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1、全市涉房民生问题调查汇报为促进我市旧城改造工作和房地产业持续、快速发展，维护社会稳定，前段时间，市人大常委会组织由人大代表、城区居委会及社区负责人和部分小区居民参加的调查组，围绕社会普遍关注的涉房民生问题进行了专题调查。现将调查情况报告如下：近年来，我市坚持以科学发展观为指导，以改善民生为目的，通过加快以“两街三路”为突破口的旧城改造和房地产开发，住房保障体系逐步完善，房地产市场呈现出良好状态，富强、和谐、宜居的现代化中等城市正在形成。二、存在的主要问题及成因（一）建筑质量问题。据有关部门统计，调查回访的119个小区的972个单体工程中，有22个住宅小区、314个单体工程发现墙皮脱落、屋面渗漏
2、、涂料起皮等质量问题，有的建筑物出现严重的不均匀沉降，有的住宅小区甚至出现了楼板、墙体裂缝等严重危害到建筑结构和使用安全功能的质量问题。如：天润宝翠园小区存在地下室渗水，山水名苑阁楼渗漏、车库地面塌陷、地暖不通等问题，居民意见很大。导致出现这些问题的原因有以下几个：一是建筑选材标准低。由于小区住宅建设对使用什么材料没有具体的标准，个别建筑商（开发商）为追求利润最大化，选择使用了价格较便宜的建筑材料，从而导致维修期内就出现了质量问题。二是监理工作不到位。由于我市监理企业成立时间短，从业人员技术素质偏低，缺乏成熟的监理经验，加之当前我市监理市场秩序不规范，恶意竞争激烈，致使不少监理企业只好靠低收费
3、承揽工程。目前，我市建筑工程监理费每平方米只有5-6元，远低于国家规定标准。由于收费偏低，不少监理企业人员配备不足，不少地方出现一人同时监理2-3个工地的现象，这就很难保证对工程质量的有效监理。三是对监理公司的工作缺乏有效的监管。由于质量监督站亦存在人员少而项目多的矛盾，很难实现对全部工程项目的全程监管，这样，对监理公司的监管就容易出现缺位，他们的工作质量就大打折扣。四是违规分包。开发企业为了赚取最大利润，往往在主体结构完成后，将装饰阶段一些利润较高的项目违规分包。分包方因与开发企业直接签订合同，所以不接受总包单位的管理，施工缺乏统一调度，各分包单位的工序安排及进度缺乏统一协调，分包方各自为战
4、，甚至后道工序破坏前道工序，留下质量隐患。出现问题需要整改时，就相互推诿，推脱责任。总承包企业因为开发商违规分包，从而使总包负责制成了一句空话。五是违规挂靠资质。近年来，由于新开工项目较多，许多不具备施工能力的单位或个人也纷纷承揽建筑工程。这些所谓的施工企业有的不但实力差、技术力量薄弱，而且从业素质低、自律意识差，他们承接的工程很难保证质量。一是拆迁难度大。市政府于年制定并出台的市城市房屋及附属设施拆迁补偿安置办法，统一规定了城区拆迁补偿标准，这些规定和标准也得到了绝大多数城区居民的认同。但在具体实施过程中，往往由于个别居民片面强调个人利益，漫天要价，拒不拆迁，影响了整个片区的拆迁进度。如年，
5、在胶济铁路改造拆迁过程中，醴泉街道一王姓居民，有证房屋面积56.8平方米，根据当时中介机构的评估价格和有关补偿规定，应予补偿3.53万元，但该居民除要求补偿一套80-90平方米的楼房外，还要30多万元的补偿费，要求得不到满足就越级上访。二实小片区一赵姓居民，兄弟四人，在拆迁过程中，经多方协商，已同意补偿标准，但在签字同意并于今年6月份领取了补偿费后又反悔，要求额外补偿，导致整个片区不能按时施工。三是遗留问题多。由于不能按时交房回迁，长期在外租房居住，给居民生活造成诸多不便，部分租房居住的居民很有意见。据信访部门反映，近几年因不能按时交房及时回迁而造成的上访或越级上访案件，一直居高不下。同时，由
6、于不能按时交房回迁而增加的租房补助费用，也进一步加重了街办等开发主体的经济负担。（四）物业管理问题。物业管理工作涉及千家万户，其服务水平和质量的高低，对一个地方的民生问题影响很大。在我市这项工作虽起步较晚，但发展较快。目前，全市已有27家物业管理企业，其中本地的就有17家。从我们调查的情况看，目前我市的物业管理工作，尚处发展的初级阶段，除面上存在的服务项目少、管理水平低、经验相对不足等问题之外，小区居民反映比较集中的有四个方面的问题。一是服务不到位，业主利益得不到应有的保障。在有的小区，业主购得的房屋在保修期内出现质量问题，开发商与物业公司相互推诿，致使问题不能及时解决，业主意见很大，有的因此
7、而导致群体上访，造成不良社会影响。二是收费标准低。我市物业管理收费仍沿用年市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的标准，即规定一级小区每平方米收费0.45-0.50元，二级小区每平方米收费0.35-0.40元，三级小区每平方米收费0.25-0.30元，四级小区每平方米收费0.15-0.20元。由于物价的上涨，特别是新劳动合同法实施后，物业企业都必须为企业的从业人员交纳“五金”，加大了物业企业的支出。因此，目前我市有不少从事物业管理的企业处在入不敷出、勉强生存的状态，不仅没有财力为业主提供优良的服务，而且由于财力不济而严重制约了物业企业的发展。三是收费标准乱。调查发现，全市纳入物业管理的123个住宅
8、小区，只有30多个小区的物业管理企业按规定到物价局进行了收费标准申请并得到物价局的正式批复，多数小区物业管理收费不仅没执行我市规定的标准，而且随意性很大。目前，我市物业服务收费低的如东凤城小区回迁安置的居民每月每平方只收0.07元，其它业主每月每平方收0.10元；高的如公园世家每月每平方米收0.68元。还有的小区收费标准与小区级别和服务质量不符，业主意见较大。四是有的住宅小区根本无人管理。如原机械局宿舍由于没人管理物业，小区内环境脏乱差，严重影响了居民的生活质量。还有的住宅小区，因建成的年份较长，区内原有的配套设施、设备大多已老化破旧，亟需整修。也有的住宅小区因建设单位破产或倒闭，而断失物业管
9、理的资金来源，无人接管物业。针对调查中发现的问题，提出以下建议。（二）严格落实拆迁办法，妥善解决城区拆迁及回迁安置问题。严格执行市城市房屋及附属设施拆迁补偿安置办法，统一补偿标准，尽快解决拆迁遗留问题，特别是影响及时回迁的问题。对于不能按合同规定时间按时回迁的，要认真做好回迁户的工作，提前备足租赁房屋补偿费，并提前发放给回迁居民。同时，对延期交房的要按合同约定向购房者支付违约金。（四）落实物业管理条例，提高物业管理水平。一是要全面落实省物业管理条例，并尽快出台配套实施细则，进一步规范建设单位、施工单位、物业企业和业主四方主体行为，明确物业各方主体的责任和义务。二是对无人管理的住宅小区进行改造整
10、治，对小区内配套建筑及设施设备改造建设所需资金由政府承担，水、电、暖、通信等专业设备的改造由专业经营单位承担，改造整治完成后由所属街办组织成立业主大会，由业主大会选聘物业管理企业进行规范管理，未建立专项维修资金的居民小区，业主应按国家和省有关规定交纳专项维修资金。三是规范物业管理收费标准，由市物价部门牵头组织有关部门联合执法，清理小区物业管理违规收费的问题。要从实际出发核定小区物业收费等级和收费标准，做到纳入物业管理的小区“收费有依据，服务有标准”。四是加快住宅小区管理体制改革，要在未纳入社区管理的小区内组建小区管委会，制定管委会工作措施和为居民服务的章程，把加强住宅小区建设与推进城市社区建设紧密结合起来，充分发挥城市社区的服务平台作用，为小区居民提供优质服务。
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