深莞惠一体化与房地产发展

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1、1本报告严格保密深莞惠融合与房地产市场发展深莞惠融合与房地产市场发展2022-12-102本报告严格保密目录 CONTENTS 中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享3本报告严格保密目录 CONTENTS 中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享4本报告严格保密城市化的战略意义城市化的战略意义n 解决内需不足（解决内需不足（中国经济长期隐患）中国经济长期隐患）n 缩小城乡差别缩小城乡差别（收入收入/教育教育/机会差距）机会差距）n 缓解社会矛盾缓解社会矛盾（留守儿童

2、留守儿童/犯罪）犯罪）中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群5本报告严格保密城市化的潜力：城市化的潜力：50%后怎么走？后怎么走？低速期低速期高速期高速期A 停滞停滞B 减缓减缓C 保持保持1995年年中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群6本报告严格保密城市化的潜力：国际经验城市化的潜力：国际经验n美国：美国：1920年达到年达到51%，1940年年56%，1970年年74%，中间，中间有停顿有停顿20年（经济大萧条年（经济大萧条/二战）二战）n 日本：日本：1945年年33%，1955年年56%，1970年年70%，没有停顿，没有停顿n 韩国：韩国：1960年年27%，1980年年57

3、%,1990年年74%，没有停顿，没有停顿n拉美国家：拉美国家：1950年年41%，1980年年86%，过度城市化，过度城市化中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群7本报告严格保密城市化的潜力：未来城市化的潜力：未来20年仍维持较高的城市化速度，年仍维持较高的城市化速度，但要警惕拉美化城市化陷阱但要警惕拉美化城市化陷阱 图图 中国城市化进程及预测中国城市化进程及预测中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群8本报告严格保密城市化与房地产市场的关系城市化与房地产市场的关系n 讨论：您认同龚方雄讨论：您认同龚方雄“房地产黄金十年还没有房地产黄金十年还没有到！目前城市化率仅仅只有到！目前城市化率仅仅

4、只有36%！”的观点吗？的观点吗？n 讨论基于两点：一、什么是黄金十年？二、城讨论基于两点：一、什么是黄金十年？二、城市化是否影响房地产市场的唯一重要因素市化是否影响房地产市场的唯一重要因素?中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群9本报告严格保密9小样，小样，看你能看你能跑多久？跑多久？中央政府中央政府房地产房地产城市化前景城市化前景无限，还能无限，还能再跑再跑50年年地方政府地方政府房地产当下的状态房地产当下的状态消费者消费者中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群10本报告严格保密 房价上涨房价上涨2.4倍倍房地产销量增长房地产销量增长3.3倍倍2456元元/m2增长到增长到5791元元

5、/m23.4亿亿m2增长增长 到到11亿亿m2房地产销售金额增长房地产销售金额增长8倍倍 0.8万亿元增长到万亿元增长到6.4万亿元万亿元深圳房价上深圳房价上涨了多少倍？涨了多少倍？过去十年发生了什么？过去十年发生了什么？中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群11本报告严格保密 房企百强销售额增长房企百强销售额增长18倍倍土地出让金增长土地出让金增长5倍倍4000亿元增长到亿元增长到2万亿元万亿元11.3亿元增长到亿元增长到200亿元亿元全国房地产销全国房地产销售额售额6.4亿元亿元万科万科1400亿元亿元过去十年发生了什么？过去十年发生了什么？中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群12本

6、报告严格保密12人口红利人口红利经济红利经济红利城市化红利城市化红利政策红利政策红利房地产黄金十年房地产黄金十年（2003-2012）1995年开始进入了城市化加速期：年开始进入了城市化加速期：15年提高了年提高了20个百分点，增加城市人口个百分点，增加城市人口近近2.5亿。亿。2002-2013年是人口红利黄金期，年是人口红利黄金期，人口抚养比不断下降，社会储蓄不人口抚养比不断下降，社会储蓄不断增长。断增长。1998年之后的经济刺激政策（出口）年之后的经济刺激政策（出口）1998年启动的货币化房改政策年启动的货币化房改政策2004年年 8.31大限大限2006年至今的人民币升值年至今的人民币

7、升值2008-2009年的年的“四万亿四万亿”2003年年GDP重回两位数重回两位数并保持到并保持到2008年。年。财富积累效应凸显。财富积累效应凸显。中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群13本报告严格保密人口红利人口红利经济红利经济红利城市化红利城市化红利政策红利政策红利+2003-20122013-2022-+关键因素关键因素核心因素将怎样变化？核心因素将怎样变化？黄金时代黄金时代白银时代白银时代中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群14本报告严格保密城市化与房地产市场的关系城市化与房地产市场的关系n 未来这些因素还存在？城市化因素还在，但其未来这些因素还存在？城市化因素还在，但其他

8、因素将衰减！他因素将衰减！n 结论：房地产仍有较大的发展空间，但是将逐步结论：房地产仍有较大的发展空间，但是将逐步减慢速度，黄金十年步入白银十年！减慢速度，黄金十年步入白银十年！n 房价增长过快并非城市化的过错，而是城市化路房价增长过快并非城市化的过错，而是城市化路线的过错线的过错资源与人口过于集中一线城市城市。资源与人口过于集中一线城市城市。中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群15本报告严格保密 未来城市化方向：以大城市为核心的城市群未来城市化方向：以大城市为核心的城市群中中 国国 区区 域域 经经 济济 体体 分布图分布图中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群16本报告严格保密 城市

9、群是城市发展的目前最高水平，从单体城市城市群是城市发展的目前最高水平，从单体城市向城市共同体发展的结果。向城市共同体发展的结果。n 标志：多个城市，有标志：多个城市，有1-2个核心城市，距离在个核心城市，距离在200公里内，公里内，功能互补，等级有序，关系密切功能互补，等级有序，关系密切n国内：已经合格的国内：已经合格的15个，正在形成的有个，正在形成的有8个。个。n国际：六大城市群（美国东北部大西洋沿岸城市群、北美国际：六大城市群（美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、英国伦敦城市群、欧洲西北部城市群、日五大湖城市群、英国伦敦城市群、欧洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群及中国长三角

10、城市群）本太平洋沿岸城市群及中国长三角城市群）中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群17本报告严格保密中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群18本报告严格保密 我们做开发区域选择：城市群策略我们做开发区域选择：城市群策略n万科早在万科早在2005年就开始以城市群作为进入目标：年就开始以城市群作为进入目标：首选城市群（首选城市群（3+X），再选城市），再选城市n 讨论：为什么开发商（比如佳兆业）退出三四线讨论：为什么开发商（比如佳兆业）退出三四线城市，重返三大区域？贵公司的布局战略是什么？城市，重返三大区域？贵公司的布局战略是什么？中国经济未来战略城市化城市化城市群城市群19本报告严格保密目

11、录 CONTENTS 中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享20本报告严格保密图图 珠三角发展规划（珠三角发展规划（1）：雁行发展模式）：雁行发展模式1988年的珠三角规划中，广州被确定为珠三角的绝对核年的珠三角规划中，广州被确定为珠三角的绝对核心，深圳和珠海是次核心，经济格局布局为心，深圳和珠海是次核心，经济格局布局为A型。型。深莞惠融合背景背景进程进程前景前景背景之一：珠三角变形记背景之一：珠三角变形记A变一变一21本报告严格保密珠江三角洲经济区城际快速轨珠江三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划道交通线网规划，线网架构为，线

12、网架构为两条主轴、三条放射线和两条联两条主轴、三条放射线和两条联络线。络线。两条主轴：两条主轴：n广州深圳广州深圳n广州广州-珠海珠海三条放射线：三条放射线：n广州广州-肇庆肇庆n东莞东莞-惠州惠州n中山（小榄）中山（小榄）-江门江门两条联络线：两条联络线：n顺德顺德番禺番禺东莞东莞n中山（小榄）中山（小榄）虎门虎门线网总长约为线网总长约为595公里（详见左公里（详见左图）。图）。深莞惠融合背景背景进程进程前景前景背景之一：珠三角变形记背景之一：珠三角变形记A变一变一22本报告严格保密2012年，珠三角东岸的惠年，珠三角东岸的惠州、东莞和深圳的州、东莞和深圳的GDP总总量在珠江三角洲经济区中所

13、量在珠江三角洲经济区中所占的比重由占的比重由1988年的年的22.6%上升到上升到36.7%，而西岸的江，而西岸的江门、中山和珠海的门、中山和珠海的GDP所所占的比重则由占的比重则由19.7%下降到下降到15.7%。深莞惠融合背景背景进程进程前景前景背景之一：珠三角变形记背景之一：珠三角变形记A变一变一23本报告严格保密 珠三角城镇群协调发展规划（2004-2020）中对珠三角的发展规划重新进行部署，明确了提出“双核多心多层次双核多心多层次”的城市群发展目标。确定广州、深圳成为全省两个区域主中心广州、深圳成为全省两个区域主中心；珠海是区域副中珠海是区域副中心心；佛山、中山、江门、东莞、肇庆、惠

14、州等6个地级市是地区性主中心；广州南沙、江门开平等7个市、镇是地区性副中心；中山市火炬区、小榄镇等24个镇区是地方性中心。深莞惠融合背景背景进程进程前景前景背景之一：珠三角变形记背景之一：珠三角变形记A变一变一24本报告严格保密 深圳受限：深圳受限：2000平方公里不到，土地开发殆尽，发展受限。平方公里不到，土地开发殆尽，发展受限。东莞迷茫：产业升级，方向何在？靠近深港还是广佛？东莞迷茫：产业升级，方向何在？靠近深港还是广佛？惠州落魄：惠州落魄：GDP排名地级市第排名地级市第51名，经济发展水平偏低，名，经济发展水平偏低，深圳产业转移略过惠州。深圳产业转移略过惠州。传言：深圳合并东莞、深圳合并

15、惠州、深圳合并莞惠，变成传言：深圳合并东莞、深圳合并惠州、深圳合并莞惠，变成直辖市！直辖市！深莞惠融合背景背景进程进程前景前景背景之二：深圳受限，东莞迷茫，惠州落魄背景之二：深圳受限，东莞迷茫，惠州落魄25本报告严格保密 珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）（以下简称规划纲要）于2009年1月8日上午正式公布，纲要全面推动粤港澳经贸、基建、产业、人才以至文化的优势互补，把大珠三角地区的深化合大珠三角地区的深化合作提升到国家战略层面，打造全中国作提升到国家战略层面，打造全中国以至全世界具有最强经济实力和核心以至全世界具有最强经济实力和核心竞争力的大都会圈。竞争力的大都会圈。东岸

16、都市区包括香港、深圳、东莞、惠州四大区域，综合经济实力在珠三角都会圈三大都市区中居首位，是实施纲要的先行者。在此在背景下，深莞惠一体化应运而生，势在必深莞惠一体化应运而生，势在必行行背景之三：珠三角新蓝图上升国家战略，区域融合再加速背景之三：珠三角新蓝图上升国家战略，区域融合再加速深莞惠融合背景背景进程进程前景前景26本报告严格保密2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,，审议并原则通过珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）。2009年1月8日国务院新闻办就国务院日前批复的珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）举行新闻发布会，纲要第一次明确“以

17、广州、深圳为中心，以珠江口东岸、西岸为重点，推进珠江三角洲地区区域经济一体化”。2009年2月17日深圳、东莞、惠州三地领导人在深圳五洲宾馆举行首次联席会议，就三市落实纲要推动区域经济一体化达成了共识，签署推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议。深莞惠融合背景背景进程进程前景前景启动启动27本报告严格保密深莞惠融合背景背景进程进程前景前景三地基础（三地基础（2012年数据）：三个城市，三个级别年数据）：三个城市，三个级别n 土地面积：土地面积：1.56万平方公里（其中深圳万平方公里（其中深圳0.20万，东莞万，东莞0.24万，惠州万，惠州1.12万）万）n 常住人口：常住人口：2318万人（其中深

18、圳万人（其中深圳1036万，东莞万，东莞822万，惠万，惠州州460万）实际人口万）实际人口3000-3500万人万人n 经济总量：经济总量：20368亿元（其中深圳亿元（其中深圳12950亿，东莞亿，东莞5050亿，亿，惠州惠州2368亿）亿）占全省的占全省的35.7%28本报告严格保密29本报告严格保密深莞惠融合背景背景进程进程前景前景总体目标总体目标 努力将珠江口东岸打造为珠江三角洲都会区核心努力将珠江口东岸打造为珠江三角洲都会区核心区域，争当珠三角区域经济一体化的先行区。区域，争当珠三角区域经济一体化的先行区。30本报告严格保密深莞惠融合背景背景进程进程前景前景构想一：实现构想一：实现

19、“十个统筹协调十个统筹协调”，打造珠三角都会，打造珠三角都会区核心。区核心。产业结构产业结构城市文化城市文化资源保障资源保障基础设施基础设施发展策略发展策略市场体系市场体系城市规划城市规划环境保护环境保护社会管理社会管理区域创新区域创新 深圳、东莞与惠州将在珠三角区域经济一体化的总体框架下，逐步实现深惠莞三地“十个统十个统筹协调筹协调”。31本报告严格保密构想二：着眼构想二：着眼“五个圈五个圈”的一体化的一体化协同实施自主创新战略，推动三地在公共研发平台上的共享共用，实现区域内大学、科研院所等创新资源的共建互享；充分利用三地各自的优势，实现产业链的延伸和产业集群的形成；充分考虑城市规划和基础设

20、施的标准统一、互联互通，超越行政区划，实现“三市如一市”的理想状态；逐步消除对区域内人才、资本、信息、资源跨城流动和市场准入的限制，促进市场要素在区域内更自由地流动，促进区域共同市场的形成；经济圈经济圈城市圈城市圈产业圈产业圈创新圈创新圈在政府服务等软环境上实现对接，加大区域教育、卫生、医疗、社会保障、就业等社会公共服务领域合作力度；生活圈生活圈深莞惠融合背景背景进程进程前景前景32本报告严格保密深圳深圳深圳-以高新技术、金融、物流、文化为四大支柱产业，深圳企业的加工制造基地逐步向东莞和惠州迁移；东莞-加快加工制造业的转型升级，确定经济双转型的总体方向：由资源主导型向自主创新主导型，社会型转变

21、，建设松山湖科技产业园区。惠州-承接珠三角，特别是深圳、东莞的产业转移，打造世界级的高新技术产业基地、先进制造业基地、现代服务业基地和世界先进水平的特大型石油化工基地。深圳金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和深圳金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和基础产业雄厚，是深圳高新技术发展的后方和基基础产业雄厚，是深圳高新技术发展的后方和基地。三地产业互补发展，共同实现深莞惠经济社地。三地产业互补发展，共同实现深莞惠经济社会的融合。会的融合。三个城市定位三个城市定位深莞惠融合背景背景进程进程前景前景33本报告严格保密城乡规划一体化城乡规划一体化深莞惠融合背景背景进程进程前景前景n 共同编制共同编制：

22、深莞惠城镇群协调发展规划深莞惠城镇群协调发展规划深莞惠交通运输一体化规划深莞惠交通运输一体化规划龙岗莞清惠州大亚湾西区等相邻地区基础设施一体化规划龙岗莞清惠州大亚湾西区等相邻地区基础设施一体化规划深莞惠旅游发展总体规划深莞惠旅游发展总体规划n 深莞惠三市将设立规划管理的专项资金，建立三市规划联深莞惠三市将设立规划管理的专项资金，建立三市规划联席会议制度席会议制度34本报告严格保密一小时通勤奋圈一小时通勤奋圈交通一体化交通一体化打造打造“一小时一小时”通勤圈，实现三地无缝通勤圈，实现三地无缝对接。对接。建设城际轨道交通、高速公路等区域快速通道网络，打造“1小时通勤圈”，推动三地高速无缝对接；城市

23、间轨道交通和公共交通的互通互联，加快推进高速路网电子联网收费和年票互认；深莞惠融合背景背景进程进程前景前景35本报告严格保密 地铁意向地铁三号线延长线直过惠阳淡水；高速 深汕高速：起点于深圳龙岗区荷坳，终点于汕头，途经惠州淡水。淡水到深圳仅需一个多小时的车程。惠盐高速：东接机荷高速公路，西接深汕高速公路，北联惠盐高速公路惠州段，荷坳立交与205国道相连；盐坝高速：分A、B、C三段，其中C段（葵涌至坝岗段）于2008.11.28开通；与惠深沿海高速连接；深惠沿海高速：从盐坝调整终点坝光起，沿大亚湾海边东延至惠东县稔山镇新村，全长49.94公里，已于2010年1月28日正式通车公交2009年8月1

24、3深惠两地首条跨市公交开通，未来了年内将增开两条跨市公交；铁路厦深铁路途经淡水，设惠阳淡水设站，预计2013-2015年通车；交通方面交通方面深圳与惠州一小时交通圈打造基本实现，深圳与惠州一小时交通圈打造基本实现，未来居民生活更加便利。未来居民生活更加便利。高速公路高速公路地地 铁铁铁铁 路路惠盐高速惠盐高速盐坝高速盐坝高速深惠沿海高速深惠沿海高速深汕高速深汕高速厦深铁路厦深铁路地铁三号地铁三号线延长线线延长线深惠两地路深惠两地路网衔接计划网衔接计划主要项目一主要项目一览表览表36本报告严格保密交通方面交通方面深圳东莞交通融合的规划与工程进度。深圳东莞交通融合的规划与工程进度。深莞两深莞两地路

25、网地路网衔接计衔接计划主要划主要项目一项目一览表览表 地铁12号线规划，有专家献策将其延长线连接东莞，此举有利深莞一体化的进一步合作；东莞石龙火车站新站投资8亿，预计2012-2013年投入使用，新站用作轨道R2线的起点站，此时广深铁路与R2线实现无缝接驳，至此，莞深市中心行程仅需40分钟；深圳外环深圳外环高速公路高速公路龙凤大道龙凤大道37本报告严格保密交通方面交通方面东莞惠州交通融合的规划与工程进度。东莞惠州交通融合的规划与工程进度。莞惠两地莞惠两地路网衔接路网衔接计划主要计划主要项目一览项目一览表表于2010.1.1正式通车 惠州至东莞的首条高速“大动脉”潮莞高速惠州段（原莞惠高速）1月

26、26日正式通车，至至，惠州与东莞两市实现高速公路直通，深莞惠交通一体化又进了一步：惠州市区到东莞境内仅需30分钟，从惠州市区至东莞莞城等中心区也仅需1个小时；博深高速：跨惠州、东莞、深圳3个城市，全长63.2公里，预计2013年左右建成通车；莞惠城际轨道已动工，预计2013-2015年完成，建成后东莞与惠州两地仅35分钟的车程；莞惠高速莞惠高速从莞高速清从莞高速清溪支线溪支线从莞高速从莞高速莞惠城际轨道莞惠城际轨道博莞高速博莞高速38本报告严格保密交通方面交通方面深莞惠（广）深莞惠（广）26个收费站个收费站2011年年3月月30日起同时取消收费日起同时取消收费 东莞停止收费与深圳交界：碧厦、松

27、安、黎光、黄江；与惠州交界：石龙南桥、石龙南二桥、桥东大桥、田寮、燕窝、；与广州交界：麻涌、沙田、广园、石碣。深圳停止收费市内：梧桐山隧道收费站与东莞交界：与惠州交界：39本报告严格保密交通方面交通方面深莞惠三市公交运营一览表深莞惠三市公交运营一览表40本报告严格保密博深高速博深高速接盐排高速，63公里，与从莞高速（在建）交汇于清溪（新圩约场）立交，利好博罗、潼湖、桥头、谢岗、清溪、新圩、凤岗等镇区。41本报告严格保密莞惠城际轻轨莞惠城际轻轨16站，97公里，时速200公里42本报告严格保密基础设施一体化基础设施一体化在通信、区号、交通、在通信、区号、交通、信息等领域进行合作，强化信息等领域进

28、行合作，强化“同城同城”效应。效应。统一三地电话号码区号，取消区内长途费漫游费，实行统一资费（未有时间表）；三地电网、气网、成品油管道规划的衔接；建立共享数据平台，实行口岸部门信息的共享与流通，加快口岸货物验收，实现区内企业大通关；深莞惠融合背景背景进程进程前景前景43本报告严格保密深莞惠融合背景背景进程进程前景前景社会公共服务一体化社会公共服务一体化n 深莞惠三市将重点推进教育、劳动就业及社会保障、深莞惠三市将重点推进教育、劳动就业及社会保障、卫生、文化、科技创新、信息化服务、民政、残疾人服卫生、文化、科技创新、信息化服务、民政、残疾人服务、老年人服务等务、老年人服务等9个方面个方面37项合

29、作项合作n 2010年年1月月1日前，深莞惠三市形成社保无障碍转移，日前，深莞惠三市形成社保无障碍转移，医院检查检验结果互认，学生就近入学，电视节目相互医院检查检验结果互认，学生就近入学，电视节目相互落地，老年人免费乘车，医保、公交落地，老年人免费乘车，医保、公交IC卡互通卡互通44本报告严格保密深莞惠融合背景背景进程进程前景前景产业产业一体化一体化n 深莞惠深莞惠定位为世界级的电子信息产业基地，三地合作定位为世界级的电子信息产业基地，三地合作多多n 东莞松山湖一半企业是从深圳迁移过去，惠州惠东、东莞松山湖一半企业是从深圳迁移过去，惠州惠东、龙门都建设深圳东莞产业转移基地，东莞、惠州大企业龙门

30、都建设深圳东莞产业转移基地，东莞、惠州大企业到深圳设立总部（东莞知名品牌温纯、惠州德赛电池等）到深圳设立总部（东莞知名品牌温纯、惠州德赛电池等）n 行业合作：旅游业合作行业合作：旅游业合作深莞惠深度游，广播电视深莞惠深度游，广播电视业合作业合作信号落地、节目共享，信号落地、节目共享，45本报告严格保密以深圳的高桥工业园作为核心启动区，三市进行深度合作，以深圳的高桥工业园作为核心启动区，三市进行深度合作，打造打造“坪新清产业生态城区坪新清产业生态城区”坪新清三地合作具有天时地利人和的有利条件，合作坪新清三地合作具有天时地利人和的有利条件，合作前景广阔。规划中的示范区包括前景广阔。规划中的示范区包

31、括“一园六村一园六村”，总面积，总面积96.196.1平方公里，其中建设用地平方公里，其中建设用地5555平方公里。平方公里。示范区定位为深莞惠深度合作示范区定位为深莞惠深度合作先行区、低碳新兴产业聚集区、先行区、低碳新兴产业聚集区、高科技产业服务创新中心，设四高科技产业服务创新中心，设四大功能区，即创智中心区、高端大功能区，即创智中心区、高端制造区、生态景观区、生活配套制造区、生态景观区、生活配套区，预计到区，预计到20202020年实现地区生产年实现地区生产总值总值15001500亿元，税收亿元，税收150150亿元，亿元，地区人口地区人口2020万人。万人。产业产业一体化一体化典型：坪新

32、清产业合作区典型：坪新清产业合作区深莞惠融合背景背景进程进程前景前景46本报告严格保密三市重大合作项目一览表三市重大合作项目一览表深莞惠融合背景背景进程进程前景前景47本报告严格保密深莞惠融合背景背景进程进程前景前景深莞惠融合刚刚启动，资源在三地流动的前景无限深莞惠融合刚刚启动，资源在三地流动的前景无限以交通等基础设施为融合的切入点，三地融合的深度以交通等基础设施为融合的切入点，三地融合的深度和广度将逐步提升和广度将逐步提升未来五年产业融合、社会公共服务融合是关键，东莞未来五年产业融合、社会公共服务融合是关键，东莞和惠州如何提高社会服务水平从而对接深圳是核心和惠州如何提高社会服务水平从而对接深

33、圳是核心政府服务意识和执政能力决定三地融合的推进速度政府服务意识和执政能力决定三地融合的推进速度48本报告严格保密目录 CONTENTS 中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享49本报告严格保密第一阶段：民间现行，政府失声，冲动购买阶段第一阶段：民间现行，政府失声，冲动购买阶段2005年媒体炒作年媒体炒作1小时生活圈，东莞塘厦等地项目开始在小时生活圈，东莞塘厦等地项目开始在深圳推广；深圳推广；2006年惠阳大亚湾等地项目开始在深圳推广年惠阳大亚湾等地项目开始在深圳推广第二阶段：铩羽而归，莞惠回撤，购买骤减第二阶段：铩羽而归，莞惠

34、回撤，购买骤减第三阶段：政府出面，市场回暖，多元化需求，理性第三阶段：政府出面，市场回暖，多元化需求，理性购买阶段购买阶段回顾过往：划分为三个阶段回顾过往：划分为三个阶段2008年的金融海啸让市场清醒，投资失败者多年的金融海啸让市场清醒，投资失败者多房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考50本报告严格保密房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值总体：三地融合提高区域竞争力，加快城市发展、总体：三地融合提高区域竞争力，加快城市发展、人口聚集，提升购买力，有利于整个房地产市场发人口聚集，提升购买力，有利于整个房地产市场发展展n 深圳城市更新加快深圳城市更新加快（240平方公里腾龙换鸟

35、）平方公里腾龙换鸟）n 东莞都市化和服务业加速（此前东莞都市化和服务业加速（此前32个村镇化）个村镇化）n 惠州工业化带动城市化（惠城惠州工业化带动城市化（惠城110万人万人/人口加速增长）人口加速增长）影响影响思考思考51本报告严格保密产业融合：中高端就业人口向东莞惠州集聚，提产业融合：中高端就业人口向东莞惠州集聚，提升两地购买人口数量和购买力升两地购买人口数量和购买力n 东莞承接深圳产业转移而发将展高科技（松山湖）和东莞承接深圳产业转移而发将展高科技（松山湖）和现代服务业（南城区现代服务业（南城区CBD），带来就业人口置换），带来就业人口置换n 惠州仲恺高新区、东部新城将因承接深莞产业转移

36、而惠州仲恺高新区、东部新城将因承接深莞产业转移而崛起，同时也使惠城区受惠，摆脱边缘化状况崛起，同时也使惠城区受惠，摆脱边缘化状况n 深圳前海崛起，吸引海外及港澳深圳前海崛起，吸引海外及港澳80万高端人口就业，万高端人口就业，带旺深圳西部带旺深圳西部影响影响房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考52本报告严格保密基础设施及公共服务融合：深莞惠三地需求的交叉基础设施及公共服务融合：深莞惠三地需求的交叉进入（国际贸易理论），构建进入（国际贸易理论），构建1小时生活圈小时生活圈n总体呈现置业模式：总体呈现置业模式：0+1（首置）（首置）置业地域范围扩大，为一部分实现购房梦想置业地域范围扩大

37、，为一部分实现购房梦想 N+1（互补）（互补）激发激发5+2/滨海度假滨海度假/运动休闲运动休闲/投资需求投资需求 N+L（终极）（终极）养老地产需求养老地产需求影响影响房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考53本报告严格保密n 深圳需求的外溢深圳需求的外溢 推力：房价高、拥挤、污染推力：房价高、拥挤、污染 拉力：融合拉力：融合 路线：将沿高速公路、城市轻轨、高铁向东莞和惠州扩散路线：将沿高速公路、城市轻轨、高铁向东莞和惠州扩散 区域：区域：刚需及首改（价格敏感）刚需及首改（价格敏感）东莞塘厦东莞塘厦/黄江黄江/樟木樟木头头/凤岗，惠州惠阳凤岗，惠州惠阳/大亚湾；高端需求（资源占有

38、）大亚湾；高端需求（资源占有）东东莞塘厦莞塘厦/黄江黄江/凤岗凤岗/松山湖，惠州惠东松山湖，惠州惠东影响影响房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考54本报告严格保密n 莞惠需求的外溢莞惠需求的外溢 推力：城市层次、圈子、教育推力：城市层次、圈子、教育 拉力：融合拉力：融合 路线：将沿高速公路、城市轻轨、高铁向深圳核心区集中路线：将沿高速公路、城市轻轨、高铁向深圳核心区集中 区域：区域：福田福田行政行政/商务商务/教育中心；前海教育中心；前海珠三角曼珠三角曼哈顿，深港合作；龙华新城哈顿，深港合作；龙华新城/龙岗中心城龙岗中心城生活品质生活品质影响影响房地产市场回顾回顾影响影响区域价值

39、区域价值思考思考55本报告严格保密深圳北（含塘厦深圳北（含塘厦/黄江黄江/樟木头樟木头/凤岗凤岗/松山湖）松山湖）各个区域价值分析各个区域价值分析黄江黄江塘厦塘厦凤岗凤岗樟木头樟木头松山湖松山湖东莞轨道交通规划图东莞轨道交通规划图 房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考？56本报告严格保密深圳北（含塘厦深圳北（含塘厦/黄江黄江/樟木头樟木头/凤岗凤岗/松山湖）松山湖）n 总体优势：距离深圳中心区直线距离最近，通总体优势：距离深圳中心区直线距离最近，通勤时间短，自然环境优越，开发早，认知度高，勤时间短，自然环境优越，开发早，认知度高，存在存在R4与深圳与深圳4号线对接的可能号线对接的

40、可能n 总体劣势：唯一一条高速通达，梅林关是瓶颈；总体劣势：唯一一条高速通达，梅林关是瓶颈；没有规划城际快线，轨道交通对接前途未卜；没没有规划城际快线，轨道交通对接前途未卜；没有成片开发，生活配套缺乏，莞式服务有待提高有成片开发，生活配套缺乏，莞式服务有待提高 各个区域价值分析各个区域价值分析房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考57本报告严格保密塘厦最优：距离最近，交通通达性最好，山水资源好，深塘厦最优：距离最近，交通通达性最好，山水资源好，深圳认可度高，标杆性项目多（万科棠樾、观澜高尔夫）；价圳认可度高，标杆性项目多（万科棠樾、观澜高尔夫）；价格比较高，逼近深圳；高端项目为主（

41、被逼，地价高，配套格比较高，逼近深圳；高端项目为主（被逼，地价高，配套跟不上）；跟不上）；缺乏实质性规划（有口号无行动）。缺乏实质性规划（有口号无行动）。樟木头次之：区域有一定知名度（小香港），有大项目开樟木头次之：区域有一定知名度（小香港），有大项目开发（保利生态城），生活配套相对完善，有动车站，价格有发（保利生态城），生活配套相对完善，有动车站，价格有优势，但没有规划轨道交通，且目前缺乏有影响力的项目。优势，但没有规划轨道交通，且目前缺乏有影响力的项目。各个区域价值分析各个区域价值分析房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考58本报告严格保密黄江有发展空间：金地湖山大境等高端项目

42、入市，有轨道黄江有发展空间：金地湖山大境等高端项目入市，有轨道交通；有一定的发展空间。但目前在深圳影响力比较小，项交通；有一定的发展空间。但目前在深圳影响力比较小，项目量不大，地方政府没有重大举措。目量不大，地方政府没有重大举措。凤岗前景可期：毗邻龙岗中心城，配套相对完善，有大项凤岗前景可期：毗邻龙岗中心城，配套相对完善，有大项目开发（唯一主打刚需盘大运城邦），存在深圳地铁目开发（唯一主打刚需盘大运城邦），存在深圳地铁12（东（东西向）西向）/16号线（南北向接深圳市中心）跨境进入凤岗的可能。号线（南北向接深圳市中心）跨境进入凤岗的可能。但缺乏高速联接，与深圳城市中心距离远。但缺乏高速联接，与

43、深圳城市中心距离远。各个区域价值分析各个区域价值分析房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考59本报告严格保密松山湖综合实力最强：国家级园区，一流规划，一流环境松山湖综合实力最强：国家级园区，一流规划，一流环境（自然和人工），高端产业（高科技），有望规划东莞市中（自然和人工），高端产业（高科技），有望规划东莞市中心心-松山湖松山湖-光明光明-南山南山-前海城市快线，楼盘定位高，品质高，前海城市快线，楼盘定位高，品质高，有望成为终极置业和有望成为终极置业和5+2首选（对比上海张江高科技园区）。首选（对比上海张江高科技园区）。目前还缺乏对这一片区居住价值的整合（更多还是科技园目前还缺乏对

44、这一片区居住价值的整合（更多还是科技园区），生活配套还需完善。区），生活配套还需完善。各个区域价值分析各个区域价值分析房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考60本报告严格保密深圳东（含惠阳深圳东（含惠阳/大亚湾大亚湾/惠东）惠东）各个区域价值分析各个区域价值分析罗湖罗湖塘厦塘厦凤岗凤岗惠东惠东大亚湾大亚湾深圳东部区域图深圳东部区域图 惠阳惠阳坪山坪山坪地坪地中心城中心城房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考61本报告严格保密深圳东（含惠阳深圳东（含惠阳/大亚湾大亚湾/惠东）惠东）n 总体优势：与深圳两条高速对接，距离罗湖较总体优势：与深圳两条高速对接，距离罗湖较近，通达

45、性好，海景资源丰富，成片开发，生活近，通达性好，海景资源丰富，成片开发，生活设施完善速度比较快，认知度高设施完善速度比较快，认知度高n 总体劣势：供应量大，产品同质化严重；两地总体劣势：供应量大，产品同质化严重；两地缺乏沟通，规划对接少；两地公共交通问题短期缺乏沟通，规划对接少；两地公共交通问题短期无法解决，钟摆式交通将成为瓶颈无法解决，钟摆式交通将成为瓶颈 各个区域价值分析各个区域价值分析房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考62本报告严格保密惠阳：淡水等老城区相对成熟，具备自住条件，中高端项惠阳：淡水等老城区相对成熟，具备自住条件，中高端项目比较多；大项目多（龙光城目比较多；大

46、项目多（龙光城500万平方米），楼盘供应量万平方米），楼盘供应量大（大（1500万平方米），价格战难以避免。万平方米），价格战难以避免。大亚湾：新区，成片开发，教育医疗条件完善速度快，买大亚湾：新区，成片开发，教育医疗条件完善速度快，买房入户，可解决教育问题；楼盘供应量大（至少房入户，可解决教育问题；楼盘供应量大（至少3000万平方万平方米），同质化严重；周边区域就业机会少，政府提供的公共米），同质化严重；周边区域就业机会少，政府提供的公共服务水平差；与深圳市区通勤问题成为关键，存在石化区、服务水平差；与深圳市区通勤问题成为关键，存在石化区、核电泄露等潜在威胁。核电泄露等潜在威胁。各个区域价值

47、分析各个区域价值分析房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考63本报告严格保密惠东：资源型区域，一线海景，滨海度假目的地，符合人惠东：资源型区域，一线海景，滨海度假目的地，符合人们消费的大趋势。政府能力的不足和职能缺位，导致缺乏们消费的大趋势。政府能力的不足和职能缺位，导致缺乏公共大型度假设施供给、高层次的活动组织和全国性的推广，公共大型度假设施供给、高层次的活动组织和全国性的推广，很可能最后成为深莞惠三地人们自娱自乐的地方，因而导致很可能最后成为深莞惠三地人们自娱自乐的地方，因而导致价值难以得到提升。价值难以得到提升。同时，还存在一哄而上、供应量大、产品同质等问题。与同时，还存在一

48、哄而上、供应量大、产品同质等问题。与大小梅沙、大鹏重叠线路大小梅沙、大鹏重叠线路/度假时间的集中性可能导致交通可度假时间的集中性可能导致交通可能成为一个大问题。能成为一个大问题。各个区域价值分析各个区域价值分析房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考64本报告严格保密n弱弱对接的风险弱弱对接的风险深圳北与东莞南、深圳东与惠深圳北与东莞南、深圳东与惠州西均为三地落后地区，在产业、基础设施、生活配州西均为三地落后地区，在产业、基础设施、生活配套均比较薄弱。郊区化是一个希望！（居住郊区化套均比较薄弱。郊区化是一个希望！（居住郊区化工作岗位郊区化工作岗位郊区化商业及其他服务业郊区化）商业及其

49、他服务业郊区化）n 呼唤呼唤“顶层设计顶层设计”，学习北京，学习北京-河北的融合，河北河北的融合，河北的谦虚的谦虚“融入北京，服务北京融入北京，服务北京”，北京的大气，北京的大气“地铁深入河北地铁深入河北”。思考思考房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考65本报告严格保密n房地产市场融合与产业布局的衔接（职住结合）房地产市场融合与产业布局的衔接（职住结合）n 具体问题具体问题1：大亚湾：大亚湾100万人新城如何解决各项配万人新城如何解决各项配套？是否可以两地联合进行规划，把大亚湾作为深圳套？是否可以两地联合进行规划，把大亚湾作为深圳一个卫星城来整体考虑？一个卫星城来整体考虑？n 具体问题具体问题2：坪山与大亚湾惠阳如何楼市避免直接：坪山与大亚湾惠阳如何楼市避免直接竞争？竞争？思考思考房地产市场回顾回顾影响影响区域价值区域价值思考思考66本报告严格保密目录 CONTENTS 中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享67本报告严格保密谢 谢！欢迎批评指正！联系人：邓志旺 手机号码：13510039077新浪微博：邓志旺 QQ号码：12266869腾讯微信：d12266869