济南市冠华车北居住组团A地块产品定位报告终稿111p

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。冠华车北居住组团冠华车北居住组团A A地块产品定位报告地块产品定位报告中原地产山东公司冠华项目组此报告我们要解决哪些问题？此报告我们要解决哪些问题？1.A地块最适合开发哪种物业形式？2.A地块的产品应如何去做？3.A地块应怎样进行营销推广？注：由于注：由于A A地块开发面市时间较晚，所以本报告以产品定地块开发面市时间较晚，所以本报告以产品定位为重点，营销推广建议仅作思路性阐述，在位为重点，营销推

2、广建议仅作思路性阐述，在A A地块面市地块面市前将出具更为详实的营销推广报告。前将出具更为详实的营销推广报告。A A地块最适合开发哪种物业形式？地块最适合开发哪种物业形式？1.从自身条件分析2.从市场情况分析3.最终产品定位Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010从自身条件分析从自身条件分析关键词：土地性质关键词：土地性质 位置位置 技术指标技术指标目的：分析自身属性，确定项目产品导向目的：分析自身属性，确定项目产品导向影响项目产品导向的自身因素影响项目产品导向的自身因素位置位置北园大街商业带北园大街商业带是家居、建材、汽配类等专

3、业市场的聚集地，有有明显业态倾向性。明显业态倾向性。而A地块位于项目临北园大街的位置，周边交通便利，商业氛围浓厚，适合开发商业物业适合开发商业物业。A地块用地性质为商业金融用地商业金融用地，按照规定可开发商业、金融业、酒商业、金融业、酒店、办公及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施店、办公及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施。技术技术指标指标用地用地性质性质A地块总占地7100，可规划用地可规划用地48004800，地上容积率地上容积率4.84.8，地下容积率2.0，建筑密度为建筑密度为30%30%。地上建筑面积地上建筑面积2304023040，基底面积，基底面积14401440，可建设可建

4、设1616层以上建筑层以上建筑。项目属性界定项目属性界定市中心 核心商圈 临路建筑商业 酒店 办公 公寓地上总建面23040 基底面积1440 16层以上建筑土地性质位 置技术指标A地块适合开发地上总建面23040，基底面积1440，16层以上的商业物业。产品最终导向产品最终导向纯商业纯商业底商底商+酒店酒店底商底商+写字楼写字楼底商底商+公寓公寓从市场情况分析从市场情况分析 关键词：政策影响关键词：政策影响 专项市场分析专项市场分析目的：基于市场，发现项目机会，引导项目开发目的：基于市场，发现项目机会，引导项目开发 主要影响因素主要影响因素影响效果影响效果保障房短期难以批量投放限购及预售资金

5、监管范围近期有可能扩大，抑制需求，造成近期成交量下降开发商资金面临紧缩，开发商汰弱留强房产税上海重庆已进行试点，如果试点成功可能在更多城市推行信贷资金限制发放，抑制需求2011年两会政策的关键节点n为使中国经济保持长期平稳发展、防止房地产市场过热、保障民生开始了自2010年4月15日以来的宏观调控。n4.15新政、9.29新政和新国八条启动了三次力度越来越强调控周期l国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施l关于土地增值税清算有关问题的通知l关于加强土地增值税征管工作的通知l关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知l国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施l国务院常务会部署遏制部

6、分城市房价过快上涨措施关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知2010年4月15日5月26日6月3日6月5日6月21日9月29日逐渐增强逐渐变弱2011年1月26日l新国八条政策出台，二套房贷款首付提至六成11年1月28日l重庆、上海试点征收房产税l国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知l关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知4月17日4月20日11年2月l全国多地陆续出台限购令，楼市调控再次升级20102010年，频亮年，频亮“利剑利剑”，调控力度之大前所未有！，调控力度之大前所未有！政策影响政策影响首付比例、贷款利率提高首付比例、贷款利率提高 4月15日，

7、国务院要求二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；9月29日，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；11年1月26日，购买第二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；房产新政提高首付比例与贷款利率，主要针对住宅市场，而对于商业性质而对于商业性质用地产品并未作出相应的限制规定用地产品并未作出相应的限制规定。对于1月26日提出二套房首付比例不低于60%，更加对于商业性质产品更加对于商业性质产品50%50%首付凸显利好信

8、息，使更多的有投资首付凸显利好信息，使更多的有投资需求人群将注意力转至商业性质类产需求人群将注意力转至商业性质类产品，例如公寓等品，例如公寓等。首付比例及贷款利率提高限制了很大一批实力首付比例及贷款利率提高限制了很大一批实力有限的投资型及改善型客群进入住宅市场有限的投资型及改善型客群进入住宅市场限购令限购令1月21日2月21日 对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购限购1 1套住房（含新建商品住房和二手套住房（含新建商品住房和二手住房）。住房）。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭

9、、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。在2011年12月31日前，市内五区及长清区、高新区以家庭为单位只能新购一套新建商品房。对违反该规定的购房者，相关部门将不予办理房产证。1月21日温和版2月21日严格版限购令短期内对严厉打击投资性、改善性居住需求将起到明显效果，迫使限购令短期内对严厉打击投资性、改善性居住需求将起到明显效果，迫使部分住宅投资客群转向商业地产部分住宅投资客群转向商业地产政策对政策对A A地块影响地块影响利好利好 两版限购令，从温和转为严格，但在限购产品上只是针对住宅类产品，而对于商业性质产两版限购令，从温和转为严格

10、，但在限购产品上只是针对住宅类产品，而对于商业性质产品并未作出相应规定，必将迫使一部分实力较强的住宅类投资客群重新考虑投资方向。品并未作出相应规定，必将迫使一部分实力较强的住宅类投资客群重新考虑投资方向。而商业项目，如公寓、小面积商铺及写字楼等具有面积而商业项目，如公寓、小面积商铺及写字楼等具有面积小，总价低，客户购置门槛低等特点，而且商业性质产品小，总价低，客户购置门槛低等特点，而且商业性质产品也不受住房套数的影响。必将会吸引部分住宅类投资客将也不受住房套数的影响。必将会吸引部分住宅类投资客将资金转至商业类产品，而在另一种角度上扩大了商业性质资金转至商业类产品，而在另一种角度上扩大了商业性质

11、产品的市场空间。产品的市场空间。根据指标，A地块单层面积约为1440，单层面积过小，无法做大型商超周边业态单一，对于其他业态支持力不足，不利于大型商业后期生存纯商业造成商业力量过大，形成巨大的后期销售压力。纯商业纯商业专项市场分析专项市场分析纯商业的研判纯商业的研判济南整体写字楼市场分析济南整体写字楼市场分析纬二路板块：纬二路、经一路沿线区域泺源大街板块：东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域。山大路板块：山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。二环东路板块：二环东路沿线区域高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。奥体板

12、块：奥体板块是以济南奥体中心为圆点，2公里半径所辐射的区域。板块划分板块划分专项市场分析专项市场分析写字楼的研判写字楼的研判供应量分析供应量分析在租供应量分析在租供应量分析在售供应量分析在售供应量分析济南在租写字楼供应总量为22.23万平方米，其中高新区板块的供应量最大，为8.45万平方米，主要集中在高新区以及中部的泺源大街板块和山大路板块，有明显的群聚效应。济南在售写字楼供应总量为11.98万平米，其中高新区板块供应量最大，为5.5万平方米。主要分布区域为高新区板块、山大路板块和泺源大街板块。租金、售价分析租金、售价分析板块板块项目名称项目名称售价（元售价（元/）包括三级市场价格包括三级市场

13、价格纯租金（元纯租金（元/天天天天）纬二路板块纬二路板块明珠国际商务港75002.3万达中心12500泺源大街板块泺源大街板块天业国际13700金龙大厦8200-125002.2银座晶都国际120002.4-3.1山大路板块山大路板块数码港大厦90002-2.2银座数码广场100001.5-2.1国华大厦92001.5-2.0历东商务大厦100002.1二环东路板块二环东路板块中润世纪广场137002东环国际广场6500-85001.8高新区板块高新区板块中铁汇展国际9000-10000奥体板块奥体板块鲁银银河大厦10000鲁商国奥城12500租金、售价分析租金、售价分析租金水平分析租金水平分

14、析售价分析售价分析济南写字楼平均租金为2.33元/平/天。各板块在租写字楼租金水平受距市中心距离、商业商务氛围的聚集程度等因素，分成了五个阶梯。从高到低依次为泺源大街板块（3.09元/平米.天）、纬二路板块（2.45元/平米.天）、山大路板块（2.31元/平米.天）、二环东路板块（2.25元/平米.天）和高新区板块（1.57元/平米.天）。济南市写字楼市场虽有一定发展空间，但因需求量偏小、销售速度慢、与住宅价格倒挂等方面的影响增加了写字楼开发的风险性。济南在售写字楼销售均价为9500元/平米，其中二环东路板块项目的售价最高，为12000元/平方米；业态分析业态分析所属区域所属区域入驻行业入驻行

15、业知名企业知名企业泺源大街板块以外来知名企业驻济办、分公司为主，这些企业以从事金融保险、房产代理、法律会计顾问等高盈利水平的产业入驻客户多数为大中型企业，如通用、方正、日立等国内外知名公司。山大路板块（项目所在区域）以电子科技类企业占了大多数，约有80%的份额，入住企业多数规模不大，以中小企业为主。宕基，四通，雅诗居装饰，银座投资担保，山东宝冠科技，东莞华强三洋电子，北京科艺数码，金成众实业二环东路区域客户主要是世界500强企业、大型国有企业、国内知名企业为主，该类客户多为整层或整栋租赁和购买。入驻行业以保险、房产代理等。如太平洋保险、中石化、百度等，已经形成群聚效应。高新区板块东部区域板块的

16、写字楼入驻企业有企业总部、从事科技研发类的创业型企业等浪潮集团通用软件、浪潮齐鲁软件产业有限公司纬二路板块软件开发、医药、科技和文化传媒等行业，写字楼产品比较成熟贝赛科技、北京中科恒健（济南）国际医学科技有限公司、金远视文化传播公司济南分公司济南市写字楼各板块入驻企业已形成较为明显的群聚效应，各板块写字楼入驻企业特征出现明显分化。济南市写字楼各板块入驻企业已形成较为明显的群聚效应，各板块写字楼入驻企业特征出现明显分化。项目区域写字楼市场分析项目区域写字楼市场分析市场划分市场划分按照交通流向、以及对项目的不同影响程度，可将项目周边写字楼市场划分为三大板块：历山路板块，北园大街西板块，北园大街东板

17、块。具体划分如下：历山路板块：北起历山路与北园街交汇口，南至解放桥北园大街西板块：东起历山路与北园大街交汇口，西至长途汽车总站北园大街东板块：西起历山路与北园大街交汇口，东至全福立交桥区域区域名称名称面积区间面积区间（）（）租租/售售总体评述总体评述历山路板块军区招待所21-80租为招待所改装写字间，商务氛围较差大舜商务大厦44-120租内部配套不完善，业态分布杂乱，多为小型私人企业，如培训类学校、理发店等。恒展商务大厦60-130售外部形象良好，业态分布广泛，有良好的商务形象，周边配套完善美丰商务大厦17.5可组合租外部形象较陈旧，内部环境阴暗，统一管理性较差北园大街东板块华福国际对面沿街楼

18、100-300租为住房改建写字楼，无统一管理，无硬件配套，外部形象破旧龙岱华厦100-200租为住房楼改建写字楼，外部形象较差，业态单一鑫达商务中心30-100租内部配套差，环境较恶劣，业态单一北园大街西板块恒鼎商务大厦20-50可打通租总体商务氛围不佳，内部配套较不完善豪鲁电子商厦30-300租底层为电子商厦，环境喧嚣，业态分布广泛，有统一管理三联集团商务中心30-160租统一管理运营，周边商务氛围不佳，内部环境阴暗，周边交通状况良好，生活配套较不完善区域写字楼情况分析区域写字楼情况分析n租售情况：租售情况：以租为主。目前项目区域范围内多为租用型写字楼，仅有恒展商务大厦为出售型写字楼，其销售

19、均价为9500元/，目前已售罄。n整体形象：整体形象：受区域内装材专业市场发展影响，目前区域内高端商务氛围较差，且多数写字楼形象较差，内部配套不完善，更存在较多以住房改造的写字楼，办公环境较差。无统一物业管理。n产品形式：产品形式：区域内写字楼产品类型分布广泛，无统一的产品形式。历山路板块主要以中小面积，自由组合式为主。北园大街东板块由于多为住房改造型办公空间，因此面积较大，集中在100-300之间。北园大街西板块产品类型较多，可适用于不同面积需求业态。项目区域写字楼市场分析项目区域写字楼市场分析区域区域名称名称分布业态分布业态历山路板块军区招待所汽车租用公司、美容店等需求面积较小的小型私人公

20、司大舜商务大厦启航培训、美发店、装饰公司等私人企业恒展商务大厦业态分布广泛，主要为外来知名企业驻济办事处及其他济南本地企业，如伊利济南办事处，浙江八达建设有限公司，纳尔科公司济南办事处，济南人人庆典公司等。美丰商务大厦主要为济南本地小型私人企业为主，涉及行业广泛，如诚信彩印有限公司，东方龙投资有限公司，韵和广告公司等北园大街东板块华福国际对面主要为五金建材类公司驻济办事处及经销商，有明显的专业性倾向。如黎明塑窗有限公司，佛山阀门厂济南销售处等。龙岱华厦鑫达商务中心以涉及五金建材及建筑工程的行业为主，多为私人企业，无知名品牌，如凌云建筑工程公司，诚信环保科技有限公司等。北园大街西板块恒鼎商务大厦

21、1-6层为天地人和商务会所，6层以上为外地企业驻济办事处及本地私人企业，如湖南六建山东分公司，木之华地板济南分公司，济南东方八马广告公司等。豪鲁电子商厦1-4层为电子商品销售处，4层以上无明显专业性倾向，涉及行业广泛，如家居用品公司，龙之道足浴等。三联集团商务中心多为外地知名企业驻济办事处，及济南本地传媒、装饰、投资管理类公司，行业种类众多。业态分析业态分析历山路板块：历山路板块：除恒展商务大厦外，其他写字楼入驻企业均以济南本地小型私人企业为主，从而反映出此地目前仍没有形目前仍没有形成良好的商务氛围成良好的商务氛围，因此无大型代表性公司入驻。北园大街东板块：北园大街东板块：受区域五金建材类专业

22、市场影响，此地写字楼客群有明显的专业性趋向，多为五金类公司驻济办事处及经销商，他们不仅有办公的需求，同时要满足仓储货物的需要。北园大街西板块：北园大街西板块：与其他两板块相比，此地入驻企业中大型公司占一定比例，多集中于三联集团商务中心，受周边环境及市民对此地印象的影响，商商务氛围仍不成熟，知名企业对务氛围仍不成熟，知名企业对此地认可度较低。此地认可度较低。项目区域写字楼市场分析项目区域写字楼市场分析租金分析租金分析区域区域名称名称租金（元租金（元/.天）天）空置率（空置率（%）历山路板块军区招待所3.815%大舜商务大厦210%恒展商务大厦2.15%美丰商务大厦1.70%北园大街东板块华福国际

23、对面1.150%龙岱华厦1.140%鑫达商务中心1.230%北园大街西板块恒鼎商务大厦1.430%豪鲁电子商厦1.610%三联集团商务中心215%u近来年济南写字楼市场租金水平、出租率水平稳定，济南写字楼平均租金为2.56元/平/天。区域内三大板块租金均低于济南市的平均水平。历山路板块距离市中心相对较近，商务氛围聚集度相对较高，因此租金略高于其他两板块。而而北园大街东板块由于受专业北园大街东板块由于受专业市场的限制，目前无专业性写字楼，因此租市场的限制，目前无专业性写字楼，因此租金水平最低。金水平最低。u历山路板块距离市中心较近，生活类小型公司生存度较高，因此空置率较低。而北园大街由于长久以来

24、形象的圈定，以及专业市场的行业性限制，使其目前的写字楼市场空目前的写字楼市场空置率较高置率较高。项目区域写字楼市场分析项目区域写字楼市场分析小结小结项目所在区域不具备充分的商务氛围，写字楼销售动力不足，不足项目所在区域不具备充分的商务氛围，写字楼销售动力不足，不足以提供开发写字楼的潜在条件。以提供开发写字楼的潜在条件。从从整体情况看整体情况看，济南的写字楼市场已经形成明显的群聚效应，主要集中在中部、东部地区，而北园大街有较深的形象圈定，其商务氛围与装材市场比较，人们更认可其专业市场的形象，虽其写字楼供应量有限，但空置率仍较高。因此，北园大街其商务氛围有限北园大街其商务氛围有限。从区域市场上看，

25、从区域市场上看，区域内写字楼分布分散，并没有形成专业的集聚商务区。并以历山路与北园大街交汇口为界线，北园大街沿线写字楼客群有明显的行业性趋向，项目所在的东部分主要为五金建材类行业，虽形成一定的市场需求，给写字楼市场带来一定的发展空间，给写字楼市场带来一定的发展空间，但其行业性所要求功能的特殊性一定程度影响市场消化速度。但其行业性所要求功能的特殊性一定程度影响市场消化速度。区域内销售型写字楼极少，且租金低于济南市写字楼租金的平均水平，因此对于区域内的写字楼项目销售价格提升动力不足。写字楼写字楼酒店经营模式探讨酒店经营模式探讨租赁经营租赁经营指酒店集团从酒店所有者手中将酒店租赁过来，对酒店进行经营

26、。联号酒店向酒店的所有者交付一定的租金即可取得经营权。但酒店在相当一个时期内要承担财务责任和对物业的控制，长期租赁在国际饭店中通常被视为全资拥有形式的改变。管理合同管理合同指的是通过合同约定的方式取得企业的经营管理权，运用法律约束的手段，明确委托人（通常指饭店管理公司）和受托人之间的义务、权力及责任，使合同约定的双方当事人的权益得到保护和落实。饭店管理公司一般可分为两种形式：一种是隶属于饭店集团的管理公司；另一种是独立饭店管理公司。全资酒店式饭店：全资酒店式饭店：集团通过独资或者收购途径来拥有一家全资的子公司，从而达到跨国或者跨省经营的战略目标。在大多数情况下，投资主体会直接控制海外子公司。这

27、种形式的长处在于公司拥有全部产权和对子公司的控制权。受资本以及特定地区的限定性政策的制约，由集团直接投资方式不可避免带有一定的局限性，影响扩张战略的实施速度。特许经营特许经营指的是以特定的方式将所拥有的具有知识产权性质的名称、注册商标、成熟定型技术、客源开发预定系统和物资供应系统等无形资产的使用权，转让给受让者，以此获取经济效益。是一种安全而迅速的扩大知名度、拓展市场份额的经营方式。专项市场分析专项市场分析酒店的研判酒店的研判济南星级酒店情况济南星级酒店情况经十路经十路序号序号酒店酒店1贵和皇冠假日酒店2银座索菲特大饭店3山东大厦4泉城大酒店5玉泉森信大酒店6华能大厦7中豪大酒店8良友富临大酒

28、店9山东新闻大厦10山东翰林大酒店11舜耕山庄12贵友大酒店13金都大酒店14吉华大厦15汇宝大酒店16贵都大酒店17丽天大酒店18黄台大酒店19喜来登酒店济南有济南有4 4家五星级酒店，家五星级酒店，1515家四星级酒店，可分为家四星级酒店，可分为3 3个个片区，主要集中于市中心区域片区，主要集中于市中心区域济南酒店市场当前格局济南酒店市场当前格局序酒店开业时间装修时间1济南舜耕山庄 1985200220052银座泉城大酒店 199220033贵都大酒店 199320014玉泉森信大酒店 199520025黄台大酒店 199520036良友富临大酒店 199620047贵友大酒店 19962

29、0048丽天大酒店 199720019华能大厦 1997200410中豪大酒店 1998200311索菲特银座大酒店1999200012山东金都大酒店 1999200113山东新闻大厦 200014贵和皇冠假日酒店200115吉华大厦 2001200416汇宝大酒店 200217山东大厦 200218山东翰林大酒店 2003外观外观客房客房客房客房济南酒店建造时间较早，且翻新装修不及时，整体酒店条件水平落后济南的酒店大部分是在1995年-2000年期间建造，在开业后2001年-2004年期间进行过一轮的装修改造，但是最近4年几乎未再建造任何的酒店，且除了个别的酒店外，其他的都未再进行装修，整体

30、酒店市场条件水平落后雅高雅高喜来登喜来登 香格里拉香格里拉首旅首旅锦江锦江洲际洲际万豪万豪凯悦凯悦凯莱凯莱济南济南西安西安郑州郑州成都成都沈阳沈阳青岛青岛目前济南市场上仅有索菲特、洲际及喜来登三家酒店管理公司进驻，少于同类省会城市及副省级城市国内外知名的酒店管理公司进入的比例的少，市场化程度低济南星级酒店市场当前格局济南星级酒店市场当前格局济南星级酒店情况济南星级酒店情况东部酒店东部酒店中心片区酒店中心片区酒店五星级酒店五星级酒店南部酒店南部酒店西部酒店西部酒店济南的酒店总体入住率在70%-80%之间。济南五星级酒店的入住率在整体酒店市场中处于较高水平，这与一般的酒店规律不符，说明济南的五星级

31、酒店需求很旺盛。中心片区的酒店依托于距离市中心近的优势，入住率总体较高；北部酒店市场由于区位及周边环境制约，经营惨淡；济南四星级以上酒店入住率在济南四星级以上酒店入住率在70%-80%70%-80%之间，且西部的酒店之间，且西部的酒店入住率低于平均水平、北部区域酒店经营惨淡入住率低于平均水平、北部区域酒店经营惨淡济南商务酒店情况济南商务酒店情况随着经济的发展及外来商务人士的增多，济南本地也出现了商务酒店这种产品，但市场各项目产品高低不同、难以综合考量，但商务酒店多集中在集中在市中心繁华地段，受区位影响较大。市中心繁华地段，受区位影响较大。沿北园大街沿线有多家商务酒店分布，沿北园大街沿线有多家商

32、务酒店分布，但整体档次较低，经营状况不佳但整体档次较低，经营状况不佳商务酒店主要分布在市区比较繁华的地段、年均入住率在80%左右。标准间所占比例相对星级酒店市场要小，单间和商务房所占比例要大，主要客群以商务人士为主。商务酒店受区位的影响较大，标准间价格区间在150-230元/天之间，主要利润点是以单间和商务房为主。北部区域虽然外地人口较多，但由于环境商业氛围等因素，使其酒店经营状况惨淡。济南商务酒店情况济南商务酒店情况小结小结1 1、自持运营：、自持运营：此种方式需要开发商具有较强的运营经验，且后期投入较大的管理，自主经营风险性较大，同时结合现在本项目地周边酒店经营行情来看，经营都比较差，此地

33、不适合酒店经营。2 2、后期打包卖给酒店管理公司：、后期打包卖给酒店管理公司：此种方式后期卖出价格会较低，不利于开发商利润获取。酒酒 店店公寓市场发展现状公寓市场发展现状目前济南市场上的公寓分布较为散乱，且以普通类公寓为主，豪华公寓和主题型公寓仍在起步阶段。专项市场分析专项市场分析公寓的研判公寓的研判项目名称项目名称所在所在区域区域建筑面积建筑面积（万）（万）建筑类别建筑类别容容积积率率层数层数装修装修情况（元情况（元/）户数户数产产权权市政配套市政配套在售历山名郡三期中部0.5塔式小高层1.8110精装修（1500）4T26户206套50集中供暖（暖气片），有烟道，无燃气鲁商国奥城东部2.5

34、塔式高层4.226精装修（2000-3000）5T15户360套40中央空调、集中供暖，无燃气名士豪庭mini公馆东部2.6塔式高层224精装修（800）400套40集中供暖，预留空调机位，无燃气发祥1号公馆西部4塔式高层3.97221000362套40集中供暖、无天然气潜在深圳华强广场中部6塔式高层5.54座29层精装修4T12户324套/座40金桥国际东部6塔式高层529小户型精装3T12户600套40燕山盛世峰上东部4塔式高层428毛坯450套40集中供暖、无天然气目前济南房地产市场在售公寓项目较少，预计可售与潜在项目共计约25.625.6万万，主要集中在中东部地区，北部并无公寓产品供应

35、；产品上逐步向精装修发展，更加注重产品的功能性。公寓整体市场分析公寓整体市场分析公寓市场供应分析公寓市场供应分析项目名称项目名称户型户型面积区间面积区间（）（）主力面积主力面积（）（）层高层高装修装修情况（元情况（元/）在售历山名郡三期一室、两室40-9080左右3.2m精装修（1500）鲁商国奥城一室、两室45-11260-70平层3.3mLoft 4.95m精装修（2000-3000）名士豪庭mini公馆一室、两室40-5640-56平层：3.3mLoft 4.9m精装修（800）发祥1号公馆一室、两室、三室40-1193.3m1000潜在深圳华强广场一室31.6-50.248-502.9

36、m精装修金桥国际一室、两室41-98小户型精装燕山盛世峰上一室、两室、三室48-141平层毛坯随着生活节奏的加快，人们更注重生活的便捷性，公寓产品也逐步更倾向于精装修，但目前济南公寓项目所附属的住宅产品的定位采取不同的装修标准，高端住宅项目的公寓产品多采用精装修，而中低端住宅项目的公寓产品则以简装修为主，且客户对公寓的关注点更多的集中于低总价，对其装修标准关注程度低，因此大部分项目的装修标准因此大部分项目的装修标准在千元左右。在千元左右。公寓项目的主要卖点为购买门槛低、易入住、易转手，与此相对应，济南公寓项目的产品主要以小户型为主，面积在面积在5050平米左右的一室和平米左右的一室和7575平

37、米左右平米左右的两室为主力户型的两室为主力户型，三室户型的房源略少。随着房产新政及限购令的出台，公寓以其50%的低首付比例，以及不受限购约束的属性，成为经济承受能力较差的年青人的过渡性居住用房和中年人的投资产品。公寓整体市场分析公寓整体市场分析项目项目名称名称所在所在区域区域开盘时间开盘时间（预计）（预计）销售价格（销售价格（元元/）主要客群主要客群在售历山名郡三期中部2011-1-1216926鲁商国奥城东部2010-10-2314000以历下区、市中区客户为主，兼具办公、自住与投资名士豪庭mini公馆东部2010-48500以市中区、历下区的客户为主，首次置业者居多，投资客约占20%发祥1

38、号公馆西部2010-110500以市中区、槐荫区客户为主，投资约占30%。潜在深圳华强广场中部预计2011-4预计20000山大路沿线私营业主以及周边客群，兼具投资、自住与办公金桥国际东部预计2011-4燕山盛世峰上东部预计2011-5以二环路沿线及历下区、市中区客户为主，集中于投资与自住l各在售公寓项目因所处地段、区域内市场竞争程度、需求结构，销售价格差别较大。中部区域生活配套齐全，售价普遍要高于其他地区。l客群主要为年轻置业群体、投资客与小型公司；而随着新政与限购的提出，公寓以其不受限制的优势，将成为很多投资客群的首选。个案个案海尔绿城玉兰公寓海尔绿城玉兰公寓海尔绿城玉兰公寓紧邻喜来登酒店

39、，项目共计3.87万，25层，1-2层为底商，3-25层为公寓。以80-120平方米作为项目的主力户型，同时设计了70-210平方米不等的多种户型，以满足不同人群的生活需要。开盘时间：开盘时间：20102010年年5 5月月1515日日销售价格：销售价格：1400014000元元/装修标准：装修标准：30003000元元/精装精装户型户型面积面积比例比例一室74-8868%两室111-14727%三室2085%点评：1、海尔绿城玉兰公寓集享政务、奥体双核驱动，周边文化、医疗、体育、交通配套齐全，写字楼、五星级会所、室内游泳池、便利店、咖啡吧、健身会所等一应俱全；2、其“酒店式的服务、公寓化的管

40、理”，多功能配套设置、舒适实用的空间设计，传承了绿城城市公寓的建筑经典，精致、优雅，让每一个朋友在入住玉兰公寓之时就体会到家的温暖，享受一种别样的生活。个案个案鲁商国奥城鲁商国奥城项目位置：经十路奥体中心对面开发商：山东鲁商置业有限公司占地面积：50600总建面：350000容积率：4.2 绿化率：35%物业类型：写字楼、公寓、酒店、商业公寓开盘时间：2010年10月公寓销售价格：14000元/（含精装）装修标准：3000元/精装公寓平均销售速度：0.26万/月国奥城开盘推售平层公寓总面积1.02万，户型区间45-110，目前基本售罄。点评：鲁商国奥城公寓为国际级精装SOHO公寓，以世界发达国

41、家的生活方式为蓝本，定义最前沿的SOHO产品，倡导新都市主义生活理念，户型面积在40-120之间，户型方正、集约，功能齐全，高空间使用率，面积小、总价低，是居住、办公、投资的优质产品。个案个案发祥发祥1 1号公馆号公馆项目位置：槐荫区经一路南，纬五路西开发商：济南发祥置业有限公司占地面积：12800总建面：43265容积率：3.97 绿化率：25.7%主楼22层，为精装修公寓，面积区间45-110，标准层层高3.3米，附楼共5层，1、2层为配套商业。户型区间：45-119，公寓开盘时间：2010年1月公寓销售价格：10500元/（含精装）装修标准：1000元/精装公寓平均销售速度：0.19万/

42、月点评：项目位置优越，交通发达，属于济南的百年商埠发源地；但靠近火车站，周边环境有待改善。公寓市场小结公寓市场小结公寓市场总体供应量较少，北部区域无公寓产品供应，产品稀缺，市场前景较为广阔不受政策限制，为公寓开发提供利好主打卖点：投资、自住、办公热销产品：50左右两室，60-70左右三室产品越来越注重便捷性，精装修产品逐步占据市场区域内产品的稀缺区域内产品的稀缺销售的利好销售的利好多功能性带多功能性带来客群的广来客群的广泛性泛性市场给我们带来什么？市场给我们带来什么？公寓面积小，总价低，客户购置门槛低LOFT 公寓往往可以利用政策打擦边球，吸引较多客户购买。公公 寓寓最终产品定位最终产品定位关

43、键词：底商关键词：底商 平层公寓平层公寓 LOFTLOFT公寓公寓目的：确定目的：确定A A地块产品定位，明确产品类型构成地块产品定位，明确产品类型构成定位原则定位原则价值最大化原则价值最大化原则动静分区原则动静分区原则错位竞争丰富产品线原则错位竞争丰富产品线原则B地块总量189138平方米，属于纯住宅，若若A A地块公寓类产品户型区间与地块公寓类产品户型区间与B B地块产品面地块产品面积区间相近，同质化的产品区间对两个地块的未来销售及经营都将造成一定阻碍，积区间相近，同质化的产品区间对两个地块的未来销售及经营都将造成一定阻碍，所以，所以，A A地块的产品定位必须进行错位竞争地块的产品定位必须

44、进行错位竞争。项目规划A、B两个主要组团，B组团地块距离主干道相对较远，以普通住宅为主，小区相对安静，属于静区，A地块距离主干道相对较近，属于动区。由于A地块面积较小，且处于临界，位置非常优越，故我司认为在发挥其最大价值原则的前提下进行定位A A地地块块与与B B地地块块的的关关系系考考虑虑产品定位产品定位通过前面的分析，最终我们建议A地块产品定位为：底商（底商（F12F12）+平层公寓（平层公寓（F314F314）+LOFTLOFT公寓（公寓（F1516F1516）A A地块的产品应如何去做？地块的产品应如何去做？1.产品形式2.产品类型及相关建议产品形式产品形式造价因素造价因素 考虑到工程

45、造价方面的因素，增设结构转换层，将增加约一定的建安成本，使用纯框架结构既符合产品需求，同时是最为经济的结构方案。下层基础决定上层建筑。地下部分用作停车，根据经验，使用框架结构，柱间距为8.1米，最为经济合理，这也同时决定整座建筑的基本柱距。结构因素结构因素本项目楼体构建方式采用框架结构。原因如下楼体构建形式楼体构建形式产品类型产品类型商业商业商业商业公寓公寓户型配比户型配比装修建议装修建议根据本项目地块特征，就本地块沿街商业提出以下建议根据本项目地块特征，就本地块沿街商业提出以下建议12商业一层层高为商业一层层高为4.54.94.54.9米，二层米，二层4.24.2米米，充分利用政策福利，提高

46、用户的可利用空间，同时内部设计上下水，内置楼梯。3有效控制商业开间、进深有效控制商业开间、进深，建议开间：4米以上，进深16-17米，单层单位面积控制在60左右，以便其更好销售，更符合区位的商业氛围。4业态建议，由于本区商业沿北园大街，且本区属于本项目的外围部分，所以建议此处业态规划为形象好，有一定影响力的商业，如银行、连锁餐饮，统一银座等，在拉动商业氛围的同时，提升项目整体形象价值。鉴于A地块沿街面较小，不能充分体现产品的商业价值，因此建议在规划设计过程中应扩大沿北园大街及应扩大沿北园大街及A A地块西侧规划路的商业面积地块西侧规划路的商业面积。统一银座便利店儿童生活馆、洗衣店药店、母婴用品

47、店美容中心、茶行银行连锁餐饮商业业态商业业态产品类型产品类型公寓公寓商业商业公寓公寓户型配比户型配比装修建议装修建议提升项目形象，增加客群提升项目形象，增加客群辐射面辐射面添加LOFT产品可以丰富项目产品线，同时LOFT产品形式新颖，能为项目增加卖点，更可提升项目形象LOFT针对人群广泛，从而更广的增加了项目客户群有效利用政策福利有效利用政策福利 根据相关政策规定，层高在五米以下的建筑按一层面积计算。进一步追求利润的最大化进一步追求利润的最大化 建造LOFT虽上升了建筑成本，但也大幅增加了其商业价值，从而实现利润最大化LOFTLOFT为什么做为什么做LOFTLOFT？产品类型产品类型公寓户型配

48、比公寓户型配比商业商业公寓公寓户型配比户型配比装修建议装修建议产品类型产品类型总体占比总体占比面积面积面积配比面积配比平层平层86%86%323230%30%434350%50%646420%20%产品产品类型类型总体总体占比占比面积面积（）（）相当于两层相当于两层面积面积面积配比面积配比LOFTLOFT14%14%3232646420%20%4343868660%60%646412812820%20%平层公寓以45以下小户型为主力，LOFT公寓以43（相当于86）两室户型为主力户型，形成与B地块产品的错位补充，避免同质化竞争，并提升项目形象。产品类型产品类型公寓户型示意（平层）公寓户型示意（

49、平层）产品类型产品类型公寓户型示意（平层）公寓户型示意（平层）产品类型产品类型公寓户型示意（公寓户型示意（LOFTLOFT）产品类型产品类型公寓户型示意（公寓户型示意（LOFTLOFT）产品类型产品类型公寓装修建议公寓装修建议商业商业公寓公寓户型配比户型配比装修建议装修建议精精 装装1 1、精装修对于施工要求比较高，会牵扯开发商过多精力，且难以保证装修质量。精装修对于施工要求比较高，会牵扯开发商过多精力，且难以保证装修质量。2 2、精装修在后期交房时与客户容易产生较多的矛盾，比较难以化解。精装修在后期交房时与客户容易产生较多的矛盾，比较难以化解。初装修初装修厨房厨房-地面防滑瓷砖，墙面瓷砖贴面

50、到顶；卫生间卫生间-地面防滑瓷砖，墙面瓷砖贴面到顶，座便器，面盆安装到位公共部分：公共部分：外墙：外墙：金属板饰面；首层大堂和电梯前室：首层大堂和电梯前室：地面为高档地砖，墙面为高档瓷砖，乳胶漆顶棚；标准层走廊及电梯前室：标准层走廊及电梯前室：地面为高档地砖，墙面为高级乳胶漆，乳胶漆顶棚；电梯：电梯：高档品牌电梯；公共楼梯：钢制扶手、水泥地面、墙面乳胶漆。产品类型产品类型公寓装修建议公寓装修建议A A地块应如何进行营销推广？地块应如何进行营销推广？1.核心竞争力分析2.客群定位3.形象定位4.价格定位5.总体营销策略6.推售节奏核心竞争力一：城中核心竞争力一：城中心，位置独一无二、心，位置独一

51、无二、绝版地段绝版地段核心竞争力二：城市核心竞争力二：城市氛围独特、适合商务氛围独特、适合商务居住，小型办公居住，小型办公核心竞争力三：时尚核心竞争力三：时尚产品，精品小公馆、产品，精品小公馆、时尚时尚LOFTLOFT公公馆馆核心竞争力分析核心竞争力分析核心竞争力一：城中心繁华商业区（地段）核心竞争力一：城中心繁华商业区（地段）处于城中心繁华商业区中，尽享处于城中心繁华商业区中，尽享“一站式一站式”都市生活。都市生活。核心竞争力总述核心竞争力总述核心核心竞争力二：完善的交通体系竞争力二：完善的交通体系具有标志性的、有强烈城市意向的、可实现跨越式发展的具有标志性的、有强烈城市意向的、可实现跨越式

52、发展的核心竞争力三：产品具有居住、办公、核心竞争力三：产品具有居住、办公、投资投资三重属性三重属性1 1、户型面积区间既有投资产品，也有居住产品。、户型面积区间既有投资产品，也有居住产品。2 2、地里位置对投资客也是直接的吸引。、地里位置对投资客也是直接的吸引。3 3、购买客户购买理由很多既有自住意向，又兼具投资功能。、购买客户购买理由很多既有自住意向，又兼具投资功能。4 4、适合周边小型公司办公使用。、适合周边小型公司办公使用。1、分布区域：客户群的划分区域性大于职业性，主要客户群分布在北园建材市场、历山路沿线、花园庄附近2、购买目的：自用投资3、年龄：25岁-40岁.4、职业类型：企业年轻

53、白领 周边建材市场私营业主 商务办公客群 其它投资客户群3、背景、事业观点、生活态度：受过高等教育，有高等职业，具开放性及创新思维，有良好的经济头脑，敢于冒险。（平层及（平层及LOFTLOFT）客群定位客群定位公寓公寓4、客群特征分析：首次置业青年群体：大多工作时间不长，缺乏足够的积蓄购买大面积住房，且他们是最具个性及独立意识的消费群体，希望有自己独立的空间，但不多的收入不允许过多的投入，故小面积平层公寓更适合该人群。周边沿线的中小私营业主：主要来自于北园路沿线的建材装饰市场和项目周边其他中小企业主们。他们可能以铺为家；也可能已有住房，但距离单位较远。对于他们购买公寓可以用于自身居住，满足生活

54、及商业经营的便利性；也可用于雇佣职工的宿舍，方便工作。投资客：这部分人群手中有一定的闲置资金，关注市场走势，注重投资的谨慎性，多看好这里交通的便利性及潜在的升值价值；再者本项目地区人群密集，投资客们多看好项目周遭繁华，租房客较多，公寓便于出租。商务办公人群：本项目周边多建材市场、家居市场及汽配城分布，必然有人看好这里的商贸氛围，但是此地域整体商务层次不是很高，公寓产品可以满足其商务写字楼需求，因此将其归为边缘客群。商铺客群商铺客群1、分布区域：主要客户群分布在北园建材市场、历山路沿线、花园庄附近2、购买目的：自用及投资3、年龄：30岁-45岁.4、职业类型：周边建材市场私营业主 其它投资客户群

55、5、客户群特征：此部分客户多为北园周边建材市场的私营业主，在北园附近从事多年生意，购买商铺多为自己经营或投资，属于中资产阶段；6、心理特点：性格不张扬，有一定的经济头脑受众的年龄确定为 30 岁至 45 岁，行业特点使他们不是个性张扬，但善于投资，特别是房地产投资更家喜爱。7、选购本产品动机：认同本案有升值潜力、认同本案的区域优势、为本案性能价格比所吸引客群定位客群定位商铺商铺板块层面板块层面 集合了城北板块的优势 地段层面地段层面 北园大街、历山路的唯一性功能层面功能层面 投资+自住=双重性产品衍生价值衍生价值 未来区域发展的大潜力+本社区周围的生活的配套=未来美好愿景形象定位形象定位形象定

56、位思考内容形象定位思考内容形象形象定位定位四个层面四个层面城中心城中心时尚小公馆时尚小公馆（稀缺地段 文化内涵 三重属性）建筑有价建筑有价位置无价位置无价（品质定位）投资客投资客少量办公及自住少量办公及自住（客群定位）公馆级小户型公寓公馆级小户型公寓（产品属性定位）形象定位形象定位大人物的小公馆大人物的小公馆发展的眼光发展的眼光交通优势、城区规划交通优势、城区规划地段价值地段价值文化的眼光文化的眼光国际氛围、时尚建筑国际氛围、时尚建筑文化价值文化价值都市的眼光都市的眼光引领时尚、都市生活引领时尚、都市生活生活品质价值生活品质价值产品的眼光产品的眼光细节讲究、建筑品质细节讲究、建筑品质品质价值品

57、质价值自信的眼光自信的眼光身份确认、生活态度身份确认、生活态度社会价值社会价值投资的眼光投资的眼光综合优势、前景判断综合优势、前景判断置业价值置业价值大人物，往往更能发现潜在的投资价值！大人物，往往更能发现潜在的投资价值！我们的价值所在我们的价值所在价格定位价格定位-公寓公寓项目名称项目名称区域区域主力户型主力户型主力面积主力面积售价售价(均价均价)装修标准装修标准历山名郡三期中部一室、两室40-9016926精装修鲁商国奥城东部一室、两室45-11214000精装修名士豪庭mini公馆东部一室、两室40-568053精装修发祥1号公馆西部一室、两室、三室40-11910500精装修香港国际北

58、部一室、两室40、70-807000简装修中齐未来城东部一室508300精装修蓝调国际东部一室，45-1107500简装修深圳华强广场中部一室48-5020000左右（预计）精装修根据目前部分市场在售公寓项目价格情况，按照市场比较法得出本项目现在上市价格约8500元/，目前市场公寓价格年增长率在16%左右，因此，预计预计A A地块地块20132013年面年面市均价约市均价约1 115001500元元/。目前，济南部分在售公寓价格情况表：目前，济南部分在售公寓价格情况表：价格定位价格定位-商铺商铺项目名称项目名称区域区域主力面积主力面积售价售价(均价均价)元元/诚基泉城新时代中部30-50320

59、00群盛华城西部80-11229000恒大名都东部11015000鲁商广场南部20046000泉景天沅南部17025000按照目前市场在售项目底商价格情况，通过市场比较法得出本项目现在上市价格在21000元/，目前市场商业的年增长率在16%左右，所以，预计预计A A地块地块20132013年面市价格在年面市价格在2800028000元元/左右。左右。目前济南部分在售项目底商价格情况表：价格定位总结价格定位总结1、由于本项目预计在2013年推出上市，结合房地产市场发展的状况，本司预计公寓在开盘本司预计公寓在开盘时价格在时价格在1 115150000元元/，结合市场规律，LOFT价格为平层公寓价格

60、的1.31.5倍，所以LOFTLOFT价格为：价格为：15015000-100-17 7000000元元/。2、结合现价段济南市场对于商铺（底商）的发展情况来看，本司预计底商在开盘时均价在本司预计底商在开盘时均价在：2 28 8000000元元/。3、因A地块以小户型公寓为主，对车位需求相对较低，故车位价格参考济南市场住宅车位价格，建议建议1010万万/个个。总体营销策略总体营销策略一个核心一个核心城中心城中心 小户型公馆级公寓小户型公馆级公寓多个节点多个节点展销会、开盘、工程节点展销会、开盘、工程节点暗线暗线与主题相关的营销活动与主题相关的营销活动明线明线产品线与客户线产品线与客户线以与众不

61、同的产品形象冲击市场，建立一定的市场知名度，通过前期认购、项目形象市场渗透，项目概念传递等营销动作进行项目营销推广。总体营销策略总体营销策略4、价格策略：开盘阶段以低总价房，作为促销点，同时针对团购、一次性付款、前期购买普通住宅老带新的客户推出折扣促销。然后提价给客户造成项目增值、旺销的印象；同时结合事件营销在保证实收底价的前提下，推出促销优惠，刺激客户成交。1、阶段目的：开盘热销阶段，销售整体房源的30%，试探市场反应，同时结合市场反应，不断调整推售房源。2、首推产品：开盘阶段首先推售公寓及部分LOFT房源，然后推售商铺。3、销售方式：低价房源做销控，作为特价房推出，吸引客户；同时，推出老带

62、新。推售节奏推售节奏A A地块产品定位地块产品定位部分汇报完毕部分汇报完毕以下部分为以下部分为20112011年营销推广报告年营销推广报告补充部分补充部分1.1.本方案中研究部分只是对客观事实的表述，请在每节后添加对本案的机会分析和本方案中研究部分只是对客观事实的表述，请在每节后添加对本案的机会分析和风险回避。并根据政策及市场情况建议本项目合理的入市时间和去化节奏。风险回避。并根据政策及市场情况建议本项目合理的入市时间和去化节奏。1 1）政策变化对本案的机会分析与风险回避）政策变化对本案的机会分析与风险回避风险：风险：限购、首付比例提高、利率提高等房地产政策的不断出台和趋紧，导致项目销项目销售

63、面临的风险主要有三方面：一是部分客户受限购影响无法购买；二是部分客户受首售面临的风险主要有三方面：一是部分客户受限购影响无法购买；二是部分客户受首付比例和利率提高影响购买不起；三是部分预期市场出现拐点的客户将转为持币观望付比例和利率提高影响购买不起；三是部分预期市场出现拐点的客户将转为持币观望。机会和风险回避：机会和风险回避：目前，国家调控房地产市场目的仍然是为了打击投资、投机性购房，控制房价上涨幅度，避免社会矛盾激化，对于首次置业或首次改善为主的刚性需求影响较小。在目前市场情况下，本项目的优势在于：在目前市场情况下，本项目的优势在于：1 1）较周边竞争项目主力户型面积）较周边竞争项目主力户型

64、面积较小，具有总价较低优势；较小，具有总价较低优势；2 2）较老城中心项目单价较低，具有价格优势；）较老城中心项目单价较低，具有价格优势；3 3）较城郊）较城郊项目属于城中心项目，具有地理位置优势。以上项目属于城中心项目，具有地理位置优势。以上3 3点将成为我们规避当前政策影响，点将成为我们规避当前政策影响，提升项目竞争力的基本点。提升项目竞争力的基本点。2 2）竞争对手对本项目的机会与风险回避）竞争对手对本项目的机会与风险回避风险：风险：鑫苑名家、翡翠清河预计在2011年上半年入市销售，本项目预计在2011年年底入市销售,对手抢先入市势必会抢夺本项目的客户资源，造成本项目前期积累的客对手抢先

65、入市势必会抢夺本项目的客户资源，造成本项目前期积累的客户流失。户流失。机会与风险回避：机会与风险回避：本项目入市较晚，虽然会被鑫苑名家、翡翠清河等竞争项目分化部分客户，但可以通过其销售及成交情况来判断市场走向及客户的反应情况，不断可以通过其销售及成交情况来判断市场走向及客户的反应情况，不断调整本项目的营销策略。另外，本项目可以通过提前宣传推广，提前蓄客来抢占客调整本项目的营销策略。另外，本项目可以通过提前宣传推广，提前蓄客来抢占客户，减少客户分流量；并通过其提前入市拉动项目所在区域的售价，实现较高利润户，减少客户分流量；并通过其提前入市拉动项目所在区域的售价，实现较高利润。3 3）入市时机和去

66、化速度）入市时机和去化速度按照以往国家政策出台发挥效力时间推断，本次国家调控政策影响将在2011年五六月份显现明显，市场将有三四个月的政策应对和调整期，然后趋于冷淡或趋于平稳，因此，8月份以后房地产的传统旺季入市是较好的时机。结合本项目的工程预期进度，建建议本项目议本项目20112011年的年的1010月入市销售较为稳妥和现实月入市销售较为稳妥和现实；为保证快速回款，并充分利用前期86批客户资源优势，争取开盘去化项目推出量的争取开盘去化项目推出量的90%90%，即需要新消化，即需要新消化292292个客户个客户。2.2.请分析请分析“一房一价一房一价”的新政对项目推售策略上的影响。的新政对项目推售策略上的影响。1）就目前情况，新政对于市场情况影响不大。许多开发商为应对许多开发商为应对“一房一价一房一价”策略，策略，采用高价申报，后期通过折扣、赠送装修费、赠送物业等形式，变相降低销售价格，采用高价申报，后期通过折扣、赠送装修费、赠送物业等形式，变相降低销售价格，因此实际政策影响力有限。因此实际政策影响力有限。从政策本身来看，“一房一价”政策执行起来面临很多难题：一是政策规则模糊，没有具体