广丰卧龙城项目的环境分析

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1、广丰卧龙城项目的环境分析一、房地产中观环境1）地域环境广丰，一个拥有国家级卫生县城、省级园林城市、中国挖掘机之乡、全国综 合实力百强中小城市等诸多称号的县，位于江西省东部，隶属于江西省上饶市， 与浙江江山市与福建浦城县和武夷山市接壤。县境南北长62.5 千米，东西宽45 千米，总面积 1377.79 平方千米，总人口 90.1 万人。全县有三个街道办事处， 23 个乡镇，有四个乡镇综合实力进入全省百强乡镇。2011 年完成财政收入 23.2亿元，比上年决算数（下同）增长 25.4%；含基 金收入总额25.9 亿元，比上年增长15.7%，较 2008 年 11.3 亿元翻了一番，2012 年上半

2、年，各项经济指标一路飘红，预计实现地区生产总值 95.02 亿元，增长 21.33%；完成规模以上工业总产值117.76 亿元，增长16.06%；完成财政总收入 14.33 亿元，增长 39.2%，广丰县人均国民生产总值达到 20720 元，主要经济指 标继续位居江西省县级城市前列，形成特色鲜明、优势突出的五大主导产业；广 丰县城将建成经济社会各项事业全面、协调发展的山水园林城市。近年来，广丰 不断在培育新的经济增长点、夯实新的产业支撑点上发力，提出了“1+5”特色 品牌发展战略，努力打造县域经济新的增长极，努力在工业转型升级中“强筋壮 骨”，掀起了又一轮经济发展的新高潮。（2）行业环境房地产

3、业经过过去十年的高速发展，到达一个高峰期，成为中国经济发展的 一个支柱性产业。2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”， 对房地产市场宏观调控，进行结构调整，会议不仅再次重申坚持执行以限购、限 贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011 年之后再次提出 要求各地公布年度房价控制目标。自 2009年 12 月份开始楼市调控以来，政策经 历了四次升级，分别是 2010年 1月的“国十一条”、4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”，2011 年 1 月的“新国八条”，本次出台的“国五条”是第五次调控升级。 “国五条”及其细则的颁布，二手房售房要

4、征收20%个人所得税，堪称史上最严 厉的组合拳。同时，国家提出完善稳定房价工作，加大保障性住房建设力度，坚 决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，并加强市场监管。广丰县多年来以小型土地拍卖，私人自建的初级模式发展房地产业，从 2002 年开始，随着大宗土地出让，专业开发商的出现，商品房开发模式才真正成为广 丰房地产乃至第三产业的主导，至今日益成为广丰人置业安家的主要选择产品。 随着广丰城市化进程加速、旧城改建和新区拓展力度加大，广丰商品房市场开发、 交易还将不断得到发展。据统计，2012 年，广丰县县城人口规模将达到 23万人， 城区用地规模达 22.86 平方公里。目前广丰县境内

5、在开发、在销售楼盘，及可开发地块共有 12个，楼盘包括 金都广场、创美丽景佳苑、公主楼、卧龙城、芦南苑、创和家园、新天地、华 丽世家、天和文化广场、新东街国际城、上广商贸城以及江南卧龙城等项目。根 据上述项目规模保守估计，广丰县开发总面积超过 125 万平方米，其中住宅面积 近 100 万平方米、商业面积超过 20 万平方米，即便是扣除新天地、公主楼、天 和文化广场、芦南苑、创和家园、金都广场等住宅售空或存量少的项目面积，同 期开发销售的大盘面积也将超过 100 万平方米，住宅面积至少超过 90万平方米。 如下表所示（单位：1万川）：广场 北区新东 街西苑 山庄天和 广场创和 家园新天 地芦南

6、 苑卧龙 城公主 楼创美黄浦 名流商业 面积2511.21.8212.710.370.620.63住宅 面积510320.1142.581.541.731.970.62130.75总面 积715331.34.45.42402.1151.73土地 面积1.424.717.30.50.86711.270.8210.46130.37广丰县各开发地块主要经济技术指标一览表3）业务环境由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消 化，开发企业面临目标客户群重叠的窘境。从以往的市场情况看，广丰房地产的 主要购买力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购买商品房，住 宅需求不明显

7、。广丰县城居民亲睐于自购土地、自建商住楼。现主要商业街房屋建筑绝大多 数为自建房，受一铺养三代理念的熏陶，底商用于出租或自营，极少出售，住宅 多数用于自住。但近年多数人购房观念开始有所转变，比如广丰外出创业的富裕 人士有绝大多数已在县城自建或购买商品房，有的是为了改善生活环境，但也有 部分人主要目的为了投资。随着广丰经济的不断发展，生活水平提高，住房观念 的进一步改善，商品房将成为广丰房地产业的主流趋势，居民对住房的要求会更 高，产品需求多样化。通常广丰人的购房消费习惯与需求有以下几种：1. 城市中心区城市中心区城市中心区城市中心区：沿街商铺或中高档商品房； 有便利的交通、完善的配套、物质生活

8、的享受以及对城市中心地产。（如以月兔 广场周边、西关鸟林两街组成的城市中心区内的，沿街商铺、中高档商品房）2. 城市边缘区自建房：属于城乡与县城中心的过渡处。如（西苑山庄、水南 大桥附近的县城城郊区）。3. 中高端市场的别墅、排屋等高品质社区：广丰购房消费者对社区环境、治 安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品质、品位的提升，高品质社区、 高端产品受到普遍关注，并将受到众多消费者青睐。（如小康城小区、裕丰大道 沿街的排屋、天地豪庭别墅）4. 低端线路的多层经济型住宅：类似经济适用房的低端住宅产品这部分需求 市场，有时需要依靠政府的拆迁政策解决住房问题。（如梅苑小区、老东街周围 的商品房）广

9、丰商品房市场整体成交均价在3000元/m?左右，略高于周边县城。但是由 于通货膨胀、土地政策、投资等因素，房地产的市场价格还将不断上升，部分地 段、位置、楼层、结构较好的物业，销售价格势已经突破10000元/m（多层商 品房，如近期的黄浦名流）。目前广丰房地产市场处于上升阶段，登记的 13 家 房开企业，在房价看涨的利诱下，若想追逐资本扩张，就必然要运作项目。未来 一两年内，除在建项目外，仍有大量土地等待开发。这意味这，随着广丰县城市 化进程的不断扩大，房地产项目的不断增加，广丰房价也随着不断涌入市场的地 产项目的增加而水涨船高，与此同时也正因为房价、地价的看涨，对众多个人或 开发企业有着强大

10、的号召力，通常成为他们二次置业争相购买的抢手货。火热程 度丝毫不亚于大上饶的建设，华丽世家、天和文化广场、新东街国际城以及广场 北区地块的相继推出，便可窥一斑。二、房地产微观环境卧龙城项目位于江西省上饶市广丰县城西南部，商业氛围浓厚，交通便捷， 四周自然环境优越，是商住开发的风水宝地。总建筑面积50多万平方米，其中 住宅部分有小高层,多层洋房等多类住宅，可容纳住户5000户,建成后的卧龙城 是上饶地区最大的纯生态景观小区。卧龙城先后获得“中国健康生态10大名盘”、 “中国魅力楼盘”、“上饶市10大文明楼院”、“上饶市10大经典楼盘”等荣誉称 号。卧龙城项目与居民消费需求能够良好吻合，获得了良好

11、的效益和口碑。（1）地理和交通交通便利能使经济资源和社会资源更易汇聚在一起，并刺激服务业和商业的 发展，带动该地区社会性经济文化发展的活力。卧龙城是一个临街地，处在永丰 大道、芦林大道和上广公路的三角地带之间，依着丰溪河而建。距离广丰月兔广 场、新天地县城中心很近，周边区域城市交通便利基础设施完善，商业项目除卧 龙城自有居民外，周边小区人口众多，消费能力雄厚。现在卧龙城周边被广丰县 委，县政府打造成了广丰的又一个CBD，主要由“一大休闲购物中心，一大专业 市场，两大特色广场”组成，其中作为一大专业市场的卧龙城建材装饰市场已完 成招商运营，并取得了良好的效果。2）周边配套1.卧龙城的生活保障基础

12、设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，生活 垃圾的处理能力都比较良好。卧龙城靠近丰溪河而且它的不远处就有污水和生活 垃圾处理厂，可以得到及时有效的疏浚和处理。2.卧龙城周围的文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的 配套都比较完善，如广丰人民医院、广丰县幼儿园、中小学校、酒店、银行、邮 政、电信等一应俱全。小区临近县医院,方便人们就医；县幼儿园、实验小学、 广丰中学等当地名校都比较近，方便孩子学习；临近也有体育设施和休闲中心， 对人们运动、健身、休闲非常有帮助。（3）人文自然卧龙城周围的社会治安良好、不定期会开展各种文化娱乐活动等方面的活 动，如经常举行居民的才艺大赛等一些娱乐文化活动；周围环境质量如在小区地 段的空气清新、水源洁净、绿化也都可以。居民早晨傍晚休闲锻炼的人很多，谈 笑风生，随处可见，展现给人的是一个良好的人文环境。江南卧龙城项目能够拥有良好的效益和口碑，是所在区位自然、经济、社会、 行政等各方面因素综合影响的结果。我想，随着房地产市场的发展，消费者购买 一个心仪的房地产，房地产中微观环境的分析的显得越来越重要，一个物有所值 的也是我们所追求的。同时我也希望房地产开发商必须充分考虑这些因素，充分 利用这些条件，因地制宜，为消费者更好地服务，创造良好的社会经济效益。