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1、1北京大兴区域房地产市场西红门板块市场调研报告2013-022 西红门板块项目分布在售尾盘售罄潜在供应鸿坤理想城CDD创意港.嘉悦广场3项目名称占地（平）建面（平）容积率开盘时间物业类型鸿坤理想城13万37万2.362007.11住宅CDD创意港嘉悦广场8万19万32012.6公寓123546CDD创意港嘉悦广场宏坤理想城 西红门板块板块点评：商业开发较多，住宅产品稀缺区域项目个案分析u鸿坤理想城uCDD创意港嘉悦广场项目定位：改善型宜居大盘项目特色：近邻南五环路和地铁4号线销售均价：住宅24000元/平方米项目类型 改善型置业占地面积 13.08万平方米总建筑面积 140万平方米容积率 2.
2、26户数2692户绿化率32%开盘时间最早开盘：2007年12月20日2012年4月22日入住时间2012年11月开发商 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司装修状况毛坯物业管理瑞邦物业公司物业费礼域组团2.3元/平方米月；派郡2.18元/平方米月；都市小户型公寓2.9元/平方米月案例分析鸿坤理想城项目基本信息超大宜居生活标杆大盘，交通、配套优势明显 项目为一个140万平米的大盘，其中规划有120万平米住宅，由高层、小高层、多层板式公寓组成。20万平米的商业及配套，包括星级酒店、商业大道、大型购物中心、商场、体育健身场馆和金融办公，是目前五环内罕见超大规模中高档住宅项目。总计2692户，22栋住宅楼
3、，3栋独立配套公建；12号塔楼（20层）；4号楼板楼（21层）；礼域组团1、6号楼为塔楼，每层六户，两部电梯。7、12、13为塔连板楼，两个单元，一单元为每层六户，两部电梯，二单元每层三户，一部电梯。总体规划案例分析鸿坤理想城整个社区里规划的是商业街、写字楼、酒店、学校等设施一应俱全业主足不出户，商业生活配套就能基本能满足日常生活需求，非常之便利超级配套案例分析鸿坤理想城 建筑风格汲取法国ART-DECO精髓，简约、经典、注重人文，追求建筑与建筑之间、建筑与居住者之间、建筑与园林之间、建筑与区域之间的和谐。建筑风格案例分析鸿坤理想城三室两厅两卫三室两厅两卫建筑面积建筑面积142142户型分析户
4、型点评 入户玄关设计，保证各个户型的私密性;主卧为套房设计，带有独立的衣帽间和卫生间，私密性好，使用上也很便捷。南向落地窗的设计，采光优越，舒适度高;次卧位于南侧，北侧则设计为书房，中间的卫生间设计很方便，洗手池与卫浴分隔，设计很人性化，北向的窗户避免了洗澡后卫生间的潮湿;厨房L型橱柜设计，多人操作也不会太拥挤，北向生活阳台，方便日常生活使用。餐厅与客厅分区明显，很贴心的和厨房融为一体，北向窗户也保证了室内通风。户型缺点：主卧内的卫生间为暗卫设计，通风和采光效果不佳。而且卫生间旁就设置为衣帽间，可能会有湿度较大的困扰。户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高案例分析鸿坤理想城销售情况
5、 从鸿坤理想城价格上分析，价格曲线平稳上升，并且在目前房地产市场情况下，价格也能保持平稳，主要原因是项目品质效应。鸿坤理想城目前礼域组团均价24000元/平米，前期根据户型面积和楼层不同目前购房有不同优惠，优惠后均价在21000元/平米左右。目前在售户型为90-140平米的2、3居，全部南北通透。其中2居为91、95、96平米，3居为127、131、141平米左右，另外还有部分179平米的4居。项目2012年全年月均去化套数为82套月份案例分析鸿坤理想城样板间效果户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高案例分析鸿坤理想城区域项目个案分析u鸿坤理想城uCDD创意港嘉悦广场项目定位：北京
6、南门户的顶级综合体项目特色：新门户，新经济！销售均价：住宅25000元/平方米项目类型 办公、投资型置业占地面积 80512平方米总建筑面积 186899平方米容积率 3.0户数1520户绿化率30%开盘时间2012年12月8日入住时间2014年5月开发商 北京盛玺置业有限公司装修状况毛坯物业管理北京凯莱物业管理有限公司产权年限50年物业费4.50元/平方米月 案例分析CDD创意港嘉悦广场项目基本信息打造开发企业品牌、竖立项目形象，打造区域新地标项目规划户型总套数套数占比面积区间写字楼1178%197-315SOHO办公139292%46-82案例分析CDD创意港嘉悦广场销售情况 该项目自7月
7、份开盘以来，已去化房源60%，目前A/B写字楼部分均价25000/平米，1-6号楼均价20000/平米 整盘均价：21500元/平米月份案例分析CDD创意港嘉悦广场 其中靶心客户群，将以外区域客群构成。写字楼部分外区客群占70%以上，小型办公部分外区客群占50%以上。本案外区域客户或将高于地缘客户，且外区客户购买实力更为雄厚。客户分类周边商圈、地铁沿线、高薪科技、工业设计、空港物流企业大兴及周边区域高新技术中小企业其他商圈客户边缘客户核心客户重要客户案例分析CDD创意港嘉悦广场项目实景案例分析CDD创意港嘉悦广场18项目名称 物业类型 产品类型 房源套数 产品面积区间（平米）主力户型 鸿坤理想
8、城 住宅 板塔结合高层 270062-175 80-100二居、110-120 三居CDD创意港嘉悦广场 公寓 塔楼高层 139250-300 50-90平开间 二、区域房地产市场研究 西红门板块小结 产品特征 鸿坤理想城项目开发时期较早，未来新开房源不多，区域目前以销售塔式公寓为主19项目名称单价（元/平）总价销售套数月均销售速度快销期销售套数鸿坤理想城24000150万起986825、6月253/月CDD创意港嘉悦广场25000110万起835139-二、区域房地产市场研究 西红门板块小结 价格及销售情况 由于区域地段价值高，产品去化速度很快，公寓产品销售得出乎意料的好 嘉悦广场以控制低总
9、价策略实现了较好的销售情况20二、区域房地产市场研究 西红门板块小结 客户情况 以挤压外溢型刚需客户为主，以及部分地缘改善型客户 区域中的公寓产品则满足限购人群的投资需求，低总价、可商可住的产品形式备受中小型企业主及投资者的青睐21大兴区域房地产市场研究总结22（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内的产品呈现“各种好卖”状态）产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高；销售情况：自2012年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价
10、推至新高 客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业 区域市场研究总结整体区域发展特征分析23 区域市场研究总结各版块演变发展趋势判断 旧宫板块：受到亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域 黄村板块：未来大兴城市居住、办公、商业综合片区，城市基础设施条件完善，城市形态已见雏形，区域价值高 西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市 天宫院板块：“以住为主”的片区，以轨道交通带动的城市居住功能区24大片区未来供应及竞争分析 分区域市场研究总结 西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少，（鸿坤、嘉悦）黄村板块：以高板为主的产品形式，未来放量不多，价格看涨（华润、中建）旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地）THANK YOU
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