.3.17云南大理市三月街项目建议书52p

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1、 三月街三月街民族之窗民族之窗Windows of Nationalities 民族的民族的 世界的世界的 中国中国 大理大理 项目建议书项目建议书 大 理 源 泰 旅 游 综 合 开 发 有 限 公 司项目概况项目概况3项目核心理念和主要功能项目核心理念和主要功能1项目发展定位项目发展定位2项目概念规划项目概念规划4项目社会经济指标项目社会经济指标5发展模式及推进计划发展模式及推进计划6项目核心理念和主要功能项目核心理念和主要功能1项目核心概念思路灵感来源从中国三亚、深圳东部华侨城到美国夏威夷、澳洲黄金海岸、加拿大班芙、阿尔卑斯山下的安纳西中发现亮点；更多地在大理游客中、市场里观察，在大理阳

2、光下、山海间思考；项目核心概念思路思考焦点如何让三月街如何让三月街这个这个“千年一街、一街千年千年一街、一街千年”的古老品牌的古老品牌有生动的故事有生动的故事鲜活的外表鲜活的外表旺盛的生命旺盛的生命真金白银的收益？真金白银的收益？如何让三月街成为大理旅游、云南旅游如何让三月街成为大理旅游、云南旅游乃至中国旅游的一个乃至中国旅游的一个“Must See”Must See”？如何让三月街和大理如何让三月街和大理在全球财富和资源交换与分配中占有更大的奶酪？在全球财富和资源交换与分配中占有更大的奶酪？三月街不应该仅仅是一个三月中的节日，三月街不应该仅仅是一个三月中的节日，而应该是个每年而应该是个每年3

3、65365天永不落幕的盛会；天永不落幕的盛会；三月街不应该仅仅是生活资料、生产资料的集市贸易；三月街不应该仅仅是生活资料、生产资料的集市贸易；还应该是应该是一片魅力四射的民族风情的乐园；还应该是应该是一片魅力四射的民族风情的乐园；三月街不应该仅仅是一条具象的街道，三月街不应该仅仅是一条具象的街道，还应该是在大理这个得天独厚的天堂里一种回归自然享受生态还应该是在大理这个得天独厚的天堂里一种回归自然享受生态体现生命最终价值的一种生活方式；体现生命最终价值的一种生活方式；三月街不应该仅仅是大理的、白族的，三月街不应该仅仅是大理的、白族的，它更应是中国的、世界的。它更应是中国的、世界的。三月街是一个窗

4、口，三月街是一个窗口，如如Windows Windows 影响电脑世界一般，影响电脑世界一般，三月街是民族的三月街是民族的WindowsWindows。项目核心概念思路初判项目核心概念项目核心概念艺术化世博会的旅游形式艺术化世博会的旅游形式生动化广交会的商业内容生动化广交会的商业内容创新开发三月街创新开发三月街 艺术化世博会的旅游形式以主题鲜明、特色突出、风格多样、层次丰富的商街、以主题鲜明、特色突出、风格多样、层次丰富的商街、场馆、市场、广场、景观等元素为实体空间，让空间场馆、市场、广场、景观等元素为实体空间，让空间本身成为旅游吸引物；本身成为旅游吸引物；在其中注入故事化、演艺化、秀场化、节

5、庆化、生动在其中注入故事化、演艺化、秀场化、节庆化、生动化的代表性商业内容，让游客的吃、住、行、游、购、化的代表性商业内容，让游客的吃、住、行、游、购、娱得到全面升级，给游客在品牌商业娱得到全面升级，给游客在品牌商业“旗舰店旗舰店”般的般的体验。体验。生动化广交会的商业内容该理念突出项目的前瞻定位，该理念突出项目的前瞻定位，突出复活型商业旅游地产特色突出复活型商业旅游地产特色让让“三月街三月街”成为成为“永不落幕的民族世界博览会永不落幕的民族世界博览会”“三月街民族世界摩三月街民族世界摩”“民族的，世界的民族的，世界的”项目定位项目定位才能成功落地。才能成功落地。创新开发三月街创新开发三月街从

6、项目地理地址特征出发，从项目地理地址特征出发，利用其在东南亚地区、国内民族地区已具规模和品牌效应，利用其在东南亚地区、国内民族地区已具规模和品牌效应，给三月街这个给三月街这个“千年一街、一街千年千年一街、一街千年”的品牌的品牌赋予新的生命，赋予新的生命，在代表性商业业态、业种方面增加体验价值，在代表性商业业态、业种方面增加体验价值，创造出在商业价值基础上创造出在商业价值基础上复合世博会形态的新型旅游地产，复合世博会形态的新型旅游地产，将商业价值和旅游价值成功整合。将商业价值和旅游价值成功整合。民族世界摩民族世界摩特色商业街特色商业街高端居住休闲度假区高端居住休闲度假区三月街民族世界主题公园三月

7、街民族世界主题公园会议商务区会议商务区苍山商务峰会苍山商务峰会大理民族旅游体验特区大理民族旅游体验特区以此核心理念为中心，以此核心理念为中心，充分考虑与大理现有旅游格局各节点充分考虑与大理现有旅游格局各节点的互动关系，的互动关系，整合项目定位，整合项目定位，作为大理旅游升级换代的关键成分，作为大理旅游升级换代的关键成分，衍生出六大特色业态功能区衍生出六大特色业态功能区及旅游整体配套及旅游整体配套。大市小镇大市小镇旅游配套区旅游配套区三月街作为白族地区经济发展的见证，有着悠久的传统和影响力，三月节是一年一度的民族节日，是物资交流和群众性文娱活动的盛会，也是世界认识大理，让大理走向世界的桥梁。但从

8、现状来看，由于多年来一成不变的自发式传统集会模式，季节性非常强，除了三月节期间，现有三月街大量时间都处于闲置状态，利用率底下；和古城虽然近在咫尺，却未能形成良好互动；节日期间人气虽然很旺，但仍是本地居民自娱自乐，对外地游客吸引不足；民俗文化活动缺乏保护和组织，已越来越少。这一系列瓶颈已经不能满足现在旅游经济发展的要求，项目基于此，提出将三月街整体升级改造的计划，即通过“三月街民族世界摩”这一构想，将三月街重新打造为具备传统特色、能与本地其他旅游景点互相借力、旅游吸引力增强的新型街市集贸区，同时也成为民俗文化研究保留基地，力争成为非物质文化遗产。除了在空间规划和建筑形态上更新改善，更要通过项目开

9、发商旗下的专业旅游商业营运机构，主营各个业态的代表性品牌化旗舰店，从而提升商业服务标准。民族世界摩特色商业街药材贸易商业街花卉贸易商业街花卉贸易商业街民俗服饰商业街大理石贸易商业街茶叶贸易商业街工艺品贸易商业街特色餐饮商业街特色餐饮商业街 Windows of Nationalities三月街三月街 民族世界主题公园民族世界主题公园对本项目而言，单纯的民族商业区要做活，难度很大，必须复合旅游资源。基于对大理旅游的SWOT分析，本项目具备实施特定主题公园建设的条件，通过发展商旗下的专业旅游运营管理机构精心设计、创造性地打造“三月街民族世界主题公园”。民族世界主题公园系列之一民族世界主题公园系列之

10、一大中小型景观演艺广场系列，体现多民族的、充满民族风情的特色公共空间五朵金花景观演艺广场大理风光景观演艺广场多彩云南景观演艺广场神秘南亚景观演艺广场民族世界主题公园系列之二民族世界主题公园系列之二特色主题场馆系列以民族、区县、国家为单位主题设计特色鲜明的场馆用于商业展示和民风民俗秀场比如代表性的白族馆、婚庆秀；白族馆、三道茶艺秀等；可以覆盖多个特色鲜明的代表性民族比如代表性的剑川馆、木雕秀及木雕工艺品卖场等；比如让游客参与的DIY世界；民族世界主题公园系列之三民族世界主题公园系列之三特色主题巡演和广场Party集中演出加公园内巡演模式，民族服饰、民俗、手艺、节庆、歌舞等有展示特色的主题表演，结

11、合各民族各个节日等分时间区域进行。吸引游客参与，形成365天广场Party。三月街民族世界摩和三月街民族世界主题公园复合设计规划，三月街民族世界摩和三月街民族世界主题公园复合设计规划，建成后将同建成后将同民族赛马场、环球嘉年华以及天龙八部影视城等共同构成大理旅游深入城民族赛马场、环球嘉年华以及天龙八部影视城等共同构成大理旅游深入城市腹地开发，实现规模化运营的基础。市腹地开发，实现规模化运营的基础。Windows of Nationalities本项目有商业贸易为基础，有大理独特的自然风光资源为依托，立地条件优越，具备打造会议商务区的软硬条件。苍山商务峰会将着力打造四大板块：高星级商务酒店；企业

12、商务会所；企业及行业会议会展中心；民族民俗特色产业化发展总部、企业区域总部、企业研发总部园区；会议商务区会议商务区三月街三月街 苍山商务峰会苍山商务峰会高星级商务酒店会议商务区企业及行业会议会展中心民族民俗特色产业化及研发总部园区 企业商务会所Windows of Nationalities大理旅游目前主要的问题表现为游客留驻时间不长、客单价较低、集散地中转化趋势较强、旅游以观光为主；本项目通过高端休闲度假居住区、多主题多层次的度假酒店区的打造，倡导“居旅”互动的发展模式，通过开发设计多样化的现代休闲、康体、运动设施及活动，迎合不同层次的消费者从观光升级到休闲度假需求，同时具备足够的地方特色、

13、民族特色，跨越性地成为中国一流的新的度假目的地和高端居住区。高端居住度假区：一苦二甜三回味，人生终极度假胜地Windows of Nationalities杨丽萍主题艺术酒店以杨丽萍表演及设计艺术为主题的酒店，名人效应拉动旅游；奢侈酒店如悦榕庄定位；名人酒店如金庸，余秋雨等；山林酒店突出居住环境的原生态和亲近自然的不可多得；山地酒店坡地感，层次感，强调视野和山地休闲运动体验；多主题度假酒店系列家人出游、踏山观水、新人蜜月等多种主题不同风格满足不同消费者需求；度假山房别墅式度假山庄，国内顶级休闲度假地。1 1）度假酒店群度假酒店群3 3）康体活动基础设施康体活动基础设施l山地公园l攀岩l山地自行

14、车2 2）高端居住区）高端居住区Windows of Nationalities这一板块的出发点，一是满足和谐社会要求，发展新农村建设，从经济利益、当地就业等方面实现平衡；二是拓宽旅游渠道，旅游业转型升级与少数民族地区旅游业科学发展试点；三是结合三月街三月节的特色，形成“大理民族大理民族旅游体验特区旅游体验特区”。主要包括：风花雪月景观体验区打造大理最具特色的公共环境；三月街狂欢节结合三月节，通过各种特色活动、各种参与形式、强化对外推广，成为本地人、原住民、游客等群体真正全情参与体验的盛大节日；原生态白族小村落现有村寨建筑基础上重新改造，符合旅游要求，形成原味白族乡村人家生活体验；新型农民社区

15、星级度假休闲社区，新农村建设试点。大理民族旅游体验特区三月街体验特区 让我们回到从前通过建设一个现代化的旅游小镇走出一条新型城镇化道路。结合大理旅游的新格局，在项目用地内城市化的旅游基础设施配套，进而完善城市功能。包括游客服务接待中心、大型停车场、游客公共交通工具系统、物流中心、购物中心、超市、银行、旅行社、诊所、幼儿园、派出所等等。三月街 大市小镇旅游配套区医疗配套金融教育购物超市生活服务配套旅游配套区旅游基础设置配套，服务其他各区游客集散中心大理目前游客到访集中于下关居住，古城的接待能力非常有限。三月街项目可作为下关的良好补充，分担接待，同时形成更好的旅游动线补充，并从客群层次、消费层次上

16、形成梯级链条，实现提高游客留驻时间和提高客单价的目的。也将与古城形成良好结合。从本地旅游通道动线看，需要改变传统的下关洱海古城路线，通过项目的道路交通组织形成下关三月街古城洱海的路线，通过动线交通给三月街带来人流，同时延长休闲度假时间，不仅仅局限于走马观花式的观光游。因此在规划中要充分综合考虑旅游公路、停车场、游客中心、旅行社住店、游览路线等因素。另一方面，考虑到旅行社的客流量，需要与骨干旅行社建立战略合作关系，在旅游路线规划和停留时间安排上做出相应调整。期望通过三月街项目的实施，将旅行团平均住宿时间从期望通过三月街项目的实施，将旅行团平均住宿时间从0.50.5天提升到天提升到2 2天；自住散

17、客平均住天；自住散客平均住宿时间由宿时间由3 3天提升为天提升为4 4天；海外游客增长提升天；海外游客增长提升5 5个百分点，客单价提升个百分点，客单价提升40%40%。旅游整体配套由上述六大功能形成的三月街项目必须放在大理旅游整体格局下规划设计。项目发展定位项目发展定位2 2整体发展定位整体发展定位本项目作为复合型高附加值商业旅游地产，具备多重意义。从宏观意义来讲，本项目作为旅游业转型升级和少数民族地区旅游业实现科学发展在大理的具体落实，从观光为主发展到观光和休闲度假康体会展为主，对大理区域经济发展有重要促进作用。产业结构定位本项目的意义在于提升当地产业结构，对旅游产业而言，丰富本地产业结构

18、，提升平均水准，本项目推出的民族文化体验产品、休闲度假旅游产品、会展商务旅游产品、自驾旅游产品，能改变大理传统旅游模式单一的旧观，形成更合理的产业循环。对第三产业而言，能促进地方商业、区域房地产业的跨越式发展，实现产业结构高度化。新型城镇化定位本项目发展定位于旅游城镇化。以指状开发模式提升腹地价值。本项目的城镇化则具有自己的鲜明特色，即通过对原村落全新打造，形成民族旅游特色村；打造少数民族工业产业化总部基地，研究发展总部基地，如扎染产业化发展等；建立低碳生态化建筑及建筑体系。通过这一系列特色，区别于现在已有泛滥之势的传统古镇建筑模式，走出自己的特色城镇化道路。高效实现农村人口转化为城镇人口，并

19、有良好的就业支持和经济社会收益。旅游业复合化高附加值化定位本项目核心是一个复合化高附加值商业旅游的定位，对大理旅游业的提升起到关键作用。这就决定了项目建设周期较长、种类丰富的特点，这一高附加值的实现，要求突出重点，瞄准中高端市场、确保优势项目、特色项目的运营，建立良好的软硬环境和运作模式。提升城市价值定位本项目的定位，将以中高端休闲度假旅游市场为重点，重新提升大理旅游在世界的形象，形成更高城市价值定位：世界级的内陆高原湖泊型休闲旅游度假目的地，阳光山海为特色的休闲度假胜地，吸引全国乃至全球财富向资源禀赋独特的大理更多倾斜。云南旅游新名片龙头定位项目通过三月街这一核心品牌重塑，不仅创造新的旅游吸

20、引物，也创造新的旅游体验，将同其他重点项目一起将大理推向云南旅游新标杆的地位。目标客群定位通过上述一系列功能分区及定位分析，项目的目标客群分布区域应是宽泛的，消费通过上述一系列功能分区及定位分析，项目的目标客群分布区域应是宽泛的，消费层次偏中高端的，除了当前的主要客群外，重点挖掘以下一些类型：层次偏中高端的，除了当前的主要客群外，重点挖掘以下一些类型：全球高原山水文化、民族风情观光人群；国内高端商务、休闲度假人群；东盟地区赛马爱好者和马术竞技国际比赛参与者；东南亚、东亚养老养生、避暑避寒人群；蜜月度假婚纱摄影群体；全球自然康体运动爱好者；项目概况项目概况3项目建设背景之一 云南省“十一五”旅游

21、规划制定了全新的旅游发展战略，提出大胆创新旅游项目开发建设思路、强化云南旅游形象、创建世界旅游胜地目标等一系列方针，从政策支持层面为现有旅游业态升级提供了良好的支持，对旅游地的业态丰富化、配套齐全化、商业档次化也提出了更高的要求。旅游产业升级、寻找新的市场突破口势在必行。项目建设背景之二 大理政府于2009年12月初提出大理州苍洱片区旅游产业发展和改革试点工作实施方案，提出5年建立起旅游产品特色化、旅游服务标准化、生态环境优质化的旅游新格局，成为旅游产业新政策实验基地和“以旅促农、以城带乡”的典型，把大力建设成为“国内一流、世界知名的旅游度假圣地，中国著名的休闲之都和康体养生之地”。并提出到2

22、013年，全州接待国内外游客突破1250万人次，其中海外游客50万人次，旅游社会总收入突破110亿元的目标。项目建设背景之三 2009-2011年，大理州将重点完成10个旅游重大建设项目及一系列重点支撑项目建设，其中对三月街片区明确提出包括药材、花卉、旅游商品、名食、牲畜交易、民族文艺展演、国际商务城、语言学院、农家乐旅游村等在内的统一建设要求。背景启示 从云南旅游发展来看，现在正处于从传统的观光旅游向休闲度假旅游转变的升级换代关键阶段，大理在云南的旅游发展地位和大理本身具备的自然资源和人文资源条件决定大理要做升级换代的先行者。因此，需要在全面研究分析大理旅游业发展和经济发展的基础上，以云南省

23、级旅游发展规划和大理旅游发展战略为依据，根据世界旅游发展的规律及潮流趋势来规划设计本项目。项目名称三月街民族之窗 中国 大理l首先突出“三月街”，对狭义的地名、特定节日的原始品牌要素进行提炼、升华，丰富其内涵，张扬其文化，将其打造为中国旅游业中有鲜明特色、强势地位、可连锁发展的领导品牌。l其次，“民族之窗”可以突出项目特质和核心理念，这是世界旅游看中国，中国旅游看云南的窗口，也是大理、云南和东南亚民族的对外现代形象窗口。l最后突出中国 大理，表明其国内一流、世界知名的旅游目的地和集散地地位。l项目范围项目地块背靠风景秀丽的苍山,位于苍山19峰的中和峰和龙泉峰之间山脚，地块距大理古城约800米，

24、经过三月街可到达古城北城门。地块北临中和坊、南临天龙八部影视城，西靠苍山、东接三月街。l现有建筑三月街商品交易区、三月宾馆、西门完全小学、元世祖平云南碑亭和1个村落（中和村）。三月街商品交易区包括茶花种养交易市场和中药材市场。l项目规模:根据本项目概念规划建议，所需建设规模约需2500亩左右。l项目分期：项目将分三到四期建设,各期根据策划主题展现不同的产业特色。l项目投资规模：总投资额约30亿元 其中：示范区投资约12亿元，示范区第一组团投资约5亿元。l项目总建设周期：全部建设周期约7年。其中示范区第一组团建设期约2年。项目概念规划4根据项目概念规划分区设想和功能布局，要达到发展定位提出的众多

25、目标，真正实现对大理旅游经济的质变式提升，项目必须有一定的规模支撑，做出特色。结合项目所在地实际土地资源现状和定位需求，初步估计需要约2500亩规模进行统筹规划。主题公园区占15%度假酒店区占60%会议商务、特色体验、旅游配套区占15%民族商业区占10%概念规划面积分配指引概念规划面积分配指引概念规划初步面积配比概念规划初步功能布局概念规划初步交通道路结构项目社会经济指标5项目总体投资额初步估计约30亿，示范区第一组团投资约5亿，建设周期1-2年；示范区投资约12亿，建设周期3-4年。建设期税收：7年建设期内将为地方财政带来合计3亿元以上的收入。营业期税收：全部建成并投入运营，将为地方带来每年

26、2000万元以上的财政收入。项目自身经营业态将为本地提供约5000个工作岗位，加上联合当地原住民经营的业态如家庭酒店等，将有效解决当地就业问题。预计项目全部建成后，年接待游客人数将突破千万人次大关，国外游客达到50万人次，客单价达到1100元以上。第5年第4年第3年第1-2年项目社会经济收益模型发展模式及推进计划6项目发展运营模式1234成立“三月街旅游发展股份有限公司”，负责项目的整体开发。成立分别经营管理商业、主题公园园区的经营公司负责经营。针对原有村落改造，利用新农村建设政策建立项目公司和农村集体经济合作。政企合作，国有资本进入，运用成熟的BT开发模式，发展商通过兴建高等级旅游公路等形式

27、，取得土地，进行开发。与政府实现分工明确，互相扶持。三月街项目作为优质资产，将来可以注入上市的“大理旅游“，为融资扩展提供重要作用。品牌战略第二阶段第三阶段第一阶段开始1-2年，利用示范区第一组团切入市场，形成概念冲击，品牌雏形形成。随着建设的深入，影响层面扩大，“三月街”品牌商标注册，拥有自主知识产权，形成真正能与世博会等旅游品牌分庭抗礼之势。4-5年期后，随着项目运营日益成熟，进入良性收益时期，社会效益凸显，运营主体寻求上市，形成新的品牌战略平台。建设周期年份建设区域主要版块2011年示范区第一组团民族世界摩、民俗体验区2013年示范区第二组团风情小镇、特色主题酒店2015年新型社区高端居住度假区2017年商务会议区星级酒店、会议中心、大理旅游文化语言学院附：项目合作单位l 成都盛邦营销管理有限责任公司l 四川大学不动产研究所l 王志纲工作室策划顾问支持单位l 中建国际CCDIl 加拿大DHL建筑规划l 四川省旅游规划设计院规划设计支持单位l 成都润禾商业顾问有限公司商业运营支持单位THANKS！