中原绿宸万华城项目前期定位报告

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1、绿宸万华城项目周报谨呈：北京绿宸集团3月5日3月11日本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2 2本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2 2周报总纲周报总纲市场热点话题市场热点话题1 1固安市场情况固安市场情况2 2竞品最新动态竞品最新动态3 3竞品推广动作竞品推广动作4 45 5本案情况本案情况本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3 3市场热点话题市场热点话题1 1本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许

2、的情况下传阅今年修改土地管理法劳动合同法今年修改土地管理法劳动合同法十一十一届全国人大五次会议第三次全体会议中，吴届全国人大五次会议第三次全体会议中，吴邦国称，要使法律更好地适应经济社邦国称，要使法律更好地适应经济社会发展的现实需要，回应人民群众的热切期盼，将修改劳动合同法和土地管理法会发展的现实需要，回应人民群众的热切期盼，将修改劳动合同法和土地管理法4 4十一届全国人大五次会议在人民大会堂举行第三次全体会议。吴邦国委员长受全国人大常委会委托向大会报告工作；【报告】完善经济领域立法，继续审议预算法修正案草案和资产评估法草案，修改土地管理法、农业技术推广法、环境保护法、证券投资基金法、商标法等

3、，推动形成有利于科学发展的体制机制。【解读】业内经济学家表示，目前农村土地存在的最大问题是，集体土地产权不够明晰，有的属于村委会，有的属于乡镇政府，有的属于村小组；首先要做到农村土地产权明晰，“集体所有的概念太虚”。新的土地管理法必须明确，土地产权主体、使用权主体的权限到底有多大，否则容易引起纠纷；现行土地管理法中，将农村集体土地转化为国有土地只有一种方式，那就是征收。为保障农民利益，应在征收以外，允许市场化的农村土地流转方式，如在农村土地上建宾馆。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅加快制定住房保障法加快制定住房保障法 减少政策起伏不定减少

4、政策起伏不定政协政协的十一届五次的十一届五次会议中，会议中，全国政协全国政协委员张穹委员张穹建议，加快建议，加快住房保障法住房保障法的立法工作的立法工作，明确住房保障总体思路和政策措施，明确住房保障总体思路和政策措施，推动，推动保障房建设进入健康规范的发展轨道保障房建设进入健康规范的发展轨道5 5张穹表示，在五年内完成3600万套的保障房建设目标，是维护社会稳定的重大基础性工程。从过去一年的进展情况看，保障房建设总体顺利，但同时也确实存在一些亟需解决的实际问题：一是建设资金筹措渠道不足，二是土地供应难度加大，三是制度设计不够清晰，四是法规建设滞后；为切实贯彻落实中央的决策部署，张穹建议：一、强

5、化政府责任；二、多方筹措资金；三、合理调控土地；四、转变保障模式；五、加快制定住房保障法。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅投资销售持续投资销售持续“双减速双减速”促中国楼市加速回归理性促中国楼市加速回归理性专家表示，中国房地产继续深度调整的趋势没有发生变化，而且这种投资和销售专家表示，中国房地产继续深度调整的趋势没有发生变化，而且这种投资和销售“双减速双减速”的局面将推动楼市加速回归理性的局面将推动楼市加速回归理性6 6国家统计局9日发布的数据显示，今年1至2月，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落

6、0.1个百分点;全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%，其中住宅销售面积下降16.0%；长期关注房地产市场的专家表示，国家统计局发布的数据并未超出房地产行业的预期，中国房地产继续深度调整的趋势没有发生变化，而且这种投资和销售“双减速”的局面将推动楼市加速回归理性；一些专家表示，虽然商品房的投资有所减速，但保障房建设的加快将98弥补这一投资不足，中国住房“双轨制”路线更加明晰。一方面继续对商品房市场进行调控，一方面继续加大保障房建设和供给力度，会促使中国楼市在挤出投资泡沫后尽快回到正常的轨道上。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传

7、阅7 720122012年市场年市场北京市场北京市场截止到截止到3.43.4日（上周）北京商品房成交量呈上升趋势，成交均价小幅上扬，本周日（上周）北京商品房成交量呈上升趋势，成交均价小幅上扬，本周情况需周一方可得知。情况需周一方可得知。北京市场成交量明显增加，市场有所北京市场成交量明显增加，市场有所升温升温截止至2012年3月4日日，北京市商品房成交量明显提升；节后至此，北京市商品房成交均价较为平稳，上周成交均价小幅上扬。460809112015241484624864109418960161761992123325188881912818896179161944402004006008001

8、000120005000100001500020000250001.2-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.291.30-2.52.6-2.122.13-2.192.20-2.262.27-3.4成交套数成交均价北京市商品房1.2-3.4成交数据本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅20122012年市场年市场大兴市场大兴市场上周大兴地区，本案主要竞品项目中龙湖时代天街成交上周大兴地区，本案主要竞品项目中龙湖时代天街成交4040套，较上周套，较上周140140套成交套成交量，跌幅较大，但环比区域其他项目，成交量依然良好量，跌幅

9、较大，但环比区域其他项目，成交量依然良好8 8项目项目上周成交上周成交累计成交累计成交产品产品报价报价优惠优惠成交价成交价龙湖时代天街龙湖时代天街23710高层、小高层12500全款95折，首付60%98折11063红木林红木林3456板楼、高层、叠拼21000全款93折，贷款95折，七日内再享99折20417中建国际港中建国际港7284板塔结合、高层18000全款17000，贷款1750018037金地仰山金地仰山251652洋房、高层22000全款95折贷款97折17877华润公园九里华润公园九里6158洋房、高层25000全款98折按揭99折25885本报告文档定义为：保密 请在中广信认

10、可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅9 9日期日期签约套数签约套数签约面积签约面积签约套数增签约套数增长长月同比情况月同比情况2012年1月1日-1月27日57963798.2302012年2月1076110142.85046.19%周环比情况周环比情况2012年2月20日-2月26日346355142012年2月27日-3月4日5045011831.4%固安市场楼盘销售情况固安市场楼盘销售情况2 2月份累积签约月份累积签约10761076套，同比上月增长套，同比上月增长46.19%46.19%；上周（截止到；上周（截止到3 3月月4 4日）累积签日）累积签约约504504套，

11、同比增长套，同比增长31.4%31.4%，固安市场持续热销，固安市场持续热销2月份累积签约1076套，同比上月增长85.8%，2.27-3.4累积签约504套，同比前一周增长45.6%，市场呈回暖迹象；固安区域存量房充足，可至少供应11个月。目前剩余房屋存量本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1010固安市场情况固安市场情况2本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅111111孔雀大卫城龙TOWN紫御城孔雀英国宫天 顺家园固安项目分布图固安项目分布图北京北京106国道大大广广高高速速北部区域核心

12、区绿宸万化城永定河孔雀城汇丰家园本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1212固安项目基本情况固安项目基本情况项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积建筑类型建筑类型容积率容积率绿化率绿化率物业公司物业公司物业费物业费（元（元/平方平方米米月）月）均价（元均价（元/平米）平米）折扣折扣孔雀英国宫孔雀英国宫固安华夏幸福基业房地产开发有限公司44.2万89.7万洋房，小高层，高层，叠拼1.8035%固安华夏幸福基业房地产开发有限公司1.905500 一次性95折，按揭98折孔雀大卫城孔雀大卫城京御房地产开发有限公司34.2万82

13、.8万小高层 高层2.3230%华夏幸福基业股份有限公司1.995200 一次性95折，按揭30%99折，60%98折，分期98折孔雀城孔雀城京御房地产开发有限公司9万10.3万联排 叠拼1.2030%幸福基业物业服务有限公司1.95230万元/套一次性95，抵押贷96。分期97、按揭98龙龙towntown廊坊金远房地产开发有限公司43万100万精装公寓，联排别墅，高层2.0231%金地物业1.804300 全款96，按揭98折紫御城紫御城固安中盛联创房地产开发有限公司2.2万8.3万多层,小高层2.9530%1.505500 全款97折，单款99折顺天家园顺天家园固安泰然房地产开发有限公司

14、26.6万61万公寓，小高，商业2.4030%太英物业公司公寓:0.9公寓：5600本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1313类别类别孔雀英国宫孔雀英国宫孔雀大卫城孔雀大卫城龙龙TOWNTOWN永定河孔雀城永定河孔雀城成交均价成交均价（元（元/m/m）4700（三居）、5100（两居）4680（二居）、5100（三居）4300大堡10000叠拼6000联排9000大公馆4900孔雀海5500，最低价48万/套在售产品在售产品高层住宅，小高层，花园洋房，叠拼，南区5#，10#楼84-120平米两居，三居（赠送面积14-19平米）五期高层二居8

15、0和85平米，三居110-120平米户型面积为57-67平米一居；82-96平米两居；106-128平米三居旗舰大堡225-275叠拼170-220联排250-300大公馆170-280孔雀海89-97两居付款方式优惠付款方式优惠一次性95，60%以下首付99，60%以上首付98，短分期99，老带新老业主99，老业主送一年物业费，新业主99折；一次性95折，按揭30%99折，60%98折，分期98折；全款96，40%首付99，60%首付98，80%首付97，7日内签约99。一次性95，抵押贷96。分期97、按揭98,认购5天内签约还享有98。特殊优惠特殊优惠周六开盘排卡享99折优惠一次性付款三

16、居4900元/平米起，南北通透4750元起，纯南两居4450元/平方米起，刀把户型4300元/平方米起认购两套以上可享受99折推出特价房活动，85平方米两居，均价4300元/平方米，客户转介绍可直接获得千分之五介绍费孔雀海持续排卡，客户开盘可享受98折，全款享受95折，按揭可享受97折优惠一级竞品情况一级竞品情况本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1414类别类别 孔雀英国宫孔雀英国宫永定河孔雀城永定河孔雀城孔雀大卫城孔雀大卫城 龙龙TOWN TOWN 来电量来电量 10235881055552到访量到访量 796311801335电转访比例

17、电转访比例 76.6%52.89%75.92%66.9%本周认购套数本周认购套数 155别墅55套，孔雀海21套14739上周认购上周认购129别墅48套，孔雀海18套19651同比上周同比上周16.77%15.79%-33%-23.53%本周孔雀英国宫认购本周孔雀英国宫认购155155套，孔雀城认购套，孔雀城认购7676（孔雀海（孔雀海2121套）套，孔雀大卫城认购套）套，孔雀大卫城认购147147套，套，龙龙towntown认购认购3939套套一级竞品销售情况一级竞品销售情况孔雀英国宫电转访比例较高；大卫城电访比例较高，客户约访及老客户回访力度大；龙TOWN本周来电量有所增加，原因本周龙t

18、own短信量较大，且网络推广明显增加；本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1515一级竞品最新动态一级竞品最新动态3 3本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1616孔雀英国宫孔雀英国宫英国宫项目北区基本售罄，目前主推南区；本周英国宫南区开盘，主推英国宫项目北区基本售罄，目前主推南区；本周英国宫南区开盘，主推5#5#，10#10#，面积区间面积区间84-12084-120平米，均价平米，均价52005200元元/平米平米周末推售情况：英国宫项目北区基本售罄，目前主推南区，总计14幢楼；本周主推

19、5#，10#，面积区间84-120平两居三居，均价5200元/平米。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1717孔雀大卫城孔雀大卫城3 3月月1010日日11#11#，15#15#开盘，开盘，8080全南两居均价全南两居均价48004800，8585南北通透两居均价南北通透两居均价50005000，176176套房源，套房源，11#11#靠近高压线靠近高压线43004300起起周末推售情况：大卫城5期在售，在售1#2#13#10#19#20#楼。5#楼，4400（一次性）元起，均价47004900元，刀把两居（44套），全南两居（88套）；3

20、月10日11#，15#开盘，80全南两居均价4800，85南北通透两居均价5000，176套房源，11#靠近高压线4300起；5#15#11#本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1818孔雀城孔雀城周末推出特价台地周末推出特价台地house,house,买三层送两层，买三层送两层，240240万起，折后均价万起，折后均价5000-60005000-6000元元/平平米（含赠送面积）米（含赠送面积）周末推售情况：周末推出特价台地house,买三层送两层，240万起。面积251292平米，送90平米地下室，25平米车库，送100平米左右花园（约2

21、00平方米）。折后均价5000-6000元/平米（含赠送面积），市场报价9000元/平米。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅1919孔雀海孔雀海在售在售9090平米左右环湖南北通透两居，均价平米左右环湖南北通透两居，均价55005500元左右，一次性元左右，一次性95,95,折，按揭折，按揭9797折，排卡客户另享受折，排卡客户另享受9898折优惠折优惠8#9#周末推售情况：周末无特价房，延续销售开盘产品。在售主打90平米环湖南北通透两居，均价5700元左右，一次性95,折，按揭97折，排卡客户另享受98折优惠。2#7#楼，排号中，排号费一

22、万元，一次性95,折，按揭97折，排卡客户另享受98折优惠。2#7#本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2020本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅龙龙TOWNTOWN本周推出部分特价房，价格较低，户外主打公寓产品，价格为本周推出部分特价房，价格较低，户外主打公寓产品，价格为38883888元元 /平方米，平方米，其网络推广增加，对于本案客户有一定分流其网络推广增加，对于本案客户有一定分流 2020龙TOWN：新推公寓，70年产权，53-55-65一居，83两居，两梯十户，共240套，东南向

23、一居3800起，全南两居4100-4300，开盘时间待定本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅竞品推广动作竞品推广动作4 4本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2222孔雀英国宫孔雀英国宫3月10日3月11日孔雀英国宫“女王有请”主题活动，现场准备爆米花，果饮，甜点等美食，认购砸金蛋，包括家电礼品，黄金饰品，笔记本，液晶电视等3 3月月1010日日33月月1111日孔雀英国宫日孔雀英国宫“女王有请女王有请”主题活动，现场准备爆米花，果饮，主题活动，现场准备爆米花，果饮，甜点等美食，认购砸金蛋，

24、包括家电礼品，黄金饰品，笔记本，液晶电视等甜点等美食，认购砸金蛋，包括家电礼品，黄金饰品，笔记本，液晶电视等本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2323孔雀大卫城孔雀大卫城3月10日3月11日孔雀大卫城到访有礼光波炉，蒸锅，吉祥物；认购正价房源客户现场抽奖，2000-6000元房款，另有环保袋DIY，风筝DIY等散点活动3 3月月1010日日33月月1111日孔雀大卫城到访有礼光波炉，蒸锅，吉祥物；认购正价房源日孔雀大卫城到访有礼光波炉，蒸锅，吉祥物；认购正价房源客户现场抽奖，客户现场抽奖，2000-60002000-6000元房款，另有环保

25、袋元房款，另有环保袋DIYDIY，风筝，风筝DIYDIY等散点活动等散点活动本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2424孔雀城孔雀城3月10日3月11日永定河孔雀城“第二届家庭植树节”活动开始，现场另有篮球机，打地鼠，烤杯体验活动丰富多样，甜脆爆米花、喷香烤肠多种美食供您品尝。孔雀城孔雀城“第二届家庭植树节第二届家庭植树节”主题活动，活动期间主题活动，活动期间3 3月月1010日日33月月3131日，本周末日，本周末植树节正式开始，孔雀城环现场有篮球机，打地鼠等散点活动植树节正式开始，孔雀城环现场有篮球机，打地鼠等散点活动本报告文档定义为：保

26、密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2525孔雀海孔雀海孔雀海【第一届味觉盛宴】节，3月10-11日举办“醇美时光，英伦咖啡品鉴”活动，现场咖啡品尝，时尚插花DIY，周末到访有礼，100元左右的红酒孔雀海孔雀海【第一届味觉盛宴第一届味觉盛宴】节，节，3 3月月10-1110-11日举办日举办“醇美时光，英伦咖啡品鉴醇美时光，英伦咖啡品鉴”活动，品尝咖啡，时尚插花活动，品尝咖啡，时尚插花DIYDIY；到访有礼，木盒包装到访有礼，木盒包装100100元左右的红酒元左右的红酒本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅本案情

27、况本案情况5 5本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2727本周来电统计情况本周来电统计情况渠道名称渠道名称周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日本周总计本周总计备注备注日期日期网络网络11短信短信广播广播报广报广户外户外1222 2路过路过2其他其他来电（组）来电（组）小计小计1302122 21111从开始总计从开始总计1818组电话组电话网络网络短信短信广播广播报广报广户外户外11211 11 1路过路过211 11 1介绍介绍111其他其他1来访量（批）来访量（批）小计小计2321311 1从开始总计从开始总计272

28、7批批约访量约访量(批批)小计小计从开始总计从开始总计2727批批本周来电共11组，来电总计18组；本周来访14组，来访总计29组；约访量总计27组；本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2828到访客户分析到访客户分析关注点关注点数量数量价格44户型设计1交通情况1物业管理0周边配套0社区规模0升值潜力6区域位置0开发品牌0房屋质量0园区景观0医疗教育4社区规模0其他(户口 首付 贷款)0小计561 1）首要关注点）首要关注点 分析：目前价格占主导因素，占比分析：目前价格占主导因素，占比80%80%。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情

29、形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅2929客户分析客户分析2)2)客户来源客户来源客户来源客户来源数量数量大兴12丰台7朝阳2海淀2西城0东城0宣武0通州0昌平0固安本地26小计56分析：目前首要客户为固安本地客户，占比分析：目前首要客户为固安本地客户，占比48%48%32%12%4%4%0%0%0%0%0%48%大兴丰台朝阳海淀西城东城宣武通州昌平固安本地本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3030客户分析客户分析3)3)置业用途置业用途置业目的置业目的数量首次置业31投资6改善居住15婚房4养老0其他0小计56分析：首要客户为

30、首次置业客户，占比分析：首要客户为首次置业客户，占比56%56%本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3131客户分析客户分析4)4)意向户型意向户型分析：客户主要关注面积区间为分析：客户主要关注面积区间为80868086平米两居，占比平米两居，占比44%44%意向户型意向户型数量数量一居118086两居2498三居15119三居6小计56本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3232客户分析客户分析5 5）认知渠道）认知渠道分析：客户认知渠道主要为路过，占比分析：客户认知渠道主要为路过，占比4

31、4%44%认知渠道认知渠道数量数量网络6短信0广播0报广0户外9介绍8路过23其他10小计56本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3333本案推广建议鉴于本案现状，需尽快立足于市场，拟定项目营销计划，提高项目知名度建议如下：p 尽快完成项目VI、项目道旗、精神堡垒、售楼处导示系统及销售物料；p 为了展现项目各项优势，制定的“通感营销”的氛围 通感营销：将感觉、视觉、听觉、嗅觉、味觉一网打尽；p 项目园区入口处配置保安形象岗及停车标识，展现本案物业档次；p 售楼处内部服务提升，包括销售服务及物业服务；p 目前本案擎天柱广告已大度推出，有一定的电访，需将电话充值，增加客户邀约力度。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅汇报完毕!Thank you!Thank you!