开发商应对调控新政的十大策略

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1、张年胜：开发商应对调控新政的十大策略最伟大的企业应该是风险控制做得好的企业，保守是度过危机的关键，也是成功的关键。一 个企业只有经过考验生存下来，才是真正成功的企业。-郎咸平调控新政出台以后，和地产朋友聊起，大家普遍兴奋、迷茫，感慨我们生活在这样一个“变 革动荡”的时代，尤其是房地产行业的“惊心动魄”，地产同仁都很关注房地产行业未来将 “何去何从”。受调控新政的影响，开发商要采取什么样的应对策略来调整自身状态，从而把新政的影响降 到最低程度，保证企业安全稳健的度过难关，下文是本人的建议策略：一、保持充足的现金流房地产是资金密集型行业，企业都希望把资金用到极致，所以正常情况下各公司的资金链都 很

2、紧张，现金流更加的紧张。甚至可以说大部分公司的账户上都没有多少现金的，在楼市销 售火爆时期，这些风险是可以规避和减弱，但在调控时期，现金流不充足是导致企业经营的 最大风险。充足的现金流是保证企业健康发展的必要条件，也是企业经营制度化的前提，冒 进是要付出高成本和高风险的代价！郎咸平认为，最伟大的企业应该是风险控制做得好的企业，保守是度过危机的关键，也是成 功的关键。一个企业只有经过考验生存下来，才是真正成功的企业。香港四家天王（新世纪， 恒基，长江实业等）房地产企业平均资本负债率是20%，中国的上市公司里面，资本负债比 例平均是 100-300%，而他们每家都是 20%，不是平均 20%，这种

3、结构的类似令我们非常震惊。 （详细内容请见郎咸平文章）二、降低企业土地存储量开发商的土地存储量被认为是企业的“最大核心优势”，但调控新政以后我们发现如果按照 严格执行的土地增值税来分析，将大大降低开发商囤地的赢利空间。存储大量土地可能转变 成企业的一种“负担”，增加了开发商的资金成本和机会成本，从本质上抑制了开发商的投 资利润率。根据相关政策规定，最高可征收 60的土地增值税，同时加上大量平价土地入市，开发商 降低土地存储量成为明智之举！从这次的调控新政我们可以看出，相对紧张的土地供应量会得到相对的改观，大量土地入市，使得土地贬值的可能性增大！降低土地存储量是开发商应对调控新政的策略之一！三、

4、转战二三线城市开发明智的开发商在调控新政出台以前，已经开始逐渐转战二三线城市开发，虽然二三线城市的 制度环境和客户购买力等方面不如一线大城市，但二三线城市的商品房去化速度和利率润等 都不逊色于一线城市，进入这些城市可以把开发风险控制在低位，同时大部分二三线城市的 房价存在较大的上涨空间。二三线城市受调控新政的影响相对较弱，全国性开发商的竞争力 相对容易显现。该策略是动态的，针对区域性开发商或中等开发商(年开发商品房量小于 50 万平米，本人 界定)来说，进入非经济发达地级市和县级城市也是有效的战略转移。以江苏为例，中等开 发商可以进入盐城、淮安、泰州等地级市，以及一些发达的县级城市，如江都、兴

5、化、海安 等。根据证券日报数据显示，万科A(000002.SH)业绩贡献较高的二三线城市是沈阳、东莞、 无锡，对恒大地产(0333.HK)业绩贡献较高的二三线城市则是西安、合肥、长沙、太原、沈 阳、包头。2009 年数据显示，十大标杆房企(万科、保利、中海、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商)在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了 17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达 81%。其中，绿城在二线城市土地储备 所占比重最高，达到了95%；中海、华润所占比重也都达到 89%。四、拓宽融资渠道，增强融资能力由于房地产行业的风险逐渐增大，特别是市场上地

6、王频出、房价飞涨和客户的不理性购房行 为等，都使得企业的融资渠道和融资能力受限。同时，调控新政规定，政府要求对存在土地 闲置及炒地行为的房地产企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上 市、再融资和重大资产重组。商业银行贷款收紧、上市道路切断和已上市难再融资等情况，都是新政后出现的危机，这就 要求开发商拓宽融资渠道和增强融资能力，虽然开发商 2009 年赚取了大量真金白银，但大 部分的资金都转化成土地。建议开发商稳步增强自身的融资能力来应对不确定的政策风险， 可以借助房地产投资信托（REITs）、国内产业基金、开发商联合开发等方式来拓宽融资渠 道和增强融资能力。五、提升品牌知名

7、度和影响力调控新政时期，楼市将步入收紧的状态，表现为楼市的销售量萎缩、促销盛行等、价格下调 等，这些都是可以预见的场景，开发商的品牌显得尤为珍贵，当市场的供求状况发生改变， 买方选择空间增大、议价能力增强时，贴上品牌标签的商品房会卖的更好，容易脱颖而出。无论房地产行业处于什么周期，处于什么样的政策环境，都要注重维护和提升开发商的品牌 知名度和影响力，特别是企业品牌的长期推广，连续不断的为市场贡献优秀的“作品”。不 要为了短期行为使得品牌受损，希望比比皆是的案例就不要重演了。六、与房地产行业互补的多元化道路借鉴香港、日本的房地产企业的经验，建议有实力的开发商考虑进入与房地产行业互补的行 业开始多

8、元化发展，例如可以进入港口投资、零售行业、餐饮行业等受政策波动影响小，与 房地产关联度弱的行业，从而保证开发商有稳定的现金流，一定程度上起到减免政策风险的 作用。开发商要根据自身的实际情况来考虑是否多元化，因为大部分的多元化道路都是既艰难又危 机的，阅读基业长青和追求卓越等书籍，我们知道大部分的百名老店都不是多元化 企业，开发商多元化要谨慎而为。案例分析：香港长江实业集团多元化战略（引用原文部分内容）通过企业组织架构，对传统产业和新兴产业进行有机搭配，能扬长避短，既充分发挥两种产 业的优势，又增强了企业的抗风险能力。业务全球化战略应对经济周期，延长产品生命线。再大的企业也不能抗拒经济周期的影响

9、。 但由于经济发展程度不同，世界各个地方的经济周期也是不一样的。所以，长江集团的业务 全球化战略，覆盖了发达国家和发展中国家，以应对经济周期的影响，化解局部地区经济危 机（如亚洲金融风暴）对企业的冲击。比如长江集团的货柜码头业务。其拥有的 3 个码头香港国际货柜码头、深圳盐田码头和 英国最繁忙的菲力斯杜港，分别位于香港、中国内地和欧洲。巧妙的安排在发达国家、地区 （欧洲、香港）和发展中国家（中国），应对经济周期对企业可能造成的负面影响，有效分 散了风险。虽然各港口业务涨跌不定，但整体是保持稳定增长的。七、提高楼盘建筑质量为什么单独把这项策略列出来呢，因为重视，就整个中国的房地产行业来说，这个问

10、题需要 迫切的解决，但我们并没有实际行动起来。最近看到很多楼盘搞什么低碳营销，不可否认这 是一个很时髦的话题和方向，而针对于行业来说，低碳重要，但是楼盘整体质量水平特别是 建筑质量才是最重要的！看看中国城市疯狂的拆迁行为，其中很多是为了地方政府的GDP,但是我们也看到很多的拆迁房只有 20年左右房龄，整个使用功能和寿命已经明显衰退，这说明了我国家房屋的建筑 质量是不合格的，还有很多在建的房屋质量也有待很大程度的提高。我倡导大家多写一些呼 吁提高建筑质量的文章，希望房地产行业的各参与者从多方位综合提高中国房屋的质量。八、与顾问公司合作，提高营销水平在这篇文章中为顾问公司（房地产策划销售代理公司）

11、呐喊一下，我们要看到顾问公司作为 行业一员不可或缺的作用和优势，虽然本人在开发商。借助优秀的顾问公司，或者选择合适 的顾问公司在调控时期是非常有必要的。危机时期，顾问公司能够起到重要的作用，特别在 项目前期，建议开发商注重市场调研数据并多采纳顾问公司的合理意见。2009 年火爆的市场掩盖了很多缺陷（产品设计、市场定位、销售策略等），当潮水退后， 就知道谁在裸游了，知道谁是穿着比基尼的！新政时期，记得要穿上衣服，准备充足的粮食。九、增加产品的竞争力，快速去化对于很多以前捂盘惜售的开发商来说，快速的回笼资金是大家最先想到的办法，把产品换成 现金成为共识，增加产品的竞争力成为了短期较佳的选择，在这里

12、我要说一下，本人不支持 也不希望房地产再次进入混乱的价格战争，因为这对各方来说都是不利的。增加产品的竞争力有很多办法，例如，提高产品质量、做专业化的产品、产品附加值、产品 的后期服务（物业管理）等等。如果一定要采取价格策略，我的建议是，通过提升附加值等 办法来达到稳定前期购房客户的心情（楼盘每次降价，前期购房者都会闹事），同时也有助 于维持楼盘的整体形象，不至于让“楼盘从 6000 多点的高空跌到 2941 点”。十、修炼内功，采取专业化的策略修炼企业内功，主要从企业的内部管理、企业文化建设、盈利模式等方面着手，对企业管理 效率等综合各方面进行新的提升及整合，不断适应新政条件下的市场形势。采取

13、专业化的策略，对房地产行业进行细分，找出自己有竞争的一块进行专注开发，而不是 酒店、写字楼、卖场、住宅等都搀和。我们可以向万科、万达、华侨城等企业学习，做自己 专业的事情，这样比较容易控制风险并降低成本。也许你会感觉专业化道路和第六条策略“与房地产行业互补多元化开发方向”有冲突，然 而，大家都知道做商业地产的风险很高，但万达可以做的游刃有余，这就说明各个企业的专 长不同。例如：住宅地产+食品行业（低利润，低风险+稳定的现金流）V住宅地产+商业地产（高利 润+高风险+不稳定的现金流）备注：上述策略不是适应所有企业的，各企业的具体情况不同，采取的应对策略也有差异。由于写作时间仓促，各项策略没有深入展开。