济南奥体中路地块投资决策报告57p

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1、济南奥体中路地块投资决策报告2013-10一二三四区域及市场分析项目定位及规划设计方案报告内容开发计划及财务分析项目基本情况五投资分析结论Part 1一、项目基本情况一、项目基本情况u 项目区位(该项目基本为净地)项目位于项目位于济南高新济南高新区会展中区会展中心西侧，心西侧，奥体中心奥体中心板块；板块；据土地方据土地方介绍，地介绍，地上有上有3户未户未搬走，项搬走，项目转让前目转让前，会清理，会清理完毕）完毕）项目区位项目区位市政府市政府奥体中心奥体中心会展中心会展中心u 项目周边主要道路有经十路、奥体中路、工业南路等，东侧临近会展中心，距离经十路约2.3公里。5u 项目交通地块距离济南会展

2、中心大约地块距离济南会展中心大约900900米，距离市政府约米，距离市政府约3.23.2公里，距离公里，距离奥体中心约奥体中心约2.72.7公里，距离经十路约公里，距离经十路约2.32.3公里。公里。u用地范围用地范围该项目位于丰台区张郭庄地区，用地的四至范围为：东至规划长辛店北十一路（现状长顺该项目位于丰台区张郭庄地区，用地的四至范围为：东至规划长辛店北十一路（现状长顺一路），南至规划芦井路（现状园博西二路），西至规划长辛店北九路（现状长顺二路）一路），南至规划芦井路（现状园博西二路），西至规划长辛店北九路（现状长顺二路），北至规划长辛店北十八路（规划路）。，北至规划长辛店北十八路（规划路）

3、。园博西二路园博西二路长长顺顺二二路路规规划划路路规划路规划路项目项目为净为净地地7u四至现状四至现状地块东侧高压线密布，影响本地块形象和档次提升地块东侧高压线密布，影响本地块形象和档次提升u项目挂牌信息项目挂牌信息宗地编号面积（）面积（亩）规划容积率地上建筑面积（）土地用途挂牌公告周期竞买保证金截止时间起始价（万元）保证金（万元）2014072号63627，其中建设用地4034295.4其中建设用地60.52.3293545 住宅、商业金融、托幼 2014年9月24日09时00分至 2014年10月28日15时00分2014年10月27日15时00分 135000 41000该地块为净地挂牌

4、，起始总价为该地块为净地挂牌，起始总价为135000万元，土地单价为万元，土地单价为2231万元万元/亩，楼面地价为亩，楼面地价为14431元元/平平米。米。需在10月24日向银行报头寸，10月27日15：00之前竞买保证金缴纳截止；竞买达到合理上限时，转为竞报限价房面积方式确定竞得人；万年长兴置业有限公司（万年基业的子公司）为一级开发主体。u规划条件规划条件规划地块编号用地性质用地规模（平方米）容积率地上建筑规模（平方米）控制高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）B-47R2二类居住用地264902.566225602540B-48R53托幼用地43000.8344093030B-52C2商业

5、金融用地9552（含邮政所一处200平米）2.523880603040小计4034293545住宅面积住宅面积66225平米，其中限价房平米，其中限价房19800平米，套型面积小于平米，套型面积小于90平米，限价平米，限价13000元元/平米平米；商业面积；商业面积23880平米；托幼面积平米；托幼面积3440平米。平米。u周边配套分析周边配套分析地块周边目前配套设施如学校、医院、商业等缺乏，园博园与地地块周边目前配套设施如学校、医院、商业等缺乏，园博园与地铁十四号线张郭庄站为拉动项目的重大利好因素。铁十四号线张郭庄站为拉动项目的重大利好因素。地铁张地铁张郭庄站郭庄站园博园园博园北方车辆北方车

6、辆研究所研究所地块地块北方车辆研究所职工1700人车辆厂车辆厂社区社区园博府园博府地铁十四号线张郭庄站万年基业园博府Part 1二、区域及市场分析二、区域及市场分析 14年8月，全市有5块经营用地供应，分别位于丰台区、朝阳区、石景山区、海淀区等4个区域，其中丰台区供应地块数量最多，供应2块，其余3个地区各供应1块；8月全市供应经营性用地57万平米，其中，丰台区供应量最大，为21.51万平米，朝阳区供应也较多，供应17.61万平米。*总建筑面积13年月均1537月6月*5月*3月*2月*8月*8月20142014年北京土地市场供应量明显低于去年水平，其中连续三个月出现了零供应的局面年北京土地市场

7、供应量明显低于去年水平，其中连续三个月出现了零供应的局面土地市场供应自今年以来，土地成交市场整体呈现下降趋势，起伏较大，其中，6月份无经营性地块成交；8月成交地块中，2块住宅用地，分别为西城区华嘉胡同地块和通州永顺镇0204-A地块，其中，西城区华嘉胡同地块总价74.6亿，为14年北京总价地王，通州永顺镇0204-A地块含包含142554平米自住型商品住房，其余地块均为商服用地。*7月6月5月4月*2月*1月*；。自今年以来，土地成交市场整体呈现下降趋势，起伏较大，其中，自今年以来，土地成交市场整体呈现下降趋势，起伏较大，其中，6 6月份无经营性地块月份无经营性地块成交成交土地市场成交 14年

8、8月，全市土地成交市场活跃，有12块经营性土地成交，成交257亿元，成交楼板价为13960元/平米；近一年土地成交楼板价波动较大，整体呈现上涨趋势。近一年土地成交楼板价波动较大，整体呈现上涨趋势。*7月6月5月4月*3月*2月1月*8月*8月受成交区域不均匀影响，近一年土地市场价格成交波动大，但总体呈上涨趋势，未来北受成交区域不均匀影响，近一年土地市场价格成交波动大，但总体呈上涨趋势，未来北京土地资源的严重稀缺性，将逐渐推高土地价格京土地资源的严重稀缺性，将逐渐推高土地价格 土地市场价格1编号成交时间亩数总价万元 单价万/亩楼面价元/开发商12014-04-101532100001373113

9、64中长合源22013-11-1923325100010779509 国开东方32011-02-181571210907716500万年基业42011-3-311761005005716121珠江投资52004-02-233321024430.8347中体集团2345随着房价的不断升高，区域土地价格逐年上涨，居住类土地楼面地价已经超过万元。随着房价的不断升高，区域土地价格逐年上涨，居住类土地楼面地价已经超过万元。1515区域土地市场成交日期净用地面积用地性质容积率地上建筑面积土地价格2014-04-10153亩居住用地1.8118.48万总价210000万元单价1373万/亩楼面价11364元

10、/u 2014年4月10日，丰台区长辛店镇辛庄村地块由北京中长合源置业有限公司竞得，按照挂牌文件，地块须配建25360平米学校（幼托和中学），同时北京中长合源置业有限公司现场竞报限价商品住房85000平方米，销售限价为11000元/平方米。将限价商品住房超出售价的成本以及学校建安成本分摊到普通商品住房，则楼面地价约为20500元/平米。该项目预计2015年下半年入市。16供应日期净用地面积用地性质容积率地上建筑面积土地价格2014-04-1080亩居住用地2.412.96万起拍价190000万元单价2375万/亩楼面价14460元/区域土地市场房地产市场下行态势下，自下而上的政策松绑已经全面展

11、开，在中央与地方双重利房地产市场下行态势下，自下而上的政策松绑已经全面展开，在中央与地方双重利好政策下，市场将逐渐转好，北京市场虽未放开限购，但是中央政策层面已经对市好政策下，市场将逐渐转好，北京市场虽未放开限购，但是中央政策层面已经对市场产生直接刺激，预计场产生直接刺激，预计20152015年市场将有较大反弹年市场将有较大反弹政策归类政策归类城市城市/省份省份已取消限购南宁、呼和浩特、济南、长沙、南昌、长春、苏州、衢州、武汉、海口、成都、天津、无锡、西安、杭州、石家庄、徐州、温州、宁波、青岛、大连、合肥、金华、绍兴、太原、乌鲁木齐、佛山、郑州、昆明、哈尔滨、台州、银川、贵阳、兰州、福州、厦门

12、、沈阳、舟山、西宁、南京、珠海未取消限购北京、上海、广州、深圳、三亚二次调整限购二次调整西安、杭州、宁波、青岛、南昌、无锡、南宁首套房贷优惠、二套贷款放松成都、广西省、绍兴、福建省、江西省、湖北省契税减免河北省、海口、包头财政补贴四川省政府出资去库存绍兴、嘉兴、湖南省、湖北省2014 年9月30日下午，央行、银监会出台重磅救市文件，松绑限贷，文件内容提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下 限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政 策；在已取消或未实施“

13、限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。区域土地市场随着大量自住房入市影响，分流了部分市场需求，加之房贷收紧影响，增加购房成本等因素，造成观望情绪加重，抑制了商品住宅成交量上涨，成交量依旧保持较低水平。虽然部分项目去化良好，但总体上随着库存的不断积压，开发商出货的压力将越来越大。从之前的低价开盘，到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场回暖有待观察，胶着继续。在此楼市下行期间，开发商多采取“小批量多批次”的推盘模式，一方面便于灵活地调整推盘

14、节奏及定价实现快速去化，另一方面，快速将潜在客户转化为实际购买。*3月*2月2014年1月*6月*5月*4月面积（万平米）面积（万平米）*12月*11月*10月*受总体市场下行影响，自受总体市场下行影响，自20142014年年1 1月份以来，北京住宅市场基本处于供大于求的局面，月份以来，北京住宅市场基本处于供大于求的局面，供求比达到供求比达到1.22:11.22:1北京住宅市场供求2014年8月份，普通住宅销售面积为39万平米，环比上涨44%；普通住宅销售均价为21538元/平米，环比下降4%。*环比环比（%）*2013年1月*注：商品住宅数据不包含自住房数据受市场下行影响，北京普宅市场价格环

15、比出现一定幅度回落，市场均价在受市场下行影响，北京普宅市场价格环比出现一定幅度回落，市场均价在2150021500左右，左右，同比仍有一定幅度增长同比仍有一定幅度增长北京普宅市场价格14年8月，公寓成交面积为8万平米，环比上涨17%。8月公寓供应面积为10万平米，环比上涨28%。8月成交均价18727元/平米，环比下降28%。*面积（万平米）面积（万平米）*6月5月4月3月2月2014年1月12月11月10月*注：商品住宅数据不包含自住房数据北京公寓市场目前存量仍然较大，截止北京公寓市场目前存量仍然较大，截止8 8月份市场仍剩余存量月份市场仍剩余存量3333万平米，供求比为万平米，供求比为1.

16、22:11.22:1，价格受总体市场影响较大，目前价格处于低谷状态，目前均价，价格受总体市场影响较大，目前价格处于低谷状态，目前均价1870018700左右左右北京公寓市场 根据近一年统计数据，丰台区住宅供应面积为根据近一年统计数据，丰台区住宅供应面积为37.437.4万平米，成交面积为万平米，成交面积为30.4730.47万平米，供求比为万平米，供求比为1.23:11.23:1，总体供大于求；，总体供大于求；8 8月份成交价格环比回落较大月份成交价格环比回落较大，处于近一年来最低值，约为，处于近一年来最低值，约为2750027500元元/平米平米21注：数据来源克尔瑞数据库丰台区住宅市场供求

17、北京市房地产市场研判本案隶属生态城整体规划，位于城市本案隶属生态城整体规划，位于城市“西部发展带西部发展带”核心区域，发展前景广阔核心区域，发展前景广阔区域背景现状区域名称：北京丰台区长辛店生态城区域位置：北京丰台区长辛店北部区域范围：500公顷规划人口：2.67万人 中国首个将原有生态城概念性规划理念进一步落实于可操作层面的控制性详细规划 区域位于长辛店北部，属丰台区内永定河西岸的河西地区，是北京市域范围内的西部次区域以及“西部发展带”上 长辛店区域，在产业发展、环境改善、人口迁移、居住升级、生活消费、文化教育等方面存在与石景山区域互动发展的空间西部发展带区域房地产市场n产业格局优化调整，城

18、市功能升级扩展是产业格局优化调整，城市功能升级扩展是城市格局的关键。城市格局的关键。n“新南城新南城”和和 2900亿城南发展计划，南城亿城南发展计划，南城建设列入政府重点工作范畴。建设列入政府重点工作范畴。发展成熟快速发展l 城市发展现状海淀区石景山区丰台区大兴区房山区门头沟区长辛板块城市商圈逐渐南移，南城是未来城市功能扩展的重心城市商圈逐渐南移，南城是未来城市功能扩展的重心区域房地产市场l 城市未来格局的转变n 北京未来发展的总体战略概括为拉动城南发展，构建北京未来发展的总体战略概括为拉动城南发展，构建“一轴、两翼、三区、四核一轴、两翼、三区、四核”的空的空间发展格局间发展格局 海淀区石景

19、山区丰台区大兴区大兴区房山区房山区门头沟区长辛板块目前来看，住宅市场长辛店板块热度不及房山板块与大兴板块目前来看，住宅市场长辛店板块热度不及房山板块与大兴板块区域房地产市场项目区位项目区位万科金域缇香珠江御景山语城领秀翡翠山奥林匹克花园目前区域住宅楼盘大部分已经售罄，市场供应量较小。26园博府区域房地产市场u 区域房地产市场仍处于北京边缘性板块，热度不及大兴与房山等板块，产品主要以低密度洋房与别墅等，洋房以改善型的140-230平米的产品为主，高层产品仍以80-120平米的刚需产品为主。区域高层产品目前剩余不多，竞争压力较小，多剩余洋房产品占较大比例。项目名称产品物业类型主力户型已去化剩余量园

20、博府住宅高层别墅80-120300-45070000150000公寓高层50200000领秀翡翠山洋房多层（4层）160、185-23036000209000北京山语城住宅多层（6层）118-160105600166120金域缇香住宅 高层85、103、11514000016926珠光御景（二手房）住宅洋房90-1602290000中体奥园（二手房）别墅洋房、联排300,0003000000中奥广场公寓小高层40-80250009140合计94060040118627区域住宅市场特征u 区域与本案最近的园博府项目容积率最高，与本案相近，但项目目前已售罄，项目精装高层售价在25000元/平米，年

21、回款额在10亿左右，其他项目容积率都较低，属于低密项目；区域公寓产品多为40-80平米投资型小户型，去化速度较慢。项目名称首次开盘总占地面积（平米）总建筑面积（平米）容积率月均去化（平米）目前售价（元/平米）园博府20125122.5高层3000公寓800联排400高层26000（精装公寓22000联排3-4万领秀翡翠山2013-12-22204,350245,2191.23,620在售洋房27000北京山语城2012-06-16212,281271,7201.34,86123,241金域缇香2013-09-07 67,641156,9262.35,06927,000（精装）珠光御景（二手房）

22、2011-11-19164,171229,8391.44,40524,000中体奥园（二手房）2006-01-01300,000300,00011,168住宅30,183商业16,000中奥广场201222760341401.590025000毛坯27000精装28区域住宅市场特征园博府25000元元/典型个案地理位置丰台西五环永定河畔园博版块总占地面积（万平米）5建筑面积（万平米）12建筑类型 联排、高层总期数/现期数 高层6栋，联排6栋，公寓2栋总户数 高层600户，联排31套，公寓400套容积率2.5绿化率40%开盘时间 2012.4交房时间 2014-12-31主力户型高层80-120

23、；联排300-450 公寓50价格说明高层精装25000，联排30000-40000，公寓22000毛坯月均去化高层3000平米，公寓800平米，联排400平米主要卖点地铁14号线、生态地产开发商:万年基业建设投资有限公司 园博府本案本案山语城山语城23000元元/地理位置丰台长青路南宫体育公园北侧100米总占地面积（万平米）21.28总建筑面积（万平米）27.17建筑类型 多层总期数60栋总户数 1956户容积率1.3绿化率40%开盘时间 2012.6交房时间 2014-12-31主力户型118-160平米价格说明均价23000月均去化4861平米主要卖点品牌、稀缺低密度、开发商:中铁房地产

24、集团北京丰昊置业有限公司本案本案领秀翡翠山27000元/地理位置王佐镇长青路南侧总占地面积（万平米）20.3总建筑面积（万平米）22建筑类型 洋房总期数/期数 首期共计19栋楼总户数 总户数1142户容积率1.2绿化率35%开盘时间 2012.11.5交房时间 2015-8-31主力户型洋房160-185240、280价格说明在售洋房27000月均去化3620平主要卖点低密度社区，墅质洋房开发商:北京科技园建设有限公司本案本案区域房地产市场研判区域房地产市场目前未发展成熟，板块不够热点，未有大品牌开发商进驻，未来仍有一定潜力；区域虽然有较多改善型的洋房、别墅等稀缺性产品，但区域环境与位置决定其

25、价格与层次都处在中档水平；区域项目去化速度也较为一般，单项目去化速度月均在3000-4000平米；公寓产品去化也较为一般，单项目月均在600-800平米；区域客户主要以园博园以及周边的拆迁户为主，内向型市场，地缘性较强；地铁的开通可带来市区部分刚需客户。Part 1三、三、项目定位及规划设计建议项目定位及规划设计建议序号 用地性质用地代码用地编号用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）建筑高度（米）建筑密度（%）容积率1居住用地二类居住用地RR2B-472.633.066.626.9660252.52配套教育托幼R53B-480.430.349300.83公共设施用地 商业金融C C2B-520.

26、950.952.3882.38860302.54道路广场用地道路用地SS11.67851.67855绿地代征绿地GG1B-510.650.656总用地6.33859.35容积率2.5，开发强度较大；地块分析B-47B-48B-52B-51居住建筑规模：6.62万平米；商业金融建筑规模：2.4万平米托幼：0.34万平米T1：项目北侧地块跟本案同一时间入市，直接带来威胁；T2：区域周边未来仍有大量未开发用地入市给本案带来威胁。O1：园博园及地铁14号线给未来区域成熟带来机会；O2：未来周边大体量开发，增加区域成熟度；O3：目前竣工的园博府项目给区域带来成熟度；S1：通达性好；S2：毗邻园博园，生态

27、地产；S3：紧邻14号线地铁站；S4：不涉及拆迁，马上开工；W1：区域不成熟，无商业氛围；W2：宗地周边配套缺乏；W3：区域非热度板块；W4：地块小，对市场引导能力弱；SWOT分析本案在大区域背景下可依靠地铁与园博园生态环境及区域未来发展，但本案在大区域背景下可依靠地铁与园博园生态环境及区域未来发展，但面对同时入市的北侧地块必须打造项目的产品力，进行差异化竞争。面对同时入市的北侧地块必须打造项目的产品力，进行差异化竞争。地块价值项目住宅地块价值项目住宅地块价值1、时间价值：不涉及拆迁，马上可以开工建设。2、区位价值：14号线轻轨交通、园博园等利好条件落实。3、文化价值：靠近园博园。地块不利之处

28、地块不利之处1、目前该地块周边商业配套较差，但未来的两三年以后（该小区入住时）将会形成成熟商业氛围。2、地块小，不利于地块规划；体量少，对市场引导能力相对薄弱。3、周边缺少商业氛围，商业部分价值弱，公寓回款能力较差。第 37 页城市生态央心，宜居典范之城本项目整体形象定位第 38 页项目整体市场定位京西园博园核心 中高档生态社区本项目整体市场定位主力客户来源辅助客户来源 本项目客户来源本项目中关村丰台区域北京其他区域丽泽商务区丰台区域（地缘性）置业客户丽泽商务区域区域客户客群定位（以客户为导向）园博园及附近拆迁户北方车辆研究所职工政府部门中层管理者私营业主京西部队及家属企业高级白领 本项目客户

29、来源客群定位（以客户为导向）p 青年家庭 首次置业（主要客群）青年之家：年龄28-32岁的青年家庭，部分老人为子女购房，且不和子女居住 青年持家：年龄30-34岁已婚的青年家庭+0-6岁小孩p 孩子家庭 首次改善（次要客群）小太阳：6-12岁小孩+父母 p 务实家庭首次改善 务实之家-中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇+18-24岁的孩子），作为居住升级的第一居所使用客群定位（以客户为导向）经济指标项目项目 规划面积（）规划面积（）住宅住宅6179061790住宅底商住宅底商44444444公寓公寓1890018900公寓底商公寓底商50965096地下车库地下车库3080

30、030800托幼托幼34403440总建面总建面124470124470楼号楼号建筑面积建筑面积地上面积地上面积 其中其中地下面积地下面积地上层数地上层数地下层数地下层数住宅面积住宅面积公建面积公建面积商业面积商业面积B1#楼11946119469990195691B2#楼11234112349990124491B3#楼2233422334210901244191B4#楼140601406014060191B5#楼66606660666091B6#楼34403440344031B7#楼11998119989450254871B8#楼11998119989450254871地下车库B-47238

31、0023800地下车库B-5170007000总计12447093670806903440954030800产品定位户型配比产品类型产品类型面积面积面积配比面积配比比例比例套数配比套数配比产品表现产品表现客户对位客户对位高层（19层）80-1201535017.0%150现金流产品中端首置客群小高层（9层）90-1301666018.5%160现金流产品中端首置+首改客群130-140（楼王）999011.1%75利润产品中高端改善性客群限价房901980021.9%220现金流产品首置公寓40-601890020.9%380现金流产品投资型客群底商100-200954010.6%70利润产品

32、投资型客群合计90240100%本案本案2.52.5容积率，以容积率，以80-12080-120平米的现金流产品为主，占总体的平米的现金流产品为主，占总体的70%70%，利润产，利润产品占品占30%30%；商业部分定位；商业部分定位40-6040-60平米的公寓，可变现。平米的公寓，可变现。设计方案长长顺顺二二路路长长顺顺一一路路B7#B4#B8#B6#B5#B2#B3#B1#园园博博西西二二路路 规规划划路路 规规划划路路价格定位产品类型产品类型销售价格（销售价格（2015年开盘价格）年开盘价格）18 层高层（精装）26000元/平米9层小高层（精装）28000元/平米精装楼王（小高层）30

33、000元/平米公寓（精装）24000元/平米底商35000元/平米ART-DECO 建筑风格建筑风格智能化参考 外围周边设置红外探测器和摄像头，社外围周边设置红外探测器和摄像头，社区内设置区内设置360度视角全天候摄像机。社区主度视角全天候摄像机。社区主入口、车库入口及各次入口均设读卡门口机入口、车库入口及各次入口均设读卡门口机、电控锁。、电控锁。入户大堂参考 建议设置入户大堂，增强项目品建议设置入户大堂，增强项目品质感。质感。Part 1四、开发计划及财务分析四、开发计划及财务分析开发计划 地块于 2014年10月14日09时00分至 2014年10月28日15时00分在北京市国土资源局土地

34、储备中心公开挂牌，计划12月30日取得土地本，为融资提供抵押物。报规方面，2015年4月30日取得建设工程规划许可证，6月10日取得施工许可证，7月30日取得预售许可证。施工方面，计划2015年4月1日开工，2015年12月30日主体封顶。序号序号计划节点名称计划节点名称总计一期计划时间节点总计一期计划时间节点备注备注开始开始周期周期完成完成1 1交地（拆迁）完成交地（拆迁）完成2012014 4-1-12 2-1-15 51 12012014 4-1-12 2-1-16 62 2取得国有土地使用权证取得国有土地使用权证2012014 4-12-12-2 20 010102012014 4-1

35、2-12-3 30 0关键节点关键节点3 3取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证2012014 4-12-12-15153 32012014 4-12-1-12-18 84 4完成项目产品定位报告评审完成项目产品定位报告评审2012014 4-1-10-280-2830302012014 4-1-11 1-28285 5完成项目方案设计内部评审完成项目方案设计内部评审2012014 4-11-11-202060602012015 5-1-1-20206 6完成方案报规批复完成方案报规批复2012015 5-1-20-1-2070702012015 5-3-3-3131关键节点关键节点7

36、 7取得建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证2012015 5-4 4-1 13 30 02012015 5-4 4-30308 8完成单体施工图设计完成单体施工图设计2012015 5-1 1-212150502012015 5-4 4-10109 9完成总包定标完成总包定标2012015 5-3 3-202040402012015 5-4 4-3 30 01010取得工程施工许可证取得工程施工许可证2012015 5-4 4-3 30 04 40 02012015 5-6 6-10101111项目工程开工项目工程开工2012015 5-4 4-1-11212工程全部达到工程全部达到+0

37、.000.002012015 5-4-1-4-190902012015 5-7 7-1 1地下一层地下一层1313工程进度达到办理预售证条件工程进度达到办理预售证条件2012015 5-6 6-1-10 035352012015 5-7 7-30301414取得商品房预售许可证取得商品房预售许可证2012015 5-6-6-101050502012015 5-7 7-3030关键节点关键节点1515工程全部主体封顶工程全部主体封顶2015-2015-1212-30301616工程竣工验收完成工程竣工验收完成2012016 6-1111-30301717取得竣工验收备案表取得竣工验收备案表201

38、2017 7-1212-10101818交房或开业交房或开业2012017 7-1 1-1-10 01919两点一线正式开放两点一线正式开放【售楼处售楼处+样样本间本间+景观示范大道景观示范大道】（如有）（如有）2012015 5-5-1-5-114142012015 5-5 5-15-155.15.1日日 售楼部开放售楼部开放5.155.15日样板间开放日样板间开放2020当期首次开盘销售当期首次开盘销售2012015 5-7 7-30302121当期首次推售量月度销售率达当期首次推售量月度销售率达80%80%2012015 5-8 8-3030财务分析营业收入营业收入限价房高层（精装）小高

39、层（精装）公寓（精装）沿街商业 车库（个）合计面积19800153502664018900954088090230售价1300026000280002400035000150000收入257400000399100000745920000453600000 333900000 132000000 2321920000新项目生命周期分解测算新项目生命周期分解测算 时间时间 销售时间销售时间 周期（月）周期（月）开发周期开发周期 产品类型产品类型 上市面积上市面积 去化比例去化比例 销售面积销售面积 销售单价销售单价 销售额（万销售额（万元）元）回现回现 备注备注 2015年 2015年8月1-2

40、015年8月311一期限价房部分高层住宅 19800100%1980013000257407722限价房部分售罄2015年8月1-2015年12月315一期 高层住宅 1535070%10745260002793740367.65月15日两点一线公开，蓄客75天，开盘当月完成开盘量去化比例60%2015年8月1-2015年12月315公寓公寓5670100%5670240001360810886.45月15日两点一线公开，蓄客75天，开盘当月完成开盘量去化比例60%2015年合计年合计 40820 362156728558976 2016年 2016年1月1-2016年2月29 2一期尾盘 高

41、层住宅 0 4605260001197320282去化已开未售部分 2016年4月1-2016年9月306二期 小高层住宅 2664070%186482800052214.441771.52开盘当月完成开盘量去化比例60%2016年10月1-2016年12月30日 3二期尾盘小高层住宅 079922800022377.632820.48 2016年1月1日-2016年12月31日12公寓公寓13230100%13230240003175225401.62016年7月1-2016年12月30 61车库车位 880100%8801500001320013200 2016年合计年合计 1315171

42、33475.6 2017年6商业 商业 9540100%9540350003339039740.4 销售推售节点一期强销期一期强销期二期强销期二期强销期15年年5月6月7月8月9月10月12月16年年1月3月4月 5.1售楼售楼部开放部开放 5.15样板间样板间开放开放5月6月8.1一期开一期开盘盘4.1二期开二期开盘盘9月整盘强销期为整盘强销期为12个月，加蓄水及尾盘去化预计共计整体销售个月，加蓄水及尾盘去化预计共计整体销售周期为周期为23个月。个月。一期开盘二期开盘11月7月8月2月2017年商业年商业 8.1车位车位 经公司成本测算，该地块起拍价135000万元时，净利润为3.3%；经过

43、5次举牌加价即达到138500万元时，单价在2289万时，利润为零。整体利润率整体利润率序号序号土地总价土地总价土地单价土地单价毛利率毛利率净利率净利率1 11350001350002231.42231.44.41%4.41%3.30%3.30%2 21357001357002243.0 2243.0 4.10%4.10%3.07%3.07%3 31364001364002254.5 2254.5 3.47%3.47%2.61%2.61%4 41371001371002266.1 2266.1 2.54%2.54%1.91%1.91%5 51378001378002277.7 2277.7 1

44、.30%1.30%0.97%0.97%6 61385001385002289.3 2289.3-0.25%-0.25%-0.19%-0.19%7 71392001392002300.8 2300.8-2.12%-2.12%-1.59%-1.59%9 91399001399002312.4 2312.4-4.29%-4.29%-3.22%-3.22%Part 1五、项目投资结论五、项目投资结论项目投资结论：项目未来有一定潜力，但以目前的市场价格，项目投资结论：项目未来有一定潜力，但以目前的市场价格，利润较低，建议暂时观望！利润较低，建议暂时观望！项目区域配套目前不够成熟，未来有一定潜力，但本案体量较小，开发周期短，难以有较大的升值空间；北京市场目前仍处在市场低谷期，虽然有利好政策的小幅度刺激，但市场走势难以预判，总体环境决定的的价格空间不够确定；以目前的市场价格测算，项目利润较低，加上基金配置土地出让金的模式，使项目财务费用过高，利润进一步压缩。投资结论THANKS