某商业综合体招商说辞

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1、招 商 说 辞万德广场招商说辞目录： 一、宏观经济二、城区规划三、开发公司五、答客问题一、宏观经济国内生产总值（GDP）GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。GDP 增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入 衰退。根据国家统计局初步测算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格 计算，比上年增长。邹城是我国古代著名思想家、教育家孟子的故里，国家历史文化名城、中国 优秀旅游城市、全国综合实力百强县市。全市总面积1616平方公里，总人口 120万， 辖16个镇街、2个省级经济开发区、895个行政村（居）。历史文化悠久

2、。邹城有6000 多年的文明史，各类文物古迹500余处，省级以上重点文物单位43处。资源能源丰富。 煤炭地质储量41亿吨以上，年产原煤2000多万吨，年发电量达310亿千瓦时。交通区 位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京台高速等10余条公路 干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带。2016 年完成地区生产总值868亿元，增长%；地方财政收入亿元，增长；固定资产投资亿 元，增长13%。先后荣获全国十佳投资创业城市、全国食品安全示范市、全国社会文 化建设先进市、全国粮食生产先进市、全国生态建设突出贡献奖等荣誉称号。2017年，全市上下按照“加速

3、经济转型、深化城乡统筹、增进人民幸福”工作布局，以加快新旧动能转换为主线，以现代工业新城、孟子湖新区、优秀传统文化传 承发展示范区、邹东生态示范区“四区同建”为抓手，聚力创新开放、改革攻坚，聚焦招商引资、项目建设，呈现出经济持续增长、民生明显改善、社会和谐稳定、政治 风清气正的良好局面。全年完成地区生产总值亿元，增长%；固定资产投资亿元，增长。完成一般公共预算收入亿元，增长4%。项目位置老城区是邹城吸引力、凝聚市经济结构的变迁和城市来源，有商贸、历史文化两条重轴组成。面对城乞展，老城区如何传承和发展城市固有的历史文脉，又二、城区规划能较好地应对和承载新的发展需求，疏解老城人口、增加老城活力、突

4、出城市特色成为城市发展规划的重点。这其中，改造老城区成为丰富城市职能，增强城市核心区承载力，提升邹城城市形 象，满足群众期待的重要任务。老城区应以保护发掘、更新功能、有机疏解、优化交 通和可持续发展为重点。其中有机疏散老城的行政办公、商贸金融、物流集散的职能， 优化交通系统和空间环境,提升城市的综合服务能力。将老城的原有结构和邹城的众多历史文化遗迹结合起来,形成能够体现邹城历史 文化风貌的特色商业街区和传统生活街。逐步转移大型金融商贸至东城，引导优先发 展商业服务、创意文化产业等关键性的设施,形成老城区特色商业中心。从邹城市总体规划中看到在老城区升级改造的具体设计理念中，塑造具有邹 城地方特色

5、和历史文化魅力的老城总体形象，使之成为一座宜居、宜游、宜业的充满 活力的老城。平阳西路、庙前街、岗山中路、太平路等商业街道的具体措施为，突破 层皮结构形成主轴空间，通过道路、步行道将人流引入街区内部，减少主干路交通冲突, 街道加强绿化种植。在这一区域，将形成市级商贸中心。三、开发公司公司简介万德集团下设10个支公司和分公司，总注册资金亿元人民币。自2003年开始进 入商业地产领域以来，始终坚持商业地产开发的专业之路，先后在浙江、安徽、江西、 山东、河北等地开发了多个商业地产项目，成为当地首屈一指的城市商业综合体。万 德集团坚持创新理念，致力于成为中国县市级第一文化旅游购物商业综合体开发商。集团

6、自成立以来，得到了消费者、政府、行业协会等社会各界的支持与厚爱，先 后荣获“2013年度中国城镇开发创新大奖”、“中国商业地产区域品牌价值大奖”、 “中国最具投资价值商业地产项目”、“中国最佳典范城市综合体大奖”以及“诚信 示范企业”等荣誉。集团总部设在山东省济南市，集团战略立足山东，辐射全国，以县市级城市商业 综合体的专业化开发打造中国“万德广场”品牌。万商汇聚，德行天下。新的历程，新的开始，万德人将百尺竿头，更进一步，为 消费者缔造更高品位的生活，为城市建设更美环境。山东万德置业有限公司成立于2008年，隶属于万德集团有限公司，是一家“追 求品质地产，竞逐一流企业”的专业地产公司，尤其以各

7、类商业地产的开发、运营为 企业的核心优势所在。现有员工300余名，其中高级职称技术人员20余名，中级职 称技术人员70余名，公司业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司成立多年来，以立足山东，迈向全国作为战略目标，先后获得过“商业地产 设计大奖”、“山东城市综合体十佳”、“最具投资价值写字楼”、“主体工程质量 金奖”等荣誉，万德置业经过数年稳定快速的发展，开发面积已累积超过50万平方 米，现保持年平均10万平方米左右的增长速度，目前是山东浙江商会的常务副会长 单位。万德置业现已形成集投资规划、开发建设、商业运营与物业服务于一体的全程运 作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖

8、了大型城市综合体、写字楼、 公寓、中高层住宅、花园洋房、别墅等多种业态。万德置业以“万商汇聚，德行天下”为企业宗旨，以覆盖中国三四线城市商业地 产为前进目标，致力于成为中国最具价值的房地产企业。在建筑城市之美，实现企业 自身价值的同时，也为社会创造财富，实现社会、业主、企业之间的三方共赢。企业荣誉邹城万德广场集大型综合超市、精品零售、特色餐饮、休闲娱乐、儿童体验、文 化金融、高档办公、旅游教育、高档公寓等综合业态于一体的城市级商业综合体，2 号楼为现代、时尚、潮流、家庭为主题的城市级全生活购物中心，3-11号为特色主题 街区，邹城首家不夜城。让邹城人民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、

9、 方便、自由、享受体验式消费新方式。邹城万德广场项目位于邹城市太平西路人民广场对面（原邹城市市政府），项目 一期重点打造沿街品牌形象店、特色主题商业街、全生活购物中心、风情食尚集市、 潮流时尚前线、优雅女人世界、童话世界体验馆、休闲娱乐体验中心、大型综合商业 超市。并联手世界五百强-台湾大润发超市以25393平方米营业面积入驻万德广场。五、答客问题1. 你们商场的定位是什么，给我介绍一下你们商场吧；万德广场地处邹城市商业核心，是邹城市政府重点招商引资商业项目，汇集大型综合 超市、高端零售、主题餐厅、特色餐饮、休闲娱乐、儿童教育、文化、金融、旅游、 商务办公、LOFT时尚公寓、国际影城等综合业态

10、于一体的城市级商业综合体。让邹城 市民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、方便、自由、享受体验式消费新 方式、也是作为业态规划的总的指导思想和原则，至少领先邹城商业5-10年。2. 投资商是哪里的，别的地方有没有万德，实力如何； 万德广场是由浙江杭州实力投资商打造的高端商业综合体，万德集团凭借雄厚企业实 力和三十年实业背景，强势入驻邹城，秉承杭派企业精益求精的运营理念，斥资 30 亿人民币，匠心打造商业精品，改变现有邹城商业格局。3. 招商团队是哪里的，后期营运谁来做；万德广场由万盈隆商业管理有限公司负责招商运营，丰富的招商运营经验及招商资 源，统一招商，统一管理，统一运营，统一推广、统

11、一服务。4. 大润发、麦当劳、保利真的签约了吗；世界 500 强企业大润发签约万德广场 23000平，麦当劳签约太平西路沿街店铺，定制 影院保利国际巨幕影城签约购物中心 4楼，租赁合同我们已经公布。5. 你们有停车场吗，收费吗，多少停车位，地上可以停车吗； 万德广场拥有 1500 个标准智能停车位，统一管理，收费标准暂时未定；基本参照济 宁邹城停车库管理政策。6. 大润发里面的位置可以租吗；大润发里面位置属于大润发超市自主招商，我们可以先预留您的手机号码和经营品 牌、品类后期我们会和大润发招商部移交您的资料。7. 目前你们签了哪些品牌店；大润发、麦当劳、保利、屈臣氏、明确进驻意向：孩子王、热风

12、、85度C、大玩家、零氏儿童击剑馆、MRPIZZA、MJ、丝芙兰、施华洛世奇、大渝火锅等一线城市大品牌。8. 商场的位置如何，周边市场环境有何特色； 项目周边有百大、城中城、贵和购物、香港街、岗山路、银座等商业项目，而万德广 场地处商业区的中心位置，区位优势明显，城市稀位，万德精品。9. 你们是联营还是租赁； 我们采用纯租金/保底租金+扣点两者取其高的形式合作。10. 租金和物业费是多少，都包含什么，还有没有其他费用； 具体的位置租金价格不一，根据商场所提供的位置来定租金，物业费为： ， 另外商场会收取一定经营保证金，来规避经营风险。11. 你们的业态是怎么分布的，2#楼一到五层怎么规划的；万

13、德广场B2F-B1F 楼层主题：生活集市;主要品类：大型超市、汽车美容 汽车销售、汽车零售； 1F 楼层主题：轻奢名品；主要品类：大润发、数码店、快时尚、药妆店、轻奢店、精 品店、集合店、餐饮店；2F 楼层主题：女神秀场；主要品类：青休少淑、中淑大淑、书店花艺、杂货香薰 美妆美瞳、私服配饰、家居家纺、咖啡甜品、妆品集合、女鞋女包、美发美甲、美容 SPA、内衣内秀、微整中心；3F 楼层主题：活力童真；主要品类：时尚潮牌、童装童玩电竞玩咖、母婴集合、教育 培训、儿童乐园、运动户外、商务男士、男士配饰、餐饮美食；4F楼层主题：食尚娱季；主要品类：巨幕影院、餐饮美食、轮滑欢唱、VR体验精品 酒庄、美食

14、公园；5F楼层主题：城市油站；主要品类：健身休闲、齿科门诊；12. 你们的步行街怎么规划的，什么都可以做吗；步行街1 号楼楼层主题：融创之家；主要品类：家电、数码、书局；3 号楼楼层主题：童育乐园；主要品类:儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；4 号楼楼层主题：童育乐园；主要品类:儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；5 号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；6 号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、

15、零食铺、KTV、酒吧；7 号楼楼层主题：食尚集市: 主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；11 号楼楼层主题：食尚集市:主要品类:时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；8号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容 SPA、 特色零售、私家烘培、特色主题酒店；9号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容 SPA、 特色零售、私家烘培、特色主题酒店；10号楼楼层主题：悠游街区;主要品类:咖啡屋、清吧

16、、啤酒屋休闲养生、美容 SPA、 特色零售、私家烘培、特色主题酒店；商家需要根据我们的 统一的商业规划来进行落位。13. 步行街的楼上做什么；步行街的二层及以上做一些面积需求较大，例如娱乐KTV、教育培训、婚纱摄影、美 容美发、大型健身、餐饮美食等多种业态，与购物中心在业态上进行互补，品类上进 行差异化，经营时间上进行补充，打造邹城首家 24 小时时尚、休闲、娱乐慢生活格 调街区，核心区的商业不夜城。14. 你们有没有美食街、美食广场，怎么规划，是按照档口收费吗； 万德广场 2#楼 4 层规划美食广场，租赁形式，整体规划方案还在设计当中，由开发商 进行统一基础装修，商户基本上开店零风险，具体方

17、案还需要等待一下， 5#6#7#11# 楼定位食尚集市，一、二层业态为时尚零售、潮流服饰，三、四层为特色餐饮、主题 餐饮，租赁形式。15. 什么时间签定合同，如果签租赁合同，是签多长时间； 双方在达成合作共识的情况下，可以签订租赁合同，合同的签订时间需要根据商场规 定及商户需求来定。16. 你们有没有中央空调，还收费吗； 为提供更好的消费环境，减少商家装修投入，商场购物中心装有中央空调，使用能耗 费已经加在物业费内；如果在营业期间对空调制冷或供暖有特殊时段要求的，则在常 规的费用标准的基础上另行计算。17. 三楼儿童区有没有游乐园，怎么样（简单介绍）； 伴随国家二胎政策放开，家长更加关注儿童类

18、业态的消费，现在儿童业态更加多元化、 体验化、童趣化。购物中心三楼设大型儿童乐园，通过主题内容、互动艺术营造充满 无限想象和创造力的童真世界。18. 你们招商的客户主要是哪里的，招商客户多吗； 目前招商储备客户近 800 组，主要以全国连锁、区域连锁一线二线品牌为主，本地商 户还是建议可以加盟全国连锁优质品牌，我们也可以按照个人经营行业和意愿推荐优 质品牌，由客户自行洽谈，但是部分济宁或者邹城本地优质品牌，我们也可以考虑， 我们招商基本商可以做到“人无我有、人有我优、人优我精”。19. 听说你们开发商资金困难，要撤走，是真的吗； 目前商场主体全部封顶，是不可能撤资，投资商实力雄厚，资金充足，撤

19、走属于竞争 对手误导宣传，属于坊间谣传，谣言止于智者。20. 你们项目开业时间定了吗，是统一开业吗；目前暂定 18 年十二月底统一开业。21. 前期有没有什么招商上的优惠政策；在商场前期培育阶段会有招商上的优惠政策，形似未定。22. 你们动工很长时间了，项目进度怎么那么慢，是不是有问题；项目建设一直在稳步进行，且全部封顶，不存在什么问题，前期因环保、扬尘治理等政府命令禁止行为停工，我们也很无奈，整体进度仍按计划推进。23. 开业后是统一收银吗； 我们使用的是当今商贸企业最先进的收银管理系统，商场不设置统一收银点，但是每 个商户后期要安装和商管公司统一收银软件，便于商管公司及时了解商户的销售数据

20、 及时作出促销调整，而且我们的收银软件采用的云系统可以捆绑微信、支付宝、银联、 美团等等第三方软件、使得消费者更加的便利、快捷。24. 你们商铺是往外出售的，是跟业主签合同吗 商场对外出售是要签定委托经营管理协议的，商户是和商场签定租赁合同，不需要和 业主签定，合同期间内不存在与业主的纠纷。25. 你们沿街的店铺还有位置吗（事实上很多人上来就要太平路沿街 店）； 项目沿太平路店铺是整个商场的形象面，我们的招商范围是一些品牌级次经营有实力 商家，目前我们在筛选有实力且品牌认知度高的商家，需通过董事会的同意。26. 你们这的租金怎会比较高啊（分析利弊），其他商场的租金你们 清楚吗； 我们对于租金定

21、制的原则一定是随行就市，因为我们是在邹城长期发展的商业运营管 理公司，租金定价充分的考虑了商业前期的培育期，我们采取“放水养鱼的商业模式” 所以初步定制商户租金的时候，我们是充分的考虑了市场因素和各业态商户的一个承 租能力。租金的高低是要考虑商场的地理位置，物业条件及运营实力的，同比条件下 我们的租金是不高的，跟同类商场是很有竞争力的，目前邹城市场上百大及贵和都是 以联营的方式在经营，商家综合成本算下来，同等条件下折合租金要比我们商场租金 高几倍，租金形式更有利于发挥商户的积极性，自由度更高，竞争力更强，盈利更多。27. 营业时间是怎么定的； 营业时间除节假日、大型活动期间增加营业时间，其余均

22、为正常商业广场营业时间。28. 你们的招商对客户有哪些要求，必须是品牌吗；品牌、资金、管理三点，商场更倾向于品牌商家入驻，如果是项目比较好，社会认知 度比较高的自主品牌，我们也会考虑引进。29. 你们整个项目建筑面积有多少，零售、餐饮、休闲、娱乐占比多 少；万德广场 1-11#楼建筑面积在万方左右，其中1#楼为写字楼，11#楼为 LOFT 公寓，2# 楼为购物中心，3-10#楼为独栋步行街。零售：餐饮：休闲：娱乐为 40%：30%：15%： 20%。30. 租赁面积是按照套内面积还是建筑面积，公摊是多少； 签订合同的租赁面积是建筑面积，每个楼层的建筑结构及公共区域不同，具体公摊各 个楼层会不一

23、样。31. 针对周边市场（贵和、百大、银座），万德广场有哪些优势； 因为贵和、百大、银座在商业定位上属于百货公司，不能被称为购物中心，万德广 场商业定位为城市级全生活中心，我们的业态业种可以用保罗万象来形容，定位清 晰，整体业态全、品类精、功能齐。目标客户定位精准 :我们主要面向的是 70-00 后，我们拥有1500多个停车位，而且我们项目有15 万方的商业，在商业规模上远 远的赶超了上面三个项目，并且他们存在物业老化，管理滞后的、商业设计缺乏体 验感互动性，给消费带来的仅仅是购物的需求，其他的功能都无法满足，我们项目 邀请的商业规划、商业内装、商业景观公司是和全国一线商业地产运营商：龙湖地

24、产合作的，设计新颖、动线流畅、环境优雅。主力店效应：大润发、麦当劳、保利 影院强势入驻，是我们基础保障性客流的保障。32. 你们这边云轨公寓是怎么回事，云轨是要通过这边吗； 根据济宁市城市轨道交通线网规划，济宁市轨道线路网由 5 条线路构成，总规模约 244 公里，设站 88 座，其中 4 号线：起点位于太白湖新区，向东经石桥镇、太平镇、邹 城市，终点位于邹城东部新区。主要沿济宁大道、岚济路、太平路（邹城）敷设，全长 约 45 公里，设站 11 座。33. 什么时间能够进场装修； 开业前几个月我们会通知商户进场装修，根据业态的不同，商户需求面积的不同，我 们也会分不同的时间节点进场装修，为达到

25、统一开业，我们会留出充足的时间给到商 户。34. 装修有什么具体要求，需要什么费用； 装修具体要求我们会在商户进场装修前，给到商户装修须知及规定，会需要商户缴纳 装修保证金及垃圾清运等费用。35. 万德广场主要面对的消费群体是哪些，周边消费辐射范围在哪； 我们主要面向的是 70-00 后，消费档次：中高端收入，主要群体面对有消费能力、消 费观念的中青年及消费倍增的儿童，服务范围涵盖城市人口 40 万，项目地处太平路 岗山路交汇处，交通便利，5 分钟火车站，30 分钟高铁站，云轨通达济宁、曲阜、兖 州、嘉祥，一小时城市圈，万德广场的落地必将成为鲁西南地区地标性的城市综合体。36. 商场步行街楼上

26、商户的门头安装位置； 具体现在没有规划，后期需要根据现场情况是不是允许，跟政府及城管协调，现在无 法确定。37. 商场客梯的运行时间，货梯的运行时间； 客梯的运行时间与商场营业时间一致，货梯会分时段运行，根据现场管理规定开启；38. 商场内电梯的上下行走向； 电梯的上下行会根据现场的人流动线进行调整。39. 商场内的租金是不是都一样的，是统一的吗； 商场内的租金定价会根据位置的不同来确定，万德广场规划科学的人流动线，避免死 角位置，打造每一间商业旺铺。40. 租金有没有递增，怎么个递增法； 租金会在一定的基础上递增，递增额度会在合同中明示，商家无需担心商场会无理由 的提升租金。41. 开业时间

27、能不能保证，会耽误客户年度计划（商户需要提前筹备 资金及备货）； 商场开业时间会根据招商及商家情况来确定开业，会选择合适的时间引爆邹城消费， 策划统一的大型活动，在商家进场装修前基本确定开业时间，不会耽误课商家的年度 计划。42. 商场有没有仓库可以租赁； 商场会根据商户的需求来定，现在还没有确定的位置。43. 商场的层高是多少； 2#一层米，二层米，三层米，四层米，五层米。44. 租金什么时候开始计算（装修期间收取房租吗）； 公司会制定统一的起算日期，给予一定的装修免租期。45如何收取租金，租金的收取标准，我看重了 XX铺位，该铺位的租金是多少？有没有优惠（季度、半年、年付？）； 在合同上会

28、制定租金收取方式，季度付或者半年，各楼层租金区间我们暂时未定，您 看中的铺位现在租金是XXX。优惠政策我们得实际面谈后再做定夺。46. 交房标准是什么（毛坯？）；毛坯。47. 餐饮厨房间面积是客户选定还是统一间隔； 根据现场情况排烟排污情况，商户需求及消防要求来制定厨房位置。48. 商场管理优势在哪里，有没有发展规划； 万德广场实行六大统一管理模式，统一定位规划、统一招商管理、统一经营管理、统 一物业管理、统一服务监督、统一营销管理，立足长远发展，制定发展规划，预期领 先邹城商业 5-10 年。49. 品牌商家有没有广告位可以提供，或者是优先选择；广告位我们会统一规划，品牌商家我们会给予一定的

29、支持。50. 商场在前几年会有什么样的扶持政策； 商场会拿出部分优惠期给到商户做到放水养鱼。51. 餐饮区是否已经配备好上下水及排烟排污，通不通燃气； 我们的餐饮区已经做好餐饮的基础工程条件。52. 如果统一收银有没有账单期，多长时间； 统一收银会有账单期，一般情况是在 30-45 天左右。53. 商场培育期是多长；一般的商业项目在 3 到 5 年，万德广场根据其地理优势及招商运营管理方案，2 到 3 年是没有问题的。54. 水费、电费的收取标准是多少； 按照国家标准商业用水、商业用电，由物业公司负责代收代缴。55. 中途退场商户需要承担什么费用； 根据我们签定的合同，是需要承担一部分履约保证金的费用。56. 商场里面怎么那么多的实体墙，能拆吗； 实体墙是由消防要求的，没有特殊情况是不能拆的。57. 我可以在我购买的商铺里面经营吗； 我们的步行街里面是可以选择自营的，但是要符合我们的管理要求。58. 可以把我购买的商铺租赁给我吗；万德广场 2#楼里面为前15 年由商业管理公司负责租赁，统一管理的，步行街里面的 商铺是可以选择自营的。