象西湖春天 结论：区域内产品外立面基本为欧式风格，市场缺乏产异化的立面风格地中海风格新古典主意欧式城堡ART DECO淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告55案名外观风格整体布局金地滟澜山地中海风格,色彩规格多样;但是由于多样性,所以该设计又缺乏主题性,没有集中攻击力,这样的产品对于最高端的客户群是比较合适的,因为高端客户群都要求有个性化以洋房,别墅为主,建筑高度不高,强调了产品的低容积率,和环境的私密性.其实,由于建筑高度的限制,所以户外景观空间大大缩小,产品在摆布时,受太多限制,产品基本呈兵营是式排列,景观空间受

55、限制太大.山南印象北美都市风格,线条简洁明了,外观石材档次感很强,色彩鲜艳明快,非常讨好的人第一印象,但是实际成屋色彩承重,压抑感强,缺少生活住宅的氛围多层,小高层,高层平均分布,产品格局比较合理,设置超大中央景观轴,但是由于中央景观轴线的过于超大,所以压缩了组团景观的空间,景观没有做到均好性广弘城加州风情,艺术特色浓重,非常的具有气质,风格主题明确,是最具特色的一种产品;但是由于全部做了高层建筑,使的整体风格太过强硬,和加州的艺术柔美风格有点相矛盾,加州风格的产品讲究洋房,别墅,多层,小高层和高层的穿插,讲究天际线,讲究层次感全高层产品,使得户外空间绰绰有余,绿化景观率超大,但是也是由于将绿

56、化景观过分集中,使得虽然是全高层的产品,但是却体现不出高层产品在布局的时候的灵活性,生动性.除了集中景观以外,其余部分的产品摆布没有 任何特色,绿化的均好性也不够立面风格和整体布局比较结论：淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告56客户定位淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告57龙湖滟澜山典型客户分析公寓&小高层的刚性需求客户关键词：性价比、配套、交通客户基本信息：30岁出头，矿业集团新晋员工。工作地点在谢家集。三口之家，女儿即将读小学。置业特征：谢家集本地人，在谢家集有安置房两套。买房主要是为了女儿的教育。女儿在田家庵区读书，买房之前在学校附近租房子住。选择本案的原因便于女儿就读；其次

57、是因为区域居住环境的认可。个案1：杨先生 矿业集团员工多为矿业集团或电厂的普通职工，刚性需求，首次置业的客户居多；支付能力有限，置业观念务实，关注居住环境和配套；非常关注子女的教育问题，会为此制定置业计划；多数会选择低总价、高性价比、高附加值的两房产品。客户基本信息：二十几岁，矿业集团附属企业普通员工。工作地点同样在南区，准备购买本案产品作为婚房。置业特征：首次置业，打算用作结婚的新房。之前与父母同住。看中本案性价比高，附加值高。不愿意住在矿区，因为城市生活更便利，乘坐班车上下班也不算远，以后孩子上学也方便，购房意向为本案的小两房。个案个案2 2：王先生：王先生 矿业集团员工矿业集团员工淮南山

58、南新区项目地块前期定位发展策略报告58客户基本信息：45岁左右，自己从事建材生意。在市区内另有其他物业。三口之家。属于居住升级需求，有意购买山南的洋房或叠加。客户语录：原来房子比较小，社区管理比较混乱，需要面积比较大附带功能房间的房型。最好是有大露台，光亮通透，住起来很舒服。南区规划潜力大居住坏境也比市区好很多。个案3：马先生 淮南本地私营老板有一定的经济实力，多次置业，对居住品质有要求，追求舒适度和身份标签。多为熟龄家庭，有1到2个子女，部分家庭与老人同住同一社区，需求具有功能升级性的大面积高附加值产品。居住升级需求，多关注洋房或者类别墅的低密度产品和区域规划已经居住环境和品质感期待淮南高品

59、质楼盘出现。客户基本信息：40岁上下，刘先生是银行员工，太太工作在政府机关。有一个孩子。现居所为4年前购买，居住升级，关注市场上的洋房类产品。客户特征：关注孩子的教育问题，学区是重要的选择因素。另外关注品质与形象。双公务员家庭，收入稳定，单位的公积金丰厚，还贷基本不构成压力个案4：刘先生及其太太龙湖滟澜山典型客户分析退台洋房&叠加的居住升级客户关键词：舒适度、社区氛围、安全性淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告59本案客户群体的置业特征关键词：规划、学区、环境、投资客比重增加语录：80-90平的两房是最好卖的。大面积比较难卖，大多数客户买两房就可以满足需要了，太大面积不实用，浪费。大多数客

60、户买房的总价都在30几万。35万是一个坎超过35万的房子接受度比较低。很多客户对这个区域还不太认同。这里地势低，以前一直是淮河的泄洪区。但由于政府的规划，近些年来也开了不少盘，价格也被炒了上去，区域项目的品质都很不错，比市区强了很多，居住环境也，好买房子的人都开始逐渐认可，淮南人很注重子女的教育。龙湖中学在这里新建了一个校区，今年9月就要开学了。这消息一出，来买房的人有很大幅度增加。有些人不愿意购买高层的房子，因为得房率低，物业费高，他们更倾向于多层。淮南市场洋房和别墅客户主要是矿业集团或者电厂的领导，也有一些是私营业主。购房者基本上都是自住的。投资客还很少，大约只占一成，但是有增加的趋势。一

61、般都是政府单位的，收入稳定，又能从开发商手里取得一定的折扣。销售代表访谈：郑小姐 曾任龙湖销售代表龙湖滟澜山业务代表淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告60可能购买本项目的客户是谁？高层住宅：矿业集团和电厂员工，主要工作在谢家集和潘集以及城西区域。洋房&叠加：矿业集团和电厂的领导，私营业主。购买用途？自住为主。投资客仅占10%，但有上升趋势。购买诱因？产品高性价比的宜居产品，80-100平的两房三房产品最为走俏。配套较为完善的配套，尤其是政府今年大手笔的规划和配套建设吸引了大批客户。区位矿区进入淮南的门户，上下班方便。客户的区域范围固定，基本集中在项目的周边矿区范围内客户总结淮南山南新区项

62、目地块前期定位发展策略报告61核心客户重要客户游离客户南区本地刚需客户其他区域投资客目 标 客 户 特 征在南区或周边有厂的企业主、个体经营户、政府官员、中小企业员工客户类型客户来源客户特征购买目的核心客户山南本区域客户一家三口或婚房有需求的年轻刚需客户，工作在本区域，对配套有一定要求自住重要客户区域内的中小企业主中年，有一定的事业基础，看重居住区域和区域规划自住、首改太仓区域政府官员40岁左右，以本地人为主，看重生活品味和居住氛围以及未来规划和增值空间自住、改善偶得客户其他区域客户中年，有着敏锐的商业眼光，看重本区域的规划利好，认为本区域升值空间巨大投资本案客群定位核心客户区域矿区客刚需户，

63、重要客户为淮南其他区域首改客户和政府职员小老板淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告62产品规划定位淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告63项目整体定位1、层次：、层次：项目并非新区核心位置，且东西两侧均有志高项目的规划，北侧为大汉城文化商业规划。考虑到各综合因素的影响，建议本项目定位为中高档社区。2、产品内涵定位：、产品内涵定位：文化楼盘，借助大汉城的影响、主题及风格，创立以“汉文化”为体系的项目内涵精神，设计中融入中国元素。3、推案顺序：、推案顺序：由于淮河大道和南纬一路已建成，地块东南角的志高办公楼也已动工兴建，而北侧的沿山路尚未动工，建议开发顺序依次为图示的1-5期,12期南临开

64、阔的南纬一路，一路之隔即是金地滟澜山项目，人气聚集，适宜先期开发，以聚人气。而5期地块则北近公墓，暂缓开发亦属正常。4、项目主入口设置：、项目主入口设置：建议东西地块在南经十路上开口，形成项目气势，汇聚人气。南经十路可建为一条文化商业街，通向大汉城。5、产品定位：、产品定位：创新突破占领市场，从市场需求、错位竞争及快速去化出发，1、2期宜设计4-5层别墅式洋房为主，面积以中小为主。6、建筑排布：、建筑排布：由南至北，由低至高，考虑到项目整体品质感，建议南纬一路沿线不建沿街商业，适当做堆坡绿化处理。淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告64建筑立面建议淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告6

65、5主入口主入口地块占地容积率建筑面积4F洋房4F栋数5F洋房5F栋数1 42500 1.146750 60%11 40%65F洋房4F洋房4F叠加3F联排8F电梯洋房文化商业街文化商业街地块占地容积率建筑面积4F洋房4F栋数5F洋房5F栋数4F叠加 叠加栋数2 49000 1.1 53900 50%10 35%6 15%5 地块占地容积率建筑面积4F洋房4F栋数5F洋房5F栋数联排联排栋数8F电梯洋房8F栋数3600001.37800034%10 20%5 15%10 35%6淮南山南新区项目地块前期定位发展策略报告66项目综合指标建议占地面积279000容积率1.2总建面334800形态比例

66、面积面积区间平均面积套数栋数联排6%20088200-220、230-25022091 15 4F洋房35%11718090-100、115-1351151116 47 5F洋房30%10044080-90、105-125105957 32 4层叠加8%26784150-160155173 14 8F电梯洋房18%6026480-90、105-125100603 13 8F酒店公寓3%1004440-6050201 3 沿山路商业借助大汉城整体商业定位，南经十路两侧为项目内需配套商业，南经九路商业针对动漫城项目定位。沿山路商业借助大汉城整体商业定位，南经十路两侧为项目内需配套商业，南经九路商业针对动漫城项目定位。商业配套商业配套不吝呈送谢谢观悦 THANKS END