房地产开发企业所得税汇算清缴与土地增值税清算课件

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1、房地产开发企业所得税汇算清算房地产开发企业所得税汇算清算与土地增值税清算与土地增值税清算房地产开发企业所得税收入“税收”收入确认条件：通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入 符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已开始投入使用。开发产品已取得了初始产权证明。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。收入销售完工开发产品

2、取得的收入销售未完工开发产品取得的收入收入“会计”收入确认条件：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有 对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。销售未完工开发品会计处理收到预售款 借：银行存款 贷：预收账款缴纳税金 借：应交税费营业税 -城建税 -土地增值税 -教育费附加 贷：银行存款 收入 收入的范围 取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。价外费用的处理

3、凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。收入 视同销售 开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入 确认收入方法：本企业最近同类售价、当地同类公允价、成本利润率拆迁安置房收入的确认拆迁安置房收入的确认 收入 买房赠家电的处理 企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的

4、销售收入。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。计税成本 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计税成本 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程

5、成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本计税成本 成本对象 是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。确定原则 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则 事前备案手续 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问

6、题的公告国家税务总局公告2014年第35号计税成本 计税成本的内容 土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本 计税成本的内容（续）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成

7、本 计税成本的内容（续）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。计税成本 计税成本的内容（续）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成

8、本 计税成本的内容（续）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。计税成本 计税成本的内容（续）企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

9、计税成本 计税成本的内容（续）可预提（应付）的费用 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。计税成本 计税成本的内容（续）企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计

10、入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。计税成本 计税成本的内容（续）符合国务院税务主管部门有关规定的合法凭证是指：1、支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；3、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。计税成本 计税成本的内容（续）企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产

11、品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。u财税（2008）121号 资本弱化的限制u国税函2009777号 个人借款的限制计税成本 成本分配 占地面积法：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。直接成本法：指按

12、期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。计税成本 土地成本 一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内

13、全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。计税成本 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。计税成本 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。申报 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。纳税申报房地产企业未完工年度房地产企业未完工年度地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，

14、分别为：毛利调整；预缴营毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整业税及附加和预缴土增税调整；业务招待费和广宣费的扣除。业务招待费和广宣费的扣除。1、预计毛利的调整在未完工年度收到的预售款，会计处理为：借：银行存款 1000万元贷：预收账款 1000万元根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。纳税申报企业在未完工年度预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税，会计处理为：借：应交税金应交营业税及附加、土地增值税（预交）455,600.00贷：银行存款 455,600.00也有个

15、别企业会计处理为：借：长期待摊费用等贷：应交税金应交营业税及附加、土地增值税（预交）借：应交税金应交营业税及附加、土地增值税（预交）贷：银行存款填列A105010纳税申报注意事项纳税申报注意事项纳税纳税调整调整20162016年度企业所得税汇算特别注意：营改增前后收入的确认！年度企业所得税汇算特别注意：营改增前后收入的确认！增加业务招待费和业务宣传费扣除限额基数房地产完工年度房地产完工年度在完工年度结转收入的会计处理为：借：预收账款 1000万元贷：主营业务收入 1000万元结转税金及附加借：营业税金及附加 455,600,00贷：应交税金-应交营业税金及附加/土地增值税 455,600,00

16、纳税申报注意事项纳税申报注意事项纳税纳税调整调整减少业务招待费和业务宣传费扣除限额基数特殊扣除项目 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。特殊扣除项目 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。特殊扣除项目 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的

17、差额应调整当期应纳税所得额。特殊扣除项目 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。特殊扣除项目 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。特殊扣除项目 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。特殊扣除项目 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。特殊扣除项目 企业开发

18、产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。以地换房 首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。房地产开发土地增值税“良税”、“恶税”之辩 与“存废”之争“良税”、“恶税”之辩与“存废”之争 立法原理“土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配”。“国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。“良税”、“恶税”之辩与“存废”之争 土地增值怎么算？“良税”、“恶税”

19、之辩与“存废”之争增值额=收入-土地成本-开发成本-开发费用-利息-加计扣除是优惠吗？“良税”、“恶税”之辩与“存废”之争 房地产开发企业允许加计20%扣除，不是优惠，而是“对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。”20%的确定，考虑到了“正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素”。“良税”、“恶税”之辩与“存废”之争“营改增”后是否存在双重征税？土地增值税是“特别税”已成为重要的地方税种“良税”、“恶税”之辩与“存废”之争 土地增值税的特点 征税对象是增值额 采信会计数据但又与会计核算不完全一致 争议大应税行为的确认应税行为的确认 转

20、让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。应税行为的确认应税行为的确认其他方式抵债交换对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。合建 对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值土地增值税清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。时间要求：满足条件之日起

21、90日内土地增值税清算条件对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。收入 视同销售 将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性

22、资产 收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定收入 评估收入 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。收入 隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。应由评估机构参照

23、同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。收入 提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。收入 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。收入 收入确认时间 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属

24、证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。收入代收费用对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，

25、但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。-财税字【1995】第048号收入审核 收入完整性 收入准确性收入审核 销售发票、销售合同、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表（销控表）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核 对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况扣除项目的特别要求实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。各项成本和费用，必须是实际发生的。应当准确地在各扣除项目中分别归集，

26、不得混淆。归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。-国税发200991号 扣除项目的特别要求房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面

27、积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。国税发2006187号扣除项目 I 土地成本 II 开发成本 III 房地产开发费用 IV 转让房地产有关税金 V 房地产开发企业加计扣除扣除项目 I 土地成本土地成本 地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。-国税函【国税函【2010】220号号扣除项目拆迁安置（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发20061

28、87号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除项目例：某企业建造的房屋市场公允价值为200万元，将该房屋拆迁补偿给业主，建造成本为150万元。土地增值税处理为：（1）按照销售房屋200万元收入，计算该房屋的土地增值税；（2）增加开发成本200万元，计入开发成本中，据以计算土地增值税成本。扣除项目例：某企业城中村改造项目，采用“拆一还一”进行补偿。总拆迁面积15000平方米，村民实得房屋面积18000平方米，多出部分按每平方米5000元补差。土

29、地增值税处理为：1、按照销售房屋9000万元收入，计算该房屋的土地增值税；2、增加开发成本7500万元，计入开发成本中，据以计算土地增值税成本。扣除项目（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。-国税函【国税函【2010】220号号扣除项目例：以现金购入例：以现金购入购入房屋购入房屋100万元，作为拆迁房给业主。万元，作为拆迁房给业主。（1）将100万元作为拆迁补偿

30、费计入该项目的开发成本。（2）购入的房屋无需视同销售计算缴纳土地增值税。扣除项目土地闲置费土地闲置费房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。-国税函【2010】220号扣除项目 向项目周围业主支付挡光费也可计入该项目 红线外支出：在土地出让合同中约定，在出让合同红线外，代政府建造的市政公园、桥梁、学校等公共设施为条件而取得的土地，约定产权归政府等所有，在竣工后移交的，相当于实物地价 公租房的配建支出，建安成本相当实物地价扣除项目 土地成本审核 同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土

31、地征用及拆迁补偿费的情形；拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应；扣除项目 II II 开发成本（续）开发成本（续）（2）前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究 水文、地质、勘察、测绘“三通一平”支出 *可返还（新型墙材基金，散装水泥基金等）的不能计入扣除项目 II II 开发成本（续）开发成本（续）（3）建筑安装工程费 出包：支付给承包单位的建筑安装工程费 自建：建筑安装工程支出扣除项目建筑安装工程费审核发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是

32、否重复计算扣除项目参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具扣除项目 II II 开发成本（续）开发成本（续）（4）基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出 扣除项目 前期工程费、基础设施费审核 前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形 是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费 多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设

33、施费，是否按项目合理分摊扣除项目 II 开发成本（续）开发成本（续）（5）公共配套设施费：不能有偿转让的公共配套设施支出 扣除项目 II 开发成本（续）开发成本（续）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。分类型清算 纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。开

34、发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。三类：普通标准住宅、非普通标准住宅、其他 二类：普通标准住宅、非普通标准住宅 可否不分？成本分摊 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。-细则第九条成本分摊“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因

35、此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。国税函1999112号成本分摊属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。国税发2006187号成本分摊 土地成本的分配 1.地价在不同土增清算项目之间分配 2.地价在同一土增清算项目内部的普通住宅与其他产品之间分配成本分摊 土地成本的分配 市价评估法：城市综合体项目 占地面积法：别墅、多层洋房、高层多业态项目 建筑面积法：销售收入比例法

36、：成本分摊 其他成本的分配 建筑面积法 层高系数法 销售收入比例法清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积国税发2006187号清算后再转让房地产的处理 纳税人收到多出合同的面积价款或退给业主少于合同的面积价款，按照当月实际取得的收入总额和该项目的土地增值税负担率计算当月应纳（退）土地增值税。当月应纳（退）土地增值税=当月收入总额该项目土地增值税负担率 该项目土地增值税负担率=该项目应纳（

37、退）土地增值税额清算时确认的该项目收入总额100%税收优惠符合条件的普通住宅符合条件的普通住宅纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；条例第八条税收优惠符合条件的普通住宅符合条件的普通住宅普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。细则第十一条税收优惠符合条件的普通住宅符合条件的普通住宅对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额 不分别核算增值额或不能准确核增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定财税字199548号谢谢!