淮安明发商业广场—10月份营销工作总结55p

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1、淮安明发商业广场2011年1-10月份营销工作总结1-10月淮安市场环境总结Part 12005-2011年1-10月淮安住宅市场情况2011年1-10月淮安住宅市场销售354.06万平米，较2010年486万平米的成交量下降7%。住宅均价3986元/平米。较上年增长12%。2010年楼市调控下，淮安也受到较大程度的影响，成交量出现下滑，进入2011年市场仍未有所好转，1-10月成交量较去年同期仍呈下降，成交均价有所上涨，但涨幅价格未能找到良好支撑。淮安住宅市场情况Part 1 1-10月市场总结2010-2011年1-10月淮安住宅市场成交情况从月度走势看，2010年初，延续了09年热销势头

2、，成交量稳步上升，但由于4月新政，此后，市场低迷，销量连续3个月持续在低谷，7月后随着市场逐步回暖，成交量有所回升，达到年度顶峰；2011年1月，加息及限购政策出台，市场观望明显，淮安成交量再度下滑,自四月份开始，随着开发商加大优惠促销力度，淮安销量出现回升。但从8月份起，淮安月度销售开始回落,10月呈现一个低谷。淮安住宅成交情况Part 1 1-10月市场总结2010-2011年1-10月淮安住宅市场成交均价情况随着2011年调空的延续，淮安住宅均价一直在4000元/平米附近震荡，从近几个月均价走势上看，下滑趋势明显。淮安住宅均价情况Part 1 1-10月市场总结淮安分区成交情况2011年

3、5-10月淮安分区住宅市场成交情况从淮安各区成交情况上看，清河区成交量领跑全市，牢牢占据第一的位置，月均成交741套，开发区、淮阴区、楚州区属于第二梯队，开发区月均成交355套、淮阴区月均成交323套、楚州区月均成交213套，青浦区月均成交最少，为188套。Part 1 1-10月市场总结淮安市郊区成交情况2011年5-10月淮安市郊区住宅市场成交情况淮安市区月均成交1838套，占全市月均成交套数的56%。郊县月均成交套数1464套，占全市月均成交套数的44%，近期市区成交套数明显下降，9月10月郊区成交套数甚至超过了市区成交套数。Part 1 1-10月市场总结2011年7-9月淮安各板块住

4、宅成交比例情况从淮安各板块整体成交情况上看，清河区成交套数领先其他板块，开发区、淮阴区和楚州区成交套数相近，青浦区成交套数最少。而从近期成交情况看青浦区、楚州区成交震荡，其他板块成交套数均呈现下跌的趋势。近期开发区市场情况2011年7-10月淮安各板块住宅成交套数情况从10月淮安各板块成交比例情况上看，清河区成交占比最大，其次是开发区、淮阴区、青浦区、楚州区。而从三个月成交比例上看，开发区成交比例波动较小，其他板块均波动较大。Part 1 1-10月市场总结9月底淮安各板块商品房场存量情况（数据来源：淮安网上楼市）截至到2011年9月底淮安市场可签约套数为75902套，其中住宅33649套、非

5、住宅42253套。从各板块住宅及非住宅可签约套数来看，开发区存量都较大，按目前的销售速度看，后期去化压力较大。开发区市场情况Part 1 1-10月市场总结10月底淮安各板块商品房场存量情况（数据来源：淮安网上楼市）2011年9月份可签约住宅33649套，10月份可签约住宅套数增加到35137套，开发区可签约住宅套数为7535套，非住宅同比9月增加631套，网上签约119套，非住宅对住宅销售造成了一定冲击。开发区市场情况Part 1 1-10月市场总结竞争对手成交情况Part 1 1-10月市场总结 区位 项目名称 价格情况 销售情况 开发区 正中尚品9月17日开盘销售成交均价为参考-4474

6、元/开盘当天去化26套 东城佳园9月18日开盘房源均价为-3988元/蓄水一年，开盘售出24套Part 1 1-10月市场总结河畔花园地址位置佳，且是学区房，所以成交价格较高，东城佳园为多层产品，利于去化。9月、月、10月周边楼盘销售情况月周边楼盘销售情况楼盘名称9月成交套数10月成交套数均价京河湾公寓71多层4200东冠逸品花园94高层4350弘辉首馥236,7号楼均价5800,8号楼均价5500，全款92折，按揭96折翔宇一号1004450元/平米起，主推4号楼90-110平。样板房10月开放。现买100平赠送20平，加1万送约8万元车位东城佳园1322多层4100罗马假日花苑46小高层3

7、900维科格兰花园38维科格兰花园在售别墅190、270、320的双拼和联排，均价约8000元/平米，国庆期间D区16套联排别墅270平米，均价7500元/平米起，最高可享60000元优惠。河畔花城145480054001-10月淮安市场环境总结Part 11-10月份淮安住宅市场情况Part 1 1-10月市场总结淮安住宅市场淮安住宅市场9月情况分析月情况分析 2011年9月（截止30日晚24：00）淮安住宅成交2944套，产生46套退房，实际成交2898套，同比下跌14.86%。成交面积约31.42万。9月住宅成交量前三的板块分别是涟水（全市占比19%），清河（全市占比18%），洪泽（全市

8、占比14%）。商业成交量前三板块分别是经济开发区（全市占比19%），清浦（全市占比17%），金湖（全市份额14%）。县城楼市确实是迎来了“金九”，市区却显成色不足。涟水县住宅成交量大涨，以559套越过清河区位居淮安9月成交榜首，清河区517套紧随其后。洪泽县凭着421位居第三。淮安虽尚未列入限购名单，成交均价的下滑趋势已经显现出来。一方面，开发商频频打出优惠牌，以优惠代替降价，试图说明淮安楼市并无泡沫；另一方面，县城楼市没有受到今年“金九不金”的影响，成交量有了大幅提高，但县城楼市价格普遍低于市区，从而将9月成交均价拉低了一些。截至9月30日，淮安市商品住宅可售房源33802套。Part 1

9、10月市场总结10月份淮安市楼市开局遇冷，10月日均成交量在27套左右徘徊，对比去年同时段调控时段，日均152套的成交量，相去甚远。均价约4006.66元/，成交环比下跌19.26%。淮安住宅成交量经过4、5、6、7连续四月的持续上涨，9、10两月成交套数和成交面积均有一定幅度的下跌。从10月814日以来，住宅方面，盱眙县以206套居首，楚州区以35套惨淡收场，近期楚州房价不断走高，高层均价大概在4700左右，多层均价5200左右。房价强势走高。商铺方面，金湖县以54套居首，开发区以13套垫底，看来对于商铺投资，投资者对开发区这片新兴热土信心还有所保留。1-10月份淮安住宅市场情况1-10月销

10、售工作总结Part 2销售统计分析Part 2 1-10月销售工作总结楼栋供应量去化量剩余量去化率01栋16881604%02栋1682514314%合计336333039%房型供应量去化量剩余量去化率87112111019%104224222029%合计336333039%认购情况明细认购情况明细销售统计分析Part 2 1-10月销售工作总结签约回款情况截至2011年10月31日，认购33套，签约17套。销售额为12455353元，签约额为6136350 元，回款额3130660元。9月24日起项目正式开始销售Part 2 1-10月案场销售工作总结案场来电来访客户统计（9月初正式推广后）

11、媒体投放渠道媒体投放渠道9月来电月来电9月来访月来访10月来电月来电10月来访月来访户外大牌户外大牌11563公交站台公交站台31淮海晚报淮海晚报3392扬子晚报扬子晚报网络网络1024电视电视7533电台电台单页派发单页派发712短信短信741164SP活动活动358朋友介绍朋友介绍323912围墙及路过围墙及路过3292832房展会房展会32其他其他45合计合计1511526666Part 2 1-10月案场销售工作总结来电来访客户分析（9月初正式推广后）月初正式推广后）户外、网络和短信为主要来访来电渠 道，虑到强销期需要，建议下月增加投放 业主回馈和朋友介绍成交占比较大，建议后期开展老带

12、新活动。有计划性的区域派单，取到了一定的项目告知作用，建议今后扩大力度。Part 2 1-10月案场销售工作总结成交客户统计媒体9月成交客户累计9月签约客户累计10月成交客户累计10月签约客户累计报纸报纸户外户外围墙及路过围墙及路过813大牌大牌网络网络电视电视电台电台小众小众发单发单31短信短信11影院广告影院广告活动活动1朋友介绍朋友介绍15224房展会房展会323合计：合计：317210现阶段成交客户多为朋友间相互介绍Part 2 1-10月案场销售工作总结 成交客户分析目前客户主要来源为博德五金装饰城经营户，及开发区周边的工厂企业员工，老带新客户及新客户各占一半。职业9月成交客户累计9

13、月签约客户累计10月成交客户累计10月签约客户累计公务员私营业主15225公司职员313职工521工程建筑71军人111合计317210成交客户购房需求分析Part 12 1-10月销售工作总结从购房目的来区分，主要还是以自住性的购房为主要需求，占45%左右，辅以准备结婚及给子女买房居住的客户，投资客户占到约30%。购房目的购房目的9月成交客月成交客户累计户累计9月签约客月签约客户累计户累计10月成交客月成交客户累计户累计10月签约客月签约客户累计户累计自住14327投资91为子女购房521结婚用房312其他合计317210成交客户年龄统计分析Part 2 1-10月销售工作总结从从业情况及年

14、龄分析来看，周边开发区私营业主占到了48%，有较强购买力。博德等私营业主购买主要考虑楼层较低单位，想把住宅当成仓库使用。还有部分客户对于目前现在的市场环境还在持观望态度。年龄年龄9月成交客月成交客户累计户累计9月签约客月签约客户累计户累计10月成交客月成交客户累计户累计10月签约客月签约客户累计户累计20-30岁岁721331-40岁岁631441-50岁岁182350岁以上岁以上合计合计3172101-10月销售工作总结Part 2 1-10月销售工作总结目前房地产市场整体低靡，购房者的观望态度极为严重，我们项目的新访客户量也在减少，客户质量不高。项目位于淮安开发区，辐射的目标客户群相对限制

15、。从目前成交的客户比例中，主要客户群以博德五金装城经营户为主，目标客户群组成结构较单一。蓄水期短，推广不连续位置欠佳，客户接受度低乏体验感，无样板体验区无法做公积金贷款 销售中主要困难销售中主要困难蓄水期短，项目影响力小是影响销售的最大问题，我们利用P活动吸引关注力，一定程度提高了人气，同时调整销售价格，吸引客户关注。Part 2 1-9月案场销售工作总结1-10月销售工作总结思考明发商业广场1-10月销售工作问题及解决方案问题1：缺少来客量：项目蓄水期较短，推广尚未全部展开，宣传覆盖率不广，影响不够深问题3：现场感染力欠缺：招商工作的推进对销售工作有极大推进，缺乏样板区与样板房问题2：来访客

16、户诚意度不够：目前来客主要途径为路过，来访客户诚意度有所欠缺延续广告投放力度，酌情增加市区繁华地段及项目周边户外广告数量和形式通过有目的性的推广和SP活动，为案场带来大量高诚意度、有目的性的来客。建议打造项目样板区与样板房，并推动项目的招商工作。1-10月营销推广工作总结Part 3营销工作中遇到的问题Part 3 1-10月营销工作总结1、进驻时间短，品牌知名度不够、进驻时间短，品牌知名度不够明发商业广场虽然在厦门、南京、无锡取得了成功，但进入淮安时间较短，老百姓对明发品牌尚未了解2、地理位置欠佳，顾客接受度低、地理位置欠佳，顾客接受度低淮安经济开发区虽然未来发展潜力看好，但是淮安属于三线城

17、市，老城区的发展仍未达到饱和，人们对新区拓展的需求较低，消费者生活习惯仍为主城置业。3、蓄水期短，推广缺乏连贯性、蓄水期短，推广缺乏连贯性项目真正推广时间为20110年9月8日9月24日，自24日后推广力度减小，至10月3日房展会，推广属于一个停滞阶段，来电，来访量急剧下降，初步建立的品牌效应基本丧失殆尽，导致老带新，团购推荐等一系列营销活动无法有效展开。1-10月营销工作总结Part 3 1-10月营销工作总结分析问题 一、淮安缺乏强有力的权威媒体 淮安是三线城市，无论是电视、报纸、还是网络都无法有足够的受众。常规的做法2种海陆空立体空炸，全方位的展开宣传选择某个或几个有效媒体，做精做细我们

18、采取的方式接近海陆空立体轰炸，但由于9月底停止了推广，以致推广未能全面展开，即戛然而止。结果9月下旬，案场来电来访，急剧减少，同时先期顾客对明发尚未形成品牌忠诚度，导致很多营销手段，如老带新，团购等无法及时展开。选择方式：以户外、电视、平媒为主导大幅度投放，奠定项目项目形象，同时通过SP活动开展体验营销，力图在最短的时间内 建立知名度。营销工作思路Part 3 1-10月营销工作总结第一步：挖掘项目资源，竖立项目形象第一步：挖掘项目资源，竖立项目形象 挖掘项目各种资源进行整合，形成项目卖点，项目最大优势是83万方的造城规模，丰富的商业配套，今后同步上海、南京的高端生活方式。宣传口号：全民移民到

19、明发，明发再造一个市中心宣传口号：全民移民到明发，明发再造一个市中心在推广上，强调的是产品的性价比，同等品质的房子，本项目呈现价格优势，同时具备升值潜力。在推广上，强调的是产品的性价比，同等品质的房子，本项目呈现价格优势，同时具备升值潜力。形象包装：形象包装：四大独创，注定艳羡淮安四大独创，注定艳羡淮安独创独创MALL生活生活 独创造城规划独创造城规划 独创公园公馆独创公园公馆 独创领先建筑独创领先建筑七大城市功能主题七大城市功能主题吃、喝、玩、乐、住、购、游吃、喝、玩、乐、住、购、游营销工作思路Part 3 1-10月销售工作总结 策划主题感念，提升项目品质感 通过项目主题策划，提高客户对项

20、目的心理价位；在推广宣传上营造一种生活境界，采用感性诉求策略传播打动消费者。四大独创四大独创独创独创MALL生活生活 独创造城规划独创造城规划 独创公园公馆独创公园公馆 独创领先建筑独创领先建筑 七大城市主题七大城市主题吃喝玩乐住购游，全民移民到明发，明发再造一个市中心。吃喝玩乐住购游，全民移民到明发，明发再造一个市中心。一个明发商业广场，一座城市中心一个明发商业广场，一座城市中心已执行的部分推广执行设计（户外、网络、报广、框架、单页、道旗）营销工作思路Part 3 1-10月销售工作总结第二步：选择最佳广告媒体组合传播，有效控制宣传效果针对项目蓄水期短的弊病，我们加大了报纸的投放量，淮安晚报

21、，杨子晚报，每周各一期整版报广及软文，上述两家报纸在淮安均属主流媒体，发行量大，深具影响力。同时对水渡口公交站台，城区大牌画面进行了数度调整，加强画面的冲击力，及时传递销售信息。通过对案场数据的统计分析，我们发现因推广力度的问题，来电，来访主要集中在开发区，但仅凭开发区购房人群数量难以完成销售指标，如增强宣传力度，势必增加费用，我们选择了社区巡展，条幅悬挂，大规模全城派发单页的形式，有效的扩大了宣传半径。明发商业广场体量大，且本身蕴含品牌能量，前期必需采取高举高大的形式，最大限度运用各种宣传途径，大规模造势，才能为销售，为品牌溢价打下坚实建筑。营销工作思路Part 23 1-10月销售工作总结

22、广告媒体组合传播，提升项目知名度广告媒体组合传播，提升项目知名度从从9月月7日日9月月31日日，我们在户外、电视、广播、平面媒体、，我们在户外、电视、广播、平面媒体、DM、SP活动上面投入了一定规模广告，活动上面投入了一定规模广告，扩大了项目知名度，品牌美誉度，但取得成绩的同时，仍存在问题扩大了项目知名度，品牌美誉度，但取得成绩的同时，仍存在问题!主要存在问题：广告宣传时间短，且不连续主要存在问题：广告宣传时间短，且不连续营销工作思路Part 3 1-10月销售工作总结第三步：运用SP活动，展开体验营销，争取把人气转化为销售力明发商业广场是83万大盘，是新兴的城市综合体，形象宣传打出后，我们需

23、要向消费者更清晰得描述出他们未来拥有的美好生活场景，情景体验是必须要做的一件事。“全民移民到明发全民移民到明发”系列活动系列活动我们举办了以”全民移民到明发“的主题系列活动，9月10日大运河广场启动仪式9月10日启动仪式非常成功，到场观众数千人，现场发放油米券800多份，在淮安市民中造成了极大的震动，同时也受到地产同行的赞扬、“全民看到明发全民看到明发”三地联动活动三地联动活动作为第一场活动的延续，同时为克服案场地处开发区偏远位置，我们制定了楚州，淮阴，案场，三地联动方案，力图在全淮安地区造成影响，但较为遗憾的是因为场地、天气等人为不可抗拒因素只在售楼处现场举办了活动。已执行的sp活动（启动仪

24、式、售楼处活动、房展会、）10月1日10月3日房展会9月10日全民看明发启动仪式营销工作思路Part 2 1-10月销售工作总结十一房展会，第二次亮相，展现明发品牌10月1日3日的淮安秋季房展会，集中了淮安近50家楼盘，其中有融侨，金辉，绿地等知名楼盘，我们精心设计参展了方案，3天现场发放数千份宣传物料，现场登记客户200组，并于国庆期间展开了回访。赵姓男子（约赵姓男子（约60岁）岁）明发？我只是最近刚听说，房子真的有你们说的那么好？王先生（王先生（30岁，教师，为结婚购房）岁，教师，为结婚购房）开发区有点远了，我在市区工作，为买房，暂时还未购车，远了不太方便吴女士（博德五金城经营户）吴女士（

25、博德五金城经营户）明发的商业什么时候招商啊？现正这里一点氛围没有。汤先生（富士康工程师）汤先生（富士康工程师）我是想在开发区买房，但是你们房子没法用公积金，遗憾。再次暴露出的问题再次暴露出的问题1）知名度不够，宣传期太短，未及深入）知名度不够，宣传期太短，未及深入2）地理位置欠佳，客户接受度低）地理位置欠佳，客户接受度低3）体验感不佳，现场氛围淡）体验感不佳，现场氛围淡营销工作思路Part 2 1-10月销售工作总结第四步：锁定目标客户，以专场推荐团购，老带新等方式促进成交自10月3日，因新的营销方案未必批准，推广处于一个停滞的阶段，我们调整了思路，根据之前的数据结论：来访，成交客户半数以上来

26、自开发区企业，我们为其量身定做了团购优惠政策，同时与淮安分公司销售部董经理紧密配合，借助开发区管委会号召力，计划开展专场推荐会，目前准备工作已经就绪。专场推荐会，老带新客政治都是针对目标客户群开展的营销活动，目标准确，效果可控，费用低廉本阶段的工作：组织案场销售人员对开发区企业定点发单 工作思路：针对目标客户展开专场推荐，以团购让利的形式吸引客户，同时以大范围派单，大规模短信群发的方式弥补宣传周期短，宣传面窄的 问题。已执行的部分推广执行设计（户外、网络、报广、框架、单页、道旗）已执行的sp活动（启动仪式、售楼处活动、房展会、）9月17日全民看明发活动 9月24开盘当天营销工作回顾Part 3

27、 1-10月营销工作总结媒体投放渠道投放方式、数量及内容费用统计来电来访成交户外大牌4块画面更换565531150公交站台水渡口大道7块50000000淮海晚报4期整版硬广、3期半版软文2525003392扬子晚报4期整版硬广、4期半版软文193400网络新浪通栏200001001电视换台广告120000751电台20秒83333000单页派发合计7万份215507120短信 100万条4000074116SP活动大运河广场启动仪式、9月17日现场活动，开盘活动2150003585朋友介绍-32310围墙及路过-3290合计131233615115225下阶段营销工作建议Part 4下阶段营销

28、工作思考Part 4 下阶段营销工作建议下一步营销推广对客户群的搜索圈定哪些目标客户？分析为什么是我们的目标客户？吸引目标客户，项目的支撑点？客户对我们的关注点是什么？什么样的客户有侧重什么样的关注点？下阶段营销工作思考Part 4 下阶段营销工作建议各类客户群对项目的支撑点分析：项目周边博德、大长江的经营业主年龄多在30-50岁之间，有一定经营头脑，希望能通过购买不动产的形式让手中的资金保值。由于博德、大长江还处于初始运营阶段，经营户手中流动资资金有限，他们较关注付款方式及优惠力度。周边原住户居民，企事业单位职工原住户居民，包括原单位的福利分房，或住自建房的等。开发区职工区的人员，为了改善目

29、前的居住环境。他们接受我们的项目信息可以通过户外大牌、促销活动，相互之间口碑相传等较为直接的方式。以上2类是现行阶段最主要的客户来源，我们在其基础上再拓展其他的客户群下阶段营销工作思路Part 4 下阶段营销工作建议制造新闻事件，引起市场关注锁定目标客户，精准营销9月的营销工作是在打造醒目知名度，下阶段推广重点仍是争取市场关注，具体方式建议：以特价房活动的形式，展开炒作，全部的宣传推广围绕一场活动，使主题更明确，力度更深刻最大限度吸引注意力后，配合专场推荐会，清晰传递项目优势，锁定目标人群，控制广告成本下阶段营销工作思考Part 4 下阶段营销工作建议 工作重点，分两线同步进行 1）调整推广方

30、式：以产品性价为诱导，以新闻事件为引爆，引发市场关注 本阶段推广方式 由一场活动引发民众关注，通过精准的媒体渠道通知目标客户，现场以价格优惠促进成交。本阶段的一切宣传主题均围绕这次特价房活动2）精确锁定客户：专场推荐，企业团购，老带新优惠，定向推荐，促进成交下阶段营销工作思路Part 4 下阶段营销工作建议10万1套房，全淮安看过来！10月20日11月20日，明发全城寻找最幸福的购房人策划思路：以价格的诱惑，吸引更多人关注活动，关注明发，在活动过程中运用手段展现明发品牌实力，诠释明发产品特点，同时希望获取媒体的关注，成为一次话题营销事件宣传配合：户外大牌、公交站台、网络、短信、社区条幅、宣传单

31、页下阶段营销工作思考Part 4 下阶段营销工作建议活动执行SWOT分析：l 淮安目前最大的优惠力度，可能会引起市场 震动，从而引各方议论。l借此东风跟进宣传，事半功倍l 此阶段所有推广必须围绕此主题l 执行时，炒作火候难以把握l 以价格体验的形式，打破市场的僵局l 配合团购让利，有望现场逼定促进成交l 操作不当，可能会被误认降价销售l 需对前期成交客户做出相应解释优势机会劣势威胁下阶段营销工作思考Part 4 下阶段营销工作建议活动执行示例活动执行示例p 特价房：特价房：1栋栋1402，87，10万元一口价万元一口价p 前期宣传前期宣传“寻找淮安幸运的购房人，寻找淮安幸运的购房人，p 媒体跟

32、踪报道，报名，参与情况媒体跟踪报道，报名，参与情况p 当天抽取当天抽取1名幸运客户，名幸运客户，p 参与客户达到一定人数，最高集体享受购房参与客户达到一定人数，最高集体享受购房10个点优惠个点优惠p 执行方式：由新浪乐居（淮安）配合执行，全程参与宣传报道执行方式：由新浪乐居（淮安）配合执行，全程参与宣传报道下阶段营销工作思考Part 4 下阶段营销工作建议全民营销活动主题：明发，全城招募“金牌冰人”活动形式：面向社会招聘兼职销售人员，今后可定期评选“金牌冰人”活动目的：与SP活动互为补充，扩大社会影响力宣传配合：户外大牌、公交站台、网络、短信、社区条幅、宣传单页大盘营销，案场的现场展示为最主要

33、的线下渠道，其形象好坏直接关系到项目的品质，形成客户的第一印象，影响其购买信心和意愿，其重要性不言而喻。所以，我们建议在C地块打造示范样板区与样板房。Part 4 下阶段营销工作建议现场体验营销方方建议建议打造样板区及样板房，深化案场包装工作建议样板房所在位置建议景观示范区位置A地块商业临时售楼处深圳路l动线：深圳路广州路（明发商业地块）厦门路（样板示范区）理由：可以经过明发商业地块，使客户深入了解明发商业综合体的价值l位置：建议样板房选择2幢 理由：视野十分开阔，观景效果佳l房型：建议D1户型东边户及D3户型 理由：DI户型为东边户带转角飘窗，视野采光俱佳。且D1类似户型占C区30%，D3户型占C区15%。（样板房公开之前，希望能使2幢南面景观到位。）示范样板区暨样板房建议一示范样板房建议二建议在现场售楼处办公区打造案场内部现场样板房。现场样板示范单位；户外示范单位即样板房并不设置在座里，而是选择户外按照1：1的比例模拟实体的豪华装修样板房。设置户外独立的示范单位的利益点：避开施工带来的负面影响，保证施工建造不受外界干扰；通过选取好的位置，可以弥补示范单位局部细节如朝向、通风、采光条件的缺陷。