某商业地块别墅项目前期定位报告课件

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1、路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索2022年12月12日星期一某商业地块别墅项目前某商业地块别墅项目前期定位报告期定位报告路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市研究城市研究太仓区域认知城市人口认知经济发展认知产业分布认知城市规划认知宏观环境小结路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓区域认知太仓区域认知区位区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通交通-沿江高速沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一

2、小时可达浦东国际机场-苏昆太高速苏昆太高速到苏州为50公里左右城市文化定位城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化基础相似。太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。毗邻上海大都市外围，纳入大上海毗邻上海大都市外围，纳入大上海1 1小时都市圈小时都市圈地理位置优越，交通便捷地理位置优越，交通便捷城市文化定位为城市文化定位为“东方

3、新欧洲东方新欧洲”路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市人口认知城市人口认知l至07年底，太仓户籍人口46.38万，近三年涨幅基本徘徊在0.8%0.8%左右，人口自然增涨率较低；l太仓外来人口近年来涨幅明显，2006年暂住人口35万，增幅达4343；l2006年太仓常驻人口58.92万人，城市化率55.65，根据太仓十一五规划，2010年城市化水平达到65%，常住人口总规模控制在80万左右；城市向心力足城市向心力足,人口导入力强人口导入力强l户籍人口增长低户籍人口增长低l城市外来人口增幅明显城市外来人口增幅明显路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索经

4、济发展认知经济发展认知城市城市城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入上海20668苏州18532无锡18189南京17538常州常州1664916649南通南通1405814058镇江镇江1429114291太仓太仓1909119091杭州19027绍兴19178宁波19674 人均收入增幅明显人均收入增幅明显 整体经济实力位于长三角洲前列整体经济实力位于长三角洲前列随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索l2007年，太仓市完成固定

5、资产投资224.31亿元，比上年增长12.1其中城镇投资完成162.43亿元，比上年增长11.7%，占全社会固定资产投资的72.4%，同比下降了0.2个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增长29.0；从近几年太仓全社会固定资产投资额来看，从近几年太仓全社会固定资产投资额来看，太仓市的城市建设步伐不断加快，太仓市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持着较高水平的增长速度。投资额始终保持着较高水平的增长速度。经济发展认知经济发展认知数据来源：太仓统计局路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索产业发产业发展认知展认知开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日

6、、韩及香港、台湾等30多个国家地区的客商来太投资，共引进外资企业22002200多家。世界500强企业中已有美国的埃克森美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等1414家跨国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不少上海、浙江民营企业家的投资。工业是太仓国民经济的支柱产业，占到总产值的占到总产值的6060左左右右。目前形成了能源原材料、能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。第二产业为核心，外资经济占主导第二产业为核心，外资经济占主导 投资环境

7、良好投资环境良好路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索产业分布认知产业分布认知1、经济开发区：共引进各类项目近14001400家家，其中外资项目外资项目365365家家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业欧美企业约占外商投资企业总数的总数的40%40%，日韩企业约占，日韩企业约占40%40%，港台，港台企业约占企业约占15%15%.2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达外企总量达129129家家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破台资企业已突破

8、100100家家.3、浏河镇：有企业400多家，其中外外资企业近资企业近100100家家，民营企业300多家.4、璜泾镇：规模企业规模企业153153家家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高为区域房地产提供产业人口支撑为区域房地产提供产业人口支撑路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索产业规划分布认知产业规划分布认知产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势发展产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势发展产业政策导向偏重于培育高新技术产业，而新区是该产业发展产业政策导向偏重于培育高

9、新技术产业，而新区是该产业发展的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；沿江港区沿江港区沿沪产业带沿沪产业带中部经济圈中部经济圈沿沪产业带：沿沪产业带：重点培育以高新技术产业导向的现高新技术产业导向的现代制造业基地代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业 中部经济圈：中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区 沿江港区：沿江港区：制造业和现代物流业新区以高新技术

10、产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分；太仓十一五规划路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市规划认知城市规划认知新区新区：高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分。新新区区向北、向东拓展向北、向东拓展，整个城市进，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部建设行东扩，市政府东迁，东部建设高新产业区与生态住宅生活区高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。南郊新城区南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区老城区：继续实施改造，形成

11、繁华商业街区。西区：西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局；在内的大城区格局；城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；老城区老城区商贸物流区商贸物流区商业生活区商业生活区休闲商住区休闲商住区加工制造业区加工制造业区高新产业与生态高新产业与生态 住宅生活区住宅生活区路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市功能开始合理分散，城市发展从中心辐射开始往多元极发展城市功能开始合理分散，城市发展从中心辐射开始往多元极发展未来几年城东

12、新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮未来几年城东新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成大以及生态居住区的建成从城市发展的角度看，发展新区是个必然；一方面外向型经济主导的一个城市，需要大力发展产业以吸引外来企业，增强城市活力；另一方面老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，发展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市发展的新环境！而选择城东作为核心发展轴是因为地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；并且连接东面港口产业带，形成集约型的产业核心区；城东新区发展规划城东新区发展规划高新区定位：高新区定位：高新产业区及生态住宅区；打造

13、城市副中心带，呈两极化发展；城厢镇城厢镇 南郊南郊镇镇陆渡镇陆渡镇高新区高新区老城区老城区南郊新城区南郊新城区城厢组团为40平方公里，合理人口容量为3035万人 太仓市城市总体规划（20012020）陆渡镇纳入新区统一规划，发展高新技术产业和现代物流业，构建休闲度假基地，建设现代化工贸城镇，最终成为中心城区的生活副中心。最终成为中心城区的生活副中心。太仓十一五规划路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索宏观环境总结宏观环境总结城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速对房地产市场支撑明显对房地产市场支撑明显太仓区位条件突出，融入大上海

14、太仓区位条件突出，融入大上海1 1小时都市圈，交通便捷，发展动小时都市圈，交通便捷，发展动力足；力足；太仓以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是太仓主太仓以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是太仓主导发展产业，主要集中在新区；导发展产业，主要集中在新区；受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城

15、市副中心带，两极化发展趋势明显；发展趋势明显；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓房地产市场分析太仓房地产市场分析宏观数据分析商业市场分析公寓市场分析别墅市场分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索1 1、宏观数据分析、宏观数据分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓房地产投资太仓房地产投资可以看出，可以看出，0505年的宏观调控对房地产投资影响较大；年的宏观调控对房地产投资影响较大；太仓房地产在太仓房地产在03030505年经历了爆发式的增长以后，目前正年经历了爆发式的增长以后，目前正回归理性增长，整体房地产市场较为理

16、性，且泡沫较小；回归理性增长，整体房地产市场较为理性，且泡沫较小；20032003年年-2007-2007年太仓房地产投资情况年太仓房地产投资情况单位：亿元2007年，太仓房地产开发投资发展较去年有所增长，全年完成投资21.61亿元，同比上涨3.1%，占全社会固定资产投资的9.6%，比上年同期下降了0.9个百分点；05年的宏观调控对太仓房地产市场影响较大，导致06年房地产投资额剧减；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓整体市场供需太仓整体市场供需20052005年年-2007-2007太仓年商品房价格情况太仓年商品房价格情况销售量近年走势有较大起伏，在2005年达到历

17、史性的突破，成交量达到98.4万平米；在经历06年的理性回归后，于07年稳步上升为72.6万平方米，增长率为18.1；竣工量于07年再度达到高峰，达到110万平米；在在0505年销售达到了历史性的突破后，年销售达到了历史性的突破后，0606年开始理性回年开始理性回归；归；0707年销售面积保持稳定增长；年销售面积保持稳定增长；竣工量于竣工量于0707年爆发，达到年爆发，达到110110万平米，主要集中于新万平米，主要集中于新区几个大盘的竣工；区几个大盘的竣工；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索20052005年年-2007-2007太仓年商品房成交均价太仓年商品房成交均

18、价太仓整体市场价格太仓整体市场价格成交均价稳步上扬，但幅度不大，整体价格走势较成交均价稳步上扬，但幅度不大，整体价格走势较为稳定；为稳定；07年均价达到4287元/m2，保持在40004500元左右的一个价格箱体；增长速度变缓，07年环比仅增长6.9；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索2 2、商业市场分析、商业市场分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市发展角度城市发展角度敏感因素敏感因素生存需求文化、情感需求价格品质便利$10000$10000以上以上人均人均GDPGDP$500$500以下以下$5001000$5001000$1000300

19、0$10003000$30005000$30005000$50007000$50007000$700010000$700010000出现业态出现业态百货商店&批发市场仓储式购物中心大型综合超市&专业店都市MALL便利店郊区MALL集市&沿街商业业态替代阶段业态替代阶段业态丰富阶段业态丰富阶段商业业态细分完全，总量饱和形成条件刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争形成过程伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的

20、专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争阶段特征城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更满足消费者需求而抢占市场份额传统形态阶段传统形态阶段太仓太仓深圳深圳上海上海太仓商业出现多样化、规模化的商业形态，市场逐渐细分，满足消

21、费者对不同太仓商业出现多样化、规模化的商业形态，市场逐渐细分，满足消费者对不同生活方式的体验的需要；生活方式的体验的需要；从产品形态上看，太仓已经达到都市从产品形态上看，太仓已经达到都市MALLMALL的水平，但城市人口的支撑明显不的水平，但城市人口的支撑明显不足，意味着在这一阶段太仓将需要较长时间的发展期；足，意味着在这一阶段太仓将需要较长时间的发展期；人口支撑30万以下30-80万80-200万200-500万500-1000万1000万以上路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓整体商业格局太仓整体商业格局以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭

22、财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；市区中心市区中心商圈商圈武陵路电子一条街核心商圈核心商圈特色商圈特色商圈次级商圈次级商圈人民路综合人民路综合商业街商业街大润发商大润发商圈圈北门街装饰装潢五洋商城五金建材县府街品牌专卖街东盛商东盛商业广场业广场上海广场上海广场五洋广场五洋广场宝龙城宝龙城市广场市广场在建商业在建商业办公楼办公楼（在建）（在建）太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将

23、在很长一段时间不会动摇；一段时间不会动摇；商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；的消费偏好依然在市中心；人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索地块地块面积面积（平方米）（平方米）用途用途容积率容积率成交价成交价（万元）（万元）太仓经济开发区娄江路东、上海路南、常胜路西、世博小区

24、北（东盛地块）40986.9商业2.29500太仓经济开发区太平路东侧、上海路南侧（上海广场地块）8442.9商业3.95460太仓经济开发区郑和路南、东仓路东16252.3商业（商务楼）2.22900太仓经济开发区郑和路南、东仓路东13124.4商业（商务楼）22550太仓经济开发区郑和路南、东仓路东12193.8商业（商务楼）21100太仓经济开发区郑和路南、东仓路东14625.5商业（商务楼）21300太仓经济开发区太平路西、北京路南99996商业（汽车交易市场）1.0,1.54600太仓经济开发区北京路南、半泾路东18628.8商业2.5930太仓经济开发区东仓路西侧、富阳路北侧694

25、7.5商业2.53750新区上海东路北侧、东亭路东侧14269.8商业（金融业）414002007200720082008年太仓新区范围主要商业用地供应概况年太仓新区范围主要商业用地供应概况太仓商业土地市场供应太仓商业土地市场供应2007-2008年9月，太仓开发区及老城区的商业土地供应24.524.5万万平方米平方米，其中商务楼用地面积为5.65.6万平方万平方米米，产业交易市场1010万平方米万平方米，商业约9 9万平方米万平方米。从近两年的土地供应情况来看，商业用地供应主要集中于开发区，市从近两年的土地供应情况来看，商业用地供应主要集中于开发区，市区内整体供应体量较小，且供应土地规模有限

26、；区内整体供应体量较小，且供应土地规模有限；未来开发区内商业竞争将较为激烈；未来开发区内商业竞争将较为激烈；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索南洋广场南洋广场总建筑面积：229400m2其中，商业广场区：121868m2 酒店式公寓：31650m2 商业住宅区：94200m2停车位：1200个融入现代建筑元素，打造融入现代建筑元素，打造“一站式一站式”及及“体验式体验式”的娱乐、休闲、购物中心，的娱乐、休闲、购物中心，为太仓第一旗舰商业为太仓第一旗舰商业，更加确立了市中心的商业核心地位更加确立了市中心的商业核心地位；商业广场区商业广场区酒店式公寓酒店式公寓住宅区住宅区太

27、仓商业在售项目分析太仓商业在售项目分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索业态分布：业态分布：超市类：大型综合超市：包罗万象的大卖场；大型专业超市：家居、建材、家电为主的连锁超市及专业概念店。百货类大型综合百货店：清新美态、时尚。流行服饰专卖：众多品牌服饰、皮具店，全面提升生活品位；风格各异的男女服饰；童装、玩具争妍斗艳。文化娱乐设施：大型娱乐城、星级影城、酒吧街、儿童乐园、大型书城、健身中心、美容美体中心、浴场、电玩网吧、数码摄影馆、音响音像制品、乐器专卖等。家居和装饰类：珠宝、家居、古玩、现代艺术品等。餐饮类：大型酒楼、主题餐饮、咖啡店、酒吧、特色美食等。服务类：干洗

28、店、眼镜店、旅行社、机票代售、银行代办处等。南洋广场南洋广场商业广场区用地指标：商业广场区用地指标：总建筑面积：121868m2容积率 2.05；绿化率 27%；停车位：550个；非机动停车位：6100平方米；电梯：49部卸货通道：1个 路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索沃尔玛、国美电器、尖沙嘴三大主力店入场；影视城、海蓝之家、必胜客、肯德基等大型连锁入驻；南洋广场南洋广场现代感较强建筑群体，辅以水景、园林，营造休闲商业氛围；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索华旭财富中心华旭财富中心太仓商业在售项目分析太仓商业在售项目分析开发商：太仓市凯丰置业有

29、限公司建筑设计：美国凯里森建筑事务所酒店管理：英国洲际酒店集团物业顾问：美国第一太平戴维斯酒店顾问：香港浩华管理公司位于南洋广场对面，由五星级酒店、酒店式公寓、大型超市和现代大型购物广场等组成，在建中；顶级团队配备，与南洋广场形成错顶级团队配备，与南洋广场形成错位经营，互为补充，规模适中，定位经营，互为补充，规模适中，定位高端；位高端；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓商业在售项目分析太仓商业在售项目分析宝龙城市广场宝龙城市广场目前招商与销售同步进行，由于销售较早，目目前招商与销售同步进行，由于销售较早，目前底铺的销售率达到前底铺的销售率达到8585；但招商情况较差

30、，不到但招商情况较差，不到2020，且经营业态杂乱，且经营业态杂乱，小型餐饮、轮胎销售等混杂其中；，小型餐饮、轮胎销售等混杂其中；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索紧邻太仓市第一人民医院和宝龙大酒店，距离新建的市政府不足500米。根据太仓市政府建设东方新欧洲的建设思想，东盛商业广场规划定位为集餐饮、休闲、娱乐集餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、居住多种业态一体的超大型欧陆、购物、酒店、居住多种业态一体的超大型欧陆风情休闲广场。风情休闲广场。5万多平米的商业和4万多平米的酒店公寓，沿上海东路一字排开长达470米。1条步行街贯通2个内庭广场将项目东西两端有机结合为一体。项目预计

31、2010年初全部建成营业。东盛商业广场东盛商业广场太仓商业在售项目分析太仓商业在售项目分析与本案相距较近，目前商业部分已经结与本案相距较近，目前商业部分已经结构封顶；构封顶；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓商业在售项目分析太仓商业在售项目分析五洋广场五洋广场基本概况：位于东仓路上海路，商业部分以大型娱乐休闲广场及1栋写字楼组成；施工情况：目前写字楼建到8层左右，商业广场仍未出地面；租售情况：办公楼用于销售，目前仍未开盘；商业部分大多由开发商自己持有，只租不售商业部分大多由开发商自己持有，只租不售；招商情况：目前商业部分只意向引进一家电影目前商业部分只意向引进一家电

32、影城，其余暂无进展城，其余暂无进展；上海广场上海广场基本概况：位于太平南路上海路，以甲级写字楼和精装商住楼为主；施工情况：目前仍未动工；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓商业市场分析太仓商业市场分析商业地产的发展与太仓城市发展出现一定程度的脱节，商业体商业地产的发展与太仓城市发展出现一定程度的脱节，商业体量过剩将成为未来一段时间内的必然；量过剩将成为未来一段时间内的必然；市区商业的核心地位中短期内不会改变，太仓的主要购买力依市区商业的核心地位中短期内不会改变，太仓的主要购买力依然会集中于市区；然会集中于市区；整体城市架构较小，在受市区商业辐射的情况下，新区在相当整体

33、城市架构较小，在受市区商业辐射的情况下，新区在相当长的一段时间内不可能形成副商业中心带；长的一段时间内不可能形成副商业中心带；土地供应量集中在新区，未来新区商业市场竞争将较为激烈；土地供应量集中在新区，未来新区商业市场竞争将较为激烈；市场总结市场总结太仓以外向型经济为主，外来人口的增长远高于地区内自然人口的增长，而该部分人群消费力较强，因此促使太仓商业地产发展较快；但城市人口规模的限制必然会使得太仓的商业在这一阶段停留较长时间；市区商业氛围较为成熟，加之南洋广场的入驻，使得市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业土地供应集中于新区，市区供应量较小；新区目前的商业项目招商情况不理想，且有

34、开发商直接保留铺位，以期先旺场再旺财；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索2 2、公寓市场分析、公寓市场分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓土地市场供应太仓土地市场供应地块地块面积面积（平方米）（平方米）用途用途容积率容积率成交价成交价（万元）（万元）经济开发区香花苑小区（28宗）5549.60住宅 822经济开发区华盛小区（2宗）357.40住宅 54经济开发区世博小区二期（14宗）2501.80住宅 597经济开发区世博小区二期（15宗）2680.50住宅 692经济开发区凤莲苑小区893.50住宅 132太仓经济开发区常胜小区1608.

35、30居住 324经济开发区郑和路北、东仓路西（特灵空调厂地块）101668.00商业、住宅2.148500经济开发区常胜路东侧、朝阳路南侧（景瑞地块）229590.30住宅1.679000经济开发区花园街12号26508.40商业、住宅211600经济开发区郑和路南、常胜路西侧12634.40商业、住宅35000太仓市城厢镇南郊新城区经三、经四路与支七路两侧86896.10住宅2163002007200720082008年太仓市区范围主要住宅用地供应概况年太仓市区范围主要住宅用地供应概况截至2008年9月，太仓土地供应172.25172.25万万平方米平方米，其中住宅用地面积为101.4010

36、1.40万平万平方米方米。太仓市区范围内（城厢镇、经济开发区）住宅用地供应面积55.5555.55万平方米万平方米。太仓整体土地供应集中于东部开发区，而老城区供应相对较小，太仓整体土地供应集中于东部开发区，而老城区供应相对较小，且多为商业用地；且多为商业用地；地价创新高，位于经济开发区的特灵空调厂地块楼面地价地价创新高，位于经济开发区的特灵空调厂地块楼面地价22722272元元/m2/m2，而景瑞地块为，而景瑞地块为21502150元元/m2/m2；从容积率来看，低密度物业未来供应量较小；从容积率来看，低密度物业未来供应量较小；大规模土地出让较少，新区目前仅有两块；大规模土地出让较少，新区目前

37、仅有两块；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索上海花园上海花园曼氏银洲花园曼氏银洲花园彩虹天下彩虹天下上城国际上城国际金谷府邸金谷府邸奥森尚东奥森尚东君悦豪庭君悦豪庭苏州西路苏州西路老城板块老城板块:苏州西路以南东仓路以西开发区板块开发区板块:东仓路以东苏州东路南北扩展区域陆渡板块：陆渡板块：沿江高速以东，以中市路为核心，与新区板块紧密相连；东仓路东仓路华源上海城华源上海城锦绣新城锦绣新城高尔夫湖滨花园高尔夫湖滨花园景瑞地块景瑞地块白云渡公寓白云渡公寓太仓区域市场构成太仓区域市场构成五洋广场五洋广场路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓区域市场构成

38、太仓区域市场构成板块市场特征板块市场特征人民公园、汽车站，老居住区是区域居住的亮点；生活机能设施相对完善，人流比较充沛;临近204国道和太仓长途汽车站，对外交通便利;受传统居住观念的影响，居民对本区域的有一定的认同度；随着城市布局的改善及功能性的加强，区域内部交通体系逐步改善；区域项目较多，但单个量体较小，主要是由于受制于土地资源的稀缺性;区域土地供应量小；老城板块特征描述开发区板块特征描述开发区是目前太仓房地产市场集中区域 开发区是太仓十五期间重点建设区域，整体规划效应明显，配套逐渐不成熟;不少别墅、高档公寓产品出现，产品类型也更趋向高档化;区域产品价格差异较大，高尔夫湖滨花园的公寓价格为6

39、000-7000元/m2；区域在售项目后期推出量体较大;区域土地供应量大；从板快市场特征、发展趋势来看从板快市场特征、发展趋势来看规划向东，随着开发区板块发展逐渐成熟，市场接受度也愈发规划向东，随着开发区板块发展逐渐成熟，市场接受度也愈发提高，为未来太仓居民购房置业的首先区域，区域发展潜力大；提高，为未来太仓居民购房置业的首先区域，区域发展潜力大；从板块竞合关系来看，未来开发区内供应体量较大，板块内竞从板块竞合关系来看，未来开发区内供应体量较大，板块内竞争远大于板块间竞争；争远大于板块间竞争；陆渡板块特征描述商品房市场刚刚起步，市场发展更多的是依赖新区的辐射，而本地购买力相对较弱；区域供应量较

40、少，目前在售的仅有奥森尚东项目，公寓价格3900元/m2；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索 市场概况市场概况太仓公寓市场分析太仓公寓市场分析板块划分板块划分项目名称项目名称产品类型产品类型开盘时间开盘时间总量体总量体（万（万MM2 2）销售率销售率开发区板块高尔夫湖滨花苑小高层、高层2004年1月1895%锦绣新城多层、小高层、高层2005年8月7540%华源上海城多层、小高层、高层2004年1月4051%宝龙城市广场高层，小高层、多层2005年8月3098%景瑞地块高层未开盘24.5（公寓）/老城区板块五洋广场高层2008年9月1.8（公寓）40上城国际小高层200

41、7年2.375曼氏银洲花园多层、小高层、高层2005年7月870%上海花园小高层2004年6月995%君悦豪庭小高层2005年1月690%金谷府邸高层，小高层、多层2005年11月1197%陆渡板块奥森尚东小高层（9层电梯洋房）2008年4月6.370(公寓)公寓产品以小高层、高层为主，项目大多公寓产品以小高层、高层为主，项目大多04040505年推出，目年推出，目前位于销售的尾期前位于销售的尾期开发区目前在售项目后继可售体量约开发区目前在售项目后继可售体量约7070万平米万平米从后继可售量的产品来看，产品大多同质化；从后继可售量的产品来看，产品大多同质化；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上

42、下而求索吾将上下而求索户型面积分析户型面积分析项目名称项目名称主力户型面积主力户型面积（平方米）（平方米）高尔夫湖滨花苑公寓：190-250（尾期销售）锦绣新城3：125-1502：97-100华源上海城3：120-1472：88-105景瑞项目133.5（套均面积）上城国际2R：923R：123-131LOFT：42-98五洋广场1R：50-602R：903R：118-130上海花园3：140-1604：170-180君悦豪庭3：140-160金谷府邸3：132-1402：125-130奥森尚东2R：983R：118-122曼氏银洲花园2：1223：150-170从户型面积来看：从户型面积来

43、看：目前太仓在售项目的户型面积由大户型转向经济型的小户型的趋势愈发明显；主力供应为80-100m280-100m2两房两房及110-120m2110-120m2三房三房；但大多无太大两点，产品同质化竞争将明显加剧；太仓公寓市场分析太仓公寓市场分析太仓在售项目的户型面积由大户型转向经济型的小太仓在售项目的户型面积由大户型转向经济型的小户型的趋势明显；户型的趋势明显；产品趋向于同质化竞争；产品趋向于同质化竞争；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索价格分析价格分析主要在售项目价格分析主要在售项目价格分析新区板快价格新区板快价格老城区板快价格老城区板快价格从板快价格来看，目前开发

44、区普通公寓价格在4500-5500元平方米，老城区板快由于在生活配套上更为成熟，目前普通公寓的价格在5500-6500元平方米太仓公寓市场分析太仓公寓市场分析从价格来看，新区在区域配套逐步完善，同时区域土地价格不断上从价格来看，新区在区域配套逐步完善，同时区域土地价格不断上涨的情况下，其价格未来上升趋势明显，但由于区域大盘积聚，同涨的情况下，其价格未来上升趋势明显，但由于区域大盘积聚，同质化产品供应量较大，因此短期内价格体系不会有较大突破；质化产品供应量较大，因此短期内价格体系不会有较大突破；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索总价分析总价分析太仓公寓市场分析太仓公寓市场

45、分析从竞争个案总价区间来看，1R集中在2637万；2R集中在4453万；3R集中在5675万；1R1R2R2R3R3R从目前竞争个案总价来看，前期从目前竞争个案总价来看，前期6060万以上的改善类住宅供应体万以上的改善类住宅供应体量较大，而量较大，而35356060万之间的首次置业类客户近期才逐渐放量；万之间的首次置业类客户近期才逐渐放量；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓公寓市场分析太仓公寓市场分析户型面积去化分析户型面积去化分析项目项目主力户型面积主力户型面积已推产品去化率已推产品去化率锦绣新城2：97-100703：125-15040奥森尚东2：98803：1

46、18-12260五洋广场1R：50-60302R：90503R：118-13095上城国际LOFT：42-98602R：92903R：123-13180新区主要在售项目户型面积去化情况从居住习惯上看，当地居民普遍偏好大面积户型120-130平方米为市场主力需求户型从近期的销售速度来看，2R的去化速度快于3R中低收入阶层对中小户型的需求日益增加市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求明显增加，公市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求明显增加，公寓户型面积应在追求舒适度的情况下，合理的控制总价，更能迎寓户型面积应在追求舒适度的情况下，合理的控制总价，更能迎合当地市场需求合当地市场需求路漫

47、漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓公寓市场分析太仓公寓市场分析 客户分析客户分析板块板块主力主力/辅助辅助客户类型客户类型客户描述客户描述老城区板块主力中高收入的老城区的居民具有老城居住情节，对周边生活配套考虑较多周边乡镇客户为子女购置婚房、小孩读书方便、身份象征、投资辅助以上海为主的少量外地客户投资、工作需要开发区板块主力市区及周边乡镇的私营业主、企业高管等高收入阶层高品质产品吸引其过来购买，改善居住条件，提升居住品质，房子是其身份地位的象征市区及周边乡镇的工薪阶层类中等收入阶层、动迁迁客户婚房需求、首次置业需求、为子女购房、为小孩读书方便购房、投资等辅助部分上海投资

48、客户投资、工作需要小部分太仓及附近区域工作台湾、日韩客户方便工作、投资陆渡板块主力陆渡当地区域客群为主，以首次置业需求为主婚房、首次置业需求辅助当地部分产业人口自主，复合部分投资，需求小面积户型开发区客户以改善居住型为主的复合性投资需求向首次置业的自开发区客户以改善居住型为主的复合性投资需求向首次置业的自住需求逐渐过渡；住需求逐渐过渡；随着开发区产业、配套等的不断发展，工作在附近产业园区的客随着开发区产业、配套等的不断发展，工作在附近产业园区的客户以及上海投资客对开发区的置业认可度逐渐提高；户以及上海投资客对开发区的置业认可度逐渐提高；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索

49、太仓公寓市场分析太仓公寓市场分析 市场总结市场总结住宅市场以110-120110-120平方米平方米 3R 3R及及80-9080-90平米平米2R2R为主，市场偏好主力由大户型逐渐过渡为经济由大户型逐渐过渡为经济型型2R2R、3R3R；整体市场价格差别不大，集中在4500-65004500-6500元元/平方米，由于新区公寓的供应体量较大，短期内价格体系很难有所突破；新区市场在售项目后期供应量接近7070万平方米万平方米，但从产品来看，目前可售和预推项目大多同目前可售和预推项目大多同质化，缺乏差异性，且均往经济型产品转型。质化，缺乏差异性，且均往经济型产品转型。土地供应集中于新区，为太仓房地

50、产发展的主导方向；土地供应集中于新区，为太仓房地产发展的主导方向；目前市场上已完成多层向小高层、高层过渡，且已经出现酒店式公寓目前市场上已完成多层向小高层、高层过渡，且已经出现酒店式公寓、挑高公寓等产品，市场对新产品的接受度较高；、挑高公寓等产品，市场对新产品的接受度较高；开发区为太仓近几年住宅市场供应热点区域，该区域于前期成功导入开发区为太仓近几年住宅市场供应热点区域，该区域于前期成功导入高端改善型需求之后，逐渐被更多客户所认知认同，因此，首次置业的高端改善型需求之后，逐渐被更多客户所认知认同，因此，首次置业的自住型需求也逐渐被引导入市；自住型需求也逐渐被引导入市；路漫漫其修远兮路漫漫其修远

51、兮,吾将上下而求索吾将上下而求索3 3、别墅市场分析、别墅市场分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓别墅市场分析太仓别墅市场分析所在区域所在区域项目名称项目名称别墅形态别墅形态可售可售/已售已售面积段（平方米）面积段（平方米）新区景瑞项目叠加、联排未开盘套均：187未开盘套均：227高尔夫湖滨花苑联排别墅56/56368-380叠加别墅172/172300-320独栋别墅20/20498华侨花园联排别墅42/42260-268独栋别墅51/51345华源上海城联排别墅68/68219叠加别墅8/8249双拼别墅10/10275陆渡板块奥森尚东联排别墅32/24225

52、双拼别墅32/15303独栋别墅18/8470老城区尼盛花园独栋别墅62/60455-480城市华庭独栋别墅14/14348西城朴墅双拼别墅76/36325联排别墅20/15261 市场概况市场概况别墅基本分布在开发区板块涵盖了联排别墅、叠加别墅和独栋别墅 联排别墅的面积大都在200-300平方米，而双拼别墅的面 积在300平方米左右，独栋别墅的面积则在350-500平方米除高尔夫湖滨花园、景瑞项目外，大多体量偏小基本为别墅公寓混合性社区，容积率一般在1以上，目前市场上无纯别墅社区；别墅物业随着开发区的开拓逐渐走入市场，整体市场规模小，且品质有待提别墅物业随着开发区的开拓逐渐走入市场，整体市场

53、规模小，且品质有待提升，别墅发展处于初步阶段；升，别墅发展处于初步阶段；销售情况较好，目前市场在售项目剩余体量小，除景瑞外销售情况较好，目前市场在售项目剩余体量小，除景瑞外可售共计约可售共计约9090套；套；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓别墅市场分析太仓别墅市场分析价格、去化分析价格、去化分析从销售价格上来看：从销售价格上来看：l太仓市的别墅市场价格基本在6000-9000元/平方米之间，联排别墅价格在6000-7500元/平方米，独栋别墅的价格在7500-9000元/平方米。l位于陆渡的奥森尚东，双拼别墅7000元/平方米，独栋别墅8500元/平方米。l高尔夫

54、湖滨花苑由于物业规模较大、产品档次较高，且地理位置优越等利好因素，其销售价格一路狂飚，目前推出的别墅已经基本售罄，联排别墅价格9000元/平方米左右，独栋别墅11000元/平方米左右，远远高于太仓市其他别墅项目的销售价格。从销售速度来看：从销售速度来看：l高尔夫湖滨花园，别墅月均去化7-10套，3-5套高品质项目价格提升空间大，市场接受度高；高品质项目价格提升空间大，市场接受度高；在庞大的市场需求量的支撑下，整体别墅价格体系增长较快；在庞大的市场需求量的支撑下，整体别墅价格体系增长较快；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓别墅市场分析太仓别墅市场分析 客户分析客户分析

55、太仓别墅市场客户构成太仓别墅市场客户构成以私营业主为核心以私营业主为核心企业高层管理人员结合部分政府公务员企业高层管理人员结合部分政府公务员私营业主私营业主主要为经济开发区、周边乡镇制造企业老板主要为经济开发区、周边乡镇制造企业老板目前基本在市区拥有住宅目前基本在市区拥有住宅购买主要作为第一居所购买主要作为第一居所部分高端客户是市场双拼以上主要客群部分高端客户是市场双拼以上主要客群企业高管、政府公务员企业高管、政府公务员外资企业的高管为主外资企业的高管为主高层政府公务员高层政府公务员购买主要作为第一居所购买主要作为第一居所购买形态多为中档联排或叠加为主购买形态多为中档联排或叠加为主路漫漫其修远

56、兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索太仓别墅市场分析太仓别墅市场分析 市场总结市场总结目前市场在售项目后继可售量约9090套套，整体市场供应量小受土地供应的影响，预期未来别墅上市量较少项目多为与公寓混合型社区，整体档次不高，高品质项目市场接受度高客源以市区及周边乡镇私营业主、企业高管为主n太仓别墅市场供应量小，别墅产品市场接受度高太仓别墅市场供应量小，别墅产品市场接受度高n随着未来景瑞项目的入市，联排及叠加别墅的供应量将随着未来景瑞项目的入市，联排及叠加别墅的供应量将有所提高，且产品品质进一步提升；有所提高，且产品品质进一步提升；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而

57、求索项目本体分析项目本体分析区位解析用地指标及现状用地四至交通环境周边配套地块总结路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索沿江高速公路外环一级路兴业南路上海东路朝阳东路人民医院太仓市区区位解析区位解析本案收费站地块地处城厢镇区边缘，行政区划属于新区，位于地块地处城厢镇区边缘，行政区划属于新区，位于新区高端住宅区边缘地带；新区高端住宅区边缘地带；常胜南路本地块北临上海路延伸段（在建），西临外环一级路，地处城厢镇区边缘，离市中心区域较近，车程约710分钟；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索用地指标及现状用地指标及现状地块指标地块指标地块性质：商业用地占地：

58、53333m2总建筑面积：106666容积率：2.0建筑密度：40绿地率：20建筑限高：【10米，80米】地块内全部拆迁完毕，不影响整体开发进度；地块内全部拆迁完毕，不影响整体开发进度；地块地势较为平坦，且没有高压走廊；地块地势较为平坦，且没有高压走廊；用地规模较小，容积率为用地规模较小，容积率为2.02.0，产品可塑性较弱；，产品可塑性较弱；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索沿江高速公路外环一级路兴业南路人民医院项目四至项目四至上海东路北面紧邻上海东路延伸段（在建），远端地块为工业厂房；东面紧邻兴业南路，与其之间有约8米的绿化隔离带，东侧为工业厂房及小规模钢材交易市场

59、西面邻接外环一级路，隔街为人民医院（在建）；南面为制造业产房，远端为艳阳山庄（度假旅游）绿化隔离带本案本案路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索交通环境分析交通环境分析沿江高速公路外环一级路兴业南路上海东路朝阳东路太仓市区本案收费站常胜南路郑和东路上海路，双向四车道兴业南路，双向四车道外环一级路，双向四车道上海东路延伸段的完工将完善本案的交通环境，极大的提升本案上海东路延伸段的完工将完善本案的交通环境，极大的提升本案地块价值；地块价值；开发区与老城区、陆渡区域的道路交通体系已基本完善，道路通开发区与老城区、陆渡区域的道路交通体系已基本完善，道路通达性强；达性强；开发区基础建

60、设投资大，未来发展空间也较大，公共交通也即将开发区基础建设投资大，未来发展空间也较大，公共交通也即将引入该区域；引入该区域；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索周边配套环境周边配套环境已建已建在建或筹建在建或筹建上海方向高速进出口上海方向高速进出口第一人民医院第一人民医院市消防队市消防队艳阳山庄艳阳山庄（休闲旅游）（休闲旅游）公交站点公交站点五星级酒店五星级酒店新市政府大楼新市政府大楼学校：艺术幼儿园、学校：艺术幼儿园、双语幼儿园、实验小学双语幼儿园、实验小学五星级高档会所五星级高档会所高尔夫球场高尔夫球场本案本案锦江大酒店锦江大酒店高端住宅区高端住宅区高端住宅区高端住宅

61、区宝龙商业街宝龙商业街东盛商业广场东盛商业广场宝龙星级酒店新市政府大楼人民医院规划图周边商业、公共交通、医疗、教育等生活配套完善周边商业、公共交通、医疗、教育等生活配套完善，且已经形成规模化的居住社区；，且已经形成规模化的居住社区；路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索地块总结地块总结地块位于开发区边缘，新区发展的延伸段，中短期内无法形成地块位于开发区边缘，新区发展的延伸段，中短期内无法形成较成熟的商业氛围；较成熟的商业氛围；地块属性为商业用地，规模较小，内部无特殊资源，产品可塑地块属性为商业用地，规模较小，内部无特殊资源，产品可塑性偏弱；性偏弱；地块所处区域的交通通达性较

62、强，一定程度上缩短了到市区的地块所处区域的交通通达性较强，一定程度上缩短了到市区的距离；距离；上海东路延伸段的通车对本案交通环境影响巨大，对地块价值上海东路延伸段的通车对本案交通环境影响巨大，对地块价值起到关键性的作用，因此，其通车时间将对本案开发节奏产生重起到关键性的作用，因此，其通车时间将对本案开发节奏产生重要影响；要影响；从地块微环境而言，周边基本被工业产房及产业市场所包围，从地块微环境而言，周边基本被工业产房及产业市场所包围，居住环境有待改善；但从公共配套而言，医疗、教育、公共交通居住环境有待改善；但从公共配套而言，医疗、教育、公共交通、商业等生活配套齐全；、商业等生活配套齐全；路漫漫

63、其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索项目核心问题思考项目核心问题思考路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索做商业做商业oror做住宅？做住宅？还是借势而上！是加入竞争？核心问题思考核心问题思考路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索从市场层面看：从市场层面看：别墅市场别墅用地稀缺，供应量小，市场接受度高；住宅市场新区为太仓的主要开发方向，区域内已形成一定知名度，市场认知度较高；商业市场供应体量较大，开发区短期内无法形成较成熟的商业氛围；从地块层面看：从地块层面看：开发区发展边缘地带，规模不大的纯商业用地；周边竞争个案较多，未来竞争激烈，商业

64、风险较大；周边基本生活配套完善；商业开发风险明显较大，且不利于回笼资金；商业开发风险明显较大，且不利于回笼资金；现阶段住宅市场市场风险明显要小；住宅市场需求的现阶段住宅市场市场风险明显要小；住宅市场需求的有效导入是项目的启动的一种选择！有效导入是项目的启动的一种选择！核心问题思考核心问题思考路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索因此，我们需要在商业用地的基础上进行一定的变向操作；因此，我们需要在商业用地的基础上进行一定的变向操作；颠覆！颠覆！核心问题思考核心问题思考路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索未来上海路沿线商业开发价值较大，建议保留一定未来上海

65、路沿线商业开发价值较大，建议保留一定体量的商业，后续开发；体量的商业，后续开发；其余大部分体量以办公名义做住宅，先期开发！其余大部分体量以办公名义做住宅，先期开发！本案南端为中高端大盘项目集中地，包括景瑞、高尔夫湖滨花园、锦绣新城等，未来周边居住氛围较为成熟；上海路沿线商业项目林立，是未来太仓新区的商业核心发展轴线；周边拥有高端配套区（酒店、会所等）；与高速公路相邻，高速路口经济明显；开发策略开发策略路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索LOFT商住楼总建筑面积为23125，东西向的楼层数为12层，南北向的楼层数为8层，共计约340户；08年1月开盘，目前销售约65；商住楼

66、挑高4.9米，回廊式布局，使用产权为40年，申请民用电费；商住楼南北向房间价差较大，南向6500元/m2，北向5700元/m2，且从销售情况来看，南向物业去化明显快于北向物业；面积区间为42-98m2，宣传上以自住、投资、商办等综合性用途为主，其客群定位不够精准；上城国际上城国际区域可比性项目分析区域可比性项目分析成交客户以投资客为主，小面积低总价是其关注的成交客户以投资客为主，小面积低总价是其关注的主要因素；主要因素；目前剩余量主要集中于北向物业，产品抗性明显；目前剩余量主要集中于北向物业，产品抗性明显；建筑面积：建筑面积：50m250m2路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索92m292m2，2/2/22/2/2123m2123m2，3/2/23/2/2131m2131m2，3/2/23/2/2住宅用地，70年产权；小高层公寓1梯3户布局，面积段集中在92m2两房及123-131m2三房；立面以涂料为主，质感较差；均价5800元/m2，于07年开始销售，目前销售率达到80；产品设计中规中矩，较为普通，没有太多亮点；产品设计中规中矩，较为普通，没有太多亮点；面积以