临港市新城泥城分城区产业发展研究报告全

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1、SHAG/021105/SH-PR(2000GB)机密临港新城泥城分城区产业发展研究报告新汉业不动产机构 2006年2月此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)1导语导语报告基础条件报告基础条件与背景与背景规划既定规划既定土地的规模与属性城市发展的基本功能既定城市发展的基本功能既定“服务之城”人口导入的主体模式既定人口导入的主体模式既定“动迁导入”泥城公司职能既定泥城公司职能既定土地一级开发商报告目的报告目的通过产业发展战略研究为泥城开发提出前瞻性、指导性建议。SHAG/021105/SH-PR(2000GB

2、)2今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策略定位六、产业发展战略六、产业发展战略七、城市开发战略七、城市开发战略八、成本核算与效益评估八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)3四大中心四大中心金融经济航运中心航运中心贸易四大中心的龙头战略四大中心的龙头战略临港新城是临港新城是“国际国际航运中心航运中心”城市战城市战略的核心载体！是略的核心载体！是上海上海“十一五十一五”计计划的重中

3、之重划的重中之重!资料来源:NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)4 临临港港新新城城交交通通位位置置图图SHAG/021105/SH-PR(2000GB)5临港新城总体规划图主产业区主产业区重装备产业区及物流区重装备产业区及物流区主城区主城区综合区综合区泥城分城区泥城分城区SHAG/021105/SH-PR(2000GB)6今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策略定位六、产业发展战略六、产

4、业发展战略七、城市开发战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)7人口现状：人口现状：老龄化严重平均教育水平较低分城区基础条件人口现状分城区基础条件人口现状泥城现有户籍人口年龄结构泥城现有户籍人口年龄结构20.34%20.57%27.66%31.44%1919岁以下岁以下20203939岁岁40405959岁岁6060岁以上岁以上泥城现有户籍人口受教育水平泥城现有户籍人口受教育水平86.30%9.23%2.94%1.44%初中以下初中以下高中高中大专大专大学以上大学以上2004年现有人口：5.6万人规划人口：9.5-10

5、万人资料来源:NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)8分城区基础条件产业现状2004年数据年数据产业：产业：初步实现工业化的中小型城镇。第一产业在GDP中所占比例 较大；第二产业以小型乡镇企业为 主，总体产出能力不足；第三产业发展滞后，与“服务之城”的功能定位不相符。21.621.650.150.128.328.30102030405060占GDP百分占GDP百分比（%）比（%）第一产业第二产业第三产业产业类型产业类型泥城三次产业比重图泥城三次产业比重图资料来源:NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)9分城区基础条件规划条件分城区基础条件规划条件SH

6、AG/021105/SH-PR(2000GB)10泥城可建建筑总量分析表10010062.862.815.815.8基础教育基础教育80.280.258.9258.9235.8235.8214.5114.51320320住宅住宅工业工业商业商业配套设施配套设施509.45509.4511.611.62.82.87 7建筑总量建筑总量单位：万平方米单位：万平方米资料来源:NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)11今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、

7、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策略定位六、产业发展战略六、产业发展战略七、城市开发战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)12外部产业园区带来的相关需求建筑材料与装饰材料供应建筑机械租赁劳防用品供应企业初期办公用设备采购建筑施工人员招募与管理建筑施工人员餐饮、居住、购物与娱乐休闲需求建设期：建设期：因外部建设引致的需求因外部建设引致的需求需求类型需求类型运营期：运营期：来自生活和生产服务的需求来自生活和生产服务的需求生产服务需求生产服务需求大量蓝领工人与部分管理人员的居住安置餐饮娱乐等方面的生

8、活配套需求（教育、医疗等需求由市政配套满足）辅助完成产业链中的某些节点：辅助完成产业链中的某些节点：广告、包装、质检、装卸、仓储、客服外包、租赁设备等辅助完成中间加工环节：辅助完成中间加工环节：模具制造、零件加工、仪器仪表制造等咨询代理服务：咨询代理服务：会计、审计、金融、保险、法律、货运代理、船舶代理等商务办公房产需求：写字楼、宾馆、会议中心、展览中心等后勤服务：后勤服务：车辆维修保养加油、船舶清洁修理保养、看守货物、垃圾回收、保安保洁、办公用品供应、劳动保护产品供应、会展安排等生活服务需求生活服务需求资料来源:NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)13内部运营产生的常

9、规需求各级党政机关、社会团体、工商税务、邮政、事业管理教育机构商业金融 功能功能设施设施医疗保健集贸设施文体科技社会管理幼儿园、托儿所、中小学、各类高、中级专业学校、成人学校图书馆、青少年活动中心、电影院、体育场商业服务业店铺、银行、信用社、保险医院、防疫保健站、敬老院百货市场、畜禽水产市场、粮油土特产市场、蔬菜副食品市场SHAG/021105/SH-PR(2000GB)14今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策

10、略定位六、产业发展战略六、产业发展战略七、城市开发战略七、城市开发战略八、土地开发成本与价格测算八、土地开发成本与价格测算SHAG/021105/SH-PR(2000GB)15主产业区主产业区主城区主城区综合区综合区泥城泥城芦潮港重装管理中心物流管理中心SHAG/021105/SH-PR(2000GB)16与与主城区主城区的差异化分析的差异化分析泥泥城城主主城城区区内容内容资料来源:NHD分析城区性质城区性质与主要优势与主要优势开发成本开发成本与人口导入与人口导入产业定位产业定位服务于邻属产业区的 分城区邻近大型产业区及数十万人口将带来难以计数的相关需求临港新城中心城区具备发展高端商业、贸易、

11、及现代服务 业的先天条件城市开发成本与 消费层次相对较低，对中层管理人员及以下 群体有成本优势城市开发成本与居住 消费档次较高，面向 企业中层以上管理者、外藉人士等航运信息产业、高端 服务业、会展和旅游，基本不保留二次产业 发展空间面向周边产业区的生 产生活型服务业、配套加工型工 业及都市型工业功能错位使双方在城市发展过程中不会形成战略性矛盾与冲突。泥城只要立足自身优势，合理利用各类需求，科学配置产业体系，即可实现与主城区的双赢。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)17与与芦潮港芦潮港的差异化分析的差异化分析泥泥城城芦芦潮潮港港内容内容资料来源:NHD分析二次产业二次产业三次产业

12、三次产业优劣势对比优劣势对比优势：规划可建范围 约为芦潮港的两倍。劣势：服务业产业基 础薄弱，没有产业特 色和品牌效应。优势：已经形成较为 成熟的旅游休闲品牌劣势：城区规划可建 范围仅为2.5平方公里 发展空间不足生活型服务业仍以满足 本镇居民的传统型服务 业为主，产业基础薄弱目前已经形成良好的 旅游休闲品牌，城区发 展战略中也将生产与生 活型服务业作为产业发 展重点规划中二次产业用地57.29公顷，预期在分城区开发前期二次产业成为拉动当地经济和就业的重要力量规划中预留的物流相 关及都市型产业发展 空间较小泥城与芦潮港在区 位、交通及人口基 础方面具有高度相 似性，必然形成一 定的竞争关系。相

13、 对而言，泥城具有 显著的规模优势。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)18与与管理中心管理中心的竞争分析的竞争分析泥城泥城重装备区重装备区管理中心管理中心内容内容资料来源:NHD分析位置与面积位置与面积（公顷）（公顷）主要职能主要职能商业办公、教育科研及管理办公（万方）商业办公、教育科研及管理办公（万方）商业金融及文化娱乐（万方）商业金融及文化娱乐（万方）主要集中在DE01分城 区中心单元46.71公顷两港大道以南、D2路 以北47公顷行政、商务、商业、金 融、管理办公等行政、商务、管理办公 商业、金融、教育科研共约58.92万方管理中心位于产业 区中且临近交通要 道，其特有的

14、区位 优势，可能会与泥 城商业和金融业产 生竞争物流园区物流园区管理中心管理中心A2公路以西、D2道路 以南21.4公顷提供各种以管理办公、会议、相关展示设施和 各类商贸、金融场所约72万方约8万方约14.6万方约1.6万方SHAG/021105/SH-PR(2000GB)19今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策略定位六、产业发展战略六、产业发展战略七、城市开发战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估八、成

15、本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)205.1 SWOT分析外部环境分析（外部环境分析（O,TO,T）内部力量分析（内部力量分析（S,WS,W）机遇（机遇（OpportunityOpportunity）临港大开发及邻近大型产业区的引入对泥城产业发展与结构提升产生强大推动力。邻近产业区的巨大生产生活服务需求将成为泥城持久且稳定的巨大商机。分享到政府开发临港的政策利好。威胁威胁(Threat)(Threat)临港开发周期较长，开发风险无法预知。泥城距临港新城主城区10公里，对高端企业、金融机构及高端人口的吸引力不足。面临主城区、芦潮港、重装及物流园区管理中心的竞争。优

16、势优势(Strength)(Strength)位于空港海港集聚处，邻近浦东铁路，有A2高速贯穿城区，交通便利，四通八达。全新规划的现代化滨海城市，环境优美，配套齐全，生活便利。高标准规划建造的标准厂房与商务办公楼为投资者提供良好发展空间。具有相对显著的生产生活成本优势。优势机遇策略优势机遇策略(S.O)(S.O)优势威胁策略优势威胁策略(S.T)(S.T)抓住临港开发的机遇，结合区域发展的利好因素，对分城区的产业结构进行升级，为当地经济社会发展营造全新平台。充分重视招商工作，力争吸引高品质、成长性的企业和商家进驻泥城，为提升泥城的整体形象打好基础。在为企业与商家提供良好硬件条件的同时也须为其提

17、供相应的优惠政策与高效的物业管理机制，确保能够使其“引得进，留得住，产得出”。发挥低成本优势，以专业化服务和完善的配套设施吸引高端企业、机构、人才进入。营造区域产业与形象特色，实施错位竞争。深入研究城市开发和产业发展可能的风险与收益，选择最适合泥城发展的道路，为吸引投资者，减少投资风险提供理论依据。优势威胁策略（优势威胁策略（S,TS,T）劣势劣势(Weakness)(Weakness)人口:老龄化现象严重，平均受教育水平低，产业发展所需劳动力供给不足。居民平均消费能力相对较低。缺乏成熟的城市品牌，外界知名度不高，对企业和商家缺乏吸引力。劣势机遇策略劣势机遇策略(W.O)(W.O)建立完善的人

18、才培养引进机制，积极大力培养本地人才、引进外来人才。为分城区原住民提供完善的职业技能培训，即可解决失地农民就业安置的问题，也可为当地产业提供部分劳动力。充分认识城市品牌所蕴涵的巨大无形价值，注重城市营销，着力创立和经营城市品牌。综合考虑分城区居民的消费层次，针对不通需求提供差异化服务。抓住临港大开发机遇，结合区域发展的利抓住临港大开发机遇，结合区域发展的利好因素，升级产业结构，为分城区经济社会好因素，升级产业结构，为分城区经济社会发展营造全新平台。发展营造全新平台。力争吸引高品质、成长性的企业与商家进力争吸引高品质、成长性的企业与商家进驻泥城，为提升泥城整体形象打好基础。驻泥城，为提升泥城整体

19、形象打好基础。为企业与商家提供良好的硬件条件与高效为企业与商家提供良好的硬件条件与高效的管理机制。的管理机制。优势机遇策略（优势机遇策略（S,OS,O）优势威胁策略（优势威胁策略（S,TS,T）发挥成本优势，以专业化服务与完善发挥成本优势，以专业化服务与完善配套设施吸引高端企业、机构、人才。配套设施吸引高端企业、机构、人才。营造分城区产业与形象特色，实行错营造分城区产业与形象特色，实行错位竞争。位竞争。深入研究城市开发与产业发展可能的深入研究城市开发与产业发展可能的风险与收益，选择最适合泥城发展的道风险与收益，选择最适合泥城发展的道路，为吸引投资者，减少投资风险提供路，为吸引投资者，减少投资风

20、险提供理论依据。理论依据。劣势机遇策略（劣势机遇策略（W,0W,0）建立完善的人才引进、培养机制。建立完善的人才引进、培养机制。为泥城原住民提供相应的职业技能培训，为泥城原住民提供相应的职业技能培训，此举既能解决失地农民的就业问题，也能为此举既能解决失地农民的就业问题，也能为当地产业提供部分适宜劳动力。当地产业提供部分适宜劳动力。充分认识城市品牌所蕴涵的无形价值，注充分认识城市品牌所蕴涵的无形价值，注重城市营销，着力创立和经营城市品牌。重城市营销，着力创立和经营城市品牌。劣势威胁策略（劣势威胁策略（W,TW,T）综合考虑分城区居民的消费层次构成，综合考虑分城区居民的消费层次构成，针对不同层次提

21、供差异化服务。针对不同层次提供差异化服务。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)215.2 5.2 发展策略定位发展策略定位产业产业就业就业q二次产业重点发展重装及物流相关产业、都市型工业q为二次产业提供完备的基础设施与高效的产业园区管理机制q三次产业应以外部巨大需求为导向发展生产生活相关服务q三次产业应大力创造地区特色、提高服务水平q原户籍人口：参考上海市政府补贴市民培训机制为失地农民 提供必须的上岗培训q中、高素质人才：制定合理高效的人才引进、培养机制并 落到实处SHAG/021105/SH-PR(2000GB)22今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二

22、、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策略定位六、产业发展战略六、产业发展战略七、城市开发战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)236.1.1 产业发展目标：总体目标 围绕围绕“服务之城服务之城”的产业定位，深化的产业定位，深化“三、二三、二”产业发展方针，产业发展方针，以有效承接产业区辐射为目标，以有效承接产业区辐射为目标，以提高经济效益和创立品牌效应为导向以提高经济效益和创立品牌效应为导向一次产

23、业按照临港总体规划实现快速撤退，未来不保留一次产业发展空间二次产业在泥城开发初期承担提供生产配套服务、吸收劳动力、支撑区域经济的作用，远期逐步弱化让位于第三产业。三次产业由于具有先天的产业优越性且与泥城未来城市定位契合，最终将发展成为泥城产业的核心力量。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)246.1.2 6.1.2 阶段性目标阶段性目标第一产业第一产业产业的功能逐步弱化农业人口快速转化为城市人口远期目标（远期目标（2016-20202016-2020）近期目标（近期目标（2005-20102005-2010）中期目标（中期目标（2011-20152011-2015）第二产业第二产

24、业第三产业第三产业进行产业工人及管理人员等人力资源的储备完成工业园区与都市型工业区的基建配套，制定完善高效的管理措施完成项目招商工作实现基本撤退 绝对产出量快速增加，在产业结构中相对比重逐步减小基本形成有效的产业积聚，形成低成本、高效率、紧密型的产业群 都市型工业逐步向电子信息产品制造等知识密集型产业转化；传统制造业向以信息化为主要标准的新型工业化转变 从以传统服务业为主向以现代化服务业为主转化在产业结构中的比重与绝对产出值同步增加 完全撤退产业积聚能力和规模得到巨大提升在产业中的主导地位逐步为三次产业所代替 发展的加速度不断增大，在产业结构中的主导地位逐渐形成对经济的拉动作用不断显现，以金融

25、、贸易、房地产为代表的现代服务业蓬勃发展 快速完成相应商业地产开发，推出完备的商业服务，形成成熟消费氛围。以吸引面向中等消费层次的商家为主要招商目标，兼顾高、低层次消费需求。着力提高服务水平、形成服务品牌。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)256.2.1 发展二次产业的重要性与定位依据重重要要性性与与定定位位依依据据周边产业区存在巨大的工业配套服务需求周边产业区存在巨大的工业配套服务需求工业化过程中必须有二次产业作为工业化过程中必须有二次产业作为有力支撑有力支撑分城区规划有分城区规划有57.2957.29公顷二次产业用地公顷二次产业用地SHAG/021105/SH-PR(200

26、0GB)266.2.2 二次产业的发展定位与条件分析充分吸收临近产业区的产业辐射，优先发展重装及物流相关产业，形成生产规模与完整的产业链产业导入原则产业导入原则发展条件发展条件发展定位发展定位外部产业区产生大量的产业支持需求，泥城规划预留57.29公顷二次产业工业用地，工业园区将按照高标准设置配套硬件并为入园企业提供优惠政策先期导入小型化、轻质化、低能耗、低污染及劳动密集型产业，后期向知识（技术）密集型发展SHAG/021105/SH-PR(2000GB)二次产业重点导入门类选择二次产业重点导入门类选择l金属制品加工l汽车销售维修l精密仪器制造l办公用品生产l劳保用品生产都市型工业是政策许可政

27、策许可土地使用土地使用投资回报投资回报技术能力技术能力市场前景市场前景是否有助是否有助于就近吸于就近吸收产业区收产业区辐射，为辐射，为产业区提产业区提供产持支持供产持支持是否能就是否能就近销售产品近销售产品是否能有是否能有效吸收当效吸收当地劳动力地劳动力是否对环境和是否对环境和生态系统造成生态系统造成不良影响不良影响是l电子仪器仪表l机械设备租赁l汽车销售维修l金属制品加工l电梯制造l冷冻空调设备制造l印刷包装机械制造l人造板材机器制造l焊接器材、工程机械制造l柴油机、燃油系统、柴油发电机组制造l配输电设备制造l精密仪器制造l锻铸件设计、制造、销售l陆用电站、地铁盾构、工程机 械等成套设备的制

28、造、安装、维修l各类特种集装箱制造、维修l管材制造l连铸设备制造l综合技术l办公用品生产l劳保用品生产l都市型工业 否否暂不计划发展作为未来新型工业化产业发展重点l金属制品加工l汽车销售维修精密仪器制造办公用品生产劳保用品生产电子仪器仪表l机械设备租赁l综合技术l都市型工业 SHAG/021105/SH-PR(2000GB)28二次产业中重点导入产业配套加工型配套加工型产业产业重点导入产业重点导入产业都市型工业都市型工业定义：定义：通过加工将原材料转化为产品的工业重点导入门类：重点导入门类：金属制品加工、专用设备制造、精密仪器制造、综合技术、办公用品生产、劳保用品制造、企业列举：企业列举：米高

29、汽车包装、富宝管业、鼎虹汽车综合维修中心、金盈压力容器、斯特克连铸设备、尹昭金属制品等定义：定义：都市型工业是指以高就业、高税收、低污染为主要特征，适合在城市发展的轻型工业泥城近期宜发展都市型工业类泥城近期宜发展都市型工业类型型服装服饰、食品加工、包装印刷、室内装饰装璜、工业设计SHAG/021105/SH-PR(2000GB)29泥城都市型工业的阶段性发展取向泥城都市型工业的阶段性发展取向服装服饰业副食品加工制造业包装印刷以及广告制作业室内装饰装潢产品设计开发与组装业工业设计业小型电子信息产品制造业近期（近期（2005-200102005-20010）：重点发展劳动密集型产业重点发展劳动密集

30、型产业类型类型远期（远期（2011-20202011-2020）：重点发展知识密集型产业重点发展知识密集型产业大型电子信息产品制造建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计电影与录像交互式软件音乐、表演艺术出版业软件及计算机服务电视、广播及旅游等在内的创意产业类型类型资料来源:NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)30都市工业园区有效管理之因素分析都市工业园区有效管理之因素分析可考虑采取在园区建造展示厅集中展示都市型工业发展成果等方法提高社会认可程度，增强对企业的吸引力。大力引进与培养设计人才、管理人才、营销人才及高水平技工。基础设施融资渠道园区形象人才策略区内企业管理

31、模式中小型企业是都市型工业园区的主力成员，往往不能承担基础设施的巨额投资。工业园区完善的基础设施对此类企业将具有强大的吸引力。都市型工业园区前期投资巨大且回收周期较长，往往给投资主体造成巨大压力。在投资资金不足的情况下应积极拓宽融资渠道，采取政府参股、民间资金参股等方式缓解资金压力。考虑到区内多数企业规模小、管理落后等情况，可采取产业主体多元化或两权分离等形式协助小企业进行高效管理。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)都市型工业标准厂房都市型工业标准厂房功能功能指标指标要求要求建议建议在未来5年内（20062010）能适应泥城都市型工业发展要求、面向多目标客户的多用途、产业型厂房

32、。容积率1.4 建筑密度45%高度40米模块：6米9米层数：4层为主，部分3层层高：底层5.56米 2层及以上4.5米核定载重量：500kg/m800kg/m 低密度、高绿化的现代都市型工业园区形象 厂房可分割性强 预留充足的货运通道与停车位 预留通勤车辆集中停放位置 2030个辅助厅配备1个辅助厅 预留餐厅用房？SHAG/021105/SH-PR(2000GB)326.3.2 生产型服务业会计、审计、金融、保险、法律、货运代理、船舶代理、员工培训等商务办公服务商务办公服务物资流通中心物资流通中心 功能功能行业行业车辆服务车辆服务后勤服务后勤服务咨询中介服务咨询中介服务会展安排、票务服务、网络

33、维护、午餐供应、车辆出租、快递等清洁船舶、看守货物、回收垃圾、保安保洁、物业管理等供应建材、办公用品、劳防用品等汽车停放、加油、维修、保养等SHAG/021105/SH-PR(2000GB)336.3.3 生活型服务业构建以大型购物中心为骨干，以连锁经营、仓储式商场、超市、专卖店、社区便民商业多种形式相结合的商贸流通体系 功能功能行业行业社区服务业社区服务业休闲娱乐业休闲娱乐业商贸流通业商贸流通业要满足周边产业园大量流动人口的休闲需求，可重点发展餐饮洗浴、体育健身、影视娱乐等服务行业，适当发展美食街、主题风情街等 特色项目逐步构建以社区商贸、交通邮电、金融保险、综合技术服务等行业为支撑，以旅房

34、地产服务、社区服务、教育、文化、体育、信息、技术服务等为发展重点，以卫生保健、文化服务、体育健身等为保证的面向分城区居民的社区服务体系SHAG/021105/SH-PR(2000GB)346.4.16.4.1特色服务项目特色服务项目A2A2高速配套服务中心高速配套服务中心A2A2高高速速配配套套服服务务中中心心为往来车辆提供加油、维修、保养服务 建造Motel、Shopping Mall为驾驶员及 过路顾客提供餐饮、住宿、休闲服务在台风、大雾及暴雨天气提供停车服务SHAG/021105/SH-PR(2000GB)35A2高速配套服务中心经营测算表业态组成业态组成年总营业额年总营业额（亿元）年总

35、利润年总利润（亿元）年税收年税收（万元）理想理想值值11基本基本值值理想理想值值基本基本值值理想值理想值基本值基本值车辆维修、保养及车辆维修、保养及停车停车8.96.61.781.3283216171餐饮，娱乐，住宿餐饮，娱乐，住宿5.94.41.180.8849263674综合综合SHOPPING SHOPPING MALLMALL4.83.60.480.3627441945总计总计19.619.614.614.63.443.442.562.56159911599111790117901注：理想值是最大潜在市场需求量，基本值是保守估计的最低潜在市场需求量，以下同理。，以下同理。SHAG/02

36、1105/SH-PR(2000GB)36服务中心营业面积理想值为服务中心营业面积理想值为14.27万平方米，基本值为万平方米，基本值为10.25万平方米。万平方米。考虑到泥城土地规划的考虑到泥城土地规划的实际情况，取基本值计算每平方米土地产出率。实际情况，取基本值计算每平方米土地产出率。年营业额年营业额年利润年利润年税收年税收理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值综合土地产出率综合土地产出率（元（元/平方米）平方米）19122 19122 14244 14244 3356 3356 2498 2498 1560 1560 1150 1150 经济指标经济指标S

37、HAG/021105/SH-PR(2000GB)376.4.26.4.2特色服务项目特色服务项目建材交易中心建材交易中心n规划2020年临港新城居住人口约83万人，人均居住建筑面积约40平方米计算，未来15年内住宅建设量高达3300万 平方米。按每平方米建安成本600元、装 修成本400元计算，将直接产生300多亿元的建材需求。n在4930公顷的工业用地范围内，还将有大量工业建筑相继投入建设。建材建材交易交易中心中心SHAG/021105/SH-PR(2000GB)38考虑到泥城的土地规划现状，取各市场营业面积基本值得出建材交易中心考虑到泥城的土地规划现状，取各市场营业面积基本值得出建材交易中

38、心营业面积测算值。营业面积测算值。市场分类市场分类营业面积（万平方米）营业面积（万平方米）居住商业居住商业建筑安装建材2装饰建材2.7合计合计1 14.74.7工业工业建筑安装建材1.5装饰建材2合计合计2 23.53.5总计总计8.28.2SHAG/021105/SH-PR(2000GB)39临港新城临港新城2005200520202020年建材总需求量及相应税收年建材总需求量及相应税收测算测算市场总需求量市场总需求量（亿元）总税收总税收（亿元）理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值建安建材交易中心建安建材交易中心395.479.0522.184.43装饰建材交易中心装饰建材交易中

39、心197.25108.7515.488.54合计合计592.65592.65187.8187.837.6637.6612.9712.97市场类型市场类型SHAG/021105/SH-PR(2000GB)40建材交易中心年营业额、利润及税收测算建材交易中心年营业额、利润及税收测算年营业额年营业额（亿元）年总利润年总利润（亿元）年税收年税收（亿元）理想值理想值基本值基本值理想理想基本值基本值理想理想值值基本基本值值建安建材建安建材交易中心交易中心26.365.275.271.051.480.30装饰建材装饰建材交易中心交易中心13.157.252.631.451.030.57合计合计39.5139

40、.5112.5212.527.907.902.502.502.512.510.870.87市场类型市场类型SHAG/021105/SH-PR(2000GB)41建材交易中心土地利用经济效益评价建材交易中心土地利用经济效益评价 建安及装饰建安及装饰材料交易中心材料交易中心年营业额年营业额（元（元/M M2 2）年总利润年总利润（元（元/M M2 2）年税收年税收（元（元/M M2 2）理想理想值值基本基本值值理想理想值值基本基本值值理想理想值值基本基本值值综合土地产出率综合土地产出率481848183 3 152615268 8 96349634 30493049 30613061 106110

41、61SHAG/021105/SH-PR(2000GB)42 办公及劳保用 品采购中心6.4.36.4.3特色服务项目办公及劳保用品采购中心特色服务项目办公及劳保用品采购中心n该项目外部需求巨大，投资风险相对较小，有助于泥城迅速积累客户群、创造特色服务品牌效应。临港开发将带来对建设物资的大量需求，供给建设与生产所需物资必然成为泥城在未来15年内稳定的利润来源。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)43办公及劳保用品市场年营业额、利润及税收测算办公及劳保用品市场年营业额、利润及税收测算市场类别市场类别使用年限使用年限年折旧率年折旧率潜在年需潜在年需求总额求总额（亿元）（亿元）年营业额年

42、营业额（亿元）（亿元）年利润年利润（亿元）（亿元）税收税收（万元）（万元）办公用品市场48年12.5%25%10.347.241.444568劳保用品市劳保用品市场场-12.228.561.715401合计合计22.5622.5615.815.83.153.1599699969SHAG/021105/SH-PR(2000GB)44以同行业单位建筑面积年均营业额1.5万元为参照，计算得办公及劳保用品市场建筑面积需求：市场分类市场分类建筑面积（建筑面积（MM2 2）理想值理想值基本值基本值办公用品市场办公用品市场6.894.83劳保用品市场劳保用品市场8.155.71考虑到泥城规划用地状况，取建筑

43、面积测算的基本值作为办公与劳保市场所需的建筑面积，按照公式：土地产出率=营业额建筑面积容积率（取值1.4）进行计算得出下表：指标指标年营业额（元年营业额（元/平方米）平方米）年利润（元年利润（元/平方米）平方米）年税收（元年税收（元/平方米）平方米）土地产出率土地产出率理想值基本值理想值基本值理想值基本值21486214861504815048429542953000300014031403983983SHAG/021105/SH-PR(2000GB)特色服务产业传媒产业特色服务产业传媒产业Text纵观全国形势，我国整个传媒市场规模已经超过1000亿元，目前仍有近1/3增量空间没有有效开发。泥

44、城具有发展传媒产业的基础临港开发对传媒相关服务需求量巨大传媒产业属于智力型产业，相对于其他服务业门类而言资金投入少、产品附加值高，未来将成长为泥城的特色产业和利润点。传传媒媒产产业业SHAG/021105/SH-PR(2000GB)46今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策略定位六、产业发展战略六、产业发展战略 八、成本核算与效益评估八、成本核算与效益评估 七、城市开发战略七、城市开发战略SHAG/021105/

45、SH-PR(2000GB)477.1 城市区域开发总体战略模式“熟地熟地”开发模式开发模式综合开发模式综合开发模式生地开发模式生地开发模式获得土地使用权后，在规划的指导下，完成土地的一级或二级开发，完成周边及区域内大配套或小配套建设，然后对项目进行招商。完成房地产项目综合开发(包括土地开发房屋开发和基础设施开发)后，对项目实施销售或租赁，直接获取各环节开发利益。将获得的土地使用权直接转让给开发商，有开发商组织完成地产开发和项目开发。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)7.2 泥城土地开发的总体策略土地开发总体策略土地开发总体策略实行以“熟地”开发模式为主导，项目综合开发、“生地”

46、开发模式为补充，多种开发模式相结合的 多元开 发模式 兼顾进度与 效益，整体 开发与重点 开发、深度 开发相结合。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)497.3 住宅房地产开发战略初期阶段初期阶段20052007年年中期阶段中期阶段20082015年年远期阶段远期阶段20162020年年采取项目综合开发模式实行以“熟地”开发模式为主，项目综合开发模式为补充的多元开发模式。转向以现代物业管理为主的经营模式。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)50住宅开发建筑面积分类图住宅开发建筑面积分类图住宅总量50.31动迁自住用房16110021.57320动迁房转入二手市场 6

47、9高档商品房 8.24中档商品房16.58普通商品房10.55单位：万平方米71.88动迁用房23028.12 90商品房 3.3026.3753.08SHAG/021105/SH-PR(2000GB)51重要商业业态分阶段营业面积需求测算 单位：万平方米单位：万平方米商业业态商业业态20082008年年20152015年年20202020年年理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值理想值理想值基本值基本值餐饮业8.26.810.78.915.613超级市场10.61.512.51.5商铺351847286834写字楼211528194129宾馆4.536496合计合计69.769.7

48、43.443.493.293.257.957.9136.1136.183.583.5SHAG/021105/SH-PR(2000GB)52采用以“熟地”开发与项目综合开发相结合的多元开发模式。7.4 商业房地产开发总体战略 泥城总规中商业建筑面积规划为58.9258.92万m2，测算得各类商业项目需求总面积理想值为136.1万m2，供需比为0.71：1；基本值为m2，供需比为0.43：1。从商业房地产总体需求和供给来看，总需求量远大于规划总供给量，远期需求市场潜力巨大，房地产增值前景乐观SHAG/021105/SH-PR(2000GB)537.5 工业房地产开发战略主要实行以“熟地”开发模式和

49、项目综合开发模式相结合的多元开发模式，允许个别对泥城发展有重大战略意义的大型工业公司采取“生地”开发模式。分类 用地面积(公顷)建筑面积（万方）非都市型工业 37.72 52.63 都市型工业 19.57 27.39 合计合计 57572929 8080.2 2 工业用地规划表工业用地规划表分类 用地面积(公顷)建筑面积（万方）非都市型工业 37.72 52.63 都市型工业 19.57 27.39 合计合计 5757 2929 8080.2 2 分类用地面积(公顷)建筑面积（万平方米）非都市型工业37.7252.63都市型工业19.5727.39合计合计57.2957.2980.0280.0

50、2SHAG/021105/SH-PR(2000GB)54今日议题今日议题一、宏观背景一、宏观背景临港大开发临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析三、需求分析四、外部竞争环境四、外部竞争环境五、五、SWOT分析与发展策略定位分析与发展策略定位六、产业发展战略六、产业发展战略 七、城市开发战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)55城市开发成本的主体构成：土地成本价+配套设施投入+期间管理成本城市开发收益的主要体现：土地出让金开发成本与收益平衡点：土地出让收益=城市开发成本收益平

51、衡测算方法：1、测算城市开发过程中土地与配套设施建设总投入、期间管理成本；2、按相应权数将上述成本分配可出售土地；3、通过上述测算取得主要各类土地出让的基准价格，界定城市总体开 发的盈亏平衡。8.1开发成本与收益平衡测算SHAG/021105/SH-PR(2000GB)56住宅用地住宅用地商业用地商业用地工业用地工业用地土地成本价（万元土地成本价（万元/亩）亩）489624土地楼板价（元土地楼板价（元/M/M2 2）5141028257市 政 配 套 费 用 分 摊市 政 配 套 费 用 分 摊（万元（万元/亩）亩）40.6540.6540.65市 政 配 套 费 用 分 摊市 政 配 套 费

52、 用 分 摊（元（元/M/M2 2）435.54435.54435.54按土地合计（万元按土地合计（万元/亩）亩）88.4588.45136.65136.6564.6564.65按楼板合计（元按楼板合计（元/M/M2 2）949.54949.541463.541463.54692.54692.54泥城单位土地成本价格泥城单位土地成本价格SHAG/021105/SH-PR(2000GB)泥城公司经济运营模式泥城公司经济运营模式土地出让土地出让政策性贷款政策性贷款项目合作资金项目合作资金其他其他收入 收入收入 泥泥 城城 公公 司司拆迁安置拆迁安置七通一平等市政配套七通一平等市政配套公园等公共设施

53、公园等公共设施卫生、文化、教育设施卫生、文化、教育设施 及相关配套及相关配套公司运营成本公司运营成本其他其他支出支出前期：前期：20052010年年商品住宅出售商品住宅出售商业地产租赁商业地产租赁标准厂房出租标准厂房出租商业经营商业经营管理费用征收管理费用征收广告收入广告收入其他其他公司运营成本公司运营成本贷款偿付贷款偿付项目投资分红项目投资分红其他其他中后期：中后期：20112020年年l2020年后你扯鞥公司退出分城区的建设、运营、管理，转型为综合物业管理公司。l泥城分城区政府最终成为城市运营的管理者。泥泥 城城 公公 司司收入 收入收入支出支出SHAG/021105/SH-PR(2000

54、GB)8.3 泥城开发宏观经济效益评估泥城开发宏观经济效益评估时间时间人口（人）人口（人）GDPGDP（万美元）（万美元）人 均人 均 G D PG D P（美元）（美元）三次产业比重（）三次产业比重（）20042004年年5596810343 184822：50：2820102010年年63755注注1 14494770505：55：4520152015年年81383注注2 2131263161292：43：5520202020年年82213注注3 33033583689935：65注注6 6泥城主要年份GDP泥城主要年份GDP10343103434494744947131263131263

55、3033583033580 050000500001000001000001500001500002000002000002500002500003000003000003500003500002004年2004年2010年2010年2015年2015年2020年2020年（万美元)（万美元)泥城主要年份人均GDP测算泥城主要年份人均GDP测算0 05000500010000100001500015000200002000025000250003000030000350003500040000400002004年2004年2010年2010年 2015年2015年2020年2020年人均GDP

56、（万人均GDP（万美元）美元）SHAG/021105/SH-PR(2000GB)8.4 泥城开发对当地就业的影响泥城开发对当地就业的影响 非都市 型工业 就业人口 33953395人人 都市型工 业就业 人口 1000010000人人20052010年 第二产业 就业人口 1.561.56万人万人 三次产业 就业人口 4.42万人20112020年SHAG/021105/SH-PR(2000GB)60房地产开发不仅是分城区快速推进城市开发、快出形象的关键，更是泥城公司获得分城区开发所需资金，实现财务平衡的重要途径。立足于泥城公司土地一级开发商的职能与任务，报告建议：将房地产开发作为泥城开发的核心 建议：将房地产开发作为泥城开发的核心建议：将房地产开发作为泥城开发的核心SHAG/021105/SH-PR(2000GB)61THEEND！SHAG/021105/SH-PR(2000GB)62