广场高尚住宅项目营销策划报告

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1、【国际生活开放区国际生活开放区】INTERNATIONAL LIFE OPEN AREA远大尚城广场2012年营销策划报告年营销策划报告Xilinhot CITY NO.1竞争项目竞争项目PARTPART1 1竞争项目分布竞争项目分布维多利国际广场维多利国际广场香榭丽舍香榭丽舍银座银座鼎盛鼎盛新天地新天地远大远大尚尚城广场城广场龙城购物广场龙城购物广场百货大楼百货大楼万人大厦万人大厦金桥购物中心金桥购物中心德克龙超市德克龙超市苏宁电器大厦苏宁电器大厦贝子庙广场贝子庙广场三和家具城三和家具城地下淘宝城地下淘宝城民盛购物中心民盛购物中心金地商业街金地商业街锡林盛世锡林盛世共共1068户，约户，约3

2、200多口人多口人乌兰牧骑小区乌兰牧骑小区共共270户，约户，约800多口人多口人盟公署家属楼盟公署家属楼220多户，约多户，约1500多口人多口人慧源雅居慧源雅居共共210多户，约多户，约650多口人多口人温馨家园温馨家园共共288户，约户，约870多口人多口人景泰苑小区景泰苑小区共共456户，约户，约1370多口人多口人某某小区某某小区共共108户，约户，约320多口人多口人2022-12-22香榭丽舍香榭丽舍开发商开发商内蒙古锡盟盛通置业有限责任公司内蒙古锡盟盛通置业有限责任公司位置位置民盛购物中心东侧民盛购物中心东侧占地面占地面积积1.9万万建筑面建筑面积积10.4万万容积率容积率6.

3、5推出情推出情况况商铺商铺:100-200，共，共260套（一拖二）套（一拖二）公寓公寓:47-60，共，共400套套住宅住宅:103、137，共，共250套套主力户主力户型型住宅住宅137销售均销售均价价商铺：内街，商铺：内街，30000元元/；临街，；临街，50000元元/。公寓：公寓：6500元元/住宅：住宅：5300元元/交楼时交楼时间间2012年年10月交房月交房竞争项目基本信息竞争项目基本信息2022-12-22香榭丽舍户型配比香榭丽舍户型配比销售情况：2011年9月8日开盘，至2月20号，共推出商铺260套，剩余180多套；住宅250套，其中103剩余90多套、137剩余60多套

4、；公寓400套，剩余不多，主要为中信银行团购。产品形式产品形式户型户型面积面积套数套数配比配比住宅住宅两室两厅一卫两室两厅一卫10312550%三室两厅一卫三室两厅一卫13712550%公寓公寓一室一厅一室一厅4712030%一室一厅一室一厅5116040%一室一厅一室一厅6012030%2022-12-22香榭丽舍客户来源香榭丽舍客户来源客群分析：住宅：住宅：购买住宅的客户主要以锡盟本地为主，外地客户占一成锡盟本地为主，外地客户占一成。年龄在3050岁之间，大部分客户为二次或三次置业，主要为改善型。客户主要看中项目地段、住宅面积合适以及小区配套完善主要看中项目地段、住宅面积合适以及小区配套完

5、善。客户职业以政府以政府公务员、国企事业单位员工为主，占比达公务员、国企事业单位员工为主，占比达80%。商业：商业：购买商铺的客户，矿主占矿主占30%，主要用于投资，另外70%中，个个体业主占体业主占50%。地区地区本地本地周边旗县周边旗县呼包鄂及外省呼包鄂及外省住宅购买客户比例住宅购买客户比例70%70%20%20%10%10%商铺购买客户比例商铺购买客户比例50%50%20%20%3030%2022-12-222011年9月-10月为开盘月，住宅月均销售量在30余套，2011年11月至2012年1月，销量下滑为月均10余套，2月至今无销售业绩。香榭丽舍住宅成交量及均价走势香榭丽舍住宅成交量

6、及均价走势2022-12-22香榭丽舍商铺成交量及均价走势香榭丽舍商铺成交量及均价走势2011年9月-10月为开盘月，商铺月均销售量在20余套，2011年11月至2012年1月，销量下滑为月均10套，2月至今无销售业绩。2022-12-22银座银座开发商开发商内蒙古锡盟新远房地产开发有限内蒙古锡盟新远房地产开发有限责任公司责任公司位置位置民盛购物中心东侧民盛购物中心东侧占地面积占地面积0.9万万建筑面积建筑面积4.5万万容积率容积率5推出情况推出情况商铺商铺:一层，一层，32套；二层，套；二层，23套；套；面积均为面积均为100左右左右三层至五层为招商三层至五层为招商六层至十五层为酒店六层至十

7、五层为酒店主力户型主力户型商铺商铺销售均价销售均价商铺：商铺：38000元元/交楼时间交楼时间2012年试营业年试营业竞争项目基本信息竞争项目基本信息2022-12-22产品形式产品形式楼层楼层面积面积套数套数商铺商铺一层一层100左右左右32二层二层100左右左右23销售情况：一层商铺共32套，已售出10套；二层商铺共23套，已售出12套；已售大部分商铺为开发商老总朋友预留。银座户型配比银座户型配比2022-12-22银座客群分析：购买客户主要来自呼包鄂及北京地区，本地客户占到近两成呼包鄂及北京地区，本地客户占到近两成。客户购买商铺主要目的为投资。银座本身以招商为主，目前重点不在销售。地区地

8、区呼包鄂及外省呼包鄂及外省本地本地其它旗县其它旗县商铺购买客户比例商铺购买客户比例60%60%35%35%5 5%银座客户来源银座客户来源2022-12-22竞争项目基本信息竞争项目基本信息维多利广场维多利广场开发商开发商内蒙古锡盟盛通置业有限责任公司内蒙古锡盟盛通置业有限责任公司位置位置联通大楼对面联通大楼对面占地面积占地面积6.7万万建筑面积建筑面积22万万容积率容积率3.3推出情况推出情况商铺商铺:一期共推出银街商铺一期共推出银街商铺50套套公寓及写字楼还在规划中公寓及写字楼还在规划中主力户型主力户型住宅及公寓未销售住宅及公寓未销售销售均价销售均价商铺：单层，商铺：单层，40000元元/

9、；一二连体，；一二连体，16000元元/。交楼时间交楼时间2013年年5月交房月交房2022-12-22产品形式产品形式户型户型单层面积单层面积套数套数配比配比商铺商铺单层单层120816%一二连体一二连体3036%一二连体一二连体60612%一二连体一二连体100-2003366%销售情况：目前为认筹期，并未正式销售，截至2012年2月已认筹商铺40多套。开盘日期暂定3月中旬，市调时，有一组客户看商铺。维多利广场户型配比维多利广场户型配比2022-12-22维多利客群分析：购买客户主要以本地为主，外地客户占三成以本地为主，外地客户占三成。大部分的本地客户购买商铺是自用；而外地客户以呼包鄂为主

10、，主要购买目的为投资。客户主要看中维多利的品牌。地区地区呼包鄂及外省呼包鄂及外省本地本地其它旗县其它旗县商铺认筹客户比例商铺认筹客户比例30%30%60%60%10%10%维多利广场客户来源维多利广场客户来源2022-12-22鼎盛鼎盛新天地新天地开发商开发商内蒙古锡盟鼎盛置业房地产开发有限内蒙古锡盟鼎盛置业房地产开发有限公司公司位置位置银座北侧银座北侧占地面占地面积积5000建筑面建筑面积积45000容积率容积率9推出情推出情况况商铺商铺:9300公寓公寓:21000，30-60写字间写字间:8600主力户主力户型型正在规划中正在规划中销售均销售均价价待定待定交楼时交楼时间间未定，建到地上一

11、层未定，建到地上一层竞争项目基本信息竞争项目基本信息2022-12-22竞争小结竞争小结现阶段项目周边竞争项目主要推售产品为商铺，在售住宅或公寓项目在售住宅或公寓项目仅香榭丽舍一家，且剩余货量为舒适型二房、三房，仅香榭丽舍一家，且剩余货量为舒适型二房、三房，与本项目形成差异形成差异化竞争化竞争，维多利广场与鼎盛新天地的公寓产品尚处于规划阶段，建议本项目加快推货节奏，提前抢占客源。购买住宅客群主要为锡盟本地的住宅客群主要为锡盟本地的政府公务员、国企事业单位员工政府公务员、国企事业单位员工，购买商铺的客群商铺的客群来自呼包鄂及外省的比例在被放大呼包鄂及外省的比例在被放大，职业主要为矿主及个矿主及个

12、体户体户。受政策趋紧及市场观望情绪蔓延的影响，从从2011年年11月至今，各项目月至今，各项目销售量出现明显下滑销售量出现明显下滑，2月份基本无销售业绩。近期各项目价格价格稳中有升，上涨幅度较小上涨幅度较小，尚未出现降价态势。客户定位客户定位PARTPART2 2居住习惯研讨居住习惯研讨分析结论：分析结论：购买人群集中于25岁45岁之间。购买人群偏向年轻化。居住习惯研讨居住习惯研讨分析结论：分析结论：职业范围广泛，各行各业。居住习惯研讨居住习惯研讨分析结论：分析结论：价格承受20万元30万元之间。工薪阶层人群占比超过50%。居住习惯研讨居住习惯研讨分析结论：分析结论：户型面积偏好80-120。

13、适合家庭式居住（24口人家庭）。居住习惯研讨居住习惯研讨分析结论：分析结论：价格、地段依然是关注点。购房人群普遍追求实际价值。居住习惯研讨居住习惯研讨1 1根据公寓操作经验及客户统计分析，对于购买公寓的客户在首期根据公寓操作经验及客户统计分析，对于购买公寓的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户：支付款方面大致可分为三类客户：vA A类类1010万元以下客户；万元以下客户；vB B类类10-3010-30万元的客户；万元的客户；vC C类类3030万元以上的客户。万元以上的客户。这三类客户的分布呈金字塔型，随着首期支付款的增加，相应的客户层面就越窄，即需要支付首期款金额越少，客户越多；反之则需

14、要支付越多，客户越少，但目前锡林浩特人对公寓基本没概念，需求公寓的人群尚待开发，故未能完全体现出上述规律。客群分类客群分类2022-12-22张小姐张小姐25岁岁机场售票员机场售票员年收入年收入3-5万万单身单身租房住，以前住过公寓租房住，以前住过公寓首次购房首次购房2022-12-22A A类类首付能承受首付能承受1010万元以下客户特征分析万元以下客户特征分析客户群体：客户群体：企事业单位普通员工，如供电局、国税等，个体户，主要从事餐饮、超市、服装等行业。企事业单位普通员工，如供电局、国税等，个体户，主要从事餐饮、超市、服装等行业。客户特征：客户特征：30岁以下单身或新婚人士；岁以下单身或

15、新婚人士；买房主要是父母出首付，自己还贷；买房主要是父母出首付，自己还贷；月收入在月收入在3000-4000元之间；元之间；比较关注总价及优惠措施；比较关注总价及优惠措施；家在旗县，在锡市上学、上班或长期性出差家在旗县，在锡市上学、上班或长期性出差付款特征：付款特征：由于群体以由于群体以30岁以下年轻人为主，手头资金较少，一般选择按揭付款。岁以下年轻人为主，手头资金较少，一般选择按揭付款。购买分析：购买分析：喜欢喜欢LOFT格局，过渡型自住，单身人士希望婚前有自己的一套房，经济实力有限，投资格局，过渡型自住，单身人士希望婚前有自己的一套房，经济实力有限，投资客不多。客不多。30-40岁已婚人士

16、；岁已婚人士；已有多套住房，且面积较大，但因喜已有多套住房，且面积较大，但因喜欢户型或工作需要或小孩上学购买；欢户型或工作需要或小孩上学购买；购房经验丰富，有一定投资眼光。购房经验丰富，有一定投资眼光。A类客户类客户2022-12-22包女士包女士32岁岁市医院医生市医院医生年收入年收入6-8万万一家三口一家三口居住在紫藤花园居住在紫藤花园二次购房二次购房2022-12-22客户群体：客户群体：个体工商户、国企及事业单位员工、部分公务员等，例如神华员工、教师、医生等。个体工商户、国企及事业单位员工、部分公务员等，例如神华员工、教师、医生等。客户特征：客户特征：付款特征：付款特征：一般选择银行按

17、揭付款或分期付款，很少有一次性付款。一般选择银行按揭付款或分期付款，很少有一次性付款。购买分析：购买分析：第一吸引力仍是产品，但这部分客户多数考虑到以后小孩上学或离工作单位近，居住方第一吸引力仍是产品，但这部分客户多数考虑到以后小孩上学或离工作单位近，居住方便，从而促成购买。便，从而促成购买。B类客户类客户B B类类首付能承受首付能承受1010万万-30-30万元客户特征分析万元客户特征分析25-35岁之间，小三口之家；岁之间，小三口之家；客户有一定的判断能力，但不专业；客户有一定的判断能力，但不专业；买房主要考虑到离单位近，上下班方便；买房主要考虑到离单位近，上下班方便；容易为现场气氛和周围

18、的亲人或朋友所引导；容易为现场气氛和周围的亲人或朋友所引导；比较注重项目的地段潜力和教育配套。比较注重项目的地段潜力和教育配套。2022-12-22客户群体：客户群体：个体商户、私企业主、建筑商、企事业单位高层，个体商户、私企业主、建筑商、企事业单位高层，35-45岁。岁。客户特征：客户特征：付款特征：付款特征：手头资金受工程回款速度、放债期限等影响，喜欢一次性付款或分期付款手头资金受工程回款速度、放债期限等影响，喜欢一次性付款或分期付款购买分析：购买分析：改善性购房，受家庭结构的影响，购买大户型，同时主要喜欢上下层的产品形式。改善性购房，受家庭结构的影响，购买大户型，同时主要喜欢上下层的产品

19、形式。C类客户类客户C C类客户类客户-首付能承受首付能承受3030万元以上的客户特征万元以上的客户特征居住人口较多或与老人同住；居住人口较多或与老人同住；对价格抗性较小，不轻易为各种蝇头小利所动；对价格抗性较小，不轻易为各种蝇头小利所动；受家庭成员的增加，需要更大的居住空间；受家庭成员的增加，需要更大的居住空间；客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断；客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断；善于自己布局房子，对成本较了解。善于自己布局房子，对成本较了解。2022-12-22赵先生赵先生37岁岁个体经营者个体经营者年收入年收入30万以上万以上在旗县有多套住房在旗县有多套住房注重

20、教育配套注重教育配套2022-12-22客户特征描述：客户特征描述：在锡林浩特做买卖的个体小商户，家在旗县，刚工作不久的年轻人，因为工作、学习、结婚等原因，想在锡林浩特定居；对应购买动机：对应购买动机：自住为主，投资为辅个体小商户个体小商户公司职员公司职员国企事业单位员工国企事业单位员工私企老板私企老板企事业单位高管企事业单位高管客户特征描述：客户特征描述：做工程、建筑或其他生意已经多年的商户、企业高管，收入丰厚，收入渠道多元，受家庭结构影响，需要更大的居住空间；对应购买动机：对应购买动机：基本为改善型自住本案目标客群定位：个体户、公司普通职员、国企事业单位员工。客户来源区域以锡林浩特市、周边

21、旗县为主，以家在锡盟，工作在呼市、北京等地的年轻人为辅客户描述及定位客户描述及定位商业规划商业规划PARTPART3 3什么样的商业什么样的商业吸引投资者吸引投资者经得起时间的考验经得起时间的考验远大远大尚城广场尚城广场吸引城市目光吸引城市目光街道名称街道名称路段路段店铺店铺总数总数业态业态数量（个）数量（个）租金（元租金（元/天天/）备注备注额尔敦路额尔敦路察哈尔大街察哈尔大街至团结大街至团结大街段段7777个个商场商场3 3民盛购物中心地块民盛购物中心地块租金租金1212元元99元元维多利集中大型商维多利集中大型商业地块租金业地块租金1515元元4.54.5元元街铺租金街铺租金6 6元元4

22、4元元大多是上下连体大多是上下连体2 2层层的商业底店，面积的商业底店，面积在在6018060180平米。平米。额尔墩路为锡林浩额尔墩路为锡林浩特唯一商业繁华地特唯一商业繁华地带。（包括：金桥带。（包括：金桥商厦、贝子庙广场、商厦、贝子庙广场、万人商厦、百货大万人商厦、百货大楼、苏宁电器等）楼、苏宁电器等）大型超市大型超市4 4家装家居家装家居7 7服饰服饰2828美容美发美容美发4 4眼镜店眼镜店2 2烟酒超市烟酒超市3 3电子产品电子产品2 2化妆用品化妆用品4 4银行金融银行金融3 3宾馆酒店宾馆酒店4 4金银珠宝店金银珠宝店3 3药房药房2 2婚纱摄影婚纱摄影3 3医院医院1 1餐饮餐

23、饮2 2售楼部售楼部2 2小区小区1 1花店花店2 2街区现状街区现状特征：锡林浩特现今唯一商业繁华地带特征：锡林浩特现今唯一商业繁华地带额尔墩路额尔墩路维多利国际广场维多利国际广场金地商业街金地商业街龙城购物广场龙城购物广场百货大楼百货大楼万人大厦万人大厦金桥购物中心金桥购物中心德克龙超市德克龙超市苏宁电器大厦苏宁电器大厦贝子庙广场贝子庙广场三和家具城三和家具城地下淘宝城地下淘宝城民盛购物中心民盛购物中心优势结论：优势结论：无可替代的商业街区优势。涵盖业态丰富，品类齐全。商业价值稳定增长。劣势结论：劣势结论：商业环境陈旧嘈杂，待新建商业提高。商业环境设施及交通设施老化。街道名称街道名称路段路

24、段店铺店铺总数总数业态业态数量（个）数量（个）租金（元租金（元/天天/）备注备注那达慕大街那达慕大街额尔敦路至额尔敦路至东一环东一环325325个个餐饮餐饮2121最低不到最低不到1 1元，最元，最高高2.22.2元元面积区间在面积区间在2020300300平米之间，以小平米之间，以小面积为主面积为主3010030100平米的居多，大多平米的居多，大多是单层的，有部分是单层的，有部分2 2层连体的都是层连体的都是100100以上的。以上的。旅店宾馆旅店宾馆1616服装鞋帽服装鞋帽4242洗衣店洗衣店3 3文化用品文化用品4 4电子产品电子产品1717楼盘项目楼盘项目2 2美容美发美容美发181

25、8超市便利店超市便利店7373金融银行金融银行3 3杭盖路杭盖路察哈尔大街察哈尔大街至团结大街至团结大街段段167167个个餐饮餐饮3939平均平均1.51.5元元大多是上下连体大多是上下连体2 2层层的商业底店，面积的商业底店，面积在在6018060180平米；平米；多数是自己盖的有多数是自己盖的有十多年了，等着拆十多年了，等着拆迁回迁商铺。迁回迁商铺。食品超市便利店食品超市便利店2424美容美发美容美发1515汽车服务汽车服务1313新建楼盘新建楼盘2 2社区社区3 3书店书店2 2布艺布艺7 7金融银行金融银行7 7娱乐娱乐7 7医药店医药店5 5电脑科技电脑科技6 6旅店宾馆旅店宾馆2

26、 2街道名称街道名称路段路段店铺店铺总数总数业态业态数量（个）数量（个）租金（元租金（元/天天/）备注备注察哈尔大街察哈尔大街额尔敦路至额尔敦路至东一环东一环122122个个建材类建材类1313最低最低0.980.98元、最高元、最高1.31.3元元主要多是上下连体主要多是上下连体大面积大面积140180140180平米的底店，百货平米的底店，百货大楼下的小店不到大楼下的小店不到2020平米。平米。餐饮餐饮1616宾馆宾馆2 2银行金融银行金融2 2行政单位行政单位2 2娱乐类娱乐类4 4医药类医药类3 3食品烟酒类食品烟酒类2020电子产品类电子产品类4242彩票站彩票站1 1车行车行1 1

27、旧额吉淖尔旧额吉淖尔路路新额吉淖尔新额吉淖尔路的西侧路的西侧9696个个食品超市类食品超市类161616161 1元左右元左右面积多在面积多在70-8070-80美容美发美容美发11111111餐饮餐饮9 99 9宾馆宾馆8 88 8广告公司广告公司7 77 7家居建材家居建材11111111学校学校1 11 1布艺布艺2 22 2药品药品3 33 3汽修汽修2 22 2服饰服饰3 33 3金融金融1 11 1街区现状街区现状特征：锡林浩特东西主干道，沿街商业发展迅速，升值潜力巨大特征：锡林浩特东西主干道，沿街商业发展迅速，升值潜力巨大那达慕大街那达慕大街远大远大尚城广场尚城广场鼎盛鼎盛新天地

28、新天地香榭丽舍香榭丽舍优势结论：优势结论：城市东西横向交通主路，聚车流人流。沿街个体商业密集。路段商业竞争项目虽少，但位置占优。靠近额尔墩路段商业明显繁华。劣势结论：劣势结论：沿街商业过多，东段商业环境陈旧老化。竞争项目受地块影响，体量小。银座银座街区现状街区现状特征：锡林浩特东西主干道，沿街商业发展迅速，升值潜力巨大特征：锡林浩特东西主干道，沿街商业发展迅速，升值潜力巨大察哈尔大街察哈尔大街优势结论：优势结论：城市东西横向交通主路，聚车流人流。沿街个体商业密集。大型餐饮居多。靠近额尔墩路段商业明显繁华。劣势结论：劣势结论：沿街商业过多，东段商业环境陈旧老化。本案区域内无同类竞争项目。街区现状

29、街区现状特征：锡林浩特南北主干道，沿街商业发展发展缓慢，特征：锡林浩特南北主干道，沿街商业发展发展缓慢，商业环境不佳，大型商业项目少商业环境不佳，大型商业项目少杭盖路杭盖路远大远大尚城广场尚城广场优势结论：优势结论：城市南北横向交通主路，聚车流人流。沿街个体商业密集。劣势结论：劣势结论：全段商业环境不佳，远不及额尔墩路。全段临街商铺建筑陈旧。全段大型商业少，地块商业发展缓慢。额吉淖尔路额吉淖尔路特征：特征相像特征：特征相像远大远大尚城广场尚城广场比重色条大型购物中心大型购物中心大型综合超市大型综合超市大众消费商场大众消费商场高端消费商业高端消费商业临街百货临街百货临街商铺临街商铺特色商业体特色

30、商业体风情商业街风情商业街专业市场专业市场0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%不具备不具备不具备不具备不具备不具备无市场消费依托无市场消费依托超越超越超越超越具备具备具备具备可选可选维多利、民盛购物中心维多利、民盛购物中心德克龙、华润万家超市、华联超市德克龙、华润万家超市、华联超市百货大楼、万人商厦、金桥商厦百货大楼、万人商厦、金桥商厦老城区各主干道临街商铺老城区各主干道临街商铺银座、鼎盛新天地、大悦城、龙城银座、鼎盛新天地、大悦城、龙城香榭丽舍商业街、金地商业街香榭丽舍商业街、金地商业街三和、曲美、美家美户等三和、曲美、美家美户等竞争项目占有竞争项目占有区域补缺

31、：区域补缺：满足区域消费者需求；填补区域商业空白；实现区域商业升级。条件：现有商铺规划与竞争之间的差异条件：现有商铺规划与竞争之间的差异业态选择业态选择说明说明可选：全职能型区域可选：全职能型区域社区商业社区商业综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级（餐饮、娱乐、银证、百货、杂品、服务等类别）升级（餐饮、娱乐、银证、百货、杂品、服务等类别）利用地缘优势，填补区域空白，提升社区商业职能性，利用地缘优势，填补区域空白，提升社区商业职能性，区域消费档次。生活化、便捷化商业体。区域消费档次。生活化、便捷化商业体。可选可选1 1：主题型特色：

32、主题型特色商业街区商业街区开创主题性特色商业形态，按照特定行业类别、或者特开创主题性特色商业形态，按照特定行业类别、或者特定消费群体划分业态，并集中于商业体。定消费群体划分业态，并集中于商业体。合理的规避额尔墩路强大的商圈竞争，提升项目影响力。合理的规避额尔墩路强大的商圈竞争，提升项目影响力。可选可选2 2：Lifestyle Lifestyle CenterCenter临街商铺价值最大化资金回笼临街商铺价值最大化资金回笼内街商铺利用率最大化连锁提升效应内街商铺利用率最大化连锁提升效应专业市场专业市场创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在于创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在

33、于渠道建设与维护；渠道建设与维护；（OUTLETSOUTLETS品牌折扣店）品牌折扣店）特色商业：特色商业：区域专业市场升级/改造的机会;城市层面开创具有城市消费效应的特色商业。业态创新：业态创新：商业思考商业思考选择：特定消费可选性探讨选择：特定消费可选性探讨商业思考商业思考中央商业街特征比较中央商业街特征比较具有综合性功能的区域。涵盖一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施。有较高的社会知名度。像武汉的航空路、上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等城市名片功能。中央商业街的功能要辐射整个锡市而

34、不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中。选择：特定消费可选性探讨选择：特定消费可选性探讨商业思考商业思考特色商业街特征比较特色商业街特征比较商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。1.具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。选择：特定消费可选

35、性探讨选择：特定消费可选性探讨商业思考商业思考社区商业街特征比较社区商业街特征比较分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。社区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。1.社区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。特色即是采开放露天形式，没有主力店（即：购物中心样式的集群商业体），他们以“Town Center”的设计结合特定品类、特定人群消费所集合的精品店、专卖店、联营店、特卖场等，以传统街道的方式特别布置。商铺形式：F1层LOFT挑高

36、，独立商铺，且与局部二三层直接上下交通1.F2F3层二拖三独立商铺，与一层局部下上交通，100%循环回廊 远大远大尚城广场尚城广场我们着力营造这们一种商业氛围：我们着力营造这们一种商业氛围：时尚实用但不浮夸张扬时尚实用但不浮夸张扬功能互补绝不同质重复功能互补绝不同质重复1.1.品味高雅而不无味奢华品味高雅而不无味奢华 内涵内涵老城新象：新生老城新象：新生/新鲜新鲜/活力活力时区：集餐饮、休闲、娱乐、购物、商务等多功能于一体的，复合功能商业综合时区：集餐饮、休闲、娱乐、购物、商务等多功能于一体的，复合功能商业综合体。体。结论：有利自身优势，规避强大竞争冲撞结论：有利自身优势，规避强大竞争冲撞商业

37、思考商业思考Lifestyle CenterLifestyle Center（特色体验式商业中心）（特色体验式商业中心）合理利用商业部分建筑，临铺价值最大化、内铺价值共同提升化；开创锡市绝无仅有的特色商业、成为某一特定消费群体的定点消费场所；方向方向1 1：Lifestyle Lifestyle CenterCenter大型超市大型超市餐饮娱乐餐饮娱乐（餐饮街）主题购物（底店/内街）方向方向2 2：特色商业特色商业特定品类特定品类特定人群特定消费特色商业城市名片维多利国际广场维多利国际广场香榭丽舍香榭丽舍民盛购物中心民盛购物中心银座银座鼎盛鼎盛新天地新天地龙城购物广场龙城购物广场百货大楼百货大

38、楼万人大厦万人大厦金桥购物中心金桥购物中心德克龙超市德克龙超市苏宁电器大厦苏宁电器大厦贝子庙广场贝子庙广场金地商业街金地商业街适合消费人群适合消费人群新型品质性的年轻化消费市场稀缺。年轻人的生活休闲娱乐场所稀缺。市场机会点市场机会点龙城商业街老化陈旧购物环境差。龙城跟随区域价格涨价，退租率高。可选业态可选业态时尚主题时尚主题流行产品流行产品针对特定消费人群概念特色商业针对特定消费人群概念特色商业商业业态可选一商业业态可选一主题专营主题专营美食娱乐美食娱乐楼层楼层建筑特点建筑特点亮点效果亮点效果F1F1临街商铺最大化，上下连同临街商铺最大化，上下连同临街面最大化，价值潜力最大化临街面最大化，价值

39、潜力最大化F2F2上下连同，环廊内街上下连同，环廊内街商街氛围，商街氛围，2424克服当地环境气候对购物的影响，克服当地环境气候对购物的影响，2424小时开放购物小时开放购物F3F3上下连同，环廊内街上下连同，环廊内街商街氛围，商街氛围，2424克服当地环境气候对购物的影响，克服当地环境气候对购物的影响，2424小时开放购物小时开放购物社区百货社区百货临街商铺临街商铺百货专营百货专营美食娱乐美食娱乐例：锡盟流行时尚开放区例：锡盟流行时尚开放区年轻人群消费场所贫乏的现状，打造新流行购物休闲娱乐一站一体商业年轻人群消费场所贫乏的现状，打造新流行购物休闲娱乐一站一体商业现有龙城锡林浩特唯一一处流行时

40、尚商品集散地现有龙城锡林浩特唯一一处流行时尚商品集散地适合消费人群适合消费人群美食客、年轻人群。相对生活富裕，讲究生活品质人群。市场机会点市场机会点锡林浩特24小时营业场所少。本案商业建筑形态适合此类主题。可选业态可选业态Lifestyle Lifestyle CenterCenter底店专营底店专营Lifestyle CenterLifestyle Center（特色体验式商业中心）（特色体验式商业中心）商业业态可选二商业业态可选二百货门店百货门店美食娱乐美食娱乐楼层楼层建筑特点建筑特点亮点效果亮点效果F1F1临街商铺最大化，上下连同临街商铺最大化，上下连同临街面最大化，价值潜力最大化临街面

41、最大化，价值潜力最大化F2F2上下连同，环廊内街上下连同，环廊内街商街氛围，商街氛围，2424克服当地环境气候对购物的影响，克服当地环境气候对购物的影响，2424小时开放购物小时开放购物F3F3上下连同，环廊内街上下连同，环廊内街商街氛围，商街氛围，2424克服当地环境气候对购物的影响，克服当地环境气候对购物的影响，2525小时开放购物小时开放购物Lifestyle Lifestyle CenterCenter5#5#银证区银证区3#3#休闲娱乐休闲娱乐1#2#1#2#购物专营购物专营打造：锡盟打造：锡盟24小时生活开放区小时生活开放区例：锡盟例：锡盟24小时生活开放区小时生活开放区针对街区生

42、活购物品质，打造不夜的流行购物休闲娱乐一站一体商业针对街区生活购物品质，打造不夜的流行购物休闲娱乐一站一体商业楼王规划楼王规划PARTPART4 4定位：城市名片，全功能型地标风范定位：城市名片，全功能型地标风范概念定位概念定位方案一方案一分配思考分配思考空中会馆空中会馆空中餐厅空中餐厅酒店酒店商业商业公寓公寓写字楼写字楼F28F27F26F20F19F11F10F04F03F02F011854/218746/724102/918746/78970/3终端服务型商务酒店包含租用、活动、会宴酒店以冠名整栋使用产权式酒店公寓自用型私宅投资型公寓公寓式酒店总部大厦银证金融中心中小型企业主办中心 全楼

43、分配全楼分配形式形式合计面积合计面积推货方式推货方式均价（元）均价（元）预售金额预售金额单位单位成本成本成本总额成本总额毛利毛利赋税净利赋税净利F28F28会馆会馆高端休闲观览会馆高端休闲观览会馆18541854自持自持0 00 04000400074160007416000-7416000-7416000F27F27餐厅餐厅高空观览餐厅高空观览餐厅F26F26酒店酒店商旅酒店商旅酒店星级标准星级标准1874618746产权出售产权出售3800380071234800712348001050105019683300196833005155150051551500F25F25F24F24F23F

44、23F22F22F21F21F20F20F19F19公寓公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓自用型私宅自用型私宅投资型公寓投资型公寓公寓式酒店公寓式酒店2410224102销售销售3800380091587600915876001050105025307100253071006628050066280500F18F18F17F17F16F16F15F15F14F14F13F13F12F12F11F11F10F10写字楼写字楼总部大厦总部大厦银证金融中心银证金融中心中小型企业主办中中小型企业主办中心心1874618746销售销售380038007123480071234800105010501968

45、3300196833005155150051551500F9F9F8F8F7F7F6F6F5F5F4F4F3F3商业商业独立式零售业商铺独立式零售业商铺89708970销售销售3000030000269100000269100000150015001345500013455000 255645000255645000F2F2银证金融保险营业银证金融保险营业厅厅F1F1大型餐饮娱乐中心大型餐饮娱乐中心合计合计72418724185031572005031572008554470085544700 417612500417612500 279800375279800375方案方案二二分配思考分配思

46、考F28F27F26F22F21F18F17F11F10F04F03F02F01空中会馆空中会馆空中餐厅空中餐厅私家公馆私家公馆商业商业公寓式公寓公寓式公寓写字楼写字楼1854/213390/529458/1118746/78970/7高端酒店高端酒店豪华顶级豪私宅空中私家公馆产权式酒店公寓自用型私宅投资型公寓公寓式酒店总部大厦银证金融中心中小型企业主办中心顶级装修豪华套房24小时管家服务 全楼分配全楼分配形式形式合计面积合计面积推货方式推货方式均价均价（元）（元）预售金额预售金额单位单位成本成本成本总额成本总额毛利毛利赋税净利赋税净利F28F28会馆会馆高端休闲观览会馆高端休闲观览会馆185

47、41854自持自持0 00 04000400074160007416000-7416000-7416000F27F27餐厅餐厅高空观览餐厅高空观览餐厅F26F26私家公馆私家公馆豪华顶级豪私宅豪华顶级豪私宅空中私家公馆空中私家公馆1339013390产权出售产权出售2000020000267800000267800000 400040005356000053560000214240000214240000F25F25F24F24F23F23F22F22F21F21高端酒店高端酒店顶级装修顶级装修豪华套房豪华套房2424小时管家服务小时管家服务2945829458销售销售380038001119

48、40400111940400 1050105030930900309309008100950081009500F20F20F19F19F18F18F17F17酒店式酒店式公寓公寓产权式酒店公寓自用型私宅投资型公寓公寓式酒店中档装修中档装修假日酒店假日酒店商旅便捷商旅便捷F16F16F15F15F14F14F13F13F12F12F11F11F10F10写字楼写字楼总部大厦总部大厦银证金融中心银证金融中心中小型企业主办中中小型企业主办中心心1874618746销售销售3800380071234800712348001050105019683300196833005155150051551500F

49、9F9F8F8F7F7F6F6F5F5F4F4F3F3商业商业独立式零售业商铺独立式零售业商铺89708970销售销售3000030000269100000269100000 150015001345500013455000255645000255645000F2F2银证金融保险营业银证金融保险营业厅厅F1F1大型餐饮娱乐中心大型餐饮娱乐中心合计合计7241872418720075200720075200 125045200125045200 595030000595030000 398670100398670100方案方案三三分配思考分配思考F28F27F26F22F21F04F03F02F

50、01空中会馆空中会馆空中餐厅空中餐厅私家公馆私家公馆商业商业公寓式公寓公寓式公寓写字楼写字楼总部大厦银证金融中心中小型企业主办中心1854/213390/514300/119100/78970/3商旅酒店商旅酒店产权式酒店公寓自用型私宅投资型公寓公寓式酒店F28F27F26F22F21F18F17F11F10F04F03F02F01A塔塔4#B塔塔5#豪华顶级豪私宅空中私家公馆总部大厦银证金融中心中小型企业主办中心产权式酒店公寓自用型私宅投资型公寓公寓式酒店23400/18 A A塔分配塔分配B B塔分配塔分配形式形式整层面积整层面积（）（）合计面积合计面积推货推货方式方式均价均价（元）（元）

51、预售预售金额金额单位单位成本成本成本总额成本总额毛利毛利赋税净利赋税净利F28F28会馆会馆高端休闲观高端休闲观览会馆览会馆90090018541854自持自持0 00 040004000 74160007416000-7416000-7416000F27F27餐厅餐厅高空观览餐高空观览餐厅厅900900F26F26私家公馆私家公馆豪华顶级豪豪华顶级豪私宅私宅空中私家公空中私家公馆馆260026001339013390产权出售产权出售2000020000 26780000026780000040004000 5356000053560000 214240000214240000F25F2526

52、002600F24F2426002600F23F2326002600F22F2226002600F21F21商旅商旅酒店酒店公寓公寓产权式酒店产权式酒店公寓公寓自用型私宅自用型私宅投资型公寓投资型公寓公寓式酒店公寓式酒店260026002945829458销售销售3800380011194040011194040010501050 3093090030930900 8100950081009500F20F2026002600F19F1926002600F18F1826002600F17F1726002600F16F1626002600F15F1526002600F14F1426002600F1

53、3F1326002600F12F1226002600F11F1126002600F10F10写字楼写字楼总部大厦总部大厦银证金融中银证金融中心心中小型企业中小型企业主办中心主办中心260026001874618746销售销售380038007123480071234800 10501050 1968330019683300 5155150051551500F9F926002600F8F826002600F7F726002600F6F626002600F5F526002600F4F426002600F3F3商业商业独立式零售独立式零售业商铺业商铺2600260089708970销售销售30000

54、30000 26910000026910000015001500 1345500013455000 255645000255645000F2F2银证金融保银证金融保险营业厅险营业厅26002600F1F1大型餐饮娱大型餐饮娱乐中心乐中心26002600合合计计7241872418720075200720075200125045200125045200595030000595030000 398670100398670100方案四方案四分配思考分配思考空中会馆空中会馆空中餐厅空中餐厅商业商业公寓式公寓公寓式公寓写字楼写字楼1854/215600/1214300/118970/3商旅酒店商旅酒店2

55、9900/23F28F27F26F04F03F02F01F28F27F26 F15F14 F04F03F02F01A塔塔4#B塔塔5#总部大厦银证金融中心中小型企业主办中心产权式酒店公寓自用型私宅投资型公寓公寓式酒店 A A塔分配塔分配B B塔分配塔分配形式形式整层面积整层面积（）（）合计面积合计面积推货方式推货方式 均价（元）均价（元）预售金额预售金额单位单位成本成本成本总额成本总额毛利毛利赋税净利赋税净利F28F28会馆会馆高端休闲观高端休闲观览会馆览会馆90090018541854自持自持0 00 040004000 74160007416000-7416000-7416000F27F2

56、7餐厅餐厅高空观览餐高空观览餐厅厅900900F26F26商旅商旅酒店酒店公寓公寓产权式酒店产权式酒店公寓公寓自用型私宅自用型私宅投资型公寓投资型公寓公寓式酒店公寓式酒店260026001339013390产权出售产权出售380038005088200050882000 40004000 5356000053560000-2678000-2678000F25F2526002600F24F2426002600F23F2326002600F22F2226002600F21F21260026002945829458销售销售3800380011194040011194040015001500 4418

57、700044187000 6775340067753400F20F2026002600F19F1926002600F18F1826002600F17F1726002600F16F1626002600F15F1526002600F14F14写字楼写字楼总部大厦总部大厦银证金融中银证金融中心心中小型企业中小型企业主办中心主办中心26002600F13F1326002600F12F1226002600F11F1126002600F10F10260026001874618746销售销售380038007123480071234800 15001500 2811900028119000 43115800

58、43115800F9F926002600F8F826002600F7F726002600F6F626002600F5F526002600F4F426002600F3F3商业商业独立式零售独立式零售业商铺业商铺2600260089708970销售销售3000030000 26910000026910000015001500 1345500013455000 255645000255645000F2F2银证金融保银证金融保险营业厅险营业厅26002600F1F1大型餐饮娱大型餐饮娱乐中心乐中心26002600合合计计72418724185031572005031572001467370001467

59、37000356420200356420200 238801534238801534项目定位项目定位PARTPART5 5十项全能，城央金贵商业群十项全能，城央金贵商业群中央商业街中央商业街特色商业街特色商业街社区商业街社区商业街综合综合性功性功能的能的区域区域大大体体量量F2F3100%回廊回廊连通连通商业商业裙楼裙楼+中央中央通道通道F1Loft独立独立商铺商铺ARTDECO特色特色外立外立面面灵活灵活组合组合式商式商铺布铺布局局整体整体形象形象气氛气氛设立设立具备具备24小小时开时开放功放功能能商铺商铺面积面积适用适用于多于多种营种营业需业需求求城央旺地，传承旺铺铭宅城央旺地，传承旺铺铭

60、宅十项全能，城央高尚住宅十项全能，城央高尚住宅平层平层LOFT公公寓寓高端公馆高端公馆普宅普宅平层平层LOFT不不同形同形式式大大体体量量优房优房户型户型楼宇楼宇群落群落超大超大平米平米顶级顶级公馆公馆最贵最贵管家管家服务服务优房优房户型户型内闭内闭中央中央庭院庭院绿化绿化城央城央高密高密气势气势板房板房城央城央旺地旺地全生全生活配活配套套城央旺地，全生活高尚居住群城央旺地，全生活高尚居住群十项全能十项全能平层平层LOFT公公寓寓高端公馆高端公馆普宅普宅中央商业街中央商业街特色商业街特色商业街社区商业街社区商业街十项十项全能全能城央城央高尚高尚住宅住宅群群十项十项全能全能城央城央金贵金贵商业商

61、业群群城央旺地，传承旺铺铭宅城央旺地，全生活高尚人居远大远大尚城广场尚城广场城央旺地城央旺地商住一体商住一体一站一体一站一体综合全面综合全面升值潜力升值潜力全面配套全面配套品质生活品质生活商住全能商住全能远大远大尚城广场尚城广场这里只是锡林浩特这里只是锡林浩特全生活品质开放区全生活品质开放区推货价值推货价值PARTPART6 6尚城广场一层商业尚城广场一层商业铺类等级铺类等级C类商铺B类商铺A类商铺楼层楼层楼栋楼栋A A类商铺类商铺B B类商铺类商铺C C类商铺类商铺合计合计合计面积合计面积F1F1A A8 83 30 011111280.671280.67F1F1B B8 83 30 011

62、111167.271167.27F1F1C C10103 30 013131530.951530.95F1F1D D191912122 233334631.814631.81合计合计454521212 268688610.78610.7商铺面积为使用面积（未核算公摊）商铺面积为使用面积（未核算公摊）尚城广场二层商业尚城广场二层商业铺类等级铺类等级C类商铺B类商铺A类商铺楼层楼层楼栋楼栋A A类商铺类商铺B B类商铺类商铺C C类商铺类商铺合计合计合计面积合计面积F2F3F2F3A A2 212120 014141773.161773.16F2F3F2F3B B4 410100 01414142

63、1.141421.14F2F3F2F3C C6 620200 026262471.82471.8F2F3F2F3D D34341010181862626846.086846.08合计合计232326269 9585812512.1812512.18商铺面积为使用面积（未核算公摊）商铺面积为使用面积（未核算公摊）商业市场比较定价法商业市场比较定价法项目名称项目名称商业商业设计设计外部外部资源资源商业商业氛围氛围位置位置交通交通升值升值潜力潜力社区社区配套配套企业企业品牌品牌物业物业管理管理5 5级级加权加权销售销售价格价格比准比准价格价格所占所占比例比例参考参考价格价格权权 重重10%10%25

64、%25%20%20%15%15%10%10%5%5%10%10%5%5%加权值加权值银座银座33.53.543.53.53.533.53.55300053000121142.8121142.86 6 16%16%19382.819382.86 6 香榭丽舍香榭丽舍3.543.543.543.53.53.7253.7255500055000118120.8118120.81 1 18%18%21261.721261.74 4 众力众力牧民欣街牧民欣街21.522332.522.0752.0752000020000 77108.43 77108.43 11%11%8481.93 8481.93 金

65、帝商业街金帝商业街2.5333.533.5333.053.055000050000131147.5131147.54 4 13%13%17049.117049.18 8 大悦城大悦城43.5333.54.5443.53.53000030000 68571.43 68571.43 12%12%8228.57 8228.57 敖东聚敖东聚2.522.532.532.53.579.7579.7510000100001003.13 1003.13 11%11%110.34 110.34 锦泰商业街锦泰商业街2.5222.522.52.5370.7570.7530000300003392.23 3392

66、.23 12%12%407.07 407.07 锡林金街锡林金街2.51.522.521.52362.562.5850085001088.00 1088.00 7%7%76.16 76.16 100%100%14999.514999.57 7 本项目本项目4.52.52.544.54.5333.33.349498.5833449498.58334尚城广场商铺部分市场定价尚城广场商铺部分市场定价首推入市价格分析首推入市价格分析(2012年年3月月2012年年12月月)楼栋楼栋位置位置比重加权比重加权 价值比例价值比例 实际系数比例实际系数比例 楼栋价值楼栋价值入市均价入市均价1#1#临街临街85%85%140%140%119.00%119.00%50000.00 50000.00 5000050000背街背街55%55%120%120%66.00%66.00%33660336602#2#临街临街80%80%143%143%114.40%114.40%50000.00 50000.00 5000050000背街背街55%55%115%115%63.25%63.25%32257.532257