成都花园上城地产项目价格策略

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1、成都花园成都花园上城价格策略上城价格策略目录目录价格策略价格策略产品解读产品解读客户分析客户分析市场背景市场背景汇报目的汇报目的第一局部：汇报目的第一局部：汇报目的通过市场、客户、产品以及本工程自身条件的通过市场、客户、产品以及本工程自身条件的综合分析得出成都花园综合分析得出成都花园上城上城 的价格策略，通的价格策略，通过市场比较法得出本工程的面市测试价格。过市场比较法得出本工程的面市测试价格。第二局部：市场背景第二局部：市场背景宏观市场背景宏观市场背景典型竞品楼盘比较典型竞品楼盘比较宏观市场宏观市场1、2、4、5月市场供给量低于成交量，供销比小于月市场供给量低于成交量，供销比小于13、6、7

2、、8月市场供给量高于成交量，供销比大于月市场供给量高于成交量，供销比大于1。06年年1-8月城西住宅市场分析月城西住宅市场分析06年年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供给与成交量均占第一位月五城区商品住宅二至三环之间供给与成交量均占第一位二至三环之间商品住宅供销比为二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供给量略小于成交量。，供给量略小于成交量。06年年1-8月城西住宅市场分析月城西住宅市场分析06年年1-8月城西住宅市场分析月城西住宅市场分析06年年1-8月五城区商品住宅城西供给与成交量均占第一位月五城区商品住宅城西供给与成交量均占第一位城西商品住宅供销比为城西商品住宅供销比为1.06，

3、供给量略大于成交量。，供给量略大于成交量。2006年年1月至月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势06年年1-8月城西住宅市场分析月城西住宅市场分析18月住宅价格上涨月住宅价格上涨9.5价格月均递增速度：价格月均递增速度：1.1二环至三环之间成交均价为：二环至三环之间成交均价为：4033元元/06年年1-8月城西住宅市场分析月城西住宅市场分析城西成交均价为：城西成交均价为：4445元元/06年年1-8月城西住宅市场分析月城西住宅市场分析1.1、2、4、5月市场供给量低于成交量，供销比小于月市场供给量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供给量高于

4、成交量，供销比大于月市场供给量高于成交量，供销比大于1。2.06年年1-8月二至三环间，供销比为月二至三环间，供销比为0.99953.06年年1-8月城西住宅市场供给量与成交量均为成都市第一位，供月城西住宅市场供给量与成交量均为成都市第一位，供销比为销比为1.064.06年年1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，6月到达月到达最高值最高值4392元元/，7、8月开始回落月开始回落5.06年年1-8月二至三环间住宅成交均价月二至三环间住宅成交均价4033元元/6.06年年1-8月城西住宅成交均价月城西住宅成交均价4445元元/小结小结典型竞品楼盘比

5、较典型竞品楼盘比较竞品分布竞品分布鹭岛国际社区中海.龙湾半岛花间集优品道天合凯旋城成都花园.上城竞争性楼盘一览表竞争性楼盘一览表项目项目开发商开发商物业形态物业形态总建面总建面面积区间面积区间均价均价元元/价格区间价格区间鹭岛国际社区滕王阁地产电梯（板式）75万120220560053005900天合凯旋城天合地产高层电梯（点式）161549.6872005100 42006000优品道博瑞地产高层电梯（板式）约45万60140570054006000花间集炎华置信电梯（板式）约20万74170540050005980中海.龙湾半岛中海地产电梯（板式）约35万 9416058005600620

6、0成都花园.上城成都花园开发建设有限公司高层电梯（点式）约16万106213 n 开发商：中海地产开发商：中海地产n 占地：约占地：约210210亩亩n 物业类型：叠拼物业类型：叠拼16161818层小高层层小高层n 建筑面积：约建筑面积：约3535万万n 首批次房源：首批次房源：288288户电梯户电梯n 均价：均价：58005800元元/n 面积区间：面积区间：9494160160中海中海.龙湾半岛龙湾半岛中海中海.龙湾半岛龙湾半岛户型点评户型点评总户数：总户数：288户户面积区间：面积区间：94160平米平米户型：两房、三房、四房户型：两房、三房、四房龙湾半岛户型面积配比13%0%19%

7、37%0%31%0%0%0%100以下100-110110-130130-140140-150150-160160以上顶跃下沉龙湾半岛户型配比13%56%31%两房三房四房中海中海.龙湾半岛龙湾半岛D3D3户型户型D3D3户型：户型：155155，四室二厅二卫四室二厅二卫户型评价户型评价餐厅厨房不成线，被人流主动餐厅厨房不成线，被人流主动线分割；线分割；卫生间旁的卫生间旁的“工作间纯属浪工作间纯属浪费空间费空间客卧带有大阳台而主卧没有客卧带有大阳台而主卧没有中海中海.龙湾半岛龙湾半岛D1D1户型户型D3D3户型：户型：139139，三室二厅二卫三室二厅二卫户型评价户型评价“工作间不实用工作间不

8、实用主卧、次卧无阳台而客卧带有主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台大阳台功能分区面积配比失调，客卧、功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅次卧开间仅3米，客卫与工作米，客卫与工作间却占用间却占用3.4米的开间米的开间客卧与卫生间的门对开，较为客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。忌讳。客卫有客卫有“回污现象回污现象中海中海.龙湾半岛龙湾半岛C5C5户型户型C5C5户型：户型：120120，三室二厅二卫三室二厅二卫户型评价户型评价餐厅开间仅为餐厅开间仅为2.3米，桌椅难米，桌椅难以摆放以摆放客卫仅客卫仅4.5m，太小，太小所有的门集中在一个通道上，所有的门集中在一个通道上，感觉像住宾馆。感觉像住宾馆。n

9、开发商：炎华置信开发商：炎华置信n 占地：约占地：约110110亩亩n 物业类型：叠加洋房、高层花园洋房物业类型：叠加洋房、高层花园洋房n 建筑面积：约建筑面积：约2020万万n 总户数：约总户数：约430430户户n 均价：均价：54005400元元/n 面积区间：面积区间：7676170170花间集花间集环境优势环境优势花间集花间集户型点评户型点评花间集户型配比16%75%9%两房三房四房总户数总户数430户户面积区间：面积区间：94160平米平米户型：两房、三房、四房户型：两房、三房、四房花间集花间集G1G1户型户型户型评价户型评价厨房旁的洗衣间无法使用，纯属厨房旁的洗衣间无法使用，纯属

10、面积浪费面积浪费客厅仅有客厅仅有12.6m与次卧面积相当，与次卧面积相当，功能面积配比有问题功能面积配比有问题主卫有一三角空间浪费主卫有一三角空间浪费客卧开间仅为客卧开间仅为2.7m，摆完床后留，摆完床后留不出通道不出通道次户型的通风采光存在严重问题次户型的通风采光存在严重问题G1G1户型：户型：120120，三室二厅二卫三室二厅二卫花间集花间集G4G4户型户型户型评价户型评价餐厅面积太小，仅餐厅面积太小，仅4.0次卧开间太小仅次卧开间太小仅2.7米米此户型仅有一个面积为此户型仅有一个面积为4.5的卫的卫生间，整体实用性不佳。生间，整体实用性不佳。G4G4户型：户型：100100，三室二厅单卫

11、三室二厅单卫花间集花间集G6G6户型户型户型评价户型评价大门入口后必须绕开餐桌，餐厅大门入口后必须绕开餐桌，餐厅设置有问题设置有问题除次卧带有一露台外，客厅与其除次卧带有一露台外，客厅与其主卧均没有设置阳台主卧均没有设置阳台客卫开间仅为客卫开间仅为1.8m，成为狭长的，成为狭长的空间，其布置与使用均不方便空间，其布置与使用均不方便此户型三面都与其他房源临近，此户型三面都与其他房源临近，存在对视问题存在对视问题G6G6户型：户型：112112，三室二厅双卫，三室二厅双卫花间集花间集J16J16户型户型户型评价户型评价该户型中客卫是个该户型中客卫是个“暗卫暗卫客卧开间仅为客卧开间仅为2.7m，在摆

12、，在摆上家私后就会显得非常狭上家私后就会显得非常狭窄窄J1J1户型：户型：127127，三室二厅双卫，三室二厅双卫n 开发商：天合地产开发商：天合地产n 占地：占地：8080余亩余亩n 物业类型：高层物业类型：高层n 建筑面积：建筑面积：161549.6161549.6n 总户数：总户数：10851085户户n 均价：均价：50095009元元/n 面积区间：面积区间：8787200200凯旋城凯旋城天合天合.凯旋城户型点评凯旋城户型点评共共16种户型，总户数种户型，总户数1085户；户；三居室占三居室占73%，是绝对的主力户型；，是绝对的主力户型；面积段面积段140-160平米为主力面积段；

13、平米为主力面积段；只有极少数户型的各功能区域面积比只有极少数户型的各功能区域面积比不协调；不协调；大面宽、浅进深的设计，使得采光方大面宽、浅进深的设计，使得采光方面很到位面很到位在在“十字楼座中，解决相近住户中十字楼座中，解决相近住户中短距离对视的问题，该工程利用转角短距离对视的问题，该工程利用转角飘窗、生活阳台、非功能区相近等方飘窗、生活阳台、非功能区相近等方式进展处理，根本上解决了此类问题；式进展处理，根本上解决了此类问题；很多款户型除了尺寸和比例，功能区很多款户型除了尺寸和比例，功能区域的设计非常的相似。域的设计非常的相似。凯旋城户型配比8%72%20%两房三房四房凯旋城户型面积配比9%

14、0%17%0%23%20%31%0%0%100以下100-110110-130130-140140-150150-160160以上顶跃下沉天合天合.凯旋城凯旋城HH户型户型总户数：总户数：60户户户型分析：户型分析：主卧的门与公用卫生间的门主卧的门与公用卫生间的门连成一条直线；连成一条直线；阳台飘窗设计的很多，能够阳台飘窗设计的很多，能够提高住房的通透性、舒适感；提高住房的通透性、舒适感；公用卫生间太小；公用卫生间太小；H H户型：面积户型：面积123.39123.39，三室二厅二卫，三室二厅二卫天合天合.凯旋城凯旋城NN户型户型N N户型：面积户型：面积126.50126.50，三室二厅二卫

15、，三室二厅二卫 总户数：总户数：86户户户型分析：户型分析：主卧门与公共卫生主卧门与公共卫生间门成一条直线间门成一条直线;天合天合.凯旋城凯旋城AA户型户型A A户型：户型：150.16150.16，三室二厅二卫，三室二厅二卫总户数：总户数：85户户户型分析：户型分析：大开间、小进深设计，采光效果大开间、小进深设计，采光效果不错不错入户、主卧、书房与客厅相通的入户、主卧、书房与客厅相通的三大露台设计，均朝东南向，提三大露台设计，均朝东南向，提升居住品质升居住品质书房、次卧、主卧、卫生间的四书房、次卧、主卧、卫生间的四个门非常紧凑，私密性无保证，个门非常紧凑，私密性无保证，给人住宾馆防范的感觉；

16、给人住宾馆防范的感觉；户型比较实用，居住功能性强，户型比较实用，居住功能性强，但是各功能区域面积配比不协调，但是各功能区域面积配比不协调，客厅面积太小，显得不大气。客厅面积太小，显得不大气。天合天合.凯旋城凯旋城BB户型户型B B户型：户型：145.05145.05，三室二厅二卫，三室二厅二卫总户数：总户数：85户户户型分析：户型分析：超过超过13平米的入户花园，平米的入户花园，非常气派、休闲；非常气派、休闲；客厅餐厅相连，客厅餐厅相连，4.6米开米开间通透气派；间通透气派；主次卧的转角飘窗设计主次卧的转角飘窗设计的很好；的很好；厨房后的转角露台没法厨房后的转角露台没法使用，纯粹浪费；使用，纯

17、粹浪费；天合天合.凯旋城凯旋城DD户型户型D D户型：面积户型：面积87.0387.03，二室二厅一卫，二室二厅一卫总户数：总户数：85户户户型分析：户型分析：户型实用型处理方面还是户型实用型处理方面还是不错；不错；阳台设计在次卧，主卧没阳台设计在次卧，主卧没有；有；卫生间门与次卧的门在一卫生间门与次卧的门在一条直线上，风水上很忌讳；条直线上，风水上很忌讳；餐厅与厨房被主人流线分餐厅与厨房被主人流线分割；割；鹭岛国际社区鹭岛国际社区n 开发商：滕王阁地产开发商：滕王阁地产n 占地：占地：422422亩亩n 物业类型：多层物业类型：多层+小高层小高层+高层高层n 建筑面积：建筑面积：7575万万

18、n 入市均价：入市均价：48004800元元/n 现有均价：现有均价：56005600元元/n 面积区间：面积区间：120-220120-220n 开发商：博瑞地产开发商：博瑞地产n 占地：占地：413413亩亩n 物业类型：高层、小高层物业类型：高层、小高层n 建筑面积：约建筑面积：约4545万万n 总户数：总户数：410410户户n 入市均价：入市均价：43804380元元/n 现有均价：现有均价：57005700元元/n 面积区间：面积区间：6060140140优品道优品道项目项目开发商开发商均价（元均价（元/）价格区间（元价格区间（元/）鹭岛国际社区滕王阁地产560053005900天

19、合凯旋城天合地产510042006000优品道博瑞地产570055005900花间集炎华置信54005400中海.龙湾半岛中海地产580056006200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司竞争性楼盘价格比较竞争性楼盘价格比较优品道优品道鹭岛国际社区鹭岛国际社区中海龙湾半岛中海龙湾半岛天合凯旋城天合凯旋城花间集花间集成都花园成都花园.上城上城竞品推出房源面积区间集中在90150竞争性楼盘面积区间竞争性楼盘面积区间市场空白点顶跃、市场空白点顶跃、下沉下沉项目项目总套数总套数（电梯）（电梯）一房一房两房两房三房三房四房四房顶跃、下沉顶跃、下沉备注备注套数套数占比占比套数套数占比占比套数套数占比占

20、比套数套数占比占比套数套数占比占比龙湾半岛龙湾半岛28800%3612.50%16256.25%9031.25%288套房源为此次推出的电梯公寓花间集花间集43000%7016%32275%389%针对其电梯公寓凯旋城凯旋城108500%908%78071.50%21520.50%整个户型配比优品道优品道4237217%6616%27867%00%三期即将推出物业成都花园成都花园.上城上城324004213263811961、6楼房源竞争性楼盘户型配比竞争性楼盘户型配比竞争性楼盘推盘节奏比较分析竞争性楼盘推盘节奏比较分析中海龙湾半岛中海龙湾半岛花间集花间集鹭岛国际鹭岛国际凯旋城凯旋城优品道优品

21、道9月月10月月10月月2810月月21日日可能开盘内部认购可能开盘内部认购排号排号开盘推约开盘推约300 套套排号排号长春藤时蓄客长春藤时蓄客蓄客蓄客05年年开盘推开盘推288套套开盘推开盘推313套套11月开盘推月开盘推 680 套套蓄客蓄客2期时期时11月中旬开盘月中旬开盘推推 300多多 套套蓄客蓄客蓄客、排号蓄客、排号开盘推约开盘推约324 套套成都花园成都花园.上城上城蓄客蓄客8.31排号排号剩余剩余100套左右的房源销售套左右的房源销售 明年明年3月左右推出新房源月左右推出新房源上市会上市会排号排号p推盘时间较为重叠，均为十月底推盘时间较为重叠，均为十月底p推盘量为推盘量为160

22、01600套左右套左右p根据竞品推盘时间，根据竞品推盘时间，建议在建议在1010月月1919日左右抛出成都花园日左右抛出成都花园.上城测试均价上城测试均价p建议市场定价充分考虑竞争性对手推盘时间建议市场定价充分考虑竞争性对手推盘时间竞争性楼盘推盘节奏比较结论竞争性楼盘推盘节奏比较结论竞品小结竞品小结成都花园成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。点。竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150面积区面积区间，竞争剧烈。间，竞争剧烈。片区内户型定位以居家型为主舒适型两房、经济型三片区内户型定位以居家型为主舒适型

23、两房、经济型三房、舒适型三房房、舒适型三房竞争楼盘推盘时间与本工程推盘时间重合，建议在竞争楼盘推盘时间与本工程推盘时间重合，建议在10月月19日左右抛出测试均价，以避开竞争顶峰。日左右抛出测试均价，以避开竞争顶峰。竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本工竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本工程以低开高走的形式入市。程以低开高走的形式入市。第三局部：客户分析第三局部：客户分析客户需求分析客户需求分析客户与产品客户与产品客户需求分析客户需求分析客户情况客户情况成都花园成都花园.上城上城客户积累时间：客户积累时间：8月月2日日-10月月14日日来访客户：来访客户：1160组组铂金卡

24、入会客户：铂金卡入会客户：675组组来访客户户型需求分析来访客户户型需求分析成都花园.上城来访客户房型需求分析（8.2-10.14）321623110538450200400600800来访客户来访客户321623110538452房3房4房顶跃下沉未告来访客户户型需求分析来访客户户型需求分析来访客户房型需求分析（8.2-10.14）28%53%9%5%1%4%2房3房4房顶跃下沉未告知客户与产品客户与产品户型配比统计表户型配比统计表面积区间面积区间100100以下以下100-110100-110110-130110-130130-140130-140140-150140-150顶跃顶跃下沉下

25、沉总套数总套数4242787842425656878715154 4 户型以户型以100-150100-150三房为主，三房为主，与来访客户三房需求量较多与来访客户三房需求量较多一致。一致。成都花园成都花园.上城产品户型配比分析上城产品户型配比分析需求房型需求房型2 2房房3 3房房4 4房房顶跃顶跃下沉下沉未告知未告知合计合计来访客户来访客户32132162362311011053538 8454511601160成交转化率成交转化率1239 39 75 75 13136 6 1 1 5 5 121 121 户型推出量户型推出量42422632630 015154 40 0324324客户需

26、求与推盘户型模拟成交比较分析客户需求与推盘户型模拟成交比较分析目前客户均未涉及户型、面积、价格，因此，来访及入会客户意向性还有待甄别。目前客户均未涉及户型、面积、价格，因此，来访及入会客户意向性还有待甄别。按照上门客户按照上门客户12的成交转化率，预计开盘销售的成交转化率，预计开盘销售120套左右，于开盘销售套左右，于开盘销售180套目标套目标相差相差60套左右。套左右。由于工程没有由于工程没有4房房源推出，如何将房房源推出，如何将4房需求客户转化到房需求客户转化到3房、顶跃或下沉是销售要解房、顶跃或下沉是销售要解决的首要问题。决的首要问题。第四局部：产品解析第四局部：产品解析成都花园成都花园

27、.上城产品户型罗列上城产品户型罗列幢号单元户型楼层建筑面积套数11A1A1偶数（偶数（4-204-20）123.68123.689 9 124.24124.249 9 奇数（奇数（3-213-21）127.98127.981010128.55128.551010A2A23-203-20106.02106.0236 36 2121112.48112.482 2 A3A32222（跃）（跃）187.49187.491 1 2222（跃）（跃）192.39192.391 1 A4A42222（跃）（跃）161.35161.352 2 A5A51 1（下沉）（下沉）205.38205.381 1 1

28、1（下沉）（下沉）205.87 205.87 1 1 2 2123.68 123.68 1 1 2 2124.24 124.24 1 1 12B1B12-212-21133.65 133.65 40 40 B2B23-213-21143.73 143.73 19 19 B3B32222（跃）（跃）195.72 195.72 1 1 B4B42323（跃）（跃）191.47 191.47 1 1 B5B52424（跃）（跃）198.25 198.25 1 1 B6B61 1（下沉）（下沉）211.19211.191 1 1 1（下沉）（下沉）213.21213.211 1 成都花园成都花园.上城

29、产品户型罗列上城产品户型罗列幢号单元户型楼层建筑面积套数61、2G13135.08 421135.82 41-2139.66 84-20143.21 68G22-2198.17 40198.31 2G31-20104.35 4021110.11 2G522（跃）158.91 2G522（跃）198.06 2G622（跃）130.50 2G722（跃）159.50 2户型配比统计表户型配比统计表面积区间面积区间100100以下以下100-110100-110110-130110-130130-140130-140140-150140-150顶跃顶跃下沉下沉总套数总套数42427878424256

30、56878715154 4占比占比131324241313171727275 51 1成都花园成都花园.上城产品户型配比上城产品户型配比第五局部：价格策略第五局部：价格策略均价测算均价测算目标与价格策略目标与价格策略工程背景与价格策略工程背景与价格策略竞争与价格策略竞争与价格策略测试均价测算测试均价测算原理阐述原理阐述市场比较法理论依据：替代原如此市场比较法理论依据：替代原如此原理说明：在同一市场上，具有一样效用的物品，应具有同一原理说明：在同一市场上，具有一样效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上

31、具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而终趋于一致。有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而终趋于一致。市场比较法根本公式：市场比较法根本公式：PDPBABDEPD待估楼盘价格待估楼盘价格PB比较案例价格比较案例价格A待估楼盘情况指数待估楼盘情况指数/比较案例情况指数比较案例情况指数 正常案例情况指数正常案例情况指数/比较案例情况指数比较案例情况指数B待估楼盘价格指数比较案例价格指数待估楼盘价格指数比较案例价格指数D待估楼盘区域因素条件指数比较案例待估楼盘区域因素条件指数比较案例楼盘

32、区域因素条件指数楼盘区域因素条件指数E待估楼盘个别因素条件指数比较案例个待估楼盘个别因素条件指数比较案例个别因素条件指数别因素条件指数测试均价测算步骤测试均价测算步骤产品因子比较产品因子比较1推盘节奏比较推盘节奏比较综合修正均价综合修正均价区位因子比较区位因子比较品牌因子比较品牌因子比较2345区位因子修正区位因子修正品牌因子修正品牌因子修正产品因子修正产品因子修正推盘节奏修正推盘节奏修正综合修正综合修正开发商知名度开发商知名度物业管理物业管理业主满意度业主满意度自然资源是否自然资源是否临河临河生活配套外双生活配套外双楠、光华楠、光华交通优势是否交通优势是否临主干道临主干道是否临街噪声是否临街

33、噪声影响影响市政配套公园、市政配套公园、文化宫、地铁文化宫、地铁平安隐患加气平安隐患加气站、辐射站、辐射建筑结构建筑结构景观规划景观规划建筑高度建筑高度容积率容积率社区配套社区配套智能化系统智能化系统蓄客量蓄客量推盘量推盘量推盘时间推盘时间综合评定综合评定竞争性楼盘区位因子比较分析竞争性楼盘区位因子比较分析中海中海.龙湾半岛龙湾半岛临清水河，靠二环路外双楠，配套完善不临街鹭岛国际社区鹭岛国际社区靠二环路外双楠，配套完善临街优品道优品道临青羊大道，光华大道光华片区，配套完善临街花间集花间集临清水河，靠光华大道（2.5环）外双楠，配套较完善临街天合天合.凯旋城凯旋城靠光华大道，外光华，配套较差临街

34、成都花园成都花园.上城上城靠二环路，临青羊大道，靠清水河外双楠，光华片区交汇处，配套完善不临街区位因子价格修正区位因子价格修正市场比较法（区位因子）市场比较法（区位因子）项目项目销售销售均价均价自然资源自然资源 （是否临（是否临河）河）生活配套生活配套 （外双楠、（外双楠、光华）光华）交通优势交通优势 （是否临（是否临主干道）主干道）临街临街 （是否（是否临街）临街）市政配市政配套（公套（公园、文园、文化宫、化宫、地铁）地铁）安全隐患安全隐患 （加气站、（加气站、辐射）辐射）修正修正均价均价市场市场均价均价中海中海.龙湾龙湾半岛半岛58005800102102100100102 102 100

35、 100 100 100 100 100 5575 5575 5350 5350 花间集花间集540054001041049898102 102 98 98 102 102 102 102 5095 5095 优品道优品道570057009898102102104 104 98 98 102 102 102 102 5378 5378 鹭岛国际鹭岛国际社区社区560056009898100100102 102 98 98 102 102 102 102 5495 5495 天合天合.凯旋凯旋城城5100510098989898102 102 98 98 102 102 100 100 5208

36、 5208 品牌因子价格修正品牌因子价格修正市场比较法（品牌因子）市场比较法（品牌因子）项目项目销售均价销售均价开发商知名开发商知名度度 物业管理物业管理业主满意度业主满意度修正均价修正均价市场均价市场均价中海中海.龙湾龙湾半岛半岛580058001041041041041021025257 5257 5282 5282 花间集花间集540054001001001021021021025190 5190 优品道优品道570057001001001041041021025373 5373 鹭岛国际社鹭岛国际社区区560056001021021021021021025277 5277 天合天合.凯

37、旋凯旋城城51005100989898981001005310 5310 竞争性楼盘产品比较分析竞争性楼盘产品比较分析中海中海.龙湾半岛龙湾半岛板式，18F知名景观设计社区较完善（会所等）鹭岛国际社区鹭岛国际社区板式，18F绿化面积800元/社区较完善（会所等）优品道优品道板式，18F、22F景观设计一般100亩社区配套花间集花间集板式，18F景观性好临街天合天合.凯旋城凯旋城点式，33F景观设计较好社区配套一般成都花园成都花园.上城上城点式，221F景观设计一般千亩大盘，社区配套完善产品因子价格修正产品因子价格修正市场比较法（产品因子）市场比较法（产品因子）项目项目销售销售均价均价建筑建筑结

38、构结构景观规景观规划划 建筑高度建筑高度容积率容积率社区配社区配套套智能化系智能化系统统修正修正均价均价市场市场均价均价中海中海.龙湾龙湾半岛半岛58005800102102102102102 102 102 102 98 98 102 102 5360 5360 53305330 花间集花间集54005400102102102102104 104 96 96 96 96 98 98 5526 5526 优品道优品道57005700102102100100102 102 102 102 102 102 100 100 5266 5266 鹭岛国际社鹭岛国际社区区5600560010210410

39、4102 102 102 102 98 98 102 102 5076 5076 天合天合.凯旋凯旋城城510051009810010098 98 98 98 98 98 102 102 5421 5421 竞争性楼盘推盘节奏比较分析竞争性楼盘推盘节奏比较分析中海龙湾半岛中海龙湾半岛花间集花间集鹭岛国际鹭岛国际凯旋城凯旋城优品道优品道9月月10月月10月月2810月月21日日可能开盘内部认购可能开盘内部认购排号排号开盘推约开盘推约300 套套排号排号长春藤时蓄客长春藤时蓄客蓄客蓄客05年年开盘推开盘推288套套开盘推开盘推313套套11月开盘推月开盘推 680 套套蓄客蓄客2期时期时11月中旬

40、开盘月中旬开盘推推 300多多 套套蓄客蓄客蓄客、排号蓄客、排号开盘推约开盘推约324 套套成都花园成都花园.上城上城蓄客蓄客8.31排号排号剩余剩余100套左右的房源销售套左右的房源销售 明年明年3月左右推出新房源月左右推出新房源上市会上市会排号排号推盘节奏因子价格修正推盘节奏因子价格修正市场比较法（推盘节奏因子）市场比较法（推盘节奏因子）项目项目销售均销售均价价蓄客蓄客量量推盘量推盘量 推盘时推盘时间间修正均价修正均价市场均价市场均价中海中海.龙湾半岛龙湾半岛580058001041041001001041045362 5362 5310 5310 花间集花间集54005400106106

41、1001001021024994 4994 优品道优品道570057001021021001001001005588 5588 鹭岛国际社区鹭岛国际社区5600560010210298981001005602 5602 天合天合.凯旋城凯旋城5100510010410410010098985004 5004 综合价格修正综合价格修正 成都花园成都花园.上城实收均价面价折扣前上城实收均价面价折扣前 0.985212元元/项目项目区位区位修正修正品牌修正品牌修正产品产品修正修正推盘节奏推盘节奏修正修正综合修综合修正均价正均价实收实收均价均价市场修正均价市场修正均价5350 5350 5282 52

42、82 5330 5330 5310 5310 5318 5318 5212 5212 成都花园成都花园.上城面价折扣前均价上城面价折扣前均价5318元元/目标与价格策略目标与价格策略目标回忆目标回忆配合销售方案、周期、逐步提高配合销售方案、周期、逐步提高“成都花园成都花园上上城的美誉度，渲染物业的市场价值，提升品城的美誉度，渲染物业的市场价值，提升品牌美誉度牌美誉度树立树立“成都花园成都花园上城的品牌形象，提高关注上城的品牌形象，提高关注率；率；首次开盘实现首次开盘实现180套目标，力争销售额套目标，力争销售额1.0亿，亿，为年底前回款为年底前回款5000万创造条件万创造条件充分展示工程优势卖

43、点，与目标客户有效沟通，充分展示工程优势卖点，与目标客户有效沟通，吸引客户，刺激购置。吸引客户，刺激购置。目标与价格策略目标与价格策略目标目标2：造成市场上的热销势头，为后续营销开：造成市场上的热销势头，为后续营销开路。路。目标目标1：实现开盘销售：实现开盘销售180套，销售额到达套，销售额到达1.0亿亿元，为年底回款元，为年底回款5000万打下根底。万打下根底。目标目标3：树立成都花园：树立成都花园上城在该片区内的知名上城在该片区内的知名度。度。目标策略：保证选房成功目标策略：保证选房成功+整体实现既定的销售任务整体实现既定的销售任务工程背景与价格策略工程背景与价格策略工程背景与价格策略工程

44、背景与价格策略本工程销售的限制条件：本工程销售的限制条件：对应的价格策略对应的价格策略1.本工程产品形态本工程产品形态高层电梯较为高层电梯较为单一，不具备占据单一，不具备占据市场高位的条件市场高位的条件2.本工程亮相时间本工程亮相时间较短，客户积累有较短，客户积累有限，市场认知度有限，市场认知度有限限3.由于产品还未面由于产品还未面世，无法准确的判世，无法准确的判断本工程的市场认断本工程的市场认同度同度挖掘电梯物业的性价比，挖掘电梯物业的性价比，以低开高走的价格策略以低开高走的价格策略引导客户，造成市场热引导客户，造成市场热销，打破该片区的价格销，打破该片区的价格体系。体系。竞争与价格策略竞争

45、与价格策略由市场比较得出的结论由市场比较得出的结论成都花园成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。点。竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150面积区面积区间，竞争剧烈。间，竞争剧烈。片区内户型定位以居家型为主舒适型两房、经济型三片区内户型定位以居家型为主舒适型两房、经济型三房、舒适型三房房、舒适型三房竞争楼盘推盘时间与本工程推盘时间重合，建议在竞争楼盘推盘时间与本工程推盘时间重合，建议在10月月19日左右抛出测试均价，以避开竞争顶峰。日左右抛出测试均价，以避开竞争顶峰。竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市

46、场，建议本工竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本工程以低开高走的形式入市。程以低开高走的形式入市。行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的时机主义者敏锐的时机主义者领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值通过对竞品的分析得出本工程的市场占位通过对竞品的分析得出本工程的市场占位竞争与价格策略竞争与价格策略电梯公寓电梯公寓挑战者挑战者改变游戏规如此改变游戏规如此强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值挖掘电梯单位的性价比，挖掘电梯单位的性价比，以低开高走的价格策略引以低开高走的价格策略引导客户，造成市场热销，导客户，造成市场热销，打破片区内价格体系。打破片区内价格体系。汇报完毕谢谢！演讲完毕，谢谢观看！