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1、谈测绘技术在房屋拆迁补偿中的运用概述：南通经济技术开发区房屋拆迁补偿安置实行“拆一还一”政策，被拆迁房屋的面积是一 个敏感的问题，因“房屋面积”引起的拆迁纠纷和矛盾较为突出。为了加强拆迁管理、严格控 制拆迁成本，杜绝虚增、虚报拆迁房屋面积现象，防止国有资金流失。经南通经济技术开发 区管委会批准，从2009年10月1 日起，对拟拆迁房屋在原评估机构测量、业主单位抽查的 基础上，增加了在拆迁实施前由专业测绘单位完成房屋全覆盖测绘程序，充分体现了房屋拆 迁补偿公正、公平的原则，保障了拆迁当事人的合法权益，推动了拆迁工作，维护了社会稳 定。关键词：拆迁房屋；测绘；拆迁管理；推广一、房屋拆迁补偿中引入测
2、绘技术的必要性过去拆迁房屋的测量主要通过评估公司利用普通工具进行丈量，测量面积精度不高、随意性 大，测量结果缺乏权威性，与被拆迁人争执多。而引入专业测绘有以下优势：（一）具有权 威性、符合法律要求，专业测绘不但仪器先进、人员专业、有规范要求和精度要求，而且建 设部规章城市房屋拆迁估价指导意见将测绘成果作为裁决拆迁人与被拆迁人房屋面积数 争议的依据。（二）具有独立性、可以排除相关利益当事人的干扰，测绘单位直接由区招投 标管理中心通过招投标确定，测绘单位不参与具体房屋补偿的谈判的拆迁工作的推进，可避 免受房屋评估公司、拆迁公司、镇村配合干部等相关推进人员的影响，测绘部门和评估机构 不是同行业，可以
3、避免同行间相互庇护。（三）具有固定性和全面性、为拆迁管理提供真实、 准确的第一手资料，增加了全面核查和控制手段。测绘的行业管理和专业化要求，可以防止 扩大房屋面积并起到固定证据的作用。可以为拆迁项目招投标、甚至拆违提供基础性资料， 也可为信访查档提供依据。二、测绘技术在房屋拆迁补偿中的具体运用1 、通过招投标机制确定专业测绘机构。为促进房产测绘市场的公平竞争，体现落实专业测 绘机构的公正、公平性我们通过招投标机制择优确定测绘公司，要求从事房产测绘的单位必 须具备乙级以上测绘资质、具有相应的从业人员、测量仪器、绘图设备；熟悉开发区的拆迁 补偿的有关政策，测区项目负责人必须具备测绘专业中级以上职称
4、。要求中标测绘单位精心 组织作业，认真编制技术方案，严格执行测量规范，落实质量管理措施，保证按期提交各项 成果。2 、明确房屋拆迁调查测量的内容和步骤及技术要求。根据房屋拆迁公告和拆迁红线对确定 的拆迁范围内的房屋（含简易结构房屋、披棚）进行测绘，在拆迁公司、评估公司进场前测绘 工作先予完成。楼房按幢测绘，阳台、披房分别计算；平房按不同间数、等级测绘，测绘结 果明确到被拆迁人。具体分平面图修测和房屋调查测量两项。（1）平面图修测，外业调绘测量按城市测量规范中相关条款的技术规定进行，新增地 物、地貌的补充调绘测量可采用距离交会法、方向交会法、支距法、截距法等方法进行，在 外业草图上标注出补调地物
5、至明显地物的相关距离，补调地物较多时可使用全站仪极坐标法 直接测定地物点坐标，交内业通讯、展点、结合外业调绘草图交互编辑成图。测绘公司并对 拆迁范围内的基础设施，如水泥路、渔、蟹池、自来水管道、电力线、通信线、青苗、特种 种植物等经济作物在总平图上进行绘制标注。（2）房屋调查测量。测量组根据划定的拆迁范围先进行房产要素的调查，主要涉及房屋位 置或房屋所在地（X镇X村XX组）；房屋权属或房屋所有人（户主姓名）；权界（四至范 围）、数量（幢数）、结构、用途等。然后利用经检定的手持测距仪、钢卷尺等测量工具分 层丈量房屋相关尺寸，现场绘制分层平面图，外业勘丈草图中除必须标注四边尺寸外，还应 增加相应的
6、检核距离。每条边要求丈量两次，取平均值记录，单位标注至厘米。根据野外的 调查内容和测量结果，内业进行房屋分层分户平面图的绘制。（3）面积测算。面积测算系 指房屋水平面积测算，根据房产测量规范要求、认定计算全部建筑面积的范围、计算一 半建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围。面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定 的限差以内，取中数作为最后结果，开发区拆迁房屋一般房产面积的精度等级中误差：0.02 限差：0.04，注：S为房产面积，面积以平方米为单位，取至0.01m2。3 、测绘成果的利用1 ）、测绘阶段控制目标是一次成图确保基础数据独立准确、整个拆迁范围内所有被拆迁房 屋的分布情况及分户、分层
7、、尺寸图标一目了然。测绘为拆迁提供两套图纸，其中给管理方 的一套须“尺寸分类分布齐全，单户和整个地块总的面积都详尽标注”。另一套图不标尺寸、 不注面积提供给评估机构，由评估机构对产权人实施评估时作为勘丈底图。2）、评估阶段控制目标是全面复核确保客观无误。测绘视线视角等造成的误差应在评估调 查摸底、丈量复核阶段全部发现并予以纠正。评估机构不因测绘结果误差而免责，依然对评 估结果承担全部法律责任。3）、业主确认阶段控制目标是全程跟踪管理、彻底杜绝拆迁房屋弄虚作假的情况、实事求 是解决问题。业主方应对每户的补偿控制价逐一过堂，确保先测绘后评估再补偿，先摸清情 况后技术交底再洽谈协议。特别对两图不一致
8、的情况重点核对。三、测绘技术运用在房屋拆迁中已经取得的效果显著开展试点工作三年来，已完成开发区电子工业园、清华同方LED项目、中央商务区、西气东输、竹行低价位商品房用地等拆迁项目，测绘房屋建筑面积328.6 万平方米，创历史新高。 除少数漫天要价的“钉子户”外，没有一户因房屋面积引起争议。得到了开发区党工委、管委 会的好评。因此，测绘技术运用在房屋拆迁中将正式作为一个必不可少的程序在全区拆迁项 目中推广。四、结束语拆迁房屋测绘与一般测绘有区别，涉及到广大老百姓的实际利益，参与测绘人员要高度重视 测绘从业人员不断提高测绘业务水平的同时要加强思想品质教育，加强廉洁自律，不能提供 人情数据，坚决做到不拿拆迁户的 “一针一线”。加强责任心教育。测绘人员工作要认真负责， 房屋不能遗留，对各项数据要加强复核和检查，可有效防止突击违章建筑的补偿纠纷。但房 屋拆迁测绘对房屋产权人的确认、房屋的取舍、测绘精度及与拆迁参与单位的工作配合等方 面需要进一步探讨。参考文献：1 GB/T17986.12000房产测量规范2 沈建忠主编房地产管理基本制度与政策，人民出版社， 20113 王达著国有土地上房屋征收与补偿条例解读中国市场出版社， 2011
谈测绘技术在房屋拆迁补偿中的运用
