中介机构在信托中的机会

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1、本报告是严格保密的。2022-12-112022-12-11房地产信托业务机会房地产信托业务机会培训系列之四2第一部分第一部分 房地产信托介绍房地产信托介绍第二部分第二部分 房地产信托融资模式房地产信托融资模式第三部分第三部分 *与信托的合作模式与信托的合作模式主要内容主要内容3|房地产信托介绍4什么是房地产信托融资？什么是房地产信托融资？房地产信托房地产信托房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处

2、分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。5|房地产信托融资模式6房地产信托融资模式房地产信托融资模式贷款型信托贷款型信托 股权型信托股权型信托 混合型信托混合型信托 财产受益型信托财产受益型信托 7贷款型信托操作模式与银行贷款类似贷款型信托操作模式与银行贷款类似 操作流程操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期

3、限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者 贷款型信托融资模式贷款型信托融资模式8特点及优势特点及优势 对公司对公司(项目项目)要求要求要求的风险控制要求的风险控制机制机制融资金额融资金额融资期限融资期限 融资成本融资成本 “四证”齐全 自有资本金达到35 二级以上开发资质 项目盈利能力强 资产抵押（抵押率一般在50左右）股权质押 第三方担保 设置独立账户 视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6-10居多。优势：优势：融资期限比较灵活 退出方式：退出方式：偿还贷款本

4、金 贷款型信托融资模式贷款型信托融资模式9贷款型信托案例介绍贷款型信托案例介绍序序号号信信托托公公司司信信托托计计划划名名称称日日期期发发行行规规模模期期限限预预期期年年收收益益资资金金运运用用方方式式风风险险控控制制措措施施一一1外贸信托万象新天项目集合资金信托计划2009年4月24日至5月15日总1亿元，公开发行优先级受益权人民币8000万元，次级受益权2000万元由外贸信托认购2年优先级受益权部分预期收益率：6/年；购买300万元及以上投资人预期收益率为6.5%/年信托资金用于向北京天鸿置业有限公司发放房地产开发贷款，用于万象新天项目的开发建设物业抵押、抵押物附着的应收账款质押、保证担保

5、、抵押物保险、强制执行公证2百瑞信托百瑞宝盈34号（五里村土地整理项目）集合资金信托计划2009年8月3日至8月14日8,000 万元2年9.0%（2年期）信托资金以债权形式提供给广居民生，用于“五里村”一级土地整理项目和“青城山房”项目后期建设。政府信用保证、资产质押、股权质押、责任担保、现金流监控3中诚信托北京沿海青年公寓贷款项目集合资金信托计划2008年10月6日至2008年10月18日7000-8000万元2年9.5-11.5%集合资金以贷款方式发放给北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司，用于北京沿海青年公寓项目的开发建设信托贷款的担保方式为抵押担保和关联方的连带责任保证担保。贷贷款

6、款信信托托贷款型信托融资模式贷款型信托融资模式10股权型信托融资模式现阶段名为股权融资，股权型信托融资模式现阶段名为股权融资，一般也是固定利率融资一般也是固定利率融资操作流程操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。股权型信托融资模股权型信托融资模式式 11特点及优势特点及优势 对项目公司对项目公司要求要求要求的风险要求的风险控制机制控制机制融资金额融资金额融资期限融资期限 融资成本融资成本 股权结构相对简单清

7、晰、项目盈利能力强 向（项目）公司委派股东和财务经理 股权质押 第三方担保 视项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等一般以2-3年居多一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6-10居多。优势：优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资过桥融资的作用使房地产公司达到 银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）股权性质股权性质 股权型信托融资模股权型信托

8、融资模式式 12股权型信托案例介绍股权型信托案例介绍13混合型信托融资模式（夹层融资型）混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。一般适用于比较大型的信托融资方案，以及项目四证将要取得的房地产项目混合型信托融资模混合型信托融资模式式 14混合型信托融资模式（夹层融资型）混合型信托融资模式（夹层融资型）混合型信托融资模混合型信托融资模式式 业主回购承诺及第三方担保2年左右，一般按评估总值50%，年化在12%左右对公司经营管理能力、项目盈

9、利能力有较强的要求财产受益权转让溢价受益权回购混合型混合型信托信托对财产要求融资原理风险控制措施期限金额成本退出方式15混合型信托案例混合型信托案例混合型信托融资模混合型信托融资模式式 16实用于已产生现金流的房地产项目实用于已产生现金流的房地产项目 操作流程操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。财产收益

10、型信托财产收益型信托17特点及优势特点及优势 通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；回购承诺及第三方担保对公司对公司(项目项目)要求要求要求的风险控制机制要求的风险控制机制融资金额融资金额融资期限融资期限 融资成本融资成本 物业已建成，产权清晰，证件齐全；能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业 视信托财产的评估价值，一般在其评估价值 的50左右以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6-10居多。优势：优势：1）在不

11、丧失财产所有权的前提下实现了融资（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。退出方式：退出方式：开发商溢价受益权回购财产收益型信托财产收益型信托18财产受益权信托案例财产受益权信托案例财产收益型信托财产收益型信托19|信托服务2020我们对于信托机构的价值p项目推介者：项目推介者：资金+项目p风险把控者风险把控者：评估+咨询p变现执行者：变现执行者：咨询（顾问）+实施（代理销售及整体转让）2121我们对于信托机构的价值推介者：风险把控者：变现执行者：优质项目的提供者 推荐优质的交易对手 引进可以合作的资方资源 判断项目精确的市场价值 提供专业的风险控制建议 实时监控项目的运作风险

12、 提供专业的处置建议 帮助项目尽快变现 对接潜在的买家资源实现项目转让22*优势优势服务模式服务模式房地产信托项目推介房地产信托项目推介全国80%优秀开发商都是*服务的客户；*在服务开发商过程中，最先了解开发商融资需求。*根据贵公司对房地产项目及交易对手的设定条件，对资料库中项目进行筛选，有针对性地向贵公司进行项目推介；协助融资方依据贵司资料清单，完成项目前期资料；*对融资项目出具初步可行性建议书。23*优势优势服务模式服务模式协助信托公司进行前期尽职调查协助信托公司进行前期尽职调查*在全国100多个城市有服务项目，了解全国各地的房地产市场，并拥有全国大部分房产地交易数据；*拥有从前期顾问到后

13、期代理完整的房地产服务链；*评估拥有房地产评估一级资质及土地评估最高资质，能评估全国范围内的房产及土地。项目价值评估（房产、土地、在建工程）；项目投资可行性研究（项目经济测算、信托融资后现金流测算）；融资方案顾问（信托方案风险控制设计）；项目谈判协调。24*优势优势服务模式服务模式协助信托公司进行后期管理协助信托公司进行后期管理拥有全国大部分房产地交易数据，能及时掌握房地产信托项目交易情况；*在全国100个城市有代理项目，能及时了解房地产信托项目市场情况；*评估能及时动态了解信托抵押物价值。房地产政策跟踪服务（包含国家、区域房地产政策）；住宅土地一级市场供需跟踪及发展特征；住宅房地产二、三级市

14、场供需跟踪及发展趋势；项目工程进度跟踪（包括项目形象进度，工程资金安排等）；项目销售情况跟踪（项目销售速度，价格安排，销售策略调整等）；项目产品、区域房地产市场及竞争项目跟踪（项目产品市场接受情况调查，区域房地产市场跟踪，竞争项目跟踪分析）；抵押物价值定期跟踪（抵押物是否升值或贬损，一般以3个月为一周期）；项目自身量价跟踪及风险提示。25我们的工作流程第一阶段意向阶段第二阶段调研阶段第三阶段协议阶段第四阶段执行阶段工作工作内容内容阶段阶段成果成果融资方有融资意向并提供基础资料*与融资资方对接提出框架方案投资方初步确定方案可行性并有明显收购意向项目及公司基础资料初步价值评估达成初步合作意向项目投资可行性研究项目价值预估单双方深入洽谈融资方提供相应详细资料双方确定交易条件（资金量、成本、融资方式、付款期限等）尽职调查资方方案审批双方签订信托合同信托发行评估咨询合同评估报告信托产品销售项目跟踪项目变现执行风险处理收收费费无无评估咨询费首期款项目跟踪报告项目大宗交易顾问 评估咨询费尾款项目跟踪服务费