太原雅阁瑞普项目定位提案含平面

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1、雅阁瑞普项目定位提案2011年3月保密等级：机密T Thinking思路思路 市场解读项目定位本体研究本体研究 市场研判 客群解读 战略模型 销售策略n19922000年，太原写字楼市场随房地产市场起步而起步，产品主要以机关企事业单位办公楼出租及少量写字楼。n20002007年间，太原办公物业的开发规模和市场供应稳步增长，出个别典型项目外，大多数写字楼产品品质、价格较低。n2007年开始，住宅市场的火爆，压制了市场对写字楼的投资热情，2年多来，市场上新增写字楼产品供应较少。写字楼产品供应以商品写字楼存量及高新区写字楼市场存量为主。太原办公市场太原办公市场历史发展阶段历史发展阶段1991-200

2、01991-2000年年2007-20102007-2010年年2000-20072000-2007年年起始阶段起始阶段初级发展阶段初级发展阶段缓慢发展阶段缓慢发展阶段盛伟大厦金广大厦华宇写字楼国际大厦国贸办公楼山西国际贸易中心珠琳旺角大厦阳光国际商务中心汇都MOHO王府商务大厦亚特商务大厦山西世贸中心中盛国际大厦财富国际广场景峰国际飞云第一国际太原写字楼分布主要有几个区域：府东、太原写字楼分布主要有几个区域：府东、府西街府西街CBD区域、南内环街区域、南内环街IT办公区、并办公区、并州路商务办公区、亲贤长风南部新区以州路商务办公区、亲贤长风南部新区以及高新区。及高新区。n 太原写字楼分布呈“

3、王”字格局，府东、府西街CBD区，是太原市区内最为成熟的办公区域。n 随着亲贤、长风区域的逐渐成熟，太原南部新区CBD将出现 位置位置对比对比府西街、府西街、府东街府东街南内环街南内环街亲贤街亲贤街,长风长风街街高新高新开发区开发区单位单位办公楼办公楼商务环境商务环境太原太原CBD成熟综合，偏成熟综合，偏重信息、贸易重信息、贸易新兴综合商新兴综合商务务较成熟高较成熟高新技术新技术单位单位办公办公商圈类型商圈类型市中心成市中心成熟综合商熟综合商圈圈市中心成熟商市中心成熟商圈圈IT行业为主行业为主南部城区新南部城区新兴综合类商兴综合类商圈，圈，较成熟服较成熟服务类商圈务类商圈不定不定交通条件交通条

4、件很便利很便利很便利很便利较便利较便利较便利较便利不等不等工作条件工作条件很方便很方便很方便很方便较方便较方便不便不便不等不等未来发展未来发展城市中心城市中心，稳定发展稳定发展城市中心，城市中心，稳定发展稳定发展城市未来发城市未来发展中心展中心发展良好发展良好不定不定出租行情出租行情元元/平平/天天普通：普通：2-3高档：高档：4-5普通：普通：1.5-2.5高档：高档：2.8-3.5普通普通1.5-2.5高档高档2.8-3.6普通普通1高档高档2同市场同市场物业公司物业公司管理比例管理比例专业专业80%自设自设20%专业专业50%自设自设50%专业专业50%自设自设50%专业专业60%自设自

5、设40%自设物自设物业业办公市场概况办公市场概况/市场分布市场分布太原写字楼产品特征太原写字楼产品特征5(%)通讯设施通讯设施Internet网络服务网络服务银行银行票务票务邮电配套邮电配套公共空间公共空间的装修的装修电梯品牌电梯品牌数量数量速度速度商业配套商业配套翻译翻译秘书秘书软性服务软性服务餐饮餐饮娱乐娱乐健身设施健身设施重要重要61.557.730.826.923.119.215.411.5比较重要比较重要38.530.857.746.265.45034.653.5一般重要一般重要-11.511.523.111.530.846.230.8不太重要不太重要-3.8-3.83.8n写字楼配

6、套设施中，通讯设施和网络是影响写字楼形象的重要因素。太原写字楼产品在通讯设施和网络服务的配套相对落后，除个别（山西国际贸易中心）项目外，太原写字楼网络条件一般是客户自行接入。n交通条件、物业服务水平、停产配套等条件，也是写字楼产品品质有效提升的因素。(%)附近附近的公交的公交物业素质及物业素质及服务水平服务水平进出物业的进出物业的交通条件交通条件租金水平租金水平停车场停车场空调设施空调设施物业的物业的品牌形象品牌形象物业装修物业装修很重要很重要42.342.334.634.634.634.626.919.2比较重要比较重要53.853.853.853.853.865.45065.4不重要不重要

7、3.83.811.511.511.5-23.115.420082008年年6 6月月-2009-2009年年8 8月太原市办公用房成交对比月太原市办公用房成交对比20082008年年6 6月月-2009-2009年年8 8月太原市办公用房成交价格月太原市办公用房成交价格对比对比太原市办公市场不温不火，整体走势太原市办公市场不温不火，整体走势较为平稳，始终保持低位运行较为平稳，始终保持低位运行n 受开发水平及住宅市场火爆影响，使得近年来太原写字楼产品投资明显放缓，写字楼供应量持续较小n 市场对写字楼投资意识的不同，导致太原写字楼产品销售的不温不火，价格也维持不断盘整走势太原市办公市场租金普遍较低

8、，出租率太原市办公市场租金普遍较低，出租率较高较高7太原市写字楼出租率情况对比太原市写字楼出租率情况对比项目名称项目名称 等级等级 租金租金（美元美元/.天）天）山西国际贸易中山西国际贸易中心心 甲级甲级 0.660.66金港国际商务中金港国际商务中心心 甲级甲级 0.520.52山西世贸中心山西世贸中心 甲级甲级 0.380.38铭鼎国际铭鼎国际 甲级甲级 0.380.38汇都汇都MOHOMOHO 甲级甲级 0.40.4阳光国际商务中阳光国际商务中心心 甲级甲级 0.350.35盛唐万象盛唐万象 甲级甲级 0.330.33王府商务大厦王府商务大厦 甲级甲级 0.40.4麦特摩尔麦特摩尔 甲级

9、甲级 0.230.23项目名称项目名称 等级等级 租金租金（美元美元/.天）天）景峰国际景峰国际 乙级乙级 0.430.43阳光大厦阳光大厦 乙级乙级 0.470.47珠琳旺角大厦珠琳旺角大厦 乙级乙级 0.280.28项目名称项目名称 等级等级 租金租金（美元美元/.天）天）御花园假日广场御花园假日广场 丙级丙级 0.390.39宏安国际大厦宏安国际大厦 丙级丙级 0.280.28鼎元时代中心鼎元时代中心 丙级丙级 0.140.14n 太原市写字楼市场租金情况平均水平约为0.41美元/.天n 高端写字楼主要以山西国际贸易中心和金港国际商务中心为代表，依靠齐备的市政条件和完善的产品品质，甲级写

10、字楼租金租金水平 远高于其他写字楼。n 太原写字楼出租价格相对较低，出租率普遍较高。n 客户对写字楼需求的不同，导致太原写字楼出租两极分化 情况较为明显。项目名称项目名称建筑面积（）建筑面积（）等级等级租金租金出租率出租率山西世贸中心山西世贸中心140000140000甲级甲级0.33-0.430.33-0.43美元美元/.天天85%85%中盛国际大厦中盛国际大厦1400014000乙级乙级0.26-0.320.26-0.32美元美元/.天天85%85%御花园假日广场御花园假日广场2700027000其他其他0.33-0.450.33-0.45美元美元/.天天80%80%飞云第一国际飞云第一国

11、际2873228732甲级甲级/铭鼎国际铭鼎国际1301513015甲级甲级0.33-0.430.33-0.43美元美元/.天天85%85%和信商座和信商座8400084000甲级甲级/汇都汇都MOHOMOHO1500015000甲级甲级0.36-0.430.36-0.43美元美元/.天天70%70%山西国际贸易中心山西国际贸易中心159000159000甲级甲级0.64-0.690.64-0.69美元美元/.天天100%100%珠琳旺角大厦珠琳旺角大厦1980019800乙级乙级0.20-0.330.20-0.33美元美元/.天天90%90%泰华国际泰华国际4250042500甲级甲级/宏安

12、国际大厦宏安国际大厦2000020000其他其他0.21-0.360.21-0.36美元美元/.天天75%75%阳光国际商务中心阳光国际商务中心7000070000甲级甲级0.28-0.420.28-0.42美元美元/.天天80%80%景峰国际景峰国际3500035000乙级乙级0.40-0.460.40-0.46美元美元/.天天90%90%阳光大厦阳光大厦5400054000乙级乙级0.45-0.500.45-0.50美元美元/.天天55%55%盛唐万象盛唐万象1500015000甲级甲级0.32-0.350.32-0.35美元美元/.天天78%78%王府商务大厦王府商务大厦40000400

13、00甲级甲级0.30-0.500.30-0.50美元美元/.天天95%95%金港国际商务中心金港国际商务中心1200012000甲级甲级0.50-0.540.50-0.54美元美元/.天天98%98%鼎元时代中心鼎元时代中心6000060000其他其他0.11-0.170.11-0.17美元美元/.天天98%98%麦特摩尔麦特摩尔89768976甲级甲级0.21-0.250.21-0.25美元美元/.天天98%98%鼎太风华鼎太风华2305723057甲级甲级/财富国际广场财富国际广场5834958349甲级甲级/第五大道第五大道2486324863甲级甲级/主要代表办公项目概况主要代表办公项

14、目概况办公市场供应现状办公市场供应现状时代广场时代广场小店高新区创业小店高新区创业街与产业交汇处街与产业交汇处 租赁租赁/销售价销售价租赁：未定价；销售：租赁：未定价；销售：60006000元元/体量体量5 5万平米万平米在建进度在建进度开挖，地基处理开挖，地基处理业态搭配业态搭配写字楼，多功能会议厅，涉外办公写字楼，多功能会议厅，涉外办公电话、网络电话、网络网通宽带，移动宽带网通宽带，移动宽带付款方式付款方式分期、一次性分期、一次性供热供热自加热水暖自加热水暖配套服务配套服务商住公寓商住公寓装饰装修装饰装修智能系统，电梯智能系统，电梯5 5部；公共空间精装部；公共空间精装修，交房日期修，交房

15、日期20122012年年8 8月月3131号；号；1 1栋栋2020层层，约，约320320户，主力户型户，主力户型90-250090-2500 澳林百和中心澳林百和中心 小店长风大街小店长风大街与寇庄西路交与寇庄西路交汇处汇处戴德梁行顾问戴德梁行顾问租赁价格租赁价格0.37-0.520.37-0.52美元美元/.天天体量体量5.465.46万平米万平米出租率出租率60%60%业态搭配业态搭配商业、公寓、写字楼三位一体商业、公寓、写字楼三位一体 电话、网络电话、网络网通宽带，移动宽带网通宽带，移动宽带空调空调中央空调中央空调供热供热中央空调中央空调配套服务配套服务商务中心，商务中心，2424小

16、时保安，大型商场小时保安，大型商场装饰装修装饰装修装修状况：商业、写字间：内部毛坯、公装修状况：商业、写字间：内部毛坯、公共部分精装修；共部分精装修；公寓：精装修。项目规公寓：精装修。项目规划地下两层车库，划地下两层车库，1 1、2 2层为金融、珠宝等层为金融、珠宝等商业空间，商业空间，3636层为休闲娱乐配套设施，层为休闲娱乐配套设施，734734层为企业总部办公区，层为企业总部办公区，3535、3636层为层为鼎级豪华商务舱鼎级豪华商务舱火炬创业大厦火炬创业大厦南中环街南中环街租赁租赁/销售价销售价租赁：未定价；销售：租赁：未定价；销售：1000010000元元/体量体量8.38.3万平米

17、万平米在建进度在建进度封顶封顶业态搭配业态搭配写字楼，多功能会议厅，咖啡厅写字楼，多功能会议厅，咖啡厅电话、网络电话、网络网通宽带，移动宽带网通宽带，移动宽带付款方式付款方式分期、一次性分期、一次性供热供热自加热水暖自加热水暖配套服务配套服务商住公寓商住公寓装饰装修装饰装修智能系统，电梯智能系统，电梯5 5部部含简装修（标准为定），销售面积区间含简装修（标准为定），销售面积区间100500100500平米平米办公市场供应现状办公市场供应现状长风长风SOHOSOHO小店长风街与双塔南路交汇处西北角租赁租赁/销售价销售价租赁：未定价；销售：租赁：未定价；销售：9100元元/体量体量9.89.8万平

18、米万平米在建进度在建进度已经封顶已经封顶业态搭配业态搭配写字楼商铺电话、网络电话、网络网通宽带网通宽带付款方式付款方式一次性付款92折，分期969894折供热供热自加热水暖自加热水暖配套服务配套服务商住公寓商住公寓装饰装修装饰装修公共部分精装修销售面积区间销售面积区间73-320平米11办公市场调研小结办公市场调研小结写字楼销售价格写字楼销售价格n太原写字楼物业产品销售价格较高n太原写字楼物业投资方向以自用、保值为主，投机性购买占比较小n太原写字楼物业除个别顶级写字楼项目以外，大部分产品功能性较差，只能满足基本办公需求，相应的配套条件和服务的缺乏，也是写字楼市场投资热度较低的原因111等级等级

19、项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售价格销售价格高档高档澳林百合中心澳林百合中心未定未定未定未定火炬创业大厦火炬创业大厦20112011年年1 1月月1 1日日1000010000元元/平米平米中档中档长风SOHO2010年7月9100元/平米低档低档时代广场时代广场20102010年年1010月月3131日日60006000元元/平米平米太原写字楼物业调研小结太原写字楼物业调研小结n太原市写字楼物业经营方式主要采取出租方式，租金价格视物业品质有较大差距n太原写字楼物业管理，基本为开发企业组建管理团队或物业管理团队自主经营；n太原写字楼承租方式以客户通业主洽谈、承租为主，写字楼物业管理之提供基

20、本物业管理服务和信息传递服务。较为不正规的承租方式，局限了太原写字楼出租市场同商住累产品的竞争能力。太原写字楼管理、经营及租金太原写字楼管理、经营及租金项目名称项目名称等级等级入住企业类型入住企业类型租金租金出租率出租率承租方式承租方式 山西世贸中心山西世贸中心 甲级甲级中、高端企业中、高端企业、总部型企业、总部型企业0.33-0.430.33-0.43美元美元/.天天 85%85%物业公司统一管理物业公司统一管理、出租、出租铭鼎国际铭鼎国际 甲级甲级 0.33-0.430.33-0.43美元美元/.天天 85%85%物业公司提供物业物业公司提供物业服务，同投资业主服务，同投资业主承租承租汇都

21、汇都MOHO MOHO 甲级甲级 0.36-0.430.36-0.43美元美元/.天天 70%70%山西国际贸易中心山西国际贸易中心 甲级甲级 0.64-0.690.64-0.69美元美元/.天天 100%100%阳光国际商务中心阳光国际商务中心 甲级甲级 0.28-0.420.28-0.42美元美元/.天天 80%80%盛唐万象盛唐万象 甲级甲级 0.32-0.350.32-0.35美元美元/.天天 78%78%王府商务大厦王府商务大厦 甲级甲级 0.30-0.500.30-0.50美元美元/.天天 95%95%金港国际商务中心金港国际商务中心 甲级甲级 0.50-0.540.50-0.54

22、美元美元/.天天 98%98%麦特摩尔麦特摩尔 甲级甲级 0.21-0.250.21-0.25美元美元/.天天 98%98%财富国际广场财富国际广场 甲级甲级 0.38-0.430.38-0.43美元美元/.天天60%60%御花园假日广场御花园假日广场 其他其他小型企业小型企业0.33-0.450.33-0.45美元美元/.天天 80%80%物业公司提供物业物业公司提供物业服务，同投资业主服务，同投资业主承租承租宏安国际大厦宏安国际大厦 其他其他0.21-0.360.21-0.36美元美元/.天天 75%75%鼎元时代中心鼎元时代中心 其他其他0.11-0.170.11-0.17美元美元/.天

23、天 98%98%物业公司提供物业物业公司提供物业服务，同投资业主服务，同投资业主承租承租中盛国际大厦中盛国际大厦 乙级乙级 中小型企业中小型企业0.26-0.320.26-0.32美元美元/.天天 85%85%珠琳旺角大厦珠琳旺角大厦 乙级乙级 0.20-0.330.20-0.33美元美元/.天天 90%90%景峰国际景峰国际 乙级乙级 0.40-0.460.40-0.46美元美元/.天天 90%90%阳光大厦阳光大厦 乙级乙级 0.45-0.500.45-0.50美元美元/.天天 55%55%办公市场调研小结市场机会T Thinking思路思路 市场解读项目定位本体研究本体研究 市场研判 客

24、群解读 战略模型 销售策略首先认识一个问题。谁在买写字楼？START写字楼项目的客户特征规模不大但利润丰厚，需要形象支撑的智力型企业1经营环境良好，发展高度成熟的企业，如：金融、石化2高速成长的朝阳型企业，如：生物制药、IT3急需与国际化接轨的外向型经济类，如：贸易、物流4公司类型公司类型外向型外向型经济类经济类实业类实业类金融类金融类传媒类传媒类咨询服咨询服务类务类科技类科技类其他其他所占比例所占比例22%22%20%20%15%15%14%14%5%5%4%4%20%20%5限购条件下需求资金升值的客户群。数据来源数据来源：中国房地产信息集团太原机构 取样量：200位商业用户 采样时间：2

25、010年10月年龄年龄2020以下以下202030303030404040405050505060606060以上以上所占比例所占比例2%2%9%9%25%25%45%45%14%14%5%5%3050岁是写字楼主要置业人群，他们的知识面广，不仅 对传统 文化有较深的认识，对现代的新理念也有良好的接受能 力，而且教育程度较高；2030岁主要为高科技产业、智力服务型企业主，50岁以上主要为较为传统的实业型企业主，观念较为保守；20岁以下客户主要是亲属赠与。目标客户年龄特征数据来源数据来源：中国房地产信息集团太原机构 取样量：200位商业用户 采样时间：2010年10月大专以上学历超高85，他们的

26、发展战略思想相当成熟，对现代商务理解深入，关注专业媒体，尤其是现代企业战略的资讯。购买写字楼行为除了投资者外，主要是企业购买行为，因此客户泛指参与谈判者并拥有决策权的人士。如：董事长、总经理、副总、总经济师等。目标客户学历特征学历学历高中及高中及以下以下大专大专本科本科硕士硕士博士博士所占比例所占比例15%15%40%40%32%32%10%10%3%3%数据来源数据来源：中国房地产信息集团太原机构 取样量：200位商业用户 采样时间：2010年10月思考一，中环商务区与长风商务区的未来能否与客户的需求匹配？AND思考二，市场与客户留下什么样的机会点给我们？T Thinking思路思路 市场解

27、读项目定位本体研究本体研究 市场研判 客群解读 战略模型 销售策略紧邻主干道，建材家居、汽贸商业聚集区，部分景观资源，认知度高、现有品牌认知度较高，潜力巨大项目带动品牌发挥地块价值，利润最大化快速回款借鉴开发经验，整合资源副中心地带、交通便捷、高标准物业、智能化办公场所广兴企业开发战略分析模型企业优势资源配置能力企业资源整合能力资金优势政府平台企业团队品牌优势上下游资源运营管理资源在哪如何整合整合代价整合周期思考：本企业的核心优势有哪些？思考：本企业可以引入的资源在何方？直接作用：抗风险能力盈利能力直接作用：扩容目标扩容能力广兴企业开发战略？T Thinking思路思路本体研究项目定位项目定位

28、市场解读市场解读 区位扫描 本体分析 销售策略在大太原，多中心战略思路指引下，长风商务区已经实现了跳跃式的发展，然而汾西长风商务区的成熟度仍不够高。十一五期间，长风商务区新增建设用地增加新增建设用地，加剧市场竞争未来长风商务区的房地产市场机会点综合性商业城市配套商务地产发展空间巨大专业性商业地块与城中村地块的二次开发学校医院大型超市银行便利店酒店会议中心写字楼酒店式公寓产权式公寓彭村、前北屯南屯、南上庄、新庄、小王村等等家居广场物流中心家电商场T Thinking思路思路本体研究项目定位项目定位市场解读市场解读 区位扫描 本体分析 销售策略销售策略项目四至：项目可达性很好，处于新晋祠路与旧晋祠

29、路交叉口，金三角地带，北通南内环，南离长风街也不远，交通便利。进入性：进入性：从晋祠路、新晋祠路均可进入。从晋祠路、新晋祠路均可进入。目前有875/823/308/618/3/875/25/27/618支路公交车可直达，交通路网便利。北北亚格瑞普亚格瑞普家居广场家居广场南内环西街南内环西街新晋祠路新晋祠路晋祠路晋祠路用地面积6090平米总建面34601平米地上总建面31815平米办公楼面积24254平米商业面积7560平米地下总建面2785平米建筑面度44%绿化率35%容积率5.22车位77个现有主要经济指标地块资源条件综合分析1、配套单一，综合配套不足。n城市生活配套相对完善，但是档次相对较

30、低；2、道路现状良好，出行快捷n有公交车直达；n三面环路，直达性好，有良好的昭示性；3、区域周边缺乏配套完善、环境好、科技型的公寓写字楼；4、长风商务区发展迅速，区域价值被逐渐认同。1、目前地块尚有公交中转站；2、地块平整，但呈梯形状，不利于规划和施工开展；3、交通顺达，地块发展前景较好；4、地块北有加油站，给客户造成心里安全压力；5、雅阁瑞普运营多年，将地块价值有效的提升。外部环境自身条件太原写字楼市场出现“倒挂”现象，住宅卖得比写字楼还贵，这种现象目前依然存在政府政策对房地产的调控直接导致银行收缩银根，提高对房地产投资的贷款门槛；高新区写字楼市场活跃，认知度的提高对本项目造成排挤威胁威胁

31、ThreatenessThreatenessp针对大客户和散户分别制定不同产品和营销策略，订单式销售与成品销售相结合，根据客户需求定制空间，实现自由分割，丰富供应面积种类，扩大客群选择范围；p做足底商配套的文章，弥补区域不成熟的缺陷；p写字楼以一定的优惠吸引一家有实力有号召力的企业进驻，制造新闻关注，形成羊群效应，带动中小企业进驻；p底商同理，以一定的优惠吸引一家有号召力的主力商家进驻，制造新闻关注，带动写字楼销售；p直销与坐销相结合，杀出萧条市场的恶性竞争；p大众宣传与定向推广相结合，树立形象高度，精确行销，降低成本；2010年山西获批了国新办全国第九个综合配套改革试验区;国家对住宅市场的打

32、压势必会增加写字楼、商铺等投资性需求；万柏林区域缺乏环境好，配套完善的办公环境。中小企业数量快速增加，写字楼租售市场重新升温河西八大场馆的落成，预示投资空间很大利用机会利用机会 克服劣势克服劣势 避免威胁避免威胁发挥优势发挥优势 抢占机会抢占机会 转化威胁转化威胁机会机会 OpportunityOpportunity都市化配套滞后，档次较低周边商业氛围单一，区域相对不成熟项目地块较小容积率大，规划难度大项目东西有主干道，噪音较大地块南侧临着沙沟，卫生环境差金融机构少，商业分散地块紧邻主干道，具有很强区位优势紧邻省展览馆，区域知名度高周边物流业、装饰、家居业发达，外来人口密集，潜在商业需求较大位

33、于汾河以西，景观资源丰富区位认知度高，地块价值较贵SWOTSWOT劣势劣势 WeaknessWeakness优势优势 StrengthStrength本体着手，差异化、中本体着手，差异化、中高端占位市场高端占位市场T Thinking思路思路项目定位本体研究本体研究市场解读市场解读 圈定客群 产品定位 形象定位销售策略销售策略写字楼需求面积统计*100-400平米的需求占64%，相对于当前市场供应，与这部分实际需求造成了较大的结构性供需矛盾。投资客自用型项目升值潜力有无稳定的租户价格是否可以承受区域交通时间项目升值潜力成熟商圈距离自用型企业关注点包含投资客关注点自用型企业关注点包含投资客关注点

34、项目客群项目客群关注点再总结关注点再总结LOAD纵观市区其它写字楼，对比本项目特性，细分市场份额。安家认为：我们仅需抓住中小企业市场。中小型企业：作为发展中企业，他们考虑什么？配套资源配套资源+商务潜力商务潜力+社会认同度社会认同度+运营成本运营成本1、中心区的资源整合优势2、小型智能工作空间3、低总价进驻门槛4、全新的企业办公形象他们需要T Thinking思路思路项目定位本体研究本体研究市场解读市场解读 圈定客群 产品定位 形象定位销售策略销售策略先来看看客户在意的是什么？AND分值越高越不重要综合素质重要性排序0.002.004.006.008.00升值潜力付款方式内部配套价格形象档次内

35、在品质物业位置置业时首先考虑的是物业的位置及其品质形象是否能提升公司的形象。价格很重要，但更注重品质。数据来源数据来源：中国房地产信息集团太原机构 取样量：200位商业用户 采样时间：2010年10月区域知名度置业者选定置业片区的主要指标，公司所在位置能否很快被客户认知。其次是交通便利度，是否方便公司的业务。分值越高越不重要区域条件重要性统计0.001.002.003.004.005.00区域发展潜力区域成熟度物业昭示性临近城市主干道交通便利度区域知名度平均分值分值越高越不重要几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视，认为可能影响公司形象；电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象

36、。内部硬件配套重要性排序0.001.002.003.004.005.006.007.00层高24小时办公5A智能化配置内部装修带中央空调停车位电梯品牌及数量入口大堂平均分值分值越高越不重要银行、职工餐厅商务中心会议室等必要配套仍是客户要求的重要服务。对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。内部配套服务重要性排序0.002.004.006.008.0010.00图书资料室茶座酒吧室内高尔夫练习场健身房多功能厅证券营业厅会议室休息露台中西餐厅自助咖啡休息厅商务中心职工餐厅银行平均分值安家对“生态写字楼”的理解从概念上，客户对写字楼的需求升级为复合型生态写字楼。传统写字楼与

37、生态写字楼的优劣势对比：生态写字楼传统写字楼提出问题：我们考虑到了企业的办公需求,而他们的高管人才的住房需求是什么样呢？企业如何能留住人才呢？记得在天下无贼中，葛优曾经说过：“21世纪，什么最贵？”那么答案只有一个：人才最贵商场如战场，中大型企业更注重人才的留守与培养！46首先我们看一种产品酒店式公寓 舒适建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度 精致主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过大面积户型、奢侈材料等 宜居营造适宜居住的内外部景观与生活配套，人与自然社会和谐共生 酒店式公寓强调的酒店式配套设施为项目提供舒适度 酒店式公寓的紧凑

38、、精巧、高品质、便捷等特点尽显精致生活本质 酒店式公寓的“公寓”本质为项目提供居住属性产品属性：自住、出租均可LOFT酒店式精装公寓轻而易举的解决了高管的住房需求问题！47本项目要做酒店式公寓吗？综合分析客观要求档次要求外部资源要求风险要求本项目可以导入酒店式公寓概念，为项目增添亮点。承载规模有限舒适度不高市场竞争影响内部竞争影响本项目适合开发部分有产品特色的高档次酒店式公寓LOFT公寓：是一种两层层高不超过4.2米的小复式楼，一般采用精装销售，主要卖给企业高管自住和个人投资性需求。商业布局建议：LOFT精装公寓生态智能化办公家居用品商业延展空中花园，露台餐厅产品深化建议-立面形象外部呈曲线设

39、计，凸显城市时代感，外墙材料多可用大理石或玻璃幕墙装饰，体现高档！产品深化建议-主入口法兰克福交易大厦底部法兰克福交易大厦入口产品深化建议-公共空间的营造整体感，材质和色调的呼应现代流畅的风格产品深化建议-电梯速度设立至少四部高速电梯，速度至少达到2.5米/秒，等电梯时间缩短至半分钟。产品深化建议-洗手间 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化空间，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、干手机，选用感应式水龙头，洁具采用名家设计的款式。产品深化建议-物业管理聘请第一太平戴维斯（FPDSavills）作为物业管理，利

40、用其全球244家办事处、覆盖19个国家的全球性网络，为本项目提供全球性物业管理服务。SAVILLS产品深化建议-空中花园商业平台上尽可能多植被、多花草等，可作为员工闲暇间休憩之地，也可引入露天运动场所，如网球场馆等。T Thinking思路思路项目定位本体研究本体研究市场解读市场解读 圈定客群 产品定位 形象定位销售策略销售策略START经过对项目和市场的深入思考，我们发现一个普遍的现象，不仅仅关于写字楼。每个成长中的企业，都有一个梦想竞技世界500强每个中小企业，都不会仅仅满足于现状他们的表层需求是写字楼深层需求就是一个梦想，一个做大做强的梦想，一个比肩世界500强的梦想，一个开拓百年基业的

41、梦想！他们在遴选表层需求的供应者，他们在渴望深层需求的满足者。我们要做的就是将本项目与他们的深层需求建立第一关联！从被遴选跳入到被渴求，定位转换的过程，就是确定本项目在目标客户心智中的形象认知长风商务区长风商务区创业板块创业板块中小企业中小企业较低的支较低的支付能力付能力大企业的大企业的游戏圈子游戏圈子百亿投资百亿投资打造长风打造长风商务区商务区商务创业板形象定位支点经济论理论支撑在推广中我们将建立“支点经济论”，将我们的优势与客户的需求整合对接。形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点“给我一个支点，我就可以撬动地球。给我一个支点，我就可以撬动地球。”

42、阿基米德阿基米德“给你一个支点，就可以创造新经济的神话。给你一个支点，就可以创造新经济的神话。”广兴国际宣言广兴国际宣言形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点区位支点长风商务区门户领舞一个城市的荣耀心脏区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点区位支点一个城市的未来，取决于有没有一个明确代表城市发展方向的核心区域，如曼哈顿之于纽约，新宿之于东京。广兴国际所处集约地段大成，成就城市经济与中心区生态链中闪耀隽永。形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点形象支点与品牌卖场为邻的专业写字楼，

43、精投入，大形象区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点为OFFICE选择一个具有标识性的领地，是成功的第一位，更是跻身群雄之林的绝对支点。形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点运营支点至低商服成本，企业运营成本集约化区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点竞争力的提升，除了自身良好的运营管理，更需要整合各种社会资源为我所用，最大限度集约运营成本。广发除了提供翻译、培训等商务资源，丰富的商业、休闲资源更一应俱全。形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点

44、配套支点生态支点产权支点40年产权，兑现百年基业的腾飞之地区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点空间支点山西罕见精致商务空间，低成本进驻，高效率使用区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点只有适合的才是最好的。广兴国际，主力户型140m2600m2，追求简约、实用、人性、平等、和谐的人生态度，不仅功能灵活多变，更以中心区至低入住门槛，突破中心区一贯高高在上的壁垒。形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点

45、生态支点品牌支点广兴地产实力铸造，建立稳健的运营保障和投资信心区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点广兴地产：雅阁瑞普、居然之家运营商，完善的商业物业管理之道，借助商业地产的经营成就，全面启动商业地产，以多年商业运营保障打造卓然的商务空间。形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点交通支点立体交通呈现，地铁、公路、互动人流、物流、资金流汇聚区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点在高效办公的市场环境下，快速而紧张的工作节奏让时间更显珍贵，广兴国际扼守长风商务北门户，前后双桥，

46、两侧快行道，便捷完善的立体交通网络全面提升企业发展的运营时效。形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点配套支点与山西共享中心区行政、商务、酒店各类顶尖配置区位支点形象支点支点经济运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点历经长达10年的规划、设计和建设，长风商务区正在集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心，阿基米德说：“给我一个支点，我就可以撬动地球。”形象支点支点经济区位支点运营支点产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点生态支点远眺汾河天然生态景观，开窗翠绿办公空间，区位支点形象支点支点经济运营支点

47、产权支点品牌支点交通支点空间支点配套支点生态支点推开窗便是广兴国际生态景观，抬眼望去便是美妙汾河，空间与视野的开阔。让林林总总的各种办公室综合症在自然生态面前无所遁形，生态健康办公在这里演绎极至。长风商务中心区 商务创业板形象定位：形象定位：针对产业新贵做为客户定位。针对产业新贵做为客户定位。创业板创业板做为项目核心利益描述。中心区作为商做为项目核心利益描述。中心区作为商务形象与资源价值的支撑平台。这样的务形象与资源价值的支撑平台。这样的形象体系搭建方式，其一是增加形象塑形象体系搭建方式，其一是增加形象塑造的造的“新颖性新颖性”及及“突破性突破性”，其二是，其二是对整个项目核心竞争力的高度概括

48、。对整个项目核心竞争力的高度概括。广兴地产以精细智识投入打造百年基业前瞻基地致敬！向新经济！壁垒突破以百亿市政建设投入构建世界500强的游戏平台轻易岂容涉足承载太原引以为傲的新经济突前思维激情与创造，理性与务实你的OFFICE在哪里？在继续委身一个不太像写字楼的写字楼？在继续因为公司门面而损失客户？在继续妥协10分钟一趟的电梯？引擎骤动广兴国际支点经济，引擎骤动至低门槛入主长风商务中心一个创造新经济神话的支点奇迹，继续上演！T Thinking思路思路 销售策略项目定位本体研究市场解读推广逻辑分析在市场大势的前提下，根据销售期的安排和态势的模拟，本项目目标客户将呈现这样的分布：主要客户置业常规

49、散户，占购买数量的大比例，购买面积200平方米上下，对升值有充足信心。新生客户，包括投资者，数量不能占主流，但有相当潜力。大客户，数量很少，竞争激烈，但对项目形象有提升。推广主力因此本项目应本着先大后小的策略,未雨绸缪,既为整销做好准备,又不切断散售的可能性-“两条腿走路”客户攻击策略：1）广告形象主导以项目形象建立目标客户的企业形象，通过广告诉求及媒体传播渠道的全方位形象建立，引起市场视觉关注，并与目标客群激发共鸣。2）走出去，请进来执行流程：利用市场调查方法对客户进行挖掘、接触建立目标客户数据库专业房地产营销员进行再沟通房地产销售职业经理人与客户建立联系现场演示，促进成交。（SP现场置业说

50、明会）3）主动出击，客源直销采用客户行销及外销手段，如电话直销、专员直销、派发渠道实现与客户的直接接触和推荐。4）品牌邀请策略物以类聚，人与群分。品牌集聚效应必将吸引更多同身份企业的加入，因此建议前期对写字楼定向招商，邀请1-2家知名品牌企业签约写字楼，并以此为推广噱头，制造声势。大众媒体：3条线1.户外看板+公交车体+站台2.报纸+杂志+物料3.电台+网络创新媒体：2条线1.电梯视频+短信2.直邮+展示+派发电梯：覆盖太原各片区中高档写字楼液晶电视（分众传媒）短信：商务全球通号码投放，结合活动及销售时点 或重要信息发布；品牌联动：“与品牌汽车行业互动”（长期性）渠道：1）汽车展示厅，展示项目写字楼相关物料；2）车友俱乐部，展示相关物料；3）客户资源共享：互动销售 瞬见爆发，一夜倾城户外媒体强调关注力平面媒体强调影响力渠道媒体强调感染力