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1、沈阳五洲城项目营销部策划培训-加权定价法房地产定价分为几大类：一；成本定价法。项目单价二项目成本单价X（加成率）二：竞争价格定价法。竞争单价主要是从周边项目单价进行比较三：加权定价法。根据市场信息，结合各项关键系数生成单价。 四：客户反馈意向定价。问卷调查，当地客户承受单价。什么是加权定价法？加权定价法主要用于房地产定价为主，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。该定价方法指的是 对项目价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目 类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值
2、求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目 的均价得出拟售项目的均价，最后根据位置、发展、优势、规划等进行价格调整确定出拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进 行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。蓝色部分/数值二红色分值表一：项目影响因素权重计算表影响因素价格位置交通开发实 力经营商实力商业氛围人流量面积区间车流量项目规 模业态规划广告推 广得分权重价格X4.5566667889974.50.125地理位置4.5X566667889974.50.125交通情况44X
3、55556778864.00.108开发商实力334X4.54.54.55667754.50.092经营商实力3344.5X4.54.55667754.50.092商业氛围3344.54.5X4.55667754.50.092人流量3344.54.54.5X5667754.50.092面积区间2234444X556645.00.076车流量11233334X4.55534.50.058项目规模112333344.5X5534.50.058业态规划0012222344X4.524.50.041广告推广00122223444.5X24.50.041合计5941蓝色部分是前面几项的和，红色部分是根据
4、每一项与数值的比值得出的，并作为权重系数的固定计算值。表二：类比量化定价法计算表影响因素权重类比项目1类比项目2类比项目3类比项目4拟售项目价格0.125地理位置0.125交通情况0.108开发商实力0.092经营商实力0.092商业氛围0.092人流量0.092面积区间0.076车流量0.058项目规模0.058业态规划0.041广告推广0.041合计1看这个表，红色部分就是根据上面那个表得来的，应该是上面那个公式（表一中的红色部分）代入到这个表中开始打分（自行打分）。根据表中的红色部分开始打分，打分的区间就是红色的权重系数。比如第一项，权重是 0.125，意思是你在 0 到 0.125 之
5、间打分，分值尽量结合沈阳本地市场情况。权重这个词的 意思在这上面得以很好的体现。那么打分根据什么打分呢？需要下面这个东西，根据下面这个表的内容，结合你的主观判断开始给你的拟售项目和类比项目打分。表三：项目影响因素、指标与分值（打分依据）定级因素指标分值价格百兀以上为等级划分基础，价格是否具有优势地理位置距所在片区中心区的远近交通情况道路平整、地铁、车站、车道情况开发商实力资金情况、项目数量、开发专业程度经营商实力商管公司经营专业度、团队规模商业氛围此块区域商业氛围分值人流量客流量、人气聚集程度面积区间商铺是否使用灵活车流量此块区域交通车流量项目规模项目占地、总建筑面积结合本地市场进行分值打分业
6、态规划业态是否全面合理并结合本地市场广告推广版面大小，广告频率，广告创意、推广金额表四：加权定价演示影响因素权重类比项目1类比项目2类比项目3类比项目4拟售项目价格0.125U.U550.040.060.030.0/地理位置0.1250.050.0550.120.0/0.08交通情况0.1080.060.050.080.040.08开发商实力0.0920.060.040.090.040.09经营商实力0.0920.080.0/0.0/0.0/0.08商业氛围U.U920.0/50.0/60.040.080.05人流量U.U920.060.050.040.050.04面积区间0.0/60.040
7、.050.030.060.025车流量0.0580.040.040.030.040.03项目规模00580.050.050.040.050.045业态规划00410.040.040.020.040.02广告推广00410.0250.030010.020.03各项目权重合计10.6350.59!0.6210.590.64各项目市场均价23803650类比项目权重系数1.0078741.082910321.0305958134.206125913类比项目修正价格3829.92133465.313032452.8180353959.32203413707.37436分项数值及均价91/./2/6/892.180435600.995/9/61021.0958/3431.999/69绿色为影响因素综合类比项目权重系数=拟售项目权重系数/类比项目权重系数类比项目修正价栓二类比项目权重系数*类比项目市场均价各项目分项数值二类比项目修正价栓*类比项目权重系数/类比项目权重系数之和拟售项目均价二各项目分项数值之和至此,项目均价得出。
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