商业营销策划

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1、泰 华 时 代 广 场营销计划 2009-4-19泰华时代广场商铺营销计划目 录一、项目基本概况二、项目的SWOT分析（一）优势点（二）局限性（三）威胁点（四）机会点三、商业模式分析：(一) 综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）客户定位五、推广策略阶段性目标媒体选择一、推广执行计划二、推广节奏控制三、包装策略四、推广预算泰华时代广场商铺市场定位一、项目基本概况泰华位于长风街与寇庄西街交汇处，处于长风商务区（CBD），5层以下为商铺，总面积为3万平方米。二、项目的SWOT分析虽然本项目地段位置优越，但现实又存在着一些影响项目的因素，

2、所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。（一）优势点（S）：1、项目当前交通便利，地处长风大街；2、项目地处长风商务区，发展前景看好；3、项目所处地段目前人气旺盛，可以人气带动商铺销售；4、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；5、项目开发商母公司在太原具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；发挥优势：A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；（二

3、）局限性（W）1、项目商铺紧邻现已成型的和信，不利与销售推广；2、项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；3、项目商铺不临长风街主干道；4、项目商铺邻街窄；解决方法：（1）重新对商铺进行市场定位，明确目标客户；（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4） 设立一定数量的停车位，保证车辆的停放和出行；（三）机会点（O）1、区位优势的发挥，辐射周边地区；2、周边现有的各大住宅小区，带动周边的人气，从而带动商铺的销售；（四）威胁点（T）1、周边现推向市场的和信商铺和东方家园，形成很大的竞争力与市场压力；2、和信商铺空置的商铺，从而形

4、成直接的竞争；三、商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是专业性商业模式，二是主题性商业模式，三是综合性商业模式，（一）专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间，这类商业模式要求的规模不大，所以这种商业模式不适合本项目的商铺。（二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展

5、开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。 但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求： 规模化，主题经营独占面积庞大； 规范化

6、，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。所以，这种商业模式也不适合本项目的商铺。（三）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。 本项目周边大小社区林立，如文华苑、石林苑，杨家堡等等，各层次的消费群体众多。交通十分便利，且从本项目的设计上和规模上来看适合发展综合商场。四、项目整体定位 （

7、一）项目的经营业态定位综合性商业模式基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合对该片区的调查分析，建议对该项目明确商铺经营方向、加大宣传力度，从而带动商铺的销售。本项目位于长风商务区，长风街和寇庄西街交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华，交通便利，且社区林立，建议将本项目商场定位为衣、食、娱综合商场。这样定位的优势：1、本项目周边居民区众多，各层次消费群体众多，本项目的商铺将满足任一层次消费者的任一生活需求，2、本项目定位为综合商场，将增大入住本项目的业主或租户的数量。（二）客户定位购买本项目商铺的客户主要有以下几类：(1) 本区域的商铺投资者或衣、食、娱经营者；(2)

8、 看好本区域衣、食、娱发展前景的其他投资者或经营者；(3) 经营知名衣、食、娱品牌的加盟者或连锁店；(4) 一些为设立办事处的衣、食、娱公司；五、推广策略时间：2009年4月19日-2009年6月阶段性目标：此阶段为本项目正式面世阶段，此阶段推广的目的是在目标市场上建立知名度，树立项目市场形象，建立形象力，从而为项目正式销售创造良好的市场环境，为开盘销售作铺垫。媒体选择 深入洞察目标群生活状态和信息接触模式，找准与消费者深度沟通的“接触与“机会窗”，达到媒体横向的优化整合，节约推广费用的同时产生最大效应的传播效果！推广手段：辐射太原市本阶段的推广手段主要以户外硬广、直投广告、短信、销售道具及宣

9、传品等手段为主。u 户外硬广包括：户外广告牌、路旗、冲击力强、拦截效果好，特别适合品牌形象传达；u DM单：主题概念的渗透者，依策划重点指示对特定区域诉求对象实施投放、把策划概念真正渗入消费者心中，有针对性的进行宣传，费用低廉的同时可自由把控覆盖人群和区域；u 短信；短信具有覆盖范围广、到达率高、 传播速度快等优点，可在指定区域、年龄以及附加消费能力进行选择，使我们的宣传更具精准性、针对性。u 销售道具及宣传品：沙盘或规划展板、折页、宣传单张等。推广重点：这一阶段以渗透到市场、渗透到客户心理面为主要目标。给客户心理憧憬及预期。在此过程中要注意长期的积累和持续。制造现场的归属感和品质感。服务与档

10、次相配套，销售现场服务态度，物业管理一、推广执行计划：（一）户外广告牌1、户外广告位建议户外广告牌的选择以围绕项目（项目南面的户外广告牌），具有强迫收视性和针对性的特点，目的是在一个较大的范围内建立项目形象，并通过广告内容把项目信息有效而且强制性的传递给目标消费者。2、户外广告计划为了实现项目销售的开门红，建议第一阶段把项目南面的户外广告牌使用起来，树立指示牌。 （二）直投广告1、直投广告建议直投广告作为与客户面对面沟通的一种宣传方式，在太原市场的房地产推广中有比较有效的效果。所以建议项目在销售过程中阶段性的投入直投广告，直接为销售现场创造来访和来电客户。2、直投广告计划第一阶段的直投广告分为

11、两期，包括两个主题。第一主题：发布楼盘隆重亮相面市的消息，以楼盘形象发布为主第二主题：发布楼盘内部认购的销售信息，以产品卖点深化宣传为主。（三）销售道具1、销售道具建议销售道具包括：楼座沙盘等印刷宣传品包括：折页、宣传单张等在项目入场前制作如上销售道具和宣传品，具有良好的时效性、持续性等广告宣传效果。 2、销售道具及宣传品预算以制作当时的实际价格为准！二、推广节奏控制 广告投放在宣传中起到相当重要的作用，在本案的销售过程中广告的投放要根据各销售阶段的实际情况，随时调整，达到良好的销售业绩。三、包装策略（1）售楼部包装必要性：对于一个项目来说，售楼处作为一个“形象窗口”和“直接体验中心”，其包装

12、形象的好坏将直接影响到销售业绩。对于消费者来说，售楼处是体现一个楼盘品质，开发商实力，文化品位的第一印象，一个好的售楼处能够直接引发客户的注意力和品牌形象感受，是“体验式营销”和“感性营销”的练武场！“好钢用在刀刃上”，售楼部的大力包装不容忽视！本案售楼处包装策略：在售楼处的包装上要紧扣品牌主题、品牌个性、品牌调性，做到品味、格调独具一格，因此建议在售楼处的建造上采取以下几项措施：1.功能分区：展示区、谈判区、休息区、签约区、办公区；2.轻装修、重装饰：简化硬部装修、着重软部的装饰、营造，节约费用的同时达到要求的形象体验效果；（2）外场包装必要性：售楼部的场外周边环境有引导行人和渲染销售氛围的重要作用，同样要引起足够的重视！包装内容：路旗：引起注意的作用玻璃幕墙：钢梁以上部分悬挂喷绘，以宣传制造销售气氛为主，或是项目形象视觉表现指示牌：在项目长风街口树立，明晰指示客户前往售楼处方向。（3）销售工具折页；手提袋；展板；四、推广预算具体实施应根据楼盘推广销售的进展情况来确定。 2009年4月19日11