房地产读书笔记

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1、篇一：房地产开发读书笔记房 地 产 开 发 读 书 笔 记2011级建筑工程管理专业<l&g t;班1132005118日期：2012 年 12 月 18 日学院：安徽新华学院土木与环境工程学院专业：姓名：缪守跃学号：第一章导论1. 房地产开发的涵 义：房地产又称不动产，英文用 real estate 和 real property 表示。前者指其物质实体， 既土地与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。2. 房地产开发的特 点：（1）.开发成本高，投资量大：一是房地产作为商品，如此高昂的价格使得许多人无法进 入房地产市场。一方面，需要改善改善住房条件的

2、需求者比比皆是；另一方面，由于高昂价 格和购买能力的矛盾，一些需求者却无法成为住房商品的实际买者，因而无法形成房屋的有 效需求。二是房地产开发项目的投资如此之大。（2）.开发建设期 长，投资周转期慢：就房地产开发期而言，规模小的项目往往需要三年左右，关于、规模大 的项目则费时更长。由于投资量大且周转慢，因此在项目的建设期内，开发企业要承担巨大 金额的压力。（3）.市场具有地区性和分散性：房地产位置的固定性，解决了房地产市场的地 区性；房地产的位置固定，解决了市场的分散性。（4）.需求具有稳 定性，弹性比较低：房地产为人么的生活、工作、学习和娱乐提供了必不可少的活动空间。 而且房地产的需求弹性低

3、，既不会随着价格的波动而大幅度地变化。（5）.涉及面广，综合性 强。3. 房地产开发分类 根据开发项目所在位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开。根据开发的规模， 可分为零星地段的房地产开发和成片下去开发。根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开 发。根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。4. 房地产开发对城 市建设的作用；（1）.推动城市规划的实施与完善；（2）.有利于减少投资成本;1）.节约用地， 2）.缩短工期，3）.降低价格，4）.节省人力和物力；（3）.为建设城市社会、经济、政治、 文化活动以及人民生活提供载体；（4）.为城市政府财政提供资金来源；（5）

4、.为城市大型基础 设施建设提供融资途径。5. 房地长开发的程 序：（1）.可行性研究阶段；（2）.项目报批与前期工作阶段；（3）.建设实施阶段；（4）.销 售、出租和服务阶段。6. 房地产开发模式 （1）.多元开发模式 1）.混业开发，2）.综合项目开发，3）.纵向一体化开发；（2）.专业 化开发模式：1）.待定业务类型开发，2）.待定业务领域开发，3）.服务集成式开发。（3）. 网络经济环境下的开发：1）.开发企业经营管理信息化变革，2）.开发企业结构调整及优化。7. 房地产开发企业 及其制度：（1）.房地产开发及其类型：1）.按产权关系划分为全民所有制房地产开发企业、 集体所有制房地产开发

5、企业、中外合资形式的房地产开发企业、中外合作经营的房地产开发 企业、外商独资的房地产开发企业；2）.按经营业务范围划分专营公司、兼营公司、项目公 司；（3）.按企业的资质等级划分可分为四个等级的房地产开发公司。（2）.房地产企业制度： 个人业主制企业、合伙制企业和公司制企业；1）.产权明晰：出资者产权是指提供财产或经 营的出资者拥有的原始的所有权后股权。法人财产权是指企业对出资者授予其经营财产享有 的权利。2）.权责明确;一是有效地实现出资者所有权与企业法人财产所有权的分离；二是企业以其全部法人财产对企业债务承担有 限责任，而不是无限责任。3）.政企分开是对企业而言，政府作为社会经济生活的管理

6、者和 国有资产所有者其只能是不同的。4）.管理科学要有权力机构、决策机构、执行机构和监督 机构，形成权责明确、相互制衡的企业内部的纵向集权与授权、分权的组织和领导体系。（3）. 房地产开发的设立：房地长开发的设立是创办房地产开发公司使其取得法人资格的行为（。4）. 房地产开发企业的资质等级。第二章房地产开发 策划1. 房地产开发策划 的涵义：第一房地产开发策划具有明确的目的性。第二房地产开发策划是在市场调研的基础 上进行的。第三项目定位与概念设计是房地产开发策划的核心环节。第四房地产开发策划是 一项综合性工作。第五房地产策划是一项创造性工作。第六房地产开发策划报告书或策划提 案是策划活动的一项

7、重要输出。2. 房地产房地产开 发策划的特点及原则：特点：地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学 性和艺术性的结合。原则：独创原则、定位原则、整合原则、客观原则、可行原则、全局原 则、文化原则、应变原则等。3. 房地产开发策划 的类型：房地产开发前期策划是指从获取土地起到进入建筑施工之前的这一阶段的策划包括 了土地使用权获取研究，项目市场调查、消费者行为分析，房地产开发项目市场细分、目标 市场定位等等。4. 房地产开发策略成绩：（1）.房地产开发策划的程序：房地产开发策划是按一定的程序进行 的；房地产开发策略是一项复杂、专业性较强的活动应当有一套科学严谨的工作程序。（2）. 房

8、地产开发策划程序内容：1）.项目洽谈阶段，2）.组建机构阶段，3）.项目调研阶段，4）. 提炼创意成果阶段，5）.提交报告阶段等。第三章房地产开发 项目可行性研究1. 房地产开发项目 可行性研究的内容与步骤（：1）.房地产开发项目可行性研究的作用是为了投资决策提供依据； 是作为集资筹措的依据，是作为编制设计的依据，是作为有关部门签订协议、合同的依据， 是作为申请建设执照的依据。（2）.房地产开发的项目可行性研究内容：1）.总论其包括项目 的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑构成等 等。其中建筑面积=建筑物基底占地面积/规划用地面积、；容积率=总建筑面积/规

9、划用地面积。 例题：某地区在建项目其规划用地为4000 亩，在此地区盖一所学校，其教学楼占地1500， 宿舍楼占地 500 亩，其他建筑物的占地面积为1000 亩，其在建时的基底总面积我3500 亩， 求其容积率和建筑密度？解：根据公式容积 率=总建筑面积/规划用地面积；容积率=（1500+500+1000）/4000=75%;建筑密度=建筑基底面积/规划用地面积； 建筑密度=3500/4000=87.5%。2）.市场调查和需求分析；3） .开发项目场地 的现状与建设条件分析，4）.规划设计方案，5）.项目建设的工期、进度控制和交付使用的 初期安排等等。（3）.房地 篇二：房地产开发读书笔记读

10、书 笔记随着住房制度，金 融制度改革的深入和经济持续快速的增长，我国房地产市场日趋活跃，房地产估价活动在房 地产市场中扮演着越来越严重的角色。无论是房地产的买卖交易、出租、抵押贷款、课税、 保险、拍卖，土地使用权招标、挂牌、拍卖、协议出让及转让，还是企业的合资、合作、联 合、合并、兼并、分立、出售、破产清算股份制改革、股票上市、亦或是房地产分割、析产 、法院仲裁等都需要房地产估价。一，房地产属性：1， 自然属性：位置固定性，产品异质性，使用耐久性，使用适用性，供给的有限性。2，经济属 性：高价值性，保值增殖性，投资与消费的双重性，利用的外部性，难以变现性。3，法律属 性：交易的登记性，产权重要

11、性，产权的分割性，易受限制性。 4，社会属性：社会保障性， 文化美学价值，心理效应。二，房地产类型：1，分类方式：用途，开发程度，收益，经营方式，实物形态，权益状况。三，房地产价格：1，影响因素：自身因素，环境因素，人口因素，经济因素，社会因素，行政因素，国际因素， 心理因素。 2，形成条件:效用性，稀缺性，有效需求。四，房地产估价|： 1，概念：价值分析，测算，判断。 2，必要性：理论上的必要性，现实需求。 3 基本要素： 估价当事人，估价目的，估价对象，估价时点，价值类型，估价依据，估价假设，估价原则， 估价程序，估价方法，估价结果。 五，房地产的三种存在形式：1，土地2建筑物3房地产 合

12、一。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合为一体才 被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的的存在形态。 六，房 地产的类型：1 按用途划分：1）居住房地产， 2）商业房地产3）办公房地产4）5）旅馆房 地产 6）餐饮房地产7）娱乐房地产8）工业和仓储房地产9）农用房地产10）特殊用途房地 产。11）综合房地产2 按开发程度划分 1）生地2）毛地 3）熟地 4）在建工程5）现房 3 按 是否产生收益划分：1）收益性房地产2）非收益性房地产 4 按经营使用方式划分：1）出售 型房地产2）出租性房地产3）营业性房地产4）自用型房地产5 按实物形态划

13、分 1）土地 2） 建筑物 3）房地产综合体4）房地产的局部，如不是整幢房屋，而是其中一层或者一套。5） 未来情况下的房地产，如期房。6）已经灭失的房地产，如，已经拆迁的房地产。7）现在状 况下的房地产和过去状态下的房地产的差异部分。6 按权益状况划分，1）干净的所有权的房 地产。2）共有的 房地产和部分产权的房地产。3）设有租约，地役权，抵押权的房地产。4） 已经依法列入征收，征用，拆迁的房地产。5）被依法查封，采取财产保全措施或其他形式限 制的房地产 6）开发手续不齐全的房地产，如没有建设用地规划许可证7）权属有争议的 房地产 8）临时用地或临时建筑物 9）违法占地或者违章建筑的房地产 1

14、0）房地产中的无形 资产 七，房地产市场的属性，1）房地产市场具有区域性。2）房地产市场具有垄断竞争性。 3）房地产市场具有信息严重不对称性4）房地产市场需求弹性变动较大 5）房地产市场短期 供给弹性较小 6）房地产市场具有很强的投机性7）房地产市场具有周期性，上升与下降的交 替循环，相对有规律的上下波动。周期也可分为收缩与扩张两个阶段，复苏，繁荣，衰退， 萧条四个环节。8）房地产市场具有很强的政策性和法律强制性，；八，房地产价格的形成条件：任何商品之所以有价格，需要满足效用性，相对稀缺性，有效 需求三个条件。房地产价格的特征：1）房地产价格具有区域性房地产价格受区 位的影响很大。2）房地产价

15、格实体具有双重性部分来源于土地开发和房屋建筑安装 劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格。3）房地产价格具有权益性 房地产价格实际上是房地产权益的价格 4）房地产价格的形式具有双重性房地产价 格既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。5）房地产价格形成具有长期性 长地产价格实在长时期内各种因素综合作用下形成的，6）房地产价格具有个别性 房地产价格通常是一房地产一个价格。7）房地产价格具有敏感性房地产价格关系到 国计民生，是一个十分敏感的价格。8）房地产价格具有增殖性房地产价格呈现较明显的 增值趋势。造成房地产价格具有增值性的主要原因：土地资源的有限性及土地投资的积累性， 房地产

16、的开发建造周期长，投资风险大等、九，影响房地产价 格的主要因素：1 自身因素 1）区位因素2）地质条件3）地形，地势 4）土地面积和形状5） 建筑物本身2，环境因素，指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。3 人口 因素 4 经济因素 5 社会因素 6 行政因素 7 国际因素 8 心理因素所阅读资料信息： 资料名：房地产估 价理论与实务，第二版出版社：东北财经 大学出版社主编：祝平衡，吴 老二 篇三：房地产开发及研究读书笔记读书 笔记房地产估价的基本 原则：1）独立，客观，公正原则。2）合法原则：合法产权，合法使用，合法处分。3）最高 最佳使用原则。最佳用途，最佳规模，最佳集约度，

17、符合法律上的许可，技术上可能，经济 上可行，价值最大化标准4）谨慎原则 5）替代原则 6）估价时点原则。其中，独立，客观， 公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立：是要求房地产估价时不应该受外界不合理因 素的干扰和影响。客观：要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估 价，尽可能地减少主观意志，好恶，情感和偏见对估价过程和估价结论的影响。公正：是要 求在进行房地产估价时，房地产估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一 方，特别是有意无意的偏袒委托方。合法原则：合法原则是要求房地产估价应以估价对象的 合法权益为前提进行，所谓合法，就是指不仅要符合国家的宪法，相关法律

18、，行政法规和估 价对象所在地的地方性法规。还要符合国务院及其各个部门颁发的相关决定。部门规章和政 策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁发的司法解释，以及估价对象的规划设计 条件，土地使用权合同规定等。最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价在合 法的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用必须同时符合四个标 准：法律上许可技术上可能经济上可行价值最大化。最高最佳使用具体包括三个方 面：最佳用途最佳规模最佳集约度。估价时点原则：估价时点原则要求房地产估价结 果是估价目的决定的估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点原则强调的是 估价结论具有很强的时间相

19、关性和时效性。在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生 时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。替代原则：替代原则要求房地产估价 结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。谨慎原则：谨慎原则是评估房地产抵 押价值时应当遵守的原则，它要求在存在不确定性因素的情况作出估价相关判断时，应当遵 守必要的谨慎原则，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的 风险和损失，不高估假定未设定优先受偿权利下的价值，也不低谷房地产估价师知悉的法定 优先受偿款。市场比较法：理论 依据：替代原理。适用对象：交易性房地产。适用条件：大量类似房地产交易实例。市场比 较法：搜集交易实例（

20、内容：用途，交易目的，交易情况，成交价格，付款方式，房地产状 况（事物，权益，区位状况）存入交易实例库分析估价对象选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正交易日期调整区域因素修正一 个别因素修正求取比准价格求取最终比准价格。市场比较法的基本原理:1）市场比较法的概念和理论依据 2）市场比较法适用的对象和条件。市场比较法的基本内容： 搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格。收益法：理论依据： 预期收益原理。适用对象：有收益或潜在收益的房地产，适用条件：收益可计量性，连续性， 稳定性，资本化率可确定性。风险的可衡量性。操

21、作步骤：搜集有关房地产收入和费用的资 料，估算潜在毛收入估算运营费用估算净收益选用适当的资本化 率选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。成本法：房地产价 格的构成：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用，投资利息，销售税费，开发利润。成本法的基本原理：成本法的概念机理论依据。成本法， 又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧， 以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的适用对象和条件：新近开 发建设，可以从新开发建设的现有房地产，正在开发建设的房地产，都可以采用成本估价法。 成本法的局限性：运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特

22、别是具体一宗房地产 的价格，直接取决于其效用而非花费成本，成本的增加一定要对其效用的增大有所作用才能 构成价格。 假设开发法：理论依据：预期收益原理和地租理论。适用对象：具有投资开发 或再开发潜力的房地产。适用条件：透明，稳定的房地产业政策。完善的房地产法规体系。 清晰的，全面的房地产投资与交易的税费。清单和稳定的税费政策。完整的，动态的和现代 化的房地产信息资料库，公开的 ，长期的和合理的土地供应计划。操作步骤：调查待开发的 房地产基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完后 的房地产价值测算开发成本，管理费用，投资利息，销售费用，销售税费，开发利润 及投资者购买待开发房地产应负

23、担的税费进行具体计算，求出待开发房地产的价值。2011,11,30 所阅读资料信息： 资料名：房地产估 价理论与实务，第二版出版社：东北财经 大学出版社主编：祝平衡，吴 老二篇四：房地产项目运营最佳实践读书笔记房 地产项目运营最佳实践读书笔记第一章 项目运营： 规模发动机、利润监控者第一节 为什么需 要项目运营管理一、内忧外患，项 目运营管理“提速”势在必行1. 经营转型：从“土 地增值”到“运营增值”转型国家对闲置土地的 管理力度增加2. 外围挤压：政策 调控，竞争加剧，强化管理内功是对策政策的调控对中国 房地产业影响巨大3. 管理瓶颈：运营 乏力，强化项目运营管理势在必行可以做好一个项目，

24、 但是缺乏足够的经验同时开发管理多个项目二、新锐房企“先 人一步”，运营管理“硕果累累”完成“计划督办” 到“多项目协调”到“以项目运营分析实现项目规划目标”，最后实现“在战略框架下支撑投 融资管理”。标杆企业以健全的 运营管理体系为核心竞争力。三、项目运营：规模发动机，利润监控者企业做大做强，实 现利润要求第二节 项目运营 管理是什么一、房地产项目运 营管理的昨天与今天篇五：房地产金牌销售读后感房地产金牌销售读后感文案与销售的珠联 璧合市场营销中心：赵芳作为一名初出茅庐的房地产文案策划人员而言，对房地产的全程策划、宣传推广、销售只知 其表不知其理，犹如门外汉。在愈演愈烈的房地产竞争市场中脱颖

25、而出，需要我们以客户的 价值需求为企业的核心价值，“以市场为导向、以客户为中心”是营销价值体系的核心诉求。 站在客户的立场、置业顾问的角度思客户之所虑，如此做出的精湛文案才能深入消费者心智。为适应形势，销售 人员必须转变观念，掌握市场的主动权，才能取得胜利，站在客户的立场，发现和体验不同 客户群的真实需求，提供相应的商品和服务，并随着客户需求的变化加以改善和提高。抓住客户的心理， 促使交易圆满成功，既需要具有扎实的房地产销售知识，又要有体察人心细微变化的细腻情 感和较强的感染力。房地产市场形势好时，必须保持冷静，力争销售利润的最大化；而当房 地产销售处于低谷时，又要有坚定的信心，力保销售任务的

26、完成。杰出的销售人员面对客户 时，其举止投足、言谈举止、外在仪表以及内在素质都会给客户留下良好的印象，并产生积 极的影响。房地产金牌销售 一书中提到：52%以上的销售额由27%的销售人员完成。房地产销售市场普遍存在“马太效应”， 强者愈强，弱者恒弱。这一组数据表明置业顾问既要有过人的口才，又要兼具学富五车的知 识储备，文案策划作为幕后工作者，同样不可懈怠面对客户时的主动问答。这本书让我快速的 了解了更多的房地产销售知识。该书共九章，以理论知识为基础，以技能训练为重点。我在 此结合销售人员与文案职位，对此书仅作简单浅显的总结：第一章详细的房地 产专业知识罗列，包含建筑与房地产的关系、房地产术语、

27、商品房市场与其他市场的特征性 比较等，作为一名文案人员，不仅要懂得房地产相关法律条文，更要熟知房地产相关的广告 法。第一章以深入浅出的语句将初出茅庐的门外汉引进门；第二章主讲塑造自我，以积极地 姿态向客户推销房子、推销自己。无论是销售人员或房地产文案从业人员都应提高个人的素 质和修养。书中自有黄金屋，书中自有颜如玉，毫无疑问书是助自己成功的一种有力手段；第三章主讲熟知产 品，从容的击垮对手。文案、销售人员必须清楚判断户型的优 缺点，带领客户看样板间时，更有巧妙地“天时地利”，如：上午看房需针对楼盘东套房源、 下午看房需针对楼盘西套房源。看房过程中遵循“先中、后优、再差”的原则。在对自己楼 盘了

28、如指掌之时，也应对竞品做踩盘、分析，知己知彼，百战不殆；第四章了解客户。以无 形之作战形态对有形之作战形态，方可克敌制胜，巧妙地运用同一目标客户群的心理，攻心 为上；第五章主讲销售的本质，掌握客户的购买心理，即著名的爱达模式：注意( attention)、 兴趣(interest)、欲望(desire)、行动(action)；第六章培养自己卓越的口才，编制一套 十全十美的“销讲词”；第七章做好售后服务，让客户成为你的追随者。以往在企业营销活动 中，有相当一部分企业只重视吸引新客户，而忽视保持现有客户，使企业将管理中心置于售 前和售中，造成售后服务中存在的诸多问题得不到及时有效地解决，从而使现有

29、客户大量流 失。然而企业为保持销售额，则必须不断补充“新客户”，如此不断循环，如今，产品同质化 程度越来越高，消费者已变得相当理智，所以对客户进行维护和售后的服务非常必要；第八 章主讲以博学的态度对待客户刁难的问题；第九章主讲理论联系实际，有团队精神，精诚合 作，金石为开，。广告传媒学的观点 认为，人们接受众多商业信息的情况下，只有卖点数量少，内容短小，才能引起人们的注意 和记忆，引发一系列的心理活动，最终导致购买行为。诚如约瑟夫休格曼编著的文案训 练手册中提到：文案的定位是抓住读者的注意力，为客户提供一定的购买环境。诚然，在 各种传统媒体与新媒体的运用中，文案的标题、内文中的第一句话非常重要，用“一字千金” 形容不为过。